Kuntakohtaisten kiinteistöveroprosenttien vaihtelu

ITÄ-SUOMEN YLIOPISTO

Yhteiskuntatieteiden ja kauppatieteiden tiedekunta Kauppatieteiden laitos

Kuntakohtaisten kiinteistöveroprosenttien vaihtelu

janne.ruohonen@uef.fi

Tiivistelmä

ITÄ-SUOMEN YLIOPISTO Tiedekunta

Yhteiskuntatieteiden ja kauppatieteiden tiedekunta

Yksikkö

Kauppatieteiden laitos

Tekijä Henrik Mäki Ohjaajat: Erkki Kontkanen ja Janne Ruohonen

Työn nimi (suomeksi ja englanniksi)

Kuntakohtaisten kiinteistöveroprosenttien vaihtelu

Pääaine

laskentatoimi ja yritysjuridiikka

Työn laji

Pro – Gradu tutkielma

Aika 12.09.2020

Sivumäärä VIII-66 Tiivistelmä

Työni aiheena on tutkia kuntakohtaisten kiinteistöveroprosenttien vaihtelua. Kiinteistöveroprosenttien vaihtelua tutkitaan useasta näkökulmasta. Tutkimus aloitetaan tutkimalla voimassa olevaa oikeutta, koskien kiinteistöveroprosenttien vaihtelua. Sen jälkeen tutkitaan kuntakohtaisten

kiinteistöveroprosenttien vaihteluiden vaikutusta oikeudenmukaisuuteen verovelvollisen näkökulmasta.

Kolmantena näkökulmana kiinteistöveroprosenttien vaihtelua tutkitaan tarkastelemalla niiden kehitystä.

Kiinteistöverolain 11 §:n nojalla kunnanvaltuusto päättää vuosittain kiinteistöveroprosenttien suuruuden Valtiovarainministeriön asettamien vaihteluvälien sisällä. Nykyinen

kiinteistöverojärjestelmä otettiin käyttöön vuonna 1993 ja 2000 - luvun aikana kunnat ovat lähinnä nostaneet kiinteistöveroprosentteja. Kuntien välillä on suuria eroja kiinteistöveroprosentin suuruuksissa ja kehitys on ollut verovelvollisen näkökulmasta tarkasteltuna vaikeasti ennakoitavaa. Pienet kunnat ovat nostaneet kiinteistöveroprosentteja verrattain nopeasti isompiin kuntiin verrattuna.

Vuoden 2023 verotuksessa otetaan käyttöön uudet arvostamissäännöt, joiden tarkoituksena on nostaa etenkin maapohjien verotusarvoja, vastaamaan niiden markkina-arvoja. Valtiovarainministeriö on arvioinut, että uudistuksessa myös rakennusten verotusarvot kaksinkertaistuvat. Uudistuksen tarkoituksena ei ole nostaa kiinteistöveron määrää, mutta verotusarvojen noustessa kiinteistöveron määrä nousee, ellei uudistuksen yhteydessä kunnat laske kiinteistöveroprosentteja.

Kiinteistöveron käyttöönotossa vuonna 1993 haluttiin sallia kunnille itsenäinen päätäntävalta kiinteistöveroprosenteista, koska samalla kun kiinteistövero otettiin käyttöön, poistui joukko muita kunnallisia veroja, jotka vaikuttivat kuntiin eri tavalla. Samalla haluttiin antaa kunnille mahdollisuus nostaa kiinteistöveroa, jolloin veroäyrin hintaan kohdistuvia paineita pystyttiin hillitsemään.

Avainsanat

Kiinteistövero, horisontaalinen oikeudenmukaisuus, kiinteistöverouudistus

I LÄHDELUETTELO

KIRJALLISUUS JA VIRALLISLÄHTEET

Augustine, Nancy – Bell, Michael – Brunori David, Erosion of the property tax base trends, causes and consequenses,Lincoln institute of Land Policy, 2009

Ahlman, Erik, Oikeudenmukaisuus ja sen suhde moraaliin, WSOY 1943

Bell, Michael – Brunori, David – Youngman, Joan, Property Tax and Local autonomy, Lincoln institute of Land Policy, 2010

Eerola Essi, VATT muistio 44

Elinder Mikael – Persson Lovisa, Hur påverkade 2008 års fastighetsskatterform huspriserna?, Ekonomisk Debatt 4/2016

Hallituksen esitys: eduskunnalle laiksi kiinteistöverolain muuttamisesta (145/2005) Hallituksen esitys: Kiinteistöjen arvostamisperusteet (115/2018)

Hallituksen esitys: Laiksi kiinteistöverolain 3 §:n muuttamisesta (169/2020) Hirvonen, Ari 2011. Mitkä metodit? Opas oikeustieteen metodologiaan.

Kasso Matti, Kiinteistön kauppa ja omistaminen, Talentum Media Helsinki, 2014 Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto, 1-6/2019

Kiinteistöverotoimikunnan mietintö, 1989

Kirjallinen kysymys kiinteistöveron korotuksen kohtuullisuudesta, KKV 580 2017 vp

Kotakorpi, Kaisa, Verotuksen monimutkaisuudesta, kansantaloudellinen aikakausikirja 109 vuosikerta 3/2013

Lag (1984:1052), om stalig fastighetsskatt

Loden, Arvid – Persson, Johan, The Swedish Housing Market An Analysis of two Different Policy- Induced Shocks to the Fundamental House Prices, Lund University 2019

Loikkanen, H. A. – Lyytikäinen, T. (2009): Kiinteistöverojen kohtaannosta ja käyttäytymisvaikutuksista, muistio ja esitys, huhtikuu 2009

Mirrlees, James – Adam, Stuart – Besley, Timothy – Blundell, Richard – Bond, Stephen – Chote, . . . . Robert – Gammie, Malcolm – Johnson, Paul – Myles, Gareth – Poterba, James (2011) Tax by Design: the Mirrlees Review. Oxford Uni- versity Press, Oxford.

Myllymäki, Janne – Räbinä, Timo, Kiinteistöiden ja huoneisto-osakkeiden verotus, 2016, Alma Talent Myrsky, Matti, Veronmaksukykyisyysperiaate – mistä on kysymys Tilisanomat 2007:4

Myrsky, Matti, oikeudenmukaisuus ja verotus lakimies 5/2009 Myrsky, Matti, Mitä ovat vero-oikeuden yleiset opit? Oikeus 2/2009

Myrsky, Matti, Piirteitä viimeaikaisesta vero-oikeudellisesta tutkimuksestamme, Oikeus 1/2009

II Myrsky, Matti, Suomen veropolitiikka, Alma Talent, 2013

Myrsky, Matti, Kiinteistöistä vero-objektina. Defensor Legis 2/2013

Myrsky, Matti, Vero-oikeudellisen tutkimuksemme tilannekuva, Lakimies 7-8/2015 Määttä, K. (2007). Veropolitiikka. Teoria ja käytäntö. Edita Prima Oy. Helsinki

Niskakangas 2011, Niskakangas, Heikki: Veropolitiikka. WSOY pro OY, Helsinki 2011.

Tilastokeskus, Rakennusluokitus 2018 - Käyttäjän käsikirja

Valtiovarainministeriö, Kiinteistöverotuksen kehittämishankkeen osaselvitykset, vero-osasto, 7.2.2019 Valtiovarainministeriö, verotuksen kehittämistyöryhmän loppuraportti, 51/2010

VATT-tutkimusryhmä, analyysi hyvän veropolitiikan periaatteet, 2013 Verohallinnon ohjeet, diaalinumero VH/889/00.01.00/2020

Wilhelmsson, Thomas, Sosiaalisen siviilioikeuden metodiset lähteet, teoksessa Juha Häyhä, Minun metodini. WSOY, Helsinki 1997

Youngman, J. M. – Malme, J. H. (1994). An International Survey of Taxes on Land and Buildings.

Kluwer Law & Taxation Publishers, Deventer.

Youngman, Joan M. A, good tax: legal and policy issues for the property tax in the United States.

Publishers Cambridge Massachusetts: Lincoln institute of Land Policy 2016.

Öberg, Ann, Rapport till finanspolitiska rädet, 2008/7

INTERNETLÄHTEET

Arhippainen, Max – Huovari, Janne, Kiinteistöverojärjestelmien kansainvälinen vertailu, Pellervon taloudellinen tutkimuslaitos, 1999, https://www.ptt.fi/julkaisut-ja-hankkeet/kaikki-

julkaisut/kiinteistoverojarjestelmien-kansainvalinen-vertailu.html, viitattu 14.6.2020

Asen, Elke, Real property Taxes in Europe, Tax Foundation, 4.4.2019, https://taxfoundation.org/real- property-taxes-europe/, viitattu 3.2.2020

Haahtela, Yrjänä, Kiinteistöjen käyvän hinnan määrittäminen kiinteistöverotusta varten, Valtiovarainministeriön selvitys, 2013,

https://vm.fi/documents/10623/4524211/Kiinteist%C3%B6jen+k%C3%A4yv%C3%A4n+hinnan+

m%C3%A4%C3%A4ritt%C3%A4minen+kiinteist%C3%B6verotusta+varten/dce5cfc4-267c- 4de3-a88b-

III

1544b94bef18/Kiinteist%C3%B6jen+k%C3%A4yv%C3%A4n+hinnan+m%C3%A4%C3%A4ritt

%C3%A4minen+kiinteist%C3%B6verotusta+varten.pdf , viitattu 23.05.2020

Holm, Pasi – Kerkelä, Leena, Voisiko Suomi Seurata Ruotsin ja Norjan esimerkkiä? Näkökohtia perintö- ja lahjaverosta sekä luovutusvoittoverosta, PTT raportteja 246,

https://www.ptt.fi/media/liitteet/rap246.pdf , viitattu 2.12.2020

Kuntaliitto, analyysi veroprosenteista 2020, https://www.kuntaliitto.fi/talous/verotus/kuntien- veroprosentit/kuntien-tulo-ja-kiinteistoveroprosentit-2020, viitattu 6.10.2020

Kuntaliitto, kiinteistöveroprosenttien vaihteluvälit 2011-2020, 17.1.2020,

https://www.veronmaksajat.fi/luvut/Tilastot/Kunnat/Kiinteistovero/#5698915a, viitattu 27.05.2020

Omakotitaloliitto, lausunto hallituksen esityksestä laeiksi varojen arvostamisesta verotuksessa annetun lain, kiinteistöverolain sekä verotustietojen julkisuudesta ja salassapidosta annetun lain 6 §:n muuttamisesta.

https://www.omakotiliitto.fi/vaikuttaminen/valtakunnallinen_vaikuttaminen/lausunnot/28.9.2018_l ausunto_kiinteistovero_vm115_00_2018 , viitattu 10.3.2020

Omakotitaloliitto, selvitys, Suomen suurimmat mökkikunnat ovat myös kalleimmat, 11.6.2019, https://www.sttinfo.fi/tiedote/suurimmat-mokkikunnat-ovat-myos-

kalleimmat?publisherId=67340313&releaseId=69860139, viitattu 3.12.2020

Organisation for economic co-operation and development (OECD.Stat), Taxes on property 2018 in Europe, https://stats.oecd.org/Index.aspx?DataSetCode=RS_GBL#, viitattu 4.12.2020

Peltola, Risto, Kiinteistöjen arvostamisperusteiden kehittämistarve kiinteistöverotuksessa, Valtiovarainministeriön selvity 2014,

https://vm.fi/documents/10623/4524211/Kiinteist%C3%B6jen+arvostamisperusteiden+kehitt%C3

%A4mistarve+kiinteist%C3%B6verotuksessa.PDF/a0769c2c-ef15-350c-c178-

cd353ec2014d/Kiinteist%C3%B6jen+arvostamisperusteiden+kehitt%C3%A4mistarve+kiinteist%

C3%B6verotuksessa.pdf?t=1594886615789 , viitattu 26.05.2020

Peltola, Risto, Maapohjien aluehintojen arviointimenetelmän kehittäminen kiinteistöverotuksessa, Valtiovarainministeriön selvitys, 2015,

https://vnk.fi/documents/10616/1456483/18_2015_Maapohjien+aluehintojen+arviointimenetelm%

C3%A4n+kehitt%C3%A4minen.pdf/88438a5c-9f52-4b22-b10e-b3d63f7e3aff , viitattu 26.05.2020

IV

Pylkkänen Elina, Valtiovarainministeriön seminaariesitys, 2017,

https://vm.fi/documents/10623/4524211/Seminaariesitykset+19.6.2017/3fc008ea-b0de-4306- 999b-1a5522bf8ad1/Seminaariesitykset+19.6.2017.pdf , viitattu 20.06.2020

Sajama, Seppo, Oikeudellinen argumentaatio, 2017,

https://www3.uef.fi/documents/300201/565073/Oikeudellinen+argumentaatio2017/6644e504- f3be-469d-a33c-d42ba92486c9, viitattu 30.11.2020

Syventävät vero-ohjeet, verotusohje yleishyödyllisille yhteisöille, https://www.vero.fi/syventavat- veroohjeet/ohje-hakusivu/47999/verotusohje-yleishyödyllisille-yhteisöille2/, viitattu 26.04.2020.

Syventävät vero-ohjeet, viitattu 30.6.2020.

Tilastokeskus, kotitalouksien nettovarallisuus vuonna 2016,

https://www.stat.fi/til/vtutk/2016/vtutk_2016_2018-06-05_tie_001_fi.html,

Valtiovarainministeriön julkaisema tiedote, kiinteistöverouudistus lykkääntyy verotusarvoista ja veroprosenteista päätetään samanaikaisesti, https://vm.fi/artikkeli/-

/asset_publisher/kiinteistoverouudistus-lykkaantyy-verotusarvoista-ja-veroprosenteista-paatetaan- samanaikaisesti viitattu 24.04.2020

Tilastokeskus, Suomen suurimmat kesämökkikunnat, 2018,

https://www.stat.fi/til/rakke/2018/rakke_2018_2019-05-21_kat_001_fi.html, viitattu 3.12.2020

Valtion tilinpäätös vuodelta 2016, https://www.vtv.fi/julkaisut/tilinpaatos-2016/, viitattu 30.11.2020

Valtion talousarvioesitykset, kuntien verotulot 2009-2010,

https://budjetti.vm.fi/indox/sisalto.jsp?year=2010&lang=fi&maindoc=/2010/TAE/he/he.xml&ope nnode=0:1:3:273:285: , viitattu 3.12.2020

Verohallinnon kiinteistöverotilastot 2019 - 2020, https://www.vero.fi/tietoa-

verohallinnosta/tilastot/kiinteistoverotilastoj/verohallinnon-tilastoja-kiinteistöverotus-verovuonna- 2019/ , viitattu 1.5.2020

Verohallinnon ohje, Maapohja, näin verotusarvo muodostuu,

https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/asuminen/kiinteistovero/nain-vero-muodostuu/maapohja/ , viitattu 15.03.2020

Verohallinnon syventävä ohje, kiinteistöjen arvostaminen kiinteistöverotuksessa ohje

https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/48219/kiinteistöjen-arvostaminen- kiinteistöverotuksessa3/ , viitattu 10.7.2020

V

Verohallinnon syventävät ohjeet, Kiinteistöjen arvostaminen verotuksessa,

https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/48219/kiinteist%C3%B6jen- arvostaminen-kiinteist%C3%B6verotuksessa4/ , viitattu 20.03.2020

Yle, uutinen, Omakotitalon kiinteistövero jopa päälle 3000 euroa vuodessa - katso listat maan kalleimmista verottajakunnista, julkaistu 17.11.2017, https://yle.fi/uutiset/3-9932753, viitattu 25.05.2020

OIKEUSTAPAUKSET

Korkein hallinto-oikeus: 1979-II-507 Korkein hallinto-oikeus: 2018:161

VI

LYHENNELUETTELO

HE Hallituksen esitys

KiVL Kiinteistöverolaki (654/1992) KHO Korkein hallinto-oikeus

TVL Tuloverolaki (1532/1992) ArvL Arvostamislaki (1142/2005) MK Maakaari (540/1995)

VII SISÄLLYS

1 johdanto ... 1

1.1 Tutkimuksen tausta ... 1

1.2 Tutkimuksen tarkoitus ... 3

1.3 Tutkimuskysymykset ja käsitteet ... 4

1.4 Tutkimuksen rakenne ... 4

1.5 Lähestymistapa ... 5

1.6 Tutkimusmetodit, rajaus ja haasteet ... 6

1.7 Oikeusdogmatiikka ja oikeusfilosofia ... 8

1.8 Oikeudellinen argumentaatio ja taloustieteellinen argumentaatio ... 9

1.9 Vero-oikeudellinen tutkimus ... 10

2 KIINTEISTÖVERON MEKANISMIT, VERON TAVOITE, VAIKUTUS, VERTAILU JA HISTORIA ... 12

2.1 Veroprosentista päättäminen ... 12

2.2 Kiinteistön määritelmä ja verovelvollinen ... 13

2.3 Kiinteistöveron määräytymisperusteet ... 15

2.4 Kiinteistöverovelvollinen ... 17

2.5 Maapohjan verotus ... 18

2.6 Rakennusten verotus ... 19

2.7 Kiinteistöveron fiskaalinen tavoite ... 21

2.8 Kiinteistöverojärjestelmän historia ja kansainvälinen vertailu ... 22

2.8.1 Miksi kiinteistöverojärjestelmä otettiin käyttöön? ... 22

2.8.2 Kiinteistötoimilautakunnan ehdotus veroprosenteista ... 22

2.8.3 Nykyinen järjestelmä ... 23

2.8.4 Kiinteistöverojärjestelmien kansainvälinen vertailu ... 25

2.8.5 Suomen ja Ruotsin kiinteistöverojärjestelmien vertailu ... 25

2.9 Kiinteistöveron vaikutus kulutuskäyttäytymiseen ... 27

2.10 Kiinteistöverojärjestelmän vertailu tuloverojärjestelmään ... 29

3 KIINTEISTÖVEROJÄRJESTELMÄN OIKEUDENMUKAISUUS ... 32

3.1 Oikeudenmukaisuus verotuksessa... 32

3.1.1 Horisontaalinen oikeudenmukaisuus ... 32

3.1.2 Veronmaksukykyisyyden periaate ... 33

3.1.3 Etuperiaate ... 34

3.2 Kiinteistöverojärjestelmän keskeisimpiä ongelmia oikeudenmukaisuuden näkökulmasta .. 35

3.2.1 Kiinteistöveroprosenttien kehitystä on vaikea arvioida ... 35

3.2.2 Kiinteistöverossa ei käytetä verovähennyksiä ... 36

3.2.3 Arvottomat kiinteistöt ... 36

3.2.4 Hinta-aluekarttojen päivityksissä on eroja ... 37

3.3 Kiinteistöveroprosenttien vaihtelu ... 38

3.3.1 Yleinen kiinteistöveroprosentti ... 41

3.3.2 Rakentamattoman rakennuspaikan korotettu kiinteistöveroprosentti ... 43

3.3.3 Vakituisen asuinrakennuksen kiinteistöveroprosentti ... 48

3.3.4 Muiden rakennusten veroprosentti ... 49

3.3.5 Yleishyödyllinen käyttö ... 50

VIII

4 ARVOSTAMISJÄRJESTELMÄN UUDISTUS ... 52

4.1. Arvostamisjärjestelmän uudistus: maapohjat ... 53

4.1 Arvostamissäännösten uudistus: rakennukset ... 55

4.2 Nykyisten- ja tulevien arvostamissäännösten kritiikki ... 57

4.3 Kiinteistöverouudistuksen vaikutus kuntakohtaisiin kiinteistöveroprosentteihin ... 60

4.4 Millainen tulevan lainsäädännön pitäisi olla? ... 60

5 LOPPUPÄÄTELMÄT ... 61

1

1 JOHDANTO

1.1 Tutkimuksen tausta

Kiinteistövero kuuluu osaksi varainverottamista. Varainverottamisella tarkoitetaan varoihin kohdistuvaa verotusta. Varainverottaminen pitää Suomessa sisällään kolme verolajia;

perintö ja lahjeveron, varainsiirtoveron ja kiinteistöveron. Kiinteistövero on vanhimpia verotuksen muotoja. Kiinteistöveroa on pidetty hyvänä verolajina, koska sen veropohja on liikkumaton.¹ Tällä tarkoitetaan sitä, että vero vaikuttaa melko vähän veropohjan liikkumiseen maasta toiseen. Suomessa kiinteistöverotulot ovat pienemmät kuin monissa OECD-maissa. Pohjoismaissa tyypillisesti paikallistason osuus julkisen sektorin verotuloista on suuri, mutta kiinteistöveron määrä pieni. Tämä johtuu pitkälti paikallistasolla kerättävistä tuloveroista, joka on paikallishallinnon tärkein tulonlähde. Manner-Euroopassa taas paikallistason merkitys on pieni, mutta kiinteistövero on merkittävä, mutta ei ainut paikallistason tulonlähde. Anglosaksisissa maissa kiinteistövero on taas ainut ja pääasiallinen verotulojen lähde.² Aikaisemmin kiinteistöt olivat varallisuuden näkyvin ja tärkein muoto. Kiinteistöjen verottaminen oli suhteellisen helppoa, koska kiinteistöt heijastivat hyvin veronmaksukykyisyyttä.³ Vaikka kansainvälisesti kiinteistöveron merkitys on monissa valtioissa vähentynyt, niin Suomessa viime aikaisen kehityksen johdosta kiinteistöveron merkitys kuntatalouksissa on kasvanut. Kiinteistövero on kunnille merkittävä, koska kiinteistövero maksetaan suoraan siihen sijaintikuntaan, jossa kiinteistö sijaitsee. Kiinteistövero otettiin ensimmäisen kerran käyttöön vuoden 1993 verotuksessa.

Kunnat haluttiin ottaa osaksi päätöksentekoa, jonka vuoksi kunnille annettiin itsenäinen päätäntävalta kiinteistöveroprosenteista.⁴ Näin ollen kunnanvaltuusto päättää vuosittain kiinteistöveroprosentin eri kiinteistöveroluokille Valtiovarainministeriön vahvistamien vaihteluvälien sisällä (KiVL 11.2 §). Alun perin kiinteistöverotoimikunta ehdotti valtakunnallisesti yhtenäistä verokantaa⁵ mutta hallitus halusi antaa kunnille päätäntävallan kiinteistöveroprosenteista, koska kiinteistöveron käyttöönotossa poistui joukko muita kunnallisia veroja, kuten kiinteistöjen harkintaverotus ja katumaksu ja nämä poistuvat verot

1 Myrsky, 2013, s. 249.

2 Arhippainen – Huovari, 1999, s. 3.

3 Youngman – Malme, 1994, s. 2.

4 HE 50/1992 kohta 1.2.4: "Veroprosentista päättäminen".

5 Kiinteistöverotoimikunta, komiteamietintö 1989:2.

2

vaikuttivat eri tavalla kuntien talouteen. Tosin katumaksu poistui vain osittain, sillä kunnilla on edelleen mahdollisuus periä tontinomistajilta maksu, jos se vastaa kadun puhtaanapidosta. ⁶ Kuntien välillä erilaisten kiinteistöihin liittyvien kustannusten lisäksi hallitus perusteli ehdotustaan sillä, että kiinteistövero antaisi kunnille keinon vähentää veroäyrin hintaan kohdistuvia paineita.⁷ Lähivuosien kehityksessä kunnat ovat yleensä nostaneet kiinteistöveroprosentteja. Esimerkiksi vuonna 2019 vain viisi kuntaa Suomessa laski yleistä kiinteistöveroprosenttia, kun taas 25 kuntaa nosti yleistä kiinteistöveroprosenttia.⁸ Yleisen kiinteistöveroprosentin mukaan verotetaan käytännössä niitä maapohjia, joilla on jo rakennuksia. Kun lasketaan yhteen yleisestä kiinteistöveroprosentista ja vakituisista asuinrakennuksista saatava veron määrä, kattaa se kiinteistöverokertymästä noin 90 prosenttia, jonka vuoksi yleinen kiinteistöveroprosentti on yksi merkittävimpiä kiinteistöveroluokkia.⁹ Kunnille tällaisten kiinteistöveroluokkien veroprosenttien nostaminen on hyödyllistä koska veropohja on laaja ja maltillinenkin korotus voi parantaa merkittävästi kunnan taloustilannetta. Muita kiinteistöveroluokkia, joille on määrätty omat kiinteistöveroprosentit ovat korotettu rakentamattoman maapohjan verotus, sekä muiden asuinrakennusten veroprosentti. Näiden lisäksi yleishyödyllisten yhteisöjen omistamia kiinteistöjä ja eräiden laitosten kiinteistöjä verotetaan omien veroprosenttiensa mukaan.

Kiinteistöverojen vaihteluvälit ovat verrattain isoja, esimerkiksi vuonna 2019 Valtiovarainministeriön vahvistamat vaihteluvälit rakentamattoman rakennuspaikan osalta oli 2,00-6,00 prosenttia.¹⁰ Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kunnanvaltuusto voi nostaa rakentamattoman rakennuspaikan verotusta kahdesta prosentista kuuteen, eli kolminkertaistaa veron määrän yhdessä vuodessa, jos vero on ollut aikaisemmin alarajalla.

Toisaalta vastaavia vaihteluvälejä ei ole määrätty lainkaan esimerkiksi kunnalliseen ansiotuloverotukseen. Kiinteistöveron vaihteluväleissä ei ole muuta sääntelyä, kuin ala- ja ylärajat. Kiinteistöveron käyttöönotossa vaihteluväleillä haluttiin turvata kuntien verotulot, koska käyttöönoton myötä käytöstä poistui joukko muita veroja, jotka hyödyttivät kuntia eri verran. Suuret vaihteluvälit kuitenkin uhkaavat paitsi yleistä veronmaksukykyisyyden periaatetta, myös horisontaalista oikeudenmukaisuutta. Horisontaalisella

6 Kasso 2014, s. 29.

7 HE 50/1992 kohta 1.2.4: "Veroprosentista päättäminen".

8 Verohallinnon tilastoja, kiinteistöverotus verovuonna 2019-2020.

9 VATT-tutkimusryhmä, 2013 s. 28.

10 Kiinteistöverolaki 12 a §.

3

oikeudenmukaisuudella tarkoitetaan sitä, että veronmaksukyvyltään samalla tasolla olevia henkilöitä tulisi verottaa saman määräisesti.

Luonnolliset henkilöt maksavat 28,3 prosenttia kiinteistöveron kokonaiskertymästä. Muita merkittäviä kiinteistöveron maksajia ovat osakeyhtiöt (20,1%), asunto-osakeyhtiöt (21,5%) ja keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt (14,6%). Muita vähemmän merkittäviä maksajia ovat muut kiinteistöosakeyhtiöt (4,7%), julkisyhteisöt ja liikelaitokset (4,5%), kuolinpesät (1,4%). Kiinteistöveron maksajista 93 prosenttia on henkilöasiakkaita. Luonnollinen henkilö maksaa kesimäärin kiinteistöveroa 297 euroa vuodessa. Osakeyhtiöt ja kiinteistöosakeyhtiöt maksavat veroa keskimäärin 10.000 euroa vuodessa. Tämä johtuu siitä, että yhteisöt ja yritykset omistavat keskimäärin huomattavasti suurempia ja useampia kiinteistöjä kuin henkilöasiakkaat. Yhteisöjä ja yrityksiä verotetaan kiinteistöverotuksessa samoilla arvostamissäännöksillä kuin luonnollisia henkilöitä. Noin kolmannes kiinteistöveron kokonaiskertymästä maksetaan Uudellamaalla sijaitsevista kiinteistöistä ja noin 73 prosenttia verokertymästä muodostuu rakennuksista, maapohjan osuuden ollen noin 27 prosenttia.¹¹

1.2 Tutkimuksen tarkoitus

Tutkimuksen tarkoituksena on tutkia kiinteistöveroprosenttien kuntakohtaisia vaihteluita.

Tutkimus aloitetaan tutkimalla voimassa olevaa oikeutta koskien kuntakohtaisia eroja kiinteistöveroprosenteissa. Sen jälkeen tutkimuksessa tutkitaan, mitä seuraamuksia voimassa olevalla oikeudella on oikeudenmukaisuudelle verovelvollisen näkökulmasta.

Kolmantena tutkimuksessa tutkitaan, kuinka kiinteistöveroprosentit ovat kehittyneet kunnissa. Tutkimus on merkittävä, koska kuntakohtaisia kiinteistöveroprosentteja ei ole aikaisemmin tutkittu Suomessa. Tutkimus antaa arvokasta tietoa esimerkiksi Verohallinnolle ja Valtiovarainministeriölle siitä, kuinka kiinteistöveroa tulee kehittää, toisin sanoen tutkimus voi parhaimmillaan palvella veropoliittista päätöksentekoa.

Tutkimuksessa verotuksen oikeudenmukaisuudelle luodaan pohjaa, tutkimalla myös kiinteistöverotuksen historiaa ja niitä alkuperäisiä tavoitteita joita kiinteistöverolle asetettiin kiinteistöveron käyttöönotossa. Tutkimuksessa pyritään myös pohtimaan, kuinka kiinteistöverotuksen alkuperäiset tavoitteet toteutuvat nykyisin.

11 Verohallinto, kiinteistöveroprosentit, tilastot 2019-2020.

4 1.3 Tutkimuskysymykset ja käsitteet

Tutkimuksen tarkoituksena on tutkia kuntakohtaisia eroja kiinteistöveroprosenttien tasoissa.

Tutkimus kuitenkin aloitetaan tutkimalla voimassa olevaa oikeutta koskien kiinteistöveroprosenttien vaihteluita Suomessa. Tutkimuksen tarkoituksena on tutkia myös sitä, kuinka kiinteistöveroprosenttien vaihtelut vaikuttavat oikeudenmukaisuuteen verovelvollisen näkökulmasta. Maantieteellisesti tutkimukseni rajoittuu koskemaan suomen vero-oikeudellisia kysymyksiä ja Ahvenanmaa on rajattu pois, koska sillä on itsenäinen päätäntävalta kiinteistöverosta.

Tutkimuksen keskeisimpiä käsitteitä ovat horisontaalinen oikeudenmukaisuus, veronmaksukyvyn periaate ja kiinteistöveroprosentin vaihteluvälit. Horisontaalisella oikeudenmukaisuudella tarkoitetaan sitä, että veronmaksukyvyltään samalla tasolla olevia henkilöitä tulisi verottaa saman määräisesti. Horisontaalisesta oikeudenmukaisuudesta kerron tarkemmin kappaleessa kolme. Veronmaksukyvyn periaatteella tarkoitetaan taas sitä, että verovelvollista pitäisi verottaa hänen maksukykynsä mukaan. Maksukyvyn määritelmä on haastava, mutta olennainen kun pohditaan esimerkiksi vähennyksiä, jotka edistävät veronmaksukyvyn periaatteen toteutumista. Veronmaksukyvyn periaate liittyy myös läheisesti horisontaalisen oikeudenmukaisuuden käsitteeseen, koska käytännössä veronmaksukyvyn periaate toteutuu, kun verotus on horisontaalisesti ja vertikaalisesti oikeudenmukaista. Vertikaalisella oikeudenmukaisuudella tarkoitetaan verottamisen yhteydessä sitä, että parempi tuloisia verotetaan suhteessa enemmän, käytännössä puhutaan siis progressiivisesta verottamisesta. Kiinteistöveroprosentin vaihteluväleillä tarkoitetaan niitä Valtiovarainministeriön vuosittain hyväksymiä vaihteluvälejä, joiden sisällä kuntien on pystyttävä, kun ne päättävät kiinteistöveroprosenttien määrästä, vaihteluvälejä ei saa alittaa, tai ylittää.

1.4 Tutkimuksen rakenne

Tutkimuksen ensimmäisessä kappaleessa esittelen tutkimuksen keskeiset metodit, rajaukset, tutkimuskysymykset ja käsitteet. Kappaleen lopussa esitellään lyhyesti myös oikeudellisen argumentaation perusteita ja vero-oikeuden tutkimus alaa, jotta lukija ymmärtää paremmin mihin aihealueeseen tutkimus kuuluu. Johdanto kappaleen tarkoituksena on selvittää lukijalle mitä tutkimuksessa käsitellään ja esitellä kuinka tutkimus on tarkoitus toteuttaa ja mitä tutkimuksesta on jouduttu rajaamaan pois. Toisessa kappaleessa esittelen

5

kiinteistöveroa yleisemmin, käyden läpi kiinteistöveron määräytymisperusteet, kiinteistöverovelvollisen käsitteen, sekä kiinteistöveron fiskaaliset tavoitteet. Kappaleen kaksi ei ole tarkoitus jäädä vain yleiselle tasolle, vaan toisen kappaleen lopussa käydään läpi myös kiinteistöverojärjestelmän historiaa ja verrataan kiinteistöverojärjestelmiä kansainvälisesti. Kappaleen kaksi tarkoitus on auttaa lukijaa ymmärtämään kiinteistöveron toimintamekanismeja ja kiinteistöverojärjestelmän käyttöönoton historiaa ennen kuin siirrytään varsinaiseen tutkimuskappaleeseen. Kappaleessa kolme käydään läpi kiinteistöveroprosenttien vaihteluvälejä ja niiden vaikutusta oikeudenmukaisuuteen.

Kappaleessa kolme kaikki eri kiinteistöveroluokat käydään läpi yksitellen ja niiden viimeaikaisesta kehityksestä tehdään keskeisiä havaintoja, koskien kiinteistöveroprosenttien kehitystä kuntien välillä ja niiden sisällä. Kappaleessa neljä käydään lyhyesti läpi kiinteistöveron uusia arvostamissäännöksiä, sekä arvioidaan sitä, kuinka uudet arvostamissäännökset tulevat vaikuttamaan vaihteluväleihin. Kappaleessa viisi esitellään johtopäätökset kappaleiden 1-4 pohjalta sekä esitetään muutamia jatkotutkimusaiheita.

1.5 Lähestymistapa

Tutkimuksen alkuosa tutkii voimassa olevaa oikeutta koskien kiinteistöveroprosenttien vaihtelua. Tutkimuksen jälkimmäinen osuus tutkii oikeusfilosofista kysymystä siitä, onko voimassa oleva oikeus horisontaalisesti oikeudenmukaista veronmaksajan näkökulmasta.

Oikeusfilosofia on lähellä moraalifilosofiaa ja tutkimuksessa on jouduttu valitsemaan näkökulma oikeudenmukaisuuden tutkimiseen. Näkökulmaksi on valittu Suomessa laajalti hyväksytty horisontaalinen oikeudenmukaisuus, jossa kukin maksaa veroja kykyjensä mukaan ja samassa asemassa olevat maksavat veroa saman verran. Horisontaalinen oikeudenmukaisuus on lähellä yhdenvertaisuusperiaatetta. Yhdenvertaisuusperiaate on perusoikeus, jonka nojalla viranomaisen on sovellettava lakia tasapuolisesti. Horisontaalisen oikeudenmukaisuuden ja yhdenvertaisuusperiaatteen sisältö ei kuitenkaan ole täysin sama, mutta ne ovat lähellä toisiaan ja verotukseen liittyvät oikeudenmukaisuuskysymykset rajataan usein koskemaan horisontaalista ja vertikaalista oikeudenmukaisuutta. Tällainen rajaus on ennen kaikkea oikeustieteellinen tapa käsitellä oikeudenmukaisuutta.¹² Yhdenvertaisuuden periaate on siitäkin syystä merkittävä oikeudenmukaisuuden lähestymistapa, että se sisältyy veropoliittisesta näkökulmasta katsottuna myös suomen perustuslakiin. Tämän periaatteen mukaisesti samassa taloudellisessa asemassa olevia

12 Niskakangas 2011, s. 62.

6

henkilöitä tulee verottaa saman määräisesti. Horisontaalisen oikeudenmukaisuuden ongelmia on niin ansio- kuin pääomatuloverotuksessa, jonka vuoksi pienemmät verolajit ovat jääneet tutkimuksessa vähäiseen asemaan. Koska kiinteistöverotus uudistuu vuoden 2023 alusta ja sen merkitys kuntatalouksille on kasvanut merkittäväksi, näen aiheen tarkastelun ajankohtaiseksi ja tärkeäksi.

Sellaisiin vakaviin oikeudenmukaisuuden loukkauksiin, jotka liittyvät horisontaaliseen oikeudenmukaisuuteen voidaan puuttua perustuslain 6§:n yhdenvertaisuusperiaatteen nojalla¹³. Käytännössä kyseiseen pykälään Suomessa on turvauduttu erittäin harvoin verrattuna esimerkiksi Saksaan, jossa vastaavan sisältöiseen pykälään on jouduttu vetoamaan useita kertoja. Käytännössä pykälään voidaan verota silloin, jos jollekin ryhmälle ollaan antamassa perusteettomia etuja tai jotakin ryhmää sorretaan raskaammalla verolla.¹⁴ Pykälä sisältää määräykset siitä, että ketään ei saa ilman hyväksyttävää syytä asettaa eri asemaan esimerkiksi iän, alkuperän, kielen, uskonnon, mielipiteen, vakauksen, terveyden tilan, sukupuolen tai muun henkilöön liittyvän asian perusteella. Käytännössä pykälän sisältö on siis sellainen, että sen perusteella on melko haastavaa lähteä haastamaan vallitsevaa veropolitiikkaa Suomessa. Tämän perusteella Suomen vallitsevan veropolitiikan voi ajatella olevan ainakin kohtuullisen oikeudenmukaista. Kuitenkin on olemassa vaara, että pienemmät verolajit, kuten kiinteistövero jää liian vähälle huomiolle tarkastellessa oikeudenmukaisuuden toteutumista, koska perinteisesti tutkijoita ja veronmaksajia on kiinnostanut enemmän suuret verolajit, kuten tulo- ja pääomaverotus. Kiinteistöverosta on kuitenkin kasvamassa yhä merkittävämpi verolaji, jonka vuoksi myös sen painoarvo verokertymässä on kasvanut.

1.6 Tutkimusmetodit, rajaus ja haasteet

Tutkimuksen tarkoituksena on tutkia voimassa olevaa sääntelyä koskien kuntien kiinteistöveroprosenttien vaihtelua ja onko voimassa oleva oikeus horisontaalisesti

13perustuslaki 6 §: "Ihmiset ovat yhdenvertaisia lain edessä. Ketään ei saa ilman hyväksyttävää perustetta asettaa eri asemaan sukupuolen, iän, alkuperän, kielen, uskonnon, vakaumuksen,

mielipiteen, terveydentilan, vammaisuuden tai muun henkilöön liittyvän syyn perusteella. Lapsia on kohdeltava tasa-arvoisesti yksilöinä, ja heidän tulee saada vaikuttaa itseään koskeviin asioihin kehitystään vastaavasti. Sukupuolten tasa-arvoa edistetään yhteiskunnallisessa toiminnassa sekä työelämässä, erityisesti palkkauksesta ja muista palvelussuhteen ehdoista määrättäessä, sen mukaan kuin lailla tarkemmin säädetään.".

14 Niskakangas 2011, s. 63.

7

oikeudenmukaista. Ensimmäistä kysymystä tutkitaan oikeusdogmaattisen lähestymistavan avulla. Lainoppi tutkii voimassa olevaa oikeutta. Oikeusdogmaattisella, eli lainopillisella lähestymistavalla on kaksi tehtävää: tulkita ja systematisoida. Käytännössä se esittää kahdenlaisia väitteitä oikeusnormeista: normikannanottoja ja tulkintakannanottoja.¹⁵ Tutkimuksessa pyritään siis selvittämään voimassa olevaa oikeutta koskien kiinteistöveroprosenttien vaihtelua kuntien välillä. Lisäksi tutkimuksessa pohditaan minkälaisiin tilanteisiin nykyisin voimassa oleva oikeus voi johtaa. Pohdinnat pyritään perustelemaan oikeudellisesti. Pohdinta koskee etenkin sitä, onko nykyinen lainsäädäntö verovelvollisen näkökulmasta oikeudenmukainen. Oikeudenmukaisuuden määrittäminen on ongelmallista, mutta lähtökohdaksi on valittu horisontaalinen oikeudenmukaisuus, jossa verovelvollinen maksaa veroja kykyjensä mukaan ja samanlaisessa asemassa olevia henkilöitä pitäisi verottaa saman suuruisesti. Horisontaalinen oikeudenmukaisuus on perusteltu lähtökohta oikeudenmukaiselle verotukselle, koska se on Suomessa yleisesti hyväksytty verottamisen lähtökohta.

Tutkimuksessa tutkitaan voimassa olevaa oikeutta koskien kuntakohtaisten kiinteistöveroprosenttien vaihtelua. Tämän lisäksi tutkimuksessa pohditaan voiko nykyinen lainsäädäntö johtaa epäoikeudenmukaisiin tilanteisiin. Jotta oikeudenmukaisuutta voidaan tutkia, on tutkimuksessa ensin selvitettävä mikä on tutkijan oma käsitys oikeudesta ja mitkä mahdollisuudet tutkijalla on tutkia oikeutta ja miten tieto on mahdollista saavuttaa.¹⁶ Tutkimuksen lähtökohta on se, että horisontaalinen ja vertikaalinen verotus on oikeudenmukaista. Vertikaalisella oikeudenmukaisuudella tarkoitetaan sitä, että suurituloisempaa voidaan verottaa suuremman veroprosentin mukaan. Mikäli verotus ei täytä horisontaalisen ja vertikaalisen verotuksen kriteereitä on se epäoikeudenmukaista.

Tutkimuksessa käsitys oikeudenmukaisesta verotuksesta nojaa myös yleisen veronmaksukykyisyyden periaatteeseen, sen mukaan oikeudenmukaista on, että jokainen maksaa veroja mahdollisuuksiensa mukaan.¹⁷

Tutkimuksessa selvitän voimassa olevaa oikeutta. Olen kuitenkin halunnut liittää tutkimukseen pohdintaa myös siitä, voiko voimassa oleva oikeus johtaa epäoikeudenmukaisiin tilanteisiin. Oikeudenmukaisuuden tuominen osaksi tutkimusta

15 Hirvonen, 2011, s. 25.

16 Wilhelmsson 1997,s. 355.

17 Myrsky, Tilisanomat 2007:4.

8

aiheuttaa haasteita. Kysymykset oikeudenmukaisesta verotuksesta ovat pohjimmiltaan oikeusfilosofisia ja osittain subjektiivisia. Tutkimuksen lähtökohdaksi on kuitenkin valittu Suomessa yleisesti hyväksytty oikeudenmukaisen verotuksen lähestymistapa, horisontaalinen oikeudenmukaisuus. Horisontaalisella oikeudenmukaisuudella on Suomessa paitsi yleinen hyväksyntä, myös lakiin perustuva asema. Koska tutkimuksen osana on veropoliittiset kysymykset, tuodaan tutkimukseen osaksi myös de lege ferenda kannanotto siitä kuinka kuntakohtaisia kiinteistöveroprosentteja pitäisi kehittää.

Vero-oikeustutkimus on Suomessa perinteisesti korostanut lainopillista, oikeusdogmaattista tutkimusta ja näin on ollut myös 2000-luvulla.¹⁸ Osittain tämän uskotaan johtuvan yhteiskunnan tarpeesta oikeusdogmaattiselle tutkimukselle, toisaalta perinteistä.

Oikeustiede on muutakin kuin staattista asioiden tarkastelua, kehitysprosessien hahmottamista ja niihin vaikuttamista.¹⁹ Tutkimukseni ei ole vero-oikeuden perustutkimusta, mutta siinä on joitakin sen piirteitä. Tutkimuksessa tutkitaan kuntakohtaisten kiinteistöveroprosenttien vaihtelua lainopillisesta näkökulmasta, mutta tarkastellaan myös sen vaikutuksia kiinteistöverojärjestelmän oikeudenmukaisuuteen ja kuinka kuntakohtaiset kiinteistöveroprosenttien erot vaikuttavat hyvän verojärjestelmän piirteisiin, kuten ennakoitavuus, tehokkuus ja verotaakan oikeudenmukainen jakaantuminen.

Tällainen tutkimus sivuaa vero-oikeuden perustutkimuksen aiheita, kuten kuinka verotaakan pitäisi jakaantua ja millainen on hyvä verojärjestelmä.

1.7 Oikeusdogmatiikka ja oikeusfilosofia

Oikeusdogmatiikka on oikeustieteen oma metodi, jonka avulla tutkitaan voimassaolevaa oikeutta. Tutkimuksen alkuosa tutkii voimassa olevaa oikeutta koskien kuntakohtaisten kiinteistöveroprosenttien vaihtelua. Tutkimusta tehdään oikeusdogmaattisesta lähestymistavasta. Tutkimuksen jälkimmäinen osa tutkii voimassa olevan oikeuden horisontaalista oikeudenmukaisuutta verovelvollisen näkökulmasta. Tutkimuksen jälkimmäistä osuutta lähestytään oikeusfilosofisen lähestymistavan kautta, koska kysymyksiä oikeudenmukaisesta verotuksesta ei voida tutkia vain oikeusdogmaattisen lähestymistavan avulla, vaan kysymystä pitää lähestyä myös oikeusfilosofian avulla, koska kysymys siitä, minkälainen verotus on oikeudenmukaista tai epäoikeudenmukaista on pohjimmiltaan oikeusfilosofinen. Oikeusfilosofia on nimensä mukaisesti filosofian osa-alue,

18 Myrsky, Oikeus 1/2009 s. 60.

19 Myrsky, Oikeus 2/2009 s. 179-181.

9

joka tutkii oikeuteen liittyviä kysymyksiä. Tutkimuksen keskeisenä tarkoituksena ei ole niinkään ottaa kantaa, vaan tuoda esille, minkälaisia oikeudenmukaiseen verotukseen liittyviä ongelmia nykyisessä lainsäädännössä voi ilmetä. Tutkimuksessa on kuitenkin oma alakappaleensa niin sanotulle de lege ferenda kannanotolle, jossa otetaan kantaa siihen, kuinka kiinteistöverotusta voidaan kehittää verovelvollisen näkökulmasta oikeudenmukaisemmaksi. Oikeudenmukaisuuden lähtökohdaksi on valittu horisontaalinen oikeudenmukaisuus, koska se on Suomessa yleisesti hyväksytty oikeudenmukaisen verotuksen lähtökohta. Tutkimuksessa kiinteistöverojärjestelmää tutkitaan osittain myös vero-oikeuden perustutkimuksen kaltaisten kysymysten kautta siitä, millaisia ovat hyvän verojärjestelmän piirteet ja täyttääkö Suomen kiinteistöverojärjestelmä ne. Toisaalta tutkimuksen painoarvo on kuntakohtaisten kiinteistöveroprosenttien vaihteluiden oikeusdogmaattisessa ja oikeusfilosofisessa tutkimuksessa.

1.8 Oikeudellinen argumentaatio ja taloustieteellinen argumentaatio

Argumentaatiolla tarkoitetaan puhetta, jonka tarkoituksena on saada muut vakuuttuneeksi ja hylkäys tai hyväksyntä väitteelle. Argumentti on sellainen väite, joka ilmaistaan muille.

Lisäksi argumentin määritelmän mukaan argumentissa pitää olla lähtökohta, eli premissi ja perusteltavan asian johtopäätös. Argumentti siis rakentaa yhteyden kahden asian välille.²⁰ Argumentaatiota ohjaavat lukuisat säännöt joista keskeisimpiä ovat logiikan, kieliopin, keskustelun ja retoriikan normit. Jotta argumentti on looginen, se ei saa olla sisäisesti ristiriitainen, sen on oltava vähintään korrektia kieltä ja argumentaation on oltava selkeää ja tehokasta.²¹ Oikeudellisella argumentaatiolla tarkoitetaan sitä tapaa, jolla oikeudellisesti perustellaan ratkaisu. Oikeudellista argumentaatiota on neljää eri tyyppiä: induktiivista, deduktiivista, analogista ja dialektista. Tosin kirjallisuudessa esiintyy myös erilaisia näkemyksiä siitä, millaista on oikeudellinen argumentaatio.²² Oikeudellinen argumentaatio tarkoittaa sitä tapaa, jolla oikeudellisessa kysymyksessä pyritään perustelemaan ratkaisu.

Tämän tutkimuksen kannalta oikeudellinen argumentaatio kulminoituu siihen esitystapaan, jolla pyritään vastaamaan kysymykseen, millaisia haasteita kuntakohtaisten kiinteistöveroprosenttien vaihteluun liittyy.

20 Sajama, 2017, s. 2.

21 Sajama, 2017 s. 10.

22 Sajama, 2017 s. 31.

10 1.9 Vero-oikeudellinen tutkimus

Finanssioikeuteen kuuluu vero-oikeus ja finanssihallinto-oikeus. Vero-oikeus tutkii varojen hankkimista valtiolle, finanssihallinto-oikeus tutkii näiden varojen käyttöä ja varoista päättämistä. Tyypillisesti vero oikeus jaetaan verolajikohtaisesti, esimerkiksi arvonlisäverotukseen, perintö- ja lahjaverotukseen ja tuloverotukseen. Vero-oikeuden tutkimusta voidaan edelleen jakaa esimerkiksi kansalliseen ja kansainväliseen tutkimukseen, aineelliseen ja muodolliseen tutkimukseen. Vero-oikeuden tutkimus on usein poikkitieteellistä, siihen saattaa liittyä esimerkiksi oikeustieteellinen, kauppatieteellinen ja sosiaalipoliittinen tutkimus. Taloustiede on yksi vero-oikeudellisen tutkimuksen suurimpia aloja.

Vero-oikeudelliseen tutkimukseen on erilaisia lähestymistapoja, kuten lainopillinen eli oikeusdogmaattinen lähestymistapa, jossa selvitetään voimassa olevaa oikeutta, vero- oikeushistoriallinen lähestymistapa, jonka tarkoituksena on tutkia verolainsäädännön alkuperää ja kehitystä, sekä auttaa ymmärtämään nykyistä lainsäädäntöä, oikeusvertaileva lähestymistapa, jossa keskeistä on kansainvälinen vertailu. Lisäksi veropolitiikan kannalta verolainsäädäntöä voidaan tutkia tapahtuvan muutoksen kautta, jossa pyritään selvittämään voimassaolevan oikeustilan ja ihanteellisen oikeustilan eroja.²³

vero-oikeudellisen tutkimuksen lähestymistavat eivät sulje toisiaan pois. Tässä tutkimuksessa vero-oikeudellisia kysymyksiä pohditaan monien eri lähestymistapojen kautta. Ensiksikin kuntakohtaisia kiinteistöveroprosenttien vaihteluita tutkitaan oikeusdogmaattisen lähestymistavan kautta tutkimalla voimassa olevaa oikeutta. Sen jälkeen tutkimuskysymystä tutkitaan oikeushistoriallisesti, selvittämällä niitä tavoitteita, joita lainsäätäjillä on ollut, kun kiinteistöveroprosenteista on päätetty. Tutkimuksessa oikeushistoriallinen osuus auttaa ymmärtämään myös lain nykytilaa ja arvioimaan, ovatko alkuperäiset tavoitteet relevantteja nykyisin. Tutkimuksessa on myös jonkin verran oikeusvertailevaa tutkimusta, jossa Suomen kiinteistöverojärjestelmää verrataan kansainvälisesti muiden valtioiden kiinteistöverojärjestelmiin. Tarkempaa vertailua tehdään etenkin Ruotsin kiinteistöverojärjestelmään. Tutkimuksessa tutkitaan myös sitä, kuinka kuntakohtaiset kiinteistöveroprosenttien vaihtelut vaikuttavat oikeudenmukaisuuteen verovelvollisen näkökulmasta. Oikeudenmukaisuutta on helpompi tutkia, kun tutkittavaa aihetta on ensin tutkittu useista vero-oikeuden näkökulmista ja tutkimuksessa on tuotu esiin

23 Myrsky, Lakimies 7-8/2015, s. 1091-1092.

11

esimerkiksi ne alkuperäiset syyt, miksi kunnille on annettu itsemääräämisoikeus kiinteistöveroprosenteista.

12

2 KIINTEISTÖVERON MEKANISMIT, VERON TAVOITE, VAIKUTUS, VERTAILU JA HISTORIA

2.1 Veroprosentista päättäminen

Kiinteistöverojärjestelmää suunniteltaessa veroprosentista päättämistä pidettiin yhtenä keskeisimmistä kysymyksistä kiinteistöveron käyttöönotossa. Veropohjasta haluttiin tehdä mahdollisimman laaja, jotta veroprosentit voisivat olla alhaisempia. Kiinteistöv

erotoimikunnan mietinnöissä esitettiin, että kiinteistöveroprosenttien pitäisi olla samoja kaikissa kunnissa, kuten Ruotsissa vuonna 1985 käyttöönotetussa kiinteistöverojärjestelmässä.²⁴ Toimikunta esitti myös, että kaikkiin muihin rakennuksiin, paitsi vakituisiin asuinrakennuksiin pitäisi soveltaa samaa verokantaa.

Kiinteistöverotoimikunnan ehdottama malli olisi merkinnyt sitä, että kiinteistöveroprosenteista päätetään eduskunnan säätämällä lailla.²⁵ Lopulta eduskunta päätti, että kiinteistöveron käyttöönotossa tullaan kuitenkin antamaan kunnille mahdollisuus itse määrätä kiinteistöveroprosenteista Valtiovarainministeriön laatimien vaihteluvälien sisällä. Tätä perusteltiin sillä, että korvattavien verojen merkitys on erilainen eri kunnissa.

Toisin sanoen, kuntien päätäntävaltaa haluttiin vahvistaa, jotta uudistuksella ei olisi negatiivisia seurauksia kuntatalouksia kohtaan. Eduskunta perusteli päätöstään myös sillä, että kunnille halutaan antaa mahdollisuus vaikuttaa verorasitukseen samalla tavalla kuin veroäyrin hintaan. Hallituksen esityksen mukaan kiinteistöveroprosentin vaihteluvälit antaisivat kunnille mahdollisuuden myös keventää niitä paineita, joita veroäyrin hintaan kohdistuu. Toisin sanoen kunta voisi tarvittaessa nostaa kiinteistöverotusta, jos veroäyrin hintaa laskettaisiin.

Nykyinen kiinteistöverojärjestelmä on merkittävältä osalta samankaltainen kuin vuoden 1993 käyttöönotettu kiinteistöverojärjestelmässä. Esimerkiksi kiinteistöveroluokat on esitetty laissa, eikä kunnilla ole ollut mahdollisuutta vaikuttaa kiinteistöveroluokkiin, vaan kuntien päätäntävalta on rajattu kiinteistöveroprosenteista päättämiseen. Toisaalta kunnille on myöhemmin tullut mahdollisuus määrätä esimerkiksi rakentamattomille rakennuspaikoille korotettu veroprosentti ja vapauttaa yleishyödylliset yhteisöt kiinteistöverosta. Lisäksi kiinteistöveroluokkia on tullut lisää, eikä enää nähdä

24 komiteanmietintö 1989:2.

25 HE 50/1992 kohta 1.2.4: "Veroprosentista päättäminen".

13

tarkoituksenmukaiseksi verottaa erilaisia kiinteistötyyppejä samalla verokannalla, mutta jo vuoden 1992 hallituksen esityksessä on esitetty, että kunta voisi määrätä vapaa-ajan rakennuksille veroprosentin erikseen, koska osassa kuntia kiinteistöverokertymä kertyy merkittävältä osin vapaa-ajan rakennuksista, kuten kesämökeistä. Lisäksi kunnille haluttiin kiinteistöveroprosentin käyttöönotossa antaa itsenäinen päätäntävalta voimalaitosten erillisestä veroprosentista, koska voimalaitosten harkintaverotuksella on ollut joidenkin kuntien kohdalla suuri merkitys verokertymään.²⁶

Oikeudenmukaisuuden kannalta näyttää siltä, että kiinteistöverotoimikunnan käsitys erosi merkittävältä osin hallituksen käsityksestä oikeudenmukaisesta verottamisesta.

Kiinteistöverotoimikunta näki, että kaikissa kunnissa kiinteistöjä tulisi verottaa saman verokannan mukaan, kun taas hallitus esitti, että kunnat on otettava mukaan päätöksentekoon, jotta voidaan turvata kuntien talous muutoksessa ja huomioida kuntien erilainen rakenne sekä poistuvien verojen erilainen merkitys kuntien välillä. Hallitus näki kiinteistöveron myös poliittisena keinona kunnille hillitä veroäyriin kohdistuvia paineita.

Suomi ei ole ainoa valtio jossa paikallishallinto saa päättää kiinteistöveroprosentit.

Esimerkiksi Yhdysvalloissa osavaltio päättää itse kiinteistöveroprosenteista ja osa osavaltioista on luopunut kiinteistöverosta kokonaan. Paikallishallinnon autonomiaa kiinteistöveroprosenttien määrittämisessä puolustetaan esimerkiksi sillä, että paikallishallinnot ovat rakenteeltaan erilaisia, esimerkiksi asukkaiden iän, kiinteistöjen määrän ja muiden verotulojen suhteen, jonka vuoksi paikallishallinnolla pitää olla autonomia päättää kiinteistöveroprosenteista itsenäisesti.²⁷

2.2 Kiinteistön määritelmä ja verovelvollinen

Kiinteistöveroa maksetaan kiinteistöistä. Kiinteistö määritellään kiinteistöverolaissa tontiksi, tilaksi tai muuksi Suomessa itsenäisesti olevaksi maanomistuksen yksiköksi, joka on tai olisi pitänyt olla merkittynä kiinteistörekisterilaissa tarkoitettuun kiinteistörekisteristeriin (KiVL 2 § kohdat 1-3). Käytännössä kiinteistö voi olla siis maapohja rakennuksineen tai ilman rakennuksia. Kiinteistönä kohdellaan myös rakennusta, joka on vuokratontilla, rakennukseen voidaan rinnastaa myös erilaiset rakennelmat, jonka vuoksi kiinteistöverolaki antaa melko lavean määritelmän siitä, mitkä kaikki kokonaisuudet voidaan luokitella kiinteistöksi. Kiinteistövero on prosentuaalinen osuus kiinteistön

26 HE 50/1992 kohta 1.2.4: "Veroprosentista päättäminen".

27 Bell - Brunori - Youngman, 2010, s. 2.

14

arvosta.²⁸ Kiinteistöverovelvollinen on kiinteistön omistaja tai omistajanveroinen haltija (KiVL 5 §). Tästä johtuen kiinteistöveroa voidaan maksaa myös pelkästään rakennuksesta, jos rakennuksen haltija on eri kuin maapohjan haltija, kiinteistöveroprosentti ei määräydy siis suoraan omistajuuden mukaan. Kiinteistöveroprosenttien määristä päättää vuosittain kunnanvaltuusto, Valtiovarainministeriön vahvistamien vaihteluvälien sisällä (KiVL 11.2

§).

Nykyisen kaltainen kiinteistöverojärjestelmä otettiin käyttöön vuonna 1993, sitä ennen kiinteistöjä ei verotettu yhtä systemaattisesti. Käytössä oli useita verojärjestelmiä, joilla kerättiin kiinteistöveron kaltaisesti kiinteistöihin liittyviä veroja. Tällaisia verojärjestelmiä oli esimerkiksi asuntotulon verotus, katumaksu ja kiinteistöjen harkintaverotus.

Aikaisemmin käytössä oli myös manttaalimaksu, josta luovuttiin kiinteistöveron käyttöönoton yhteydessä.²⁹ Nykyisen kaltainen kiinteistöverojärjestelmä yksinkertaisti ja systematisoi kiinteistöjen verotusta merkittävästi.

Teoriassa kiinteistövero määräytyy verovelvolliselle kiinteistön arvon perusteella.

Todellisuudessa verotusarvot ovat jääneet jälkeen kiinteistöjen todellisista arvoista.

Rakennusten arvo määritellään sen iän, pinta-alan ja ominaisuuksien perusteella ja verotusarvo lasketaan niin kutsutulla jälleenhankinta-arvo menetelmällä. Maapohjan arvo määräytyy taas maapohjan tyypin, pinta-alan ja sijainnin mukaan. Molemmissa veron määrä lasketaan kunnanvaltuuston päättämien veroprosenttien pohjalta, jotka kunnat päättävät itsenäisesti, mutta Valtiovarainministeriö päättää taas vuosittain vaihteluvälin, jonka sisällä kiinteistöveroprosenttien on pysyttävä, mitään prosentuaalista rajoitusta sille, kuinka paljon kiinteistöveroa saa nostaa kerralla ei ole asetettu.³⁰ Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kunnilla on itsenäinen päätäntävalta kiinteistöveroprosenttien määrästä, kunhan ne noudattavat Valtiovarainministeriön antamia vaihteluvälejä.

Tällä hetkellä tilanne on se, että 1993 käyttöönotettu kiinteistöverojärjestelmä on jäänyt ajasta jälkeen, eikä se pysty vastaamaan enää kiinteistöveron nykyisiin tarpeisiin.

Nykyisessä järjestelmässä on lukuisia ongelmia, joista suurimpana on yleensä esitetty arvostamisjärjestelmän vanhentuminen, se ei enää pysty vastaamaan todellista

28 Valtiovarainministeriö, verotus, kiinteistövero.

29 Pylkkänen, 2017, kohta: kiinteistövero korvaa muita veroja.

30 Verohallinnon syventävät vero-ohjeet, kiinteistöjen arvostaminen kiinteistöverotuksessa, 2019.

15

hintakehitystä. Uuden kiinteistöverojärjestelmän tavoitteena on, että jokaiselle kiinteistölle saadaan sijaintia vastaava arvo.³¹

2.3 Kiinteistöveron määräytymisperusteet

Kiinteistöveroa maksetaan maapohjasta ja rakennuksista. Kiinteistöverovelvollinen on yleensä kiinteistön omistaja, paitsi jos hallintaoikeus on hajautettu (KiVL 5 §). Käytännössä hallintaoikeus voidaan hajauttaa joko hallintaoikeussopimuksella (MK 14 luku 3 §) jolloin kiinteistöllä omistajia on oltava vähintään kaksi, tai luovuttamalla hallintaoikeus vastikkeettomasti, jolloin yleensä leski on pidättänyt hallintaoikeuden perintökaaren 1 a §:n 2 momentin, testamentin tai, muun sellaisen saannon mukaan, jonka voimassaolo ei perustu kiinteistön omistajan ja haltijan välillä tehtyyn sopimukseen (KiVL 5 § 2 mom.).

Hallintaoikeuden voi luovuttaa myös siis omistajan ja haltijan välillä tehdyn sopimuksen nojalla, jolloin voimassaolo täytyy kuitenkin olla määritelty, mutta yleensä kiinteistö luovutetaan antamalla elinikäinen hallintaoikeus. Sopimuksen voi kuitenkin halutessaan myös purkaa.

Maapohjan osalta verotus perustuu kuntien aluehintakarttoihin ja Verohallinnon arviointiohjeisiin. Maapohjista kiinteistöveroa maksetaan yleensä yleisen kiinteistöveroprosentin mukaan, mutta rakentamatonta kiinteistöä voidaan verottaa myös rakentamattoman rakennuspaikan korotetulla veroprosentilla. Verotusarvoon vaikuttavat maapohjan sijainti, rakennusoikeus, sopivuus rakennustarkoituksiin, käyttötarkoitus, liikenneyhteydet, kunnallisteknisten töiden valmiusaste ja kohtuullinen hinta, joka perustuu kiinteistöjen hintatasoon vapaassa kaupassa (ArvL 5 luku 29 §). Huomioitavaa on, että arvostamislain viidennen luvun 29 §:n neljäs momentti antaa Verohallinnolle valtuudet muuttaa niitä kriteerejä, joiden mukaan maapohjan verotusarvo määritellään.³² Verohallinnon tavoite on, että maapohjaa verotusarvoksi muodostuisi noin 75 prosenttia sen todellisesta arvosta. Näin ollen tavoitteena ei siis ole, että verotusarvo vastaisi täysin markkinahintoja, vaan tavoitehinnan ja todellisen markkinahinnan väliin on haluttu jättää 25%:n marginaali.³³

31 Valtiovarainministeriö, kiinteistövero.

32 Arvostamislaki 29 § 4 momentti: "Verohallinto vahvistaa vuosittain verotusta varten kunkin kunnan osalta tarkemmat laskentaperusteet, joiden mukaan rakennusmaan verotusarvo lasketaan. Verohallinto voi rajoittaa laskentaperusteiden muutoksesta aiheutuvaa verotusarvojen vuotuista nousua.".

33 Verohallinnon syventävät vero-ohjeet, kiinteistöjen arvostaminen kiinteistöverotuksessa, 2019.

16

Rakennuksien kiinteistöverottamisessa on joitakin yhteisiä piirteitä maapohjan verottamisen kanssa. Kuten maapohjien osalta, myös rakennuksien osalta tavoitteena on päästä 75 prosenttiin rakennuksien todellisista markkina-arvoista. Rakennuksien verotusmekanismit ovat kuitenkin erilaiset, eikä rakennuksille ole mitään alueellisia aluehintoja, vaan veroarvot perustuvat rakennuksien rakennustyyppiin, ikään, varusteisiin ja valmiusasteeseen.

Käytännössä pyrkimyksenä on, että verotus perustuisi jälleenhankinta-arvoon ja siitä tehtäviin ikäalennuksiin (ArvL 30 §). Jälleenhankinta-arvolla tarkoitetaan tässä yhteydessä niitä kustannuksia vastaavaa summaa, jotka syntyisivät, jos vastaava rakennus rakennettaisiin nyt. Jälleenhankinta-arvolla ei siis tarkoiteta sitä arvoa, joka rakennuksella mahdollisesti olisi, jos se myytäisiin tai ostettaisiin. Vastaavien rakennusten verotusarvot ovat siis täten samat, riippumatta siitä, missä rakennukset sijaitsevat, vaikka sijainnilla onkin merkittävä vaikutus rakennuksen markkina-arvoon. Lisäksi rakennuskustannukset vaihtelevat alueittain jopa 30 prosenttia, tyypillisesti isoissa kaupungeissa rakentaminen on kalliimpaa, koska määräykset ovat tarkempia ja kiinteistön omistaja voi joutua ottamaan sellaisia asioita huomioon rakentamisessa, josta syntyy lisäkustannuksia, kuten julkisivun yhteensopivuus asuinalueen kanssa. Näin ollen voidaan ajatella, että myös rakennusten osalta olisi oikeudenmukaisempaa, jos alueen hintataso ja rakentamiskustannukset otettaisiin paremmin huomioon.

Kiinteistöveron verotusjärjestelmä on jäänyt ajasta jälkeen. Rakennusten osalta arvostamisjärjestelmää on uudistettu viimeksi 1970-luvulla ja maapohjien osalta valtakunnallinen uudistus on tehty viimeksi vuonna 1993, jonka jälkeen maapohjien markkina-arvot ovat nousseet monilla kasvualueilla selvästi korkeammiksi, kuin vuoden 1993 hinta-aluekartoissa on määritelty. Nykyinen kiinteistöverojärjestelmä ei pysty vastaamaan kiinteistöveron toimittamisen nykyisiin tarpeisiin. Sen vuoksi Valtiovarainministeriö on asettanut tavoitteeksi, että uusi arvostamisjärjestelmä otetaan käyttöön vuoden 2023 kiinteistöveron toimittamisen yhteydessä. Esittelen uuden arvostamisjärjestelmän paremmin kappaleessa viisi ja samalla tuon esille uuden arvostamisjärjestelmän vaikutuksia kuntakohtaisiin kiinteistöveroprosenttien vaihteluväleihin.

17 2.4 Kiinteistöverovelvollinen

Kiinteistöverovelvollisuus määräytyy sen perusteella kuka omistaa kiinteistön kalenterivuoden ensimmäisenä päivänä. Toisin sanoen verovelvollinen on se, kenen omistukseen kiinteistö on merkitty 1.1.20xx päivämäärällä. Kiinteistön omistajaan rinnastetaan omistajan veroinen haltija, ja jos haltija on eri kuin kiinteistön omistaja määräytyy vero haltijalle.³⁴ Omistajan veroisena haltijana pidetään Kiinteistöverolain 5 §:n 2 momentin ensimmäisen kohdan mukaan ensinnäkin sitä, jolla on pysyvä hallintaoikeus kiinteistöön. Yleensä tällaisia hallintaoikeuksia syntyy lähinnä sellaisissa tilanteissa, kun vanhemmat haluavat luovuttaa lapselleen pysyvän hallintaoikeuden kiinteistöön. Tällöin hallintaoikeuden perusteella on maksettava myös lahjaveroa. Toinen merkittävä omistajan veroisten haltioiden ryhmä on ne, verovelvolliset, jotka ovat saaneet kiinteistöön hallintaoikeuden perintökaaren (40/1965) 3 luvun 1 a §:n 2 momentin, testamentin tai muun sellaisen oikeuden nojalla, joka ei perustu omistajan ja haltijan väliseen sopimukseen.³⁵ Koska kiinteistöverolain mukainen verovelvollisuus on yleinen, määrätään kiinteistöveroa myös niille, jotka muutoin olisivat tuloverotuksesta vapautettuja. Siten verovelvollisia ovat myös kunnat, yleishyödylliset yhteisöt, valtio ja seurakunnat. Kuntien ei kuitenkaan tarvitse maksaa veroa oman kuntansa alueella sijaitsevista kiinteistöistä, koska vero maksetaan kokonaisuudessaan kiinteistön sijaintikuntaan. Kunnat voivat myös vapauttaa yleishyödylliset yhteisöt kiinteistöverosta. Kokonaan tai osittain vapautetusta kiinteistöverosta määrätään tarkemmin yleishyödyllisten yhteisöjen osalta Kiinteistöverolain 13 a §:ssä. Yhteisön yleishyödyllisyys ratkaistaan tuloverolain 22 §:n perusteella ja sen ensimmäisen momentin perusteella määritellään tarkemmat kriteerit yleishyödyllisyydelle.

Kun kiinteistö on vuokrattu veron suorittaa omistaja, ei vuokralainen, eikä vuokrasuhteen laadulla ole tässä asiassa merkitystä. Mikäli maapohjan ja rakennusten omistus on hajautettu maksaa kukin omistusosuuksiensa mukaan kiinteistöveroa.³⁶ Kiinteistöverolain 6 §:n toisen momentin mukaan jakamattoman kuolinpesän omistamasta kiinteistöstä vero määrätään kuolinpesälle.

34Verohallinto, syventävät ohjeet, Kiinteistöverolain soveltamisohje, 2020.

35 Verohallinto, kiinteistöverolain soveltamisohje, 2020.

36 Verohallinto, kiinteistöverolain soveltamisohje, 2020.

18 2.5 Maapohjan verotus

Maapohjien verotus perustuu kuntakohtaisiin tonttihintakarttoihin. Tonttihintakarttojen lisäksi arvostamislain 29 §:n 1 momentin mukaan maapohjien verotuksessa on huomioitava myös sijainti, käyttötarkoitus, liikenneyhteydet, rakennusoikeus, kunnallisteknisten töiden valmiusaste ja sopivuus rakennustarkoituksiin, sekä kohtuullinen hinta, joka perustuu markkinahintaan. Maapohjana pidetään myös maatilaan kuuluvaa rakennusmaa-aluetta, jos sille on vahvistettu asemakaava. Tavoitteena maapohjien verotuksessa on, että maapohjan, eli tontin verotusarvo olisi 75 % tontin käyvästä, eli markkinaperusteisesta arvosta.

Maapohjalle on asetettu minimi verotusarvo, joka on 0,75 euroa neliömetriltä, tästä voidaan kuitenkin poiketa erityissyistä. Arvostamislain 5 luvun 29 §:än 4 momentissa Verohallinnolle on annettu valtuutus päättä niistä perusteista, joiden mukaan rakennusmaan verotusarvo lasketaan ja päätös on sitova.³⁷ Käytännössä tällainen tilanne voi olla esimerkiksi silloin, kun maapohja osoitetaan arvottomaksi tai sillä on pysyvä rakennuskielto.

Verohallinto päättää niistä kriteereistä, joiden mukaan kuntien on arvostettava rakennusmaat.³⁸ Verohallinto käyttää arvostamisen pohjana Valtion teknillisen tutkimuslaitoksen (VTT) selvitystä rakennusmaan kohtuullisesta käyvästä arvosta.

Käytännössä VTT tutki rakennusmaan arvon koko maassa ja tutkimuksen perusteella Verohallinto määritti arviointikriteerit 1993 tuon selvityksen pohjalta niin, että VTT:n arvoihin päästiin. Vuodesta 1993 asti kriteerit ovat pysyneet lähes samana, vaikkakin niitä on aika ajoin tarkistettu. Viimeisin laajempi korjaus on tehty vuosina 2005 - 2006 jolloin tarkoituksena oli vaikuttaa kasvukeskusten rakennusmaan arvostamiseen, niin että verotusarvot päivittyisivät aikaisempaa korkeammiksi, vastaamaan markkinatilannetta.

Viimeisin uudistus arviointikriteereihin on tehty vuonna 2008 koskien lomakyliä taajama- alueilla.³⁹ Käytännössä kunnille jää päätäntä valta siitä, kuinka suurella prosentilla rakennusmaata sen alueella verotetaan.

Nykyisin käytössä olevat arvostusmenetelmät on kehitetty Verohallinnon ja Valtion teknillisen tutkimuslaitoksen VTT:n yhteistyönä. VTT on samalla selvittänyt rakennusmaan

37 Verohallinnon syventävät ohjeet, Kiinteistöjen arvostaminen kiinteistöverotuksessa, 2020.

38 arvostamislain 29 §:n 4 momentti.

39 Verohallinto, Syventävät ohjeet; Kiinteistöjen arvostaminen kiinteistöverotuksessa, 2020.

19

kohtuullisen hinnan koko maassa. Arvio on perustunut sen hetkiseen markkina-arvoon.

Kuntakohtaiset arviointiohjeet taas on laadittu tuon selvityksen pohjalta 1993 hintojen mukaan. Myöhemmin hintoja on päivitetty vuonna 2006, mutta ei yhtä kattavasti kuin vuonna 1993 ja hintoja on korotettu indeksikertoimilla. Viimeksi hinta-alueita on päivitetty kattavasti siis lähes viisitoista vuotta sitten. Indeksikorotukset eivät ole monin paikoin riittäneet korjaamaan hintojen kehitystä markkina-arvon tasalle, vaan hintakehitys on jäänyt tavoite arvosta jälkeen.⁴⁰

Käytännössä hinta-aluekarttojen heikohko päivittäminen on tuottanut kolmenlaisia ongelmia. Ensinnäkin hinta-aluekarttojen harvakseltaan päivittäminen on johtanut tilanteeseen, jossa maapohjia ei veroteta niiden todellisten arvojen mukaisesti. Toiseksi hinta-aluekarttojen päivittäminen eri aikoina asettaa verovelvolliset epätasa-arvoiseen asemaan. Kolmanneksi uudet asuinalueet ovat yleensä arvokkaampia, kuin kaupunkien vanhat asuinalueet, joilla hinta-aluekarttojen hinnat saattavat paikoitellen vieläkin pohjautua 90- luvulla määriteltyihin hinta-aluekarttoihin. Vanhat hinta-aluekartat ovat olleet myös hankalasti verovelvollisen saatavilla, joka on tarkoitus korjata uusien arvostamissääntöjen käyttöönotossa ja lisäksi on tarkoitus, että aluehintojen laskenta on läpinäkyvämpää.⁴¹ 2.6 Rakennusten verotus

Rakennusten verotusarvo muodostuu pinta-alan tai tilavuuden, laadun ja varustetason, ikäalennusten, rakennustyypin ja valmiusasteen mukaan. Sen sijaan rakennuksen sijainti ei vaikuta verotusarvoon, vaan vastaavasta rakennuksesta maksetaan veroa saman verran koko maassa. Sen sijaan rakennuksien veroprosentit vaihtelevat sen mukaan, mitä kunta on rakennuksille määritellyt. Käytännössä ongelmallista on, että asuntojen verotusarvo lasketaan jälleenhankinta-arvo menetelmällä, johon tehdään vuosittaiset ikäalennukset, mutta jälleenhankinta-arvossa ei huomioida esimerkiksi sitä, että rakennuttamisessa on alueellisia hintaeroja. Rakennusten osalta omat verotusarvot on määritelty vakituisessa asuinkäytössä oleville rakennuksille ja vapaa-ajan rakennuksille. Lisäksi voimalaitoksille, tuulivoimaloille ja muille laitoksille voidaan määrätä omat veroprosentit.

Valtiovarainministeriö antaa vuosittain asetuksen siitä, kuinka jälleen hankita-arvot eri rakennustyypeille lasketaan. Asetuksessa on huomioitu myös rakennuskustannusindeksin

40 Peltola 2014, s. 7.

41 Peltola 2015, s. 53.