Purkava uusrakentaminen asuntokauppariidan kohteena
Itä-Suomen yliopisto Oikeustieteiden laitos
Oikeustieteen maisteri Pro Gradu -tutkielma
Tekijä: Tiina Räsänen (262138) 31.1.2020
Ohjaajat: Matti Ilmari Niemi
Tiivistelmä
ITÄ-SUOMEN YLIOPISTO
Tiedekunta
Yhteiskuntatieteiden ja kauppatieteiden tiedekunta
Yksikkö
Oikeustieteenlaitos
Opiskelija
Tiina Räsänen
Ohjaaja
Matti Ilmari Niemi
Työn nimi
Purkava uusrakentaminen asuntokauppariidan kohteena
Pääaine
OTM-tutkinto
Työn laji
Pro Gradu -tutkielma
Aika
31.1.2020
Sivuja
XII−81
Tiivistelmä
Pro Gradu -tutkielmassa tarkastellaan ja analysoidaan purkavan uusrakentamisen virheellisyyttä ja mahdollista kau- pan purkua asuntokauppariitatilanteessa. Asiaan selvitetään seuraavien tutkimuskysymysten avulla 1) voidaanko asunto-osakeyhtiön rakennuksen huonokuntoisuutta ja vaurioituneisuutta, joka johtaa purkavaan uusrakentami- seen pitää asuntokauppalain mukaisena virheenä, tai 2) voidaanko purkavaa uusrakentamisesta hankkeena pitää asuntokauppalain mukaisena virheenä. Mikäli edellä kohdissa 1 ja 2 kuvattuja tilanteita voidaan pitää asuntokaup- palain mukaisena virheenä, tutkimuksessa selvitetään lisäksi 3) voidaanko asuntokauppalain 16 §:n 3 momentin mukaisen kaupan purun edellytysten katsoa täyttyvän tällaisissa tilanteissa?
Asunto-osakeyhtiölaissa tai asuntokauppalaissa ei ole otettu kantaa purkavaan uusrakentamiseen mahdollisena myyjän virheenä, eikä asiasta ole myöskään hovioikeuden tai korkeimman oikeuden oikeuskäytäntöä. Näin ollen myyjän virhevastuun arviointi perustuu asuntokauppalain käytetyn asunnon laatuvirhettä (AsKL 6:11 §) ja talou- dellista virhettä (AsKL 6:20 §) koskeviin säännöksiin avulla puolesta ja vasta-argumentteja hyödyntäen. Virhear- vioinnissa keskeinen merkitystä on myös ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudella sekä oikea-aikaisella reklamaa- tiolla. Kaupan purkukynnyksen kokonaisarvioinnissa arvioidaan virheen olennaisuutta ja seuraamuksen kohtuulli- suutta (AsKL 6:16.3 §)
Yksiselitteistä vastausta myyjän virhevastuusta purkavan uusrakentamisen yhteydessä on vaikea antaa, sillä nimen- omaiset ratkaisut ja lopullisemmat tulkintakannanot virhevastuun arvioinnista vaatisivat oikeuskäytännön tukea.
Virhearviointiin vaikuttavaa lisäksi merkittävästi hanke- ja tapauskohtaiset seikat, jotka voivat poiketa hyvinkin paljon toisistaan. On kuitenkin mahdollista, että asunnon ostaja vetoaa myyjän virhevastuuseen perustaen vaati- muksensa purkavaan uusrakentamiseen. Lisäksi tilanteessa vaatimus kaupan purkamisesta voi olla myös perustel- tua.
Avainsanat: asuntokauppalaki, asunto-osakeyhtiölaki, purkukynnyksenarviointi, purkava uusrakentaminen, vir- heellisyysarviointi, 1960−1970 -luvun asunto-osakeyhtiö
SISÄLLYS
LÄHTEET ... V LYHENNELUETTELO ... XII
1 JOHDANTO ... 1
1.1 Tutkielman aihe ja tutkimuskysymykset ... 1
1.2 Tutkimusmetodi ja -aineisto ... 5
1.3 Tutkielman rakenne ... 6
2 PURKAVA UUSRAKENTAMINEN ... 7
2.1 Keskeiset purkavaa uusrakentamisesta rajoittavat yhtiöoikeudelliset periaatteet ... 7
2.1.1 Asunto-osakeyhtiön toiminnan tarkoitus ja liiketoimintariskin kielto ... 7
2.1.2 Osakkeenomistajan hallintaoikeus ... 9
2.1.3 Yhdenvertaisuusperiaate ... 10
2.2 Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu ... 13
2.3 Purkavasta uusrakentamisesta päättäminen ... 14
2.3.1 Suunnitelmallinen kiinteistönpito ... 14
2.3.2 Purkavan uusrakentamisen edellytykset ... 16
2.3.3 Päätös purkavasta uusrakentamisesta ... 20
2.3.4 Osakkeenomistajan oikeussuojamekanismit ... 22
3 PURKAVAN UUSRAKENTAMISEN VIRHEARVIOINTI ... 24
3.1 Käytetyn asunnon virhe ... 24
3.1.1 Virhearvioinnin lähtökohdat ... 24
3.1.2 Virhe omassa asunnossa – yleinen virhesäännös ... 25
3.1.3 Virhe muualla kuin omassa asunnossa – taloudellinen virhe ... 29
3.2 Rakennuksen purkamiseen vaikuttavia seikkoja ... 32
3.3 Purkavan uusrakentamisen virheellisyyden arviointi ... 35
3.3.1 Salainen virhe ... 35
3.3.2 Sopimuksenvastaisuus ... 40
3.3.3 Tiedonantovirhe ... 42
3.3.4 Taloudellinen virhe ... 45
3.3.5 Ostajan oman toiminnan vaikutus virhearviointiin ... 49
3.3.6 Purkavan uusrakentamisen virheellisyys ilman rakennuksen vaurioita ... 55
4 ASUNTOKAUPAN PURKAMINEN VIRHEEN PERUSTEELLA ... 58
4.1 Asuntokaupan purkamisen edellytykset ... 58
4.1.1 Olennainen haitta ja seuraamuksen kohtuullisuus ... 58
4.1.2 Kaupan purkamisen rajoitukset ... 60
4.2 Purkava uusrakentaminen asuntokaupan purkamisen perusteena ... 62
4.2.1 Virheen olennaisuuden arviointi ... 62
4.2.2 Virheen seuraamuksen kohtuuttomuus ... 67
5 JOHTOPÄÄTÖKSET ... 70
LÄHTEET
Aarnio, Aulis, Lain ja kohtuuden tähden. WSOY 1986.
Aarnio, Aulis, Laintulkinnan teoria. WSOY 1988.
Arjasmaa, Pekka – Kuhanen Petteri, Asunto-osakeyhtiölaki: kommentaari. Kiinteistöalan kustannus 2001.
Falkenbach, Heidi, Asuntokaupan kuntotarkastus ja kehittämistarpeet kuluttajan näkökul- masta. Kauppa- ja teollisuusministeriö 2006.
Furuhjelm, Marina – Kanerva, Ari – Kinnunen, Helena – Kuhanen, Petteri, Asunto-osake- yhtiölaki: kommentaari osa 1. 3., uudistettu painos. Kiinteistöalan kustannus 2015.
(Furuhjelm ym. 2015 a)
Furuhjelm, Marina – Kanerva, Ari – Kinnunen, Helena – Kuhanen, Petteri, Asunto-osake- yhtiölaki: kommentaari osa 2. 3., uudistettu painos. Kiinteistöalan kustannus 2015.
(Furuhjelm ym. 2015 b)
Ekroos, Ari – Majamaa, Vesa, Maankäyttö- ja rakennuslaki. 4., uudistettu painos. Otavan Kirjapaino Oy 2018.
Hemmo, Mika, Sopimusoikeus I. 2., uudistettu painos. Talentum Helsinki 2003.
Hoffrén, Mia, Asunnon ja asuinkiinteistön kaupan salainen virhe ja myyjän vastuun rajoit- taminen. Juhlajulkaisu Jarmo Tuomisto 1952− 9/6−2012. s. 31−48.
Hoffrén, Mia, Asunnon kauppa. Teoksessa Saarilehto, Ari – Annola, Vesa – Hemmo, Mika – Karhu, Juha – Kartio, Leena – Tammi-Salminen, Eva – Tolonen, Juha – Tuomisto, Jarmo – Viljanen, Mika, Varallisuusoikeus. Sanoma Pro Oy 2012. 2., uudistettu pai- nos. s. 1011−1026.
Hoffrén, Mia, Hinnanalennuksen määräytyminen asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa. Oi- keustiede-Jurisprudentia 42/2009. s. 5−47.
Hoffrén, Mia, Julkisivusaneerauksen annetut tiedot asuntokaupan virhearvioinnissa. Oikeus- tieto 2/2010. s. 4−8.
Hoffrén, Mia, Kiinteistön kaupan virheen olennaisuus. Oikeustieto 6/2009.
Hoffrén, Mia, Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa. Talentum 2013.
Hoffrén, Mia – Vahtera, Veikko, Kunnossapitovastuun jakautuminen asunto-osakeyhtiössä ja sen vaikutus asunto-osakkeiden myyjän virhevastuuseen. Defensor Legis 3/2012. s.
279−302.
Jauhiainen, Jyrki – Järvinen, Timo – Nevala, Tapio, Asunto-osakeyhtiölaki. 4., uudistettu painos. Talentum 2019.
Jokela, Marjut – Kartio, Leena – Ojanen, Ilmari, Maakaari. Talentum 2010. 5., uudistettu painos.
Jääskeläinen, Lauri − Syrjänen, Olavi – Hurmeranta, Jyrki – Wähä, Susanna, Maankäyttö- ja rakennuslaki. 5., uudistettu painos. Rakennustieto Oy 2018. (Jääskeläinen ym.) Kaivonen, Juha-Antti, Korjausrakentaminen. Teoksessa Kaivonen, Juha-Antti (toim.), Ra-
kennusten korjaustekniikka ja talous. Rakennustieto Oy 1994.
Kasso, Matti, Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen. 2., uudistettu painos.
Talentum 2014.
Keskitalo Petri, Käytetyn asunnon kauppa. 4., uudistettu painos. Edita publishing Oy 2018a.
Keskitalo Petri, Uuden asunnon kauppa. 3., uudistettu painos. Edita publishing Oy 2018b.
Koskinen, Tiina, Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana.
Talentum 2004.
Koskinen-Tammi, Tiina, Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun KKO 2015:58 vaikutus kosteusvaurioituneen kiinteistön kauppaan. Teoksessa Sisäilmastoseminaari 2016. s.
27−31.
Koskinen-Tammi, Tiina, Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastus- velvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen hanke. Defensor Legis 5/2012.
s. 691–704.
Koskinen-Tammi, Tiina – Laurila, Leena, Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun oi- keuskäytännössä. Talentum 2000.
Koskinen-Tammi, Tiina – Laurila, Leena − Räsänen, Tiina, Kosteusvaurioituneen omakoti- talon kaupan purkua koskeva oikeuskäytäntö viime vuosina. Teoksessa Sisäilmastose- minaari 2019. s. 99−104.
Kruuk, Ingvar, Aktieägarens betalningsskyldighet i bostadsaktiebolag. Suomen Lakimieslii- ton kustannus 1983.
Kyllästinen Esa, Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuinkiinteistön kaupassa. Defensor Legis N:o 1/2013. s. 50–69.
Kyllästinen Esa, Ostajan jälkitarkastusvelvollisuus ja reklamaatio asuinkiinteistön kaupassa Defensor Legis N:o 3/2013. s. 338–353.
Kyllästinen Esa, Riskinjako maakaaressa. Edita Publishing Oy 2010.
Kyläkallio, Juhani – Iirola, Olli – Kyläkallio, Kalle, Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiö. 2. pai- nos. Edita Publishing Oy 2003.
Laakso, Seppo, Lainopin teoreettiset lähtökohdat. Tampere 2012.
Lauttalammi, Ari – Lehtonen, Jouko – Laine, Katariina, Talojen korjausrakentaminen – Joh- datus perusteisiin. Turun ammattikorkeakoulu 2005.
Niemi, Matti Ilmari, Maakaaren järjestelmä I. Kiinteistökauppa ja muut luovutukset. 2., uu- distettu painos. Talentum Pro 2016.
Nevala, Tapio, Asuntokauppalaki. 3., uudistettu painos. Talentum 2016.
Mäntysaari, Petri, Kauppalaki ja osakkeiden myyjän vastuu yhtiön ominaisuuksista. Defen- sor Legis 9−10/1993. s. 663−688.
Mäkiö, Erkki – Malinen, Maarit – Neuvonen, Petri – Vikström, Kari – Mäenpää, Risto – Saarenpää, Jukka – Tähti, Esko, Kerrostalot 1960−1975. 2. painos. Rakennustieto 2016.
Palo, Marianne – Linnainmaa, Leena, Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä.
Kiinteistöalan kustannus 2002.
Palo, Marianne – Linnainmaa, Leena – Alppi-Takkinen, Kirsi, Asuntokauppalain kommen- taari ja ratkaisukäytäntö. Kiinteistöalan kustannus 2006.
Pöyhönen, Juha, Uusi Varallisuusoikeus. Gummerus kirjapaino Oy 2003.
Sillanpää, Matti – Vahtera, Veikko, Asunto-osakeyhtiö käytännössä. Talentum 2011.
Siltala, Raimo, Oikeustieteen tieteenteoria. Suomalainen lakimiesyhdistys 2012.
Simonen Irja, Asuntokauppariidat: kuluttajavalituslautakunnan ratkaisuja asuntokaupparii- toihin 1/1998 – 6/2000. Lakimiesliiton kustannus 2000.
Ståhlberg, Pauli, Asuntokauppalain ongelmakohtia kuluttajavalituslautakunnan täysistunto- jen valossa II. Defensor Legis 6/1999. s. 1049−1055.
Ståhlberg, Pauli, Riskinjako asunnon salaisesta virheestä. Kuluttajansuoja 3/2000. s. 17−19.
Vainio, Terttu – Lahdenperä, Pertti – Kiviniemi, Markku, Asunto-osakeyhtiöiden purkava lisärakentaminen. Valtioneuvoston selvitys ja tutkimustoiminnan julkaisusarja 52/2016.
Vahtera, Veikko, Asunto-osakeyhtiölain uudet purkavaa uus- ja lisärakentamista koskevat säännökset tulossa voimaan keväällä 2019 – päätöksenteko helpottuu, kun tosiasialli- sesta yksimielisyysvaatimuksesta luovutaan. Edilex 2019 (päivätty 24.1.2019).
Vahtera, Veikko, Osakeomistuksen riski ja sääntely. Lakimiesliiton kustannus 2011.
Vahtera, Veikko, Yleisten yhtiöoikeudellisten periaatteiden vaikutus asunto-osakeyhtiön li- särakentamishankkeita koskevaan päätöksentekoon. Liikejuridiikka 1/2018.
Vahtera, Veikko, Vahingonkorvaus asunto-osakeyhtiössä. Kauppakamari 2017.
Välimäki, Kaj, Ulkopuolisen asiantuntijan ja ostajan selonottovelvollisuus käytetyn asunnon kaupassa. Defensor Legis N:o 6/2000. s. 959–973.
Ämmälä, Tuula, Virhe: erityisesti kuluttajakaupassa ja asuntokaupassa. WSOY Lakitieto 2002.
VIRALLISLÄHTEET
HE 27/1977 vp, Hallituksen esitys eduskunnalle Uudeksi osakeyhtiölainsäädännöksi.
HE 14/1994 vp, Hallituksen esitys eduskunnalle asuntokauppaa koskevaksi lainsäädännöksi.
HE 120/1994 vp, Hallituksen esitys maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laiksi.
HE 58/2000 vp, Hallituksen esitys laeiksi asuntokauppalain ja eräiden siihen liittyvien lakien muuttamisesta.
HE 201/2000 vp, Hallituksen esitys eduskunnalle laeksi asunto-osakeyhtiölain 5 ja 39 §:n ja asuntokauppalain 2 luvun 8 §:n muuttamisesta.
HE 21/2005 vp, Hallituksen esitys Eduskunnalle laeksi asuntokauppalain ja eräiden siihen liittyvien lakien muuttamisesta.
HE 24/2009 vp, Hallituksen esitys uudeksi asunto-osakeyhtiölainsäädännöksi.
HE 210 /2018 vp, Hallituksen esitys laiksi asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta.
OM 33/2003, Lausunnot asuntokauppalain mietinnöstä. Tiivistelmä. Lausuntoja ja selvityk- siä 2003:33.
OM 29/2017, Purkava lisärakentaminen. Kooste arviomuistiosta ja selvityksestä saaduista lausunnoista. Oikeusministeriön mietintöjä ja lausuntoja 29/2017.
OM 16/2018, Asunto-osakeyhtiön purkavan uusrakentamisen helpottaminen turvallisesti, ennakoivasti ja tehokkaasti. Oikeusministeriön mietintöjä ja lausuntoja 16/2018.
OM 27/2018, Asunto-osakeyhtiön purkavan uusrakentamisen helpottaminen turvallisesti, ennakoivasti ja tehokkaasti. Lausuntotiivistelmä. Oikeusministeriön mietintöjä ja lausuntoja 27/2018.
Oikeusministeriö, Arviomuistio asunto-osakeyhtiöiden purkava lisärakentaminen ja asunto- osakeyhtiölain muutostarve. 25.1.2017.
STM 2003:1, Sosiaali- ja terveysministeriön oppaita 1/2003. Asumisterveysohje.
Sosiaali- ja terveysministeriön Asumisterveysohjeen soveltamisopas. Ympäristö ja terveys- lehti 2009.
YmVM 17/2018 vp, Ympäristövaliokunnan mietintö hallituksen esityksestä eduskunnalle laiksi asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta.
Ympäristöministeriö, Asunto- ja rakennusosasto, A4 Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje.
Määräykset ja ohjeet 2000.
Ympäristöministeriö, Ympäristöopas 29, Kosteus- ja homevaurioitineen rakennuksen kor- jaus. Rakennustieto Oy 1997.
Ympäristöministeriö, Ympäristöopas 28, Kosteus- ja homevaurioitineen rakennuksen kor- jaus. Rakennustieto Oy 1997.
Ympäristöministeriö, Ympäristöopas 2016, Rakennuksen kosteus- ja sisäilmatekninen kun- totutkimus. Pitkänen, Miia (toim.). Hansaprint 2016.
Ympäristöministeriö, Ympäristöministeriön julkaisuja 18/2019, Kosteus- ja mikrobivaurioi- tuneiden rakennusten korjaus. Hansaprint 2019.
INTERNETLÄHTEET Verkkosivustot
Ympäristöministeriö, Hometalkoot.fi – terveiden talojen puolesta [https://hometalkoot.fi/].
(18.11.2019)
OIKEUSTAPAUKSET Korkein oikeus
KKO 1992:158 KKO 2003:80 KKO 2004:78 KKO 2007:15 KKO 2008:8 KKO 2009:31 KKO 2009:39 KKO 2015:58 KKO 2018:28 KKO 2018:38 KKO 2019:16
Hovioikeudet
Helsingin HO 14.10.2004 t. 4028 Helsingin HO 20.6.2007 t. 2071 Helsingin HO 17.8.2007 t. 2502 Helsingin HO 31.8.2007 t. 2708 Helsingin HO 30.5.2008 t. 15786
Helsingin HO 7.7.2009 t. 1909 Helsingin HO 15.11.2011 t. 3393 Helsingin HO 7.9.2016 t. 1278 Helsingin HO 31.12.2015 t. 1883 Helsingin HO 28.1.2016 t. 117 Helsingin HO 7.3.2017 t. 288 Helsingin HO 31.1.2018 t. 126 Helsingin HO 12.11.2019 t.1432 Kouvolan HO 25.10.2006 t. 1294 Rovaniemen HO 137 16.2.2007 t. 137 Rovaniemen HO 14.9.2018 t. 305 Turun HO 6.7.2000 t. 1494 Turun HO 30.4.2007 t. 826 Turun HO 25.7.2007 t.1457 Turun HO 12.5.2008 t. 1033 Turun HO 16.5.2008 t. 1094 Turun HO 19.6.2008 t. 1399 Turun HO 13.11.2015 t. 1183 Vaasan HO 13.12.2000 t. 1391
Kuluttajariitalautakunnan päätökset KRIL dnro 1632/81/2007
KRIL dnro 4160/82/2010 KRIL dnro 108/81/2011 KRIL dnro 1313/81/2011 KRIL dnro 2806/42/2016
Kuluttajavalituslautakunta KVL dnro 97/81/1025 KVL dnro 96/81/2186 KVL dnro 1235/81/2005
MUUT LÄHTEET KH-kortit
KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot. Ohjeistokortti 2008.
KH 90-00393 Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Tilaajan ohje. Ohjeistokortti 2007.
KH 90-00394 Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Suoritusohje. Ohjeistokortti 2007.
Suomen Rakennusinsinööriliitto
Kosteudenhallinta ja homevaurioiden estäminen RIL 250-2011. Suomen rakennusinsinöö- rien Liitto RIL ry 2011. (RIL 250-2011)
Rakenteiden elinkaaritekniikka RIL 216-2001. Suomen rakennusinsinöörien Liitto RIL ry 2011. (RIL 216-2001)
Suomen Kiinteistöliitto
Taloyhtiön vastuujakotaulukko 2019 osakkaille ja asukkaille. 25., uudistettu painos. Kiin- teistöalan kustannus 2019.
Taloyhtiön vastuujakotaulukko Plus 2019: hallitukselle ja isännöitsijälle. 8., uudistettu pai- nos. Kiinteistöalan kustannus 2019.
LYHENNELUETTELO
AOYL asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009
AsKL asuntokauppalaki 843/1994
DL Defensor Legis. Suomen asianajajaliiton äänenkannattaja
dnro diaarinumero
esim esimerkiksi
HE hallituksen esitys
HO hovioikeus
KKO korkein oikeus
KRIL kuluttajariitalautakunta
KorkoL korkolaki 633/1982
ks katso
KS kuluttajasuoja
KVL kuluttajavalituslautakunta
LaVM lakivaliokunnan mietintö
LM Lakimies. Suomalaisen lakimiesyhdistyksen aikakauskirja
MK maakaari 540/1995
mm muun muassa
MRL maa- ja rakennuslaki 132/1999
OM oikeusministeriö
OTJP Oikeustiede-Jurisprudentia. Suomalaisen lakimiesyhdistyksen vuosikirja
RIL Suomen rakennusinsinööriliitto
s sivu
STM sosiaali- ja terveysministeriö
t tuomio
TervSL terveydensuojelulaki 763/1994
vp valtiopäivät
vrt vertaa
YM ympäristöministeriö
YmVM ympäristövaliokunnan mietintö
1 JOHDANTO
1.1 Tutkielman aihe ja tutkimuskysymykset
Merkittävä osuus suomalaisten asunnoista sijaitsee rakennuksissa, jotka ovat asunto-osake- yhtiön1 omistamia.2 Näistä huomattava osa on rakennettu 1960−1970 -luvuilla.3 Rakennus- kannassa on käynnistymässä laajamittainen korjaustarve huomioon ottaen asunto-osakeyh- tiöiden ajankohdan mukaisen rakennustavan ja rakennusten elinkaaren. Näissä 1960−1970 - luvun asunto-osakeyhtiöissä kunnossapitotarpeet kohdistuvat tyypillisesti putki-, julkisivu, katto- ja hissiremontteihin, mikäli peruskorjauksia ei ole tehty.4 Merkittävää lisäkorjaustar- vetta aiheuttavat myös ilmastotavoitteiden mukainen rakennusten energiatehokkuuden pa- rantaminen sekä väestön ikääntymisen edellyttämät muutokset rakennuksissa.5 Tyypillisten kunnossapitotarpeiden lisäksi 1960−1970 -luvun asunto-osakeyhtiöissä voidaan havaita myös niin sanottuja riskirakenteita6, joiden riski on realisoitunut kosteus- tai mikrobivauri- oina. Rakennukset voivat tunnusomaisesti olla hyvin huonossa kunnossa esimerkiksi laajo- jen runkorakenteiden tai perustusten vaurioiden vuoksi.
Vanhan rakennuskannan korjauksille asunto-osakeyhtiön rakennuksen purkaminen ja uus- rakentaminen7 voi olla varteenotettava vaihtoehto erityisesti silloin, jos rakenteiden korjaus- aste on yli 70 prosenttia, eikä rakenteiden tai rakennuksen säilyttämiselle ole suojelullisesta
1 Asunto-osakeyhtiölain (1599/2009, AOYL) mukaan asunto-osakeyhtiöllä tarkoitetaan osakeyhtiötä, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi (AOYL 1:2.1 §). Selvyyden vuoksi to- dettakoon, että tässä tutkielmassa käytetään jäljempänä asunto-osakeyhtiöstä myös lyhennettä ”yhtiö” tai ”ta- loyhtiö”. Osakkeenomistajasta käytetään myös lyhennettä ”osakas”.
2 OM 16/2018, s. 17, tilastokeskuksen rakennuksia ja asuntoja koskevan tilaston mukaan vuoden 2016 lopussa asunto-osakeyhtiöiden asuinrakennuksissa asui yhteensä 2,2 miljoonaa ihmistä. Näistä 33 %:a asui pääkau- punkiseudulla (Espoo, Helsinki, Vantaa ja Kauniainen) ja 24 %:a muissa yli 100.000 asukkaan kaupungeissa (Jyväskylä, Kuopio, Lahti, Oulu, Tampere, Turku)
3 Väestörekisterikeskuksen ylläpitämän Rakennus- ja huoneistorekisterikeskuksen mukaan vuosina 2010−2015 purkulupaa hakeneiden rivitalojen keski-ikä oli 42 vuotta eli kyse oli 1970 -luvun rivitaloista. Pur- kulupaa hakeneiden kerrostalojen keski-ikä oli 59 vuotta eli kyse on ollut 1960 -luvun kerrostaloista.
4 Vahtera 2018 Liikejuridiikka, s. 1.
5 YmVM 17/2018 vp, s. 3.
6 Riskirakenteella tarkoitetaan aikaisemmin yleisesti käytettyjä rakenteita, jotka ovat myöhemmin havaittu kosteus- ja mikrobivaurioille alttiiksi. Riskirakenne on yleensä rakentamisajan määräysten ja ohjeiden mukai- nen, ja rakenteen vaurioitumisriski on huomattu vasta jälkikäteen, minkä jälkeen rakenteen käytöstä on luo- vuttu. Riskirakenne ei kuitenkaan lähtökohtaisesti tarkoita vaurioitumista, mutta rakenteella on suurempi riski siihen.
7 HE 210/2018 vp, s. 4, mukaan purkavalla uusrakentamisella tarkoitetaan asunto-osakeyhtiön vanhan raken- nuksen tai rakennusten purkamista uuden tai uusien rakennusten tieltä siten, että purettavassa rakennuksessa oleviin osakehuoneistoihin oikeuttavien osakkeiden omistajille tarjotaan uusia osakehuoneistoja uusissa raken- nuksissa. Purkaminen ja uusrakentaminen voidaan toteuttaa myös siten, että rakennuksen osa puretaan ja sen
näkökulmasta perusteita. Toisaalta jos rakennus on tulossa pian elinkaarensa päähän, hanke voi tulla kannattavaksi matalammallakin korjausasteella.8 Purkavan uusrakentamisen yhtey- dessä vanhan rakennuksen tilalle voidaan rakentaa aiempaa enemmän kerrostilaa ja asuntoja eli kyse on niin sanotusta purkavasta lisärakentamisesta9. Hanke voidaan kuitenkin toteuttaa myös ilman lisärakentamista, jolloin yhtiön hallinnassa oleva rakennus puretaan ja tilalle rakennetaan nykyisiä rakentamismääräyksiä ja yhtiöjärjestysmääräystä vastaava rakennus.10
Rakennuksen purkaminen ja uusrakentaminen ei kohdistu ainoastaan erityisen huonokuntoi- siin, home- ja mikrobivaurioituneisiin rakennuksiin, vaan purkava uusrakentaminen on yksi tapa toteuttaa kasvavien kaupunkiseutujen yleistä täydennysrakentamistavoitetta. Hanke voidaan nähdä myös mahdollisena kaupunkikehityksen työkaluna, sillä se mahdollistaa tont- tien tehokkaamman hyödyntämisen sekä tiiviimmän rakentamisen, ja säästää näin julkisten palvelujen investointien ja tuottamisen kustannuksissa sekä mahdollistaa maa-alaa muuhun kuin asumisen käyttöön. Mikäli rakennus puretaan kokonaan, rakennusoikeuden käyttö voi- daan suunnitella ilman vanhan rakennuksen asettamia rajoitteita. Esimerkiksi Helsingissä 1960−1980 -lukujen yksityisten omistamien asuinkiinteistöjen muodostama maa-ala kilo- metrin säteellä juna-asemista on yli kolme neliökilometriä, minkä on teoriassa katsottu si- sältävän potentiaalin kymmenille tuhansille asunnoille.11 Vaikka kaikkien näiden asunto- osakeyhtiöiden kohdalla purkava uusrakentaminen ei ole tarkoituksenmukaista, voidaan sitä pitää vaihtoehtoisena hankkeena.
Purkavan uusrakentamisen hankkeita on toistaiseksi toteutettu melko vähän, eikä se ole ollut laajamittaista. Näin ollen vakiintuneita toimintamalleja tai käytäntöjä ei ole päässyt synty- mään.12 Hankkeita on toteutettu lähinnä silloin, kun yksi tai useampi yhdessä toimiva kiin-
tilalle rakennettavan rakennuksen tai rakennuksen osan osakehuoneistoja tarjotaan puretun osan osakehuoneis- toja hallinneille osakkaille. Selvyyden vuoksi todettakoon, että tässä tutkielmassa purkavasta uusrakentami- sesta käytetään jäljempänä myös lyhennettä ”hanke”.
8 YM 18/2019, s. 33−34.
9 HE 210/2018 vp, s. 4 purkava lisärakentaminen määritellään tonttien uudelleenrakentamiseksi siten, että van- hat rakennukset puretaan joko kokonaan tai osittain uuden suuremman rakennusmassan tieltä. Tämän tutkiel- man kannalta kyse on purkavan uusrakentamisen arvioinnista. Kyse ei ole sinänsä lisärakentamisen arvioin- nista, vaikka lisärakentamista todennäköisesti tapahtuu purkavan uusrakentamisen yhteydessä.
10 HE 210/2018 vp, s. 4.
11 Vainio – Lahdenperä – Kiviniemi 2016, s. 12, 15.
12 Ennen asunto-osakeyhtiölain purkavan uusrakentamisen muutoksia (183/2019, tulleet voimaan 1.3.2019) asunto-osakeyhtiölaki salli purkavan uusrakentamisen ainoastaan osakkaiden yksimielisellä päätöksellä. Tämä on vaikuttanut siihen, ettei hankkeita ole päässyt syntymään. HE 210/2018 vp, s. 53, asunto-osakeyhtiönlain
teistösijoittaja tai rakennusliike on hankkinut kaikki yhtiön osakkeet ja ottanut vastuun ra- kennuttamisesta. Vastaavasti asunto-osakeyhtiö voi myydä hallussaan olevan kiinteistön ra- kennuksineen sijoittajalle, joka rakennuttaa uuden rakennuksen. Näissä tilanteissa vanhoille osakkaille voidaan tarjota etuosto-oikeutta uusiin asuntoihin oikeuttaviin osakkeisiin. Tilan- teessa muodostuu käytännössä uusi yhtiö, josta vanhat osakkeenomistajat saavat sopimuk- seen perustuen uuden yhtiön osakkeita ja sen mukaisesti hallintaoikeudet osakkeisiin. To- teutusvaihtoehtoja on myös muitakin. Asunto-osakeyhtiö voi lisätä osakkeidensa määrää suunnatulla osakeannilla siten, että hankkeen kehittäjäksi tuleva sijoittaja merkitsee lisä- osakkeet. Sijoittaja rakennuttaa uuden rakennusmassan ja siitä tulee vanhoilta osakkailta yli- jäävien osakehuoneistojen haltija. Vaihtoehtoisesti asunto-osakeyhtiö voi toimia myös itse- näisesti rakennuttajana. Tällöin vanha asunto-osakeyhtiö jää olemaan, vaikka rakennukset puretaan ja rakennetaan uudelleen.13 Toteutustavasta riippumatta purkava uusrakentaminen on hankkeena monivaiheinen ja useita vuosia kestävä prosessi.14 Hankkeen toteutustapa vai- kuttaa myös siihen, voiko ostaja vaatia kaupan purkamista, mikäli asunnossa todettaisiin virhe kaupanteon jälkeen.
Tutkielmassa tutkitaan ja analysoidaan tilannetta, jossa asunto-osakeyhtiöstä on myyty asunto-osake, josta on vielä asuntokauppalain (843/1994, AsKL) 6 luvun 14 §:n mukaista reklamaatioaikaa jäljellä.15 Tilanteessa asunto-osakeyhtiön rakennus on kokonaisuudessaan purkavan uusrakentamisen kohteena ja hanke keskittyy yhteen yhtiöön.16 Lisäehtoina on, ettei purkavasta uusrakentamisesta ole päätetty yhtiökokouksessa ennen kaupantekoa, ja ole- tetaan rakennuksen purkamisen tapahtuvan ennen uudelleenrakentamista. Asuntokaupassa tilanne johtaa siihen, että kaupan kohteena ollut asunto häviää, eikä konkreettisesti kyse ole
muuttamisen tarkoituksena on ollut helpottaa yhtiön päätöksentekoa silloin, kun rakennuksen purkaminen on järkevämpää kuin sen korjaaminen. Lain tarkoituksena on ollut antaa asunto-osakeyhtiöille uudenlaisia pää- töksenteonkeinoja purkavaa uusrakentamisesta koskevissa hankkeissa kuitenkin huomioiden osakkaiden, yh- tiön sekä velkojien tarpeet.
13 Vainio – Lahdenperä – Kiviniemi 2016, s. 47.
14 HE 210/2018 vp, s. 4, on todettu, että purkava uusrakentamishanke kestää yleensä vähintään 3−5 vuotta suunnittelun aloittamisesta uusien rakennusten ja huoneistojen valmistumiseen ja käyttöönottoon. Purkavan uusrakentamisen hankkeessa on pääsääntöisesti ainakin esisuunnittelu-, hankesuunnittelu-, toteutuksen valmis- telu- ja rakentamisvaihe.
15 Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 2 momentin mukaan ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on hänelle luovutettu. Vaikka asun- tokauppalaissa on säädetty kahden vuoden reklamaatioajasta, ostaja ei saa kuitenkaan vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän ha- vaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita (AsKL 6:14.1 §).
16 Vaikka asuntokauppariidassa kyse on usein myös korjaustavan valintaan liittyvästä erimielisyydestä, tutkiel- massa ”korjaustavaksi” on valittu nimenomaisesti rakennuksen purkaminen ja uudelleenrakentaminen. Han- kekohtaisesti kyse voi olla myös siitä, että vain osa rakennuksesta tai rakennuksista puretaan taikka hankkeessa on mukana useampi asunto-osakeyhtiö. Nämä tilanteet on kuitenkin rajattu tutkielman ulkopuolelle.
enää siitä, mistä kauppakirjassa on nimenomaisesti sovittu. Tutkimuskysymykset voidaan muotoilla seuraavasti: 1) voidaanko asunto-osakeyhtiön rakennuksen huonokuntoisuutta ja vaurioituneisuutta, joka johtaa purkavaan uusrakentamiseen pitää asuntokauppalain mu- kaisena virheenä, tai 2) voidaanko purkavaa uusrakentamisesta hankkeena pitää asunto- kauppalain mukaisena virheenä? Mikäli edellä kohdissa 1 ja 2 kuvattuja tilanteita voidaan pitää asuntokauppalain mukaisena virheenä, tutkielmassa selvitetään lisäksi 3) voidaanko asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentin mukaisen kaupan purun edellytysten katsoa täyttyvän tällaisissa tilanteissa?
Asuntokauppalaissa säännökset on eroteltu sen mukaan, onko kyseessä uuden asunnon vai käytetyn asunnon kauppa. Uuden asunnon ja käytetyn asunnon kauppa eroavat toisistaan erityisesti kaupan kohteen ja osapuoliasetelman suhteen.17 Tutkielma on rajattu koskemaan käytetyn asunnon virhettä, joten tutkielmassa keskitytään asuntokauppalain 6 luvun sään- nöksiin. Virheet käytetyn asunnon kaupassa jakautuvat 1) yleisen virhesäännöksen mukai- seen virheeseen (AsKL 6:11 §), 2) taloudelliseen virheeseen (AsKL 6:20 §) sekä 3) oikeu- delliseen virheeseen (AsKL 6:21 §).18 Rakennuksen purkamisen virheellisyyden arvioin- nissa kyse on lähtökohtaisesti asunnon fyysisiin ominaisuuksiin kohdistuvasta virheestä.
Näin ollen virhevastuu on tutkimuksessani rajattu koskemaan asuntokauppalain 6 luvun 11
§:n yleisen virhesäännön mukaista virhettä – sopimuksenvastaisuutta, tiedonantovirhettä sekä salaista virhettä. Vaurio tai puute voidaan vaihtoehtoisesti havaita myös muualla kuin osakkaan omassa asunnossa. Tällöin asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaisen taloudelli- sen virheen arviointi saattaa tulla myös kyseeseen. Asuntokauppalain 6 luvun 21 §:n mukai- nen oikeudellinen virhe on rajattu tutkielman ulkopuolelle.19 Virheen seuraamuksen osalta tutkielma käsittelee kaupan purkukynnyksen ylittymistä asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentin mukaisesti. Mahdolliset kaupan purkuun liittyvät täytäntöönpano-ongelmat on kuitenkin rajattu tutkielman ulkopuolelle. Tämän lisäksi kaupan purkuun liittyviä asunto- kauppalain 6 luvun 28 §:n 2 ja 3 momentin mukaisia liitännäiskysymyksiä, kuten ostajan oikeutta hyödyllisten kustannusten korvaamiseen tai merkittävän asumishyödyn korvaami- seen, ei tutkielmassa käsitellä. Hinnanalennusta käsitellään tutkielmassa vain siltä osin, kun
17 HE 14/1994 vp, s. 35.
18 Virhejaottelua on oikeuskirjallisuudessa kritisoitu, sillä sen on katsottu perustuvan enemmänkin tavanomai- suuteen kuin loogiseen oikeustieteeseen. ks. tästä Pöyhönen 2003, s. 44−46. Sen sijaan Keskitalo 2018a, s. 196 tuo esille, että sinänsä virhejaottelu ja sen kritiikki ovat merkityksettömiä niin kauan, kun joudutaan vertaa- maan konkreettista toimintaa normin tunnusmerkistöön.
19 Oikeudellisesta virheestä ks. esim. Nevala 2016, s. 330−334; Palo – Linnainmaa 2002, s. 645−667.
se on tutkimuskysymysten kannalta tarkoituksenmukaista. Vahingonkorvaus virheen seu- raamuksena on myös rajattu tutkielman ulkopuolelle.
Käytetyn asunnon kauppaa koskevien säännösten pakottavuus ja soveltamisala on määritelty osin sen mukaan, keitä kaupan osapuolet ovat. Ostajaa suojataan vahvemmin, mikäli hän on kuluttaja.20 Vastaavasti myyjään kohdistuvat vaatimukset ovat tavallista tiukemmat, mikäli myyjänä toimii elinkeinonharjoittaja21 tai perustajaosakas22. Käytetyn asunnon kaupassa kyse on tavallisesti kahden yksityishenkilön välisestä kaupasta, eikä elinkeinonharjoittajan tai perustajaosakkaan ja yksityishenkilön välisestä kaupasta.23 Näin ollen tutkielma keskit- tyy analysoimaan ainoastaan kahden yksityishenkilön välistä kauppaa ja käytetyn asunnon kauppaa koskevat säännökset määräytyvät asuntokauppalain 6 luvun mukaisesti.
Purkava uusrakentaminen voi tulla kyseeseen niin kunnan vuokrataloyhtiöissä kuin yksit- täisten osakkeenomistajien hallinnoimissa asunto-osakeyhtiöissä. Tutkielmassa keskitytään kuitenkin käsittelemään ainoastaan yksittäisten osakkeenomistajien hallitsemia asunto-osa- keyhtiöitä. Tämän lisäksi purkavaan uusrakentamiseen liittyvät veroseuraamukset on jätetty tutkielman ulkopuolelle. Hanketta tavoittelevan asunto-osakeyhtiön vakuuksia ja panttauk- sia käsitellään ainoastaan tarpeellisin osin.
1.2 Tutkimusmetodi ja -aineisto
Tutkielman tutkimusmetodi on oikeusdogmaattinen eli kyse on lainopillisesta tutkimuk- sesta. Lainopin keskeisenä tehtävänä on oikeusnormien tulkinta ja systematisointi.24 Lain- opin tehtävänä on siten määritellä voimassa olevaa oikeutta ja sen sisältöä.25 Tulkinnassa kyse on oikeussäännösten merkityssisällön täsmentämisestä, kun normin sisältö on monise- litteinen ja epätäsmällinen. Tällöin lainopin tehtävänä selventää normien sisältöä ja tehdä
20 Asuntokauppalaissa kuluttajalla tarkoitetaan luonnollista henkilöä, joka hankkii asuinhuoneiston pääasiassa muuta tarkoitusta kuin elinkeinotoimintaa varten (AsKL 1:3.5 §). Kuluttajansuojaa asuntokauppalaissa ei ole siten rajattu koskemaan ainoastaan ostajaan, joka ostaa asunnon omaan tai perheensä käyttöön, vaan esim.
sijoitusasunnon ostaja kuuluu asuntokauppalain kuluttajansuojan piiriin.
21 Asuntokauppalain mukaan elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan luonnollista henkilöä taikka yksityistä tai jul- kista oikeushenkilöä, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankitta- viksi (AsKL 1:3.6 §). Asuntokaupan ammattilaisena pidetään esim. rakennusliikettä tai kiinteistövälittäjää.
22 Perustajaosakkaalla tarkoitetaan luonnollista henkilöä taikka yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka mer- kitsee tai muuten omistaa asunto-osakkeen tai muun asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan yhteisöosuuden rakentamisvaiheen aikana (AsKL 1:4.1 §).
23 Hoffrén 2013, s. 1012–1013.
24 Aarnio 1988, s. 49.
25 Siltala 2003, s. 67.
valintoja mahdollisten tulkintavaihtoehtojen välillä. Tehtyjä valintoja perustellaan oikeus- lähteiden avulla.26 Systematisoinnilla puolestaan tarkoitetaan oikeudellisen käsitejärjestel- mänluomista ja kehittämistä jonkin käsitelejärjestelmän avulla. Systematisointi siis määrit- tää sen, mihin kohtaan jokin oikeudellinen ongelma sijoittuu oikeusjärjestelmässä. Lainopil- lisessa systematisoinnissa otetaan huomioon kunkin oikeudenalan peruskäsitteet, yleiset opit ja oikeusperiaatteet. Näin ollen systematisoinnilla tarkoitetaan kaiken normatiivisen aineis- ton ymmärtämistä.27
Tutkielmassa selvitetään voimassa olevaa oikeutta asunto-osakeyhtiön purkavaa uusraken- tamista koskevassa asuntokauppariitatilanteessa. Tutkielmassa tulkitaan voimassa olevaa oi- keutta lainsäädännön, lainvalmisteluaineiston, oikeuskirjallisuuden sekä oikeuskäytännön perusteella. Keskeisessä roolissa on purkavaa uusrakentamista koskeva lainvalmisteluai- neisto, sillä asiasta ei ole vielä kirjoitettu oikeuskirjallisuudessa merkittävissä määrin. Hovi- oikeuskäytäntöä tai korkeimman oikeuden ennakkoratkaisua ei tutkimuskysymyksistä tä- män tutkielman laatimishetkellä vielä ole olemassa.
1.3 Tutkielman rakenne
Tutkielman alussa selvitetään asunto-osakeyhtiön rakennuksen purkamisen ja uusrakenta- misen säädöspohjaa. Kappaleessa avataan keskeisiä yhtiöoikeudellisia periaatteita ja tuo- daan esille purkavaan uusrakentamiseen liittyvä keskeinen juridiikka. Seuraavassa kappa- leessa selvennetään purkavan uusrakentamisen virhearviointiin liittyvää juridiikkaa ja vas- tataan ensimmäiseen ja toiseen tutkimuskysymykseen eli 1) voidaanko asunto-osakeyhtiön rakennuksen huonokuntoisuutta ja vaurioituneisuutta, joka johtaa purkavaan uusrakenta- miseen pitää asuntokauppalain mukaisena virheenä, tai 2) voidaanko purkavaa uusrakenta- mista hankkeena pitää asuntokauppalain mukaisena virheenä. Neljännessä kappaleessa sel- vitetään asuntokaupan purkamisen perusteita, mikäli kaupan kohteessa voidaan katsoa ole- van virhe. Mikäli tutkimuskysymyksissä 1 ja 2 kuvattuja tilanteita yksin tai yhdessä voidaan pitää asuntokauppalain mukaisina virheinä, kappaleessa vastataan kysymykseen 3) voi- daanko näissä tilanteissa asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentin mukaisen kaupan purun edellytysten katsoa täyttyvän? Lopuksi esitellään tutkielman johtopäätökset.
26 Aarnio 1988, s. 49; Aarnio 1986 s. 110−113.
27 Laakso 2012, s. 488−450.
2 PURKAVA UUSRAKENTAMINEN
2.1 Keskeiset purkavaa uusrakentamisesta rajoittavat yhtiöoikeudelliset periaatteet 2.1.1 Asunto-osakeyhtiön toiminnan tarkoitus ja liiketoimintariskin kielto
Yhtiön toiminnan tarkoitus ilmentää sitä, mihin yhtiön toiminnassa pyritään ja millaisia kri- teerejä vasten yhtiössä tehtäviä päätöksiä on arvioitava.28 Asunto-osakeyhtiön tarkoituksena on yhtiön kiinteistön ja rakennusten hallinta osakkaiden asumistarpeiden tyydyttämiseksi.29 Tarkoituksensa toteuttamiseksi asunto-osakeyhtiö huolehtii hallinnassaan olevien kiinteis- töjen ja rakennusten pidosta siten kuin asunto-osakeyhtiölaissa säädetään ja yhtiöjärjestyk- sessä määrätään (AOYL 1:5 §). Kaikkien asunto-osakeyhtiön toimien tulee liittyä kiinteästi kiinteistön ja rakennusten hallintaan.30 Säännöksen mukaisena toimintana voidaan pitää muun muassa kiinteistön ja rakennusten ylläpitoa ja kunnossapitoa mukaan lukien sekä ra- kennuksen että kiinteistön kehittäminen yhtiökokouksen päätösten mukaisesti.31 Edellä mai- nitut toiminnot tulee kuitenkin toteuttaa taloudellisesti mielekkäin ehdoin.32
Asunto-osakeyhtiön tarkoituksen ja toimialan kannalta katsottuna purkavaa uusrakentamista arvioidaan eri tavoin riippuen siitä, voidaanko hanketta pitää asunto-osakeyhtiölain mukai- sena kunnossapitona, kunnossapitona ja muutostyönä, vai kunnossapitona, muutostyönä ja lisärakentamisena.33 Kunnossapidolla tarkoitetaan yhtiön kiinteistön ylläpitoon kuuluvaa toimintaa, joka sisältää juoksevat korjaukset, vuosikorjaukset ja suurammat korjaukset, mutta kiinteistön laatutasoa ei muuteta olennaisesti alkuperäisestä.34 Sen sijaan, muutos- työllä tarkoitetaan kiinteistön laatutason muuttamista olennaisesti alkuperäistä paremmaksi eli kyse on niin sanotusta perusparannuksesta. Perusparannus voi kohdistua jo olemassa ole- vaan korjauskohteiseen tai hankkeen myötä kiinteistöön voidaan liittää tai rakentaa jotakin uutta.35 Perusparannuksen osalta laissa ei ole säännöksiä tai rajoituksia sen suhteen, miten
28 Vahtera 2011, s. 140.
29 HE 24/2009 vp, s. 50. Vahtera 2017, s. 48 mukaan toiminnan tarkoituksella on kiinteä liityntä asunto-osa- keyhtiölain 1 luvun 11 §:n ilmentämään johdon huolellisuusvelvollisuuteen eli velvollisuuteen edistää yhtiön etua.
30 Furuhjelm ym. 2015a, s. 44.
31 HE 24/2009 vp, s. 50−51, mukaan yhtiön voi esim. vuokrata omistamastaan rakennuksessa olevia liikehuo- neistoja yhtiön ulkopuolisille toimijoille ja tällainen toiminta liittyy kiinteistön pitoon.
32 Krook 1983, s. 18−19, vaikka asunto-osakeyhtiö onkin osakeyhtiö, on sen toiminnan tarkoituksessa ja pe- rusluonteessa vahva osuustoiminnallinen idea.
33 HE 210/2018 vp, s. 6.
34 HE 24/2009 vp, s. 77; Hoffrén – Vahtera 2012 DL, s. 281.
35 Jauhiainen – Järvinen – Nevala 2019, s. 210, mukaan tyypillisiä perusparannushankkeita ovat esim. hissin tai koneellisen ilmanvaihdon rakentaminen.
laajasti parannuksessa voidaan puuttua olemassa olevaan rakennukseen ja osakehuoneistoi- hin niitä purkamalla.36 Mikäli yhtiön rakennus päätetään purkaa ja uudelleenrakentaa sen huonokuntoisuuden vuoksi, voidaan asunto-osakeyhtiön katsoa laiminlyöneen yhtiön toi- minnan tarkoitus, sillä tarvittavasta kunnossapidosta ei ole huolehdittu asianmukaisesti. Yh- tiön pitkäaikaiselle osakkaalle korjaustöiden lykkääminen eli asunnon käyttäminen sen elin- kaaren loppuun on voinut kuitenkin muodostua kohtuullisen kannattavaksi ratkaisuksi, sillä osakkaan asumisaikana korjaustöistä ei ole aiheutunut kustannuksia.
Asunto-osakeyhtiön toiminnan tarkoitus asettaa rajoituksia sille, millaisia liiketoiminnallisia riskejä yhtiö voi ottaa ilman kaikkien osakkeenomistajien suostumusta.37 Tämän perusteella asunto-osakeyhtiö ei voi lähtökohtaisesti harjoittaa sellaista toimintaa, johon liittyy elin- keinotoimintaa vastaava riski. Yhtiö voi kuitenkin olla mukana sellaisessa vähäisessä liike- toiminnassa, joka liittyy kiinteistön tai rakennuksien ylläpitoon. Merkittävän liiketoiminta- riskin ottaminen voidaan katsoa elinkeinotoiminnaksi ja yhtiön toiminnan vastaiseksi, jol- loin siihen tarvitaan kaikkien osakkeenomistajien suostumus.38 Purkavan uusrakentamisen yhteydessä joudutaan tapauskohtaisesti harkitsemaan, onko hanke yhtiön toiminnan kan- nalta perusteltua vai ei. Mikäli hanke katsotaan liian riskipitoiseksi, ottaen huomioon muun muassa hankkeeseen käytätettävät rahamäärät sekä niiden suhde yhtiön kuntoon ja vastike- kertymään, on mahdollista, ettei hanketta voida pitää asunto-osakeyhtiön toiminnan kannalta perusteltuna.39 Asunto-osakeyhtiön tavanomaiseen peruskorjaukseen ja muutostyöhön ver- rattuna purkavaan uusrakentamisen liittyy riskitekijöitä, jotka kohdistuvat muun muassa uu- den rakennuksen ja huoneistojen suunnitteluun, kaavoitukseen ja rakennuslupaan, osake- huoneistojen rakentamisaikaiseen rahoitukseen, hinnoitteluun ja myyntiin.40
Liiketoimintariskiä koskevan rajoituksen perustella, ei yhtiö voi lähtökohtaisesti ottaa vas- tuulleen uudistuotannon ja asuntokaupan riskejä ilman kaikkien osakkaiden suostumusta.41
36 HE 210/2018 vp, s. 8.
37 Vahtera 2018 Liikejuridiikka, s. 3.
38 HE 24/2009 vp, s. 51. Furuhjelm ym. 2015a, s. 44 tuo esille, että rajanveto asunto-osayhtiön toiminnan tarkoituksen ja ulkopuolelle menevän elinkeinotoiminnan välillä ei ole yksiselitteinen.
39 Furuhjelm ym. 2015a, s. 45; Vahtera 2017, s. 52.
40 HE 210/2018 vp, s. 8.
41 OM arviomuistio 2017, s. 6. Ennen purkavaa uusrakentamista koskevia asunto-osakeyhtiölain muutoksia oikeuskirjallisuudessa Furuhjelm ym. 2015a, s. 45 on tuonut esille, että lisärakentamishankkeena on pidetty mm. hanketta, jossa yhtiö rakennuttaa tontilleen toisen rakennuksen tai toteuttaa ullakkorakennushankkeen vastikerahoituksella. Tällaista hanketta on pidetty lähtökohtaisesti riskipitoisena hankkeena.
Purkavaan uusrakentamiseen liittyvän liiketoimintariskin ongelmallisuuden voidaan kuiten- kin katsoa poistuvan, mikäli hankkeen toteuttajana toimii rakennusliike tai sijoittaja, sillä se vastaa uusien osakkeiden myynnistä ja markkinoinnista sekä niihin liittyvistä riskistä. Mikäli asunto-osakeyhtiö itse päättää toimia rakennuttajana, liiketoiminnallisen riskin realisoitumi- nen voi merkitä muun muassa osakkaille täysin ennakoimattomia vastikekorotuksia, jotka voivat muodostua ongelmallisiksi yhtiön osakeomistuksen luonteen kannalta.42 Asunto-osa- keyhtiön toimiessa itse rakennuttajana osakkeenomistajien riskillä, voidaan hanke katsoa yhtiön toiminnan tarkoituksen vastaiseksi ilman kaikkien osakkaiden suostumusta.43 Vaikka liiketoiminnallinen riskinotto on sinänsä kiellettyä, on yhtiöllä oikeus ryhtyä sellaisiin alus- taviin toimiin, jotka ovat välttämättömiä purkavan uusrakentamisen toteutumisen kannalta.44
2.1.2 Osakkeenomistajan hallintaoikeus
Hallintaoikeuden perusajatuksena on, että osakkaalla on omistusoikeutta mahdollisemman pitkälle muistuttava oikeus huoneiston hallintaan.45 Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hal- linnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä. Hallintaoikeuden rajoittaminen on lähtö- kohtaisesti mahdollista vain sen osakkaan suostumuksella, jonka hallintaoikeuteen puutu- taan (AOYL 6:35 §).46 Suostumusvaatimuksen tarkoituksena on suojata osakkaan henkilö- kohtaisia asumistarpeita. Nämä ovat käytännössä sellaisia asunnon käytettävyyteen liittyviä arvoja, joita voi olla vaikea arvottaa rahamääräisesti.47 Suostumusvaatimuksella voidaan suojata myös seikkoja, jotka rajoittavat osakkaan hallintaoikeutta muutoin kuin varsinaisen osakehuoneiston osalta. Esimerkiksi yhtiö ei voi toteuttaa lisärakentamista piha-alueelle, joka on osoitettu yhtiöjärjestyksen määräyksellä tietyn osakkaan hallintaan.48
Asunto-osakeyhtiö voi puuttua hallintaoikeuteen ilman osakkaan suostumusta ainoastaan laissa erikseen mainituissa tilanteissa, joista purkavasta uusrakentaminen on päättäminen
42 Vahtera 2018 Liikejuridiikka, s. 4.
43 OM 16/2018, s. 34.
44 Vahtera 2017, s. 52.
45 Furuhjelm ym. 2015a, s. 31.
46 HE 24/2009 vp, s. 145.
47 Vahtera Liikejuridiikka 2018, s. 11. OM arviomuistio 2017, s. 11, mukaan rahamääräisesti voi olla vaikea arvottaa esim. rauhallisuutta tai näkymiä.
48 Vahtera Liikejuridiikka 2018, s. 11.
yksi.49 Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 39 §:n 1 momentin mukaan purkavasta uusrakenta- misesta voidaan päättää neljä viidesosan määräenemmistöllä, kun purkava uusrakentaminen toteutetaan siten, että suostumus- ja yksimielisyysvaatimuksella suojatut osakkaan oikeudet ja vastuut toteutuvat osakehuoneiston hallintaan koskevan periaatteen mukaisina osakkaalle saman tai uuden asunto-osakeyhtiön rakennuksessa. Näin ollen purkavasta uusrakentami- sesta voidaan päättää yhtiökokouksessa ilman kaikkien osakkaiden suostumusta, ja uusi asunto voi myös poiketa osakkaan vanhasta asunnosta. Kuitenkin hallintaoikeuden suostu- musvaatimuksen perusteella uuden asunnon on vastattava riittävässä määrin päätöksenteko- hetkellä olevan asunnon hallintaoikeutta.50 Suostumusvaatimus suojaa näin ollen myös sel- laisia osakkaan henkilökohtaisiin tarpeisiin ja mieltymyksiin liittyviä asunnon käytettävyy- den piirteitä, jotka eivät vaikuta sen yleiseen markkina-arvoon.51
2.1.3 Yhdenvertaisuusperiaate
Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus on yksi asunto-osakeyhtiöoikeuden keskeisistä peri- aatteista.52 Periaate on kirjattu asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:ään, jonka mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.
Näin ollen osakkeenomistajia tai osakkeita tulee kohdella asunto-osakeyhtiössä samalla ta- valla samanlaisissa tilanteissa, ja osakkaalla on oikeus luottaa siihen, että hänen osakkeensa tuottavat samat oikeudet kuin muut osakkeet.53 Periaatteen keskeisenä elementtinä on, että osakkaiden on voitava luottaa osakkeiden laista ja yhtiöjärjestyksestä seuraavien oikeuksien pysyvyyteen.54 On kuitenkin huomattava, että yhdenvertaisuusperiaate turvaa ainoastaan
49 OM arviomuistio 2017, s. 6. HE 210/2018 vp, s. 11, tuo esille, että yksittäisellä osakkaalla ei ole hallintaoi- keuden perusteella kaavamaista oikeutta vastustaa uuden osakehuoneiston rakentamista, vaikka se voisi vai- kuttaa hänen huoneistonsa käyttöön. Vastustavan osakkaan oikeudet on turvattu muilla oikeussuojakeinoilla.
50 HE 210/2018 vp s. 54, mukaan riittäväksi on katsottu, että uuden osakehuoneiston pinta-ala, käyttötarkoitus, huoneiston lukumäärä ja muut yhtiöjärjestyksen mukaan huoneistoon kuuluvat tai liittyvät tilat ja osakehuo- neiston muunneltavuus ja varustelu vastaavat vähintään nykyistä huoneistoa. Uuden osakehuoneiston tilavuus, ikkuna-ala ja sijainti ovat mahdollisimman samankaltaiset kuin vanhassa huoneistossa.
51 HE 210/2018 vp, s. 11, mukaan tällaisia osakkaan henkilökohtaisesti arvostamia seikkoja voivat olla esimer- kiksi asunnon hiljaisuus, näkymät tai luonnonvalo.
52 Jauhiainen – Järvinen – Nevala 2019, s. 36, tuo esille, että vaikka asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 § on otsikoitu osakkeenomistajien yhdenvertaisuus, on asunto-osakeyhtiössä yhdenvertaisuuden katsottu kohdistu- van osakeyhtiössä pikemminkin osakkeisiin kuin osakkeenomistajiin. ks. myös Vahtera 2017, s. 60.
53 HE 210/2018 vp, s. 11, mukaan yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on esim. asettaa yhtiön rakennuksessa asuvat ja muut osakkaat, kuten sijoittajaosakkaat, erilaiseen asemaan, jollei tästä erilaisesta oikeudesta määrätä erikseen yhtiöjärjestyksessä.
54 Vahtera 2017, s. 61.
osakkeenomistajien objektiivista yhdenvertaisuutta, jolloin henkilökohtaiset mieltymykset jäävät arvioinnin ulkopuolelle.55
Yhdenvertaisuusperiaatteen päällimmäisenä tarkoituksena on suojata vähemmistöosakkaita, ja se asettaakin rajoitteita enemmistöperiaatteen käyttämiselle. Vaikka enemmistövallan käyttäminen ei ole yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista, on sen tapahduttava vähemmistö- osakkaiden suostumuksella.56 Merkityksellistä on, synnyttääkö lopullinen päätös tai toimen- pide epäoikeutettua etua vai ei.57 Yhdenvertaisuusperiaate määrittelee käytännössä periaat- teen vastaiseksi sellaiset yhtiökokouksen, hallituksen tai isännöitsijän päätökset tai muut toi- menpiteet, jotka ovat omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella (AOYL 1:10 §).58 Epäoikeutettua etua arvioidaan sen perusteella, kuinka päätös tai toimenpide vaikuttaa osakkaan hallinnassa ole- vaan osakehuoneiston arvoon, eikä arvioinnin kannalta ei ole merkityksellistä, millainen vai- kutus sillä on huoneistoa hallitsevan henkilökohtaisten asumistarpeiden toteutumiseen.59 Uudistusten kohdalla osakas voi yhdenvertaisuusperiaatteen nojalla luottaa siihen, että yh- tiökokouksen päätöksellä toteutetaan vain sellaisia korjaustoimenpiteitä, jotka eivät ole omi- aan tuottamaan toiselle osakkaalle epäoikeutettua etua osakkaan tai yhtiön kustannuksella.60 Yhdenvartaisuusperiaatteesta vastaista ei kuitenkaan ole tehdä osakkaan kannalta edullisia toimia, jotka ovat myös yhtiön edun mukaisia.61
Mikäli yhtiön peruskorjaus tai -parannus toteutetaan purkavalla uusrakentamisella, yhden- vertaisuusperiaatetta sovelletaan yhtiövastikkeella rahoitettavaan peruskorjaukseen ja -pa- rannukseen lähtökohtaisesti siten, että kaikki osakehuoneistot korjataan alkuperäiseen ta- soon, toimenpiteen toteutusajankohdan perustasoon tai muuhun ajankohdan tavanomaiseen
55 Vahtera 2011, s. 162. HE 24/2009 vp, s. 147, todetaan, ettei yhdenvertaisuus voi toteutua absoluuttisena, koska osakkeenomistajien velvollisuudet ja kunkin osakkeenomistajan saamat hyödyt eivät asunto-osakeyh- tiön luonteen vuoksi voi juuri koskaan jakautua täsmälleen oikeassa suhteessa. Osakkeenomistajien onkin alis- tuttava jonkin asteiseen epätasavertaisuuteen.
56 HE 24/2009 vp, s. 54. Vahtera 2017, s. 68, tuo esille, että enemmistöperiaatteen mukainen päätös voi olla kuitenkin yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen, jos tiettyjä osakkeenomistajia kohdellaan eri tavalla kuin toi- sia osakkeenomistajia on vastaavassa tilanteessa kohdeltu.
57 Furuhjelm ym. 2015a, s. 55; Arjasmaa – Kuhanen 2001, s. 252.
58 Jauhiainen – Järvinen – Nevala 2019, s. 40, mukaan epäoikeutetun edun antaminen muulle henkilölle on katsottu viittaavan suorituksiin osakkeenomistajan lähipiirille, johon kuuluvat mm. perheenjäsenet ja osakkaan määräysvallassa olevat yritykset, yhteisöt ja säätiöt.
59 HE 24/2009 vp, s. 55; HE 27/1977 vp, s. 68.
60 OM arviomuistio 2017, s. 6.
61 HE 24/2009 vp, s. 54.
tasoon. Samalla yhtiö vastaa korjauksen vuoksi poistettujen tai vaurioituneiden osakehuo- neiston sisäpintojen, kalusteiden ja laitteiden ennallistamisesta asunto-osakeyhtiön perusta- soon (AOYL 4:2.2-3 §). Osakas vastaa itse korjauksen yhteydessä tulleista rakennus- ja pur- kukuluista siltä osin kuin ne ylittävät perustason.62 Toisaalta osakkaalla on oikeus myös olet- taa, että huoneiston korkeampaan tasoon perustuva arvonlisä kuuluu hänelle. Purkamalla vanha ja rakentamalla uusi rakennus, huoneistojaan hyvin kunnossapitäneet osakkaat voivat menettää aikaansaamansa lisäarvon ja vastaavasti huoneistonsa kunnossapidon laiminlyö- neet osakkaat hyötyvät uuden huoneiston nykyaikaisesta kunnosta. Lisäksi osakkaat voivat olettaa, että kulut jaetaan osakkaiden kesken yhtiöjärjestyksen yhtiövastikeperusteiden mu- kaisesti.63
Purkava uusrakentaminen heijastuu osakehuoneiston käypään arvoon, johon osakehuoneis- ton yksilölliset ominaisuudet, kuten sijainti, huoneiston ja huoneiden käyttötarkoitus, pinta- ala, kunto ja varustelu, vaikuttavat olennaisesti.64 Yhdenvertaisuusperiaatteen nojalla osakas voi luottaa siihen, ettei uusi osakehuoneisto poikkea merkittävästi vanhasta ilman hänen suostumustaan. Tästä huolimatta yhdenvertaisuusperiaate ei oikeuta yksittäistä osakasta es- tämään purkavaa uusrakentamista. Yhdenvertaisuusperiaatteen toteutumisen kannalta on kuitenkin tärkeää, että purkavan uusrakentamisen yhteydessä uudet osakehuoneistot jaetaan osakkaiden kesken siten, että heidän asuntojensa arvojen suhde säilyy.65 Yhtiön vanhoille osakkaille tulevien osakehuoneistojen arvojen tulee vastata vähintään vanhojen osakehuo- neistojen arvoja, ja uusien osakehuoneistojen arvojen on oltava keskenään samassa suh- teessa kuin vanhojen osakehuoneistojen arvot.66 Näin ollen osakehuoneiston arvo ei saa pää- sääntöisesti alentua purkavan uusrakentamisen seurauksena.67 Yhdenvertaisuusperiaate on otettava huomioon myös purkavan uusrakentamisen aikataulussa, jotta osakkaille koituvat haitat, kuten huoneiston käyttömahdollisuuksien tilapäinen menetys, ovat mahdollisemman samanlaisia kaikille osakkaille.68
62 KKO 2003:80.
63 HE 210/2018 vp, s. 8−9; OM 16/2018, s. 37.
64 HE 210/2018 vp, s. 9.
65 OM arviomuistio 2017 s. 7.
66 HE 24/2009 vp, s. 55.
67 Kuitenkin käytännössä osakehuoneiston arvon alentuminen alueellisesti ns. ”halvalla alueella” saattaa johtaa tilanteeseen, jossa purkukuntoisen asunto-osakeyhtiön uudelleen rakentamisen seurauksena osakehuoneiston kunnossapitokustannukset muodostuvat merkittävän suuriksi verrattuna asunnon käypään arvoon ja tällä voi olla asunnon arvoa laskeva vaikutus. Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti asunnon arvo ei saisi laskea hank- keen seurauksena.
68 HE 210/2018 vp, s. 10.
2.2 Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu
Kunnossapitovastuu sekä sen jakautuminen yhtiön ja osakkeenomistajan välillä on keskeistä asunto-osakeyhtiön käytännön toiminnan kannalta.69 Vastuun jakautumiseen sovelletaan asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n ja 3 §:n olettamasääntöjä, jollei yhtiön yhtiöjärjestyk- sessä toisin määrätä.70 Yhtiöjärjestyksen määräyksillä voidaan kuitenkin varsin vapaasti päättää kunnossapitovastuun jakautumisesta. Lähtökohtaisesti ei ole kuitenkaan tarkoituk- senmukaista määrätä osakkaan kunnossapitovastuulle sellaisia rakenteita, jotka eivät ole hä- nen vaikutusmahdollisuuksiensa ulottuvissa. Tällaisia ovat esimerkiksi vastuu rakennusten ulkopinnoista tai rakenteista. Vastaavasti ei ole perustelua laajentaa yhtiön kunnossapitovas- tuuta seikkoihin, jotka kuuluvat ensisijaisesti vain osakkaan vaikutusmahdollisuuksiin tai ovat sisustuksellisia seikkoja.71
Myyjän virhevastuuseen vaikuttaa asunto-osakeyhtiössä se, onko virheellinen rakenne asunto-osakeyhtiön vai osakkaan kunnossapitovastuulla. Mikäli virheellinen rakenne kuuluu asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle, voi ostaja lukea myyjän virhevastuunpiiriin ja häneltä vaadittaviin kustannuksiin vain sen osuuden korjauskustannuksista, joka yhtiöstä tu- lee ostajan maksettavaksi.72 Vaikka suurin osa virheen edellytyksistä on sellaisia, ettei nii- den täyttymiseen vaikuta se, kuinka kunnossapitovastuu jakautuu osakkaan ja yhtiön välillä, on kunnossapitovastuulla keskeinen merkitys arvioidessa virheen merkittävyyttä ja olennai- suutta kaupan kannalta. Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu vähentää korjaamisesta os- tajalle aiheutuvia kustannuksia, ja on siten omiaan vähentämään virheen vaikutusta kaup- paan.73
69 Sillanpää – Vahtera 2011, s. 69.
70 Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan kunnossapitovastuu kuuluu yhtiölle siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Säädöksen mukaan rakenteet ja eristeet kuuluvat yhtiön kunnossapitovas- tuulle. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri, ilmanvaihto- ja muiden sen kaltaiset perusjärjestelmät (AOYL 4:2:2 §). Sen sijaan osakkeenomistajan on pi- dettävä kunnossa osakehuoneistojen sisäosat ja siellä olevat huoneiston perusvarustukseen kuuluvat asennuk- set ja laitteet siltä osin kuin ne eivät ole välttämättömiä yhtiön ylläpitämien perusjärjestelmien toiminnalle ja ovat normaalikäytössä kuluvia osia (AOYL 4:3 §). Yhtiön vastuulla on myös korjata ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi (AOYL 4:2.2 §). Yleisimmät vastuunjakotaulukot ovat Suomen Kiinteistölii- ton laatimat. ks. Suomen Kiinteistöliitto 2019. ks. lisäksi KKO 2007:15.
71 Sillanpää – Vahtera 2011, s. 72−73.
72 Koskinen-Tammi – Laurila 2010, s. 154.
73 Hoffrén – Vahtera DL 2012, s. 294.
Purkavan uusrakentamisen kustannukset voidaan katsoa kuuluvan lähtökohtaisesti asunto- osakeyhtiölain olettamasääntöjen mukaisesti asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle, mi- käli yhtiöjärjestyksessä ei ole toisin määrätty. Myyjän virhevastuuta arvioidessa on korjaus- kustannuksista huomioitava ainoastaan se osuus, joka jää osakkaana olevan ostajan vahin- goksi.74 Muissa asunto-osakeyhtiön tiloissa tai asunnoissa tehtävät korjaukset eivät suora- naisesti aiheuta ostajalle kustannuksia samalla tavoin kuin hänen oman asuntonsa korjaami- sesta aiheutuu.75 Oikeuskirjallisuudessa virheen merkittävyyden arvioinnissa on kuitenkin katsottu järkeväksi arvioida kustannuksia kokonaisuutena.76
2.3 Purkavasta uusrakentamisesta päättäminen 2.3.1 Suunnitelmallinen kiinteistönpito
Asunto-osakeyhtiölain mukaisesta asunto-osakeyhtiön toiminnan tarkoituksesta ja toimin- nasta (AOYL 1:2 § ja 1:5 §) sekä johdon yleisestä huolellisuus- ja lojaliteettivelvollisuudesta (AOYL 1:11 §) ja hallituksen tehtävien tarkemmasta määrittelystä (AOYL 7:2 §) johtuu, että yhtiön hallituksen vastuulla olevan kiinteistön ja rakennuksien ylläpidon on oltava pit- käjänteistä ja suunnitelmallista, mikäli yhtiökokous ei toisin päätä tai olosuhteista ei muuta johdu. Suunnitelmallisena kiinteistönpitona voidaan pitää muun muassa rakennuksen kun- non seurantaa ja korjaustöiden ennakointia.77
Yhtiökokouksessa vuosittain esitettävässä kunnossapitotarveselvityksessä on huomioita pit- käjänteinen kiinteistön hoidon tarve ja tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestäminen.78
74 Simonen 2000, s. 63; Keskitalo 2018a, s. 234.
75 KRIL dnro 4160/82/2010 ratkaisussa lautakunta on ottanut huomioon sen, että asunto-osakeyhtiö on vastan- nut korjauskustannuksista. ks. myös Rovaniemen HO 137 16.2.2007 t. 137.
76 Hoffrén 2013, s s.137, tuo esille, että periaatteessa ostajalle suoraan aiheutuvat kustannukset tulevat arvioi- tavaksi laatuvirheenä ja ostajalle yhtiövastikkeen välityksellä aiheutuvat kulut taloudellisena virheenä. Kuiten- kin merkittävyysarvioinnissa voitaneen ottaa huomioon myös sellaiset taloudelliset virheet, jotka johtuvat muissa asunto-osakeyhtiön tiloissa olevien puutteiden korjaamisesta. Esim. rivitalon rakentamisvaiheessa on voitu tehdä epäonnistuneita ratkaisuja, joiden seurauksena kaikkiin talon asuntoihin muodostuu kosteusvauri- oita. Tällöin vikoja voidaan arvioida salaisena taloudellisena virheenä siltä osin kuin ne aiheuttavat kustannuk- sia asunto-osakeyhtiölle, ja salaisena laatuvirheenä siltä osin kuin ne aiheuttavat kustannuksia suoraan ostajalle ja vaikuttavat hänen asumiseensa. Merkittävyysarvioinnissa kaikkia näitä voidaan kuitenkin arvioida kokonai- suutena. Yksittäisen ostajan näkökulmasta kyse on kuitenkin virhetyypistä riippumatta samasta asiasta eli asunto on päätetty purkaa ja uudelleen rakentaa.
77 Vainio – Lahdenperä – Kiviniemi 2016, s. 19, 39. ks. lisää huolellisuus- ja lojaliteettivelvollisuudesta esim.
Furuhjelm 2015a s. 70−72. ks. taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien vaurioiden ennaltaehkäisystä Hel- singin HO 12.11.2019 nro 1432.
78 HE 24/2009 vp, s.115; Jauhiainen – Järvinen – Nevala 2019, suositeltavaa on, että kunnossapitotarveselvitys laaditaan erillisenä asiakirjana. Furuhjelm 2015b, s. 38, tuo esille, että käytännössä monissa asunto-osakeyhti- öissä ei tehdä erillistä kunnossapitotarveselvitystä, vaan tiedot on sisällytetty yhtiön toimintakertomukseen.
Kunnossapitotarveselvitys on yhtiön hallituksen laatima kirjallinen selvitys yhtiön raken- nuksien ja kiinteistön kunnossapitotarpeista yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana.
Selvityksestä on käytävä ilmi sellaiset korjaustarpeet, jotka vaikuttavat olennaisesti osake- huoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä osak- keenomistajalle aiheutuviin kustannuksiin (AOYL 6:3.2;2 §).79 Koska hallitus on velvolli- nen hoitamaan vastuulleen tulevat asiat huolellisesti, hallitus voi joutua hankkimaan ulko- puolisen asiantuntijan lausunnon taikka kuntotarkastuksen rakennuksen korjaustarpeesta.80 Tämä on katsottu suotavaksi erityisesti vanhemman asunto-osakeyhtiön rakennuksen koh- dalla. Jos rakennuksessa havaitaan merkittäviä korjauksia, tai perusparannustarpeita on ker- tynyt paljon, voidaan purkava uusrakentaminen ottaa esille jo kunnossapitotarveselvityk- sessä. Vaikka kunnossapitotarveselvityksen tulee perustua yhtiön rakennuksen korjaustar- peeseen, kyseessä on kuitenkin yhtiön hallituksen näkemys tai arvioi rakennuksen korjaus- tarpeesta, eikä se ole päätös.81
Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole nimenomaisia säännöksiä siitä, miten ja milloin tiettyjä kun- nossapitotöitä on valmisteltava ja suoritettava. Lakisääteinen kunnossapitotarveselvitys teh- dään yhtiön rakennuksen osien käyttöikien perusteella ja tämä voi johtaa tietynlaiseen ra- kennusosien korjaussykleihin.82 Purkavan uusrakentamisen ollessa vaihtoehto 1960−1970 - luvulla rakennettujen rakennusten laajoille peruskorjauksille, on todennäköistä, että raken- nuksen peruskorjaustarvetta on voitu laiminlyödä. Usein korjauksista aiheutuviin kustan- nuksiin suhteesta asunnon myyntihintaan havahdutaan yhtiössä vasta silloin kuin samanai- kaisesti tulisi tehtäväksi useita laajoja korjauksia, jolloin kustannukset nousevat korkeiksi.
Nämä kerralla tehtävät korjaukset voivat aiheuttaa tilanteen, jossa kustannukset voivat
Tällaista menettelyä voidaan pitää riittävänä lähtökohtaisesti ainoastaan uudessa asunto-osakeyhtiössä, jossa viiden vuoden kunnossapitotarpeet ovat vähäiset.
79Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole tarkempia säännöksiä kunnossapitoselvityksen laatimisesta tai sisällöstä.
Laissa ole määritelty myöskään määritelty, mitä olennaisella vaikutuksella tarkoitetaan. Furuhjelm 2015b, s.
39, on arvioinut taloudelliselta vaikutukseltaan olennaiseksi hanketta, joka nostaisi hoitovastiketta noin 30 %:
a. Olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen vaikuttaviksi hankkeiksi on katsottu mm. putkiremontti, ikku- naremontti, julkisivuremontti ja rakennuksen kosteiden tilojen vedeneristyksen uusimisremontti.
80 HE 24/2009 vp, s. 115.
81 Jauhiainen – Järvinen – Nevala 2019, s. 347−348, mukaan selvityksen antamisen perusteella ei tehdä yhtiö- kokouksen päätöstä kunnossapidosta, mikäli kokouskutsun mukaan selvitys annetaan vaan tiedoksi yhtiöko- koukselle ilman, että tarkoitus on päättää kunnossapitotarpeesta. Yhtiökokouksen asialistalle voidaan kuitenkin ottaa päätös esim. kuntotutkimuksesta.
82 Jauhiainen – Järvinen – Nevala 2019, s. 350.
