TKK
Insinööritieteiden ja arkkitehtuurin tiedekunta Rakenne- ja rakennustuotantotekniikan laitos Rakentamistalouden oppituoli
Rikhard Landsdorff
ISON RAKENNUSYRITYKSEN
PIENTALOTUOTANNON KILPAILUKYVYN KEHITTÄMINEN
Diplomityö, joka on jätetty opinnäytteenä tarkastettavaksi diplomi-insinöörin tutkintoa varten
Espoossa 26.2.2009
Työn valvoja: Professori Jouko Kankainen Työn ohjaajat: Dl Ilkka Leskelä ja
Dl Ari Törrönen
Tämä diplomityö on kirjoitettu NCC Rakennus Oy:n, Asuntorakentamisen yksikön toimeksiannosta ja rahoittamana. Työn valvojana toimi professori Jouko Kankainen ja ohjaajina diplomi-insinöörit Ilkka Leskelä ja Ari Törrönen NCC Rakennus Oy:ltä.
Haluan esittää suuren kiitoksen professori Jouko Kankaiselle hänen
valvonnastaan ja ohjauksestaan, johon hän uhrasi huomattavan määrän vapaa- aikaansa, etenkin kirjoitusprosessin loppupuolella.
Dl Ilkka Leskelää ja Dl Ari Törröstä haluan kiittää heidän ohjauksestaan ja tämän mahdollisuuden antamisesta minulle.
Kiitos kuuluu lisäksi kaikille heille jotka antoivat arvokasta aikaansa, kun suostuivat haastateltaviksi.
Haluan myös kiittää Markkua joka auttoi työn kieliasun tarkastamisessa.
Till sist vill jag rikta ett enormt tack till hela min familj, som stött och hjälpt mig under mina studier.
Mitt varmaste tack går till min fru Yrsa för hennes tålamod och stöd under detta projekt.
Espoossa 26.2.2009
Rikhard Landsdorff
Tiivistelmä
Insinööritieteiden ja arkkitehtuurin tiedekunta Tekijä: Rikhard Landsdorff
Diplomityö: Ison rakennusyrityksen pientalotuotannon kilpailukyvyn kehittäminen
Päivämäärä: 26.2.2009 Sivumäärä: 77
Professuuri: Rakentamistalous Koodi: Rak-63
Valvoja: Prof. Jouko Kankainen
Ohjaajat: DI Ilkka Leskelä, (NCC Rakennus Oy), DI Ari Törrönen (NCC Rakennus Oy)
Avainsanat: tietomallit, tuotteistaminen, pientalot
Tutkimus on tehty NCC Rakennus Oy:n Asuntorakentamisen yksikön toimeksiannosta. Sen päätavoitteena on tutkia miten tuotteistamista ja rakennusten tietomallintamista voidaan hyödyntää pientalotuotannon kilpailukyvyn kehittämisessä. NCC:n pientalorakentamisen suurimpina ongelmina ovat olleet korkea kustannustaso sekä eri kohteiden väliset kustannusvaihtelut.
Tutkimuksessa kartoitettiin nykyisen tuotannon kustannusvuotojen aiheuttajat ja selvitettiin nykyinen tuotantoprosessi. Kustannusvuotoj a kartoitettiin analysoimalla NCC:n viiden viime vuoden aikana rakentamien pientalohankkeiden kirjautuneita kustannuksia ja tekemällä neljästä kohteesta rakennusosa-arviot, joita vertailtiin toteutuneisiin kustannuksiin ja vertailutasoon.
Tuotteistamista ja tietomallintamista käsittelevää kirjallisuutta tutkittiin ensin yleisellä tasolla, minkä jälkeen tutkimuksissa hyviksi todettuja sovelluksia kohdennettiin ratkaisuiksi tuotantoprosessin havaittuihin ongelmiin.
Vertaillessa kohteiden rakennusosa-arvioita vertai lutasoon, voitiin todeta että tutkitut suunnitteluratkaisut olivat normaalia kalleustasoa. Keskeiset löydetyt kustannusvuodot olivat: maanrakennuksen ja runkorakenteiden toteutuneet kustannukset vaihtelevat huomattavasti eri hankkeiden välillä ja toteutuneet runkorakenteiden-ja työmaan käyttö-ja yhteiskustannukset olivat rakennusosa-arviota ja vertailutasoa korkeammat. Suurin ongelma löytyi rungon kustannustenhallinnasta, sillä suuri osa vertailutason ylittävistä työmaan käyttö-ja yhteiskustannuksista oli runkoon liittyviä nosturi-ja telinekustannuksia.
Tutkimuksen ehdottama keskeinen ratkaisu kustannustenhallintaan on runkorakenteiden tuotteistaminen rakennusosittain ja tuotteistamisessa syntyvän tiedon tallentaminen kirj astotyyppiseen tietomalliin, osaksi tuotteistettua rakennusosatyyppiä.
Kun tuotteistettujen rakenteiden ominaisuudet tunnetaan hyvin ja tieto on tehokkaasti hyödynnettävissä, voidaan sitä hyödyntää projektin eri vaiheissa hankesuunnittelusta ylläpitoon asti.
Faculty of Engineering and Architecture___________________master’s thesis________
Author:
Thesis:
Rikhard Landsdorff
Development of the competitiveness of a large construction company’s small house production
Date: 26.2.2009 Number of pages: 77
Professorship: Construction Economics and Code: Rak-63 Management
Supervisor: Professor Jouko Kankainen
Instructor: M. Sc. Ilkka Leskelä, (NCC Rakennus Oy), M. Se. Ari Törrönen (NCC Rakennus Oy)
Key Words: building information models, productification, single family and row houses
This study has been conducted on assignment of NCC Rakennus Oy (NCC Construction Ltd). The main goal of the study is to explore the use of productification and building information models (BIM) as tools in the development of the competitiveness of small house production. One of the largest problems of NCC’s small house production has been a high level of cost and sizable cost variation between projects.
The causes of the current production’s cost leaks and the present production process were studied. Cost leaks were mapped through an analysis of NCC’s small house production from the last five years and by conducting a building element analysis on four projects. The results of the building element analysis where compared with a reference level and the actual outcome of the projects
Literature in the fields of productification and building information models was analyzed at fist on a general. Applications that were found useful in literature were then allocated to solve the problems of the current production process.
From the comparison of the results of the building element analysis with the reference level could be concluded that the analyzed designs were of a normal of costs. The main disco
vered cost leaks were:
The realized costs of excavating, earth-moving and the frame varied largely between projects.
The realized costs of the frame and of site services and site overheads such as site management wages and equipment were significantly higher than the reference level.
The study suggests productification of the frame’s building elements as a core solution to the cost leaks. The productified building elements should be stored in a library type BIM When the properties of the productified building elements are well known and the information is easily accessible, can it be utilized during the entire span of the project.
Alkusanat... 2
Tiivistelmä... 3
Abstract...4
Kuvaluettelo... 6
Taulukkoluettelo... 7
1 Johdanto... 8
1.1 Tutkimuksen tausta...8
1.2 Tutkimuksen tavoite... 8
1.3 Tutkimuksen kulku ja tutkimusmenetelmät...9
1.4 Asunnonostajien preferenssien pinnallinen selvittäminen teemahaastattelujen avulla... 9
2 Nykyisen tuotannon kuvaus... 11
2.1 Omaperustelnen pien- ja rivitalotuotanto NCC:llä... 11
2.2 Kohteiden toteuman vertaaminen Rakennusosa-arvioon...12
2.2.1 Hankkeen kustannusten muodostuminen ja tutkitut kohteet... 12
2.2.2 Rakennusosa-arvio...12
2.2.3 Vertailutasot...13
2.2.4 Tiedon muokkaaminen Rakennusosa-arvion ja NCC:n kustannusnimikkeistötietojen vertailun mahdollistamiseksi...13
2.2.5 Rakennusosa-arvion ja toteuman vertailun tulokset...15
2.2.6 Suunnitelmien kalleus suhteessa vertailutasoon... 18
2.3 Toteutuneiden hankkeiden kustannusrakenteen selvittäminen... 20
2.3.1 Kustannusrakenteiden selvittämisen tarkoitus... 20
2.3.2 Kustannustietojen kokoaminen erilliseen tietokantaan analysointia varten... 21
2.3.3 Vertailun mahdollistavat korjaukset ja lisäykset tietokantaan... 21
2.3.4 Tiedon koonti tietokannasta... 22
2.3.5 Halvimpien projektien ominaisuuksien selvittäminen... 24
2.3.6 Analyysi kustannusrakennetutkimuksen tuloksista... 25
2.4 Johtopäätökset nykyisen tuotannon kustannusvuodoista... 26
2.5 Nykyinen omaperusteinen asuntotuotantoprosessi NCC:llä... 27
2.5.1 Hankesuunnitteluvaihe... 28
2.5.2 Suunnitteluvaihe...29
2.5.3 Rakentamisen valmistelu... 31
2.5.4 Rakentaminen ja viimeistely...32
2.5.5 Vakioidut suunnitteluratkaisut (SuRa - tietopankki)... 33
2.5.6 Yhteenveto asuntotuotantoprosessin nykytilasta...33
3 Tuotteistaminen ja rakennusten tietomallit...34
3.1 Valitut kehittämistoimenpiteet... 34
3.2 Tuotteistaminen, massaräätälöinti ja modulointi... 34
3.2.1 Tuotteistaminen... 34
3.2.2 Massaräätälöinti... 37
3.2.3 Modulointi...38
3.3 Rakennusten tietomallit...42
3.3.1 Rakennusten tietomallien olemus... 42
3.3.2 Pro-IT... 43
3.3.3 Tietomalleihin perustuvan järjestelmän osat... 45
3.3.4 Tietomallintamisen vaiheet ja eri osapuolten omat tietomallit...50
3.3.5 Tiedonsiirto ja IFC-tiedonsiirtostandardi...52
3.3.6 Tietomallit rakennusyhtiön käytössä... 53
3.3.7 Tietomallit suunnittelijoiden työkaluna... 55
4 Toimenpiteet pientalotuotannon kehittämiseksi... 57
4.1 Pientalotuotannon vakiointi ja tuotteistaminen sekä prosessin kehittäminen...57
4.2 Tuotteistettavien runkojärjestelmien valinta...61
4.3 Rungon rakennusosien tuotteistaminen ja mallintaminen... 62
4.3.1 Tuotteistaminen ja tietomallipohjainen rakennusosakirjasto...62
4.3.2 Rakennuksen rungon modulointi ja tarkempi mallinnus... 65
4.4 Tietomallin käyttö suunnittelunohjauksessa ja rakentamisessa...66
4.5 Muiden rakennejärjestelmien kehittämistoimenpiteet...69
5 Yhteenveto...71
6 Lähdeluettelo... 74
7 Liitteet... 77
Kuva 1 ¡Vuosien 2003-2008 aloitettujen pientalokohteiden asuntojen määrä yhtiössä... 11
Kuva 2 Rakennusosa-arvion ja kustannusnimiketiedon muokkaaminen vertailukelpoiseksi...14
Kuva 3: Kustannusnimikepääryhmien indeksikorjatut keskiarvot. Rivitalotuotanto vuodesta 2003...24
Kuva 4: TähtiKoti - prosessin päävaiheet ja osapuolet... 27
Kuva 5: Hankesuunnitteluvaiheen toiminnot TähtiKoti - prosessissa... 28
Kuva 6: Suunnitteluvaiheen keskeisimmät toiminnot yksinkertaistetussa, lineaarisessa, muodossa...30
Kuva 7: Tuotannon valmisteluvaiheen keskeiset toiminnot... 31
Kuva 8: Rakentamis- ja viimeistelyvaiheen keskeisimmät toiminnot...32
Kuva 9: Tuotteistamisen asteet... 35
Kuva 10: Modulaarisuuden eri tyyppejä...40
Kuva 11 : Modulaarinen järjestelmä, tuoteplatformi ja tuoteperhe...41
Kuva 12: Pro IT - hankkeeseen sisältyvät näkökulmat... 43
Kuva 13: Tietomallien, rajapintojen ja analyysien muodostama järjestelmä... 45
Kuva 14: Tuotemallipalvelin...45
Kuva 15: Tiedon tallentamismenetelmän vaikutus ihmisen ja tietokoneen tulkintaan sisällöstä... 46
Kuva 16: Analyysien tulosten ja tavoitteiden rooli suunnittelutyössä...49
Kuva 17: Pro-IT:n mukaiset rakennuksen tietomallin teoreettiset vaiheet... 51
Kuva 18: Tuotemallitiedon kumuloituminen eri osapuolten malleista Pro-IT:n mukaan... 52
Kuva 19: Rakennusosan tuotteistaminen... 59
Kuva 20: Tietomallipohjainen maastomalli... 60
Kuva 21 : Esimerkki yksinkertaisesta vertailulaskelmasta...62
Kuva 22: Tuotteistettujen rakennusosien tallentaminen yrityksen rakennusosakirjastoon...63
Kuva 23: Esimerkki ulkoseinän tuoterakenteesta... 64
Kuva 24: Esimerkki parametrisista ulkoseinämoduuleista...66
Kuva 25: Esimerkki tuotteistetun pientalon suunnitteluprosessista... 67
Kuva 26: Rakennemallinnusohjelmassa voidaan rakennusosatyyppejä vastaavien moduulien avulla luoda tehokkaasti panosrakenteeltaan tarkkoja rakennemalleja...68
Taulukko 1: Vertailu rakennusosa-arvion mukaisten ja toteutuneiden kustannusten välillä... 15
Taulukko 2: Tutkittujen kohteiden rakennusosa-arviot ja 2000 asm2 rivitalon vertailutaso... 19
Taulukko 3: Vuoden 2003 alun jälkeen aloitettujen rivitalokohteiden keskimääräiset kustannukset... 23
Taulukko 4: Toimintomoduulien eri tyyppejä... 41
Taulukko 5: Keskeisimmät rakennuksen suunnitelmista analysoitavat asiat ja esimerkkejä tietomalleihin kohdistettavista analyyseistä... 48
1 Johdanto
1.1 Tutkimuksen tausta
NCC, ja sen edeltäjä Puolimatka ovat perinteisesti tehneet kerrostalotuotantoa, eivätkä ole niinkään panostaneet pientalojen eli erillis- pari- ja rivitaloyhtiöiden toteuttamiseen.
Pientalotuotanto on 2000-luvun alkupuolelle asti ollut yksinomaan urakointia, kunnes yhtiö käynnisti omaperusteisen rivitaloasuntotuotannon. Markkinatilanne on ollut toiminnalle erittäin suotuisa aina vuoden 2008 syksyyn saakka, jolloin alkoi ilmaantua merkkejä epävarmemmasta taloudellisesta tulevaisuudesta. Rivitalotuotanto onkin mennyt hyvin kaupaksi riittävän korkeaan hintaan eikä tavallista tiukempaan kustannuseriin ole ollut tarvetta. NCC:n ”IdeaKoti” - erillistalokonsepti on kuitenkin alusta asti kärsinyt korkeasta kustannustasosta ja edelleen liian korkeasta myyntihinnasta.
Tulevaisuuden rivi- ja pientalotuotannon kilpailukyvyn varmistamiseksi on tuotannon kehittämiseen panostettava viimeistään nyt kun kilpailutilanne näyttää kiristyvän. NCC Rakennus Oy on jo useamman vuoden ajan linjannut rakennusten tietomallintamisen, ratkaisujen vakioinnin ja toimintatapojen tehostamisen tärkeiksi toiminnan kehittämisalueiksi. Tämä tutkimus pyrkii kartoittamaan kuinka pientalotuotannon kilpailukykyä voitaisiin parantaa tuotteistamisen ja tietomallintamisen keinoin
Tutkimuksen rinnalla on tarkoitus suorittaa markkinatutkimus, jolla selvitetään minkälaisista asunnoista potentiaaliset ostajat ovat kiinnostuneita ja mitä he ovat niistä valmiita maksamaan.
1.2 Tutkimuksen tavoite
Tämän tutkimuksen tavoitteena on tutkia kehittämistoimenpiteitä, joiden avulla NCC Rakennus Oy:n pientalotuotannon kilpailukykyä parannetaan. Tutkimuksen tavoite on jaettu seuraaviin osatavoitteisiin:
• Selvittää NCC Rakennus Oy:n tähänastisen pientalotuotannon kustannus
rakenne ja prosessi.
• Selvittää miten pientalotuotantoa voidaan kehittää tuotteistamisen ja tietomallien hyödyntämisen avulla.
1.3 Tutkimuksen kulku ja tutkimusmenetelmät
Tutkimuksessa selvitetään ensin NCC:n pientalotalotuotannon tila ja ongelmat. Tämä tehdään tutkimalla toteutuneiden hankkeiden kustannuksia ja suunnitteluratkaisuja sekä omaperusteisen asuntotuotannon tuotantoprosessia. Lisäksi haastatellaan kahta NCC:n asuntomyyjää ja kahta Kiinteistömaailma Oy:n asunnonvälittäjää, jotta voidaan muodostaa käsitys potentiaalisten asunnonostajien preferensseistä.
Hankkeiden suunnitteluratkaisujen kalleutta tutkitaan vertailemalla neljän projektin toteutuneita kustannuksia ja niiden suunnitelmista tehtyjä rakennusosa-arvioita ja vertailutasoa1.
NCC:n pientalotuotannon kustannusrakennetta tutkitaan laajemmin vertailemalla yrityksen neljän alueyksikön vuona 2003 - 2008 toteutettujen, pientalokohteiden kirjautuneita kustannuksia.
Kun ongelmat on paikannettu ja toimintaympäristö hahmotettu, haetaan ongelmiin ratkaisua kirjallisuudesta. Yrityksen valitsemia kehitystoimenpiteitä, tuotteistamista ja tietomallintamista tutkitaan ensin yleisellä tasolla ja sitten hahmotellaan kuinka toimenpiteitä voisi soveltaa NCC:n pientalotuotantoon.
1.4 Asunnonostajien preferenssien pinnallinen selvittäminen teemahaastattelujen avulla
Markkinatutkimuksen myöhäisemmästä aloitusajankohdasta johtuen tehtiin tämän tutkimuksen puitteissa pinnallisempi selvitys asunnonostajien preferensseistä. Selvitys tehtiin haastattelemalla NCC:n asuntomyyjiä ja Kiinteistömaailman välittäjiä. Seuraavia henkilöitä haastateltiin kevään 2008 aikana:
• Kari Kuha, NCC Rakennus Oy (asuntomyyjä)
• Maarit Virkkunen, NCC Rakennus Oy (asuntomyyjä)
• Virve Vass-Sirkkanen, Kiinteistömaailma Oy (kiinteistövälittäjä)
• Suvi Vereinen, Kiinteistömaailma Oy (kiinteistövälittäjä)
Haastatteluissa keskityttiin käsittelemään NCC:n tarjoamaa ”perusrivitaloasuntoa” eli noin 100m2:n kokoista, laadultaan ja hintatasoltaan hieman keskivertaista uudistuotantoa kalliimpaa asuntoa. Haastatellut olivat yksimielisiä siitä että tärkeimmät
1 Haahtela Y. ja Kiiras J. Talonrakennuksen kustannustieto 2006. 2006 s. 103 ja 108.
asunnonvalintakriteerit edelleen ovat Ainamon ja Lehden jo vuonna 1986 esille tuomat sijainti, hinta, koko, huoneluku ja talotyyppi 2. Kiinnostavampaa oli haastateltavien yksimielisyys siitä että näiden asuntotyyppien ostajille seuraavaksi tärkeimmät kriteerit ovat asuntojen tilaratkaisun toimivuus ja sisäpuoliset pintamateriaalit. Tilaratkaisun toimivuuteen sisältyy tärkeänä osana säilytystilojen riittävyys. Yhtä yksimielisiä oltiin siitä, ettei rakennuksen runkomateriaali vaikuta ”tavallisten” ja hieman sitä korkeatasoisempien asuntojen ostopäätökseen lähes mitenkään. Myöskään julkisivu- tai vesikatemateriaalilla ei koettu olevan suurempaa merkitystä, mutta huoltovapailla ratkaisuilla, kuten kivipohjaisella julkisivulla, katsottiin olevan kysyntää jos, kyseessä on hieman kalliimpi asunto. Asunnonostajien keskuudessa ei haastateltujen mukaan edelleenkään olla valmiita maksamaan kovin paljon korkeampaa hintaa energiaa säästävistä tai ekologisin periaattein rakennetuista asunnoista. Näiden ominaisuuksien painoarvon oletettiin kuitenkin merkitsevän tulevaisuudessa yhä enemmän asunnon ostajille. Ainoa talotekninen ratkaisu jonka selkeästi koettiin vaikuttavan negatiivisesti ostopäätökseen, oli sähkölämmitys.
2 Merjamaa J. Asunnon ominaisuuksien vaikutus ostajan valintapäätökseen. 1989. s. 41
2 Nykyisen tuotannon kuvaus
2.1 Omaperusteinen pien- ja rivitalotuotanto NCC:Ilä
NCC:n omaperusteisia asuntoja myydään TähtiKoti - tuotenimen alla. Rivi- ja paritaloyhtiöitä NCC rakentaa varsinkin suuriin kaupunkeihin. Suurin osa toteutetuista kohteista on rakennettu pääkaupunkiseudulle ja sen kehyskuntiin sekä Turun, Tampereen ja Jyväskylän alueille. Rakennetut asuntoyhtiöt ovat yleensä noin 10-20 asunnon yhtiöitä (Kuva 1).
Asuntoja yhtiössä Histogrammi - PKS, TKU, TRE, JKL pientalot, aloitus 2003-2008
20 -,
1-5 6-10 11-15 16-20 21-29 30+
Intervallit
Kuva 1: Vuosien 2003-2008 aloitettujen pientalokohteiden asuntojen määrä yhtiössä.
Jotkin yhtiöt ovat osana suurempaa NCC:n toteuttamaa aluekokonaisuutta. Tällaiset tontit ovat yleensä NCC:n yhdessä kyseisen kaupungin tai kunnan kanssa kaavoittamia raakamaa-alueita. Ennen vuotta 2005 NCC toteutti vain muutamia erillisiä pientaloja, yleensä osana rivi- tai paritaloyhtiötä. Vuodesta 2005 lähtien NCC:n on toteuttanut pääkaupunkiseudulla erillistaloyhtiöitä ”IdeaKoti” - tuotenimen alla. IdeaKodeissa kehitettiin ja kokeiltiin useita ratkaisuja, niin suunnittelun, tuotannon kuin myynnin ja markkinoinninkin osalta. IdeaKotien tuotantokustannukset ovat kuitenkin jääneet korkeiksi ja kilpailu muiden pientalotuottajien kanssa on ollut tiukkaa.
NCC:n TähtiKodit ovat yrityksen asuntomyyjien mukaan positioitu uusien asuntojen markkinoille hieman keskitasoa korkealaatuisempina asuntoina. Yritys pyrkii
korkeampaan laatutasoon sisäpintojen materiaalivalintojen ja toimivien pohjaratkaisujen avulla.3
2.2 Kohteiden toteuman vertaaminen Rakennusosa-arvioon
2.2.1 Hankkeen kustannusten muodostuminen ja tutkitut kohteet
Suurin osa rakennushankkeen kustannuksista määräytyy, projektin alkuvaiheessa tehtyjen suunnitteluratkaisujen myötä4. Suunnitteluratkaisut määrittävät rakennuksen laajuuden, muodon ja materiaalit, joiden lisäksi kustannusten muodostumiseen vaikuttavat enää toteutustapojen valinnat ja panosten hinnat.
Osana tutkimusta laskettiin 4:stä NCC:n pääkaupunkiseudulle toteuttamasta rivitalokohteesta rakennusosa-arviot ja verrattiin niiden tuloksia toteutuneisiin kustannuksiin. Analysoitaviksi valittiin kolme toteutuskustannuksiltaan suhteellisen kallista kohdetta ja yksi halvemmin toteutettu kohde. Tavoitteena oli selvittää suunnitteluratkaisujen kustannusvaikutuksia sekä sitä kuinka yhtenäisiä perustuotannon suunnitteluratkaisut ovat.
2.2.2 Rakennusosa-arvio
Rakennusosa-arvio (ROA) on professoreiden Juhani Kiiraksen ja Yrjänä Haahtelan kehittämä menetelmä rakennuksen suunnitteluratkaisun kalleuden arviointiin5. Arvio on varsinaiseen kustannusarviolaskentaan verrattuna huomattavasti kevyempi ja nopeampi toteuttaa, sillä siinä ei pilkota rakennusta suorite- tai panostasolle, vaan arvio tehdään käyttäen erittelytasona rakennusosia. ROA voidaan tehdä luonnossuunnitelmista eikä rakenteita tarvitse tuntea pääpiirteitä syvemmin.
ROA:n määrämittausohje noudattelee pääosin ”Talo-80” - määrälaskentaohjetta, kuitenkin usein yksinkertaistuksin. Laskelman esitysmuoto on kuitenkin ”Talo-2000” - hankenimikkeistön mukainen. Rakennusosat hinnoitellaan Talonrakennuksen kustannustieto- kirjassa ja ATK-ohjelmassa julkaistavan rakennusosahinnaston avulla.
Hinnat painottuvat rakennuspaikkakunnan ja ajankohdan mukaan muuttuvan ns.
3 Asuntomyyjien haastattelut
4 Haahtela Y. ja Kiiras J. Talonrakennuksen kustannustieto 2006. 2006 s. 19 5 Haahtela Y. ja Kiiras J. Talonrakennuksen kustannustieto 2006. 2006 s. 105
Haahtela-hintaindeksin avulla. Kaikki hintalaskelmat tehdään arvolisäverottomina (alv
0 %)6
Tässä tutkimuksessa projekteille laskettiin rakennusosa-arviot Talonrakennuksen kustannustieto 2006 - julkaisun avulla7, minkä jälkeen hinnat indeksikorjattiin Haahtela- hintaindeksillä kesän 2008 hintatasoon.
2.2.3 Vertailutasot
Vertailutasolla kuvataan tilojen ja rakennusosien välistä määrällistä ja hinnallista yhteyttä. 8 Vertailutaso lasketaan hankkeelle mallintamalla sen tiloista rakennusosia tuoterakenteiden avulla. Talonrakennuksen kustannukset - kirjasta löytyy vertailutasot muutamalle tavanomaiselle hanketyypille esim. kerrostalo-, rivitalo-, tai toimisto- rakennushankkeelle.
Vertailutasoja voidaan käyttää apuna rakennusosa-arvion laadinnassa kun suunnitelmat vaikenevat ja arvioitaessa suunnitelmien kalleutta. Vertailutason avulla voidaan myös tehdä arvio hankkeen osista, joilla on vähäisempi merkitys.
Suunnitelmien kalleutta voidaan tutkia vertailemalla suunnitelmista mitattuja rakennusosien määriä tai niiden kustannuksia vertailutasoon. Tutkittavan rakennusosan suure suhteutetaan kohteen laajuuteen (esim. m2/brm2 tai €/asm2) ja vertaillaan vertailutason vastaaviin tietoihin. Näin saadaan selville tyypillisestä suunnitteluratkaisusta poikkeavia tekijöitä.
2.2.4 Tiedon muokkaaminen Rakennusosa-arvion ja NCC:n kustannusnimikkeistötietojen vertailun mahdollistamiseksi.
Rakennusosa-arvion ja NCC:n käyttämän nimikkeistöjärjestelmän erojen takia nimikerivit oli vertailtavuuden takia koottava samansisältöisiin kokonaisuuksiin.
Vertailtavat nimikekokonaisuudet pyrittiin saamaan mahdollisimman suppeiksi, jotta eri rakenteiden kustannusvaikutuksia pystyttäisiin tulkitsemaan erikseen. Kuitenkaan ei onnistuttu pilkkomaan suureksi jäänyttä runko, alapohja ja julkisivu-kokonaisuutta.
Syynä tähän on osittain ROA:ssa yhdistetyt ulkoseinärakenteet, jotka sisältävät sekä
6 Haahtela Y. ja Kiiras J. Talonrakennuksen kustannustieto 2006. 2006. s. 105 7 Haahtela Y. ja Kiiras J. Talonrakennuksen kustannustieto 2006. 2006.
8 Haahtela Y. ja Kiiras J. Talonrakennuksen kustannustieto 2006. 2006. s. 108.
rungon että julkisivun ja NCC:n nimikkeistössä yhdistetyt rungon pysty- ja vaakarakenteet. Tarkka listaus kokonaisuuksien muodostamisesta on liitteenä (Liite 1) Nimikerivit yhdistettiin vertailukelpoisiksi kokonaisuuksiksi (Kuva 2).
Toteutuneiden kustannusten litterointi työn
aikana
Rakennusosa-arvio työpiirustusten
perusteella
Talo-80 järjestelmään perustuva litterointi
3012 RUNGON MUOTTITYÖT 244,71 €
3021 RUNKORAKENTEIDEN RAUDOITl 3 319,42 € 3022 RUNGON BETONOINTITYÖT 2 675,84 € 3023 BETONIPINTOJEN JÄLKITVOT 21226,74 C 3030 RUNGON TERÄSRAKENTEET 93 322,55 € 3051 ELEMENTTIASENNUSTYO TARVIK 83 318,24 € 3052 RUNKOELEMENTIT (Repo) 106 932,21 € 3054 ONTELOLAATTA/KUORILAATTAE 129 719,94 € 3055 VALISEINAELEMENTIT 83 951,30 C
Sosiaalikulut kohdistettu aiheuttaville litteroille
Talo-2000 järjestelmään perustuva laskelma
1231 Väestönsuojat VSS rakenteet S1-väestönsuoja 22 362 1232 TerßetSem-paikauvaKj vs i80mm raud 6 kg/m2. non m2
1232 TerBetSein-paikaiiavaiu VS jayk I20mm raud 2 kym2 1236 välipohjat - ontelolaatta 265mm . jv 7m pienet kuorma
«
m2 42 069
1236 Markatuan koverrus onteloon lisähinta
128 RUNKORAKENTEET yhteensä 113 226
Summien \ A W / \ -2
korjaus \ y-s / \ JZ <U
nykyhetkeen J Z £ L \ S CO CВ
\ X
Kustannustietojen muokkaaminen samansisältöisiksi kokonaisuuksiksi
Rakennuksen runko ♦ AP* Julk verhous 1130 SOI c
26 Maanvastaiset laatat - c
30 Runko 610 803 €
3071 - Puhallusvillat 9799C
35 Rungon puu- ja levytyöt 214 904 €
55 Julkislvurakenteet (muuraus, rappaus..) 243 773<
38 Tasoitus ja maalaus (laskettu ulkopuolinen osa) 65 820 €
Rakennuksen runko ♦ AP * AHk verhous •771S0C
122 Alapohjat 149 785 C
123 ♦ Runkorakenteet 188 182 €
1231 -VSS €
1317 ♦Tilaportaat 43 031 €
124 ♦ Julkisivut 613 827 €
1242 - Ikkunat 128 516 C
1243 - Ovet - 57 399 €
125 * Ulkotasot 68 240 €
Rakennekokonaisuuksien toteuman vertaaminen ROA:an
Toteteutunut ROA
Toteuma % yli ROAn Rakennuksen runko ♦ AP ♦ Julk verhous 1130 501 € 877150 € 29%
Perustukset Ja eristeet 138 968 € 148 402 € -6%
Kuva 2 Rakennusosa-arvion ja kustannusnimiketiedon muokkaaminen vertailukelpoiseksi
Vertailun kohteeksi otettiin vain projektien rakentamiskustannukset, jättäen rakennuttamis- ja myyntikustannukset vertailun ulkopuolelle. Rakennusosa-arvion noudattamassa ”Talo-2000” - hankenimikkeistössä tämä tarkoittaa nimikerivejä 1-314 ja vastaavasti ”Talo-80” - määrälaskentaohjeen pääryhmänimikkeitä 1-9.
Laskelmassa keskityttiin selvittämään rakenteellisten ratkaisujen kustannusvaikutuksia ja tämän takia tilapintoja ei eritelty pintatyypeittäin, vaan tyydyttiin käyttämään
rakennusosahinnaston hintaa tietylle tilakokonaisuudelle (esim. vapaarahoitteinen 3H+K+S, Tekninen tila).
2.2.5 Rakennusosa-arvion ja toteuman vertailun tulokset
Rakennusosa-arvioiden tulokset ja toteutuneet kustannukset yhdistettiin hankekohtaisesti taulukkoon (Taulukko 1).
Taulukko 1: Vertailu rakennusosa-arvion mukaisten ja toteutuneiden kustannusten välillä.
Nimikeryhmät eivät noudata mitään standardinimikkeistöä, vaan on koottu yhteen jotta eri nimikkeistöjen mukaan järjestettyä tietoa voitaisiin vertailla. ”ERO” sarakkeen luvut on väritetty siten, että arvon kasvaessa värisävy tummuu. Vihreä pohja tarkoittaa rakennusosa-arviota halvempaa toteumaa ja punainen kalliimpaa. Taulukko jatkuu seuraavalla sivulla.
Kohde 31 Kohde 14
Asuinpinta-ala 2781 1349
Brutto-Ala 3185 1714
ASM2/BRM2 0,87 0,79
BRM2/ASM2 1,15 1,27
Asuntoja 27 14
Raken lkm 9 4
ROA 1 TOT 1 ERO 11 ERO% %kok ROA TOT 1 ERO 1 ERO% %kok
Maanrakennus 53 € 112 6,7% 54 € 88 € 34q 63% 6,3%
Pohjarak: esim. Paalutus, stabilointi - € - € - C 0% 0,0% 29 € 45 € 16 € 55% 3,3%
Pihan pinnat 49 € 39 € - io e -20% 2,3% 47 € 52 € 5 € 11% 3,7%
Ulkovarusteet, -rakenteet ja Piharakennukset 109 € 91 € - 18 C -16% 5,5% 44 € 58 € 14 € 33% 4,2%
Perustukset ja eristeet 53 € 50 € - 3 € -6% 3,0% 39 € 35 € 5 € -12% 2,5%
Väestösuojat - € - € - € 0% 0,0% 23 € 22 € - 1C -4% 1,6%
Rakennuksen runko + AP + Julk verhous 315 € 407 C 91 € 29 y| 24,5 % 266 € 329 C^^H 24% 23,7%
Ikkunat 46 € 47 C ОС 1% 2,8% 65 € 49 € 1 - 16 € -25% 3,5%
Ulko-ovet 21 € 13 € 8 € -38% 0,8% 19 € 12 €Гтс
-39% 0,8%
Ullakko ja katto 65 C 58 € - 7 € -11% 3,5% 59 € 37 €LM -36% 2,7%
Vesikatto 41 € 42 € ос 0% 2,5% 22 € 19 € - 3 € -13% 1,4%
Tilan jako-osat 25 € 49 € 23 € 92% 2,9% 28 € 39 € НС 2,8%
Sisä-ovet 14 € 11 € - 3 € -24% 0,7% 16 € 9 € - 7 € -46% 0,6%
Tilapinnat 144 € 189 31% 11,3% 145 € 164 € 18 € 13% 11,8%
Tilavarusteet 76 € 79 € 3 € 4% 4,8% 65 € 60 € - 5 € -7% 4,3%
Putkiosat 111 € 129 € 18 € 16% 7,8% 124 € 126 € 2 € 2% 9,1%
Ilmanvaihto-osat 32 € 47 € 15 €
Zïz*|
2,8% 35 € 28 € 7 € -21% 2,0%Sähkö- ja tieto-osat 66 € 70 € 4 €LM 4,2% 74 € 69 € 5 € -6% 4,9%
Työmaapalvelut 63 € 95 € 32 Cl 51 W 5,7% 61 € 80 € 19 € 31% 5,8%
Työmaan johtopalvelut 36 € 62 C 26 € 73% 3,8% 69 € 47 € - 22 € -32% 3,4%
Työmaan kalustopalvelut 38 € 74 € 37 €| 97X| 4,5% 23 € 24 € 1C 6% 1,7%
Yhteensä (ROA 1-314, LITT 1-9)* 1 357 € 1 662 € 305 €| 22 %| 100% 1306 € 1 392 € 86 € 7% 100%
‘Laskelmasta poistettu asukasmuutokset, takuukorjaukset ja työntekijöiden palkkalisät ROA = Rakennusosa-arvion mukainen kustannus €/asm2
TOT = Toteutunut kustannus €/asm2 ERO = TOT - ROA C/asm2
ERO% = Toteuman prosentuaalinen ylitys RO Aa n verrattuna = (ERO/ROA -1)*100
%kok = nimikekokonaisuuden prosentualinen osuus toteutuneista kustannuksista
Kohde 32 Kohde 38
Asuinpinta-ala 2980 1275
Brutto-Ala 3560 1630
ASM2/8RM2 0,84 0,78
BRM2/ASM2 1,19 1,28
Asuntoja 34 14
Raken lkm 7 3
ROA TOT 1 ERO ERO% %kok ROA TOT ERO ERO% %kok
Maanrakennus 65 € Ï93CHHH 200% 11,4% 83 € 247 C 165 € 200% 13,2%
Pohjarak: esim. Paalutus, stabilointi 5 € 5 € 0 € 3% 0,3% - € - € - € 0% 0,0%
Pihan pinnat 48 C 41 € 7 € -15% 2,4% 30 € 53 € 23 € 2,9%
Ulkovarusteet, -rakenteet ja Piharakennukset 70 € 57 € - 13 € -18% 3,4% 109 € 80 € - 29 € -27% 4,3%
Perustukset ja eristeet 57 € 61 € 4 € 7% 3,6% 22 € 47 €*25« 114% 2,5%
Väestösuojat 22 € 21 € 1C -6% 1,2% 25 € 30 € 5€ 19% 1,6%
Rakennuksen runko + AP + Julk verhous 288 € 392 36% 23,2% 263 € 394€^^H
50% 21,0%
Ikkunat 50 € 52 € 2 € 3% 3,1% 60 € 56 € 3 € -6% 3,0%
Ulko-ovet 22 € 14 € - 8 € -38% 0,8% 23 € 13 € - 10C -43% 0,7%
Ullakko ja katto 53 C 36 € - 17 € -33% 2,1% 54 € 46 € 8 € -15% 2,4%
Vesikatto 24 € 30 € 5 € 22% 1,7% 23 € 24 € 2 € 7% 1,3%
Tilanjako-osat 26 € 47 € 21 €
-11%
2,8% 25 € 36 € НС 44% 1,9%
Sisä-ovet 15 € 14 € - 2 € 0,8% 15 € 12 € - 2 € -i6% 0,7%
Tila pinnat 147 € 184 C 26% 10,9% 148 € 197 ' 34 % 10,5 %
Tilava rusteet 70 € 86 € 16 € 22% 5,1% 65 € 93 € 27 € 42% 4,9%
Putkiosat 117 C 133 € 16 € 14% 7,9% 127 C 140 € 13 € 11 % 7,5%
Ilmanvaihto-osat 34 € 57 € 23 € 69 % 3,4% 32 € 65 € 32 € 3,4%
Sähkö- ja tieto-osat 65 € 73 € 8 € 12% 4,3% 70 € 80 € 10€ 15% 4,3%
Työmaapalvelut 61 € 94 € 33 € 55% 5,6% 62 € 109 € 48 € 5,8%
Työmaan johtopalvelut 36 € 60 € 24 € 67% 3,5% 66 € 100 € 34У 5,3%
Työmaan kalustopalvelut 18 C 42 € 24 € 2,5% 34 € 54 € 19 € 2,9%
Yhteensä (ROA 1-314, LITT 1-9)* 1 292 € 1 692 € 3991|
31% 100% 1 334 € 1 876 € -542 C|41% 100%
♦Laskelmasta poistettu asukasmuutokset, takuukorjaukset ja työntekijöiden palkkalisät ROA = Rakennusosa-arvion mukainen kustannus €/asm2
TOT = Toteutunut kustannus €/asm2 ERO = TOT - ROA €/asm2
ERO% = Toteuman prosentuaalinen ylitys RO Aa n verrattuna = (ERO/ROA -1)*100
%kok = nimikekokonaisuuden prosentualinen osuus toteutuneista kustannuksista
2.2.5.1 Kohteiden suunnitteluratkaisujen ja niiden kalleuden keskinäinen vertailu Vaikka rakennuskohteet oli valittu satunnaisesti tietystä joukosta, olivat runkoratkaisut huomattavan samankaltaisia. Kaikissa kohteissa käytettiin ensimmäisessä kerroksessa ontelolaattavälipohjan kantavina seininä betonielementtejä niin asuntojen päädyissä kuin asuntojen välissäkin. Asuntojen väliset betoniseinät ulottuivat vesikattoon asti.
Ensimmäisen kerroksen pitkän seinän ja toisen kerroksen kaikki ulkoseinät olivat puurakenteisia.
Suunnitteluratkaisujen hintataso on kaikissa kohteissa aika samanlainen, vaikka hankkeiden pohjaratkaisut erosivatkin toisistaan jonkin verran.
2.2.5.2 Kohteiden toteuman vertailu rakennusosa-arvioon
Kaikkien neljän kohteen toteutuneet kustannukset ylittivät rakennusosa-arvion mukaiset kustannukset. Vain kohteen 14 ylitystä (7 %) ei voida pitää kovinkaan merkittävänä, muiden kohteiden ylityksiä (21 % - 41 %) voitaneen pitää yllättävänkin suurina.
Kaikissa neljässä kohteessa nousivat kustannusvaikutuksiltaan suurimmiksi samat neljä nimikekokonaisuutta: Maanrakennus, runko-, alapohja- ja julkisivukokonaisuus, tilapinnat ja putkiosat. Huomattavaa on, ettei yhdessäkään kohteessa, mikään näistä kokonaisuuksista toteutunut rakennusosa-arviota pienemmin kustannuksin ja absoluuttisesti suurimmat ylitykset löytyvät juuri näistä neljästä kokonaisuudesta.
Maanrakennuksen kohdalla ei ole perusteita tehdä johtopäätöksiä ROA:n kustannustasosta, sillä maanrakennuskustannukset ovat pitkälti riippuvaisia tontin olosuhteista ja rakennuksen perustamistavasta. Maanrakennuskustannusten luotettava arviointi on pientalorakentamisessa ensisijaisen tärkeätä juuri niiden suhteellisesti suuren kustannusvaikutuksen (ROA vertailussa 6,3 % - 13,2 % kokonaiskustannuksista) takia.
Runko-, alapohja- ja julkisivu- kokonaisuuteen kuuluu suuri määrä nimikkeitä, joista muodostuu suuri yhteinen kustannuserä ja - ylitys. Näiden nimikkeiden määrällinen ja laadullinen arviointi on ROA:ssa kuitenkin aika tarkkaa, joten prosentuaalisestikin tarkasteltuna ylitykset (toteuma 24 % - 50 % yli ROA:n) ovat merkittäviä.
Tilapinnat muodostavat jokaisessa kohteessa noin 11 % rakentamiskustannuksista.
Toteuman kustannustaso on selvästi ROA:n tasoa korkeampi. Tutkittujen tietojen perusteella ei voi päätellä mistä ylitys johtuu. Yksi mahdollinen syy voi olla korkeampi laatutaso. Tilapintojen merkitys asunnonostajan ostopäätöksessä on kuitenkin keskeinen, joten kustannusten alentamistoimet tulee suunnitella huolella.
Rakennuksen lämpö- vesi- ja viemäriverkostot muodostavat yhdessä ”Putkiosat” - kokonaisuuden. Näiden järjestelmien kustannusvaikutus on merkittävä (noin 8 % kokonaiskustannuksista). Putkiosien toteutuneet kustannukset ovat kohteissa lähes samalla tasolla (126-140 €/asm2), eivätkä ylitykset ROA:oon verrattuna ole kovin korkeita (2% - 16%). Lämmitysverkoston kustannuksissa saattaa olla alennus- potentiaalia, tulevan tuotannon energiatehokkaampien rakennusten vaatiessa järjestelmältä alempaa lämmitystehoa.
Neljän suurimman nimikekokonaisuuden lisäksi huomiota herättää työmaa-, johto-, ja kalustopalveluiden (vastaavat litteroita 8-9) suuret ylitykset ROA:oon verrattuna. Nämä kustannukset muodostavat yhteensä 11- 15% rakennuksen kustannuksista.
Työmaapalveluista lähes kolmannes kertyy siivouksesta ja raivauksesta, kolmannes työmaarakennuksista ja runsas kolmannes muista kustannuksista kuten käyttöäineista.
Työnjohtopalvelujen kustannukset arvioidaan ROA:ssa huomattavasti toteutunutta tasoa alemmiksi. Kalustopalvelut muodostuvat suurimmaksi osaksi nosto-, siirto-, teline- ja kuljetuskustannuksista. Teline- ja kuljetuskustannuksia ei arvioitu ROA:ssa, vaan arvio tehtiin käyttämällä toteumatietoa. Ylitykset johtuvat siis pääosin nosto- ja siirtokustannuksista. Suuri osa nostokustannuksista aiheutuu sokkeleiden ja rungon elementtiasennuksista.
2.2.6 Suunnitelmien kalleus suhteessa vertailutasoon
Kohteiden suunnitelmista laskettuja rakennusosa-arvioita vertailtiin vertailutasoon.
Vertailutasona käytettiin ”Talonrakennuksen kustannustieto 2006” - kirjassa laskettua rivitaloa (2000 asm2)9. Vertailutason rakennukseen on laskettu vain asuintiloja, ei erillisiä teknisiä tiloja tai väestönsuojaa. Brutto- ja asuinneliöiden suhteena laskettava hyötyneliötehokkuus 1,15 (brm2/asm2) on korkea (tehokkuusluku pieni). Tutkittavissa kohteissa tämä tehokkuusluku on välillä 1,15 ja 1,32. Teknisten tilojen ja väestönsuojan poisjättäminen vaikuttaa seuraavasti:
• Jos tutkitaan kustannuksia €/brm2, vaikuttavat todelliset kohteet halvemmilta sillä halvempien tilojen (tekniikka ja väestönsuoja) neliöt laskevat bruttoneliöhintaa.
• Jos tutkitaan kustannuksia €/asm2, vaikuttavat todelliset kohteet kalliimmilta sillä asuinneliöhintaan kuuluu enemmän muita tiloja (tekniikka ja väestönsuoja).
Vertailu tehdään €/asm2 laskelmalla, jolloin rakennusosa-arvioiden summat ovat samoja kuin luvussa 2.2.5 esitetyssä vertailussa (Taulukko 2)
9 Haahtela Y. ja Kiiras J. Talonrakennuksen kustannustieto 2006. 2006 s. 332, 338 ja 343-350.
Taulukko 2: Tutkittujen kohteiden rakennusosa-arviot ja 2000 asm2 rivitalon vertailutaso.
brm2/asm2
Vertailutaso Kohde31 Kohde 14 Kohde32 Kohde38
1,15 1,15 1,27 1,32 1,28
1 RAKENNUSOSAT €/asm2 €/asm2 % yli
vert. €/asm % yli
vert. €/asm % yli
vert. €/asm
% yli vert.
11 ALUEOSAT : i
111 Maarakenteet 36 53 45% 54 49% 65 78% 83 127 %
112 Tuki- ja vahvistusrakenteet 0 0 0% 29 0% 5 0% 0 0%
113 Päällysteet 20 49 138% 47 130 % 48 136 % 30 48%
114 Aluevarusteet 3 7 97% 8 122 % 4 23% 7 111 %
115 Aluerakenteet 3 102 36 65 102
11 ALUEOSAT YHT 64 210 231 % 174 173% 187 194% 222 249 %
12 TALO-OSAT
121 Perustukset 31 53 71 % 39 26% 57 84% 22 -30 %
122 Alapohjat 13 54 318% 40 213% 48 269 % 32 146 %
123 Runko 104 68 -35 % 87 -16% 85 -18 % 89 -15%
124 Julkisivut 199 220 11 % 209 5% 200 0% 208 4%
125 Ulkotasot 100 24 -75 % 12 -88 % 25 -75 % 18 -82 %
126 Vesikatot 46 106 134% 81 78% 77 70% 77 68%
12 TALO-OSAT YHT 493 526 7% 469 -5% 492 0% 444 -10%
13 TILAOSAT
131 Tilojen jako-osat 45 55 23% 61 36% 60 34% 57 27%
132 Tilaplnnat 156 144 -8% 145 -7% 147 -6% 148 -5%
133 Tllavarusteet 73 76 3% 65 -12% 70 -4% 65 -11 %
13 TILAOSAT YHT 274 274 0% 271 -1 % 277 1 % 270 -1 %
1 RAKENNUSOSATYHT 830 1 010 22% 914 10% 956 15% 936 13%
j 2 TEKNIIKKAOSAT
21 PUTKIOSAT YHT 104 111 6% 124 19% 117 12% 127 22%
22 ILMANVAIHTO-OSAT YHT 24 32 30% 35 44% 34 39% 32 33%
23 SÄHKÖOSATYHT 54 56 2% 62 15% 55 2% 59 9%
24 TIETO-OSAT YHT 9 10 5% 11 17% 10 4% 11 12%
25 TALOLA1TTEET YHT 0 0 0% 7 0% 7 0% 8 0%
2 TEKNIIKKAOSAT YHT 192 208 8% 240 25% 223 16% 237 23%
3 HANKETEHTÄVÄT 31 RAKENTAMISPALVELUT
311 Työmaan johtopalvelut 62 36 -42 % 69 10% 36 -43% 66 6%
312 Työmaapalvelut 54 63 16% 61 13% 61 12% 62 14%
313 Työmaan kalustopalvelut 9 38 296 % 23 142 % 18 90% 34 261 %
1-314 Rakentaminen (Talo80 1-9) YHT 1 149 1355 18% 1306 14% 1293 13% 1335 16%
315 Yrityspalvelut (Työmaakate) 142 190 33% 183 29% 181 27% 187 31 %
31 RAKENTAMISPALVELUT YHT 268 326 22% 335 25% 296 10% 349 30%
32 SUUNNITTELUPALVELUT
321 Suunnittelupalvelut 64 73 15% 80 25% 71 12% 80 25%
331 Projektin johtopalvelut 73 93 27% 104 42% 90 23% 99 36%
32 SUUNNITTELUPALVELUT YHT 137 166 22% 184 34% 161 18% 179 31 %
3 HANKETEHTÄVÄT YHT 405 493 22% 519 28% 457 13% 528 30%
1-3 RAKENNUS YHT 1 428 1711 20% 1673 17% 1635 15% 1701 19%
Alueosien (11) kustannuksia ei ole tarkoituksenmukaista vertailla, sillä ne ovat vahvasti riippuvaisia tontin maaperästä ja muodosta. Vertailutasoon ei ole laskettu minkäänlaisia ulkovarastoja ja pintarakenteet ja pihan varusteet on arvioitu kustannuksiltaan todella halvoiksi.
Talo-osista (12) perustusten (121) ja alapohjan (122) kustannukset riippuu tontin perustamisolosuhteista. Vertailutason alapohjan hinta perustuu maanvaraiseen, paikallavalettuun laattaan, kun sitä vasten tutkittavaksi otetuissa NCC:n kohteissa on kaikissa toteutettu tuulettuva, ontelolaatta-alapohjalla.
Muiden talo-osien (123-126) kustannusten summa vastaa aika tarkalleen vertailutasoa, kun otetaan huomioon, että vertailutasossa parvekkeet ovat kalliita. Ryhmien vertailu yksin ei kuitenkaan tuota relevanttia tietoa, sillä vertailutason ja laskelmien rakenteet eivät vastaa toisiaan (esim. vertailutason vesikattorakenne on halpa verrattuna NCC:n rakenteeseen, ja vertailutason runkorakenteeseen sisältyy yläpohja)
Todellisten kohteiden tilojen jako-osat (131) vastaavat hyvin vertailutasoa kun otetaan huomioon, että asuntojen sisäiset tilaportaat on vertailutasossa laskettu runkoon.
Tilojen pintarakenteet (132) ja varusteet (133) sekä hanketehtävät (3) ovat NCC:n kohteissa laskettu hankkeen laajuustietojen tai aiempien osien kustannusten perusteella, joten ne vastaavat vertailutasoa. Työmaan johtopalvelut (311) ovat NCC:n isompien kohteiden (31 ja 32) rakennusosa-arvioissa halvempia kuin vertailutason kohteessa, samoin työmaan johtopalvelut pienemmissä noin 2000 asm2 kohteissa vastaavat vertailutasoa.
Tekniikkaosat on todellisissa kohteissa suunnitellun laskettu laatutason mukaisiksi, joka ainakin ilmanvaihto-osien (22) kohdalla ylittää vertailutason kustannustason.
NCC:n kohteiden suunnitelmat ovat kokonaisuudessaan kalleudeltaan vertailutason mukaiset.
2.3 Toteutuneiden hankkeiden kustannusrakenteen selvittäminen.
2.3.1 Kustannusrakenteiden selvittämisen tarkoitus
Tutkimalla usean toteutuneen kohteen tallennettuja kustannusnimiketietoja ja kokoamalla ne vertailun mahdollistavaan muotoon pyrittiin muodostamaan yleiskuva pien- ja rivitalotalohankkeiden kustannusrakenteesta. Koonnista pyrittiin myös
identifioimaan kustannustehokkuudeltaan onnistuneita projekteja ja tutkimaan löytyykö näistä taloudellisesti edullisia suunnittu ratkaisuja tai toteutuksia. Koonnista voidaan myös selvittää millä kustannuksilla on suuri tai pieni hajonta projektista riippumatta.
2.3.2 Kustannustietojen kokoaminen erilliseen tietokantaan analysointia varten
NCC:n projektikohtainen kustannusseuranta perustuu syntyneiden kustannusten kohdistamiseen kustannuslajeittain laskennan perusteella luoduille tavoitearvionimikkeille eli ns. litteroille. Kustannusnimikkeistö perustuu ”Talo-80” - nimikkeistöön. Projektien kustannusseuranta hoidetaan keskitetyn ATK-järjestelmän kautta ja kaikkien projektien kustannustiedot jätetään järjestelmän muistiin. NCC:llä on käytössä joitakin raportointityökaluja (projektiraportointi ja projektidatapankki), jotka käyttäjän antamien kriteerien perusteella suodattavat ja kokoavat projektien yleis- ja taloustietoa. Raportointityökalujen tuottama tieto oli kuitenkin liian yleisellä tasolla tai sen jatkojalostaminen oli hankalaa. Tämän takia päädyttiin kokoamaan tieto suoraan järjestelmän tietokannasta ja käsittelemään ja analysoimaan se.
Järjestelmästä poimittiin yrityksen suurimpien alueyksiköiden (Pääkaupunkiseutu ARL &
ARI, Turku, Tampere ja Jyväskylä) vuoden 2000 jälkeen toteuttamien erillis-, pari- ja rivitalojen yleis- ja kustannustiedot. Yhteensä koottiin 48:n hankkeen yli 30 000 kustannusnimikeriviä.
2.3.3 Vertailun mahdollistavat korjaukset ja lisäykset tietokantaan
Jotta eri vuosina toteutettujen projektien kustannustietoja voitaisiin vertailla keskenään, oli ne korjattava jollakin indeksillä. Kaikkien kohteiden ollessa NCC:n toteuttamia oli luontevaa käyttää korjausindeksinä NCC:n hankintatoimen kokoamaa NCC-indeksiä.
Indeksi perustuu hankinnan 34:n keskeisen nimikkeen hintatietoihin. Indeksiin vaikuttavat nimikkeet ovat kustannuslajiltaan niin työtä, materiaalia kuin alihankintaakin.
Indeksi on aika- ja paikkasidonnainen. Kaikkien kohteiden nimikerivit korjattiin indeksin avulla kesän 2008 pääkaupunkiseudun hintatasoon.
Jotta omana työnä ja alihankintana tehtyjen työvaiheiden kustannuksia voitaisiin vertailla, siirrettiin oman työn sosiaalikustannukset yhteiseltä kustannusnimikkeeltä (98) suoraan samalle nimikkeelle työn kanssa. Siirto suoritettiin kertomalla työkustannukset kertoimella 1,63 (sos. kuluiksi arvioitu 63 %) ja poistamalla nimikerivit 98.
Eri laajuisten hankkeiden keskinäisen vertailun mahdollistamiseksi jaettiin nimikesumma erillisiin sarakkeisiin brutto- ja asuinneliöillä.
Ennen koontien suorittamista jouduttiin tietokantaa vielä siivoamaan esim. poistamalla useampaan kertaan esiintyvät merkinnät yhdestä menosta ja täydentämällä nimikekoodeja.
2.3.4 Tiedon koonti tietokannasta
Kustannusnimikerivit koottiin hankekohtaisesti ja hankkeet järjestettiin asuinneliötä kohden toteutuneiden 1-9 kustannusten perusteella, alimmasta alkaen. Halvimmiksi nousivat poikkeuksetta vanhimmat, 2000-luvun alussa toteutetut kohteet. Näistä kohteista löytyi kuitenkin yllättävän vähän lisätietoa, minkä vuoksi jäi epäselväksi johtuiko tämä tehokkaammista suunnitteluratkaisuista, matalammasta laatutasosta, vaiko indeksikorjauksesta. Tämän takia päädyttiin rajoittamaan vertailu koskemaan vain vuonna 2003 ja myöhemmin aloitettuja hankkeita.
Koonnista havaittiin että matalimmin kustannuksin toteutetut 11 hanketta löytyivät pääkaupunkiseudun ulkopuolelta. Rakennuskustannuksiltaan kalleimmat kohteet olivat odotetusti pääkaupunkiseudun erillis- ja paritalokohteita.
Hankkeiden nimikepääryhmien keskimääräistä rakennetta haluttiin tutkia hieman tarkemmin, mutta näin monimuotoisen joukon keskiarvot eivät kertoneet juuri mitään.
Tutkimuksen kohteeksi muodostettiin erillinen koonti pelkästään rivitaloista. Koonnista muodostettiin kolme erillistä ryhmää: halvimmat (20 %), keskivertotuotanto (60 %) ja kalleimmat (20 %). Näiden ryhmien nimikepääryhmistä laskettiin keskiarvot joita vertailtiin keskenään (Taulukko 3)
Taulukko 3: Vuoden 2003 alun jälkeen aloitettujen rivitalokohtelden keskimääräiset kustannukset. Kohteet on jaettu kolmeen luokkaan toteutuneiden kustannusten perusteella.
Rivitalot vuodesta 2003 Nimlkepääryhmä
OYht. Rakennuttajakustannukset 1 Yht. Maa - ja pohjarakennus
2 Yht. Perustukset ja ulkopuoliset rakenteet 3 Yht. Runko-ja vesikattorakenteet
4 Yht. Täydentävät rakenteet 5 Yht. Pintarakenteet
6 Yht. Kalusteet, varusteet ja laitteet 7 Yht. Konetekniset työt
8-9 yht. Työmaan käyttö-ja yhteiskustannukset 0-9 Yht.
1-9 Yht. Rakentamiskustannukset
Halvin 20 %
€/asm2 % 1-9 300 €
166 € 13%
115 € 9%
165 € 13%
85 € 7%
235 € 18%
79 € 6%
242 € 19%
196 € 15%
1584 €
1283 € 100%
Keski 60 %
€/asm2 % 1-9 404 €
201 € 13%
126 € 8%
282 € 18%
111 € 7%
253 € 16%
94 € 6%
254 € 17%
216 € 14%
1942 €
1537 € 100%
Kallein 20 %
€/asm2 % 1-9 685 €
297 € 16%
137 € 7%
390 € 21%
133 € 7%
301 € 16%
108 € 6%
261 € 14%
265 € 14%
2577 €
1892 € 100%
Taulukko 3 osoittaa, että nimikepääryhmien suhteelliset osuudet eri ryhmissä ovat muutamin poikkeuksin samansuuruisia. Merkittävimmät poikkeukset olivat sekä maanrakennuksen että runko- ja vesikattorakenteiden kustannukset, jotka olivat halvimmissa kohteissa suhteellisestikin huomattavasti pienempiä. Konetekniset työt ja pintarakenteet muodostavat halvimmissa kohteissa suhteellisesti suuremman osuuden (yhteensä 37 %) rakennuskustannuksista kuin kalliimmissa kohteissa (yhteensä 30 %).
Kun absoluuttiset kustannukset ovat näissä pääryhmissä samaa suuruusluokka, voi olettaa, etteivät kohteen korkeammat kustannukset, ainakaan merkittävässä määrin, johdu korkeatasoisemmista pintamateriaaleista tai taloteknisistä ratkaisuista.
Runkorakenteiden kustannusvaihtelu eri kohteiden välillä havainnollistuu pylväskaaviossa (Kuva 3).
