ALIURAKAN HALLINTA
OPINNÄYTETYÖ - AMMATTIKORKEAKOULUTUTKINTO TEKNIIKAN JA LIIKENTEEN ALA
T E K I J Ä : Heikki Rissanen
SAVONIA-AMMATTIKORKEAKOULU OPINNÄYTETYÖ Tiivistelmä Koulutusala
Tekniikan ja liikenteen ala
Koulutusohjelma/Tutkinto-ohjelma Rakennusmestarin tutkinto-ohjelma Työn tekijä(t)
Heikki Hermanni Rissanen Työn nimi
Aliurakan hallinta
Päiväys 13 December 2020 Sivumäärä/Liitteet 26
Ohjaaja(t) Matti Ylikärppä
Toimeksiantaja/Yhteistyökumppani(t) Maanrakennuspalvelu Mikko Lyytinen Oy Tiivistelmä
Opinnäytetyön aiheena oli aliurakoiden ja materiaalien hankintaprosessin kehittäminen yrityksessä. Hankintojen kokonaiskustannukset ovat yleensä noin 60–80 prosenttia rakennushankkeen kustannuksista. Tämän takia han- kintojen onnistumisella on suuri merkitys rakennushankkeen taloudellisessa onnistumissa. Tavoitteena oli päivit- tää yrityksen hankintaprosessia ja luoda uusia käytäntöjä aliurakoiden sopimusvaiheeseen
Työssä käsitellään hankintaprosessia eri vaiheissa, kuten hankintojen valmistelu, hankintojen tarjouspyyntö ja toteutusvaihe ja hankintojen sopimustekniikka. Työssä tehtiin yritykselle käyttöön uusia lomakkeita hankinnan ja työmaan työnjohdon käyttöön. Aliurakoiden ja materiaalien hankintaan tehtiin uusi tarjouspyyntölomake, josta tarjouksen tekijälle selviää selkeästi tarjouspyynnön kohde ja sopimusehdot. Urakkakortti on erinomainen apuvä- line työmaajohdon käyttöön selventämään aliurakoiden urakkarajoja ja velvollisuuksia. Yrityksen vanha urakkaso- pimus päivitettiin sisällöltään ja selkeyttä parannettiin.
Opinnäytetyön tuloksena saatiin yrityksen käyttöön uusia urakkarajakortteja ja päivitettiin sopimuslomakkeita, joita käytetään hyödyksi aliurakoiden ja materiaalikauppojen solmimisessa.
Avainsanat
Hankinnat, YSE1998, Aliurakka, Sopimus
SAVONIA UNIVERSITY OF APPLIED SCIENCES THESIS Abstract Field of Study
Technology, Communication and Transport Degree Programme
Degree Programme in Construction Management Author(s)
Rissanen Heikki Title of Thesis
Managing a Subcontract
Date 13 December 2020 Pages/Appendices 26
Supervisor(s)
Mr Matti Ylikärppä, Lecturer Client Organisation /Partners
Maanrakennuspalvelu Mikko Lyytinen Oy Abstract
As the topic of this project was the improvement of purchasing processes of subcontracts and materials in a com- pany. The total costs of purchases are usually around 60 to 80 per cent of the total expenses of a construction process. Because of this, succeeding in the purchases has a huge impact on the financial success of the construc- tion process. The aim was to update the purchasing process of the company and to create new practies for the contract phase of subcontracts.
The project deals with the procurement process at different stages, the preparation of the purchases, the call for offers, the execution phase, and the contract technique of the purchases. In this project new forms were made for purchasing and to be used by the site managers. A new form for the call for offers was made concerning the purchasing of subcontracts and materials in which the object of the work and the terms of the agreement can be seen. A contact card is an exellent tool for the site management for clarifying of the contract limits and responsi- bilities. The content of the previous contract was updated and made more accurate.
As a result of this thesis, new contract cards were made for the company use and contracts for the purchase of subcontracts and materials were updated.
Keywords
purchase, YSE1998, subcontract, contract
SISÄLTÖ
1 JOHDANTO ... 6
1.1 Maanrakennuspalvelu Mikko Lyytinen Oy ... 6
1.2 Taustat ja tavoitteet ... 6
2 TEHTÄVÄSUUNNITELMA SOPIMUSVAIHEESSA ... 7
2.1 Hankintojen valmistelu ... 7
2.2 Aliurakkasopimusten laadinnassa ... 7
2.3 Materiaalihankintojen valmistelu ... 9
3 RAKENNUSALAN SOPIMUSEHDOT ... 10
3.1 YSE 1998 SOPIMUSEHDOT ...10
3.2 RYHT 2000 SOPIMUSEHDOT ...11
4 ALIURAKKA TARJOUKSESTA SOPIMUKSEEN ... 12
4.1 TARJOUSPYYNTÖ ...12
4.2 TARJOUSTEN VERTAILU JA VALINTAPÄÄTÖKSEN TEKEMINEN ...12
4.3 URAKKANEUVOTTELUT ...13
4.4 URAKKARAJAKORTTI ...14
4.4.1 Työmaan yleisjärjestelyt ...14
4.4.2 Työmaapalvelut ...14
4.4.3 Suunnitelmat ja Mittaukset ...14
4.4.4 Vastuut Ja Työnjohto ...14
4.4.5 Työsuoritus ...15
4.4.6 Kalusto ...15
4.4.7 Laatu...15
4.5 ALIURAKKASOPIMUS ...15
4.5.1 Urakkasopimuksen syntyminen ...15
4.5.2 Urakkasuorituksen maksaminen ja maksuehto...16
4.5.3 Urakkasopimuksen asiakirja ...17
4.5.4 Vakuudet ja Takuuaika ...18
4.5.5 Riitaisuuksien ratkaiseminen ...18
5 POHDINTAA ... 19
LÄHTEET JA TUOTETUT AINEISTOT... 21
LIITE 1: URAKKA TARJOUSPYYNTÖ ... 22 LIITE 2: URAKKA RAJAKORTTI ... 22 LIITE 3: URAKKASOPIMUS ... 22
1 JOHDANTO
1.1 Maanrakennuspalvelu Mikko Lyytinen Oy
Maanrakennuspalvelu Mikko Lyytinen Oy on perustettu vuonna 1980. Yritys on Kuopiolainen te- ollisuus-, betoni sekä maa- ja yhdyskuntarakentamisen ammattilainen. Viime vuosina toiminta on laajentunut Pohjois-Savon lisäksi Pohjois-Karjalaan ja Etelä-Savoon. Yrityksen palveluita ovat muun- muassa teollisuus- ja liikerakentamien sekä uudis- kuin korjausrakennus, betonirakentaminen sisältäen vaativat paikallavalutyöt niin teollisuudessa kuin julkisissa kohteissa. Yrityksen vanhin toim- iala maanrakennus on kuulunut yrityksen toimenkuvaan jo yli 40 vuotta. Maanrakennuksessa ja bet- onirakennuskohteissa yritys palvelee myös suurempia rakennusurakoitsijoita. Maanrakennuspalvelu Mikko Lyytinen Oy:n liikevaihto oli vuonna 2019 noin 9,8 miljoonaa euroa ja se työllisti noin 30 hen- keä (Maanrakennuslyytinen.fi)
1.2 Taustat ja tavoitteet
Opinnäytetyön aihe muodostui yrikysessä, jossa työskentelen. Aiemmin pääasiassa maanrakennusu- rakointiin ja aliurkointiin keskittynyt yrtitys keskittyy nykyään pääsiassa infra ja talonra-
kennussektorin pääurakointiin. Kun toiminta on laajentunut, on myös tarve aliurakoiden hankinnalle kasvanut ja hankinnat ovat euromääräisesti suurempia. Tästä syystä on tärkeää, että yrityksellä on selkeät ja tarkoituksenmukaiset käytäännöt aliurakoiden hankintaan.
Opinnäytetyön tavoite on tehdä entisen pitkän ja epäselkeän aliurakkasopimuksen tilalle selkeä ja tarkoituksenmukainen sopimus sekä sen liitteksi urakkarajakortti, jossa sovitaan selkeästi urakan vastuujaoista. Samalla päivitettiin myös urakkatarjoupyyntödokumentti, josta selviää tarjoalle selkeästi mitä tarjouksen pyytäjä haluaa tarjoukseen ja mitkä ovat sopimusehdot.
2 TEHTÄVÄSUUNNITELMA SOPIMUSVAIHEESSA
2.1 Hankintojen valmistelu
Hankinnat jaotellaan sisällön perusteella aliurakan, rakennustuotteiden ja palvelun hankintaan. Eroa- vana hankinnantekijänä on sisätyvän materiaalin osuus koko hankinnasta. Rakennustuote hankin- noissa, joissa hankintaan yleensä vain materiaalia, materiaalin osuus on suurin. Pienimmillään palve- luhankinnoissa, esimerkiksi siivouspalvelut, joissa hankitaan ei kuulu ollenkaan materiaalia. (Kankai- nen, Junonen 2012, 7)
Ohjaustavoiltaan erinlaisia hankintapoja ovat
• aliurakat, sisältävät yleensä joko pelkän työsuorituksen tai työsuorituksen ja materiaalihan- kinnan palveluineen
• materiaalihankinnat ovat hankintoja, jotka eivät sisällä ollenkaan työsuorituksia työmaalla
• pienet rutiiniostot. Nämä pyritään sisällyttämmään yllä oleviin hankintoihin (Kankainen Junonen 1999, 20)
Kun suunnitellaan hankkeen hankitoja, on se osa tuotannonohjausta. Hankkeen kustannustavoitteet esitetään tavoitearviossa/budjetissa. Jotta pysytään tavoitebudjetissa, hankkeelle luodaan yleisaika- taulu ja hankintasuunnitelma. Tuotannonsuunnittelua ei voida tehdä kerralla kokonaan valmiisi, vaan se pitää hajauttaa osiin:
- tuotannon kokonaisuuden suunnitteluun ja - yksittäisen tehtävän suunnitteluun.
Hankintojen suunnittelu on nähtävä ketjuna, joka etenee koko hankkeen läpi järjestelmällisesti. Tä- män takia hankintojen suunnittelu jaetaan kolmeen osaan:
• hankintojen suunnittelu tarjousvaiheessa
• hankintojen suunnittelu toteusvaihessa
• yksittäisen urakan hankintavaiheen suunnittelu (Kankainen Junonen 2012, 24)
2.2 Aliurakkasopimusten laadinnassa
Tehtäväsuunnitelman avulla laaditaan Rakennusteollisuuden keskusliiton tekemän aliurakkasopimus- lomakkeen kohdekohtaiset liiteasiakirjat sekä urakkaehdot. Yleisen aliurakkasopimusmallin kehittä- misen tavoittena on ollut luoda aliurakointiin kaikille yrityksille perusratkaisultaan yhtenäinen sopi- muskäytäntö. Selkeät ja yksiselitteiset tarjouspyyntö- ja sopimusasiakirjat siirtävät tarjouspyyntö- ja neuvotteluvaiheessa huomion itse sopimustekstistä hankkeen ja yhteistyön onnistumisen kannalta keskeisiin asioihin; aikatauluun, laatuvaatimuksiin ja työmaan erityispiirteisiin.
Tehtäväsuunnitelma aliurakkatyön osalta laaditaan kahdessa osassa. Ensimmäisessä vaiheessa mää- ritetään aliurakan tuotanto- ja kustannustavoitteet sekä määritetään laatuvaatimukset. Tällöin teh- dään myös potentialisten ongelmien analyysi. Määritetyn kustannustavoitteen avulla vertaillaan saa- tuja tarjouksia. Tehtäväsuunnitelman toisessa vaiheessa selvitetään tavoitteet ja vaatimukset, sekä mietitään toiminta- ja työskentelytapoja. Toisessa vaiheessa mietitään myös keinoja tuloksen paran- tamiseen. Tehtäväsuunnitelmaa käytetään hyväksi aliurakkaehtojen, laatuvaatimusten, sisällön ja suoritusvelvollisuuksien määrittämisessä. (Kankainen, Junonen 1990, 20–21)
Kuva 1 Aliurakan sisällön ja ehtojen muodostaminen tehtäväsuunnitelman avulla
Tehtäsuunnittelun avulla pääurakoitsija selventää aliurakan odotukset ja vaatimukset sekä suunnit- telee tehtävän varsinaisen toteutuksen. Tehtäväsuunnitelman avulla pääurakoitsija valmistelee tar- jouspyynnön ja valmistautuu tarjousneuvotteluihin sekä aliurakkakokoukseen. Samalla aliurakan tlaaja valmistautuu yhteistyöhön sekä aliurakoitsiajan ongelmien selvittämiseen. Myös aliurakoisijan on tehtävä tehtäväsuunnitelma antaessaan tarjouksen, sekä valmistuessaan aliurakkaneuvotteluihin ja aliurakkakokoukseen. Aliurakkan tehtäväsuunnittelman tuloksena saadaan
• kustannusarvio, johon tarjouksia vertaillaan
• laadulliset vaatimukset
• laadunvarmistuskeinot. Näiden avulla mitataan vaatimuksien täyttyminen
• aliurakoitsijalle asetettava aikataulu, joka koskettaa tehtävän aloitusta ja lopetusta sekä väli- tavoitteita. Myös tuotantonopeus otetaan huomioon
(Kankainen, Junonen 1990, 21)
Aliurakan Tehtäväsuunnitelma Sisältö, menetelmät, kalusto
Kustannustavoite (hankintalaskema)
Laadun varmistus toimenpiteet
Tarjouspyynnön ja sopimuksen liiteasiakirjat
Suoritusvelvoitteet Urakkarajat
Tarjousvertailu Urakka ja Yksikköhinnat
Aliurakan aikataulu
• Aloitus ja Valmistuminen
• Välitavoitteet, tuotantonopeus
• Resursseja koskevat ehdot Laatuvaatimukset ja Lukuarvot Laaduntoteaminen, laatudokumentit
2.3 Materiaalihankintojen valmistelu
Rakennustarvikkeiden materiaalihankinnan tehtäväsuunnitelma tehdään samalla tavalla kuin aliura- koiden tehtäväsuunnitelma, pääpaino on materiaalien toimituserien ja määrien yksityiskohtaisella aikataulutuksella.
Hankintojen yleissuunnittelussa muodostetut hankintakokonaisuudet muodostavat puitteet hankinto- jen yksityiskohtaiselle suunnittelulle. Jos hankintasopimukset on tehty ennen tehtävänsuunnitelman tekoa, tehtäväsuunnitelmaa tarkennetaan tehdyn sopimuksen mukaisesti sekä täydennetään sopi- muksessa täsmentämättä jääneet kohdat siten, että materiaalien toimitus tulee oikea aikaisesti.
Tehtäväsuunnitelma materiaalien hankinnoissa sisältää:
• kustannuslaskelman, miten tavoitearvion kustannukset saavutetaan
• toimitussuunnitelma toimituserien ja -ajankohtien täsmentämiseksi
• logistinen suunnitelma siirtojen, varastoinnin ja jätehuollon hoitamiseksi
• toimittajalta edllytettävät laadunvarmistukeinot.
(Kankainen, Junonen 1990, 24–25)
Kustannuslaskelmalla varmistetaan, ettei tavoitearvion materiaalien määrät ja kustannukset ylity ja toteutettavaksi suunniteltu hankinta pysyy budjetissa. Samassa vaiheessa yksilöidään tarvittavat ma- teriaalit ja niiden määrät.
Kun tehdään toimitussuunnitelma, tarkoituksena on vähentää materiaalitoimituksista johtuvia tuo- tantohäiriöitä. Toimitussuunnitelmassa esitetään toimituserien ajoitus ja määrät sekä logistiikkapal- veluiden tarve. Alustavasti toimituserien ajankohdat ja määrät voidaan määritellä yleisaikataulusta, mutta ne on tarkennettava tehtäväsuunnittelun avulla. Kun määritetään toimituserien ajoitus ja koko, selvitetään materiaalin tarve osakohteittaan ja määritetään yksityiskohtaiset toimitusaikataulut ja varataan logistiset resurssit.
Hankintasuunnittelun yhteydessä on ratkaistu hankkeen logistiset perusratkaisut mutta näitä on tar- kennettava tehtäväsuunnitelman avulla, jossa selvitetään:
• tarpeellisten resurssien käyttö niin aputöiden kuin kalustonkin osalta
• materiaalinen siirroissa tarvittavat koneet ja laiteet
• varastointipaikat osakohteittain
• jätteenkäsittely ja keräämispaikat
Toimitusten sisältö, pakkaustavat, toimituserien suuruudet ja ajankohdat ilmoitetaan toimittajille tehtäväsuunnitelman perusteella tehtävän toimitusmääräysten avulla. Samalla varataan toimi- tuserien ajankohdaksi tarvittavat siirtoresurssit. Toimitusmääräysten avulla toimitukset jaksoitetaan.
Näin vähennetään välivarastointitarvetta, työmaan sisäisiä siirtoja sekä tuotantohäiriöitä. Toimitus- määräysten laadinnan yhteydessä varmistetaan toimitusten vastaanotto sekä varastoinnin suunnitel- manmukaisuus. (Kankainen, Junonen 1990, 25–26)
3 RAKENNUSALAN SOPIMUSEHDOT
Lähtökohtaisesti rakennusurakkasopimuksen ja aliurakkasopimuksen ehdot määrittää tilaaja.
Koska rakennusurakan sopimuksien neuvottelu vie paljon aikaa, on rakennusalalle neuvoteltu yh- teiseisiä ehtoja. Tällaisia ovet esimerkiksi Rakennusurakan Yleiset Sopimusehdot (YSE1998), kon- sulttitoiminnan yleiset sopimusehdot (KSE 2013) ja rakennustuotteiden yleiset toimitus- ja hankinta- ehdot (RYHT 2000).
3.1 YSE 1998 SOPIMUSEHDOT
Rakennusurakkaa varten rakennusalan keskusjärjestöjen neuvottelemat yleiset sopimusehdot ovat nykyisin peräisin vuodelta 1998, mutta ne on tarkistettu vuonna 2016 ja julkaistu uudelleen muuttumattomina. YSE ehdot ovat urakoitsijoiden ja tilaajasektorin yhdessä neuvottelemat sopi- musehdot, joita sovelletaan rakennushakkeissa. Yleisistä Sopimusehdoista ovet neuvotelleet RAKLI ry, Rakennusteollisuus RT ry, Infra ry, Sähkö ja teleurakoitsijoiden liitto ry, LVI-tekniset urakoisijat ry, Rakennustuoteteollisuus RTT ry ja Teräsrakenneyhdistys. Sopimusehdot on yhteinen sopimus, ei laki.
YSE 1998 ehtoja sovelletaan niin pääurakointiin, sivuurakointiin ja aliurakointiin, eli koko urakkaket- juun.
Urakan kaikista tärkeistä asioista kannattaa aina sopia urakkasopimuksessa ja ainakin viitata YSE 1998 -ehtoihin. YSE 1998 -ehtojen soveltamista kannattaa aina tarkasti harkita tapauskohtaisesti.
Koska YSE 1998 ehdot eivät ole laki, voivat tilaaja ja urakoitsija tehdä sopimuksen ilman YSE ehtoja.
Mutta täytyy muistaa, että tilaaja esittää ehdot aina tarjouspyynnössä. YSE ehtoja voidaan myös soveltaa, eli ottaa käyttöön osittain. Mikäli ehtoja sovelletaan täytyy tästä tehdä kirjaus
sopimukseen. (YSE1998)
Yleiset sopimusehdot on jaettu yhteentoista eri lukuun. Luvussa yksi käsitellään rakennusurakan sisältö ja laajuus. Luvussa kaksi käsitellään urakka-aikaa ja sen pidentämieen liittyvistä tekijöistä.
Luvussa kolme käsitellään urakan eri osapuoleten vastuita. Luvussa neljä käsitellään annettavat vakuudet ja rakennuskohteen vakuutus. Luku viisi käsittää maksuvelvollisuuden. Luvussa kuusi käsi- tellään urakka-aikana tulevat suunnitelma muutokset ja näistä johtuvat lisä- ja muutostyöt. Luvussa seitsemän käsitellään rakennuskohteen omistusoikeuden siirtymistä ja vahingon vaaroja. Luvussa kahdeksan käydään läpi työmaan työnjohto ja valvontaresurssit. Luvussa yhdeksän käsitellää urakan aikaiset kokoukset ja tarkastukset sekä vastaanotto. Luvussa kymmenen käsitellään urakan jälkeistä
takuuaikaa. Viimeisessä yhdennessätoista luvussa käsitellään erimielisyyksiä ja riitoja rakennusura- kassa. (YSE 1998)
3.2 RYHT 2000 SOPIMUSEHDOT
Materiaalihankinnoissa, joista tehdääm niin sanottu kauppasopimus, käytetään pääsääntöisesti Ra- kennustuotteiden Yleisiä Hankinta- ja Toimitusehtoja RYHT2000. Rakennustuotteiden yleisiä hank- inta- ja toimitusehtoja käytetään rakennustuoteteollisuuden ja rakennusurakoitsijoiden välisessä ra- kennusmateriaalien, - tarvikkeiden ja – osien kaupasssa. Mikäli hankinnoista on tehty pitkäaikaisia hankintasopimuksia ta kausisopimuksia, niitä täsmennetään tai täydennetään yksittäisillä hank- intasopimuksilla.
RYHT-ehdot ovat pitkälti samansuuntaiset kuin Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998).
RYHT- ehdot pohjautuvat YSE: n lisäksi kauppalakiin. Rakennusurakka- ja kauppasopimukset ovat samassa kohteessa olevia eri sisältöisiä sopimuksia. Ja niiden arviointiperusteet ovat erilaisia. Ra- kennusurakkaan ei sovelleta kauppalakia, sillä urakkasopimuksen kohteena on aina työsuoritus, kun taas kaupan kohteena on määrätty esine, johon liittyy vähäisessä määrin asennustöitä tai muita työsuorituksia. Kun rakennusurakoitsija on aloittanut työnsä kohteessa, ei sopimuskumppaneiden oikeussuhteita voida enää palauttaa entiselleen. Sen sijaan irtaimen kaupassa esine ja siitä maksettu vastike voidaan kauppaa purettaessa aina luovuttaa takaisin.
Toinen olenainen ero urakan ja irtaimen kaupan välillä aiheutuu siitä, että toimittaja ei voi pakottaa toista työsuoritukseen. Jos toinen osapuoli ei suostu tekemään vapaaehtoisesti tiettyä työtä, voi tilaaja teettää työn toisen kustannuksella, sekä on oikeutettu saamaan haitasta vahingonkorvausta.
Materiaalikaupan osalta sen sijaan on mahdollista, että oikeus velvoittaa toisen sopimuskumppanin luovuttamaan toiselle osapulelle tämän ostamat tarvikeet. Edelleen näissä sopimuksissa on eroja muun muassa viivästysvastuun ja vahingonkorvauksen osalta.
4 ALIURAKKA TARJOUKSESTA SOPIMUKSEEN
4.1 TARJOUSPYYNTÖ
Kun yrityksessä on tehty päätös hankkeen aloitusesta tai urakkakilpailuun ryhtymisestä, hankinta- osasto ryhtyy pyytämmän aliurakkatarjouksia sellaisista töistä, jotka eivät kuulu omaan osaamisalu- eeseen tai halutaan verrata työnhintaa teetettynä ulkopuolisella urakoitsijalla. Tarjouspyyntö pyyde- tään myös tavara- ja materiaalihankinnoista. Tarjouspyynnössä olisi hyvä mainita, onko pyyntö urak- kalaskennan ennakkovaihe, vai onko urakka jo voitettu ja päätetty aloittaa. Kun ilmoitetaan, että urakka on voitettu, lisää se tarjoajilla mielenkiintoa tarjouksen tekemiseen. Tarjouspyynnössä esitet- tävät asiat:
• lyhyt kohteen esittely
• tarjouspyynnön tyyppi (Ennakkovaihe)
• tarjouspyynnön aihe ja sisältö
• hintaerittelyt
• tarjouspyynnön litteet o kaupalliset litteet o tekniset liitteet
• kohteen tarkempi esittely
• aikataulu
• sopimusehdot
• maksuehdot
• laatuvaatimukset
• harmaantalouden torjunnan velvoitteet
• tarjouksen jättöpäivä
• yhteyshenkilöt lisätietoja varten
4.2 TARJOUSTEN VERTAILU JA VALINTAPÄÄTÖKSEN TEKEMINEN
Kun tarjoukset on saapunut urakoitsijalta tilaajalle ja se on avattu, urakoitsija sitoutuu tekemään kyseisen työsuorituksen antamaansa hintaan. Tilaaja vertailee tarjouksia ja ensimmäisenä tarkaste- taan, että tarjous vastaa tarjouspyyntöä ja tarjoukset ovat sisällöltään yhteneväisiä.
Urakoitsijan valintaperusteena on joko hinnaltaan halvin tai tilaajalle kokonaistaloudellisesti edullisin tarjous. Tarjousten keskinäistä asemaa vertailtaeltessa laaditaan usein taulukko, jossa esitetään
muunmuassa urakoiden hinta, hintaerittelyt, mahdolliset poikkeamat urakkaohjelmasta/pyynnöstä, yksikköhintaerittelyt jne. Tarjouksen käsittelyn yhteydessä on viimeistään selvitettävä tarjouksen tekijän tekninen suorituskyky sekä taloudellinen asema.
(JUNONEN, KANKAINEN, 2020 79–80)
4.3 URAKKANEUVOTTELUT
Tilaaja käy yleensä urakkaneuvotteluja 1–3 toimittajan kanssa. Urakkaneuvotteluiden tavoitteena on varmistaa, että osapuolet ovat ymmärtäneet tarjouspyynnön sisällön samalla tavalla. Urakkakilpailun periaatteiden mukaan hinnasta ei neuvotella, mutta on varsin yleistä, että hintaan voideen vaikuttaa välillisesti muuttamalla toimitustapaa tai aliurakan sisältöä eli urakkarajoja. (Kankainen, Kolhonen ja Mensiö 1998, 10.)
Urakkaneuvotteluista tehdään muistio, joka liitetään sopimusasiakirjoihin. Pätevyysjärjestyksessä neuvottelumuistio sijoitetaan useimmiten YSE 98:n mukaisesti heti sopimuksen jälkeen. Urakka neu- votteluissa käydään yleisesti läpi.
• tarjousaineisto ja sen täsmennykset
• toimitussisältö
• toimitusaikataulu, toimitusajat ja -erät
• pakkaus-, lajittelu- ja merkintätavat
• urakkarajat ja tilaajan velvoitteet
• hinnoitteluperiaatteet
• lisä- ja muutostyöperiaatteet
• yhteistyöperiaatteet
• työturvallisuusasiat
• siirrot ja varastoinnit
• tarakastusten sopiminen
• laadunvarmistusmenetelmät ja malliasennukset
• uovutusmenettelyt
Aliurakoitsiajan ja tilaajan kannalta työstä tulee selkeä, kun listatut asiat käydään läpi hyvin huolella.
Osapuolet selvittävät urakkan selonotossa kaikki tarjouspyyntössä huomaamansa ristiriitaisuudet ja epäselvä tasiat. (Kankainen, Kolhonen ja Mensiö 1998, 10.)
4.4 URAKKARAJAKORTTI
Urakkarajakortti on apuväline sopimuksen tekijälle ja työmaan johdolle. Urakkarajakortilla sovitaan työmaan yleisitä asioista ja itse työssä olevista urakkarajoista. Urakkarajakortti pohjautuu rakennut- tajalta saatuun urakkaraja-asiakirjaan, Yse1998 ja yrityksen käytäntöihin. Voi olla rakennusliikeitä, jolla ei ole esimerkiksi omia työntekijöitä ollenkaan. Tällöin urakkarjaojen merkitys korostuu entises- tään, ettei aliurakoiden väliin jää alueita, jotka eivät kuulu kellekkään.
4.4.1 Työmaan yleisjärjestelyt
Työmaan yleisjärjestelosiossa käsitellään järjestämisvelvollisuudet sosiaalitiloille, työssä käytettävälle energialle ja muille työmaan yleisille asioille. Nämä järjestämisvelvollisuudet pohjautuvat YSE1998:n ja esimerkiksi rakennusalan työehtosopimuksen mukaisiin vaatimuksiin sosiaalitiloillle.
4.4.2 Työmaapalvelut
Työmaapalveluista sopiminen on täkeää etenkin sellaisissa aliurakoissa, joissa materiaalivirrat ovat työmaalle suuret. Tällaisia ovat etenkin suuret runko- ja vesikattourakat. Myös kokonaisurakkakoh- teissa talotekniikan osalta on tärkeää sopia työmaapalveluista. Työmaapalvelut perustuvat rakennus- alan Yleisiin Sopimusehtoihin ja jaetussa urakassa tilaajan laatimaan urakkarajaliitteeseen. Raken- nusliike voi omille aliurakoitsijoilleen esittää omat ehdot, jotka kumoavat YSE:n ehdot.
4.4.3 Suunnitelmat ja Mittaukset
Suunnitelmat ja mittaukset pohjautuvat kohteen tekniisiin asiakirjoihin. Kohdassa sovitaan sunnitel- mien toimittamisesta ja mahdollisista kopiokustannuksisata. Kohdassa on hyvä sopia myös kuka työ- maalla antaa mittalinjat ja korot vai onko nämä aliurakotsijan vastuulla. Sunnitelmat-kohdasssa sovi- taan, myös kohteen erikoissuunnitelmista, jotka kuuluvat urakoitsijalle. Tällaisia voivat olla esimer- kiksi työnsuorittamissen liittyvät työsunnitelmat tai rakennusmateriaalien valmisosasuunnitelmat ku- ten teräsrakenteiden konepajasuunnittelu.
4.4.4 Vastuut Ja Työnjohto
Vastuista ja työnjohdosta sopiminen on erityisen tärkeää esimerkiksi työsuorituksissa, joissa on ra- kennusvalvontaan liittyviä velvoitteita esimerkiksi ulkopuolisten viemäröintien KVV vastaava työn- johto. Samoin myös työlajeissa, joissa tarvitaan erikoistyönjohtoa esimerksi louhintatyöt ja luvanva- raiset asbestipurkutyöt. Louhinta töissä on myös tärkeää sopia louhintatyön vaatiman vastuuvakuu- tuksen otosta. Aliurakoitsijan omasta yleistyönjohdosta pitää myös sopia, etteivät urrakoitsijan työ- tekijät ole pelkästään tilaajan työnjohdon valvonnassa.
4.4.5 Työsuoritus
Työvaiheiden urakkarajoista sopiminen on erittäin tärkeää, että voitaisiin kitkeä urakkasuoritusten välistä pois alueita, jotka eivät kuulu kenellekkään. Näillä aluiella olevat työvaiheet jäävät muuten tilaajan eli pääurakoitsijan tehtäväksi.
4.4.6 Kalusto
Urakkarajakortissa sovitaan myöst työssä tarvittavasta kalustosta. Telineet, sääsuojat ja nousutiet ovat tässä sovittavia asioita. Sääsuojatussa kohteessa suojan avaamisesta muodostuvat kustannuk- set ovat tärkeää sopia etukäteen. Aliurakoissa, joissa tarvitaan erilaisia nostimia ja nostureita on tär- keää sopia niiden hankkintarajoista työmalle.
4.4.7 Laatu
Laatu ja laadunvalvonta korostuvat nykypäivänä entistä enemmän rakentamisssa. Urakoissa käytet- täviä laatuvaatimuksia on yleensä määritelty sunnittelijoiden rakennusselostuksissa. Vaatimukset ovat yleensä RYL-ohjeiden mukaisia. Rakenteiden pinnoilla voi olla esimerkisi erityisiä suoruusvaati- muksia, jotka on hyvä mainita erikseen. Myös luovutusdokumentointi täytyy kirjata urakkarajaliittee- seen.
4.5 ALIURAKKASOPIMUS
Aliurakkasopimus on tärkein sopimus, ja menee kaikkien muiden sopimuspapereiden edelle, ellei toisin sovita urakkasopimuksessa. Urakkasopimus on takuu molemmille osapuolille, että urakoitsija sitoutuu tekemään omat velvoitteet sovitussa aikataulussa ja hinnassa. Tilaaja puolestaan sitoutuu maksamaan urakoitsijalla tehdystä työstä ja sitoutuu hoitamaan muut tilaajalle osoitetut velvoitteet.
Urakkasopimus voidaan katso syntyneeksi, kun tilaaja ilmoittaa kyseisen aliurakoitsijan voittaneen urakkakilpailun. Mutta työtä ei käytännössä pääse aloittamaan ennen kuin sopimus on allekirjoitettu.
Pääurakoitsijan täytyy ilmoittaa harmaan talouden estämieseksi jokaisen yli 15 000 euron suuruisen urakan tiedot. Monet tilaajat myös vaativat sopimusten tekemistä, ja yleisesti on saktioita, jos jättää velvollisuudet hoitamatta.
4.5.1 Urakkasopimuksen syntyminen
Urakkasopimus syntyy, kun aliurakoitsija on antanut tarjouksen ja tilaaja hyväksyy sen. Tilaajan hy- väksymisen edellytyksenä on, että tarjous vastaa tarjouuspyyntöä.
Kuva Urakkasopimuksen syntyminen (RISSANEN, 2020)
Urakkatarjouksen hyväksymisestä on urakoitsijalle ilmoitettava heti päätöksenteon jälkeen, jotta urakoitsija pääsee järjestelemään resurssejaan. Tilaaja ja urakoitsija käyvät ennen sopimuksen syn- tymistä ja työn aloitusta yleensä urakkaneuvottelut, joissa varmistetaan, että urakoitsija on ymmär- tänyt tarjouspyynnön ja tilaaja puolestaan on ymmärtänyt urakoitsijan tarjouksen oikein. Urakka- neuvotteleuissa sovitaan myös urakan sopimusehdot, käydään läpi suunnitelmat ja niiden ristiriitai- suudet, jos urakoitsija on sellaisia löytänyt. Urakkaneuvotteluissa sovitaan myös urakan kestosta ja välitavoitteista.
Urakkasopimus syntyy, kun tilaaja ilmoittaa urakoitsijalle valinnasta, jos asiakirjoissa ei ole erikseen mainittu ehtoa, että sopimuksen synty vaatti allekirjoitetun sopimuksen. Kun sopimus on syntynyt, on kummankin osapuolen täytettävä sopimuksen mukaiset ehdot. Tilaaja sitoutuu järjestämään ali- urakoitsijalle tarvittavat mestat ja sitoutuu maksamaan urakoitsijalle työstä sopimuksen mukainen korvaus. Urakoitisja puolestaan sitoutuu suorittamaan kyseisen työsuorituksen.
Ellei urakoitsija sopimuksesta huolimatta ryhdy suorittaamaan sovitusti työtään, on tilaajalla oikeus purkaa sopimus ja antaa se toisen urakoitsijan suoritettavatksi. Tilaaja voi myös vaatia urakoitsijalta korvauksia. Ennen urakkasopimuksen purkua on tilaajan reklamoitava urakoitsijaa kirjallisesti. Jos uhkana on sopimuksen purku, on tästä myös ilmoitettava kirjallisesti tilaajalle.
4.5.2 Urakkasuorituksen maksaminen ja maksuehto
Tilaajan päävelvollisuus on maksaa aliurakoitsijalle työstä sopimuksen mukaan. Aliurakoitsijan tulee hyväksyttää maksuerät tilaajan työstä vastaavalla henkilöllä. Yleinen hyväksymistapa on sähköposti- kuittaus tai kuittaus paperille allekirjoituksella. Aliurakoitsija esittää tilaajalle ennen urakkasopimuk- sen tekemistä maksuerätaulukon, jossa urakka on jaettu tasaisiin eriin. Tilaaja hyväksyy maksuerä- taulukon ja tämä liitetään urakkasopimukseen. Jos tilaaja ei syystä tai toisesta pysty hoitamaan maksusuoritusta urakoitsijalle, on urakoitsija oikeutettu saamaan urakkasopimuksessa sovitun viiväs- tyskoron, jonka yleensä määrää viivästyskorkolaki.
Maksuehto on YSE1998 mukaan 14 vrk, mutta tästä voidaan sopia. Lähtökohtana voidaan pitää. että maksuehto urakoitsijalta aliurakoitsijalle on enintään sama kuin tilaajalta urakoitsijalle. Tällöin ei ali- urakan tilaaja joudu rahoittamaan urakkaansa. Nykyään ongelmana on, että suurillayhtiöllä ovat maksuehdot tahtoneet venyä jopa 60 päivään. Tällöin pienepi urakoitsija joutuu odottaamaan mak- suaan kaksi kuukautta.
4.5.3 Urakkasopimuksen asiakirja
Urakkasopimuksen asiakirjojen pätevyysjärjestys kirjataan sopimukseen. Kaupalliset asiakirjat ovat ensimmäisenä ja tämän jälkeen tulevat tekniset asiakirjat. Sopimukseen kirjataan myös muut asia- kirjat esimerkiksi kohteen yleisaikataulu. Asiakirjajärjestyksestä on tärkeää sopia. Jos urakan aikana tulee tilanteita, joissa joudutaan turvautumaan asiakirjojen pykäliin, on hyvä tietää mikä dokumentti on tärkeysjärjestyksessä ensimmäisenä. Kun urakoitsija haluaa laittaa omia ehtoja sopimukseen, pitää ne kirjata ennen yleisiä sopimusehtoja. Suomessa urakkasopimuksen tekemisessä on sopimi- sen vapaus, eli sopijaosapuolet voivat sopia millaisen sopimuksen tahtovat. Ainoastaan muutama laki on rajoittamassa sopimusta. Näitä ovat esimerkiksi vahingonkorvauslaki ja korkolaki.
Kaupallisia asiakirjoja ovat
• urakkasopimus
• urakkaneuvottelupöytäkirja
• Rakennusurakan Yleiset Sopimusehdot
• tarjouspyyntö
• urakkaohjelma
• Urakkarajaliite
• tarjous
• määrä- ja mittaluettelot
• yksikköhintaluettelo Teknisiä asiakirjoja ovat
• rakennusselostukset
• sopimuspiirustukset
4.5.4 Vakuudet ja Takuuaika
Kuten pääurakassa, olisi hyvä urakoitsijan pyytää aliurakoitsijalta myös työanaikaisen ja takuuajan vakuus mahdollisa ongelmia varten. Työajan vakuus on YSE:n mukaan 10 prosenttia urakan arvonli- säverrottomasta hinnasta. Takuuajanvakuus on puolestaan YSEN:n mukaan 2 prosenttia urakan lop- pusummasta sisältäen lisä- ja muutostöiden summan. Urakoitsisjan täytyy sopimuksessa kirjata, että aliurakoisiajan takuuajan vakuus alkaa pääurakoitsiajan luovutuksesta ja kestää kaksi kuukautta ta- kuuajan loppumisen yli. Vakuus lopetetaan tilaajan kirjallisella hyväksynnällä. Vakuus on tilaajalle tärkeä. Jos urakoitsija lopetaa työt tai asetetaan konkurssiin, tulee vakuuden olla tarpeeksi suuri, jotta vakuuden summan ja maksamattomien maksuerien summat riittävät urakkasuorituksen lop- puun saattamiseen.
Takuu alkaa, kun pääurakoitsija luovuttaa kohteen tilaajalle. Tämä tulee myös kirjata aliurakkasopi- muksiin. Pääurakoitsijan tulee vaatia, että aliurakoitsiajan takuu alkaa myös luovutuspäivänä. YSE:n mukaan rakennusurakan takuu kestää 24 kuukautta, joten sama tulee olla myös aliurakoitsijalla tai tavarantoimittajalla.
4.5.5 Riitaisuuksien ratkaiseminen
Urakkasopimuksen molempien osapuolten oman edun mukaista on pyrkiä välttämään erimielisyyksiä ja häiriö- ja virhetilanteita. Tämä ei ole aina kuitenkaan mahdollista. Häiriöiden syntyminen voi jos- kus johtua myös ulkopuolisista tekijöistä. Pääsääntöisesti erimielisyyksiä tulisi yrittää ratkaista neu- vottelemalla. Asiaan haetaan ratkaisua neuvottelemalla esimerkisi suoraan työmaalla tai työmaako- kouksissa. Neuvotteluissa pyritään löytämään ratkaisu sopimusasiakirjoista. Neuvotteluiden ratkaisua pidetään usein oikeudessa niin tärkeänä, ettei oikeus ota asiaa käsiteltäväkseen ennen kuin neuvot- telut on käyty. Jos sopijapuolet eivät pääse neuvotteluissa sopimukseen, pyydetään yleensä seuraa- vaksi ulkopuolinen asiantuntija avuksi hakemaan ratkaisua. Rakennusurakan Sopimusehtojen mu- kaan urakkasopimuksen tulkintaa, pätevyyttä, soveltamista, lisä- ja muutostöitä ja saatavien perin- tää koskevat riidat ratkaistaan käräjäoikeudessa. Käräjäoikeus on yleensä tilaajan oman paikkakun- nan oikeuslaitos. Jossain urakkasopimuksessa on maininta, että riidat voidaan antaa välimiesoikeu- den käsiteltäväksi. Välimies ja käräjäoikeuden ratkaisut tulevat yleensä kustannuksiltaan samanhin- taiseksi. Välimiesoikeuden etuna päätöksen nopeus. Välimiesoikeuden päätöksestä ei voi myöskään valittaa. Jos välimiesprosessissa on tehty virheitä, näistä voi valittaa. (KANKAINEN, JUNONEN 2020, 113)
Eri asteet oikeuden hakemiseen:
- tulkinta sovitaan tilaajan ja urakoitsijan kesken työmaalla
- asiaa käsitellään kirjallisesti esimerkiksi sähköpostilla ja tämän jälkeen pidetään neuvottelu - sopijaosapuolet eivät pääse sopuun ja antavat asian molempien hyväksymän puolueettoman
asiantuntija ratkaistavaksi, joka antaa lausunnon. Tämän pohjalta päästään ratkaissun - riitaratkaistaan joko tuomioistuimessa tai välimiesmenettelyin
5 POHDINTAA
Nykypäivänä, kun rakennusliikkeet vähentävät omaa työtään ja teettävät työmaita pilkoittuina ali- urakoin, markkinoille on tullut sellaisia rakennusliikkeitä, joilla ei ole ollenkaan omia työtekijöitä. Ali- urakoinnin hankita ja suorituksen valvonnan hyvä osaaminen korostuu entisestään.
Mutta varjopuolena on työsuoritteiden väliin jäävät alueet, jotka eivät kuulu kenellekkään ja näitä parsitaan sitten kasaan joskus osaamattomallakin vuokratyövoimalla.
Tästä syystä rakennusmarkkinoilla on myös edelleen kysyntää ns. perinteisille rakennusliikkeille, joissa normaalit rakennustyöt suoritaan omana työnä. Tällaiset yritykset ovat yleensä ketteriä rea- goimaan työmaalla tuleviin yllätyksiin ja muutoksiin, jolloin työmaa eteneen sovitunmukaisesti.
On tärkeää myös osata ymmärtää alihankinnan ja omantyön kustannuksia. Korkeasuhdanteen ai- kana myös aliurakoiden hinnat pyrkivät nousemaan.
Aliurakoinnin lisäännyttyä on tärkeää, että markkinoilla on myös ammattitaitoisia aliurakoitsijoita, jotka ymmärtävät sopimustekniikan. Tärkeitä asioita aliurakoitsijalla on osata pyytää urakan ja väli- tavoitteiden vastaanottoja ja osattava reklamoida tilaajaa, jos urakkasuorituksen vaatimukset ei ole kunnossa.
LÄHTEET JA TUOTETUT AINEISTOT
KANKAINEN Jouko, KOLHONEN Riku, MENSIO Mikko. 1998. Aliurakoinninin tuotannonohjaus. Raken- nusteollisuuden keskusliitto.
KANKAINEN Jouko, JUNONEN Juha-Matti. 2012. Rakennusurakoitsijan Hankintakäsikirja Suomen Rakennusmedia Oy
KANKAINEN Jouko, JUNONEN Juha-Matti. 1999. Tehtävänsuunnittelu ja -Valvonta Rakentamisessa.
Rakennusteollisuuden Keskusliito Ry ja Rakennustietosäätiö
KANKAINEN Jouko, JUNONEN Juha-Matti. 2020. Rakennuttaminen. Rakennustieto RAKENNUSURAKAN YLEISET SOPIMUSEHDOT YSE1998
MAANRAKENNUSPALVELU MIKKO LYYTINEN 2020 [Verkkosivu]. [Viitattu 17.12.2020]. Saatavissa:
http://www.maanrakennuslyytinen.fi/
LIITE 1: URAKKA TARJOUSPYYNTÖ LIITE 2: URAKKA RAJAKORTTI LIITE 3: URAKKASOPIMUS
