Asiakkaille pyritään tarjoamaan aina hyvää palvelua ja usein asiakkaat haluavat tehdä tuleviin ko-teihinsa muutoksia, jotta lopputulos miellyttäisi heidän makuaan. Asukasmuutosjärjestelmä tarjoaa tämän kokonaisuuden hallintaan työkalun. Uutta asuinrakennusta tehtäessä yritys tarjoaa materiaa-leista, koneista ja talon muusta tekniikasta perusvalinnat, jotka sisältyvät asunnon ostohintaan.
Nämä tarjolla olevat materiaalit ovat merkittyinä esitteisiin ja usein niistä löytyykin mieleiset tuot-teet. Lisäksi asiakas voi myös valita perusvalintojen ulkopuolelta, jolloin tuotteille täytyy laskea hinta erikseen ja tämä sitten merkitään järjestelmään lisähinnoitteluineen. Aina muutokset eivät rajoitu pelkkiin materiaaleihin, vaan tulee tarve tehdä myös rakenteellisia muutoksia. Niidenkin tuomat kus-tannukset merkitään järjestelmään sekä lisätään siellä oleviin pohjakuviin. Asukasmuutosjärjestel-mästä löytyy myös oma sivunsa tarvikkeiden tilausten kartoittamista varten (kuva 5). Sinne merki-tään, kun jokin tuote esimerkiksi laatat on tilattu.
Kuva 5: Tilausten merkintä.
Asukasmuutosjärjestelmän merkinnöistä työmaakin saa tiedon reaaliajassa, että asia on hoidossa.
LVIS-töille on omat sivunsa (kuva 7), joka täytetään asiakkaiden pyytämien lisäsähkötöiden mukaan.
Nämä sitten löytyvät hinnoitteluineen kunkin osakkeen omalta sarakkeelta ja voidaan lisätä loppu-työlaskuun. Järjestelmän kautta työnjohto saa useiden materiaalien määrät sinne luodulta koontisi-vulta (kuva 8). Koontisivuilta saadut tiedot nopeuttavat määrälaskennan osuutta tilausvaiheessa ja helpottavat tilauksen tekemistä. Asukasmuutosjärjestelmän sisältämät tiedot ovat rakennuskohteen ollessa keskeneräinen ainoastaan yrityksen sekä yhteistyökumppaneiden sisäisessä käytössä. Tämä jo siksi, että järjestelmä sisältää useiden eri asiakkaiden tietoja (kuva 9), jonka vuoksi asiakas ei itse voi operoida järjestelmässä.
Kuva 7: LVIS -merkinnät.
kuva 8: Leikkaus koontisivusta johon määrät, mallit ja sävyt kopioituu huonekortista
Kuva 9. navigointipalkki Excelin välisivuille
Järjestelmä tarjoaa myös asiakkaalle tarpeellista tietoa (kuva 10). Asunnon luovutusvaiheessa asia-kas saa huoltokirjaan liitettävän kopion sivuista, jotka sisältävät asuasia-kasmuutosjärjestelmän tiedot juuri hänen asunnostaan ja tekemistään valinnoista (koneet, materiaalit, kalusteet ja niin edelleen).
Asuntorakentamisessa on useita liikkuvia osia, jotka pitää pystyä pitämään hallinnassa ja tämä jär-jestelmä helpottaa noiden osien hallintaa huomattavasti. Kun kaikki tieto on koottuna yhden järjes-telmän taakse ja sen käyttö on hallittua, sujuvoituvat työnjohdolliset tehtävät tältä osin merkittä-västi. Tämä sujuvuus näkyy epäilemättä toiminnan laadukkuutena asiakkaan suuntaan. Tieto löytyy viipymättä ja on ajantasaista.
Kuva 10. Asiakkaalle luovutettavan osion sisällysluettelo.
3.1 Lisä- ja muutostöiden sopimuksenmukainen hallinta
Lisä- ja muutostyöt aiheuttavat taloudellisesti merkittävimmät erimielisyydet. Erimielisyyksien syynä ovat yleensä kustannus- ja lisäaikavaatimusten suuruus. Joissakin tapauksissa osapuolten välille syn-tyy erimielisyys siitä, onko kyseessä lainkaan lisä- ja muutostyö. Lähes aina kiistatilanteissa joudu-taan keskustelemaan, mistä näkemysero yrityksen ja tilaajan välillä johtuu. Onko tilaaja laiminlyönyt lisä- ja muutostyön osoittamisen, onko urakoitsija sopinut muutostöistä yleisten sopimusehtojen mu-kaisesti sekä onko tilaaja omalta osaltaan laiminlyönyt lisä- ja muutostyötarjouksiin vastaamisen.
Lisätyö määritellään yleisissä sopimusehdoissa urakoitsijan suoritukseksi, joka sopimuksen mukaan alun perin ei ole kuulunut hänen suoritusvelvollisuuksiinsa. Muutostyö on urakoitsijan suorituksen muuttuminen toisenlaiseksi. Työ voi muuttua laatutason, laatuvaatimuksen tai suunnitteluratkaisun suhteen tai urakoitsijan suoritusvelvollisuuden laajuus lisääntyy tai vähentyy. Muutostyön kohteena voi olla urakoitsijan oma suoritus tai se voi syntyä toisen urakoitsijan muutoksen seurauksena. Lisä- ja muutostyökäsitteeseen yhteydessä voi olla epävarmaa, onko kyseessä lisä- ja muutostyö vai jokin muu tapaus, kuten suunnitelmien täydentyminen vaiko urakoitsijan riskinpiiriin luettava tapaus.
Professori Jouko Kankainen esittää aikaisempien oikeustapausten perusteella suunnitelmien täyden-tymiseen liittyvän seuraavia tunnuspiirteitä:
suunnitelmista on voitava tunnistaa kyseinen rakennusosa.
siihen liittyvien suoritteiden ja materiaalien on oltava tavanomaista laatua tai rakennuksen muuta laatutasoa vastaava.
rakenteen mitoitukseen liittyvät lähtötiedot on esitetty.
Esimerkkejä:
piirustuksissa oli esitetty laatta ja kuormaksi oli ilmoitettu 6 kN/m2. Todellinen mitoitus tehtiin huo-mattavasti isommalle kuormalle; lisääntynyt teräs- ja betonimenekki oli lisätyötä.
piirustuksissa oli mainittu asunto-osakeyhtiön pihakalusteina kuusi puistonpenkkiä, ura-koitsija hin-noitteli ne painekyllästettyinä, tilaaja vaati valurautaisia; materiaalimuutosta pidettiin muutostyönä.
rakennusselostuksen mukaan kylpyhuoneet ja wc:t laatoitetaan hintatasoltaan kalliilla laatalla ja keittiön osalta selostuksessa oli maininta ”työpöytien taustat laatoitetaan”, tilaaja vaati laatoituksen tehtäväksi samoilla laatoilla kuin märkätiloissa; laatutason nostoa pidettiin lisätyönä.
Lisä- ja muutostyöprosessin kunnollisen hallinnan edellytyksenä on yleisten sopimusehtojen mukais-ten määräysmukais-ten noudattaminen. Urakoitsijalla on velvollisuus toteuttaa tilaajan vaatimat muutostyöt.
Rakennuttajan oikeutta muuttaa urakoitsijan suoritusvelvollisuutta on kuitenkin rajattu siten, että urakoitsijan ei tarvitse toteuttaa olennaisesti työtuloksen luonnetta muuttavia työsuorituksia. Olen-nainen muutos on muun muassa urakoitsijan toimintaan tai resursseihin soveltumaton työlajimuu-tos, Kankaisen mukaan tämä voi olla esimerkiksi betonielementtirungon muuttaminen teräsraken-teeksi. Lisätöistä sen sijaan urakoitsija voi kieltäytyä, mikäli urakoitsijalla ei ole lisätyön edellyttämää kokemusta tai tietotaitoa suorittaa kyseistä työtä.
Kaikki lisä- ja muutostyöt tulee sopia kirjallisesti. Sopimus sisältää lisä- ja muutostyön sisällöstä sopi-misen sekä muutoksen vaikutuksista urakka-aikaan ja hintaan sopisopi-misen. Joissakin tapauksissa muu-tostöiden tilauksen sisältö voidaan merkitä työmaapäiväkirjaan. Tällöin sen vaikutuksista urakkahin-taan on sovittava niin pian kuin se on mahdollista. Luovutuksen jälkeen sovittaessa lisä- ja muutos-työt muuttuvat erityisen ongelmallisiksi, sillä niiden johdosta olisi pitänyt sopia urakka-ajan piden-nys. Jälkikäteen sovittaessa vaikeudet liittyvät erityisesti niihin ylimääräisiin kustannuksiin, jotka syn-tyvät sen seurauksena, kun urakoitsija yrittää välttää urakka-ajan ylittymisen. Mahdollisesti ryntää-misen avulla. (rakennustieto.fi).
3.2 Lisä- ja muutostöiden ero
Muutostyö kuuluu urakoitsijan velvollisuuksiin (YSE 1998, 43§), paitsi jos se olennaisesti muuttaa urakan luonnetta. Muutostöiden hinnoittelu määräytyy sopimusasiakirjojen mukaan ja jollei niitä sieltä löydy, ne neuvotellaan urakan osapuolten kesken. Usein on tapana, että urakoitsija tekee tar-jouksen muutostöistä ja neuvottelut käydään tämän tartar-jouksen pohjalta. Muutostyö voi olla esimer-kiksi rakennettavan kiinteistön värimuutos. Lisätyöt eivät kuulu urakoitsijan velvollisuuksiin, ne ovat töitä, jotka eivät kuulu urakkasopimuksessa sovittuun kokonaisuuteen. YSE 1998 46§ mukaan lisä-töiden hinnasta, suoritusajasta ja vaikutuksesta aikatauluun on sovittava kirjallisesti ennen lisä-töiden aloittamista. Lisätyö voi olla esimerkiksi pihasuunnitelmiin kuulumattoman grillikodan rakennuttami-nen.
3.3 Lisä- ja muutostöiden vaikutukset rakentamiseen
Useimmiten lisä- ja muutostyöt eivät ole kovin suuria. Pääasiassa tulee värien muutoksia, omien laattavalintojen tekoa, kevyiden väliseinien poistoa tai siirtoa sekä keittiökalusteisiin kohdistuvia eri-tyisvalintoja. Suurempia muutoksia haluavia on hyvin pieni osuus asunnonostajista. Muutostyöt eivät yleensä tuo rakennuttajille kovinkaan suuria lisätuloja. Ne toimivat ennemminkin houkuttimena asi-akkaita haalittaessa, kun rakennuttajalla on tarjota useita miellyttäviä vaihtoehtoja. Lisätyöt yleensä lisäävät virhealttiutta ja hankaloittavat aikataulussa pysymistä. Olisi todella paljon selkeämpi raken-taa samanlaisia asuntoja toinen toisensa perään, kuin että jokaiseen tulee hieman erilaisia ratkaisuja ja jotkin niistä vaativat vielä kustannuslaskentaa sekä suunnittelua. Tämä kuormittaa yrityksen re-sursseja tuomatta sille kuitenkaan erityisen suurta taloudellista hyötyä.
Aikataulullisesti lisätöiden huomioon ottaminen on haastavaa, koska niitä ei välttämättä alun perin ole huomioitu riittävissä määrin. Lisätöiden tuoma lisäkuormitus näkyy voimakkaimmin sisävalmis-tusvaiheessa ja yleensä siinä vaiheessa ei enää ole juurikaan varauksia jäljellä aikataulussa. Muutos-pyyntöjä voi tulla vielä myöhäisessäkin vaiheessa, varsinkin jos on myymättömiä asuntoja ja näihin löytyy ostajat lähellä valmistumisvaihetta. Jotta asunto saataisiin kaupaksi, saatetaan muutoksia läh-teä toteuttamaan vielä tässäkin vaiheessa kireästä aikataulusta huolimatta. Joissain tilanteissa asunto on saatettu jo tehdä valmiiksi, kun se menee kaupaksi. Näissä tilanteissa ei yleensä värimuu-toksia suurempia lisätöitä tule. Nämä kuitenkin vaativat erityistä tarkkuutta, koska kaikkialla on val-miita pintoja, joita pitää varoa töitä suoritettaessa. Muutokset ovat hyvin alttiita virheille, ja kun niitä tulee, lähtee se pienikin saavutettu taloudellinen etu niitä korjatessa. Hyvä tietojen koonti ja hallin-nointi on tärkeä osa tämän vaiheen läpiviemisessä. Myös henkilökunnan huolellisuus on suuressa roolissa koska jokaisen täytyy hoitaa oma osuutensa, jotta kokonaisuus toimii.