Kuntotarkastus osana kiinteistön kauppaa - vaikutus erityisesti ostajan tarkastusvelvollisuuteen yksityishenkilöiden välisessä asuinkiinteistön kaupassa

Kuntotarkastus osana kiinteistön kauppaa – vaikutus erityisesti ostajan tarkastusvelvollisuuteen yksityishenkilöiden välisessä

asuinkiinteistön kaupassa

Itä-Suomen yliopisto Oikeustieteiden laitos

OTM-tutkielma, varallisuusoikeus 14.3.2021

Sakari Pitkänen, 275298 Ohjaaja: Matti Ilmari Niemi

Tiivistelmä

ITÄ-SUOMEN YLIOPISTO Tiedekunta

Yhteiskuntatieteiden ja kauppatieteiden tiedekunta ^YksikköOikeustieteiden laitos

Tekijä

Sakari Pitkänen

Työn nimi

Kuntotarkastus osana kiinteistön kauppaa – vaikutus erityisesti ostajan

tarkastusvelvollisuuteen yksityishenkilöiden välisessä asuinkiinteistön kaupassa

Pääaine

Oikeustiede

Työn laji

OTM-tutkielma

Aika

14.3.2021

Sivuja

XI + 70 Tiivistelmä

Käsillä olevassa tutkielmassa tarkastellaan lainopin metodein ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen vaikutuksia MK 2:22.1:ssa asetettuun ostajan tarkastusvelvollisuuteen sekä siihen, mistä ostajan voidaan olettaa olevan tietoinen MK 2:22.2:n tarkoittamassa merkityksessä kuntotarkastuksen perusteella. Kyse on kaupassa myyjän virhevastuuta keskeisesti rajoittavien säännösten tarkastelusta. Silmällä pidetään ennen kaikkea yksityishenkilöiden välisiä asuinkiinteistön kauppoja, jossa myyjä on toiminut kuntotarkastuksen tilaajana ja tästä laadittu raportti on luovutettu ostajan käyttöön. Kauppaan kuuluvaan asuinrakennukseen kohdistuva kuntotarkastus on nykypäivänä säännönmukainen osa kiinteistön kauppaa. Kiinteistön kauppaa sääntelevä maakaari (540/1995, MK) ei toisaalta tunne kuntotarkastusta osana ostajan tarkastusvelvollisuutta tai yleisemmin kaupassa.

Kuntotarkastuksen vaikutus ostajan tarkastusvelvollisuuteen voidaan sanoa olevan monipiirteinen.

MK:ssa lähtökohtana on omaksuttu ostajan oma tavanomainen, aistinvarainen sekä pintapuolinen tarkastus. Kuntotarkastus taas ulottuu osittain tätä tarkastusta laajemmalle. Kuntotarkastusraportti voidaan tässä yleisemmin hahmottaa osaksi ostajan tavanomaista tarkastusta, mikä merkitsee ostajan tavanomaisen tarkastuksen, mutta myös samalla tietoisuuden alan laajenemista kuntotarkastusraportista ilmenevien seikkojen johdosta. Kuntotarkastusraportin tiedot voivat toisaalta rinnastuessaan myyjän antamiin tietoihin tosiasiallisesti rajoittaa ostajan faktisen tarkastuksen alaa.

MK:ssa on omaksuttu yhtäältä ostajan erityinen tarkastus, joka voi olla käsillä kaupassa, tosin poikkeuksellisesti. Keskeisimmän mielenkiinnon kohteena tutkielmassa ovatkin ne kuntotarkastuksessa havaitut seikat, jotka voivat merkitä MK 2:22.1:n toisessa virkkeessä tarkoitettua erityistä syytä ja muodostaa ostajalle velvollisuuden teknisiin ja tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin. Ostajan erityistä tarkastusvelvollisuutta voivat puoltaa tässä erityisesti tehdyt havainnot rakennuksen vaurioitumisesta, riskirakenteista ja vaurioitumisriskiä lisäävistä seikoista sekä lisätutkimussuositukset, joiden merkityksiä erityisen syyn tulkinnassa tarkastellaan tutkielmassa yksityiskohtaisemmin.

Ostajalta voidaan lähtökohtaisesti myös olettaa tienneen MK 2:22.2:n tarkoittamassa merkityksessä seikoista, jotka ilmenevät kuntotarkastusraportista. On pidettävä lähtökohtana, että ostajan oikeus vedota seikkaan virheenä estyy, mikäli seikka ilmenee luovutetusta kuntotarkastusraportista. MK 2:22.2 ei toisaalta aseta ostajalle MK 2:22.1:ssa omaksuttua tarkastusta laajempaa selonottovelvollisuutta. Täten ostajan tietoisuutta ei tule perustaa ylimalkaisesti tai epäselvästi lausuttujen seikkojen varaan, etenkin, mikäli virheperusteen merkityksen ymmärtäminen edellyttäisi ostajalta pidemmälle menevää päättelyä.

Ostajalle yksilöidysti ja konkreettisesti ilmoitetut tiedot ovat kuitenkin sellaisia, joihin ostajan tietoisuus voidaan perustaa ja josta seuraa riskin kääntyminen ostajan puolelle.

Avainsanat

kiinteistökauppa, kuntotarkastus, kuntotarkastusraportti, laatuvirhe, riskinjako, ostajan tarkastusvelvollisuus, selonottovelvollisuus, tieto virheestä

SISÄLLYS

LÄHTEET ... V LYHENTEET ... XI

1 JOHDANNOKSI ... 1

1.1 Aihe ja sen merkitys ... 1

1.2 Kysymyksenasettelu, tutkimuskysymykset ja aiheen rajaukset ... 3

1.3 Tutkimusmetodista ja aineistosta ... 6

1.4 Tutkielman rakenteesta lyhyesti ... 8

2 KUNTOTARKASTUS OSANA KIINTEISTÖN KAUPPAA ... 9

2.1 Kuntotarkastuksen funktiosta ja vaikutuksesta riskinjakoon ... 9

2.2 Kuntotarkastuksen tarkoituksesta ja sen tyypillisistä piirteistä ... 12

2.2.1 Kuntotarkastuksen tavoite ja sisältö ... 12

2.2.2 Kuntotarkastuksen rajoitteet ja epävarmuustekijät ... 13

2.2.3 Kuntotarkastusraportti kuntotarkastuksen suorituksena ... 15

2.3 Kuntotarkastuksen erot muista kiinteistöön kohdistuvista selvityksistä ... 16

2.4 Kuntotarkastajan pätevyydestä ... 17

3 OSTAJAN LAATUVIRHERISKI JA KUNTOTARKASTUS ... 19

3.1 Ostajan tarkastusvelvollisuus maakaaren systematiikassa ... 19

3.1.1 Osapuolten riskinjaon tasapainottajana ... 19

3.1.2 Ostajan tarkastusvelvollisuuden sisältö ... 20

3.1.3 Ostajan lähtökohtaisen tarkastusvelvollisuuden laajuus ja huolellisuusvaatimus ... 22

3.2 Ostajan tavanomaisen tarkastusvelvollisuuden ja kuntotarkastuksen suhteesta .. 24

3.2.1 Kuntotarkastusraportti osana ostajan tarkastusvelvollisuutta ... 24

3.2.2 Kuntotarkastuksen ja ostajan tarkastuksen päällekkäisyys ... 25

3.2.3 Seikat, joilta osin kuntotarkastus on ostajan tarkastusta laajempi ... 29

3.3 Ostajan erityinen tarkastusvelvollisuus ja kuntotarkastus ... 31

3.3.1 Ostajan erityisen tarkastusvelvollisuuden sisältö ... 31

3.3.2 Alustavasti erityisen syyn muodostumiseen vaikuttavista seikoista ... 33

3.3.3 Ostajan tieto vaurioriskitekijästä tai riskirakenteesta ... 38

3.3.4 Kuntotarkastajan antaman lisätutkimussuosituksen merkitys ... 43

3.3.5 Kuntotarkastuksessa tehdyt vauriohavainnot ... 48

3.4 Kuntotarkastusraportti myyjän antamana tietona ja faktisen tarkastuksen

supistuminen ... 51

3.4.1 Ostajan velvollisuus tarkastaa myyjän antamat tiedot ... 51

3.4.2 Ostajan ja myyjän laiminlyönnin samanaikaisuus ... 55

3.5 Kuntotarkastus ostajan asemaa suojaavana toimenpiteenä? ... 59

3.6 Ostajan tieto virheestä ... 63

4 PÄÄTÄNTÖ ... 67

LÄHTEET

KIRJALLISUUS

Aarnio, Aulis, Laki, teko ja tavoite: tutkimus tavoitteellisuudesta lain tulkinnassa ja sen soveltamisessa. Lainopillisen ylioppilastiedekunnan kustannustoiminta 1975.

Aarnio, Aulis, Laintulkinnan teoria – Yleisen oikeustieteen oppikirja. WSOY 1989.

Anderssen, Harald Benestad – Bråthen, Tore – Fjeldheim, Paul Henning: Tilstandsrapporter i boligomsetningen: meglers plikter og selgeransvaret. Tidsskrift for eiendomsret 2015. s. 1–32.

Cooter, Robert – Ulen, Thomas, Law & Economics. Sixth Edition. Addison-Wesley 2012.

Fageström, Riitta, Tilalta muuttaneen eläkeläisen oikeudesta saada eläkkeenantajalta korvausta luontoissyytingistä erityisesti uudehkon oikeuskäytännön valossa, s. 9-59 teoksessa Saarnilehto, Ari (toim.), Oikeuskäytäntö oikeuslähteenä. Turun yliopiston oikeustieteellisen tiedekunnan julkaisuja 1991.

Falkenbach, Heidi, Asuntokaupan kuntotarkastus ja kehittämistarpeet kuluttajan näkökulmasta. Edita 2006.

FISE Oy, Rakennusten rakennusteknisen kunnon arvioijien koulutusten ja pätevyyksien kehittäminen, KUNTO-hanke, loppuraportti 2019.

Heikkinen, Pirkko, Vastuun rajat kiinteistön kaupassa: tutkimus myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuudesta, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta ja vastuunrajoittamisen yksilöintivaatimuksesta. Alma Talent 2018.

Hemmo, Mika, Sopimusoikeuden oppikirja. Talentum 2009.

Hemmo, Mika, Sopimus ja delikti: tutkimus vahingonkorvausoikeuden vastuumuodoista.

Lakimiesliiton kustannus 1998.

Hirvonen, Ari, Mitkä metodit? Opas oikeustieteen metodologiaan. Yleisen oikeustieteen julkaisuja 17. Helsinki 2011.

Hoffrén, Mia – Anderssen, Harald Benestad, Asuntokaupan suojaroolien yksipuolisuus – suomalaisten ja norjalaisten virhesäännösten vertailua ja kritiikkiä. Lakimies 1/2011, s. 41-63.

Hoffrén, Mia, Asunnon ja asuinkiinteistön kaupan salainen virhe ja myyjän vastuun rajoittaminen, Juhlajulkaisu Jarmo Tuomisto 1952-9/6-2012 s. 31-48.

Hoffrén, Mia, Kauppaa edeltänyt kuntotarkastus ja kiinteistön virhearviointi. Oikeustieto 2008/5.

Hoffrén, Mia, Kuntotarkastus, vastuunrajoitus ja ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus – KKO 2009:31. Lakimies 7-8/2009, s. 1188-1195.

Hoffrén, Mia, Kuntotarkastetun asuinkiinteistön laatuvirhe – voidaanko virhesäännösten tulkinnalla pienentää epäonnistuneiden kauppojen ongelmaa? Oikeustiede- Jurisprudentia 2011, s. 239-278.

Hoffrén, Mia, Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa. Talentum 2013.

Jokela, Marjut – Kartio, Leena – Ojanen, Ilmari, Maakaari. 5. uudistettu painos. Talentum 2010.

Kartio, Leena, Alkusanat, s. 1-7 teoksessa Saarnilehto Ari (toim.), Oikeuskäytäntö oikeuslähteenä. Turun yliopiston oikeustieteellisen tiedekunnan julkaisuja 1991.

Kartio, Leena, Esineoikeus, teoksessa Saarnilehto, Ari – Hemmo, Mika – Kartio, Leena, Varallisuusoikeus. WSOY Lakitieto 2001.

Kasso, Matti, Kiinteistön kauppa ja omistaminen. 2. uudistettu painos. Talentum 2014.

Keskitalo, Petri, Käytetyn asunnon kauppa. 4. uudistettu painos. Edita Publishing Oy 2017.

KH 90-00393, Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä, tilaajan ohje. Rakennustieto 2007.

KH 90-00394, Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä, suoritusohje. Rakennustieto 2007.

Koskinen, Tiina, Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana.

Helsinki 2004.

Koskinen-Tammi, Tiina – Laurila, Leena, Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä. Talentum 2010.

Koskinen-Tammi, Tiina, Kuntotarkastuksen merkitys ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke.

Defensor Legis 2012/5, s. 691-704.

Kyllästinen, Esa, Laatuvirhe asuinkiinteistön kaupassa. Defensor Legis 2012/6, s. 762-785.

Kyllästinen, Esa, Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuinkiinteistön kaupassa. Defensor Legis 2013/1, s. 49-69.

Kyllästinen, Esa, Ostajan jälkitarkastusvelvollisuus ja reklamaatio asuinkiinteistön kaupassa. Defensor Legis 2013/3, s. 338-353.

Kyllästinen, Esa, Riskinjako maakaaressa – Varallisuus- ja prosessioikeudellinen tutkimus myyjän ja ostajan välisestä riskinjaosta asuinkiinteistön kauppaan liittyvissä virhetapauksissa. Edita Publishing Oy 2010.

Laukkanen, Valtteri, Oikeustapauskommentti ratkaisusta KKO 2019:16 – kiinteistön ostajan tarkastusvelvollisuus. Defensor Legis 2019/4, s. 636-650.

Laukkanen, Valtteri, Oikeustapauskommentti ratkaisusta KKO 2020:23 – kiinteistön ostajan tarkastusvelvollisuus. Defensor Legis 2020/3, s. 472-483.

Niemi, Matti, Maakaaren järjestelmä. 1, Kiinteistön kauppa ja muut luovutukset. 2.

uudistettu painos. Alma Talent 2016.

Niemi, Matti, Ostajan laajennetusta ennakkotarkastusvelvollisuudesta talon kaupassa, teoksessa Juhlajulkaisu Seppo Villa – Yhtiö, velka ja velvoita. Alma Talent 2021.

Niemi, Matti, Päämäärien valtakunta – konventionalistinen analyysi lainopillisen tiedon edellytyksistä ja oikeusjärjestelmän perusteista. Suomalaisen Lakimiesyhdistyksen julkaisuja A-sarja n:o 211. Helsinki 1996.

Niemi, Matti, Vastaväittäjän lausunto Pirkko Heikkisen väitöskirjatutkimuksesta ”Vastuun rajat kiinteistön kaupassa. Tutkimus myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuudesta, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta ja vastuunrajoittamisen yksilöintivaatimuksesta”. Lakimies 3–4/2019, s. 481–498.

Oksanen, Antero – Laine, Ville – Kaskiaro, Kim, Urakkasopimukset. Lakimiesliiton kustannus 2010.

Paukku, Henna, Ostajan selonottovelvollisuus korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä ja kuntotarkastuksen merkitys. Defensor Legis 5/2020 s. 753-769.

Pöyhönen, Juha, Uusi varallisuusoikeus. 2. painos. Talentum 2003.

Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy, Selvitys asuntokauppoihin liittyvistä käytännöistä Pohjoismaissa. Ympäristöministeriö 2011.

RT 103003, Asuinkiinteistön kuntoarviointi, kuntoarvioijan ohje. Rakennustieto 2019.

Siltala, Raimo, Oikeustieteen tieteenteoria. Suomalainen Lakimiesyhdistys 2003.

Sisula-Tulokas, Lena, Hinnanalennus. Suomentanut Jan Vapaavuori. Lakimiesliiton kustannus 1992.

Tepora. Jarno, Myyjän vastuunrajoituslausekkeista kiinteistön kaupassa. Edilex 31.7.2020.

Tepora, Jarno – Kartio, Leena – Koulu, Risto – Lindfors, Heidi, Kiinteistön kauppa, muu luovutus ja kirjaus. 6.uudistettu painos. Talentum 2010. (Tepora ym. 2010).

Timonen, Pekka, Tutkijan ja tuomarin oikeuslähdeoppi. Oikeuslähdeopin eräiden lähtökohtien tarkastelua. Lakimies 5/1989, s. 666-688.

Tolonen, Hannu, Oikeuslähdeoppi. WSOY 2003.

Tolonen, Hannu, Siviilioikeuden yleiset periaatteet, s. 53-89 ja 156-186 teoksessa Ari Saarnilehto (toim.), Varallisuusoikeuden kantavat periaatteet. WSLT 2000.

Tulokas, Mikko, Asuntokaupan laatuvirheet sääntelyongelmana, s. 396-403 teoksessa Juhlajulkaisu Juhani Wirilander 1935-30/11-2005. Suomalainen Lakimiesyhdistys 2005.

Tuomisto, Jarmo, KKO 2004:78, Vastuunrajoituslausekkeen merkitys, ostajan tarkastusvelvollisuuden ulottuvuus ja hinnanalennuksen suuruus kiinteistönkaupassa, teoksessa Pekka Timonen (toim.) – KKO:n ratkaisut kommentein II 2004.

Tuomisto, Jarmo, KKO 2009:31, Vastuunrajoitusehdon merkitys, ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuus ja hinnanalennuksen määrä vuokraoikeuden ja rakennuksen kaupassa, teoksessa Pekka Timonen (toim.) – KKO:n ratkaisut kommentein I 2009.

Tuomisto, Jarmo, KKO 2019:16, Ennakkotarkastusvelvollisuus ja myyjän antama virheellinen tieto, teoksessa Pekka Timonen (toim.) – KKO:n ratkaisut kommentein I 2019.

Tuomisto, Jarmo, KKO 2020:23, Kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuus, teoksessa Pekka Timonen (toim.) – KKO:n ratkaisut kommentein I 2020.

Välimäki, Kaj, Ulkopuolinen asiantuntija ja ostajan selonottovelvollisuus käytetyn asunnon kaupassa. Defensor Legis 2000/6, s. 959-973.

Ämmälä, Tuula, Virhe – erityisesti kuluttajankaupassa ja asuntokaupassa. WSOY 2002.

Ämmälä, Tuula, Vilpitön mieli ja selonottovelvollisuus, s. 9-52 teoksessa Ari Saarnilehto (toim.), Vilpittömästä mielestä. Turun yliopiston oikeustieteellisen tiedekunnan julkaisuja 1997.

VIRALLISLÄHTEET

HE 14/1994 vp. Hallituksen esitys eduskunnalle asuntokauppaa koskevaksi lainsäädännöksi.

HE 120/1994 vp. Hallituksen esitys Maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi.

KM 1989:53, Maakaaritoimikunnan mietintö. Kiinteistön kauppa, lainhuudatus ja panttaus ym.

LA 19/2016 vp. Lakialoite laiksi omakotitalojen ja pientalojen kuntotarkastajien pätevyydestä.

OIKEUSKÄYTÄNTÖ Korkein oikeus

KKO 1983 II 79 KKO 1984 II 193

KKO 2004:78 KKO 2009:31 KKO 2012:72 KKO 2019:16 KKO 2020:23

Hovioikeudet

Helsingin hovioikeus 13.6.2006, t. 1787 Helsingin hovioikeus 13.3.2007, t. 791 Helsingin hovioikeus 5.12.2008, t. 3457 Helsingin hovioikeus 30.8.2019, t. 1078 Helsingin hovioikeus 17.6.2020, t. 862 Itä-Suomen hovioikeus 24.8.2006, t. 974 Itä-Suomen hovioikeus 18.12.2007, t. 1498 Itä-Suomen hovioikeus 27.1.2015, t. 44 Itä-Suomen hovioikeus 25.8.2016, t. 512 Kouvolan hovioikeus 27.2.2008, t. 258 Rovaniemen hovioikeus 31.1.2007, t. 81 Rovaniemen hovioikeus 3.5.2007, t. 376 Rovaniemen hovioikeus 16.2.2008, t. 132 Vaasan hovioikeus 8.6.2004, t. 855 Vaasan hovioikeus 19.9.2006, t. 1245 Vaasan hovioikeus 8.10.2008, t. 1258 Vaasan hovioikeus 4.11.2008, t. 1390 Vaasan hovioikeus 6.9.2013, t. 972 Vaasan hovioikeus 28.8.2017, t. 304 Vaasan hovioikeus 19.1.2018, 34 Vaasan hovioikeus 31.8.2018, t. 377 Turun hovioikeus 16.5.2008, t. 1094 Turun hovioikeus 8.3.2010, t. 584 Turun hovioikeus 25.4.2012, t. 923 Turun hovioikeus 12.6.2015, t. 553

Kuluttajariitalautakunta KRIL dnro 2244/82/2009 KRIL dnro 4529/82/2011 KRIL dnro 662/82/2012 KRIL dnro 1535/82/2013

INTERNET-LÄHTEET

Rakennusteollisuus RT ry. www.rakennusteollisuus.fi > Tietoa alasta > Tilastot ja suhdanteet > Kuviopankki > Rakennuskannan ikäjakauma.

https://www.rakennusteollisuus.fi/Tietoa-alasta/Talous-tilastot-ja- suhdanteet/Kuviopankki. (vierailtu 20.2.2021)

LYHENTEET

AKK Asuntokaupan kuntotarkastaja AsKL Asuntokauppalaki (843/1994) dnro diaarinumero

HE hallituksen esitys

HO hovioikeus

KKO korkein oikeus

KRIL kuluttajariitalautakunta MK Maakaari (540/1995)

PL Suomen Perustuslaki (731/1999) vp valtiopäivät

1 JOHDANNOKSI

1.1 Aihe ja sen merkitys

Kuntotarkastuksen tai jonkinasteisen muun rakennusteknisen selvityksen teettäminen on nykypäivänä yksi keskeinen, joskin itse välittömän kaupan ulkopuolinen, osa kiinteistön kauppaa.¹ Sen tarkoitus on sinänsä selkeä; osapuolet haluavat kuntotarkastuksen teettämällä varmistua kaupan kohteen fyysisestä kunnosta ja vähentää siten kauppaan liittyvää puutteellisen tiedon riskiä. Kiinteistön kauppa onkin usein hyvin merkityksellinen sopimus kummallekin kaupan osapuolelle.² Osapuolilla puolestaan on harvoin itsellään sellaista rakennusteknistä asiantuntemusta, jonka perusteella he voisivat tarkemmin havainnoida kaupan kohteen laadullisia seikkoja ja rakenteellisia riskejä. Ulkopuolisen asiantuntijan käyttämisen suosiota kaupassa selittänee myös se, että kaupan osapuolet ovat yhä enenevässä määrin tietoisia rakennusten kosteusvaurioiden yleisyydestä.³

Kaupan yhteydessä tehdyllä kuntotarkastuksella on toisaalta myös keskeisiä, joskin epäsuoria, oikeudellisia vaikutuksia, joita ostaja ja myyjä eivät kuitenkaan usein osaa mieltää oikeassa merkityksessä.⁴ Kun kuntotarkastus lisää osapuolten – erityisesti kiinteistön ostajan – tietoisuutta kaupan kohteen ominaisuuksista, vaikuttaa se keskeisellä tavalla myös osapuolten väliseen riskinjakoon. Sopimusoikeudessa riskinjaolla yleisesti ottaen voidaan ymmärtää tarkoitettavan osapuolten välillä tapahtuvaa vastuun jakautumista tilanteessa, jossa sopimukselle asetetut tavoitteet eivät toteudu.⁵ Kiinteistön kaupassa tämä yleisimmin tarkoittaa virhettä kaupan kohteessa, jolloin riskin kantava osapuoli kärsii virheestä

1 Ks. Raksystems Anticimex Insinööritoimisto 2011, s. 5, jonka arvion mukaan kuntotarkastuksia tehdään Suomessa noin 50-80 % kaikkien omakoti- ja pientalokauppojen yhteydessä. Samansuuntaiseen arvioon on päädytty myös aiemmin tehdyssä selvityksessä, jossa ainakin jonkinasteisen rakennustekninen arvio katsottiin tehtävän noin 75 % kaikista omakotitalokaupoista. Ks. Falkenbach 2006, s. 10. Samoin tuoreemmassa FISE Oy:n johtamassa KUNTO-nimisessä hankkeessa arvioitiin, että Suomessa vuosittain 15.000 tehtävästä asuinpientalokaupassa ainakin puolessa tehtäisiin kaupan yhteydessä kuntotarkastus, Ks. FISE Oy 2019, s. 11.

Ks. myös Kasso 2014, s. 185; Koskinen-Tammi – Laurila 2010, s. 351; Koskinen-Tammi 2012, s. 691.

2 HE 120/1994 vp, s. 21, jossa perustellaan MK:n virhesääntelyn merkitystä muun muassa sillä, että kiinteistön kauppa on usein taloudellisesti merkittävä sekä ostajalle että myyjälle. Ks. myös Tulokas 2005, s. 396.

3 Ks. Välimäki 2000, s. 959; Koskinen 2004, s. 3; Kasso 2014, s. 185.

4 Muun muassa kuluttajaneuvojat ovat katsoneet kuntotarkastuksien yhdeksi keskeiseksi ongelmaksi sen, että kuluttajat, eli siis tavanomaisesti kiinteistön ostajat ja myyjät, kohdistavat kuntotarkastuksia kohtaan epärealistisia ja ylioptimistia odotuksia. Ks. Falkenbach 2006, s. 13; Koskinen – Laurila – Pentikäinen 2012, s. 4. Usein myyjä jää sellaiseen käsitykseen, että ennen kauppaa tehty kuntotarkastus vapauttaisi hänet kokonaan virhevastuusta mahdollisesti kaupan jälkeen havaittujen virheiden osalta. Päinvastoin ostaja taas voi olettaa, että kuntotarkastettu rakennus, jossa ei ole vaurioita havaittu, tarkoittaisi myös täysin kunnossa olevaa rakennusta, jota ei tarvitsisi lainkaan korjata. Ks. mm. Heikkinen 2018, s. 157.

5 Ks. Tolonen 2000, s. 171.

aiheutuvat haitalliset seuraamukset.⁶ Sopimusvapautensa turvin osapuolet voivat toisaalta lähtökohtaisesti sopia välillään tapahtuvasta riskinjaosta haluamallaan tavalla, ellei pakottavasta lainsäädännöstä toista johdu.⁷ Mikäli sopimusta ei ole tältä osin tehty, riskinjako tapahtuu kyseiseen sopimustyyppiin sovellettavan lainsäädännön ja/tai yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden puitteissa.⁸

Kiinteistön kauppa on sopimus, josta säännellään maakaaren (540/1995, MK) 2 luvussa.

MK:n sääntelyssä riskinjakoa kiinteistön laatuvirheen⁹ osalta on toteutettu asettamalla myyjälle tiedonanto- ja selonottovelvollisuus sekä rajoitetusti myös vastuu sellaisista virheistä, joista myyjä ei ole ollut edes tietoinen (MK 2:17.1).¹⁰ Ostajan mahdollisuutta vedota kiinteistön laatupuutteellisuuksiin virheenä on taas rajoitettu ostajalle asetetulla velvollisuudella tarkastaa kiinteistö ennen kauppaa, sekä toisaalta tosiasiallisesti tietoisuuden perusteella.¹¹ Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa. Kuitenkaan ostajan ei tarvitse ilman erityistä syytä tarkastaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai ulottaa tarkastustaan seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä (MK 2:22.1). Ostaja ei myöskään voi vedota virheenä seikkoihin, josta hänen voidaan katsoa olettaa tienneen (MK 2:22:2).¹²

Osapuolten virhevastuun jakautumisen kannalta, varsinkin jäljemmin mainituista, kuntotarkastusraportilla on keskeinen vaikutus ostajan tarkastusvelvollisuuden¹³ suhteen.

6 Ks. Niemi 2016, s. 392.

7 Sopimusoikeudessa sekä maakaaren systematiikassa lähtökohtana on sopimusvapaus. Maakaaren sääntelyssä sopimusvapautta on kuitenkin rajoitettu siten, että tietyt sopimusehdot ovat kiellettyjä (MK 2:11) ja suuri osa säännöksistä pakottavia silloin, kun myyjänä on kiinteistöalalla toimiva elinkeinonharjoittaja (MK 2:10). Ks.

HE 120/1994 vp, s. 45. Sopimusvapaudesta kiinteistön kaupassa mm. Kyllästinen 2010, s. 136-138.

8 Ks. Hemmo 2009, s. 297.

9 Kiinteistön laatuvirheellä tarkoitetaan virhettä kiinteistön fyysisissä ominaisuuksissa, joka tyypillisesti tarkoittaa kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa olevia erilaisia kosteus-, home- ja mikrobivaurioita. Ks.

Tepora ym. 2010, s. 290; Kyllästinen 2012, s. 762; Niemi 2016, s. 436.

10 Ks. HE 120/1994 vp, s. 51; Kyllästinen 2010, s. 1.

11 Ostajan mahdollisuutta vedota virheeseen on MK 2:22 lisäksi rajoitettu myös ajan kulumisen perusteella.

MK 2:25 nojalla nimittäin ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen viiden vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan luovuttamisesta tai kohtuullisessa ajassa siitä, kuin hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Ks. tästä tarkemmin esimerkiksi Kyllästinen, Esa, Ostajan jälkitarkastusvelvollisuus ja reklamaatio asuinkiinteistön kaupassa. Defensor Legis 3/2013, s. 338-353.

12 Säännöksiä sovelletaan vastaavasti myös vuokraoikeuden tai muun käyttöoikeuden luovutukseen, mikäli alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluva rakennus taikka kiinteä laitos tai rakennelma (MK 4:4.1).

13 MK 2:22.1 tarkoitettuun ostajan velvollisuuteen tarkastaa kiinteistö ennen kauppaa viitataan usein ostajan tarkastusvelvollisuudella sekä ostajan selonottovelvollisuudella. Selonottovelvollisuus käsitteenä voidaan

Kyseiseltä osin tähän suhteeseen liittyy useita ja vaikeita tulkintaongelmia, joihin myös tässä tutkielmassa on tarkoitus jäljempänä esitetyin tutkimuskysymyksin ja aiheen rajauksin tarkemmin syventyä.

Kuntotarkastukselle asetetuista tavoitteista huolimatta kuntotarkastetuissakin rakennuksissa nimittäin esiintyy laajasti vaurioita, joiden taloudelliset vaikutukset ovat usein merkittäviä.¹⁴ Kaupan kohteen vauriot tulevat molemmille osapuolille tällöin enemmän tai vähemmän yllätyksenä. Silloin usein tarkastelun alaiseksi nousee kysymys siitä, miten ennen kauppaa tehty kuntotarkastus ja siitä laadittu raportti on vaikuttanut osapuolten oikeudelliseen asemaan. Kysymys on tavanomaisesti siitä, onko kuntotarkastusraportissa havaitut seikat antaneet ostajalle aiheen epäillä vaurioita siinä merkityksessä, että ostajalta voitaisiin edellyttää laajempaa tarkastusta ja toisaalta siitä, mitä ostajan voidaan kuntotarkastuksen perusteella olettaa tienneen kiinteistöstä.¹⁵ Kysymykset ovat käytännön tasolla merkittäviä.

Osaltaan ne ovat nimittäin ratkaisemassa sitä, kummalle osapuolelle haitalliset seuraamukset kaupan jälkeen todetuista laatupuutteellisuuksista lopulta kääntyy.

1.2 Kysymyksenasettelu, tutkimuskysymykset ja aiheen rajaukset

MK 2:22 asettaa sinänsä selvänä näyttäytyvän pääsäännön siitä, milloin ostajan oikeus vedota seikkaan virheenä estyy. Säännökseen liittyy kuitenkin vaikeasti ratkaistavia tulkintaongelmia. On vaikeaa ensinnäkin jo täsmentää sitä, mitä ostajan tulisi tarkastuksessa havaita tai toiseksi, mitä ovat lainkohdassa tarkoitetut erityiset syyt. Kun kaupan yhteydessä on suoritettu kuntotarkastus, jonka vaikutuksista ei välittömästi säännellä MK:ssa, kysymyksenasettelu monipuolistuu entisestään. Pyrkimyksenä tässä tutkielmassa onkin keskittyä tarkastelemaan kyseistä tilannetta, vastaten tarkemmin seuraaviin tutkimuskysymyksiin;

1) Millä tavalla ennen kauppaa tehty kuntotarkastus vaikuttaa ostajan tarkastusvelvollisuuden arviointiin ja laajuuteen?

toisaalta ymmärtää olevan ikään kuin tarkastusvelvollisuutta laajempi. Ks. Kyllästinen 2010, s. 9.

Käsitteellisesti tutkielmassa viitataan tähän velvollisuuteen nimenomaan ostajan tarkastusvelvollisuutena.

14 Koskinen-Tammi – Laurila – Pentikäinen 2012, s. 3.

15 Oikeuskäytännöstä esimerkkinä mainittakoon jo tässä vaiheessa tuorein ennakkopäätös KKO 2020:23, jossa keskeiseltä osin ratkaistavana oli kysymys nimenomaan siitä, miten ennen kauppaa tehdyn kosteusmittauspöytäkirjan tiedot olivat vaikuttaneet ostajien velvollisuuteen tarkastaa kiinteistö laajemmin teknisin ja tavanomaisesta poikkeavin toimenpitein. Kyseistä ratkaisua käydään tarkemmin läpi kappaleen 3.3.

alaluvuissa.

2) Kuinka ennen kauppaa tehty kuntotarkastus vaikuttaa siihen, mistä ostajan täytyy olettaa olevan tietoinen kauppaa tehtäessä?

Kysymyksiin vastaaminen edellyttää toisaalta myös muiden aiheeseen välittömästi liittyvien kysymysten tarkastelua, kuten sitä, että miten kuntotarkastusraportin tietoja tulisi kaupassa yleisemmin arvioida suhteessa osapuolten velvollisuuksiin ja annettuihin tietoihin. On huomattava, että kuntotarkastusraportin vaikutukset eivät ”tyhjene” sinänsä pelkästään MK 2:22:n näkökulmaan. Kuntotarkastusraporttia voidaan tarkastella myös MK 2:17.1:n näkökulmasta osana myyjän suorituksen sopimuksenmukaisuutta, osana myyjän antamia tietoja tai yhtäältä tiedonanto- ja selonottovelvollisuuden täyttymisen kannalta.¹⁶ Sen tiedot vaikuttavat keskeisellä tavalla myös siihen, minkälaista kuntoa ostaja voi kaupan kohteelta perustellusti edellyttää, eli toisin sanoen myös kiinteistön salaisen virheen kriteerien täyttymiseen.¹⁷ Kuntotarkastusraportissa mainitut seikat voinee siis johtaa siihen, että kiinteistö ei poikkea merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut siltä perustellusti edellyttää, seuraten, ettei ostajalla tällöin ole oikeutta vedota MK:n virheseuraamuksiin.¹⁸ Kysymyksiin ei kuitenkaan tämän tutkielman puitteissa enemmälti syvennytä, vaan ne ovat rajattu välittömän tarkastelun ulkopuolelle. Sanottu lukuun ottamatta kysymystä myyjän vastuuta kuntotarkastusraportin tiedoista, jota osaltaan sivutaan aiheen tarkastelun yhteydessä.

Oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa kuntotarkastusraportteihin viittaavat myyjän vastuuta rajoittavat ehdot ovat olleet myös esillä ja käytännössäkin ne ovat tavanomaisia.

Osapuolet voivat sopia MK 2:9 nojalla siitä, ettei myyjä vastaa tietyistä kuntotarkastusraportissa mainituista vaurioista, vioista tai puutteista. Säännöksen nojalla osapuolilla on mahdollista sopia MK 2:17-34:n säännöksistä poiketen.¹⁹ Lähtökohtana tutkielmassa kuitenkin on, että kaupassa ei ole käytetty vastuunrajoitusehtoja, vaan

16 Ks. näin esim. Hoffrén 2011, s. 263-269.

17 Ks. Hoffrén 2011, s. 262. Kiinteistön salaisella virheellä tarkoitetaan tarkemmin MK 2:17.1,5 virhetyyppiä.

Kohdan mukaan kiinteistössä on virhe, mikäli ”kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

18 Oikeuskäytännöstä on osoitettavissa mm. tällaisia ratkaisuja. Ks. esim. KRIL dnro 1535/82/2013, jossa kuntotarkastusraportissa mainitut seikat riskirakenteesta ja lisätutkimuksista vaikuttivat virhearviointiin siten, että kiinteistön ei katsottu poikkeavan merkittävästi siitä, mitä ostajat olivat voineet siltä perustellusti edellyttää. Ks. myös Koskinen-Tammi – Laurila 2010, s. 411 ratkaisuineen; Hoffrén 2011, s. 269. Koskinen- Tammi 2012, s. 692.

19 Poikkeuksena kaupat, jossa kiinteistön myyjänä on elinkeinonharjoittaja, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä (MK 2:10).

osapuolten vastuut ja velvollisuudet määräytyvät MK:n säännösten mukaisesti.

Vastuunrajoitusehtoihin ei muutoinkaan tutkielmassa keskitytä.²⁰

On edelleen huomattava, että kaupan kohteen kuntotarkastuksen suorittaa kaupan osapuoliin nähden kolmas henkilö tai yhtiö, toisen osapuolen tai osapuolten yhteisestä toimeksiannosta.

Kysymys on tältä osin kauppaan nähden erillisestä sopimussuhteesta. Kiinteistön virhetilanteessa voi keskeisellä tavalla kiinnittyä huomio myös kuntotarkastuksen suorittaneen tahon vastuukysymyksiin tilaajaa tai tilaajan vastapuolta kohtaan, mikäli todetaan, että kuntotarkastajan suorituksessa on ollut virhe.²¹ Kysymys on käytännössä merkityksellinen ja oikeudellisestikin mielenkiintoinen, mutta tutkimuskysymysten syvemmän tarkastelun mahdollistamiseksi kuntotarkastajan vastuukysymyksiin ei ole tässä tutkielmassa mahdollista paneutua.²²

Koska tavanomaisin tilanne on se, että myyjä on se taho, jonka toimeksiannosta kuntotarkastus suoritetaan ja joka toimittaa siitä laaditun raportin myöhemmin ostajalle, pidetään tässäkin tutkielmassa erityisemmin silmällä tällaista tilannetta.²³ Mielenkiinto kohdistuu erityisesti kuntotarkastuksesta laadittuun raporttiin ja raportista ostajalle välittyviin tietoihin. Kuntotarkastus voidaan toki tehdä myyjän, ostajan tai heidän molempien toimeksiannosta. Koska myyjä kaupan kohteen suoritushetkellä kuitenkin omistaa, tarvitaan toimenpiteeseen aina myyjän suostumus.²⁴ Kiinteistön kaupassa tyyppitilanne on yhtäältä se, että kaupan kohteen myyjänä ja ostajana toimii yksityishenkilö, ja jossa kaupan kohde myydään ja ostetaan asumiskäyttöön.²⁵ Samoin myös kuntotarkastus suoritetaan tavanomaisemmin sanotunlaisen kaupan yhteydessä.²⁶ Perusteltua on siten myös rajata tarkastelu ainoastaan yksityishenkilöiden välisiin asuinkiinteistön kauppoihin ja

20 Ks. tarkemmin vastuunrajoitusehdoista kiinteistön kaupassa esim. Tepora, Jarno, Myyjän vastuunrajoituslausekkeista kiinteistön kaupassa. Edilex 31.7.2020 tai Hoffrén, Mia, Asunnon ja asuinkiinteistön kaupan salainen virhe ja myyjän vastuun rajoittaminen, Juhlajulkaisu Jarmo Tuomisto 1952- 9/6-2012 s. 31-48.

21 Kuntotarkastajan virheellinen suoritus ilmenee tyypillisesti siten, että kuntotarkastaja ei ole havainnut havaittavissa olevia vaurioita tai vikoja, jotka tarkastuksessa olisi pitänyt havaita tai jättää nämä seikat kirjaamatta kuntotarkastusraporttiin. Ks. Hoffrén 2013, s. 335.

22 Ks. kuntotarkastajan vastuusta tarkemmin esim. Hoffrén 2013, s. 335-347.

23 Ks. Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy 2011, s. 30; Niemi 2016, s. 417.

24 Ks. KH 90-00394, s. 2.

25 HE 120/1994 vp, s. 21.

26 Kiinteistöön kohdistuvia selvityksiä suoritetaan yhä useammin myös elinkeinonharjoittajien välisissä kiinteistön kaupoissa, joissa kaupan kohteena on teollisuus- ja toimitilakiinteistöt. Kyseisenlaiseen kiinteistöön tehtävän tarkastuksen luonne ja siinä kohdistettu mielenkiinto poikkeavat oletettavasti kuitenkin sellaisesta kuntotarkastuksesta, jonka kohteena on asumiseen tarkoitettu rakennus. Ks. Kasso 2014, s. 185.

Oikeuskäytännöstä esimerkkinä KKO 2012:72.

silloinkin päähuomio on nimenomaan kauppaan kuuluvassa asuinrakennuksessa.

Ulkopuolelle tarkastelussa jäävät elinkeinonharjoittajien väliset kaupat, kuluttajakaupat sekä sellaiset yksityishenkilöiden väliset kaupat, jossa kiinteistön käyttötarkoitus on muu kuin asuminen. Elinkeinonharjoittajien väliset kaupat eroavat ominaispiirteiltään yksityishenkilöiden välillä tehdyistä kaupoista, sillä yksityishenkilö ostaa kiinteistön tyypillisesti nimenomaan asumistarkoitukseen, kun elinkeinonharjoittaja taas hankkii sen palvelemaan liiketoimintaansa.²⁷ Kuluttajakaupoissa taas lähtökohdat ja sovellettavat säännöksetkin ovat poikkeavat verrattuna yksityishenkilöiden välillä tehtyyn kauppaan.²⁸ 1.3 Tutkimusmetodista ja aineistosta

Kun tutkielmassa on kyse yleisemmin voimassa olevan oikeuden sisällön tutkimisesta, käytetään tutkimusmetodina lainoppia eli oikeusdogmatiikkaa.²⁹ Perinteisenä oikeustieteen tutkimusmetodina lainopin tarkoituksena on tuottaa tieteellistä tietoa voimassa olevaan oikeuteen kuuluvien sääntöjen, eli yleisemmin oikeusnormien, sisällöstä.³⁰ Sillä on tutkimusmetodina mielletty olevan kaksi päätehtävää, joita ovat oikeusnormien tulkinta ja systematisointi.³¹ Oikeusnormien tulkinnalla tarkoitetaan tarkemmin tulkinnan kohteena olevan oikeusnormin sisällön selventämistä.³² Systematisoinnilla puolestaan tarkoitetaan oikeusnormien jäsentämistä ja rakentamista johdonmukaiseksi oikeusjärjestelmäksi.³³ Systematisointi ja tulkinta eivät ole toisistaan kuitenkaan irrallisia, sillä systematisointi edellyttänee tulkintaa ja toisaalta tulkinta osaltaan systematisointia.³⁴ Tutkielmassa lainopin metodi ilmenee pyrkimyksenä selvittää kuntotarkastuksen oikeusvaikutuksia MK 2:22:n, eli voimassa olevan oikeusnormin, näkökulmasta. Koska tutkielman aihe on vahvasti käytäntöön suuntaava, pääpaino tutkielmassakin on tulkintakannanottojen³⁵ esittämisessä,

27 Ks. tarkemmin asuinkiinteistön kaupan ominaispiirteistä esim. Hoffrén 2011, s. 245-248.

28 Kun ostaja ostaa kiinteistön alalla toimivalta elinkeinonharjoittajalta, saa hän tällöin vahvempaa suojaa MK 2:10 nojalla. Ks. Kyllästinen 2013, s. 49; Niemi 2016, s. 391.

29 Ks. Aarnio 1989, s. 48.

30 Ks. Aarnio 1989, s. 48, joka toteaa, että lainoppi vastaa nimenomaan kysymykseen siitä, mikä on voimassa olevan oikeuden sisältö.

31 Ks. Hirvonen 2011, s. 25.

32 Aarnion mukaan voimassa olevan oikeuden sisällön selvittämisessä on kaksi tehtäväpuolta; voimassa olevan oikeuden voimassaolon toteaminen ja toiseksi oikeussäännön sisällön selvittäminen. Kuitenkin usein tutkittavan säännöksen oletetaan olevan voimassa, jolloin ensin mainittuun ei kiinnitetä juurikaan huomiota.

Ks. Aarnio 1989, s. 47-48.

33 Systematisointitehtävästä tarkemmin mm. Aarnio 1975, s. 262-290; Hirvonen 2011, s. 25.

34 Siltala 2003, s. 337; Hirvonen 2011, s. 25.

35 Oikeusnormin tulkinta sisältää yleensä väitteen oikeusnormin sisällöstä, jolloin puhutaan tulkintakannanotoista. Se siis sisältää tulkitsijan oikeuslähteisiin nojautuvan näkemyksen siitä, miten oikeusnormia tulisi tulkita. Ks. Niemi 1996, s. 348-349; Tolonen 2003, s. 3; Hirvonen 2011, s. 25.

unohtamatta kuitenkaan lainopin tieteellistä otetta, joka Aarnion mukaan keskeisesti erottaa lainopin tutkimuksena pelkästä käytännön lainsoveltamisesta.³⁶

Keskiössä lainopillisessa tulkinnassa ja argumentaatiossa ovat ennalta annetut, oikeusjärjestelmässä hyväksytyt, oikeudellisen tiedon lähteet.³⁷ Kuten tulkinnan lähtökohtana yleisemminkin, tutkielmassakin MK ja sen esityöt ovat lähteenä keskeisessä asemassa. Korostettakoon kuitenkin vielä, että kuntotarkastus on itse kiinteistön kauppaan nähden välittömästi erillinen ns. käytännön ilmiö, mikä toisaalta merkitsee, että sen vaikutuksista kaupassa ei ole säädetty laissa eikä toisaalta myöskään MK:n yksityiskohtaisissa perusteluissa sen osalta lausuttu. Kuitenkin esityöt ja yleisemminkin MK:n taustalla olevat peruslähtökohdat osapuolten välisestä riskinjaosta ovat keskeisessä asemassa aiheen analyysissä. Oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa kuntotarkastus on saanut sen sijaan enemmälti huomiota etenkin ostajan tarkastusvelvollisuuden sisältöön ja laajuuteen vaikuttavana tekijänä, mikä osoittanee myös aiheen suurta käytännön merkitystä.³⁸ Keskeisiä oikeuslähteitä ovatkin etenkin korkeimman oikeuden ennakkopäätökset (KKO 2004:78, KKO 2009:31, KKO 2019:16 ja KKO 2020:23), jotka pitkälti ovat muovanneet ostajan tarkastusvelvollisuuden rajapintoja. Kyseisiin ennakkopäätöksiin ja niiden perusteluihin kiinnitetäänkin analyysissä olennainen huomio.

Korkeimman oikeuden ennakkopäätösten sekä kirjallisuudessa esitettyjen kannanottojen lisäksi argumentaatiossa tukeudutaan myös hovioikeuksien sekä kuluttajariitalautakunnan antamiin ratkaisuihin.³⁹ On tuotava esiin, ettei näillä ratkaisuilla toisaalta ole samanlaista oikeuslähdeopillista merkitystä kuin korkeimman oikeuden ennakkopäätöksillä.⁴⁰ Käytännössä ne ovat kuitenkin merkittävä oikeuslähde toisaalta jo ratkaisuiden runsauden

36 Ks. Aarnio 1989, s. 54.

37 Ks. Niemi 1996, s. 4-5.

38 Ks. esim. Koskinen 2004, s. 160-180; Hoffrén 2011, s. 239-275; Koskinen-Tammi 2012, s. 691-704;

Heikkinen 2018, s. 154-189 sekä korkeimman oikeuden ennakkopäätösten oikeustapauskommentit; Hoffrén 2008, s. 1188-1195; Laukkanen 2019, s. 636-650; Laukkanen 2020, s. 472-483; Paukku 2020, s. 753-769.

39 Tutkielmassa on hyödynnetty jo aiemmassa kirjallisuudessa esiin nostettuja ratkaisuita ja niistä laadittuja tapausselosteita, sekä myös uudempia aihetta koskevia hovioikeusratkaisuja. Kattavasti kiinteistö- ja asuntokauppariitoja koskevista hovioikeusratkaisuista esim. Koskinen-Tammi – Laurila 2010.

40 Korkeimman oikeuden ratkaisut eivät toisaalta ole Suomessa oikeudellisesti sitovia myöhemmässä lainkäytössä, mutta ratkaisuilla katsotaan kuitenkin olevan tosiasiallista sitovuutta, joka varmistaa mm.

oikeudenkäytön yhtenäisyyttä ja ennakoitavuutta. Ks. Aarnio 1989, s. 233. Oikeuslähdeopillisesti tuomioistuinratkaisut katsotaan olevan heikosti velvoittavia oikeuslähteitä. Ks. Aarnio 1989, s. 221; Tolonen 2003, s. 24-25; Hirvonen 2011, s. 43. Ylimpien tuomioistuimien ennakkopäätöksillä on ns. ennusarvoa, jonka on toisaalta katsottu puuttuvan esim. hovioikeusratkaisuilta. Ks. Kartio 1991, s. 5. Kuitenkin hovioikeusratkaisuiden merkitys ja ohjaava vaikutus on katsottu myös osittain lisääntyneen. Ks. Aarnio 1989, s. 231; Tolonen 2003, s. 124.

vuoksi. Vastavuoroisesti alemmat tuomioistuimet ja ratkaisuinstanssit pyrkivät ratkaisuissaan seuraamaan ylimpien tuomioistuimien ratkaisulinjoja. Samanlaiseen oikeuskysymykseen on toisaalta saatettu antaa hovioikeudessa ja kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytännössä myös vaihtelevia ratkaisuja, mikä osaltaan heikentänee niiden merkitystä.⁴¹ Korostetusti lieneekin perusteltua kiinnittää huomiota tässä enemmän ratkaisun perusteluihin, joihin viime kädessä tuomioistuinratkaisuiden oikeuslähdeopillinen arvo yleisemminkin palautuu, eikä välttämättä yksiselitteisesti siihen, mihin lopputulokseen hovioikeus ja kuluttajariitalautakunta on yksittäistapauksessa päätynyt.⁴²

1.4 Tutkielman rakenteesta lyhyesti

Jotta tutkielmasta tulisi eheä, selkeä ja havainnollinen esitys, käydään aluksi tutkielman toisessa pääluvussa läpi lyhyemmin sitä, minkälaisena tavanomaisesti kaupan yhteydessä tehtävä kuntotarkastus näyttäytyy osana kiinteistön kauppaa. Olennaista tässä yhteydessä on kiinnittää huomio kuntotarkastuksen luonteeseen ja sisältöön, jotta sen vaikutuksia suhteessa ostajan tarkastusvelvollisuuteen ja siihen, mitä ostajan voidaan olettaa sen perusteella tienneen, voidaan perustellusti arvioida. Silmällä pidetään tässä erityisesti kuntotarkastuksen suorittamisesta annettuja ohjeistuksia.

Kolmas pääluku keskittyy tutkimuskysymysten tarkempaan analyysiin, jonka alussa selvennetään ensin ostajan tarkastusvelvollisuuden sisältöä ja sen asemaa MK:n systematiikassa. Sitä seuraavissa alaluvuissa keskitytään tarkastelemaan ja vastaamaan ensimmäiseen tutkimuskysymykseen eli siihen, miten kuntotarkastus vaikuttaa ostajan tarkastusvelvollisuuteen. Samoin tarkastellaan kysymystä siitä, onko kuntotarkastusraportin tietoja pidettävä myyjän antamina tietoina silloin, kun myyjä on kuntotarkastuksen tilaajana yksistään. Alaluvussa 3.5 tarkastellaan kokoavammin sitä, voidaanko kuntotarkastusta pitää riittävänä toimenpiteenä ostajan aseman turvaamiseksi kaupassa. Pääluvun viimeisessä alaluvussa tarkastelu kohdistuu puolestaan erityisemmin toisen tutkimuskysymyksen tarkasteluun. Päätäntöluvussa esitetään vielä johtopäätökset.

41 Ks. Tolonen 2003, s. 121-123. Ks. Kartio 1991, s. 5, joka on todennut muun muassa, että yksittäisen hovioikeusratkaisun varaan ei voisi yksin perustaa tiettyä tulkintakysymystä.

42 Ks. Timonen 1989, s. 676; Fagerström 1991, s. 11; Tolonen 2003, s. 125.

2 KUNTOTARKASTUS OSANA KIINTEISTÖN KAUPPAA

2.1 Kuntotarkastuksen funktiosta ja vaikutuksesta riskinjakoon

Kuntotarkastuksen suorittamisella ei voida sanoa olevan välittömiä oikeusvaikutuksia kiinteistön kaupassa. Kun MK:ssa tai sen yksityiskohtaisissa perusteluissa ei lainkaan jo todetulla tavalla lausuta kuntotarkastuksen vaikutuksista kaupassa, ei sen suorittaminen itsessään muuta osapuolten asemaa kaupassa. Sanottuun viitaten on täten luontevaa myös, että kuntotarkastuksen suorittaminen ei ole kaupassa sen paremmin myyjän kuin ostajankaan puolesta pakollista. Ostajakin voi siis lähtökohtaisesti täyttää kauppaan liittyvät velvollisuutensa itse omatoimisesti.⁴³ Kuntotarkastuksella on kuitenkin merkittäviä välillisiä oikeusvaikutuksia kauppaan siinä merkityksessä, että osapuolet tulevat sen johdosta tietoiseksi seikoista, joista he tuskin ilman kuntotarkastusta saisivat muutoin tietoa. Kaupan osapuolilla normaalisti ei ole sellaista asiantuntemusta, joiden johdosta heidän osaamisensa sekä tietämyksensä olisivat rakennusteknisistä seikoista samalla tasolla kuin asiantuntijalla.⁴⁴

Karkeasti ottaen voidaan lähtökohdaksi jo sanoa, että kuntotarkastuksen tekeminen kaupassa lisää ostajan riskipiiriä ja vastavuoroisesti supistaa myyjän virhevastuuta. Sanottu perustuu ensinnäkin siihen, että mitä enemmän ostaja saa kaupan kohteesta sekä sen vioista tietoja, sitä vähemmän ostajalla on mahdollisuuksia vedota näihin seikkoihin virheperusteenaan kaupan jälkeen. Kuntotarkastuksessa esiin tuodut seikat voivat siirtää vastuun rakenteiden piilossa olevista vaurioista ostajalle, mikäli havaitut seikat muodostavat ostajalle velvollisuuden ryhtyä teknisiin ja tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin (MK 2:22.1).⁴⁵ Kuntotarkastuksessa esiin tuodut seikat toiseksi vaikuttavat keskeisesti virhearvioinnissa myös siihen, mitä ostaja voi kaupan kohteelta perustellusti edellyttää (MK 2:17.1,5).⁴⁶ Vielä ostajan oikeus vedota virheisiin estyy siinäkin suhteessa, että ostaja ei voi vedota tiedossaan oleviin seikkoihin virheenä (MK 2:22.2). Vastavuoroisesti taas myyjä ei

43 MK 2:22.1:n yksityiskohtaisissa perusteluissa lausutaan, että ostaja voi lähtökohtaisesti suorittaa tarkastusvelvollisuutensa omatoimisesti ja asiantuntija-avun käyttäminen saattaa tulla ajankohtaiseksi lähinnä silloin, kun ostaja havaitsee tarkastuksessaan epäilystä herättäviä seikkoja. Sellaisissa tapauksissa ostajan lienee lähes välttämätöntä kääntyä asiantuntijan puoleen. Ks. HE 120/1994 vp, s. 56. Ks. myös KRIL dnro 662/82/2012, jossa lautakunta on todennut, ettei ostajien voitu katsoa menettäneen oikeuttaan vedota virheisiin MK 2:22.1:n perusteella vain siksi, koska ostajat eivät olleet teettäneet ennen kauppaa kuntotarkastusta.

44 Ks. Heikkinen 2018, s. 155.

45 Ks. jäljempänä kappale 3.3.

46 Ks. Hoffrén 2011, s. 269; Vrt. toisaalta Koskinen 2004, s. 179-181, joka toteaa, että kuntotarkastuksen teettäminen ei voi vaikuttaa piilevän virheen arviointiin.

joudu virhevastuuseen sellaisista seikoista, jotka kuuluisivat lähtökohtaisesti myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa piiriin, mutta joista ostaja on saanut kuitenkin kuntotarkastusraportissa tiedon.⁴⁷

Kuntotarkastuksen suorittaminen on todetusta huolimatta eittämättä myös ostajan intressissä, siitäkin huolimatta, että ostajan riskipiiri kasvaa ja siinä esitetyt seikat voivatkin asettaa ostajan kaupan jälkeen sinänsä epäedullisempaan asemaan.⁴⁸ Kuntotarkastuksesta saadun lisäinformaation myötä ostaja kuitenkin pienentää merkittävästi riskiään siinä suhteessa, ettei päädy tekemään kauppaa puutteellisten tietojen pohjalta.⁴⁹ Kirjallisuudessa on toisaalta katsottu kuntotarkastuksen jossain tilanteissa heikentävän ostajan asemaa mahdollisessa riitatilanteessa, jolloin kuntotarkastuksen suorittaminen ei välttämättä olisi ostajan edun mukaista.⁵⁰ Päinvastoin, ostajan edunmukaista lienee pikemminkin se, että ostajalla on jo ennen kauppaa mahdollisimman seikkaperäinen käsitys kaupan kohteen ominaisuuksista. Ostajalla on mahdollisuus reagoida kiinteistön puutteellisiin jo kauppaa tehtäessä tekemällä tarvittavat selvitykset kuntotarkastuksessa havaittujen seikkojen johdosta ja toisaalta taas, mikäli vaurioita tai riskejä ei selvitetä, voi ostaja huomioida nämä seikat jo etukäteen kauppahinnassa tai muutoin kaupan ehdoissa.⁵¹ Kummassakin tapauksessa ostaja ei ota riskiä silloin riskiä myyjän mahdollisesta maksukyvyttömyydestä⁵² eikä riskiä riittävän näytön esittämisestä mahdollisessa oikeusprosessissa⁵³, vain ikään kuin sen ehdolla, että pystyisi mahdollisimman vähillä tiedoillaan säilyttämään myyjän kaupan jälkeisen vastuun mahdollisimman laajana.

Keskeisenä kuntotarkastuksen funktiona onkin katsottu olevan, että sen avulla voidaan merkittävässä määrin ehkäistä kiinteistön laatuvirheisiin liittyviä kiinteistökauppariitojen

47 Ks. Hoffrén 2012, s. 33.

48 Ks. Koskinen-Tammi 2012, s. 692; Niemi 2021, s. 16. Kasso katsoo, että kuntotarkastuksen teettäminen on erityisen suositeltavaa tehdä silloin, kun kaupan kohteena on vähintään 10-20 vuotta vanha rakennus. Mitä vanhemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä perusteellisempi tarkastuksenkin tulisi olla. Ks. Kasso 2014, s.

186.

49 Ostajan puutteelliset ja epärealistiset käsitykset kaupan kohteen kunnosta ovat yksi keskeisimpiä riidan aiheuttajia kaupassa. Ks. Kyllästinen 2010, s. 17.

50 Näin toteaa Paukku 2020, s. 768.

51 Ks. Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 148-149; Hoffrén 2011, s. 239. Ks. myös Tulokas 2005, s. 396-399, joka myös toteaa olevan kaupan osapuolten molempien etu, että kaupan kohteen kunto selvitetään ennen kauppaa perinpohjaisesti.

52 Kiinteistökauppariidassa yksi keskeisiä riskejä ostajan kannalta on myyjän maksukyvyttömyys. Vaikka myyjän vastuu tulisikin kysymykseen, myyjän ollessa maksukyvytön ei ostaja saa hinnanalennusta tai kauppahinnan palautusta täytäntöönpantua edes välttämättä ulosottoteitse.

53 Ks. tältä osin esim. Kyllästinen 2010, s. 102-130.

syntymistä.⁵⁴ Ajatuksena on, että myyjä tietää paremmin mitä myy, ja ostaja puolestaan, mitä ostaa. Oikeuskirjallisuudessa tässä suhteessa Tulokas on pitänyt kovinkin ongelmallisena sitä, että osapuolet voivat täyttää kauppaan liittyvät MK:n asettamat velvollisuutensa ilman asiantuntija-avun käyttämistä, korostaen yhtäältä sen käyttämisen tärkeyttä riitojen ehkäisemiskeinona.⁵⁵ Käytäntö kuitenkin osoittanee, että ainakaan nykyisellään kiinteistön kaupan yhteydessä tyypillisesti tehtävä kuntotarkastus ei ole tuonut suuntaukseen muutosta. Kuntotarkastuksien vahvasti nousevasta ”trendistä” huolimatta kiinteistökauppariitoja esiintyy edelleen kuntotarkastettujenkin rakennusten osalta.⁵⁶ Osaltaan tämä johtunee kuntotarkastukseen tyypillisesti kuuluvasta aistinvaraisesta luonteenpiirteestä, mutta hyvin vahvasti myös siitä, että kaupan osapuolet käsittävät kuntotarkastuksen oikeudellisen merkityksen virheellisesti, yleensä omaa asemaansa korostavalla tavalla.⁵⁷ Useinkaan sille ei anneta tarpeeksi huomiota kauppaa tehtäessä.

Kirjallisuudessa ja erilaisissa hankkeissa on esitetty yhtäältä jopa kuntotarkastusten säätämistä pakolliseksi osaksi kiinteistön kauppaa.⁵⁸

Selvyydeksi todettakoon, että kuntotarkastus on puhtaasti tekninen tarkastustoimenpide, jossa keskitytään antamaan tietoa nimenomaan kaupan kohteeseen kuuluvan asuinrakennuksen fyysisestä kunnosta. Siitä seuraa, ettei sitä suoriteta lainkaan siitä näkökulmasta, mitä oikeudellisia vaikutuksia siinä havaituilla seikoilla on eikä toisaalta oteta kantaa kysymykseen siitä, millaiseksi ostajan vastuut ja velvollisuudet kuntotarkastuksessa havaittujen seikkojen johdosta muodostuvat.⁵⁹ Kyse on siis puhtaasti ns. käytäntöön suuntautuvasta toimesta, joka on syytä pitää mielessä arvioitaessa sitä, mitä merkitystä siinä esitetyille seikoille voidaan MK 2:22:n tulkinnassa antaa.

54 Näin esim. Hoffrén 2011, s. 242; Heikkinen 2018, s. 156.

55 Ks. Tulokas 2005, s. 402-403. Samansuuntaisesti myös Asuntokaupan turvan parantaminen -hanke yhteydessä annettujen lausuntojen yhteydessä on esitetty, että kuntotarkastuksen tekeminen tulisi säätää pakolliseksi ennen asuinkiinteistön kauppaa. Perusteluna tälle esitettiin, ettei kuntotarkastuksia muutoin säännönmukaisesti tehtäisi. Kuitenkaan hanke ei tällaista loppuraportissaan esittänyt, koska katsottiin, että lainmuutokseen voisi liittyä perustuslaillisia ja sopimusoikeudellisia ongelmia. Ks. Koskinen-Tammi – Laurila – Pentikäinen 2012, s. 9.

56 Ks. alaviite 2 ja siinä viitatut. Norjassa tehdyn selvityksen mukaan ei ole edes varmuutta siitä, että ennen kauppaa tehty kuntotarkastus juurikaan vähentäisi tai ainakaan merkittävästi vähentäisi kiinteistökauppariitojen määrää. Ks. Heikkinen 2018, s. 156; Anderssen – Bråthen – Fjeldheim 2015, s. 9.

57 Ks. Falkenbach 2006, s. 13; Koskinen-Tammi – Laurila – Pentikäinen 2012, s. 5; Heikkinen 2018, s. 156- 157.

58 Ks. edellä alaviite 55. Asuntokaupan turvan parantaminen -hanke ehdotti loppuraportissaan, että maakaareen tulisi lisätä uusi säännös, jonka mukaan myyjän tulisi selvittää asuinrakennuksen kunto elinkaarivaiheineen laadun ja rakentamisajan edellyttämällä tavalla. Ks. Koskinen-Tammi – Laurila – Pentikäinen 2012, s. 9.

59 KH 90-00394, s. 7.

2.2 Kuntotarkastuksen tarkoituksesta ja sen tyypillisistä piirteistä

2.2.1 Kuntotarkastuksen tavoite ja sisältö

Kuntotarkastus on asiantuntijapalvelu, joka perustuu pitkälti tilaajan ja kuntotarkastajan väliseen sopimukseen.⁶⁰ Kuntotarkastuksesta, sen sisällöstä taikka suoritustavasta ei ole olemassa sääntelyä tai laista johdettuja sitovia määräyksiä. Kuntotarkastuksen laajuus ja sisältö palautuu siten sopimukseen. Sopimuksessa osapuolet määrittävät sen, minkälaisesta tarkastuksesta on kysymys ja mitä toimenpiteitä se pitää sisällään.⁶¹ Kuitenkin asuinkiinteistön kaupan yhteydessä tehtävälle kuntotarkastukselle on laadittu erilaisia standardeja, joiden avulla asuinkiinteistön kaupan yhteydessä tyypillisesti suoritettavalle kuntotarkastukselle on haettavissa sisältöä. Kysymys on tässä tarkemmin ottaen kuntotarkastuksen suoritusohjeesta KH 90-00394. Ohjekortti ei ole oikeudellisesti velvoittava, mutta käytännössä merkittävin standardi, joka on nimenomaisesti suunniteltu silmällä pitäen kaupan yhteydessä tehtävää kuntotarkastusta.

Kuntotarkastuksen pääasiallisena tavoitteena on tuoda kaupan osapuolille puolueetonta tietoa kaupan kohteen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, käyttöturvallisuus-, ja terveysriskeistä sekä toimenpide-ehdotuksista.⁶² Kun kiinteistön kaupoissa kauppaan sisältyy tyypillisesti omakotitalo, ohjekortin mukainen kuntotarkastus suoritetaan silloin laajimmillaan sisältäen lähtökohtaisesti kaikki ohjekortissa mainitut toimenpiteet sekä kaikkien asuinrakennuksen tilojen ja rakenneosien tarkastukset.⁶³ On toki mahdollista, että tarkastuksen laajuus ja painotus voi vaihdella yksittäistapauksissa.

Kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen sisätilojen lisäksi tarkastus käsittää myös välittömästi rakennuksen ulkopuolisia seikkoja, merkittävimmin rakennuksen ulkopuolisen kosteudenhallinnan toimivuuteen liittyvät seikat. Kuntotarkastus ei toisaalta koske lähtökohtaisesti asuinrakennuksesta erillään olevia tiloja. Kuntotarkastuksen ohjekortti sisältää yksityiskohtaisen luettelon kuntotarkastuksessa tarkastettavista rakenne- ja talotekniikkakohtaisista seikoista sekä rakenteiden tyypillisistä riskirakenteista.⁶⁴

60 Ks. Hoffrén 2013, s. 338.

61 KH 90-00394, s. 3.

62 Falkenbach 2006, s. 15; KH 90-00394, s. 3.

63 Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy 2011, s. 25; KH 90-00394, s. 3.

64 KH 90-00394, s. 3-6. Samansuuntaisia tietoja sisältyy myös kuntotarkastuksen tilaajan ohjeeseen KH-90- 00393, joka kuntotarkastuspalvelun tilaajalle tyypillisesti kuntotarkastuksen yhteydessä toimitetaan. Ks. KH 90-00393, s. 3-4.

Kuntotarkastus perustuu pitkälti ensisijaisesti kuntotarkastajan asiantuntemukseen sekä tämän tekemiin havaintoihin kaupan kohteesta. Osa kuntotarkastuksesta saaduista tiedoista perustuu toisaalta myös kohteen käyttäjältä, eli käytännössä yleensä myyjältä, saatuihin kokemusperäisiin tietoihin ja asiakirjoihin, joiden tietojen paikkansapitävyyden tarkastamista kuntotarkastajalta ei lähtökohtaisesti vaadita. Kyse on pääosin pintapuolisesta ja aistinvaraisesta tarkastuksesta, jossa ei tavanomaisesti tehdä rakenneavauksia taikka muita tarkempia rakennekohtaisia tutkimustoimenpiteitä. Kuitenkin siinä tehdään tyypillisesti havainnointeja myös erilaisilla mittauslaitteilla, kuten pinta- ja puukosteusmittareilla. On lisäksi huomattava, että ohjekortin mukainen tarkastus vaatisi pidemmällekin ulottuvia kuntotutkimuksiin rinnastettavia toimenpiteitä, mikäli kuntotarkastuksessa tehdään ns. riskihavaintoja.⁶⁵ Ohjekortti edellyttäisi tällöin erilaisten rasiaporareikien sekä tarkempien rakennemittausten tekemistä, joita kuitenkaan käytännössä ei yleensä tehdä.⁶⁶ Kuntotarkastuksessa riskihavainnosta on kyse silloin, kun kohteessa havaitaan riskirakenne⁶⁷ tai epäillään muusta syystä rakenteiden sisällä olevaa, piilevää vauriota. Kyse voi olla havaitusta kosteusjäljestä tai esimerkiksi havaittavissa olevasta mikrobiperäisestä hajusta. Kuntotarkastukseen ei sisälly kuitenkaan tätä laajempia tutkimustoimenpiteitä, kuten esimerkiksi materiaalimikrobinäytteiden ottamista tai analyysiä, sisäilman kuntotutkimusta tai kosteus- ja mikrobivaurioiden kuntotutkimusta.⁶⁸

2.2.2 Kuntotarkastuksen rajoitteet ja epävarmuustekijät

Olennaista on ymmärtää, että kuntotarkastuksessa ei saada pintapuolisena tarkastuksena täysin kattavaa kuvaa rakennuksen todellisesta kunnosta. Kuten edeltä jo huomattiin, kuntotarkastuksessa rakenteita havainnoidaan pitkälti rakenteita rikkomattomin menetelmin, jolloin rakenteiden sisällä olevat seikat jäävät tällöinkin piiloon. Peilaten tätä lähtökohtaa suhteessa MK 2:17.1:n virhesäännöksiin, on ilmeistä, että myyjä ei kuntotarkastuksen toimittamisen johdosta vapaudu laatuvirhevastuustaan, koska myyjä vastaa rajoitetusti myös rakennuksen salaisista virheistä, eli siis sellaisista vaurioista, joita ei voida pintapuolisessa

65 KH 90-00394, s. 3-7.

66 KH 90-00394, s. 7. Kuntotarkastuksessa käytännössä ei tehdä ohjekortin mukaisia pidemmälle meneviä toimenpiteitä siitäkään huolimatta, että ohjekortin mukaisia riskihavaintoja kohteessa tehtäisiinkin. Ks.

Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy 2011, s. 26; Koskinen-Tammi – Laurila – Pentikäinen 2012, s.

12.

67 Kun puhutaan asuinrakennuksessa olevasta riskirakenteesta, tarkoitetaan sillä yleisemmin aiemmin käytetyn rakentamistavan mukaista rakenneratkaisua, joka on nykytietämyksen mukaan nimenomaan rakentamistapansa vuoksi vaurioaltis kosteus- ja mikrobivaurioille.

68 KH 90-00394, s. 7.

tarkastuksessa havaita.⁶⁹ Kun taas salainen virhe on käytännössä yleisin laatuvirheperuste, jossa siis on kyse yleensä siitä, että rakennuksen rakenneosan sisällä on esimerkiksi kosteudesta aiheutunut vaurio, on lähtökohta tällöin vaikea.⁷⁰ Kuntotarkastuksessa rakenteita rikkomattomilla menetelmillä näistä seikoista ei siis saada selvitystä, vaan havainnointi pitäytyy lähinnä niissä riskitekijöissä, jotka mahdollisia kaupan jälkeen ilmenneitä vaurioita selittävät. Silloin liikutaan pitkälti sen rajapinnalla, tuleeko vastuu vaurioista lukea MK 2:17.1,5:n mukaisesti myyjälle, vai MK 2:22:n nojalla ostajalle.

Oman osansa kuntotarkastuksen epävarmuustekijöihin tuo se, että kuntotarkastus kuvaa aina rakennuksen kuntoa ja olosuhteita tarkastushetkellä, jotka voivat muuttua jo lyhyenkin ajanjakson sisällä. Samoin jotkut tilat on jäänyt kokonaan tarkastamatta esimerkiksi puuttuvan kulkuyhteyden vuoksi, jolloin myöskään tältä osin tarkastuksessa ei voida tehdä havainnointeja.⁷¹ Kuntotarkastuksessa saatuja tietoja on siis pitkälti tarkasteltava niiden olosuhteiden vallitessa, jotka tarkastushetkellä on ollut ja jotka voivat merkittävästi poiketa kaupantekohetkestä, eli toisin sanoen hetkestä, jonka mukaan kiinteistön virheellisyys kaupassa määräytyy (MK 2:21). Sanotusta seurannee, että mitä pidempi aika tehdystä kuntotarkastuksessa on suhteessa kauppaan, sitä heikommin se tosiasiassa palvelee tarkoitustaan ja ilmentää sitä, millaisessa kunnossa kohde on ollut kaupantekohetkellä.

Kuntotarkastuksen tilaajan vastuulle määriteltyjen toimien suorittamatta jättäminen aiheuttaa kuntotarkastukselle myös epävarmuustekijöitä. Kuntotarkastuksen tilaajan ohjeessa KH 90-00393 on määritelty ne toimet, jotka kuntotarkastajan tilaajan olisi tehtävä ennen suoritettavaa tarkastusta. Käytännössä niistä monet ovat sellaisia, joiden toteuttaminen on mahdollista kohteen vain käyttäjältä, eli yleensä myyjältä.⁷²

69 Tanskassa myyjällä on mahdollisuus välttää kymmenen vuoden virhevastuunsa kiinteistön fyysisistä ominaisuuksista (myös piilevistä) teettämällä kohteessa kunto- ja sähköasennusten tarkastuksen ennen kauppaa. Myyjän on samalla esitettävä ostajalle selvitys omistajanvaihdosvakuutuksesta ja tarjouduttava maksamaan mainitusta vakuutusmaksusta vähintään puolet. Ostajalle on ennen kauppaa tiedoksi annettava kuntotarkastusraportti saa olla korkeintaan kuusi kuukautta vanha. Ostajalla ei toisaalta ole velvollisuutta ottaa vastaan myyjän tarjoamaa vakuutusta tai muutakaan vakuutusta. Kuitenkin, mikäli myyjä tekee edellä mainitut toimet ja esittää vakuutuksesta selvityksen, ei ostajan jälkikäteisellä menettelyllä ole myyjän virhevastuun kannalta merkitystä. Ostajalle on kuitenkin selvitettävä, että myyjä vapautuu järjestelyn myötä virhevastuusta.

Kyseisen järjestelmän avulla myyjä voi ikään kuin siirtää vastuun salaisista virheistä ostajalle, ja tämä taas halutessaan vakuutuksen myötä vakuutuksenantajalle. Ks. Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy 2011, s. 56; Koskinen-Tammi – Laurila – Pentikäinen 2012, s. 14; Hoffrén 2011, s. 255-256; FISE Oy 2019, s. 12- 13.

70 Ks. Koskinen 2004, s. 88; Kyllästinen 2013, s. 298.

71 KH 90-00394, s. 2, 7.

72 Kyseisten toimien tarkoituksena on edesauttaa mahdollisimman oikeasisältöisten tietojen saamista ja kuntotarkastuksen suorittamista tarkoitetussa laajuudessa. Muun muassa sisätiloja ei tulisi tuulettaa ennen tarkastusta ja erilliset huoneet tulisi pitää suljettuna. Samoin tulisi varmistaa, että esimerkiksi ala- ja yläpohjaan on esteetön kulku. Seikkaperäisemmin toimintaohjeista ks. KH 90-00393, s. 4-5.

2.2.3 Kuntotarkastusraportti kuntotarkastuksen suorituksena

Kuntotarkastajan suoritus on lausunto tai raportti, joka tarkastuksen perusteella laaditaan.⁷³ Silmällä pidetyssä tilanteessa, jossa myyjä on toiminut kuntotarkastuksen tilaajana ja etenkin vielä silloin, kun ostaja ole tarkastuksessa ollut muutoinkaan läsnä, kuntotarkastusraportin merkitys ostajan kannalta korostunee. Ostajahan silloin perustanee pitkälti ostopäätöksensä nimenomaan raportista ilmeneviin tietoihin, eikä hän saa käytännössä nimenomaista suullista tietoa suoraan kohteen tarkastaneelta asiantuntijalta.

KH-ohjekortissa määritetään seikkaperäisesti ne tiedot, jotka kuntotarkastusraporttiin tulisi kirjata. Kuntotarkastusraportti sisältää kohteen perustiedot ja rakennekohtaiset rakenne- ja materiaaliratkaisut sekä yleisemmin kuntotarkastajan tekemät havainnot. MK 2:22.1:n kannalta erityisemmin merkitystä on kuitenkin raportista ilmenevillä kohteen olennaisilla epäkohdilla, puutteilla, riskeillä ja riskirakenteilla sekä vaurioepäilyillä ja -havainnoilla.

Jos kohteessa tehdään tällaisia havaintoja, tulisi raportissa esittää myös havaintojen vakavuusaste, niiden merkitys ja korjaustarve, kuten myös se, onko havaituilla seikoilla merkitystä kohteen asumiskäyttöön. Kuntotarkastusraportissa ei kuitenkaan oteta kantaa havaittujen vaurioiden vauriomekanismiin, mikäli sitä ei yksiselitteisellä tavalla pystytä osoittamaan. Kuitenkin kuntotarkastajan tulisi silloinkin esittää raportissa lisätutkimuksia- tai selvityksiä sekä tuoda ilmi seuraukset siitä, mikäli suositeltuja toimenpiteitä ei tehdä tai vaurioiden korjaaminen jätetään tekemättä.⁷⁴

Kuntotarkastusraportissa on samalla esitettävä, perustuuko raportista ilmenevä tieto nimenomaan tarkastajan omiin havaintoihin ja johtopäätöksiin, vai tilaajalta saatuihin tietoihin. Kuntotarkastuksen suorittamiseen liittyvät rajaukset ja niiden syy tulee ilmetä myös raportista.⁷⁵ Ostajan tarkastusvelvollisuuden kannalta tällä on siinä mielessä merkitystä, että ostajalta ei lähtökohtaisesti edellytetä tarkastettavan tiloja, joihin ei ole esteetöntä pääsyä. Kuntotarkastusraportti voi siis ilmentää siten jälkikäteen niitä rajoja, joihin ostajan tarkastusvelvollisuus yksittäistapauksessa on voinut kohteessa esteettömiltä osin ulottua.⁷⁶

73 KH 90-00394, s. 2; Koskinen 2004, s. 162.

74 KH 90-00394, s. 7.

75 KH 90-00394, s. 7-8.

76 Ks. ostajan tavanomaisen tarkastusvelvollisuuden ulottuvuudesta jäljempänä kappale 3.1.2.