Vuokralainen asuinkiinteistön ostajana – kiinteistökauppaa edel- tävän vuokrasuhteen vaikutukset myyjän virhevastuuseen
Itä-Suomen yliopisto Oikeustieteiden laitos OTM-tutkielma Varallisuusoikeus 22.2.2021
Tekijä: Mari Ihatsu (290176) Ohjaaja: Matti Ilmari Niemi
Tiivistelmä
ITÄ-SUOMEN YLIOPISTO Tiedekunta
Yhteiskuntatieteiden ja kauppatieteiden tiedekunta
Yksikkö
Oikeustieteiden laitos
Tekijä
Mari Ihatsu
Työn nimi
Vuokralainen asuinkiinteistön ostajana – kiinteistökauppaa edeltävän vuokrasuhteen vaikutukset myyjän virhevastuuseen
Oppiaine
Varallisuusoikeus
Työn laji
OTM-tutkielma
Aika
22.2.2021
Sivuja
XV+86
Tiivistelmä
Tutkielmassa tarkastellaan yksityishenkilöiden välistä kiinteistökauppaa edeltävän vuokrasuhteen vaiku- tuksia kiinteistön myyjän virhevastuuseen tilanteessa, jossa ostaja on asunut kiinteistöllä pitkän aikaa välittömästi ennen kaupantekoa. Kiinteistökaupan osapuolten välisen vuokrasuhteen vaikutuksia kiin- teistön laatuvirhetilanteessa ei ole nimenomaisesti tutkittu aikaisemmin, vaikka tällaisia kaupan erityis- tilanteita voi myös käytännössä esiintyä. Tutkielmassa selvitetään lainopin metodin avulla, kuinka myy- jälle kiinteistökauppaa sääntelevän maakaaren (540/1996, MK) 2:17.1,3:ssa asetettua tiedonanto- ja se- lonottovelvollisuutta, ostajalle MK 2:22.1:ssa asetettua ennakkotarkastusvelvollisuutta sekä ostajan MK 2:22.2:n mukaista oikeutta vedota kiinteistön laatuvirheeseen tulisi tulkita tilanteessa, jossa kiinteistö- kauppaa edeltää vuokrasuhde kaupan osapuolten välillä.
Kiinteistökauppojen yksilöllisen luonteen vuoksi yksiselitteistä vastausta kauppaa edeltävän vuokrasuh- teen vaikutuksista myyjän virhevastuuseen ei voida esittää, vaan kyse on aina tapauskohtaisesta harkin- nasta. Tutkielmasta käy selvimmin ilmi, että myyjän asumattomuus kiinteistöllä voi vaikuttaa sen arvi- ointiin, mitä myyjän pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä, sekä siihen, millaista selonottoa myyjältä edellytetään. Myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuutta tulee arvioida sen perusteella, mitä myyjän asumisensa perusteella tulisi tietää omistamastaan kiinteistöstä. Myyjän asumattomuudesta johtuva tie- tojen puutteellisuus ei merkitse tiedonanto- ja selonottovelvollisuuden laiminlyöntiä, vaan kiinteistön virheitä arvioidaan lähinnä MK 2:17.1,5:n mukaisena salaisena virheenä.
Kauppaa edeltävä vuokrasuhde vaikuttaa myös ostajan oikeuksien ja velvollisuuksien arviointiin ainakin yhdessä muiden ostajan tietoisuutta sekä erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta puoltavien seikkojen kanssa. Pitkäaikainen vuokrasuhde merkitsee ostajalle annettua poikkeuksellisen hyvää tutustumismah- dollisuutta kaupan kohteeseen, ja kauppaan sitoutuminen voidaan ymmärtää ostajan tietoiseksi riskin- otoksi kiinteistön laatuominaisuuksista. Kun liityntä vuokrasopimuksen ja kiinteistökaupan välillä tun- nustetaan, vaikuttavat vuokrasopimukseen otetut ehdot myös myyjän virhevastuun arviointiin. Sopimus- vapaudesta huolimatta sopimusoikeudellinen lojaliteettiperiaate puoltaa myyjän virhevastuusta vapautu- mista silloin, kun vuokrasuhteen nojalla myyjälle on syntynyt perusteltuja odotuksia kiinteistön kunnosta ja ostajan toiminnan moitteettomuudesta vuokrasuhteen aikana.
Avainsanat: ennakkotarkastusvelvollisuus, kiinteistökauppa, laatuvirhe, selonottovelvollisuus, sopimusoikeus, tiedonantovelvollisuus, vuokrasuhde
SISÄLLYS
LÄHTEET ... V LYHENNELUETTELO ... XV
1 JOHDANTO ... 1
1.1 Aiheen esittely ja relevanssi ... 1
1.2 Kysymyksenasettelu ja aiheen rajaus ... 4
1.3 Tutkimusmetodi ja -aineisto ... 9
1.4 Tutkielman rakenne ... 11
2 OSAPUOLIROOLIT JA VASTUUNJAKO ... 13
2.1 Kiinteistökaupan varallisuusoikeudelliset lähtökohdat ... 13
2.1.1 Sopimusvapaus ja rationaalinen päätöksenteko... 13
2.1.2 Sopimusoikeudellinen lojaliteettiperiaate ... 15
2.2 Kiinteistökaupan osapuolten velvollisuuksien tasapaino ... 17
2.3 Vastuunjako asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan ... 25
3 VUOKRASUHTEEN VAIKUTUKSET MYYJÄN TIEDONANTO- JA SELONOTTOVELVOLLISUUTEEN ... 29
3.1 Tiedonantovelvollisuuden sisältö ... 29
3.2 Myyjän selonottovelvollisuus ... 31
3.2.1 Selonottovelvollisuuden sisältö ... 31
3.2.2 Erityinen selonottovelvollisuus ... 32
3.2.3 Selonoton mahdollisuus, kun kohde on vuokrattuna ... 38
3.3 Tiedonantovirhe vai salainen virhe? ... 40
3.3.1 Oikeuskirjallisuudessa esitetyt kannanotot ... 40
3.3.2 Myyjän asumattomuuden ja lyhyen asumisajan vaikutukset oikeuskäytännössä ... 44
4 KAUPPAA EDELTÄVÄ VUOKRASUHDE JA OSTAJAN MAHDOLLISUUDET VEDOTA KIINTEISTÖN VIRHEELLISYYTEEN ... 49
4.1 Vuokra- ja kauppasopimuksen välinen liityntä ... 49
4.1.1 Virheen määräytymisen ajankohta ja vaaranvastuun siirtyminen ... 49
4.1.2 Vuokrasopimus ja kauppasopimus sopimusketjuna ... 50
4.2 Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ... 53
4.2.1 Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden sisältö ja laajuus ... 53
4.2.2 Vuokrasuhde ja erityisten syiden olemassaolo ... 56
4.3 Ostajan tiedot kiinteistöstä ... 62
4.3.1 Vuokrasuhteen vaikutukset ostajan tietoisuuden arviointiin ... 62
4.3.2 Erehtyminen omatta syyttään ... 70
4.4 Vuokrasuhteen vaikutukset osapuolten väliseen riskinjakoon ... 74
4.4.1 Lojaliteettiperiaate ja ostajan mahdollisuudet vedota kiinteistön virheellisyyteen ... 74
4.4.2 Virhevastuun jakautuminen osapuoliroolien näkökulmasta ... 77
5 LOPUKSI ... 81
LÄHTEET
KIRJALLISUUSLÄHTEET
Aarnio, Aulis, Laki, teko ja tavoite: tutkimus tavoitteellisuudesta lain tulkinnassa ja sen sovel- tamisessa. Lainopillisen ylioppilastiedekunnan kustannustoimikunta 1975.
Aarnio, Aulis, Laintulkinnan teoria – Yleisen oikeustieteen oppikirja. WSOY 1989.
Aarnio, Aulis, Oikeuslähteet, ennakkopäätökset, hovioikeusratkaisut, s. 6–19 teoksessa Rasilai- nen, Aki (toim.), Hovioikeuskäytäntö oikeuslähteenä. Oikeuskäytäntö oikeuslähteenä tut- kimusprojektin päätösseminaarin 26.11.1991 alustukset. Turun yliopiston offsetpaino 1992.
Aarnio, Aulis, Luentoja lainopillisen tutkimuksen teoriasta. Helsingin yliopiston oikeustieteel- lisen tiedekunnan julkaisut 2011.
Aine, Antti, Kilpailu ja sopimus. Suomalaisen lakimiesyhdistyksen julkaisuja A-sarja N:o 302.
Suomalainen Lakimiesyhdistys 2011.
Anderssen, Harald Benestad, Mangler ved omsetning av boliger. Gyldendal Norsk Forlag AS 2016.
Annola, Vesa, Sopimuksen dynaamisuus: talousoikeudellinen rakennetutkimus sopimuksen täydentymisestä ja täydentymisen ohjaamisesta. Turun yliopiston oikeustieteellisen tiede- kunnan julkaisuja. Yksityisoikeuden julkaisusarja A:107. Turun yliopisto 2003.
Aurejärvi, Erkki, Urakkasopimus – Työnsuoritussopimuksia koskevan teorian arviointia. Suo- malaisen lakimiesyhdistyksen julkaisuja A-sarja N:o 116. Suomalainen Lakimiesyhdistys 1976.
Halila, Heikki – Hemmo, Mika, Sopimustyypit. 2. uudistettu painos. Talentum 2008.
Heikkinen, Pirkko, Vastuun rajat kiinteistön kaupassa: tutkimus myyjän tiedonanto- ja selonot- tovelvollisuudesta, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta ja vastuunrajoittamisen yk- silöintivaatimuksesta. Alma Talent Oy 2018.
Hemmo, Mika, Sopimusoikeus I. 2. uudistettu painos. Talentum Media Oy 2003. (Hemmo 2003a)
Hemmo, Mika, Sopimusoikeus II. 2. uudistettu painos. Talentum Media Oy 2003. (Hemmo 2003b)
Hemmo, Mika, Sopimusoikeus III. Talentum Media Oy 2005.
Hirvonen, Ari, Mitkä metodit? Opas oikeustieteen metodologiaan. Yleisen oikeustieteen julkai- suja 17, 2011.
Hoffrén, Mia, Kuntotarkastus, vastuunrajoitus ja ostajan tarkastusvelvollisuus – KKO 2009:31.
Lakimies 7–8/2009, s. 1188–1195.
Hoffrén, Mia, Kuntotarkastetun asuinkiinteistön laatuvirhe – Voidaanko virhesäännösten tul- kinnalla pienentää epäonnistuneiden kauppojen ongelmaa? Oikeustiede – Jurisprudentia XLIV (2011), s. 235–278.
Hoffrén, Mia, Asunnon ja asuinkiinteistön kaupan salainen virhe ja myyjän vastuun rajoittami- nen, s. 31–48 teoksessa Kairinen, Martti – Iire, Tero, Varallisuus, vakuudet ja velkojat – Juhlajulkaisu Jarmo Tuomisto 1952–9/6–2012. Turun yliopiston oikeustieteellinen tiede- kunta 2012.
Hoffrèn, Mia, Vastuunrajoitusehdon sitovuus elinkeinoharjoittajien välisessä kiinteistökaupassa – KKO 2012:72. Lakimies 2013/1, s. 121–146. (Hoffrén 2013a)
Hoffrén, Mia, Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa. Talentum Media Oy 2013.
(Hoffrén 2013b)
Hoffrén, Mia – Anderssen Harald Benestad, Asuntokaupan suojaroolien yksipuolisuus – suo- malaisten ja norjalaisten virhesäännösten vertailua ja kritiikkiä. Lakimies 1/2011, s. 41–
63.
Häyhä, Juha, Sopimus, laki ja vakuutustoiminta. Suomalaisen Lakimiesyhdistyksen julkaisuja A-sarja N:o 208. Helsinki 1996.
Häyhä, Juha, Muoto ja edellytykset kiinteän omaisuuden kaupassa, s. 112–124 teoksessa Te- pora, Jarno – Tulokas, Mikko – Vihervuori, Pekka (toim.), Juhlajulkaisu Juhani Wirilander 1935–30/11–2005. Suomalaisen Lakimiesyhdistyksen julkaisuja C-sarja N:o 37. Suomalai- nen Lakimiesyhdistys 2005. (Häyhä 2005a)
Häyhä, Juha, Vakuutussopimus ja kolmas, s. 134–147 teoksessa Halila, Heikki – Hemmo, Mika – Sisula-Tulokas, Lena (toim.), Juhlajulkaisu Esko Hoppu 1935–15/1–2005. Suomalainen Lakimiesyhdistys 2005. (Häyhä 2005b)
Jokela, Marjut – Kartio, Leena – Ojanen, Ilmari, Maakaari. 5. uudistettu painos. Talentum Me- dia Oy 2010.
Kanerva, Ari – Kuhanen, Petteri, Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta. 3. uudistettu painos.
Kiinteistöalan Kustannus Oy 2011.
Karhu, Juha, Lojaliteettiperiaate sopimusoikeudessa – oikeudellista peruskartoitusta, s. 101–116 teoksessa Vihervuori, Pekka – Hemmo, Mika – Tammi-Salminen, Eva (toim.), Juhlajul- kaisu Leena Kartio 1938–30/8–2008. Suomalaisen Lakimiesyhdistyksen julkaisuja C- sarja N:o 39. Suomalainen Lakimiesyhdistys 2008.
Karlgren, Hjalmar, Felansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken. Studentlitteratur 1976.
Kartio, Leena, OikTL 36 §:n soveltamiskäytännöstä kiinteistöoikeudessa, s. 203–215 teoksessa Wirilander, Juhani (toim.), Juhlajulkaisu Matti Ylöstalo 1917–4/2–1987. Suomalaisen la- kimiesyhdistyksen julkaisuja C-sarja N:o 21, 1987.
Kasso, Matti, Kiinteistön kauppa ja omistaminen. 2. uudistettu painos. Talentum Media Oy 2014.
Keskitalo, Petri, Käytetyn asunnon kauppa. 4. uudistettu painos. Edita Publishing Oy 2017.
Kinnunen, Helena – Kuhanen, Petteri, Hometalo – kuka vastuussa? Kiinteistöalan kustannus Oy 1997.
Kiskonen, Aleksandra, Sopimusten välinen liityntä ja päättymisen vaikutus. Turun yliopiston oikeustieteellisen tiedekunnan julkaisuja. Yksityisoikeuden sarja A 135. Hansaprint Oy 2015.
Kivimäki, Toivo Mikael – Ylöstalo, Matti, Suomen siviilioikeuden oppikirja. Yleinen osa.
WSOY 1981.
Korkala, Tapio – Laksola, Jaakko, Ilmastointi – Hoito ja huolto. 5. uudistettu painos. Kiinteis- töalan Kustannus Oy 2012.
Koskinen, Tiina, Kosteus- ja homevauriot – vastuut ja korvaaminen. Talentum Media Oy 2001.
Koskinen, Tiina, Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana. Ta- lentum Media Oy 2004.
Koskinen-Tammi, Tiina, Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvel- vollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke. Defensor Legis N:o 5/2012, s.
691–704.
Koskinen-Tammi, Tiina – Laurila, Leena, Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioi- keuskäytännössä. Talentum Media Oy 2010.
Kyllästinen, Esa, Kosteusvaurioituneen asuinkiinteistön kauppa. Tiedonanto- ja selonottovel- vollisuuden jakautuminen myyjän ja ostajan kesken yksityishenkilöiden välisessä kos- teus-, home- tai lahovaurioituneen asuinkiinteistön kaupassa. Lakimiesliiton kustannus 1998.
Kyllästinen, Esa, Riskinjako maakaaressa: Varallisuus- ja prosessioikeudellinen tutkimus myy- jän ja ostajan välisestä riskinjaosta asuinkiinteistön kauppaan liittyvissä virhetapauksissa.
Edita Publishing Oy 2010.
Kyllästinen, Esa, Laatuvirhe asuinkiinteistön kaupassa. Defensor Legis 6/2012, s. 762–785.
Kyllästinen, Esa, Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuinkiinteistön kaupassa. Defensor Le- gis 1/2013, s. 49–69.
Laukkanen, Valtteri, Oikeustapauskommentti ratkaisusta KKO:2019:16 – kiinteistön ostajan tarkastusvelvollisuus. Defensor Legis 4/2019, s. 643–650.
Laukkanen, Valtteri, Oikeustapauskommentti ratkaisusta KKO 2020:23 – kiinteistön ostajan tarkastusvelvollisuus. Defensor Legis 3/2020, s. 472–483.
Lehtinen, Tuomas, Kansainvälisen kaupan liikesopimus ja remburssi. Suomalaisen Lakimies- yhdistyksen julkaisuja A-sarja N:o 276. Suomalainen Lakimiesyhdistys 2006.
Linnainmaa, Leena – Palo, Marianne, Omakotitalon kauppa. Kiinteistöalan kustannus Oy 2005.
Mononen, Marko, Sopimusoikeuden materiaalisuudesta. Edita Oyj 2001.
Muukkonen, Petri Juhani, Sopimusvapauden käsitteestä. Lakimies 1956, s. 601–612.
Muukkonen, Petri Juhani, Sopimusoikeuden yleinen lojaliteettiperiaate. Lakimies 1993, s.
1030–1048.
Mähönen, Jukka, Siviilioikeuden yleiset periaatteet, s. 109–143 teoksessa Saarnilehto, Ari (toim.), Varallisuusoikeuden kantavat periaatteet. WSOY lakitieto 2000.
Määttä, Tapio (toim.) – Tolvanen, Matti – Väätänen, Ulla – Kolehmainen, Antti – Kosonen, Jonna – Väätänen, Ulla – Keinänen, Anssi, Oikeudellisen ajattelun perusteita Itä-Suomen yliopiston oikeustieteellisiä julkaisuja N:o 30. Itä-Suomen yliopiston oikeustieteiden lai- tos 2018.
Norros, Olli, KKO 2007:91: Kunnianvastainen ja arvoton menettely asuntokaupassa, teoksessa Timonen, Pekka (toim.), KKO:n ratkaisut kommentein. Talentum Media Oy 1998–.
Niemi, Matti Ilmari, Maakaaren järjestelmä I – Kiinteistön kauppa ja muut luovutukset. 2. uu- distettu painos. Talentum 2016.
Niemi, Matti Ilmari, Vastaväittäjän lausunto Pirkko Heikkisen väitöskirjatutkimuksesta ”Vas- tuun rajat kiinteistön kaupassa. Tutkimus myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuu- desta, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta ja vastuunrajoittamisen yksilöintivaati- muksesta”. Lakimies 3–4/2019, s. 481–498.
Palo, Marianne – Linnainmaa, Leena, Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä. Kiin- teistöalan kustannus Oy 2002.
Palo, Marianne – Linnainmaa, Leena – Alppi-Takkinen Kirsi, Asuntokauppalain kommentaari ja ratkaisukäytäntö. Kiinteistöalan kustannus Oy 2006.
Paukku, Henna, Ostajan selonottovelvollisuus korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä ja kuntotarkastuksen merkitys. Defensor Legis 5/2020, s. 753–769.
Pöyhönen, Juha, Sopimusoikeuden järjestelmä ja sopimusten sovittelu. Suomalainen lakimies- yhdistys. Vammalan Kirjapaino Oy 1988.
Pöyhönen, Juha, Uusi varallisuusoikeus. 2. painos. Talentum Media Oy 2003.
Rudanko, Matti, Pankkiasiakkaan ja pankin oikeussuoja. Siviilioikeuden mahdollisuudet pank- kiasiakkaan suojelussa ja pankkikriisiin hoidossa. Lakimiesliiton kustannus 1995.
Rudanko, Matti, Kauppaoikeuden kehityssuuntauksia. Lakimies 1/1996, s. 3–26.
Rudanko, Matti, Kauppaoikeuden kehityssuuntauksia II. Kaupallisten oikeussuhteiden teoria.
Lakimies 1/1998, s. 68–89.
Saarnilehto, Ari, Hovioikeuskäytännön merkityksestä positiivisoikeudellisessa tutkimuksessa, s. 20–33 teoksessa Rasilainen, Aki (toim.), Hovioikeuskäytäntö oikeuslähteenä. Oikeus- käytäntö oikeuslähteenä tutkimusprojektin päätösseminaarin 26.11.1991 alustukset. Tu- run yliopiston offsetpaino 1992.
Saarnilehto, Ari – Annola, Vesa – Hemmo, Mika – Karhu, Juha – Kartio, Leena – Tammi- Salminen, Eva – Tolonen, Juha – Tuomisto, Jarmo – Viljanen, Mika, Varallisuusoikeus.
WSOYpro 2004–. (Saarnilehto ym. 2004–)
Saarnilehto, Ari – Annola, Vesa, Sopimusoikeuden perusteet. 8. uudistettu painos. Alma Talent Oy 2018.
Sarasoja, Laura – Carling, Chris, Oikeudenkäyntikulut pääkäsittelyssä ratkaistuissa riita-asi- oissa 2019. Edilex 36/2020.
[www.edilex.fi/artikkelit/21403]
Siltala, Raimo, Johdatus oikeusteoriaan. Helsingin yliopiston oikeustieteellinen tiedekunta 2001.
Simonen, Irja, Asuntokauppariidat. Kuluttajavalituslautakunnan ratkaisuja asuntokauppariitoi- hin 1/1998–6/2000. Kauppakaari Oyj. Lakimiesliiton kustannus 2000.
Sisula-Tulokas, Lena, Hinnanalennus. Suomentanut Jan Vapaavuori. Lakimiesliiton kustannus 1992.
Ståhlberg, Pauli, Asuntokauppalain ongelmakohtia kuluttajavalituslautakunnan täysistuntorat- kaisujen valossa II. Defensor Legis 6/1999, s. 1049–1055.
Syrjänen, Jussi, Tuomarin harkinnan rajat – irti legalismin taakasta. Oikeustiede – Jurispruden- tia XLV (2012), s. 335–391.
Tala, Jyrki, Lakien laadinta ja vaikutukset. Edita Publishing Oy 2005.
Taxell, Lars Erik, Köplagen: Några riktlinjer. Åbo Akademis förlag 1991.
Taxell, Lars Erik: Avtalsrätt: bakgrund, sammanfattning, utblick. Juristförlaget 1997.
Tepora, Jarno – Kartio, Leena – Koulu, Risto – Lindfors, Heidi, Kiinteistön kauppa, muu luo- vutus ja kirjaus. Talentum 2010. (Tepora ym. 2010)
Teyssié, Bernard, Les groupes de contrats. Librairie générale de droit et de jurisprudence 1975.
Tolonen, Hannu, Siviilioikeuden yleiset periaatteet, s. 53–89 sekä s. 156–186 teoksessa Saarni- lehto, Ari (toim.), Varallisuusoikeuden kantavat periaatteet. WSOY lakitieto 2000.
Tolonen, Hannu, Oikeuslähdeoppi. WSOY lakitieto 2003.
Tulokas Mikko, Asuntokaupan laatuvirheet sääntelyongelmana, s. 396–403 teoksessa Tepora, Jarno – Tulokas, Mikko – Vihervuori, Pekka (toim.), Juhlajulkaisu Juhani Wirilander 1935–
30/11–2005. Suomalaisen Lakimiesyhdistyksen julkaisuja C-sarja N:o 37. Suomalainen La- kimiesyhdistys 2005.
Tuomisto, Jarmo, KKO 2004:78: Vastuunrajoituslausekkeen merkitys, ostajan tarkastusvelvol- lisuuden ulottuvuus ja hinnanalennuksen suuruus kiinteistönkaupassa, teoksessa Timonen, Pekka (toim.), KKO:n ratkaisut kommentein. Talentum Media Oy 1998–.
Tuomisto, Jarmo, KKO 2012:72: Kiinteistön kaupan vastuunrajoituslausekkeen sitovuus, teok- sessa Timonen, Pekka (toim.), KKO:n ratkaisut kommentein. Talentum Media Oy 1998–.
Tuomisto, Jarmo, KKO 2020:23: Kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuus, teoksessa Timonen, Pekka (toim.), KKO:n ratkaisut kommentein. Talentum Media Oy 1998–.
Välimäki, Kaj, Ulkopuolinen asiantuntija ja ostajan selonottovelvollisuus käytetyn asunnon kaupassa. Defensor Legis 6/2000, s. 959–973.
Virolainen, Jyrki – Martikainen, Petri, Tuomion perusteleminen. Talentum Media Oy 2010.
Ämmälä, Tuula, Hovioikeusratkaisut yleisen sovittelusäännöksen sisällön selkeyttäjänä, s. 261–
313 teoksessa Saarnilehto, Ari (toim.), Oikeuskäytäntö oikeuslähteenä: yksityisoikeudel- lisia kirjoituksia. Turun yliopiston oikeustieteellisen tiedekunnan julkaisuja B. Muut ko- koelmateokset N:o 1. Turun yliopisto 1991.
Ämmälä, Tuula, Sopimuksen pätemättömyyden korjaantumisesta: Oikeustoimilain pätemättö- myysperusteita koskeva tutkimus. Lakimiesliiton kustannus 1993.
Ämmälä, Tuula, Lojaliteettiperiaatteesta eräiden sopimustyyppien yhteydessä, s. 3–50 teoksessa Saarnilehto, Ari (toim.), Lojaliteettiperiaatteesta – Vastapuolen edun huomioon ottami- sesta eri oikeuden aloilla. Turun yliopiston oikeustieteellisen tiedekunnan julkaisuja B.
Muut kokoelmateokset N:o 3. Turun yliopisto 1994.
Ämmälä, Tuula, Sopimuksen lakkaamisesta ja lakkaamisen vaikutuksesta sopimuskokonaisuu- teen, s. 95–124 teoksessa Saarnilehto, Ari (toim.), Vastuun samaistuksesta ja muita kirjoi- tuksia. Turun yliopiston oikeustieteellisen tiedekunnan julkaisuja B. Kokoomateosten sarja N:o 3. Turun yliopisto 1996.
Ämmälä, Tuula, Siviilioikeuden yleiset periaatteet, s. 97–109 sekä s. 144–155 teoksessa Saar- nilehto, Ari (toim.), Varallisuusoikeuden kantavat periaatteet. WSOY lakitieto 2000.
Ämmälä, Tuula, Virhe – Erityisesti kuluttajankaupassa ja asuntokaupassa. WSOY lakitieto 2002.
VIRALLISLÄHTEET
HE 247/1981 vp, Hallituksen esitys eduskunnalle oikeustoimen kohtuullistamista koskevaksi lainsäädännöksi.
HE 14/1994 vp, Hallituksen esitys eduskunnalle asuntokauppaa koskevaksi lainsäädännöksi.
HE 120/1994 vp, Hallituksen esitys eduskunnalle maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi.
HE 304/1994 vp, Hallituksen esitys eduskunnalle uusiksi huoneenvuokralaeiksi ja niihin liitty- vien lakien muuttamisesta.
KM 1989:53, Maakaaritoimikunnan mietintö. Kiinteistön kauppa, lainhuudatus, panttaus ym.
INTERNETLÄHTEET
Maanmittauslaitos, Tilastotietoa kiinteistökaupoista.
[https://khr.maanmittauslaitos.fi/tilastopalvelu/rest/API/kiinteistokauppojen-tilastopal- velu.html?v=1.2.0#] (10.1.2021)
Suomen virallinen tilasto (SVT), Asunnot ja asuinolot. Yleiskatsaus 2019 (14.10.2020).
[https://www.stat.fi/til/asas/2019/01/asas_2019_01_2020-10-14_tau_003_fi.html]
(10.1.2021)
Veronmaksajain Keskusliitto ry, Verokertymät Suomessa.
[https://www.veronmaksajat.fi/luvut/Tilastot/Verotuotot/#e6a0bc84] (18.6.2020)
OIKEUSTAPAUKSET Korkein oikeus
KKO 1945 I 21 KKO 1980 II 69 KKO 1983 II 79 KKO 1984 II 193 KKO 1985 II 184 KKO 1988:89 KKO 1989:71 KKO 1990:106 KKO 1992:51 KKO 1993:130 KKO 2000:121 KKO 2001:21
KKO 2004:78 KKO 2005:127 KKO 2007:72 KKO 2008:91 KKO 2009:31 KKO 2012:72 KKO 2015:26 KKO 2015:58 KKO 2019:41 KKO 2019:16 KKO 2020:23
Hovioikeudet
Turun HO 17.5.1994 S 93/151 Turun HO 24.2.1995 S 93/1455 Rovaniemen HO 13.6.1995 S 93/417 Turun HO 11.1.1996 S 95/750 Turun HO 19.6.1996 S 95/607 Helsingin HO 18.1.1996 S 93/2836 Itä-Suomen HO 18.1.1996 S 96/3 Kouvolan HO 26.2.1997 S 96/337 Vaasan HO 21.11.1997 S 97/171 Turun HO 24.8.2000 S 99/985 Turun HO 3.10.2001 S 00/2853 Turun HO 5.11.2001 S 00/2898 Turun HO 20.11.2001 S 00/1925 Vaasan HO 19.9.2006 S 05/1229 Rovaniemen HO 31.1.2007 S 05/775 Helsingin HO 15.5.2008 S 06/955 Turun HO 16.5.2008 S 07/2430
Turun HO 4.6.2008 S 06/2000 Itä-Suomen HO 13.8.2013 S 12/329 Vaasan HO 27.11.2013 S 02/283 Turun HO 30.9.2014 S 13/1532 Helsingin HO 23.4.2015 S 13/1553 Itä-Suomen HO 7.7.2016 S 15/1096 Itä-Suomen HO 25.8.2016 S 15/1557 Turun HO 29.11.2016 S 15/2329 Helsingin HO 29.9.2018 S 17/1231 Helsingin HO 7.4.2020 S 18/1767 Helsingin HO 17.6.2020 S 18/1418
Kuluttajariitalautakunta KRIL dnro 464/82/2011 KRIL dnro 662/82/2012 KRIL dnro 1616/82/2013
Kuluttajavalituslautakunta KVL III jaosto dnro 96/81/765 KVL III jaosto dnro 01/82/1371 KVL II jaosto dnro 04/81/1229 KVL TI dnro 98/81/160
KVL TI dnro 99/82/1177 KVL TI dnro 99/82/1366
LYHENNELUETTELO
AHVL laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995
alav alaviite
AsKL asuntokauppalaki 843/1994
dnro diaarinumero
HE hallituksen esitys
HO hovioikeus
KKO korkein oikeus
KM komiteamietintö
KRIL kuluttajariitalautakunta
KVL kuluttajavalituslautakunta
MK maakaari 540/1995
TI täysistunto (kuluttajavalituslautakunta)
vp valtiopäivät
1 JOHDANTO
1.1 Aiheen esittely ja relevanssi
Asuinkiinteistön ostajan on ennen ostopäätöstä syytä huolellisesti tutustua kohteen kuntoon ja mahdollisiin korjaustarpeisiin.1 Vuokralla asuminen kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä tai maanvuokrasopimuksen nojalla kiinteistöllä sijaitsevassa asuinrakennuksessa suo ostajalle mahdollisuuden tutustua kaupan kohteeseen rauhassa ennen ostopäätöstä, sillä oman kodin han- kinta on useimmille yksityishenkilöille elämän suurin taloudellinen sijoitus sekä muutoinkin merkittävä ja ainutkertainen oikeustoimi.2 Varsinkin muuttotappioalueilla asuinkiinteistöjen omistajien voi toisinaan olla hankalaa saada kiinteistönsä myytyä, jolloin vuokraus toimii hy- vänä keinona tuoton saamiseksi kiinteistöstä. Yksilötason lisäksi asuinkiinteistöjen kaupat ovat yhteiskuntatasolla tarkasteltunakin merkittäviä.3 Kiinteistömarkkinoilla myös huoneenvuokra- sopimuksilla on merkitystä kiinteistöomaisuuden arvon määrittäjänä, sillä kiinteistöstä saatava vuokratuotto antaa suuntaviivoja sille, minkälaisen hinnan kiinteistöstä voi saada tai kannattaa maksaa.4
Eri elämänvaiheissa myös asumismuodot vaihtelevat, ja on tyypillistä siirtyä vuokra-asumisesta omistusasumiseen esimerkiksi elämäntilanteen vakiinnuttua tai taloudellisen tilanteen parannut- tua. Vuokraus voi tällöin toimia välivaiheena ennen varsinaisen kiinteistön kauppasopimuksen
1 Kiinteistöllä tarkoitetaan itsenäistä maanomistusyksikköä. Näitä ovat tilat ja tontit sekä muut maa- ja vesialueiden yksiköt, jotka voidaan kiinteistöinä merkitä kiinteistörekisteriin. HE 120/1994 vp, s. 39. Vastaavanlainen määri- telmä sisältyy myös kiinteistönmuodostamislain (554/1995) 1 luvun 2 §:ään. Asuinkiinteistöllä tarkoitetaan pää- asiallisesti asumistarkoitukseen käytettävää kiinteistöä.
2 Ks. esim. Kartio 1987, s. 204; Koskinen 2004, s. 258 sekä 335; Linnainmaa – Palo 2005, s. 19; Tulokas 2005, s.
396; Kyllästinen 2010, s. 14 ja s. 18; Hoffrén 2011, s. 241; Niemi 2016, s. 391; Keskitalo 2017, s. 1.
3 Vuonna 2020 Suomessa tehtiin kaavoitetuilla ja kaavoittamattomilla alueilla yhteensä 64 398 kiinteistökauppaa.
Ks. Maanmittauslaitoksen tietopalvelu, kohta ”Tilastotietoa kiinteistökaupoista”. Yhteiskuntatasolla tarkasteltuna kiinteistökauppojen merkittävyys liittyy valtion sekä kuntien fiskaalisten tavoitteiden täyttämiseen kiinteistöveron ja varainsiirtoveron muodossa. Veronmaksajain Keskusliitto ry:n ylläpitämän tilaston mukaan vuonna 2019 Suo- men valtiolle kertyi varainsiirtoverosta 857 miljoonaa euroa ja kunnille kiinteistöverosta yhteensä 1 871 miljoonaa euroa. Ks. Veronmaksajain Keskusliitto ry, kohta ”Verokertymät Suomessa”.
4 Kasso 2014, s. 160. Vuokra-asumisen suosio on viime vuosikymmenien aikana kasvanut merkittävästi. Vuokra- asuntojen määrä on kasvanut Suomessa 389 022 asunnolla vuodesta 1990 vuoteen 2019, ja kaikista asunnoista vuokra-asuntoja oli vuoden 2019 lopulla noin 922 561. Ks. Suomen virallinen tilasto, kohta ”Asunnot ja asuinolot”.
solmimista. Kyse voi olla esimerkiksi tilanteesta, jossa ostaja ei ole vielä saanut tarvittavaa ra- hoitusta tai edellistä asuntoaan myytyä kiinteistölle muuttaessaan, jolloin välivaihe voi venyä useiden vuosienkin mittaiseksi. Kiinteistökauppaa edeltävä vuokrasuhde voi myös olla joko vaihtoehto kiinteistökaupan esisopimukselle tai sen rinnalla tehtävä sopimus, joka antaa osta- jalle mahdollisuuden tutustua kiinteistöön ennen ostopäätöstään.
Myös muutokset vuokranantajan elämäntilanteessa voivat johtaa siihen, ettei kiinteistön vuok- ralla pitäminen ole enää tarkoituksenmukaista, jolloin kiinteistön myynti tulee usein ajankoh- taiseksi. Tällöin vuokrasuhde voi luontevasti muuttua kiinteistökaupaksi, mikäli vuokralainen on tykästynyt kiinteistöön niin, että on valmis ostamaan sen omakseen. Vuokrasuhde ja kiin- teistön kauppasopimus ovat näennäisesti kaksi toisistaan erillistä sopimussuhdetta. Vuokraso- pimukseen otetut ehdot ja osapuolten toiminta vuokrasuhteen aikana ovat kuitenkin voineet muodostaa kaupan osapuolille toisiaan kohtaan perusteltuja odotuksia, joiden nojalla kauppa- neuvotteluja on käyty.
Aikaisemmasta vuokrasuhteesta huolimatta tai siitä johtuen kaupan osapuolille saattaa myö- hemmin kaupanteon jälkeen paljastua ikäviä yllätyksiä kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuk- sen kuntoon liittyen. Kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen kuntoon ja korjaustarpeeseen liittyvien yllätysten välttämiseksi on kiinteistökauppaa koskevassa maakaaressa (540/1995, MK) säädetty ostajalle kaupan kohteen ennakkotarkastusvelvollisuus (MK 2:22.1) sekä myy- jälle tiedonanto- ja selonottovelvollisuus myymästään kiinteistöstä (MK 2:17.1,3). Kiinteistö- kaupassa on kuitenkin aina kyse yksilöllisen erityisesineen kaupasta, joten yleisiä, kaikilta kiin- teistöiltä vaadittavia laatuvaatimuksia sekä kaupan osapuolilta vaadittavia konkreettisia velvol- lisuuksia on mahdotonta esittää tyhjentävästi.5
5 HE 120/1994 vp, s. 26 ja 49. Ks. esim. Kyllästinen 1998, s. 20; Koskinen 2001, s. 80; Saarnilehto ym. 2004–, kohta ”Virhe kaupan kohteessa, Virhettä koskevat normit”; Kyllästinen 2010, s. 16, s. 187 ja s. 233; Tepora ym.
2010, s. 282; Kyllästinen 2012, s. 764; Niemi 2016, s. 437; Heikkinen 2018, s. 7–9. Tämän vuoksi irtaimen kaupan virhesäännöksistä ei ole ollut saatavissa välitöntä tulkinta-apua kiinteistön virhettä koskeviin riitoihin. Asuinkiin- teistöjen kaupoissa kiinteistöjä ei nimittäin voida suoraan verrata irtaimen kaupalle tyypillisiin sarjatuotantotava- roihin. Saarnilehto ym. 2004–, kohta ”Virhe kaupan kohteessa, Virhettä koskevat normit”; Niemi 2016, s. 437.
Kun kaupan osapuolten velvollisuuksien keskinäistä suhdetta ei ole mahdollista riittävän yksi- selitteisesti määritellä säännöstasolla, kiinteistökaupan osapuolten oikeuksien ja velvollisuuk- sien sisältö sekä niiden välinen rajanveto ovat jääneet hyvin avoimeksi sääntelystä ja sille halli- tuksen esityksessä maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi (HE 120/1994 vp) asetetusta kaupan osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia koskevien säännösten täsmällisyyden tavoit- teesta huolimatta.6 Myöskään oikeuskäytännössä ei ole selkeästi kyetty täsmentämään osapuol- ten oikeuksia ja velvollisuuksia kiinteistökaupassa. Kiinteistön laatuvirhettä koskevat riidat ovat 1900-luvun lopulta alkaen yleistyneet, ja oikeudenkäynneissä on pitkälti keskitytty myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuuden sekä ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden arviointiin.
Kiinteistön virhettä koskevia riitoja esiintyy ennen kaikkea alemmissa oikeusasteissa ja kulut- tajariitalautakunnassa.7 Etenkin erilaisten kosteus-, laho- ja homevaurioihin liittyvien riitojen yleisyyden vuoksi kiinteistön laatuvirhe sekä siihen liittyvä kaupan osapuolten virhevastuu on tutkimuskohteena ajankohtainen.8
Maakaaren esitöissä on sääntelyn tavoitteiden osalta tuotu esiin sopimusosapuolten välisen ta- sapainon saavuttaminen. Tasapainon saavuttamiseksi riskinjakoa myyjän ja ostajan välillä on MK:ssa jaettu asettamalla myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuus suhteellisen laajaksi.
6 Ks. HE 120/1994 vp, s. 20 ja 21. Lakien esitöiden tavoitteenasettelulle on tyypillistä, että tavoiteltavasta asiainti- lasta annetaan vain yleisluonteista, tarkkuudeltaan epämääräistä tietoa. Tavoitteenasettelun yleisluonteisuutta ei voida kuitenkaan nähdä yksinomaan kielteiseksi, sillä tavoitteenasettelun yleisluonteisuus edesauttaa säännösten joustavaa soveltamista myös uusissa, muuttuneissa tilanteissa. Tala 2005, s. 160–161.
7 Saarnilehto ym. 2004–, kohta ”Virhe kaupan kohteessa, Virhettä koskevat normit”; Tulokas 2005, s. 396; Hoffrén 2011, s. 241; Hoffrén 2012, s. 31; Heikkinen 2018, s. 5–6. Laatuvirheillä tarkoitetaan puutteellisuuksia kiinteistö- kaupan kohteen fyysisissä ominaisuuksissa. Kyllästinen 1998, s. 20; Palo – Linnainmaa 2002, s. 155; Tepora ym.
2010, s. 290; Niemi 2016, s. 436. Vuonna 2019 toiseksi yleisin asiaryhmä käräjäoikeuksissa käsitellyistä yksityis- henkilöiden välisistä riita-asioista oli kiinteää omaisuutta koskevat riidat (13 %). Ks. Sarasoja – Carling 2020, s.
18.
8 Kiinteistön virheeseen perustuvat riidat ovat yhä enenevissä määrin lisääntyneet käräjäoikeuksissa, ja kosteus- sekä homevauriot on jo kauan aikaa tunnustettu merkittäväksi ongelmaksi ja riitojen aiheuttajaksi. Linnainmaa – Palo 2005, s. 198; Tulokas 2005, s. 396; Kyllästinen 2012, s. 762; Niemi 2016, s. 440; Heikkinen 2018, s. 5.
Sääntelyn lähtökohdaksi on otettu se, että myyjällä on yleensä kiinteistö hallinnassaan.9 Ase- telma voi kuitenkin olla myös päinvastainen.10 Myyjällä voi olla vaikeuksia täyttää lainsäädän- nön asettamat velvollisuudet tilanteessa, jossa kiinteistö on ollut ennen kaupantekoa vuokrat- tuna ostajalle. Tällöin ostaja on voinut asua pitkän aikaa vuokralla kiinteistöllä ennen kaupan- tekoa, ja voi siten olla tosiasiallisesti myyjään nähden vahvemmassa asemassa kiinteistöä kos- kevien tietojen hankkimisen suhteen. Tällaista tavanomaisesta kiinteistökaupasta poikkeavaa erityistilannetta ei MK:ssa tai lain esitöissä ole kuitenkaan nimenomaisesti huomioitu.
Täyttääkseen velvollisuutensa konkreettisessa kaupantekotilanteessa kaupan osapuolten tulee tietää, miten heidän tulee kauppaa tehdessään toimia ja mitkä seikat vaikuttavat heidän oikeuk- siinsa ja velvollisuuksiinsa. Maakaaren kiinteistökaupan osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia koskevien säännösten tulkinnalla voidaan pyrkiä lisäämään tietoisuutta virhevastuun jakautu- misesta kaupan osapuolten välillä sekä toisaalta pyrkiä kaupan osapuolten velvollisuuksien ta- sapainottamiseen.11 Ennakoitavuuden ja oikeusvarmuuden saavuttamiseksi kiinteistökauppaa edeltävän vuokrasuhteen vaikutuksia on syytä tutkia tarkemmin, sillä myyjän virhevastuu sekä vuokrasopimuksen ja kiinteistökaupan välisen liitynnän vaikutukset kiinteistön virhetilanteessa eivät ole täysin selviä.
1.2 Kysymyksenasettelu ja aiheen rajaus
Maakaaren mukaisista virheperusteista sekä asunto- ja kiinteistökaupan osapuolten velvolli- suuksista on 2000-luvun aikana kirjoitettu laajasti.12 Kiinteistökauppaa edeltävän vuokrasuh- teen vaikutuksia vuokrasuhteen osapuolten välisessä kaupassa ei kuitenkaan ole aikaisemmin
9 HE 120/1994, s. 20–21 ja s. 26.
10 Ei ole mitenkään epätavallista, ettei myyjä ole lainkaan tai ainakaan pitkään aikaan asunut kiinteistöllä ennen sen myyntiä. Tämä voi johtua esimerkiksi siitä, että kiinteistöllä on ollut vuokralainen, kiinteistö on ollut asumat- tomana taikka kuolinpesä on myymässä kiinteistöä. Näin myös Linnainmaa – Palo 2005, s. 177; Heikkinen 2018, s. 81.
11 MK:n säännösten tulkinnalla ei kuitenkaan voida kokonaan estää laatuvirheeseen perustuvia riitoja, sillä esimer- kiksi asuinrakennuksissa tulee sääntelystä ja säännösten tulkinnasta huolimatta esiintymään kosteus- ja homevau- rioita. Tällaiset vauriot eivät ole poistettavissa oikeudellisin keinoin. Asuinkiinteistöjä ostavat ja myyvät yksityis- henkilöt eivät myöskään usein ole täysin tietoisia oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan kaupantekotilanteessa, jol- loin heidän käyttäytymisensä ohjaaminen virhesäännösten tulkinnalla ei automaattisesti ehkäise riitatilanteita.
Hoffrén 2011 s. 241; Hoffrén 2013b, s. 68. Ks. myös Tala 2005, s. 203.
12 Ks. esim. Simonen 2000; Koskinen 2004; Linnainmaa –Palo 2005; Koskinen-Tammi – Laurila 2010; Kyllästinen 2010; Hofrén 2013b; Niemi 2016; Keskitalo 2017; Heikkinen 2018.
nimenomaisesti tutkittu. Tutkielman tarkoituksena on siten selvittää, millaisia vaikutuksia kiin- teistökauppaa edeltävällä kaupan osapuolten välisellä pitkäaikaisella vuokrasuhteella on myy- jän virhevastuuseen tilanteessa, jossa myyjä ei ole asunut kiinteistöllä joko lainkaan tai pitkään aikaan ennen kaupantekoa. Tutkimusaihetta on lähestytty seuraavien toisiinsa kiinteästi liitty- vien osakysymysten avulla:
Kuinka myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuuden sisältöä tutkimuskohteen mukaisessa ti- lanteessa tulkitaan? Myyjän tiedonantovelvollisuudesta on säädetty MK 2:17.1,3:ssa, jonka mukaan myyjällä on velvollisuus antaa ennen kauppaa ostajalle kaupan kohteesta ne tiedot, joista hän on tiennyt tai joista hänen olisi pitänyt tietää, ja jotka ovat tyypillisesti myytävän kaltaisen kiinteistön arvoon tai käyttöön vaikuttavia seikkoja. Tältä osin tutkielmassa tarkastel- laan, kuinka myyjälle asetettua ”olisi pitänyt tietää” -vaatimusta tulkitaan silloin, kun kyseessä ei ole perinteinen kaupantekotilanne, jossa myyjä olisi asunut kiinteistöllä välittömästi ennen kaupantekoa. Tiedonantovelvollisuutensa täyttääkseen myyjältä edellytetään myös selonottoa myymästään kiinteistöstä. Näin ollen myös myyjän selonottovelvollisuuden laajuutta on syytä tutkia tarkemmin tilanteessa, jossa kaupantekoa edeltää pitkäaikainen vuokrasuhde kaupan osa- puolten välillä.
Kuinka kiinteistökauppaa edeltävä vuokrasuhde kaupan osapuolten välillä vaikuttaa ostajan mahdollisuuteen vedota kiinteistön laatuvirheeseen? Ostajalle on MK 2:22.1:ssa asetettu kau- pan kohteen ennakkotarkastusvelvollisuus. Tämä tarkastusvelvollisuus voidaan myös erityisistä syistä ulottaa sellaisiin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomai- sesta poikkeavia toimenpiteitä. Tutkielmassa tarkastellaan, minkä laajuista tarkastusta aikaisem- min vuokralla asuneelta ja siten kiinteistön tuntevalta ostajalta voidaan edellyttää. Maakaaren 2:22.2:n nojalla myyjä ei ole virhevastuussa sellaisista seikoista, joista ostajan täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Tältä osin tarkasteltavana on, merkitseekö aikaisempi vuokrasuhde sellaista tietoisuutta tai tietoista riskinottoa kiinteistön laatuominaisuuksista, ettei ostaja voi me- nestyksekkäästi vedota virheenä kiinteistöllä kaupanteon jälkeen ilmenneisiin vikoihin ja puut- teisiin.
Kun tarkastellaan kiinteistökauppaa edeltävän vuokrasuhteen vaikutuksia kiinteistön virhetilan- teessa, on syytä kiinnittää huomiota myös kahden toisistaan muodollisesti erillisen sopimuksen väliseen liityntään. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995, AHVL) nojalla vuokrasuhteen osapuolet ovat voineet hyvin vapaasti sopia vuokrasuhteensa ehdoista, kuten siitä, kuka on vastuussa kiinteistöllä suoritettavista kunnossapito-, korjaus- ja muutostöistä sekä tällaisiin töihin liittyvästä ilmoitusvelvollisuudesta. Tällöin ostajan omat vuokrasuhteen aikaiset toimet ja laiminlyönnit voivat olla kiinteistön laatuvirheen perusteena. Tältä osin tarkastelussa on sopimusten vaikutusalueen mahdollinen laajentuminen ja sen vaikutukset MK:n säännösten tulkintaan. Lisäksi tarkastellaan aikaisemman sopimussuhteen synnyttämien perusteltujen odo- tusten vaikutuksia kaupanteon jälkeisessä virhearvioinnissa.
Tarkkarajaista aikamäärettä kiinteistökaupan osapuolten väliselle pitkäaikaiselle vuokrasuh- teelle on vaikea määritellä yksielitteisesti. Tutkielmassa lähtökohdaksi on kuitenkin otettu se, ettei kyse ole vain muutaman viikon mittaisesta ”kokeilusta”, jonka aikana ostaja pyrkii ennen kaupantekoa selvittämään kohteen soveltumista asumistarpeisiinsa. Oletuksena on, että ostaja vuokrasuhteen nojalla tosiasiallisesti tuntee kiinteistön laatuominaisuudet paremmin kuin myyjä. Myyjä ei muutoinkaan voi kiertää tiedonanto- ja selonottovelvollisuuteensa perustuvaa vastuutaan vuokraamalla kiinteistön ennen kaupantekoa lyhyeksi ajaksi asuttuaan siinä itse usei- den vuosien ajan.13
Tutkielmassa tarkastelu on rajattu koskemaan yksityishenkilöiden välisiä asuinkiinteistöjen kauppoja, joissa kummallakaan kaupan osapuolella ei ole erityistä ammatillista taikka muuta kiinteistö- tai rakennusalan tietämystä.14 Myyjän virhevastuuta tarkastellaan ainoastaan MK 2:17.1:n mukaisen kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen laatuvirheen osalta, eikä muihin
13 Heikkinen 2018, s. 93. Ks. myös Palo – Linnainmaa – Alppi-Takkinen 2006, s. 394.
14 Useimmiten kiinteistökauppa tehdään ilman rakennus- tai kiinteistöalan asiantuntemusta olevien yksityishenki- löiden välillä tai se tehdään muiden kuin kiinteistöalalla toimivien yritysten kesken. HE 120/1994 vp, s. 21; Kyl- lästinen 1998, s. 20; Koskinen 2004, s. 258; Saarnilehto ym. 2004–, kohta ”Kiinteistön kaupan säännökset ja niiden soveltamisala, Kauppalainsäädännön vaikutus”; Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 21; Kyllästinen 2010, s. 134 ja s. 187; Hoffrén 2011, s. 241 ja s. 246.
virhetyyppeihin oteta kantaa.15 Tarkastelussa on myös tilanne, jossa kaupan kohteena on maan- vuokraoikeus ja sen nojalla kiinteistöllä sijaitseva asuinrakennus, joka on ennen kaupantekoa ollut vuokrattuna ostajalle. Tässä tutkielmassa kiinteistökaupalla tarkoitetaan siten sekä kiin- teistön että maanvuokrasoikeuteen kuuluvan rakennuksen kauppaa. Kiinteistökauppaa edeltä- vän vuokrasuhteen osalta tarkastelussa ovat AHVL:n mukaiset huoneenvuokrasopimukset.16 Maakaaren 2:17.1,5:ssa on säädetty salaisesta laatuvirheestä, joka ei sijaintinsa tai muun syyn vuoksi kuulu myyjän selonottovelvollisuuden piiriin.17 Jotta ostajalla olisi mahdollisuus vedota kiinteistön salaiseen laatuvirheeseen, vaaditaan tällaiselta virheeltä merkittävyyttä. Tämän mer- kittävyyskynnyksen täyttymiseen ei paneuduta tarkemmin, vaan salaista virhettä käsitellään kaupan osapuolten välisenä riskinjakokeinona. Toisin sanoen tarkasteltavana on, tulisiko kiin- teistöllä ennen kaupantekoa asumattoman myyjän vastuuta arvioida MK 2:17:1,3:n tiedonanto- virhettä vai MK 2:17.1,5:n mukaista salaista virhettä koskevan säännöksen nojalla, jossa virhe- vastuukynnys on asetettu korkeammaksi. Lisäksi tarkasteltavana on kysymys siitä, onko vuok- ralla kiinteistöllä asunut ostaja oikeutettu vetoamaan kiinteistön salaiseen virheeseen, vai olisiko hänen pitänyt tietää tai ottaa selkoa rakennuksen viasta tai puutteesta ennen kaupantekoa.
Tarkastelun lähtökohdaksi on otettu kiinteistökauppa, jossa kauppasopimukseen ei sisälly MK:n sääntelystä poikkeavia ehtoja kiinteistön laadusta tai osapuolten velvollisuuksista. Erityisten vastuunrajoitusehtojen tarkastelu on siten rajattu tutkielman ulkopuolelle.18 Vastuunrajoituseh- tojen käyttäminen olisi perusteltua etenkin silloin, kun ostajalla voidaan vuokrasuhteen nojalla
15 Muita MK:een sisältyviä virhetyyppejä ovat MK 2:18:ssä säädetty kiinteistön vallintavirhe sekä MK 2:19:n mu- kainen oikeudellinen virhe. Eri virhetyypeistä kiinteistön laatuvirhe on ylivoimaisesti tavallisin virheryhmä, ja ylei- simmin laatuvirheet ilmenevät erilaisina rakennuksen home-, laho tai kosteusvaurioina. Ståhlberg 1999, s. 1052;
Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 138; Kyllästinen 2013, s. 50; Kasso 2014, s. 249; Laukkanen 2020, s. 472.
16 Kun sopimuksen kohteena on rakennus tai sen osa, maanvuokralain (258/1966) 88 §:n ja AHVL 1.2 §:n nojalla kyseessä on huoneenvuokrasopimus, johon sovelletaan AHVL:a, vaikka samalla sopimuksella luovutettaisiin myös maa-alue huoneiston ohella käytettäväksi.
17 MK 2:17.1,5:n mukainen salainen virhe tai piilevä virhe on kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa oleva merkittävä vika tai puute, josta ostaja ja myyjä eivät ole olleet ennen kaupantekoa tietoisia, ja josta heidän ei koh- tuudella edes pitänyt tietää. Ks. esim. Ståhlberg 1999, s. 1049; Koskinen 2004, s. 85 sekä s. 326; Linnainmaa – Palo 2005, s. 190; Kyllästinen 2010, s. 291; Tepora ym. 2010, s. 294; Hoffrén 2013b, s. 118.
18 Yksityishenkilöt sopivat harvoin kovin tarkasti tai MK:sta poikkeavasti kaupan kohteen laadusta ja riskinjakoon liittyvistä säännöksistä. Koskinen 2004, s. 65; Kyllästinen 2010, s. 178 sekä s. 234; Kyllästinen 2012, s. 765. Asun- non välttämättömyys, uhka kahden asunnon loukusta sekä huono asuntomarkkinatilanne voivat johtaa siihen, että
katsoa olevan paremmat mahdollisuudet saada tietoa kiinteistön ominaisuuksista ja vaikuttaa kiinteistön kuntoon, kun taas myyjän on aikaisemman vuokranantaja-asemansa vuoksi tosiasi- allisesti mahdotonta täyttää velvollisuutensa MK:n edellyttämällä tavalla. Vastuunrajoitusehto- jen käyttöä yksityishenkilöiden välisessä kaupassa rajoittaa kuitenkin MK 2:9.2:n säännös, jonka mukaan ostajalle kuuluvia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti, missä kohdin ja millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Tämän yksilöintivaatimuksen asianmukainen täyttäminen on osoittautunut ongelmalliseksi.19
Kiinteistönvälittäjän käyttäminen apuna kaupanteossa on rajattu tämän tutkimuksen ulkopuo- lelle. Oletuksena on, ettei myyjällä ole tarvetta turvautua kiinteistönvälittäjän palveluksiin, koska ostajana toimii kiinteistöllä jo asuva vuokralainen. Myöskään kiinteistöllä teetetyn kun- totarkastuksen vaikutuksia myyjän virhevastuuseen ei tässä tutkielmassa käsitellä tarkemmin.
Kiinteistö on jo tuttu sillä vuokralla asuneelle ostajalle, eikä myyjä tällaisessa tilanteessa välttä- mättä hahmota tarvettaan saada tarkempia tietoja asuinrakennuksen kunnosta. Tämän vuoksi kuntotarkastus voidaan kokea tarpeettomaksi.20
Tutkielmassa tarkastelunäkökulma on aineellisoikeudellinen, eikä prosessioikeudellisiin seik- koihin oteta kantaa.21 Myöskään kiinteistön laatuvirheen seuraamuksia tai kaupan osapuolten
myyjä joutuu usein hyväksymään saamansa ostotarjouksen sellaisenaan, eikä hän voi saada kauppasopimukseen ehtoja vastuunsa rajoittamisesta. Hoffrén 2013b, s. 9.
19 Ks. KKO 2004:78, KKO 2009:31 sekä KKO 2012:72. Ks. myös suhteellisen tuoreesta hovioikeuskäytännöstä ratkaisu Helsingin HO 7.4.2020 S 18/1767, jossa vastuunrajoitusehto katsottiin riittävällä tavalla yksilöidyksi. Yk- sityishenkilöiden välisessä kiinteistökaupassa kaupan osapuolilla ei kuitenkaan yleensä ole riittävää osaamista laa- tia selkeitä vastuunrajoituslausekkeita ilman ammattilaisen apuun turvautumista. Keskitalo 2017, s. 121.
20 Pääsääntöisesti kiinteistökaupan yhteydessä kuitenkin suoritetaan kuntotarkastus, jonka avulla kaupan osapuolet saavat lisätietoa kaupan kohteen kunnosta. Koskinen-Tammi 2012, s. 691; Kasso 2014, s. 185; Heikkinen 2018, s.
151. Kuntotutkimuksista pidättäytymiseen voi liittyä pyrkimys kaupasta aiheutuvien transaktiokustannusten mini- moimiseen. Liiallinen transaktiokustannusten leikkaaminen voi kuitenkin myöhemmin kostautua riidanratkaisusta aiheutuvien kustannusten muodossa, jotka varsinkin yksityishenkilöiden talouden kannalta voivat muodostua ras- kaaksi taakaksi. Hemmo 2005, s. 104–105; Heikkinen 2018, s. 302. Ks. transaktiokustannuksista asuntokaupassa myös Koskinen 2004, s. 281 ss.
21 Prosessioikeudellisilla menettelysäännöksillä voi kuitenkin olla suuri merkitys kiinteistökauppariidan lopputu- loksen kannalta. Kyllästinen on väitöstutkimuksessaan kiinnittänyt erityistä huomiota kiinteistökauppoja koskevien riitojen prosessioikeudelliseen puoleen. Ks. Kyllästinen 2010.
mahdollista rikosoikeudellista vastuuta ei käsitellä tarkemmin.22 Tutkielmassa ei esitetä kan- nanottoja de lege ferenda, vaan pääpaino on voimassa olevan oikeuden tarkastelussa.
1.3 Tutkimusmetodi ja -aineisto
Tutkielma on luonteeltaan lainopillinen eli oikeusdogmaattinen23, sillä pääasiallisena tutkimus- kohteena toimii voimassa oleva oikeus, jonka oikeussäännöt ja -periaatteet yhdessä muodosta- vat.24 Tutkielmassa keskitytään tulkitsemaan MK:een sisältyvien kiinteistökaupan osapuolten velvollisuuksia ja virhevastuuta koskevien säännösten sisältöä sekä systematisoimaan säännös- ten välistä suhdetta tilanteessa, jossa kiinteistökauppaa edeltää vuokrasuhde osapuolten välillä.
Tulkinnan lähtökohdaksi on otettu MK:n esitöissäkin lausuttu kaupan osapuolten velvollisuuk- sien välinen tasapaino. Tutkielmassa tarkastellaan myös vuokrasuhteen ja kiinteistön kauppaso- pimuksen välistä liityntää eli sitä, kuinka AHVL:n säännökset vaikuttavat myyjän virhevastuun tulkintaan kiinteistökaupan virhetilanteessa, ja sitä, kuinka sopimusvapaus sekä lojaliteettiperi- aate yleisinä sopimusoikeudellisina periaatteina ovat yhteensovitettavissa tutkimuskohteena olevassa kiinteistökaupan erityistilanteessa.25
Tutkielman tarkoituksena on selvittää voimassa olevien oikeusnormien merkityssisältöä ja esit- tää perusteltuja tulkintoja lain esitöihin, oikeuskäytäntöön ja kirjallisuudessa omaksuttuihin
22 Seuraamuksina voivat tulla kyseeseen ostajan oikeus pidättäytyä suorituksesta (MK 2:30), hinnanalennus (MK 2:31), kaupan purku (MK 2:33) tai vahingonkorvaus (MK 2:32). Mikäli rikosoikeudellinen vastuu kiinteistökau- passa aktualisoituu, kyseessä on tyypillisesti rikoslain (39/1889) 36 luvun 1–3 §:ssä säädetty petos.
23 Ks. tarkemmin oikeusdogmaattisesta tutkimusmetodista esim. Aarnio 1975, s. 262 ss; Aarnio 1989, s. 47 ss;
Hirvonen 2011, s. 21–26; Määttä (toim.) 2018, s. 20 ss.
24 Tehtävänä on siten ensinnäkin vastata kysymykseen siitä, mikä on voimassa olevan oikeuden sisältö kulloinkin käsiteltävänä olevassa oikeusongelmassa, ja kuinka konkreettisessa tilanteessa tulisi toimia voimassa olevan oi- keuden mukaan. Toinen keskeinen lainopin tehtävä on jäsentää voimassa olevaa oikeutta. Systematisoinnin avulla pyritään luomaan ja kehittämään oikeudellista käsitejärjestelmää. Lain säännösten tulkitsemiseksi oikeussäännöt tulee asettaa laajempaan tulkintakontekstiin, jonka muut oikeussäännöt muodostavat. Ks. esim. Aarnio 1989, s. 47–
48; Siltala 2001, s. 22–23; Hirvonen 2011, s. 22. Ks. myös systematisoinnin ja tulkinnan välisestä suhteesta sekä lainopin systematisointitehtävästä Aarnio 1975, s. 262 ss.
25 Lainoppi ei keskity ainoastaan oikeussääntöjen tutkimiseen, vaan sopimusoikeudellisen tutkimuksen tehtävänä on systematisoida sopimusoikeuden kantavia periaatteita, joista on usein tarpeen hakea tukea kestävien ratkaisujen saavuttamiseksi. Sopimusoikeudellisten ongelmien arviointi voidaan palauttaa kantavien periaatteiden yhteenso- vittamiseksi ja punninnaksi, sillä sopimusoikeudelliset ongelmat eivät useinkaan ole jäsennettävissä ainoastaan yhteen sopimusoikeuden kantavaan periaatteeseen tukeutuen. Ks. esim. Aine 2011, s. 152 ja s.193; Hirvonen 2011, s. 24.
kannanottoihin tukeutuen.26 Kiinteistökauppaa ja huoneenvuokraa koskevan lainsäädännön sekä lakien esitöiden ohella tutkimusaineistona on käytetty vuokrasuhdetta sekä asunto- ja kiin- teistökaupan osapuolten velvollisuuksia ja virhevastuuta käsittelevää oikeuskäytäntöä ja -kirjal- lisuutta. Vaikka asuntokauppalain (843/1994, AsKL) soveltamisalaan kuuluvat asuntokaupat on rajattu tarkastelun ulkopuolelle, sisällöltään MK:n ja AsKL:n säännökset ovat kuitenkin osittain varsin samanlaisia, ja niihin voidaan analogian avulla tukeutua. Näin ollen tulkinta-apua on tar- koituksenmukaisilta osin haettu myös AsKL:n esitöistä sekä asuntokauppaa käsittelevästä oi- keuskäytännöstä ja -kirjallisuudesta.27
Oikeuskäytännöstä heikosti velvoittavana oikeuslähteenä saadaan merkittävää tulkinta-apua MK:n säännösten tulkintaan.28 Oikeuskäytännöstä tarkasteluun on otettu tutkimusaiheen kan- nalta keskeiset korkeimman oikeuden ennakkopäätökset. Tutkimuksen kohteeksi soveltuvan tuomioistuinratkaisun ei kuitenkaan välttämättä tarvitse olla prejudikaatti, vaan lainopissa oi- keudesta voidaan olla kiinnostuneita myös tyyppitapausten kautta.29 Näin ollen tulkinnan apuna
26 Lainopilliset tulkintakannanotot tulee lähtökohtaisesti perustella vallitsevasta oikeuslähdeopista eli lainsäädän- nöstä sekä lainvalmisteluaineistosta ja tuomioistuinten antamista ennakkoratkaisuista johdettujen tulkintaperustei- den avulla. Siltala 2001, s. 24. Ks. myös Hirvonen 2011, s. 21–23. Ks. oikeuslähdeopista esim. Siltala 2001, 87 ss;
Aarnio 2011, s. 65 ss.
27 AsKL sisältää sekä uuden että käytetyn asunnon hallintaan oikeuttavien asunto-osakkeiden kauppaa koskevat säännökset, joten asuntokaupoissa on kyse irtaimen esineen kaupasta. AsKL:n esitöihin ja asuntokauppoihin liitty- vään oikeuskäytäntöön tukeutumista puoltavat sekä AsKL:n että MK:n esityöt, joissa on nimenomaisesti todettu, ettei ostajan asemaan saa vaikuttaa se, kumpaa lainsäädäntöä tapaukseen sovelletaan. HE 120/1994 vp s. 21 sekä s. 37 ja HE 304/1994 vp, s. 48.
28 Aarnion esittämän oikeuslähdeopin mukaisesti korkeimman oikeuden ennakkopäätökset kuuluvat heikosti vel- voittaviin oikeuslähteisiin. Vaikka korkeimman oikeuden ratkaisut eivät ole oikeudellisesti sitovia, ennakoitavuu- den ja kansalaisten yhdenvertaisuuden vaatimusten vuoksi heikosti velvoittavan oikeuslähteen sivuttamisesta seu- raa todennäköisesti se, että päätös tulee muuttumaan ylemmissä oikeusasteissa. Näin ollen ennakkoratkaisuilla voi- daan katsoa olevan myös tosiasiallista sitovuutta niiden oikeuslähdeopillisesta asemasta huolimatta. Ennakkorat- kaisujen vahva tosiasiallinen sitovuus perustuu myös prejudikaattien nauttimaan arvostukseen ylimmän oikeusas- teen ratkaisuina. Ks. Aarnio 1989, s. 220–221; Tolonen 2003, s. 123–124; Virolainen –Martikainen 2010, s. 400;
Aarnio 2011, s. 69. Aarnio on esittänyt oikeuslähteen heikon velvoittavuuden merkitsevän tällöin sitä, että oikeus- lähdettä on käytettävä perusteluna, jos vastaan puhuvia syitä ei ole. Aarnio 1989, s. 222.
29 Ämmälä 1991, s. 306; Määttä (toim.) 2018, s. 22. Oikeuskirjallisuudessa myös joillakin hovioikeuden ratkaisuilla on tunnustettu voivan olla prejudikatiivista merkitystä erityisesti silloin, kun tulkintalinja on vakiintunutta tai kun ratkaisut ovat hyvin perustellut. Muutoin alempien tuomioistuinten ratkaisut ja KRIL:n antamat ratkaisusuositukset kuuluvat oikeuslähdeopin mukaisesti sallittuihin oikeuslähteisiin, ja niitä voidaan hyödyntää argumentaation tu- kena. Ks. esim. Aarnio 1992, s. 16–17; Saarnilehto 1992 s. 23 ja s. 31–32; Siltala 2001, s. 26; Tolonen 2003, s.
124; Virolainen – Martikainen 2010, s. 397–398; Aarnio 2011 s. 79.
toimivat myös pääasiassa oikeuskirjallisuuden avulla löydetyt hovioikeuksien ja kuluttajariita- lautakunnan (ent. kuluttajavalituslautakunta) ratkaisut, joiden varaan suuri osa kiinteistökaup- paa koskevista riidoista jää.30
1.4 Tutkielman rakenne
Tutkielma koostuu viidestä pääluvusta. Ensimmäinen luku on johdantoluku, jossa esitellään pääpiirteittäin tutkielman aihe, tutkimuskysymykset ja aiheen rajaukset, tutkimusmetodi sekä yleisesti tutkimuksen kannalta keskeinen lähdeaineisto, kuten myös tutkielman rakenteelliset ratkaisut. Toisessa pääluvussa esitellään, millaiseksi myyjän ja ostajan asema kiinteistökaupassa voidaan hahmottaa, ja millä tavalla riskinjakoa kaupan osapuolten välillä pyritään toteuttamaan.
Lisäksi käydään läpi AHVL:n keskeinen sääntely, jolla voi olla vaikutusta osapuolten asemaan myös myöhemmässä kiinteistökaupan riitatilanteessa.
Kolmannessa pääluvussa keskitytään kauppaa edeltävän vuokrasuhteen vaikutuksiin myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuuden osalta. Tässä yhteydessä tarkastellaan myös kysymystä siitä, tulisiko kauppaa edeltäneestä vuokrasuhteesta johtuvaa myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyöntiä arvioida MK 2:17.1,3:n mukaisena tietovieheenä vai MK 2:17.1,5:n mukaisena salaisena virheenä. Neljännessä pääluvussa tarkastelun kohteena ovat ostajan ennakkotarkastus- velvollisuuden laajuus sekä ostajan mahdollisuudet vedota kiinteistön virheellisyyteen silloin, kun ostaja on asunut kiinteistöllä vuokralla ennen kaupantekoa. Pääluvussa tuodaan esiin vuokra- ja kauppasopimuksen välisen liitynnän mahdollisuus sekä arvioidaan tämän liitynnän vaikutuksia kaupan osapuolten väliseen riskinjakoon.
30 Ämmälä 1991, s. 306–307; Aarnio 2011, s. 79; Määttä (toim.) 2018, s. 22. Hovioikeudet jäävät suurimmassa osassa tapauksista ylimmäksi oikeusasteeksi, jonka vuoksi hovioikeuksien ratkaisujen merkitys on korostunut ja ohjaava merkitys lisääntynyt. Aarnio 1989, s. 231; Tolonen 2003, s. 124. Ratkaisun jääminen hovioikeustasolle voi johtua joko siitä, ettei asiasta ole valitettu korkeimpaan oikeuteen yleensä kustannusten nousemisen pelon ja osa- puolten taloudellisen aseman vuoksi taikka korkein oikeus ei ole myöntänyt asiassa valituslupaa. Ks. Saarnilehto 1992, s. 21; Aarnio 2011, s. 79. Vuonna 2019 käräjäoikeuksissa ratkaisuissa riita-asioissa oikeudenkäyntikulut olivat korkeimmat kiinteää omaisuutta koskevissa riidoissa. Kantajan oikeudenkäyntikulut olivat jo pelkästään kä- räjäoikeusvaiheen jälkeen keskimäärin 23.439 euroa ja vastaajan kulut 22.501 euroa. Ks. Sarasoja – Carling 2020, s. 35 ja s. 45.
Viides ja viimeinen pääluku on luonteeltaan yhteenveto niistä keskeisistä johtopäätöksistä ja tutkimustuloksista, joita tutkielman käsittelyluvuissa on tehty. Luvun tarkoituksena on viimeis- tään tässä vaiheessa esittää selkeä kuva siitä, millaiseksi myyjän virhevastuu muodostuu tilan- teessa, jossa kiinteistökauppaa edeltää pitkäaikainen vuokrasuhde kaupan osapuolten välillä.
2 OSAPUOLIROOLIT JA VASTUUNJAKO
2.1 Kiinteistökaupan varallisuusoikeudelliset lähtökohdat
2.1.1 Sopimusvapaus ja rationaalinen päätöksenteko
Varallisuusoikeutemme lähtökohtana on sopimusosapuolten mahdollisuus vapaasti sitoutua hy- väksi arvioimaansa suoritukseen. Myös kiinteistökaupassa on kyse varallisuusoikeudellisesta sopimuksesta, joten MK:ssa pääsääntönä toimii sopimusvapaus (MK 2:9.1).31 Maakaaren toi- seen lukuun sisältyvät kiinteistökauppaa koskevat säännökset ovat pääosin dispositiivisia, jol- loin kaupan osapuolet voivat hyvin vapaasti sopia poikkeavasti myös MK:n mukaisista velvol- lisuuksistaan. Tätä sopimusvapautta on kuitenkin tietyissä tilanteissa myös rajoitettu.32 Lähtö- kohtaisesti kiinteistön virheellisyyden sekä kaupan osapuolten oikeuksien ja velvollisuuksien arviointi perustuu osapuolten väliseen sopimukseen, jolla osapuolet voivat hyvin vapaasti mää- ritellä kauppaa koskevat ehdot sekä sen laatutason, jota ostajalla on oikeus kaupan kohteelta vaatia. Virhevastuun välttääkseen myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mu- kaisesti (pacta sunt servanda).33 Tyypillisesti yksityishenkilöt eivät kuitenkaan sovi velvolli- suuksistaan ja vastuistaan MK:n säännöksistä poikkeavasti. Tällöin MK:n säännökset tulevat sellaisenaan kauppasopimuksen osaksi siltä osin, kun muusta ei ole sovittu.34
31 Sopimusvapaus muodostaa sopimuksen sitovuuden ohella yhden länsimaisen vaihdantajärjestelmän kulmaki- vistä. Sopimuksen osapuolilla on vapaus valita, haluaako ylipäätään tehdä sopimuksen (päätäntävapaus), minkä tyyppinen sopimus halutaan tehdä (tyyppivapaus), kenen kanssa sopimus halutaan tehdä (valintavapaus) sekä minkä sisältöisenä (sisältövapaus) ja missä muodossa sopimus halutaan tehdä (muotovapaus). Sopimuksen osapuo- lilla on myös mahdollisuus laillisin keinoin vetäytyä sopimussuhteesta (purkamisvapaus). Muukkonen 1956, s.
607. Ks. sopimusvapaudesta myös esim. Kivimäki – Ylöstalo 1981, s. 56–58; Häyhä 1996, s. 1; Tolonen 2000, s.
58; Hemmo 2003a, s. 69 ss; Saarnilehto ym. 2004–, kohta ”Varallisuusoikeuden ominaispiirteet, Sopimusvapaus”
sekä kohta ”Sopimuksen sitovuus ja sopimusvapaus, Sopimusvapaus ja sen kehitys”. Muukkosen jaottelua on eri yhteyksissä täydennetty myös vapaudella sopia sopimukseen sovellettavasta laista sekä vapaudella valita sopimuk- seen perustuvia riitoja käsittelevä tuomioistuin. Aine 2011, s. 158.
32 MK 2:1:ssä on säädetty kauppakirjan pakottavista muotovaatimuksista, MK 2:9.2:ssa vastuunrajoitusehdon yk- silöintivaatimuksesta sekä MK 2:11:ssä pätemättömistä ehdoista kiinteistökaupassa. Lisäksi kuluttajaostajan oi- keussuojaa on haluttu korostaa säätämällä MK 2:10:ssä suuri osa lain säännöksistä pakottaviksi silloin, kun myy- jänä on kiinteistöalalla ammattimaisesti toimiva elinkeinonharjoittaja. Ks. HE 120/1994 vp, s. 45.
33 Sopimusoikeuden lähtökohtana oleva sopimusten sitovuuden periaate katsotaan Suomen yksityisoikeudessa pä- teväksi perussäännöksi ja sopimusoikeuden klassiseksi kulmakiveksi, vaikka sitä ei ole saatettu voimaan nimen- omaisella yleissäännöksellä. HE 247/1981 vp, s. 3. Ks. myös esim. Aurejärvi 1976, s. 267 alav. 79; Hemmo 2003a, s. 49; Saarnilehto – Annola 2018, s. 165.
34 Häyhä 1996, s. 19–20; Rudanko 1998, s. 70; Koskinen 2004, s. 65; Kyllästinen 2010, s. 95 ja s. 234; Kyllästinen 2012, s. 765.
Yhtenä keskeisenä varallisuusoikeuden lähtökohtana toimii myös kaupan osapuolten kyky ja mahdollisuus rationaalisesti arvioida oikeustoimen merkitystä omien intressiensä kannalta. Oi- keusjärjestyksen lähtökohtana ja pääperiaatteena on, että nämä kyvyt ja mahdollisuudet ovat yhdenvertaiset molemmilla oikeustoimen osapuolilla.35 Myös kiinteistökaupan kaltaisessa ta- loudellisesti ja muutoinkin yksilön kannalta merkityksellisessä oikeustoimessa edellytetään kaupan osapuolten toiminnalta rationaalisuutta.36 Käytännössä olettamat kaupan osapuolten ra- tionaalisesta päätöksenteosta ja toiminnasta eivät kuitenkaan aina toteudu, sillä yksityishenki- löillä ei välttämättä ole kykyä rationaalisesti harkita ja toteuttaa omia intressejään tai arvioida, millaisia ongelmia kaupan jälkeen voi tulla esiin.37
Yksityishenkilöiden välisessä kiinteistökaupassa on yleensä kyse kiinteistön hankkimisesta omaksi kodiksi erityisesti perhekoon kasvun kaltaisten isojen elämänmuutosten yhteydessä.
Tällöin tietynlainen tunnelataus sekä asunnon välttämättömyydestä johtuen toisinaan myös kiire ovat kaupantekotilanteelle tyypillisiä piirteitä, jotka vaikuttavat myös kaupan osapuolten ky- kyyn tehdä rationaalisia kiinteistökaupan kaltaisia merkittäviä päätöksiä.38 Myös yksilöiden vä- liset riippuvuussuhteet voivat olla syynä kaupan osapuolten puutteellisiin mahdollisuuksiin tehdä päätöksiä rationaalisen harkinnan pohjalta.39 Näin voi olla esimerkiksi silloin, kun vuok- ranantaja antaa vuokralaiselle ainutkertaisen mahdollisuuden ostaa kiinteistö itselleen tilan- teessa, jossa vuokralainen muutoin joutuisi muuttamaan pois omalta kodilta tuntuvalta kiinteis- töltä sen myynnin vuoksi.40
35 Ks. esim. Häyhä 1996, s. 50; Tolonen 2000, s. 82; Saarnilehto ym. 2004–, kohta ”Sopijapuolten yhdenvertai- suus”; Aine 2011, s. 154, s. 160 sekä s. 164. Ks. myös HE 120/1994 vp, s. 21, jossa on todettu, ettei kiinteistökaupan osalta ole perusteltua väittää, että jompikumpi kaupan osapuolista voisi taloudellisen asemansa tai asiantuntemuk- sensa perusteella määrätä kiinteistön kauppasopimuksen sopimusehdoista.
36 Ämmälä 1993, s. 105; Tolonen 2003, s. 41; Koskinen 2004, s. 303; Aine 2011, s. 152.
37 Aine 2011, s. 160; Hoffrén 2013b, s. 66.
38 Koskinen 2004, s. 258; Hoffrén 2011, s. 247; Hoffrén 2013b, s. 9; Anderssen 2016 s. 492; Heikkinen 2018, s.
152.
39 Aine 2011, s. 160.
40 Myös vallitseva asuntomarkkinatilanne, kiinteistön sijainti sekä se, ettei sopivia vuokra-asuntoja ole välttämättä saatavilla voivat vaikuttaa ostopäätökseen, jonka ostaja voi joutua tekemään nopeassakin aikataulussa. Ks. Koski- nen 2004, s. 240.
Aloite kaupantekoon voi tulla myös vuokralaisena kiinteistöllä asuneen ostajan puolelta esimer- kiksi silloin, kun ostaja perheenlisäyksen vuoksi, työpaikan vakiinnuttua tai taloudellisen tilan- teensa kohennuttua haluaa hankkia kiinteistön omaksi omaisuudekseen ja pysyväksi kodikseen.
Myyjän sopimusvapautta rajoittaa se, millaisille kohteille on kysyntää, jos kysyntää on laisin- kaan. Mikäli kysyntää tai kiinnostusta kiinteistön vuokraukselle ei ole, voi myyjä joutua alta- vastaajan asemassa alistumaan ostajan ehtoihin kaupan kohteeseen liittyen ja hyväksymään os- totarjouksen sellaisenaan. Minkäänlaisesta sopimuspakosta kiinteistökaupassa ei kuitenkaan ole kyse, vaan sopimusvapauden nojalla osapuolilla on vapaus tehdä myös omalta kannaltaan epä- edullisia sopimuksia.41 Oikeuskirjallisuudessa päätöksentekoa vaikeuttavien seikkojen on kat- sottu vaikuttavan siihen, mitä osapuolilta on kohtuullista ja realistista odottaa.42 Osapuolilta vaa- dittavan huolellisuuden astetta arvioitaessa elämäntilanteesta johtuvan harkintakyvyn puutteen, asiatuntemattomuuden tai muuten huonon harkinnan ei kuitenkaan ole katsottu itsessään mer- kitsevän kaupan virhettä.43
2.1.2 Sopimusoikeudellinen lojaliteettiperiaate
Suomen sopimusoikeudessa on 1970-luvulta saakka käyty keskustelua sopimusosapuolilta vaa- dittavavasta lojaliteetista.44 Sopimustoiminta voidaan nähdä korostuneesti osapuolten välisenä taloudellisena yhteistoimintana ja yhteisenä päämääränä, jonka yhtenä ilmentymänä sopimus- suhteessa edellytetty lojaliteetti osaltaan toimii.45 Lojaliteettiperiaatteen ydinsisältönä on sopi- musosapuolelta vaadittava tietynasteinen sopimuskumppanin intressien huomioon ottaminen
41 Koskinen 2004, s. 240–241; Hoffrén 2011, s. 247; Hoffrén 2013b, s. 9. Tällöin myyjän voi esimerkiksi olla vaikeaa saada sisällytettyä kauppasopimukseen erityisiä, vastuutaan rajoittavia ehtoja.
42 Hoffrén 2011 s. 247; Heikkinen 2018, s. 152.
43 Niemi 2016, s. 320; Heikkinen 2018, s. 152.
44 Ks. lojaliteettiperiaatteesta ja siihen liittyvästä keskustelusta esim. Taxell 1997, s. 65; Muukkonen 1993, s. 1030–
1034; Ämmälä 1994, s. 3–50; Mononen 2001, s. 161; Hemmo 2003a, s. 53.
45 Taxell 1991 s. 68–69; Taxell 1997, s. 66; Ämmälä 1994, s. 3; Kyllästinen 1998, s. 14; Mähönen 2000, s. 129;
Koskinen 2004, s. 245; Halila – Hemmo 2008, s. 10; Aine 2011, s. 162 sekä s. 172.
