2020
Hertta Herpiö
ASUNTOJEN JA TOIMITILOJEN VERTAILU SIJOITUSKOHTEINA
– Rahoitus kiinteistösijoittamisen osana
Myyntityön koulutusohjelma 2020 | 36 + 1
Hertta Herpiö
ASUNTOJEN JA TOIMITILOJEN VERTAILU SIJOITUSKOHTEINA
‒ Rahoitus kiinteistösijoittamisen osana
Opinnäytetyön tavoitteena oli selvittää, minkälaiseen kiinteistösijoittamisen kohteeseen on kan- nattavinta sijoittaa. Työssä vertaillaan yksiöitä, kaksioita, liiketiloja ja toimistotiloja sekä tuotanto- ja varastotiloja Helsingin sekä Turun alueelta. Lisäksi tarkoituksena oli tutkia rahoitusta kiinteis- tösijoittamisen osana ja sitä, miten se vaikuttaa tuottoon.
Työ toteutettiin luomalla tyypillinen kohde eri kiinteistökohteista kyseisissä kaupungeissa. Tyypil- lisen kohteen tiedot saatiin tutkimalla tilastoja sekä laskemalla niistä keskiverto-ominaisuuksia.
Kohteiden tietoja käyttäen laskettiin tuotto, tuottoprosentti sekä oman pääoman tuottoprosentti eri rahoitusosuuksilla. Tulosten avulla vertailtiin, mikä kohde on kaikista kannattavin. Lisäksi tutki- mukseen tehtiin kvalitatiivinen teemahaastattelu, jossa haastateltiin neljää kiinteistösijoittajaa.
Kannattavimpia kohteita olivat toimitilat sekä Turku alueena. Oman pääoman tuottoprosentti oli sitä suurempi, mitä enemmän kohteesta oli rahoitettu. Kaikista kannattavin kohde oli tuotanto - ja varastotila Turussa, jonka oman pääoman tuottoprosentti oli 22,58 %.
Tuloksia voidaan hyödyntää kiinteistösijoittamisen tukena tai sijoitussuunnitelmaa tehdessä. Esi- tettyjä laskumenetelmiä voi käyttää kiinteistösijoituskohteiden kannattavuutta laskettaessa tai omaa asuntoa ostaessa.
ASIASANAT:
asuntosijoittaminen, kiinteistösijoittaminen, lainoitus, rahoitus, sijoittaminen, toimitilasijoittaminen
Professional Sales 2020 | 36 + 1
Hertta Herpiö
COMPARISON OF APARTMENTS AND BUSINESS PREMISES AS INVESTEMNT OBJECTS
- Financing as a part of real estate investment
The aim of the thesis was to f ind out which type of real estate investing object is most prof itable to invest. The work compares one-room, two-room apartments, retail and of f ice premises as well as production/warehouse premises in the Helsinki and Turku areas. In addition, the aim was to resolve f inancing as part of real estate investing and how it af f ects returns.
The work was carried out by creating a typical property f rom dif f erent real estate properties in those cities. The data of a typical object were obtained by examining the statistic a calculating the average properties f rom them. Using the data of the properties, the returns on equity with dif f erent contributions were calculated. The results were used to compere which item is the most prof itable of all. In addition, a qualitative thematic interview was conducted f or the study, in which f our real estate investors were interviewed.
The most prof itable properties were business premises and the Turku as an area. The higher the return on equity, the higher the target. The most prof itable project was a production /warehouse f acility in Turku, with a return on equity of 22,58%.
The results can be used to support real estate investment or to make an investment plan. The presented calculation methods can be used when calculating the prof itability of real estate invest- ments or when buying own apartment.
KEYWORDS:
apartments, business premise, f inancing, f unding, investment, real estate investment
1 JOHDANTO 6
2 SIJOITTAMINEN JA KIINTEISTÖSIJOITTAMINEN 7
2.1 Sijoittaminen 7
2.2 Kiinteistösijoittaminen 8
2.2.1 Asuntosijoittaminen 10
2.2.2 Toimitilasijoittaminen 11
3 RAHOITUS JA RISKIT 13
3.1 Rahoitus 13
3.2 Oma ja vieras pääoma 13
3.3 Riskit 14
4 CASE-ANALYYSI 17
4.1 Haastattelu 17
4.2 Markkinakatsaus 18
4.2.1 Helsinki 18
4.2.2 Turku 21
4.3 Kohde 26
4.4 Analyysi 29
4.4.1 Asunnot 29
4.4.2 Toimitilat 31
5 JOHTOPÄÄTÖKSET 34
LÄHTEET 36
LIITTEET
Liite 1. Haastattelu
Kaava 1. Vuokratuoton laskeminen. 10
Kaava 2. Vuosituoton laskeminen. 10
Kaava 3. Keskituotto vuodessa. 30
Kaava 4. Todellinen tuottoprosentti. 30
Kaava 5. Oman pääoman tuottoprosentti. 31
Kaava 6. Keskituotto vuodessa. 32
Kaava 7. Todellinen tuottoprosentti. 32
Kaava 8. Oman pääoman tuottoprosentin laskukaava. 33
KUVAT
Kuva 1. Toimitilamarkkinoiden johdettu kysyntä. 11
Kuva 2. Alueellisten toimitilamarkkinoiden keskeiset kysyntä- ja tarjontatekijät. 12
Kuva 3. Helsinki ydinkeskusta. 19
Kuva 4. Toteutuneet kaupat Helsinki. 21
Kuva 5. Turun ydinkeskusta kuvattuna, värien selitys seuraavassa taulukossa. 23
Kuva 6. Toteutuneet asuntokaupat Turku. 25
Kuva 7. Keskimääräinen kokonaistuotto 2019-2023, yksiöt. 25
Kuva 8. Vuokratuotto ennen veroja. 26
TAULUKOT
Taulukko 1. Vajaakäyttöasteet ja vapaan tilan määrä pääkaupunkiseudulla. 19
Taulukko 2. Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinat. 20
Taulukko 3. Helsinki vuokrat yksiö ja kaksio. 20
Taulukko 4. Turku vajaakäyttöasteet, primetuottovaatimukset ja vuokrat. 22
Taulukko 5. Turun keskusta prime- tuottovaatimus. 23
Taulukko 6. Turku vuokrat yksiö ja kaksio. 24
Taulukko 8. Tyypillinen yksiö Helsingissä ja Turussa. 27
Taulukko 9.Tyypillinen kaksio Helsingissä ja Turussa. 27
Taulukko 10. Tyypillinen liiketila Helsingissä ja Turussa. 28 Taulukko 11. Tyypillinen toimistotila Helsingissä ja Turussa. 28 Taulukko 12 Tyypillinen tuotanto-/varastotila Helsingissä ja Turussa. 29 Taulukko 13. Asuntojen keskituotto vuodessa sekä todellinen tuottoprosentti. 30 Taulukko 14. Oman pääoman tuottoprosentti eri rahoitusosuuksilla. 31 Taulukko 15. Keskituotto/vuosi ja todellinen tuottoprosentti. 32
Taulukko 16. Oman pääoman tuottoprosentti. 33
1 JOHDANTO
Tässä opinnäytetyössä syvennytään suoraan kiinteistösijoittamiseen ja sen rahoittami- seen Suomessa. Työn tavoitteena on selvittää, minkälainen on kannattavin kiinteistösi- joittamisen kohde. Työssä vertaillaan asunnoista yksiötä ja kaksiota sekä toimitiloista liiketilaa, toimistotilaa sekä teollisuus- ja varastotilaa. Kohteita vertaillaan keskenään sekä Helsingissä että Turussa ja selvitetään, mikä kohde tuottaa parhaiten. Toisena ta- voitteena on tutkia, miten vieras pääoma vaikuttaa asuntojen ja toimitilojen kannattavuu- teen. Tilat on valittu sen perusteella, mitkä Suomessa ovat yleisimpiä kiinteistösijoittami- sen kohteita.
Tarkoituksena on selvittää, millainen on tyypillinen kiinteistösijoituskohde eri kiinteistö- kohteista ja kaupungeista sekä miten ne eroavat toisistaan. Lisäksi on tarkoitus selvittää, miten riski näkyy kiinteistösijoittamisessa. Työssä perehdytään myös valittujen tilojen ta- loudellisiin ja toiminnallisiin eroihin sijoittajan kannalta.
Työ toteutetaan luomalla tyypillinen kohde eri kiinteistöistä Helsingissä ja Turussa. Nii- den avulla lasketaan kohteiden tuotto, todellinen tuottoprosentti ja oman pääoman tuot- toprosentti eri rahoitusosuuksilla. Työhön kuuluu lisäksi kvalitatiivinen teemahaastattelu, jossa haastatellaan neljää kiinteistösijoittajaa. Haastattelu tehdään tukemaan havaintoja ja vahvistamaan käsityksen muodostamista tuloksista.
Opinnäytetyöllä etsitään vastausta eri kiinteistösijoituskohteiden kannattavuuteen. Tut- kimus tehdään yksityissijoittajan näkökulmasta, koska yksityissijoittajalle ei ole aiheesta kovinkaan paljon kirjoitettu Suomessa aikaisemmin. Opinnäytetyö tehdään sijoitusyhti- ölle.
2 SIJOITTAMINEN JA KIINTEISTÖSIJOITTAMINEN
2.1 Sijoittaminen
Sijoittaminen on varojen uhraamista nykyhetkessä tulevaisuudessa saatavan voiton vuoksi. Sijoituspäätökset edustavat taloudellisia uhrauksia epävarmojen tuottojen saa- miseksi. Tuloja tuottavien kiinteistöjen tapauksessa nämä edut muodostuvat tulevaisuu- den rahavirroista eli lähinnä vuokratuloista tai kiinteistön arvon kasvusta. (Austin, Jaffe
& Sirmans 1995. 5)
Sijoittamisen päätavoitteena on taloudellisen hyödyn saaminen. Sijoittamiseen kuitenkin vaikuttavat monet muuttujat, jotka näkyvät sijoituksen tuotossa. Näitä ovat muun muassa kassavirran varmuus, verotus, sijoituksen elinkaaren pituus sekä riskit. (Olkkonen, Ka- leva & Land 1997, 19‒23.)
Erilaisia sijoittamisen muotoja ovat esimerkiksi pankkitalletukset, rahamarkkinasijoituk- set ja joukkovelkakirjalainat sekä osakesijoitukset. Sijoitusmuodot ovat jatkuvassa mur- roksessa, ja vaihtoehtoja tulee koko ajan lisää. (Olkkonen ym. 1997, 19‒23.) Sijoitus- kohteilla tarkoitetaan sitä, miten tuotto ja riski määräytyvät. Sijoituskohteita ovat esimer- kiksi korkosijoitukset, osakesijoitukset, kiinteistösijoitukset ja johdannaiset. Muita sijoi- tuskohteita ovat raaka-aineet ja hyödykkeet. Erilaisilla kohteilla on erilaiset tuotto-riski- suhteet. Sijoitusvälineet taas ovat tapoja toteuttaa sijoittamisen kohteita. Ne voidaan ja- kaa suoriin ja epäsuoriin. Suoria sijoituksia ovat esimerkiksi osakkeet ja epäsuoria ra- hastot. (Kallunki, Martikainen & Niemelä 2019, 60.)
Ennen sijoituspäätöstä on hyvä pysähtyä pohtimaan omaa sijoitusstrategiaa. Strategiat muodostuvat pitkälti laatijoiden kokemuksista ja näkemyksistä. Strategian määrittely ja suunnittelu asettavat puitteet, joissa oma toimintasuunnitelma tehdään. Sijoittajan poh- jimmainen tavoite on saada mahdollisimman suuri taloudellinen hyöty suhteessa riskei- hin. Sijoitusstrategia on yksittäisen sijoituspäätöksen lähtökohta. Sen pohjalta sijoittaja voi tunnistaa tuottoihin ja riskeihin vaikuttavat tekijät. Sijoitusstrategiassa määritellään tavoitteet ja toimintatavat, joiden avulla tavoitteet saavutetaan, sekä varmistetaan toi- meenpano. (Olkkonen ym. 1997, 105.)
Eri sijoitusmuodoilla on eri tuottovaatimus. Esimerkiksi osakkeiden tuottovaatimus on korkeampi kuin joukkolainojen. Tuottovaatimus määräytyy riskin ja tuotto-odotuksen mu-
odottavat tuotolta. Yrityksille tuottovaatimus on annetun pääoman kustannus. Tuottovaa- timus on myös mahdollista kuvata niin, että riskitön tuotto ja riskipreemio lasketaan yh- teen. (Knupfer & Puttonen 2018, 81.)
Investoinnilla tarkoitetaan yleensä pitkäaikaista, suurta taloudellista hanketta. Päätös in- vestoinnin hyväksymisestä tai hylkäämisestä perustuu siihen, missä suhteessa inves- tointi on toivottuun tuottovaatimukseen. Investointia arvioitaessa on arvioitava tulevia nettokassavirtoja. Nettokassavirta muodostuu tuloista, jotka jäävät jäljelle kulujen jäl- keen. Perinteisellä investoinnilla on aluksi negatiivinen kassavirta, minkä jälkeen odote- taan positiivisia nettokassavirtoja. Investoinnissa tulee ottaa huomioon myös vaihtoeh- toiskustannukset. Näitä ovat esimerkiksi menetetyt vuokratulot. Lisäksi päätöstä teh- dessä tulee huomioida investoinnin lopettamiseen liittyvät kustannukset ja päättymishet- kellä jäljelle jäävä arvo eli jäännösarvo. (Knupfer & Puttonen 2018, 105‒109.)
Investointien kannattavuuden laskemiseen on erilaisia menetelmiä. Yksi niistä on nyky- arvomenetelmä (Net Present Value, NPV), jossa tulevien kassavirtojen nykyarvo tuotto- vaatimuksella lasketaan diskonttaamalla. Kun tulos on suurempi tai yhtä suuri tai suu- rempi kuin 0, investointi kannattaa hyväksyä. Jos se on taas pienempi kuin 0, investointi kannattaa hylätä. Muita tuoton laskumenetelmiä ovat IRR ja ROI. Nykyarvomenetel- mässä tulos on rahamääräisenä, kun taas IRR-laskumenetelmässä se on tuottoprosent- tina. Investointipäätös kannattaa hyväksyä, kun IRR-tulos on vähintään yhtä suuri kuin sijoittajan tuottovaatimus, ja hylätä kun se on pienempi kuin tuottovaatimus. ROI-lasku- menetelmässä lasketaan nettotuloksen suhdetta pääomaan. ROI on siis pääoman kes- kimääräinen tuottoaste. (Knupfer & Puttonen 2018, 109‒113.)
2.2 Kiinteistösijoittaminen
Määritelmänä kiinteistö tarkoittaa maa-aluetta ja sillä sijaitsevia rakennuksia. Kiinteistöt voidaan luokitella asuntoihin sekä yritysten ja julkisen sektorin toimitiloihin. Kiinteistösi- joittamisen kolme keskeistä ominaisuutta ovat siihen sidottu pääoma, sen tuottama säännöllinen kassavirta sekä sen päätyttyä saatava loppuarvo ja jäännösarvo. Kiinteistöt ovat osake-, korko- ja muiden sijoitusten ohessa yksi pääomamarkkinoiden varallisuus- laji. Kiinteistösijoittamisessa tuotto muodostuu nettovuokratuloista ja mahdollisesta ar- von muutoksesta. (Olkkonen ym. 1997, 12‒14.)
Kiinteistösijoittamista voi harjoittaa monilla eri tavoin. Se voi olla suoraa tai välillistä. Kiin- teistön omistaminen ja sijoittaminen asuin- ja liikehuoneistoihin ovat suoraa kiinteistösi- joittamista. Välillistä kiinteistösijoittamista on sijoittaminen listaamattomiin kiinteistösijoi- tusrahastojen ja -yhtiöiden osuuksiin. Myös osakkeet ja sijoitukset listattuihin kiinteistö- sijoitusyhtiöihin kuuluvat välilliseen kiinteistösijoittamiseen. (Kallunki ym. 2019, 87.) Suora kiinteistösijoittaminen eroaa huomattavasti muista sijoitusinstrumenteista. Pank- kitalletuksissa tuotot syntyvät ainoastaan korkotuloista. Rahamarkkinasijoitusten aika- jänne on reilusti kiinteistösijoittamista lyhyempi. Joukkovelkakirjalainojen kaupankäynti on mahdollista lyhyellä varoitusajalla päinvastoin kuin kiinteistösijoittamisessa. Osakesi- joituksissa tuotto syntyy osingoista ja kurssimuutoksista. (Kallunki ym. 2019, 88.) Suoran kiinteistösijoittamisen erityispiirteitä ovat paikkasidonnaisuus ja heterogeeni- suus, vakaa nettotuotto ja inflaatiosuoja sekä arvonnousupotentiaali ja aktiivisen johta- misen tarve. Paikkasidonnaisuudella ja heterogeenisyydellä tarkoitetaan kiinteistöjen yk- silöllisyyttä ja niiden vaikutusta tuottoon ja riskiin. Sijainti on ainoa kiinteistön pysyvä omi- naisuus. Vakaa nettotuotto kertoo ennakoitavasta ja melko säännöllisestä vuokra- tuotosta. Vuokrasopimukset on tavallisesti kytketty kustannusindeksiin. Tämä tunnetaan Suomessa elinkustannusindeksinä, ja näin kiinteistösijoituksen tuotot ovat inflaatiosuo- jattuja. Kiinteistön arvo voi nousta, ja siihen on mahdollista vaikuttaa omilla toimenpiteillä.
Aktiivisen johtamisen tarpeella tarkoitetaan sijoittajan mahdollisuutta osallistua kiinteis- tön arvon kehittämiseen. Salkussa olevien kiinteistöjen lisääntyessä riski vähenee. Sitä kutsutaan hajautushyödyksi. (Kallunki ym. 2019, 88.)
Erityispiirteitä ovat lisäksi suuri yksikkökoko, epälikvidisyys ja korkeat kaupankäyntikus- tannukset, tarjonnan hidas sopeutuminen kysyntään ja suhdannevaihtelut sekä korkea vakuusarvo ja velkavivun käyttö. Suorat kiinteistösijoitukset ovat kooltaan ja arvoltaan suuria, joten ne eivät sovi jokaiselle sijoittajalle. Kiinteistöjä on hidasta muuttaa rahaksi, ja kaupankäynnin kustannukset voivat olla muita sijoitusmuotoja korkeampia. Kiinteistö- jen arvon muuttamista rahaksi hidastaa pienempi ostajien määrä kuin esimerkiksi osa- kemarkkinoilla. Kiinteistömarkkinoille tyypillistä on syklisyys, eli hinnat vaihtelevat suu- resti. Tarjonta sopeutuu hitaasti kysynnän muutoksiin, ja sen aikana kysyntä on voinut muuttua merkittävästi. Rahoituslaitokset myöntävät helpommin lainaa kiinteistösijoitta- miseen kuin muihin varallisuuslajeihin. Se osoittaa, että kiinteistöllä on korkea vakuutus- arvo. Helppo lainan saanti lisää riskiä, mutta vakaa kassavirta auttaa velkarahoituksen käytössä. (Kallunki ym. 2019, 89.)
Kaupankäyntikustannuksia syntyy varainsiirtoverosta, välitys- ja konsulttipalkkioista sekä analyysitarpeista. Kiinteistön ylläpitokustannukset ovat yksi osa kustannuksista. Ne muodostuvat hoito- ja kunnossapitokustannuksista. Kuten käyttö ja huolto, ulkoalueiden hoito, siivous, lämmitys, vesi ja jätevesi, sähkö, jätehuolto, muut hoitokulut, vuosikorjauk- set. (Kallunki ym. 2019, 88.)
Kaava 1. Vuokratuoton laskeminen.
Kaava 2. Vuosituoton laskeminen.
Mikäli kyseessä on kiinteistömuotoinen sijoituskohde, jolla ei ole hoitovastiketta, voidaan hoitovastike korvata kiinteistön omistajille koituvilla kuukausikuluilla.
2.2.1 Asuntosijoittaminen
Asuntosijoittaminen on suoran kiinteistösijoittamisen muoto. Siinä nimensä mukaisesti sijoitetaan varat suoraan asuntoihin. Asuntosijoittamisen tuotto saadaan vuokraamalla tai myymällä asunto kalliimmalla eteenpäin. (Orava & Turunen 2013, 17‒20.)
Välillisiä tapoja sijoittaa asuntoihin on osakkeiden ostaminen listauista kiinteistösijoitus- yhtiöistä. Toinen mahdollisuus on sijoittaa noteerattuihin joukkovelkakirjalainoihin, jotka ovat vakuudettomia tai kiinteistövakuudellisia. On myös mahdollisuus sijoittaa luottolai- toksiin, jotka ovat kiinteistövakuudellisia. (Kallunki ym. 2019, 92.)
Asuntosijoittaminen tarjoaa helposti ennustettavaa kassavirtaa sekä kohtuullisen vakaan hintakehityksen. Ennustettava kassavirta ja vakaa hintakehitys mahdollistavat velka- vivun käytön. Niiden ansiosta pankit myöntävät mielellään lainaa asuntosijoittamiseen helpommin kuin muihin sijoitusmuotoihin. Velkavipua hyödyntämällä oman pääoman tuotto saadaan keskimääräistä vuokratuottoa reilusti suuremmaksi. (Orava & Turunen 2013, 17‒20.)
2.2.2 Toimitilasijoittaminen
Toimitilasijoittamisessa sijoitetaan toimitiloihin asuntojen sijaan. Toimitiloihin kuuluvat esimerkiksi liiketilat, toimistotilat sekä tuotanto- ja varastotilat. Kiinteistö on yrityksen suu- rin kiinteä kustannus henkilöstökulujen jälkeen. Yritysten on pohdittava, onko strategi- sesti järkevämpää omistaa vai vuokrata toimitila. Sijoittajien tarjoamat tilat tulevat kysy- mykseen, jos yritys on vuokraamassa tilan. (Olkkonen ym. 1997, 12.)
Sijoittaja saa tililleen kuukausittain vuokran ja maksaa taloyhtiön vastikkeen. Vastikkeen suuruus on merkittävä tekijä sijoituksen tuoton kannalta (Hämäläinen 2005, 20). Alla ole- vassa kuvassa näytetään toimitilamarkkinoiden johdettu kysyntä. Toimitilan hinta mää- räytyy kysynnän ja tarjonnan mukaan. Se on silloin johdettua kysyntää, mikä määräytyy kuluttajan tarpeiden mukaan, mihin yritykset ja julkinen sektori vastaavat tuotantopää- töksillään. (Olkkonen ym. 1997, 25.)
Kuva 1. Toimitilamarkkinoiden johdettu kysyntä (Olkkonen ym. 1997, 25).
Toimitilamarkkinat ovat hyvin alueelliset, ja siksi sijoittajan tulee olla tietoinen alueen ti- lanteesta. Alueen koko ja rakenne ovat keskeisessä asemassa sijoituskohdetta valitessa ja vaikuttavat kysyntään sekä toimitilan käyttötarkoitukseen. Ostovoima ja työllisyys te-
kevät alueesta taloudellisesti menestyvän ja vaikuttavat kysyntään. Seuraavassa ku- vassa on havainnollistettu alueellisen toimitilamarkkinoiden kysynnän ja tarjonnan teki- jöitä. (Olkkonen ym. 1997, 53.)
Kuva 2. Alueellisten toimitilamarkkinoiden keskeiset kysyntä- ja tarjontatekijät (Olkkonen ym. 1997, 53).
3 RAHOITUS JA RISKIT
3.1 Rahoitus
Rahoitus ja investoiminen kulkevat käsi kädessä. Kun investoinneista saadaan enem- män tuottoa kuin mitä rahoittamisen kustannukset ovat, yritys tai sijoitus tuottaa omista- jalle lisäarvoa. On tärkeä miettiä, miten investointi rahoitetaan ja miten rahoituksen kus- tannukset saadaan minimoitua. Rahoittajan näkökulmassa on myös riski, johon liittyy epävarmuus. Tämä määrää rahoituksen kustannukset. Mitä isompi riski, sitä korkeam- mat kustannukset ovat rahoituksella. (Knupfer & Puttonen 2018, 16‒17.)
Kiinteistösijoittamista rahoittavat erityisesti pankit. Muita rahoituksen myöntäjiä ovat ins- tituutiosijoittajat ja muut sijoittajat. Pankkien ja instituutiosijoittajien myöntämät lainat ovat usein ns. seniorilainoja. Niissä takaisin maksulla on iso rooli, jos luoton ottaja ei suoriudu velvoitteista. Riskisempi vieraan pääoman muoto on mezzanine- eli välirahoitus. Se yh- distää vieraan ja oman pääoman sijoittamisen ominaisuuksia. Lisäksi on olemassa kiin- teistövelkarahastoja, jotka myöntävät lainoja kiinteistösijoittamiseen. Vierasta pääomaa on mahdollisuus hankkia tarjoamalla joukko(velkakirja)lainoja sijoittajien merkittäväksi.
Tämä on kuitenkin yleisempää kiinteistösijoitusyhtiöiden ja suurimpien asuntosijoitusyh- tiöiden joukossa. (Kallunki ym. 2019, 93‒94.)
3.2 Oma ja vieras pääoma
Velan vipuvaikutuksella tarkoitetaan vieraan pääoman hyödyntämistä oman pääoman kasvattamiseen. Vipuvaikutus voi toimia myös negatiivisesti, mikäli pääoman tuotto alit- taa vieraan pääoman kustannukset. Velkaa otettaessa oman pääoman tuoton riski kas- vaa. (Knupfer & Puttonen 2018, 187‒189) Asuntoon saan helpommin lainaa kuin osake- sijoituksiin. Tämä johtuu osakkeiden epävarmasta kassavirrasta. Asuntoihin saa yleisesti 70‒80 prosenttia lainaa asunnon hinnasta. Silloin omaa rahaa tarvitsee 20‒30%. Isom- malla velkavivulla oman pääoman tuotto on suurempi olettaen, että sijoituksen tuotto on suurempi kuin velan korko. Pitää kuitenkin huomioida, että velkaa pois maksettaessa oman pääoman tuottoprosentti laskee myös, kun oman pääoman osuus kasvaa. (Orava
& Turunen 2016, 23.)
Taseessa oma pääoman osuus koko pääomasta on omavaraisuusaste. Vieras pääoma on lainapääomaa. Molemmissa pääomissa on puolensa ja siten ne tukevat toisiaan.
Oma pääoma toimii apuna mahdollisia ongelmatilanteita varten. Jos omaa pääomaa on suhteessa vieraaseen pääomaan vähän, rahoituksesta johtuva riski kasvattaa oman pääoman tuottovaatimusta. Oman pääoman tuotto on enemmän kuin koko pääoman tuotto. Vieraan pääoman avulla on mahdollista saavuttaa omalle pääomalle korkeampi tuotto. (Knupfer & Puttonen 2018, 32‒40.)
Pääomarakenteessa on hyvä pohtia, kuinka suuri osuus investoinneista rahoitetaan vie- raalla pääomalla ja kuinka suuri osa omalla pääomalla. Optimaalisessa pääomaraken- teessa pääoman kustannus (weighted average cost of capital, WACC) on pienimmillään.
Modigiliani ja Miller (1958) ovat esittäneet teorian, jonka mukaan pääoman rakenteella ei ole vaikutusta kokonaisarvoon. Pääomarakenteeseen vaikuttavat kuitenkin eri muut- tujat, joita ovat mm. verot ja transaktiokustannukset. Oman pääoman tuottovaatimus on sitä korkeampi, mitä enemmän on vipuvartta. (Knupfer & Puttonen 2018, 192‒193.)
3.3 Riskit
Riski voidaan mitata kokonaisvaihtelulla, joka on mitattavissa keskihajonnalla. Se kuvaa tietyn aikavälin tuoton poikkeamaa pitkän aikavälin keskiarvosta. Riski vaikuttaa tuotto- odotukseen. Korkean tuoton tavoittelu tarkoittaa isompaa riskiä. Sijoituksen onnistumista voidaan mitata riski-tuottovertailun avulla. Ne antavat laajemman kuvan kuin ainoastaan tuottoluvut. Sijoitusten aiempi menestys ei takaa tulevaa menestystä. (Kallunki ym. 2019, 19, 331.)
Riskinsiedon määrittäminen on ensimmäinen vaihe sijoituspäätössä tehtäessä. Riskin- sietoa määrittäessä otetaan huomioon varallisuus ja elämäntilanne. Sijoittaja voi miettiä, miten paljon on valmis menettämään varallisuutta niin, ettei se vaikuta olennaisesti elä- miseen. Velan vaikutus riskiin on suuri, joten on hyvä muistaa suhteuttaa velka varalli- suuteen ja kassavirtoihin. Liian suurta riskiä ei kannata ottaa. (Kallunki y m. 2019, 19‒
23.)
Riskinsietokyvyltään sijoittajat voidaan karkeasti jakaa neljään eri sijoittajatyyppiin: hyvin matala, matala, kohtuullinen sekä korkea riskinsietokyky. Hyvin matalan riskinsietokyvyn omaava sijoittaja ei halua ottaa riskiä. Pääoman arvo ei saa laskea, ja tuotto saa olla
pieni. Matalan riskinsietokyvyn sijoittaja tavoittelee hieman isompaa tuottoa pienellä ris- killä. Kohtuullisen riskinsietokyvyn sijoittaja haluaa parempaa tuottoa ja on valmis otta- maan riskin, että alkuperäinen pääoma osittain pienenisi lyhyellä aikavälillä. Korkean riskinsietokyvyn omaava on valmis ottamaan suuren riskin ja tavoittelee hyvää tuottoa.
Pääoman merkittävä pieneneminen keskipitkällä aikavälillä ei ole ongelma korkean ris- kinsietokyvyn omaavalle. (Kallunki ym. 2019, 19‒23.)
Kiinteistösijoittamiseen liittyy monenlaisia riskejä. Kiinteistöjen hinnat tai vuokrataso voi- vat yleisesti laskea. Lainojen korkojen on mahdollista nousta, mikä tarkoittaisi lisää kus- tannuksia. Asuntoon ja toimitilaan ei välttämättä saada vuokralaista, jolloin vuokratuot- toja ei tulisi. Kohteen vuokralainen voi jättää vuokrat maksamatta. Taloyhtiön kulut voivat nousta ja samalla vastike. Myös remonttiriski on mahdollinen. Taloyhtiöön voi tulla odo- tettua pidempi ja kalliimpi remontti. Muita riskejä ovat mm. pankki-, poliittinen ja luonnon- ilmiöriski. (Orava & Turunen 2013, 197.)
Hinnan muutos on merkittävä riski silloin, kun on ostamassa tai myymässä asuntoa. Hin- nan muutos on riski myös silloin, kun haetaan lainaa ja asuntoa aiotaan käyttää lisäva- kuutena tai velkaa on yli 70 % asunnon markkina-arvoon nähden. Muussa tilanteessa pienet hinnan muutokset ovat vähämerkityksinen seikka, kunhan kassavirta kulkee ja vuokria maksetaan. Jos hinnat laskevat merkittävästi ja lainaa on yli 70 %, on hyvä olla varuillaan. Tietyissä tilanteissa pankin on mahdollista eräännyttää laina maksettavaksi kokonaan takaisin heti, mutta tämä riski on erittäin pieni. (Orava & Turunen 2016, 199.) Jos kiinteistösijoittajalla on paljon velkaa, korkojen nousu voi olla suuri riski. Kun korot ovat alhaalla, velan otto on houkuttelevaa. Kustannusten laskeminen matalan koron ai- kana voi olla epärealistista. Jos sijoittajalla on velkaa yli 50 %, kannattaa olla ainakin tietoinen korkoriskin suojautumisvaihtoehdoista. Niitä ovat kiinteä korko, korkokatto, mal- tillinen velkavipu ja vararahasto. (Orava & Turunen 2016, 200.)
Yksi riskeistä on tyhjäkäynnin riski. Tyhjäkäynnillä tarkoitetaan tyhjiä kuukausia, jolloin kohteessa ei ole vuokralaista ja kassavirta pysähtyy, mutta kulut on silti maksettava.
Tyhjäkäyntiä mitataan vuokrausasteena, joka kertoo, kuinka monta kuukautta tila on käy- tössä verrattuna kuukausiin, jolloin siellä ei ole vuokralaista. Tyhjiä kuukausia pystytään välttämään hankkimalla tiloja, jotka sopivat mahdollisimman monelle vuokralaiselle. Hy- väkuntoinen, markkinahintaisella vuokralla ja hyvillä kulkuyhteyksillä oleva kiinteistö kas- vukeskuksessa saa helpommin vuokralaisen, kuin esimerkiksi korkeammalla vuokralla varustettu kiinteistö. (Orava & Turunen 2013, 203 – 204.)
Erilaisiin riskeihin voi varautua taloudellisella puskurilla. Tällainen voi esimerkiksi olla, jokin toinen sijoitus, joka on turvallinen ja likvidi eli helposti rahaksi muutettavaa. Turval- lisia kohteita ovat matalan riskin rahastot ja pankkitili. Puskurilla on kuitenkin hintansa.
Hinta on se tuotto, jonka saisi sijoittamalla varat johonkin enemmän tuottavaan kohtee- seen. Puskuri on kuitenkin hyvä olla olemassa yllättäviä menoja varten. (Orava & Turu- nen 2016, 200.)
Riskiä voidaan arvioida erilaisin menetelmin. Riskiä pystytään vertailemaan tuottoon.
Riskin ja tuoton vertailuun käytettyjä mittareita ovat mm. Sharpen, Treynorin ja Jensenin mittarit (Kallunki ym. 2019, 326‒333.) Herkkyysanalyysiä voi käyttää päätöksenteon apuna. Se auttaa analysoimaan investointiin liittyviä riskejä ja näkemään mitkä niistä ovat kriittisimpiä. Siinä lasketaan investoinnin nykyarvo erilaisilla kassavirta-arvoilla. Jos nykyarvo muuttuu pienestäkin muutoksesta negatiiviseksi, kannattaa myynti arvioida mahdollisimman tarkasti. (Knupfer & Puttonen 2018,121.)
4 CASE-ANALYYSI
4.1 Haastattelu
Tutkimuksen osana on haastattelu. Siinä on haastateltu neljää kiinteistösijoittajaa. Haas- tattelu tehtiin, jotta saataisiin sijoittajien näkemys aiheesta ja tilanteesta sekä nähtäisiin, mitä sijoitustoiminta on käytännössä. Haastattelu on teemahaastattelu, joka koostuu kuudesta pääkysymyksestä. Haastattelu käydään läpi kysymys kerrallaan. Viimeisessä luvussa käydään läpi, mitä kiinteistösijoittajien haastattelusta voidaan päätellä. Haastat- telu tehtiin tukemaan tuloksia ja havaintoja.
Ensimmäinen kysymyksessä selvitettiin, mitä laskumenetelmiä käytetään laskiessa kiin- teistökohteen tuottoa. Pääosin sijoittajat vastasivat käyttävän laskelmissaan kokonais- pääoman nettotuottoa. Myös oman pääoman tuotonlasku mainittiin. Lisäksi yhdessä vastauksessa lisättiin sisäinen korkokanta, IRR ja nettonykyarvo.
Seuraava kysymyksessä perehdyttiin, kuinka suuri osuus maksetaan kiinteistöistä vel- karahoituksella. Vastaukset olivat vaihtelevia. Yhdellä velan alaraja oli 30 % ja kahdella muulla 50 %. Yksi vastasi maksavansa noin 70 % velkarahoituksella. Velan yläraja vaih- teli 60 ja 80 prosentin välillä. Haastattelussa kävi ilmi, että velkarahoituksen osuuden suuruuteen vaikuttavat eri tekijät. Siihen vaikuttavia tekijöitä olivat hankittavan kiinteistön ikä ja liikehuoneistoissa vuokralaisen laadukkuus ja vuokrasopimuksen pituudet. Yksi haastattelija sanoi asunnoissa velan osuuden olevan korkeampi ja muissa vähemmän.
Velkarahoituksen osuuteen syvennyttiin lisää. Kolmantena kysymyksenä selvitettiin, vaihteleeko asuntojen ja toimitilojen velkarahoituksen osuus keskenään ja miten paljon.
Vastaukset olivat myös tässä kysymyksessä vaihtelevia. Enimmillään lainaa oli saatu jopa 90-100 %. Yksi vastaus oli, että toimitiloihin lainaa oli saatu 50 % ja asuntoihin 70
%. Vastaukset vahvistivat, että asuntoihin lainaa pystyi ottamaan enemmän kuin toimiti- loihin.
Neljännessä kohdassa kysyttiin, miten velkavipu huomioidaan tuottoa laskettaessa, ja millaisia laskumenetelmiä käytetään sen laskemisessa. Tuoton laskussa velkavipu huo- mioitiin laskemalla tuotto koko kauppahinnalle, eikä pelkästään sijoitetulle pääomalle.
Myös tässä mainittiin oman pääoman tuottoprosentin laskeminen. ”Kunhan sijoituksen tuotto on suurempi kuin velan korko, oman pääoman tuottoprosentti on sitä suurempi
kuin mitä enemmän velkavipua on”, tuli yhtenä vastauksena. Lisäksi muistutettiin riskin suurenemisesta, kun velkavipu nousee.
Lisäksi haastattelussa käytiin läpi kiinteistösijoituskaupunkeja ja ostetaanko kiinteistöjä Helsingistä tai Turusta ja minkälaisia. Yksi ilmoitti ostavansa hoivakiinteistöjä. Toinen haastateltava sijoitti Hyvinkään ja Riihimäen seudulle. Myös Turun toimitiloihin ja Helsin- gin toimistotiloihin sijoitettiin sekä Vantaalla logistiikkakiinteistöihin.
Lopuksi selvitettiin, mikä on tämän hetken tuottovaatimus toimistoille, liike- sekä tuo- tanto- ja varastotiloille. Toimistojen osalta tuottovaatimuksen alalaita oli 7-10 %. Liiketi- lojen osalta tuottovaatimus oli vähimmillään 9-10 % ja tuotanto-/varastotilojen osalta 9- 15 %. Oman pääoman osalta tuottoa vaadittiin 15-20 %.
Yhteenvetona sijoittajat käyttivät laskelmissaan kokonaispääoman nettotuottoa. Sijoi- tuksen rahoitettu osuus vaihteli 30 % ja 80 % välillä, joitain poikkeuksia lukuun ottamatta.
Asuntoihin sai lainaa pääosin enemmän kuin toimitiloihin. Velkavipu huomioitiin laskel- missa laskemalla tuotto koko kauppahinnalle sekä tuottoprosentti omalle pääomalle.
Tuottovaatimus toimitiloille vaihteli 7 % ja 15 % välillä. (S. Yli-Huumo, M. Herpiö & H. G.
Paloheimo Oy, henkilökohtainen tiedonanto 18.3.2020)
4.2 Markkinakatsaus
Tässä luvussa käydään läpi Helsingin ja Turun merkittävimmät toimitilahankkeet sekä keskeisimpiä lukuja. Markkinakatsaukset ovat kerätty Catellan kevään 2019 markkina- katsauksesta, jossa käydään läpi vuotta 2018 sekä Newsecin kiinteistömarkkinakat- sausta myös keväältä 2019. Asuntojen osalta lähteinä on käytetty Suomen Vuokranan- tajat Vuokramarkkinakatsaus syksy 2019.
4.2.1 Helsinki
Hyvien toimistotilojen kysyntä kasvoi ja talous pysyi vahvana. Myös Helsingin ydinkes- kustan toimistotilojen vuokrataso jatkoi kasvua. Helsingin merkittävimpiä toimisto- ja lii- kerakennushankkeita olivat Mall of Tripla ja Tripla Workery, kaupungin ympäristötalo ja Kalasataman Kampus. Tyhjien liiketilojen määrä kasvoi 2018 valmistuneiden liiketila- hankkeiden myötä. (Catella markkinakatsaus 2019, 11‒13.)
Helsingissä liiketilojen vajaakäyttöaste oli 2019 neljännellä kvartaalilla 3,3 %, toimistoti- loissa 12,5 % ja teollisuus/logistiikkatiloilla 4,5 %. Vapaata liiketilaa oli 64 000 m2, toimis- totilaa 712 000 m2 ja teollisuus/logistista tilaa 144 000 m2. Helsingin ydinkeskustan (CBO) ylempi bruttovuokrataso toimistotiloissa oli 34 €/m2/kk, laajemman keskustan vuokrataso taas 26,50 €/m2/kk. Prime-tuottovaatimus on ydinkeskustassa 3,8 % ja laa- jemmassa keskustassa 4,5 %. (Catella markkinakatsaus 2019, 11‒13.)
Taulukko 1. Vajaakäyttöasteet ja vapaan tilan määrä pääkaupunkiseudulla (Catella markkinakatsaus 2019, 13).
Kuva 3. Helsinki ydinkeskusta (Catella markkinakatsaus kevät 2019,13).
Taulukko 2. Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinat (Catella markkinakatsaus 2019, 13).
Asuntojen kysyntä on kasvussa. Kysyntää ovat parantaneet hyvät ja uudet kulkuyhtey- det, joita ovat Kehärata, Länsimetro ja tuleva Raide- Jokeri. Kysynnän parantuessa vuok- rat ja hinnat nousevat. Helsingin sisällä kuitenkin asuntomarkkinat vaihtelevat suuresti ja silloin on kiinnitettävä erilaisiin asioihin huomiota. Pienille asunnoille riittää kysyntää, sillä kotitalouksien koko pienenee edelleen. Asuntoihin löytyy yhä helpommin ja nopeammin vuokralainen. Usein uusi asukas löytyy alle kahdessa viikossa. Helsingin neliövuokran mediaani (1.6.2019) on 26,38 ja kokonaisvuokran mediaani 790. Kaksioissa taas neliö- vuokran mediaani on 20.53 ja kokonaisvuokran mediaani 998. (Suomen vuokranantajat vuokramarkkinakatsaus syksy 2019, 12-13.)
Taulukko 3. Helsinki vuokrat yksiö ja kaksio (Suomen vuokranantajat vuokramarkkina- katsaus syksy 2019, 12).
Asuntojen hinta on ollut pienessä kasvussa kuluneen vuoden aikana. Yksiöiden neliö- hinta (€) on kasvanut muutamalla sadalla. Kaksioiden taas muutamalla kympillä. Vuoden
2019 ensimmäisellä neljänneksellä yksiön neliöhinta on ollut noin 5750 € ja vuoden kol- mannella neljänneksellä 5900 €. Kaksioiden neliöhinta oli ensimmäisellä neljänneksellä noin 4840 € ja kolmannella neljänneksellä 4850 €. (Toteutuneet asuntokaupat, asunto- jenhinnat.fi 3.3.)
Kuva 4. Toteutuneet kaupat Helsinki (asuntojenhinnat.fi, 3.3).
4.2.2 Turku
Lounais-Suomen kiinteistömarkkinoiden positiivinen suunta näkyy transaktioiden mää- rässä, investointien käynnistymisenä ja vauhdittumisena. Turun tärkeimpiä hankkeita ovat Turku Science Parkin kehitys, ratapiha-alueelle suunniteltu kehityshanke sekä Blue Industry Park telakan läheisyydessä oleva alue. Turun alueella tapahtui 2018 merkittäviä kauppoja. Ostajina oli mm. Trevianin rahastot, Rausanne ja Kielo sekä Kansallis-yhtiöt.
Kiinnostus Turun kiinteistömarkkinoita kohtaan on kasvanut. Sen huomaa kasvaneesta kysynnästä ja yli 250 miljoonan euron transaktivolyymistä. Turun keskusta uudistuu.
Siellä on meneillään toriparkkihanke, Wiklundin talossa on työmaa ja Hansakorttelin kauppakeskuksessa on muutostöitä sekä Hamburger Börs-hotellia uudisrakennetaan.
Myös muu Turku uudistuu. Kupittaan alueelle valmistuu AMK ja Orginal Sokos Hotel Kupittaa ja myös Veritaksen pääkonttori siirtyy Kupittaalle. (Catella markkinakatsaus
Turussa vapaata liiketilaa on 38 000 m2, toimistotilaa 58 000m2 ja tuotanto/logistiikkatilaa 72 000 m2. Kiinteistöjen vajaakäyttöaste vaihtelee noin kolmella prosentilla. Liiketilojen vajaakäyttöaste on 4.0 %, toimistotilojen 6,8 % ja tuotanto/logistiikkatilojen 3,2 %. Tuot- tovaatimus on liike- ja toimistotiloilla 6,75 % ja tuotanto/logistiikkatilojen 8,5 %. Kiinteis- töjen vuokrat vaihtelevat reilusti. Prime-liiketilojen vuokra on 70 €/m2/kk. Prime-toimisto- tilojen vuokrat ovat 20 €/m2/kk eli paljon pienemmät. Tuotanto/logistiikkatiloilla vain 7
€/m2/kk. Alueittain tuotanto/logistiikkatilojen vuokrissa ei ole paljon vaihtelua. Toimistoti- lojen vuokrat ovat korkeammat Kupittaalla ja Itäharjulla kuin Sataman ja Iso-Heikkilän alueella. Toimistotilojen ja liiketilojen vuokrat vaihtelevat runsaasti keskustassa. Liiketi- lojen vuokra keskustassa vaihtelee 10-70 €/m2/kk. Toimistotilojen vuokra on 10-20
€/m2/kk välillä. (Catella markkinakatsaus 2019, 16‒17.)
Taulukko 4. Turku vajaakäyttöasteet, primetuottovaatimukset ja vuokrat (Catella markki- nakataus kevät 2019, 17).
Kuva 5. Turun ydinkeskusta kuvattuna, värien selitys seuraavassa taulukossa. (Catella markkinakatsaus kevät 2019, 17).
Taulukko 5. Turun keskusta prime- tuottovaatimus (Catella markkinakatsaus kevät 2019, 17).
Asuntojen osalta käännytään pitkän nousun jälkeen laskuun. Asuntoja on tuotettu run- saasti, mutta kysyntä tasaantuu. Tuotannon odotetaan myös hiipuvan lähivuosina, vaikka asuntoja kuitenkin valmistuu ensi vuonna, mikä voi vaikuttaa vuokrattavuuteen.
Yksiöiden osuus vuokrattavissa asunnoissa on kasvanut, sillä niiden tarjonta on myös kasvanut. Markkinointiajassa on pientä kasvua, joka saattaa olla vaikuttanut vuokrien laskuun. Yksiöiden neliövuokran mediaani (01.06.2019) on 17.88 ja kokonaisvuokran mediaani on 557. Kaksioissa taas neliövuokran mediaani on 14.51 ja kokonaisvuokran mediaani on 695. (Suomen vuokranantajat vuokramarkkinakatsaus syksy 2019, 22-23) Taulukko 6. Turku vuokrat yksiö ja kaksio (Suomen vuokranantajat vuokramarkkinakat- saus syksy 2019, 22).
Asuntojen hinnat ovat kuluneen vuoden olleet laskussa. Asuntojen neliöhinta (€) on ku- luneen vuoden (2019) aikana laskenut yksiöiden osalta noin sata euroa ja kaksioiden osalta muutamia kymppejä. Yksiöiden hinnat ovat olleet vuoden 2019 ensimmäisellä nel- jänneksellä noin 3160€/m2 ja kolmannella neljänneksellä 3070 €/m2 Kaksioiden neliö- hinta oli vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 2330€ ja kolmannella neljänneksellä 2320€.
Kuva 6. Toteutuneet asuntokaupat Turku. (asuntojen hinnat.fi)
Oheisessa kuviossa on Suomen kaupunkien yksiöiden ennustetut keskimääräiset koko- naistuotot vuosille 2019-2023. Turussa yksiöiden vuokratuottoprosentti ennen veroja on arvioitu olevan noin. 3,8 ja Helsingissä 3. (Suomen vuokranantajat tuottotutkimus 2019)
Kuva 7. Keskimääräinen kokonaistuotto 2019-2023, yksiöt (Suomen vuokranantajat tuot-
Seuraavassa kuviossa on arvioitu kaksioiden vuokratuottoprosentit ennen veroja vuosille 2019-2023. Turussa kaksioiden vuokratuottoprosentti tulisi olemaan 3,3 ja Helsingissä 2,7. Kuvioissa arvioitiin siis Turun olevan hieman Helsinkiä tuottavampi ja yksiöiden ole- van hieman kaksioita tuottavampia.
Kuva 8. Vuokratuotto ennen veroja (Tuottotutkimus, Suomen vuokranantajat 2019).
4.3 Kohde
Tutkimuksessa vertaillaan asuntoja ja toimitiloja sijoituskohteina eri kaupungeissa. Seu- raavat taulukot kertovat, millainen on tyypillinen sijoituskohde keskimääräisillä ominai- suuksilla kyseisissä kaupungeissa. Kaupungit ovat eteläisiä kasvukaupunkeja ja k ool- taan ja rakenteeltaan hyvin erilaisia. Kohteet ovat valittu sen mukaan, mitkä ovat ylei- simpiä sijoituskohteita asunnoista ja toimitiloista. Kohteiksi valikoitui yksiö, kaksio, liike- ja toimisto- sekä tuotanto-/varastotila. Kohteiden tiedot ovat kerätty eri lähteistä ja ne kuvaavat keskimääräistä kohdetta alueella. Lähteitä ovat KVKL, Tilastokeskus, Catellan markkinakatsaus, Asuntojenhinnat, Vuokranantajat ja KTI sekä Ara.
Taulukko 7. Tyypillinen yksiö Helsingissä ja Turussa
Yksiöiden osalta Helsinki on monelta osin hintavampi. Keskimäärin yksiö on hieman pie- nempi Helsingissä kuin Turussa. Vuokra, hoitovastike sekä myyntihinta ovat Helsingissä suuremmat, kun taas vajaakäyttöaste on siellä pienempi. Turussa vuokratuottoennuste on hieman suurempi. Keskimäärin siis Helsinki on kalliimpaa aluetta, mutta vuokralainen löytyy helpommin, kuin Turusta.
Taulukko 8. Tyypillinen kaksio Helsingissä ja Turussa
Kaksioissa Turun ja Helsingin eroavaisuudet ovat samankaltaiset. Pinta-alaa on keski- määrin enemmän Turussa. Hinta, vuokra ja hoitovastike ovat myös kaksioissa Helsin- gissä suuremmat. Vajaakäyttöaste on Helsingissä pienempi ja vuokratuottoennuste Tu- russa suurempi. Myös kaksioiden osalta voidaan sanoa, että Helsinki on alueena hinta- vampaa ja vuokralainen löytyy helpommin. Vuokratuottoennusteet antoivat hieman eri- suuntaiset tulokset kuin varsinaiset tulokset tässä tutkimuksessa.
Toimitilojen osalta tietoa löytyi vähemmän, mitä asunnoista löytyi. Toimitilojen osalta myös otokset olivat joiltain osin pienempiä. Tilojen moninaisuus saattaa vaikuttaa tyypil- lisen toimitilan tietojen luotettavuuteen. Vaikka tietoa ei löytynyt niin paljon, sitä löytyi sen verran, että tutkimuksen tulokset pystyttiin silti laskemaan.
Taulukko 9. Tyypillinen liiketila Helsingissä ja Turussa
Vaikka vuokra on Helsingissä reilusti suurempi niin on myös hoitovastike. Suhteessa kuitenkin hoitovastike näyttää olevan suurempi Turussa ja vuokra vuodessa on Helsin- gissä lähes kaksinkertainen. Vajaakäyttöaste ja tuottovaatimusprosentti taas ovat pie- nemmät Helsingissä. Turussa liiketilat ovat keskimäärin hieman pienempiä. Voidaan siis edelleen päätellä, että Helsinki on hintavampaa, tilat ovat paremmin käytössä, mutta tuottoa ei odoteta niin paljon kuin Turusta.
Taulukko 10. Tyypillinen toimistotila Helsingissä ja Turussa
Keskimäärin vuokra ja vajaakäyttöaste ovat Helsingissä reilusti suuremmat kuin Tu-
toimistotilasta saa puolet vähemmän vuokraa vuodessa ja neliöillä painotettu hoitovas- tike on suurempaa kuin Helsingissä.
Taulukko 11 Tyypillinen tuotanto-/varastotila Helsingissä ja Turussa
Tuotanto- ja varastotilat ovat myös huomattavasti suurempia Helsingissä. Myös vuokra ja vastike ovat suuremmat Helsingissä. Vajaakäyttöaste on Turussa pienempi ja tuotto- vaatimus suurempi. Suuren eron vuokratuottoihin tuo pinta-alojen huomattava ero.
4.4 Analyysi
Tässä osiossa käydään läpi laskumenetelmät, saadut tulokset sekä niiden vertailu. Tar- koituksena on laskea asuntojen ja toimitilojen keskituotto, tuottoprosentti ja oman pää- oman tuottoprosentti. Toimitilojen osalta tietoa löytyi vähemmän verrattuna asuntoihin.
Tämän takia asunnoissa ja toimitiloissa on käytetty eri laskukaavoja tulosten saamiseksi.
4.4.1 Asunnot
Seuraavien kaavojen avulla laskettiin kohteiden keskituotto vuodessa ja todellinen tuot- toprosentti. Asunnoissa keskituotto vuodessa on laskettu hieman eri tavalla kuin, mitä toimitiloissa. Alla olevat laskukaavat kuvaavat, miten asuntojen keskituotto vuodessa ja todellinen tuottoprosentti lasketaan. Keskituoton laskemisessa on huomioitu vajaakäyt- töaste. Todellista tuottoprosenttia laskettaessa verrataan keskituottoa vuodessa asun- non hintaan.
Kaava 3. Keskituotto vuodessa
Kaava 4. Todellinen tuottoprosentti
Taulukko 12. Asuntojen keskituotto vuodessa sekä todellinen tuottoprosentti
Asunnoista yleisimmät sijoituskohteet ovat yksiöt ja kaksiot. Taulukosta voidaan nähdä, että Helsingissä keskituotto vuodessa on suurempaa kuin Turussa. Kuitenkin todellinen tuottoprosentti on Turussa suurempi kuin Helsingissä. Kaikista suurin todellinen tuotto- prosentti on Turussa olevassa kaksiossa ja pienin helsinkiläisessä kaksioissa. Turun kaksion todellinen tuottoprosentti on 5,68 %.
Alla olevassa kaavassa näytetään, miten oman pääoman tuottoprosentti on laskettu asuntojen osalta. Kaavaa pystyy soveltamaan myös muihin kiinteistöihin, jos tarvittavat muuttujat ovat tiedossa. Oman pääoman tuottoprosentti on laskettu niin, että oletetaan korkoprosentin olevan 2 %. Rahoituksen osuutena on käytetty 70% ja 50 % sekä 0%
velattomasta hinnasta.
Kaava 5. Oman pääoman tuottoprosentti
Taulukko 13. Oman pääoman tuottoprosentti, kun asunnosta on rahoitettu 70 %, 50 % sekä 0 %, kun kokonaiskorkokustannus on 2 %
Mitä vähemmän kohdetta on rahoitettu, sitä huonompi on oman pääoman tuotto. Kaikki rahoitetut kohteet ovat laskettu 2 % korolla. Kaikista huonotuottoisin kohde oli Helsin- gissä oleva yksiö. Sen oman pääoman tuottoprosentti on noin 11 %, kun siitä oli 70 % rahoitettu ja huonoimmillaan 4,66 %, kun sitä ei ollut rahoitettu ollenkaan vieraalla pää- omalla. Paras omanpääoman tuottoprosentti oli turkulaisessa kaksioissa, jossa oli mak- simimäärä vierasta pääomaa ja se oli 14,26 % huonoimmillaan sen tuottoprosentti oli 5,68 %.
4.4.2 Toimitilat
Alla olevia kaavoja käytettiin toimitilojen keskituoton, todellisen tuottoprosentin ja oman pääoman laskemisessa. Toimitilojen osalta laskelmiin käytettiin erilaisia kaavoja kuin asuntojen vastaavien lukujen laskemiseen, koska kaikkia vastaavia lukuja ei toimitilojen osalta löytynyt.
Alla olevissa kaavoissa on esitetty, miten keskituotto vuodessa ja todellinen tuottopro-
hieman erilaiset, mitä asuntojen osalta käytettiin, mutta myös näitä laskumenetelmiä on mahdollista käyttää asuntojen keskituoton ja todellisen tuottoprosentin laskemisessa.
Kaava 6. Keskituotto vuodessa
Kaava 7. Todellinen tuottoprosentti
Taulukko 14. Keskituotto/vuosi ja todellinen tuottoprosentti
Toimitiloissa kohteiksi on valikoitunut liiketila, toimistotila ja tuotantotila-/varastotila. Ne ovat yleisimpiä sijoituskohteita toimitiloissa. Liiketiloissa keskituotto vuodessa oli isompi Helsingissä, mutta todellinen tuottoprosentti Turussa. Toimistotilojen osalta tilanne oli sama. Helsingissä toimistotiloilla oli hieman suurempi todellinen tuottoprosentti kuin lii- ketiloilla ja Turussa toimistotiloilla oli taas suurempi kuin liiketiloilla. Kuitenkin paras tuottoprosentti oli tuotanto-/varastotilalla Turussa. Sen todellinen tuottoprosentti ilman
velkavipua oli 8,18 %. Huonoin tuottoprosentti oli liiketilalla Helsingissä 4,23 %. Yh- teenvetona Helsingissä keskituotto vuodessa oli siis parempi kuin Turussa, mutta Tu- russa todellinen tuottoprosentti. Kannattavimmat kohteet olivat tuotant-/varastotilat.
Alla olevassa laskukaavassa kuvataan, miten oman pääoman tuottoprosentti laske- taan. Kaavassa on huomioitu korko, joka on arvioitu olevan 2 prosenttia.
Kaava 8. Oman pääoman tuottoprosentin laskukaava
Taulukko 15. Oman pääoman tuottoprosentti
Kun kohdetta oli rahoitettu 70 % parhaimpiin oman pääoman tuottoprosentteihin päästiin turkulaisissa tuotanto-/varastotiloissa 22,58 %. Turun kohteet tuottivat ylipäätään keski- määrin enemmän omaa pääomaa. Huonoiten tuottivat Liiketilat ja toimistotilat Helsin- gissä 9,44 %. 50 % tai 0 % rahoituksella oman pääoman tuottoprosentti oli selkeästi pienempi. Tästä voidaan päätellä, että mitä enemmän kohdetta rahoitetaan, sitä isom- mat ovat oman pääoman tuotot. Tietenkin on muistettava riski ja sen kasvu vieraspää- oman kasvaessa.
5 JOHTOPÄÄTÖKSET
Työn tavoitteena oli vertailla erityyppisiä kiinteistöjä Helsingissä ja Turussa sekä selvit- tää, minkä tyyppinen kiinteistö on otollisin kiinteistösijoittamisen kohde. Kohteina olivat asunnoista yksiö ja kaksio ja toimitiloista liike-, toimisto- ja tuotanto-/varastotila. Tarkoi- tuksena oli myös selvittää, miten velkarahoituksen käyttö toimii sijoittamisen osana.
Työ toteutettiin hankkimalla tietoa eri kiinteistöistä ja laskemalla niiden perusteella todel- linen tuottoprosentti, joka huomioi tyhjänä olo kuukaudet, keskituotto vuodessa ja oman pääoman tuottoprosentti. Sen jälkeen työssä vertailtiin kohteiden tietoja ja niistä lasket- tuja tuottoja. Kohteiden tiedot saatiin eri lähteistä.
Työn haasteellisin osuus oli tiedon kerääminen. Tietoa etenkin eri toimitiloista löytyi vä- hän, mikä hidasti työn tekoa. Tietoa ja keskeisiä lukuja sekä teoriaa oli vähän. Jos tietoa ei olisi ollut tarpeeksi, ei kohteita olisi voinut vertailla tai saadut tulokset eivät olisi niin luotettavia, mitä ne nyt ovat. Teoriaosuutta hidasti, että useimmat kiinteistösijoittamiseen liittyvät kirjat ovat kirjoitettu englanniksi ja suuntautuivat USA:n kiinteistömarkkinoille.
Suomenkielisiä kirjoja aiheesta on kirjoitettu todella vähän ja tämä vaikuttaa siis teoria- osuuden lähteiden vähäisyyteen.
Työssä saatiin selvitettyä, että keskimääräisen tuoton kannalta kaikista järkevintä on si- joittaa niin, että velkarahoituksen osuus on mahdollisimman suuri. Kaikista tuottavin kohde oli tuotanto-/varastotila Turussa, josta oli rahoitettu 70 % lainalla, jonka koroksi arvioitiin 2 %. Jos tällaiseen kiinteistöön sijoittaa, on mahdollista saada yli 22 % vuo- dessa tuottoa. Huonoiten tuottavista kohteista on liiketila Helsingissä. Tässä kohteessa tuottoa saa 4,23 %, niin ettei lainaa ole käytetty ollenkaan. Työssä selvisi myös, että riski kasvaa, siinä määrin kuin vieraspääoma kasvaa. Toimitilojen osalta odotetaan parem- paa tuottoa. Tämä selvisi haastatteluissa ja tutkimusosiossa vahvistettiin, että keskimää- rin toimitilat ovat tuottavammat. Asuntojen alhainen vajaakäyttöaste tekee niistä suhteel- lisen riskittömiä sijoituskohteita. Hajautus on tärkeää, jottei yksittäisestä kohteesta tule liian isoa riskiä. Helpoiten hajautusta saisi välillisesti sijoittamalla esimerkiksi pörssin kautta.
Työtä luettaessa pitää ottaa huomioon, että keskimääräisten kiinteistöjen lähdetiedot ovat eri lähteistä. Lähteinä käytettiin saatua tietoa KVKL:ltä sekä muita lähteitä kuten markkinakatsauksia ja eri tilastoja tilastokeskukselta. On siis niin, että lähdetiedoissa
tyypillisten kohteiden yksittäisiin tietoihin sekä saatuihin tuloksiin ja niiden luotettavuu- teen.
Opinnäytetyötä voi hyödyntää henkilö, joka haluaa tietää erilaisista kiinteistöistä ja niihin sijoittamisesta sekä rahoituksesta. Työtä voi hyödyntää erilaisia kiinteistötyyppejä ja Hel- sinkiä ja Turkua vertaillessa sijoituskaupunkeina. Käytettyjä laskumenetelmiä on mah- dollista käyttää omaa sijoitussuunnitelmaa tehdessä tai vastaavan tyylistä opinnäyte- työtä tehdessä. Jatkotutkimusedotuksessa voi entisestään perehtyä eri alueisiin, kau- punkeihin tai kaupungin osiin. On myös mahdollista perehtyä pelkästään yhden tyyppi- siin kiinteistöihin esimerkiksi toimitiloihin. Saman tyyppinen tutkimus on mahdollista suo- rittaa tiettyjen jo olemassa olevien kohteiden välillä. Koska aiheesta on kirjoitettu vähän Suomessa, on mahdollista saada aivan uusia tuloksia ja näkökulmia Suomen kiinteistö- markkinoista.
LÄHTEET
Ara 2019. Asuntomarkkinakatsaus 1/2019. Viitattu 27.2.2020 https://www.ara.f i/f i-FI/Tieto- pankki/Tilastot_ja_selvitykset/Asuntomarkkinat/Katsaukset_2019/Asuntomarkkinakat-
saus_12019_vuokraasunno(51140)?f bclid=IwAR0sV_EzEB6JZQpq- BSN7SDrM205cDtywWbt5F6JIys4_jdeTI7JoPWJtO2I.
Asuntojenhinnat.f i 2019. Toteutuneet asuntokaupat Helsinki. Viitattu 3.3.2020 https://www.asun- tojenhinnat.f i/myytyjen-asuntojen-tilastot/kunta/helsinki.
Asuntojenhinnat.f i 2019. Toteutuneet asuntokaupat Turku. Viitattu 3.3.2020 https://www.asunto- jenhinnat.f i/myytyjen-asuntojen-tilastot/kunta/turku.
Austin, J. Jaf f e, C. F. Sirmans.1995 Fundamentals of real estate investment.
Catella 2019. Markkinakatsaus kevät 2019. Viitattu 31.1.2020 https://www.catella.com/globalas- sets/documents/f inland-market-indicator/catella_markkinakatsaus_2019_kevat.pdf .
Helsingin kaupunki 2019. Toimitilamarkkinat Helsingissä ja pääkaupunkiseudulla syksyllä 2018.
Viitattu 3.3.2020 https://www.hel.f i/hel2/tietokeskus/julkaisut/pdf/19_02_21_Tilastoja_1_Henrik s - son.pdf .
Kallunki J.-P.; Martikainen, M. & Niemelä, J. 2019. Ammattimainen sijoittaminen. Viitattu
16.1.2020 https://verkkokirjahylly-almatalent-f i.ezproxy.tur-
kuamk.f i/teos/FAIBFXDTEB#/kohta:Ammattimainen((20)s ijoittaminen/piste:t1MT.
Knupf er, S. & Puttonen, V. 2018 Moderni rahoitus. Viitattu 3.3.2020 https://verkkokirjahylly.alma- talent.f i/teos/EADBEXDTEB#/kohta:MODERNI((20)RAHOITUS((20)/piste:b5.
KTI 2018. Kiinteistöindeksi: Suomaisten kiinteistösijoitusten kok onaistuotto 6,6% vuonna 2017.
Viitattu 15.1.2020 https://kti.fi/kti-kiinteistoindeksi-suomalaisten-kiinteistosijoitusten-kokonais- tuotto-6-6-vuonna-2017/.
Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry, KVKL HSP-hintaseurantapalvelu Viitattu 27.2.2020.
Makkonen, A. Asunto- ja kuluttajarahoitus 2016. Viitattu 16.1.2020 https://verkkokirjahylly-alma- talent-f i.ezproxy.turkuamk.f i/teos/JABBHXHUG#/kohta:Asunto -((20)ja((20)kuluttajarahoi-
tus((20)/piste:b2624.
Olkkonen, O; Kaleva, H. & Land, P. 1997. Toimitilasijoittaminen. Turku: Kiinteistötalouden insti- tuutti.
Orava, J. & Turunen, O. 2019. Osta, vuokraa, vaurastu. Helsinki: Alma Talent
Suomen virallinen tilasto (STV) 2018. Asuntokanta 2017. Viitattu 27.2.2020 https://www.stat.f i/til/asas/2017/01/asas_2017_01_2018-10-10_kat_001_f i.html.
Suomen vuokranantaja 2019. Tuottotutkimus 2019. Viitattu 12.3.2020 https://vuokrananta- jat.f i/markkinatietoa/tuottotutkimus-2019/#d79ca55d.
Suomen vuokranantajat 2019. Vuokramarkkinakatsaus 2019. Viitattu 27.2.2020 https://vuokran- antajat.f i/wp-content/uploads/2019/10/Vuokramarkkinakatsaus_2019syksy.pdf
Tilastokeskus 2018. Hoitovastikkeet, kaikki asunto -osakeyhtiöt. Viitattu 3.3.2020 http://www.stat.f i/til/asyta/2018/asyta_2018_2019-06-13_tau_011_f i.html.
Kiinteistösijoittajien haastattelu Haastattelu
1. Mitä kaavoja käytät laskiessasi kiinteistökohteen tuottoa?
2. Kuinka suuren osuuden maksat kiinteistöistä velkarahoituksella?
3. Onko ostamienne asuntojen ja toimitilojen velkarahoituksen osuus vaihdellut keskenään? Miten paljon?
4. Ostatko kiinteistöjä Helsingistä tai Turusta? Minkälaisia?
5. Mikä on tämän hetken tuottovaatimus toimistoille, liike- ja tuotantotiloille?
6. Saako omaa niemeänne tai yrityksen nimeä käyttää tässä opinnäytetyössä?
