Virhevastuun jakautuminen osapuoliroolien näkökulmasta

eikä hänellä olisi oikeutta vedota kiinteistön virheellisyyteen myyjää vastaan myöskään myö-hemmässä kaupassa.²⁴⁸ Vastuu ostajan omasta toiminnasta vuokrasuhteen aikana aiheutuneista kiinteistön vioista ja puutteista olisi perusteltua etenkin silloin, jos vuokralainen on tehnyt kor-jaus- ja muutostöitä ilman vuokranantajan lupaa. Tällöin vuokralaisella ei ostajan roolissa tulisi olla oikeutta vedota tällaisista töistä aiheutuneeseen virheeseen siinäkään tapauksessa, ettei hän ole korjaus- tai muutostöitä tehdessään käsittänyt niiden virheellisyyttä, puutteellista suoritus-tapaa taikka töiden suorittamisesta aiheutuvaa vaurioriskiä. Liitynnän vuokra- ja kauppasopi-muksen välillä on nimittäin katsottu merkitsevän myös sitä, että yhdessä sopimussuhteessa ta-pahtunut sopimusrikkomus heijastuu myös toiseen sopimussuhteeseen.²⁴⁹

ostajan puolesta allekirjoittanut oikeudellisen koulutuksen saanut yhdistyksen puheenjohtaja.²⁵⁰ Ratkaisusta on luettavissa, että MK:n esitöissäkin lausutusta tasapuolisen kohtelun periaatteesta huolimatta myös kahden elinkeinonharjoittajan välisessä kaupassa ostajan katsottaisiin olevan heikommassa asemassa suhteessa myyjään. Mikäli ostajana toiminut elinkeinonharjoittaja ei olisi käyttänyt apunaan asiantuntijaa tai mikäli ostajan puolella ei olisi ollut henkilöä, jolla on oikeudellista osaamista, olisi myyjä katsottu asemaltaan ylivertaiseksi ostajaan nähden. Näin oli siitä huolimatta, että kiinteistö oli ollut vuokrattuna ostajalle lähes kymmenen vuoden ajan en-nen kaupantekoa.

Ratkaisun KKO 2012:72 pohjalta vaikuttaakin siltä, ettei yksityishenkilöiden välisessä kiinteis-tökaupassa pitkäaikainen vuokrasuhde merkitse sitä, että ostaja olisi vahvemmassa asemassa suhteessa myyjään niin, että ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta ja tietoisuutta arvioitaisiin tavallista kaupantekotilannetta tiukemmin. Kauppaa edeltävä vuokrasuhde korottaisi ostajan ai-noastaan tasavahvaksi kaupan osapuoleksi myyjän kanssa. Myös ratkaisussa Helsingin HO 7.4.2020 S 18/1767 hovioikeus totesi ostajien olleen vähintään tasavertaisessa asemassa myy-jien kanssa, ja ostamyy-jien katsottiin ottaneen tietoisen riskin asunnon kunnosta, kun toinen ostajista tunsi kaupan kohteen myyjiä paremmin. Tämä tietoinen riskinotto vaikutti salaisen virheen ar-viointiin, mutta ei korottanut ostajaa osapuoliasemaltaan myyjään nähden ylivertaiseksi.

Helsingin HO 7.4.2020 S 18/1767: Kuolinpesä oli myynyt yhden osakkaan lapselle ja tämän puolisolle kuolinpesään kuuluneen asunnon ja autotallin. Ostajien aloitteesta kauppakirjaan merkityn ehdon mukaan ostajilla ei ollut lainkaan reklamaatio-oikeutta kaupan kohteesta.

Kaupanteon jälkeen asunnossa oli ilmennyt laajamittaisia kosteus-, home- ja mikrobivauri-oita. Hovioikeus katsoi kauppakirjan ehdon reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta päte-väksi, eikä ostajilla tämän vuoksi ollut oikeutta purkaa kauppaa tai saada hinnanalennusta kaupanteon jälkeen ilmenneen salaisen virheen vuoksi.

Tapauksessa toinen ostajista oli osallistunut kuolinpesän asioiden hoitamiseen sekä putkire-monttia koskevaan tilaisuuteen. Myös yksi asunnon avaimista oli ollut ostajan käytettävissä,

250 KKO 2012:72, kohdat 16–18.

kun muut kuolinpesän osakkaat taas eivät olleet paljoakaan tekemisissä vainajan kanssa tai käy-neet asunnossa vainajan elinaikana. Tästä huolimatta ostajien ei katsottu olevan osapuolimaltaan vahvempia suhteessa myyjään, vaan parempi tietämys asunnosta korotti ostajien ase-man ainoastaan tasavertaiseksi myyjien kanssa.²⁵¹

Kun kyse on kahden yksityishenkilön välisestä kiinteistökaupasta, ei kaupan osapuolilla lähtö-kohtaisesti ole muuta rakennusalan tietämystä tai juridista osaamista, kuin mitä yleisen elämän-kokemuksen perusteella voidaan edellyttää.²⁵² Lisäksi osapuolten mahdollisuus rationaaliseen päätöksentekoon voi olla heikompi silloin, kun kyse on asumiseen tarkoitetusta omaisuudesta ja ainutkertaisesta ostomahdollisuudesta. Näin on etenkin silloin, kun ostajalle on jo pitkän vuokrasuhteen aikana muodostunut erityinen tunneside kiinteistöön. Tällöin myös ostajan suo-jaroolimainen asema korostuu entisestään. Myyjän voi siten olla vaikeaa vedota siihen seikkaan, että ostaja olisi ottanut tietoisen riskin pidättäytyessään tavanomaista ennakkotarkastusta laa-jempien tutkimusten tekemisestä.²⁵³ Mitään velvollisuutta kuntotutkimusten tekemiseen ei MK:ssa ole nimittäin asetettu tilanteessa, jossa mitään epäilystä virheestä ei ole havaittu taikka yksilöityä tarkastuskehotusta esitetty. Ostajan asema kiinteistökaupassa on tasapainoperiaat-teesta huolimatta tulkittu tyypillisesti heikommaksi, eikä ostajan pitkäaikainenkaan kiinteistön hallinta ole merkinnyt muutosta ostajan asemaan ainakaan kahden elinkeinonharjoittajan väli-sessä kiinteistökaupassa.²⁵⁴

Kun ostaja on asunut kiinteistöllä pitkän aikaa ennen kaupantekoa, tulisi ostajan velvollisuuk-sien arvioinnin olla tasavertaisista osapuoliasetelmista poikkeava – ei kuitenkaan niin, että os-tajan asema olisi lähtökohtaisesti heikompi, ja kiinteistöllä vuokralla asuminen korottaisi osta-jan aseman ainoastaan tasavertaiseksi myyjän kanssa. Kun kiinteistökauppaa edeltää pitkäaikai-nen vuokrasuhde kaupan osapuolten välillä, on ostaja tosiasiallisesti vahvemmassa asemassa

251 Ks. myös edellä esitetty ratkaisu Turun HO 24.8.2000 S 99/985.

252 Hoffrén 2011, s. 246; Hoffrén 2013b s. 176 alav. 381; Heikkinen 2018, s. 37.

253 Heikkisen mukaan myös yksityishenkilön asemassa toimivalla ostajalla tulisi kuitenkin olla oikeus riskinottoon, vaikka hänen riskinkantokykynsä voikin olla huonompi kuin elinkeinonharjoittajan asemassa kauppaa käyvillä toi-mijoilla. Heikkinen 2018, s. 226.

254 Ks. KKO 2012:72.

suhteessa myyjään. Tämän osapuoliasetelman taas tulisi vaikuttaa myös MK 2:22:n arvioin-tiin.²⁵⁵ Suoraa tukea tälle tulkinnalle ei kuitenkaan ole saatavissa MK:n esitöistä eikä oikeus-käytännöstä. Korkeimman oikeuden uusimman ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta koske-van oikeuskäytännön pohjalta voidaan kuitenkin todeta, että ostajan ja myyjän velvollisuuksien arvioinnin painopiste on siirtynyt lähemmäs kaupan osapuolten tosiasiallista tasavertaisuutta.²⁵⁶ Tällöin ostajalla oleva erityinen myyjää parempi tietämys myytävästä kiinteistöstä voisi vaikut-taa osapuoliasetelmiin niin, että ostajan katsottaisiin olevan osapuoliasetelmalvaikut-taan vahvempi suhteessa myyjään.

255 Ks. myös Hoffrén 2011, s. 243 ja s. 250; Hoffrén –Anderssen 2011, s. 62; Hoffrén 2012, s. 48; Hoffrén 2013b, s. 64.

256 Ks. KKO 2019:16 sekä KKO 2020:23.

5 LOPUKSI

Tutkielman tavoitteena oli selvittää, millaisia vaikutuksia kiinteistökauppaa edeltävällä kaupan osapuolten välisellä pitkäaikaisella vuokrasuhteella on myyjän virhevastuuseen tilanteessa, jossa yksityishenkilömyyjä ei ole asunut kiinteistöllä joko lainkaan tai pitkään aikaan ennen kaupantekoa. Kyse on siten kiinteistökaupan erityistilanteesta, johon MK:ssa tai sen esitöissä ei ole otettu nimenomaisesti kantaa. Pitkäaikainen vuokrasuhde voi kuitenkin luontevasti muuttua kiinteistökaupaksi esimerkiksi ostajan tai myyjän elämäntilanteessa tai taloudellisessa asemassa tapahtuneiden muutosten seurauksena. Kyse voi myös olla välivaiheesta ennen varsinaisen kau-pan solmimista. Tutkielmassa keskeisinä tarkastelukohteina olivat myyjän tiedonanto- ja se-lonottovelvollisuutta koskeva MK 2:17.1,3 sekä MK 2:22, jossa säädetään ostajan ennakkotar-kastusvelvollisuudesta ja ostajan mahdollisuuksista vedota kiinteistön virheellisyyteen.

Maakaaren 2:17.1,3:aa koskevien esitöiden lausumien mukaan myyjän tiedonanto- ja selonot-tovelvollisuus käsittää normaalissa kiinteistön käytössä esiin tulevat seikat siitä riippumatta, onko myyjä asunut kiinteistöllä ennen kauppaa vai ei, sillä ostaja ei saa joutua kärsimään myyjän lyhyestä asumisajasta tai asumattomuudesta kiinteistöllä. Kun kiinteistökauppaa edeltää vuok-rasuhde kaupan osapuolten välillä, ei ostajan tällaisessa tilanteessa voida katsoa kärsivän myy-jän asumattomuudesta kiinteistöllä. Tilanne on lähinnä päinvastainen. Tarkasteltujen oikeuskir-jallisuuden kannanottojen ja oikeuskäytännön pohjalta voidaan todeta, ettei kiinteistöllä asumat-tomalle myyjälle ole tarkoitettu asettaa ostajan MK 2:22.1:ssa säädettyyn erityiseen tarkastus-velvollisuuteen verrattavaa selonottovelvollisuutta omistamastaan kiinteistöstä. Siten esitöiden lausumien perusteella ei voida velvoittaa myyjää kuntotarkastusten teettämiseen virhevastuun uhalla, koska tällaista velvollisuutta ei ole MK:ssa lainkaan asetettu.

Oikeuskirjallisuudessa on esitetty poikkeavia mielipiteitä siitä, tulisiko kiinteistöllä asumatto-man myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyöntiä arvioida MK 2:17.1,3:n mukaisena tiedon-antovirheenä vai MK 2:17.1,5:n mukaisena salaisena virheenä. Tarkastellun oikeuskäytännön pohjalta voidaan kuitenkin todeta, että silloin, kun myyjä ei ole asunut kiinteistöllä lainkaan tai pitkään aikaan ostajan ja myyjän välisen vuokrasuhteen vuoksi, myyjän tiedonantovelvolli-suutta tulisi arvioida kiinteistön omistajan aseman sijasta sen mukaan, mitä myyjän asumisensa

perusteella tulisi tietää omistamastaan kiinteistöstä. Tällöin kiinteistön viat ja puutteet tulevat arvioitaviksi lähinnä MK 2:17.1,5:n mukaisena salaisena virheenä, ja MK 2:17.1,3:n mukaista

”olisi pitänyt tietää” -vaatimusta voidaan tulkita sanamuotoaan suppeammin.

Tavanomaisessa kaupantekotilanteessa myyjän ja ostajan välisessä riskinjaossa keskeisessä ase-massa on rajanveto myyjän MK 2:17.1,3:n mukaisen tiedonanto- ja selonottovelvollisuuden sekä MK 2:17.1,5:n mukaisen salaisen virheen välillä. Tutkimuskohteena olevassa kiinteistö-kaupan erityistilanteessa keskeisenä riskinjakokeinona toimii MK 2:22:n tulkinta, sillä pitkäai-kaisen vuokrasuhteen vuoksi ostaja tuskin pystyy menestyksekkäästi vetoamaan myyjän tie-donanto- ja selonottovelvollisuuden laiminlyöntiin. Vaikka salaiselta virheeltä vaadittavan mer-kittävyyskynnyksen katsottaisiin ylittyvän, ei myyjää voida kuitenkaan automaattisesti asettaa vastuuseen kiinteistön virheellisyydestä.

Maakaaren 2:22.1:n mukaan ostajan tulee ryhtyä tavanomaista ennakkotarkastusta laajemman tarkastuksen suorittamiseen, mikäli siihen on erityisiä syitä. Korkein oikeus ei ole antanut yh-tään ratkaisua liittyen ostajan erityisen selonottovelvollisuuden syntymiseen tutkimuskohteena olevassa tilanteessa, joten yksiselitteistä vastausta kauppaa edeltävän vuokrasuhteen vaikutuk-sesta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen on vaikeaa esittää. Tarkastellun oikeuskäytännön perusteella voidaan kuitenkin todeta, että kiinteistökauppaa edeltävä vuokrasuhde voi ainakin yhdessä muiden ostajan ennakkotarkastuksen laajuuteen vaikuttavien seikkojen kanssa johtaa siihen, että vuokralaisena kiinteistöllä asuneella ostajalla on erityisiä syitä laajemman ennakko-tarkastuksen suorittamiseen. Ostajalla on pitkäkestoisen vuokrasuhteen vuoksi poikkeuksellisen hyvät mahdollisuudet tutustua kiinteistöön ja sen laatuominaisuuksiin. Siten ostajalta voidaan myös edellyttää tavallista herkemmin sellaisten epäilyttävien seikkojen havaitsemista, jotka synnyttävät ostajalle MK 2:22.1:n mukaisen erityisen tarkastusvelvollisuuden kiinteistöstä.

Ostaja ei myöskään saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä (MK 2:22.2). Tarkastellun oikeuskäytännön perusteella on mahdotonta sanoa, mikä itsenäinen merkitys kaupan osapuolten välisellä pitkäaikaisella vuokrasuhteella on arvioitaessa ostajan mahdollisuutta vedota kaupanteon jälkeen havaitsemaansa vaurioon tai puutteeseen.

Ratkaisussa KKO 2012:72 kaupan osapuolten välinen pitkäaikainen vuokrasuhde tuotiin esille vain muiden ostajan vastuuta puoltavien seikkojen yhteydessä. Voidaan kuitenkin todeta, että pitkäaikaisella vuokrasuhteella on ainakin yhdessä muiden ostajan virhevastuuta puoltavien seikkojen kanssa vaikutusta siihen, ettei ostajalla ole MK 2:22.2:n nojalla oikeutta vedota kiin-teistön laatuvirheeseen myyjää vastaan.

Ostajan velvollisuuksia ja virhevastuuta koskeva MK 2:22 on laadittu joustavasti niin, että myös kaupantekotilannetta edeltävä oikeustila voidaan tarkoituksenmukaisella tavalla ottaa huomioon säännöstä tulkittaessa. Tutkimuskohteena olevassa kiinteistökaupan erityistilanteessa MK 2:22:n supistavasta tulkinnasta on syytä pidättäytyä. Mitään estettä tälle ei MK:ssa ole asetettu, sillä ostajan ja myyjän velvollisuuksia koskevat säännökset on tarkoitettu oikeuskäytännössä täsmennettäviksi. Kun kyseessä on pitkäaikainen vuokrasuhde kaupan osapuolten välillä, voi-daan ostajan perustellusti katsoa ottaneen tietoisen riskin siitä, että hänellä on poikkeuksellisen hyvät mahdollisuudet tutustua kiinteistöön ja sen laatuominaisuuksiin. Myös ratkaisun KKO 2012:72 perustelut viittaavat siihen, että kauppaa edeltävä pitkäaikainen vuokrasuhde voidaan nähdä ostajan tietoiseksi riskinotoksi siitä, että kiinteistön laatuominaisuuksien selvittäminen jää hänen vastuulleen. Ostajan tietoisesta riskinotosta voidaan puhua ainakin silloin, kun ostaja on laiminlyönyt hänelle vuokrasopimuksen nojalla kuuluvan ilmoitusvelvollisuutensa (AHVL 24.1 §) tai kun ostaja on itse ryhtynyt rakennuksen korjaus- ja muutostöihin ilman tarvittavaa ammattitaitoa.

Tarkasteltaessa kysymystä siitä, voidaanko vuokralla kiinteistöllä asuneen ostajan katsoa ereh-tyneen omatta syyttään jostain virheen perusteena olevasta seikasta, tulee liityntä vuokra- ja kauppasopimuksen välillä ottaa huomioon osapuolten välisen riskinjaon kannalta kohtuulliseen lopputulokseen pääsemiseksi. Mikäli lähtökohdaksi otetaan sopimuksen pistekäsitys, myyjä vastaisi kiinteistön virheellisyydestä MK 2:21.1:n nojalla myös silloin, kun rakennuksen vika tai puute johtuu kiinteistöllä vuokralla asuneen ostajan omista toimista tai laiminlyönneistä.

Vuokrasuhteessa osapuolten asema määräytyy pitkälti vuokrasopimuksen perusteella, ja vuok-rasuhteen ehdot tulee ottaa huomioon myös kiinteistökaupan jälkeisessä laatuvirhearvioinnissa.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 25.3 §:n nojalla vuokralainen vastaa siitä, että hä-nen lukuunsa tehtävä työ tehdään huolellisesti. Tällöin ostaja joutuisi kaupanteon jälkeen kan-tamaan vastuun myös vuokrasuhteen aikana ilman tarvittavaa ammattitaitoa tai muutoin huo-nosti suoritetuista töistä. Ostajan ei tällaisissa tilanteissa voida katsoa erehtyneen omatta syyt-tään kiinteistön virheellisyyden perusteena olevista seikoista, vaan vuokrasuhteessa tapahtunut sopimusrikkomus eli kiinteistön huolellisen hoidon laiminlyöminen vaikuttaa myös kiinteistö-kaupan jälkeisessä virhearvioinnissa. Sitä vastoin ostaja saa luottaa siihen, että vuokrasuhteen aikana myyjän lukuun suoritetut työt on tehty asianmukaisesti.

Kiinteistökauppaa edeltävä pitkäaikainen vuokrasuhde korostaa myös lojaliteettia sopimus-osapuolten välillä, ja sopimusoikeudellinen lojaliteettiperiaate vaikuttaa myös MK:n säännösten tulkintaan. Vuokrasopimus perustuu vahvaan luottamukseen siitä, että molemmat sopimusosa-puolet hoitavat velvoitteensa sovitusti ja kiinteistöä hoidetaan siten, että se säilyttää arvonsa ja asumiskuntonsa. Mikäli vuokrasopimuksessa ei ole sovittu vuokralaiselle oikeutta korjaus- ja muutostöiden tekemiseen, on vuokranantajana toimineella myyjällä oikeus luottaa siihen, ettei tällaisia töitä ole myöskään ilman hänen lupaansa tehty. Mikäli korjaustöiden suorittaminen on vuokrasopimuksessa osoitettu vuokralaisen tehtäväksi, on vuokranantajalla myös oikeus luottaa siihen, että nämä korjaukset on suoritettu asianmukaisesti.

Lojaliteetin kannalta tarkasteltuna ei ole tarkoituksenmukaista, että kaupan osapuolten väliseen vuokrasopimukseen otettujen ehtojen nojalla muutoin vastuusta vapaa vuokranantaja joutuisi kaupanteon jälkeen myyjän asemassa virhevastuuseen vuokralaisena toimineen ostajan vuokra-suhteen aikaisista toimista tai laiminlyönneistä. Myyjälle on nimittäin voinut muodostua perus-teltu odotus siitä, ettei vuokrasuhdetta seuraava kiinteistökauppa tee aikaisemman vuokrasuh-teen yhteydessä sovittua virhevastuun jakautumista merkityksettömäksi, vaan ostaja on vuokra-suhteen aikana toiminut lojaalisti, tutustunut kiinteistöön huolellisesti sekä täyttänyt velvolli-suutensa sopimuksen mukaisesti. Mikäli ostaja on asunut pitkään vuokralla kiinteistöllä ennen kaupantekoa ja on vuokrasuhteen aikana käyttänyt kiinteistöä huolimattomasti tai suhtautunut välinpitämättömästi kunnossapito- ja korjaustöiden suorittamiseen, ei ostajaa voida suojata tul-kitsemalla kiinteistön vikoja ja puutteita salaisena virheenä, josta myyjä olisi virhevastuussa.

Vuokranantajan asemassa toimiessaan myyjällä on ollut oikeus luottaa siihen, että vuokralainen huolehtii velvollisuuksistaan sekä sovitulla että AHVL:n edellyttämällä tavalla. Kiinteistö-kauppa toimisi vuokralaisena kiinteistöllä asuneelle ostajalle ikään kuin pakoreittinä virhevas-tuustaan, mikäli vastuu epäonnistuneista korjaus- tai muutostöistä taikka kunnossapitotöiden laiminlyönnistä aiheutuneista virheistä siirtyisi kaupantekohetkellä myyjälle vuokrasopimuk-seen otetuista sopimusehdoista huolimatta. Kiinteistökaupan osapuolten velvollisuuksien ja vir-hevastuun osalta tasapainoiseen ratkaisuun pääsemiseksi myös kauppaa edeltävä pitkäkestoinen vuokrasuhde ja tämän vuokrasuhteen perusteella syntyneet perustellut odotukset tulee ottaa huo-mioon MK:n säännöksiä tulkittaessa. Perusteltua syytä ostajan velvollisuuksien ja tietoisuuden suppeaan tulkintaan ei ole, sillä ostajan ei voida katsoa olevan heikommassa asemassa suhteessa myyjään.

Kiinteistökaupan osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia tulkittaessa lähtökohdaksi tulee ottaa kaupan osapuolten välinen tasapaino. Tutkimuskohteena olevassa kiinteistökaupan erityistilan-teessa tämä tarkoittaa sitä, ettei ostajaa tulisi pitää automaattisesti kaupan heikompana ja siten myös suojan tarpeessa olevana osapuolena. Kiinteistön virhearvioinnissa tulee ottaa laajemmin huomioon se, että myyjä on velvollisuuksiensa asianmukaisen täyttämisen osalta tosiasiallisesti tiedollisesti heikommassa asemassa kuin ostaja, ja myyjän asema saattaa muodostua kohtuutto-man raskaaksi. Mikäli lähtökohdaksi otettaisiin ostajan heikompi asema suhteessa myyjään, ei kiinteistökauppaa edeltävällä pitkäaikaisella vuokrasuhteella olisi juurikaan merkitystä osapuol-ten välisessä virhearvioinnissa. Vuokrasuhteen aikana kiinteistöstä hankittu tietämys korottaisi ostajan nimittäin ainoastaan tasavertaiseen asemaan myyjän kanssa.

Viimeaikaiset ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta koskevat korkeimman oikeuden ratkaisut KKO 2019:16 ja KKO 2020:23 voidaan kuitenkin nähdä pyrkimyksenä saattaa kiinteistökaupan osapuolten asemaa myyjän kannalta ankaran caveat venditor -periaatteen noudattamisesta lä-hemmäs ostajan ja myyjän välistä tasapainoa. Siten myös ostajalta edellytetään entistä aktiivi-sempia toimia kiinteistön laatuominaisuuksien selvittämisessä, ja ostajalle vuokrasuhteen ai-kana kiinteistöstä ja sen laatuominaisuuksista kertyneen tietämyksen tulisi korottaa ostajan ase-maltaan vahvemmaksi suhteessa myyjään. Vaikka kauppaa edeltävän vuokrasuhteen nojalla