Suomen asuntolainamarkkinat – hyvin toimiva sääntely ottaa huomioon riskien suuruuden

Suomen asuntolainamarkkinat – hyvin toimiva sääntely ottaa huomioon riskien suuruuden

Juhana Brotherus ja Juho Keskinen

Huolet kotitalouksien ylivelkaantumisesta ja rahoitusjärjestelmän vakaudesta ovat johtaneet uuden kansainvälisen Basel-sääntelyn syntyyn ja toisaalta ajankohtaisiin tulosidonnaisen velkakaton tapaisiin ehdotuksiin sääntelyn uudistamisesta myös kansallisella tasolla. Käymme tässä artikkelissa läpi Suomen asuntolainamarkkinoiden nyky- tilaa, toimiluvanvaraisen asuntorahoittamisen sääntely-ympäristöä ja esitettyjen uusien rajoitusten toivottuja po- sitiivisia sekä unohtuneita negatiivisia vaikutuksia. Päädymme lopputulokseen, jonka mukaan täsmätoimet ovat paikallaan siellä, missä riskit ovat suurimmat ja sääntelyn vaikuttavuus tehokkainta. Kansainvälinen sääntely on tarpeellista ja tervetullutta, kunhan se vaikuttaa riskeihin nähden tasapuolisesti ja oikeudenmukaisesti niin toimi- alan sisällä kuin alueellisesti Euroopan tasolla ja on riskeihin nähden oikeasuhtaista. Kun kansainvälisen sääntelyn määrä kasvaa ja myös kansallisen tason sääntelyä halutaan lisätä, tulisi sääntelykokonaisuutta ja sen vaikutuksia tarkastella kokonaisvaltaisesti. Kansallisen tason täsmätoimille on perusteensa, mutta ylisääntelyn vaara on yhtä ilmeinen kuin ylivelkaantumisen riskikin.

Maksuhäiriöt ja ulosotot aiheuttavat kotita- loudelle suuria ongelmia tavalliseen elämään – luottokorttia ei myönnetä, vuokra-asunnon saaminen on huomattavasti hankalampaa ja omaisuutta pakkorealisoidaan. Ulosotto voi viedä merkittävän osan tuloista, jolloin työllis- tyminen ei houkuttele ja yleinen syrjäytyminen on aito uhka. Liiallinen velkaantuminen on haitallista myös koko kansantalouden kannal- ta. Suomen Pankki on tutkinut finanssikriisien yhteyttä velkaantumiseen. Yksityisen sektorin velkaantumisen nopea kasvu, ei siis velan ta- so, ennakoi tyypillisesti kriisiä. Velkaantuneet

KTM Juhana Brotherus (juhana.brotherus@hypo.fi) on Suomen Hypoteekkiyhdistyksen (Hypo) pääekonomisti ja KTM Juho Keskinen (juho.keskinen@hypo.fi) ekonomisti. Hypo on Suomen ainoa asuntorahoitukseen keskittynyt luottolaitos.

S

uomen asuntomarkkinat ovat selvinneet ko- ronakriisistä kevään 2020 hätäjarrutuksen jäl- keen erinomaisesti. Asuntokauppa käy, uusia asuntoja rakennetaan eniten vuoden 1990 jäl- keen ja asuntojen hinnat nousevat nopeinta vauhtia yli kymmeneen vuoteen.¹

Vahva veto asuntomarkkinoilla näkyy nou- suna luonnollisesti myös asuntolainamarkki- noilla, mikä on lisännyt jälleen huolia velkaan- tumisen vauhdista ja suuruudesta. Kotitalouden ylivelkaantuminen on haitallista sekä koti- ta loudelle itselleen että kansantaloudelle.

1 Hypo (2021).

kotitaloudet vähentävät kriisitilanteessa voi- makkaasti kulutustaan ja tämä tuntuu koko kansantaloudessa. Finanssikriisien vaikutukset ovat syvät ja pitkäaikaiset, minkä takia niiden ehkäisyyn on syytä panostaa.

1. Velat kasvavat tavallisen asuntovelkaantumisen ulkopuolella

Kotitalouksilla oli Tilastokeskuksen rahoitus- tilinpidon mukaan kesäkuun 2021 lopussa lai- navelkaa 165 miljardia euroa.² Tästä summasta 105 miljardia euroa oli rahalaitoksista nostettu- ja asuntolainoja ja 19 miljardia euroa kotitalo- uksien vastuulla olevia taloyhtiölainoja.³ Kolme

2 https://www.stat.fi/til/rtp/2021/02/rtp_2021_02_2021- 09-24_tau_002_fi.html

3 https://www.suomenpankki.fi/fi/Tilastot/rahalaitosten- tase-lainat-ja-talletukset-ja-korot/taulukot/rati-taulukot-fi/

lainat_kotitalouksille_fi/

neljäsosaa kotitalouksien velkaantumisesta no- jaa siis asuntorahoitukseen. Velkaantumisaste eli velat suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin on noussut 135 prosenttiin, kun vuonna 2010 lukema oli vielä 111 prosenttia. Velan tasoa on silti vaikea pitää kestämättömänä, sillä se on Pohjoismaiden pienin – Tanskassa velkaantu- neisuus on liki kaksinkertaista. Velkaantuminen on kuitenkin kiistatta noussut Suomessa, mut- ta nousuvauhti ei nyt hälytä. Asuntolainakanta kasvaa nyt niukasti yli neljän prosentin vauhdil- la, mikä on nopein lukema kevään 2013 jälkeen, mutta hitaammin kuin koko 2000-luvun alussa siihen asti. Suomen Pankki seuraa velkaantu- neisuuden kasvua parhaaksi katsomallaan mit- tarilla (ns. ensisijainen riskimittari), joka seuraa BKT:hen suhteutetun luottokannan trendipoik- keamaa yksityisellä sektorilla Suomessa. Mittari ei hälytä tai anna syytä huoleen, päinvastoin.⁴

4 https://www.suomenpankki.fi/fi/Tilastot/kuviopankki/

rahoituksen-suhdannemittarit/lainakannan-ja-bktn-suh- teen-trendipoikkeama/luottokannan_trendipoikkeama/

Kuvio 1. Kotitalouksien asuntovelat suhteessa tuloihin. Lähde: Hypo, Tilastokeskus

45 50 5560 65 70 75 80 85

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Kotitalouksien asuntovelat suhteessa tuloihin, %

Tilastokeskuksen tilastot kertovat myös ta- vallisen asuntovelkaantuneisuuden eli oman kodin hankintaan ja peruskorjauksiin hankitun velan laskeneen jo vuodesta 2016 lähtien, kun myös kotitalouksien tulot huomioidaan (kuvio 1). Tie omaan kotiin onkin vaikeutunut nuorille, kun asuntojen hinnat nousevat halutuissa kas- vukaupungeissa, asuntorahoitusta on kiristetty ja työmarkkinat ovat tökkineet. Ensi asunnon ostajien määrä on pysytellyt vuositasolla reilussa 20 000 hengessä vuodesta 2013 lähtien, mikä on liki 40 prosenttia vähemmän kuin ennen vuo- den 2008 finanssikriisiä.⁵ Velkaantuneisuuden kasvu tuleekin muualta kuin omaan kotiin otettujen asuntolainojen puolelta. Velat ovat kasvaneet nopeinta vauhtia asuntosijoittajien,

5 https://www.tilastokeskus.fi/til/asas/2019/01/

asas_2019_01_2020-10-14_tau_007_fi.html

opintolainojen ja moninaisten kulutusluottojen kautta. (Kuvio 2.)

Vuoden 2017 opintotukiuudistuksen jälkeen korkeakouluopiskelijoiden kannustimia ja mah- dollisuuksia nostaa opintolainaa lisättiin tun- tuvasti. Syyskuussa 2021 uusien opintolainojen keskikorko oli 0,11 prosenttia ja lisäksi opinton- sa määräajassa suorittavien veloista Kela kuittaa liki 40 %. Täyden lainamäärän nostaminen on tehty korkeakouluopiskelijalle hyvin kannatta- vaksi, mikä on myös näkynyt nostettujen opin- tolainojen määrän kasvuna. Osaavat opiskelijat ovat reagoineet kannustimiin ja opintovelat ovat kasvaneet uudistuksen jälkeen 14–24 % vuosi- vauhtia.

Toinen nopeasti kasvanut velkaantuneisuu- den muoto koskettaa Hypon jo vuonna 2018 esille nostamia huolia asuntosijoittajien suo- rista veloista ja asunto-osakeyhtiöiden kautta Kuvio 2. Kotitalouksien velkojen vuosimuutos. Lähde: Hypo, Suomen Pankki

-2 3 8 13 18 23 28

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Kotitalouksien velkojen vuosimuutokset, %

Yhteensä Asuntolainat Yhtiölainat Opintolainat Kulutusluotot Yhtiölainat

Asuntolainat Yhteensä

Kulutusluotot

Opintolainat

0

tulevasta velkavastuusta.⁶ Suoraan kotitalouk- sien vastuulla olevat asuntosijoituslainat ovat nousseet Suomen Pankin tilastojen perusteella jo 8,4 miljardiin euroon. Kasvua on tullut vii- meiset 10 vuotta keskimäärin yli 20 % vuodessa (kuvio 3). Lisäksi asuntosijoittajien velkavastuut asunto-osakeyhtiöiden kautta ovat kasvaneet vastaavalla tavalla nopeasti. Tavallinen kotita- lous maksaa tyypillisesti yhtiölainat pois uudes- sa ja vanhassa talossa asunnon oston yhteydessä, koska marginaali on edullisempi, laina jousta- vampi ja lainakoroista saa yhä pienen verovähen- nyksen. Omistusasuja ei voi vähentää taloyhtiö- lainan korkoja, sopia yksilöllisiä lyhennysvapaita tai muuttaa maksupäivää. Asuntosijoittajan ei puolestaan kannata koskaan maksaa pois yh- tiölainaa, koska yhtiölainan lyhennys on nyky- ään tyypillisesti myös verovähennyskelpoinen.

6 Hypo (2018).

Sen sijaan oman hieman kalliimman asuntosi- joituslainan lyhennyksiä ei luonnollisestikaan voi vähentää verotuksessa. Veroetu on huomat- tava, mikä on herättänyt keskustelua sen tarkoi- tuksenmukaisuudesta. Selvää kuitenkin on, että nykyinen malli kannustaa asuntosijoittajia lisää- mään velkaantuneisuuttaan nyt nähdyllä tavalla etenkin taloyhtiöiden taseiden kautta.

Kolmanneksi erilaiset kulutusluotot, pikavi- pit ja lyhytaikaiset varjopankkilainat ovat yleis- tyneet kymmenen vuoden aikana merkittävästi.

Monipuolistuneen tarjonnan lisäksi nähdään, että vakuudettomien lainojen summat ovat kas- vaneet suuresti, eikä yli 100 000 euron suurui- sen lainan kerryttäminen perinteisten pankkien ulkopuolelta tuota nykyoloissa enää vaikeuksia.

Tavallinen asuntolainaaminen on siis ollut va- kaata ja riskit hallittuja. Toisaalta lainasummat ovat suuria ja pelko korkojen noususta kosket- taa myös suurinta lainakantaa. Korkojen nousun Kuvio 3. Sijoitusasuntolainat. Lähde: Hypon laskelmat, Suomen Pankki

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Sijoitusasuntolainat, miljardia euroa

pelätään vähintäänkin vievän kotitalouksien tu- loista entistä suuremman osan, jolloin moni jou- tuu äkillisesti ja pikaisesti supistamaan kulutus- taan samanaikaisesti. Tällainen yhtäaikainen jarrutus voi aiheuttaa talouteen negatiivisen su- pistumiskierteen, vaikka hinta- tai korkomuutok- sista ei kannatakaan vetää johto päätöksiä ilman, että huomioi hintamuutoksen syyt.⁷ Korkojen nousun uhkaa asuntolainoihin myös liioitel- laan. Kiinteässä tasaerälainassa kuukausittainen maksusumma ei muutu, vaan laina-aika pitenee korkojen noustessa. ASP-lainan ottajilla on lai- noissaan automaattisesti korkosuoja ja suurim- missa pankeissa erillinen korkosuojaus tehdään lisäksi 30–50 prosenttiin uusista asuntolainoista.⁸ Korkojen nousu muuttaakin kevään 2021 tiedon

7 Sumner (2014).

8 Yle (2020).

mukaan maksuerää vain 37 prosentilla asuntove- lallisista. Osuus on tosin ollut viime vuodet hie- noisessa kasvussa.⁹

2. Täsmäsääntelyllä paikkansa Kotitalouksien velkaantuminen voi olla aito ongelma yksilölle itselleen ja myös yhteiskun- nalle.¹⁰ Yksilölle ongelmat voivat johtaa ylivel- kaantumiseen, maksuhäiriöihin ja luottotieto- jen menettämiseen. Nämä ongelmat koskettavat kotitalouksien velkaantumisessa etenkin pika- vippejä, kun taas asuntolainoista ei maksuhäi- riöitä ole tullut edes kolmipäisen hirviön (fi- nanssikriisi, eurokriisi ja koronakriisi) iskettyä.

9 Finanssiala (2021).

10 Taipalus (2020).

Kuvio 4. Suomen Pankin ensisijainen riskimittari. Lähde: Suomen Pankin laskelmat

-30 -20 -10 0 10 20 30 40

1985 1986 1988 1989 1991 1992 1994 1995 1997 1998 2000 2001 2003 2004 2006 2007 2009 2010 2012 2013 2015 2016 2018 2019 2021

BKT:hen suhteutetun luottokannan trendipoikkeama yksityisellä sektorilla Suomessa, %

Yhteiskunnalle ongelmat tulevat nopean vel- kaantumisen aiheuttaman velkakriisin kautta, mikä aiheuttaa suuria hyvinvointitappioita ko- ko yhteiskunnalle. Viranomaiset seuraavat tätä velkaantumisen kasvua etenkin Suomen Pankin ensisijaisella riskimittarilla, mikä on myös kes- keinen mittari asuntolainojen lainakaton muu- toksien perusteluissa (kuvio 4). On hyvä huo- mata, että tämä Suomen Pankin hälytyskello ei tällä hetkellä varoita tai anna syytä epäillä finanssikriisin vaanivan lähitulevaisuudessa niin, että se perustelisi voimakkaita kansallisia lisäsääntelytoimia.

Tavallisen velkaantumisen riskit tunnetaan ja tunnistetaan hyvin rahoittajien, viranomais- ten ja kotitalouksien tahoilla. Sen sijaan varjo- pankkisektorin kasvu ja säännellyn markkinan ulkopuolinen velkaantuminen voi tuoda uusia riskejä, jotka on syytä huomioida, vaikkei mak- rovakaus olisikaan uhattuna. Velkaantuminen taloyhtiöiden kautta voi lisätä riskejä taloyh- tiön muille osakkaille ja asuntosijoittajien suuri määrä voi voimistaa suhdannevaihteluita asun- tomarkkinoilla.¹¹ Täsmäsääntelylle onkin pe- rusteita, elleivät itsesääntely ja asunto mark kina- toimijoiden saama tieto sekä kokemus oikaise tilannetta. Täsmäsääntelyn sijaan Suomessa sääntely kohdistuu tuttuun, tunnettuun ja tiu- kasti säänneltyyn osaan kotitalouksien velkaan- tuneisuutta – tavallisiin kotitalouksien omista- mien asuntojen asuntolainoihin. Nykysääntelyn päälle viranomaiset pohtivat myös uusia väli- neitä, vaikka näytöt näiden hyödyistä ja hai- toista ovat pahasti puutteellisia. Ei ehkä ole ihme, että valtiovarainministeri vihelsi pilliin alkusyksyllä ja ilmoitti, ettei sääntelypaketti ko- konaisuudessaan ole etenemässä. Toivottavasti kuitenkin aiheen ympärillä käyty keskustelu ja

11 Bø (2019).

paketin perustellummat yksityiskohdat pysyvät muistissa jatkossakin. Sääntelylle on paikkan- sa, mutta sen pitää olla oikeansuhtaista ja oi- keudenmukaista. Hyötyjen on aina ylitettävä sääntelyhaitat.

3. Sääntely on sekä kansallista että kansainvälistä

Kansainvälinen sääntely on ollut kiristymään päin, kun Basel IV:ksi ristitty lisäys täydentää aiempaa Basel III -viitekehystä. Uuden säänte- lyn toimeenpanoa päädyttiin lykkäämään eteen- päin koronakriisin vuoksi ja uusien sääntöjen soveltaminen alkaa näillä näkymin vuodesta 2025. Pankkien pääomavaatimusten kasvat- taminen vähentää luotonantoon käytettävissä olevan pääoman määrää. Samalla luotonannon hinta nousee, mikä uhkaa käydä ainakin joiden- kin kuluttajien kukkarolle.

Uusien Basel-normien hyödyksi voidaan kuitenkin lukea ainakin sääntely-ympäristön harmonisoituminen. Monet riskipainojen standar dimallia käyttävät pankit ovat vuon- na 2018 käyttöön tulleen IFRS 9 -sääntelyn myötä lähentyneet riskianalyysissaan sisäis- tä riskimallinnusta (Internal Ratings-Based Approach, IRBA) käyttäviä rahoituslaitoksia.

Toisaalta IRBA-pankkien pääomavaatimuk- set ovat olleet lähtökohtaisesti standardimal- lia laskennassaan käyttäviä pankkeja lievem- mät, mikä on vääristänyt kilpailua.¹² Uudessa normistossa mukana oleva tuloslattia (”output floor”) ankkuroi IRB-mallien tuottamat tu- lokset standardimenetelmään koko portfolion tasolla. Tämä voi lisätä IRBA-pankin pääoma- vastuita tilanteessa, jossa IRB-mallin tuottama

12 Haajanen (2015).

pääomavaatimus jää selvästi standardimallin vaateen alapuolelle. Tuloslattian tarkempaan soveltamiseen liittyy kuitenkin edelleen avoi- mia kysymyksiä ja sen lopulliset yksityiskohdat voivat muuttaa tilannetta melko radikaalisti- kin. Harmonisoinnin haittapuoleksi voidaan nähdä pääomavaatimuksen kasvaminen riskiin nähden suhteettoman suureksi, mikäli Pohjois- Euroopan maat joutuvat asettamaan riskipai- nonsa ”Etelä-Euroopan ehdoilla”. Suomessa ja muissa Pohjoismaissa rakentamisen laatu takaa paremman laadun lainan vakuudelle yli ajan. Myös vakuuden realisointiprosessi toimii Pohjois-Euroopassa paremmin. Alhaisemmat riskipainot ovat meillä perusteltuja myös siksi, että suomalaisten pankkien vakavaraisuus on jo hyvin vahvalla tasolla.¹³

Pääpiirteissään uudessa normistossa pankin pääomavaatimus kiristyy riskiherkille luoto- tuksen kohteille, joissa luototusaste on korkea.

Pääomavaatimus keventyy vastaavasti matalan luototusasteen vähäriskisille kohteille. Myös omistusasumisen ja sijoituskäyttöön hankitun asunnon riskipainot eroavat: esimerkiksi 80 pro- sentin luototusasteen tapauksessa riskipainote- tun erän pääomavaatimus on oman asunnon kohdalla 40 % perustasosta, kun sijoitusasun- nossa vastaavan riskipainotetun erän pääoma- vaade on 60 %. Jos ja kun sääntelyruuvia kiris- tetään, voidaan sitä tehdä yhdenmukaistamalla järjestelmää järkevällä tavalla. Omistusasujalle myönnetty asuntolaina on lähtökohtaisesti si- joitusasuntolainaa vähäriskisempi, jolloin myös pääomavaatimuksen tulee mukailla riskin to- dellista tasoa.

13 Yle (2021).

Uudistus voi myös tehostaa pankkien välis- tä kilpailua.¹⁴ Aiemmin standardimenetelmää käyttäville pankeille ei ole pääomavaatimuksen näkökulmasta ollut merkitystä, onko luototus- aste ollut esimerkiksi 40 % tai 70 %. Lainan on voinut siirtää 70 % luototusasteella mutkatto- masti pankista toiseen. Jatkossa pankit voivat kilpailla tarjoamalla matalampaa marginaalia matalan luototusasteen asiakkaille, sillä tällai- nen rahoitus vapauttaa pankin pääomia kor- kean luototusasteen asiakkaaseen verrattuna.

Kilpailutuksen paikkoja voi esimerkiksi löytyä, kun asuntolainaa on maksettu takaisin usei- ta vuosia ja asunnon hinta on samanaikaisesti noussut.

Pankkien sääntelyn ei siis tule olla itsetar- koitus, vaan toimia välineenä riittävän vakau- den saavuttamiseksi. Basel-sääntelyn lisäksi pankkiunionin jäsenet tilittävät vakausmaksuja yhteiseen kriisinratkaisurahastoon EU-tasolla.

Maksun suuruus määräytyy rahoituslaitoksen koon ja liiketoimintaan liittyvien riskien mu- kaan. Pankkisektori onkin muuttuneen säänte- ly-ympäristön myötä aiempia kriisejä vahvem- massa kunnossa. Finanssivalvonnan mukaan Suomen pankkisektorin vakavaraisuus kestäi- si voimakkaankin heikkenemisen sen toimin- taympäristössä.¹⁵ Keinona esimerkiksi sijoi- tusasuntojen riskipainojen kohottaminen voi toimia täsmäsääntelyn muotona, jolloin säänte- ly kohdistuisi ainakin jossain määrin oikeaan, eli riskisempään, kohteeseen. Myös lainakaton kohdalla sääntelyä voitaisiin harkita porrastet- tavan suoraan velan käyttökohteen mukaan.

Esimerkiksi Norjassa on sovellettu Oslon sijoi- tusasuntojen kohdalla 60 % lainakattoa oman

14 Haajanen (2015).

15 FIN-FSA (2021).

kodin ostajien 85 % luototusasteen sijasta. Näin on kyetty hillitsemään asuntohintojen nousua rajoittamalla spekulatiivista kysyntää siellä, missä se on ollut kaikkein kovinta. Samalla etenkin pienten asuntojen ostajien keski-ikä on laskenut, mikä on helpottanut nuorten ahdin- koa kaupungissa, jossa heille on parhaat koulu- tus- ja työllistymismahdollisuudet.

Kansainvälisen pankkisääntelyn lisäksi asuntolainoitusta säädellään Suomessa kan- sallisella tasolla. Kysyntäperusteisilla makro- vakausvälineillä pyritään vaikuttamaan luo- tonkysyntään ja parantamaan lainanottajan riskinsietokykyä esimerkiksi ansiotulo- ja kor- koshokkeja vastaan. Tavoitteena on usein myös pienentää maksukyvyttömyyden riskiä ja mini- moida tappioita sellaisten sattuessa. Kyseisten välineiden voidaan myös ajatella tasoittavan asuntojen hintaodotuksia ja parantavan koko rahoitusjärjestelmän vakautta. Lainarajoitteet siis vaikuttavat asumismuodon valintaan yhdes- sä asuntolainaan liittyvän verolainsäädännön, kotitalouden varallisuuden ja asumismuotojen hintatasojen kanssa. Kotitalouden varallisuus ja hankittavan omistusasunnon hinta vaikutta- vat siihen, onko kotitaloudella mahdollisuutta rahoittaa isompi osuus hankittavasta kohtees- ta itsenäisesti. Kotitalouden tulot ja varallisuus ovat positiivisesti sidoksissa omistusasumiseen, sillä ne vaikuttavat kotitalouden mahdollisuu- teen täyttää lyhennys- ja omarahoitusvaatimuk- set. Lainarajoitteiden huojennusten voidaan siis nähdä johtavan korkeampaan ja tiukennusten matalampaan omistusasumisasteeseen.

Suomessa Finanssivalvonta laski asunto- lainan enimmäisluototussuhteen takaisin 85 prosenttiin lokakuussa 2021, kun se oli väli- aikaisesti 90 prosentissa koronakriisin aikana.

Ensi asunnon ostajan kohdalla omarahoitus- osuus voi pienimmillään olla 5 prosenttia,

jolloin vaadittava lisätakaus voidaan saada valtiolta (ASP-laina) tai hankkia esimerkik- si vanhemmilta tai vakuutusyhtiöstä. Lisäksi pankit ovat pakotettuja stressitestaamaan lainanhakijat 6 prosentin korko-oletuksella.

Kuukausilyhennys ei saa näin laskien ylittää 45:tä prosenttia velallisen nettotuloista 25 vuoden laina-ajalla. Lainanhakijan tulot huo- mioidaan jo nykyisellä toimintamallilla varsin tarkasti.

4. Ehdotettu lisäsääntely sitoisi kokonaisvelat tuloihin

Valtiovarainministeriön työryhmä ehdotti 1.10.2019, että kotitalouksien velkaantunei- suutta tulisi hillitä olemassa olevien kansain- välisten ja kansallisten rajoitusten lisäksi vielä tuloihin sidotulla velkakatolla (debt-to-income) ja asuntolainojen enimmäispituuden rajaami- sella. Ehdotuksen mukaan aikaisemmin myön- nettyjen luottojen, mahdollisten taloyhtiölai- naosuuksien ja uuden luoton kokonaismäärä suhteessa vuosituloihin saisi olla enintään 450 prosenttia. Tämä tarkoittaisi vuoden 2019 ve- rotietojen mukaan keskituloiselle suomalaiselle vain noin 140 000 euron kokonaislainasummaa.

Palk katyössä oleva keskituloinenkaan ei yltäisi 200  000 euron kokonaislainasummaan, vaik- ka kaikki pääomatulot laskettaisiin mukaan.

Kotitalouksien velkaantumisen kasvu ja uusi- en asuntolainojen ehtojen löystyminen perus- televat työryhmän mukaan lakimuutoksen tar- peellisuutta. Ehdotettuja välineitä tarvittaisiin nykyisin käytössä olevan asuntolainojen enim- mäisluototussuhteen lisäksi. Välineet koski- sivat luottolaitosten lisäksi laajasti myös muita lainanantajia. Velallisen maksukyvyn arviointi perustuisi työryhmän mukaan velallisen itsensä

ilmoittamiin tietoihin muiden velkojen määristä ja ehdoista niin kauan, kun positiivista luottore- kisteriä ei ole käytössä.¹⁶

Lisäksi työryhmä esitti rajoituksia taloyh- tiölainojen kokoon, pituuteen ja lyhennysva- paiden käyttöön. Taloyhtiölainojen osuus ko- titalouksien velasta on kasvanut ja yhtiön velka jää helposti piiloon. Suuret yhtiölainaosuudet uudisasuntokaupassa voivat houkutella koti- talouksia hankkimaan kantokykyynsä nähden liian kalliita asuntoja. Työryhmän esittämän taloyhtiö lainojen enimmäisosuuden ja -pituu- den rajoittaminen hillitsisi etenkin suurimpi- en talo yh tiölainojen myöntämistä. Rajoitteella vähennettäisiin kotitalouksien ja sijoittajien suurten taloyhtiölainojen käyttöä ja ohjattai- siin asunnonostajia ottamaan entistä useam- missa tapauksissa asuntolaina, joka olisi mui- den makrovakausvälineiden piirissä. Rajoite koskisi kotitalouksien lisäksi myös sijoittajia, joiden keskuudessa suuret yhtiölainaosuudet ovat yleisesti suosittuja.

5. Sääntelyn kokonaisvaikutukset ja ongelmakohdat tunnistettava Omarahoitusosuuteen liittyvät vaateet ja lai- nanmaksukykyyn liittyvät rajoitteet vaikutta- vat lainansaantimahdollisuuksiin eniten, mi- käli asuntojen reaalihinnat ovat tietyllä alueella suhteellisesti korkeat. Sääntely erottaa halutun asumiskulutuksen määrän mahdollisesta asu- miskulutuksen tasosta ja tämän eron suuruus riippuu yksinkertaisuudessaan kotitalouden asumiskysynnästä ilman rajoitteiden voimassa- oloa, omarahoitusosuuden suuruudesta (loan- to-value), tuloihin sidottujen lainavaatimusten

16 Valtiovarainministeriö (2019).

suuruudesta (debt-to-income, debt-service-to- income tai payment-to-income) ja kotitalouden reaalisesta nettovarallisuudesta.¹⁷

Ehdotettuun sääntelyyn liittyy ilmeisten kustannusten lisäksi mahdollisia hyvinvointi- vaikutuksia, joiden kokonaisvaltainen pohti- minen on keskeistä, kun kartoitetaan perus- teita uuden lainsäädännön toimeenpanolle.

Asuntomarkkinoille voi syntyä vääristymiä, jotka voivat olla alueiden välisiä tai eriarvois- taa kotitalouksia niiden varallisuuden tai tu- lotason perusteella. Sääntely voi myös siirtää riskejä uusiin kohteisiin ja luoda kannustimia niiden kiertämiselle. Perustavanlaatuisin kysy- mys onkin, miten voimme saavuttaa riittävän ja tarpeellisen makrovakauden mahdollisimman pienin haittavaikutuksin. Mikä siis on vähiten huonoa sääntelyä, jolla pienennetään riittävästi rahoituskriisin syntymisen riskiä tai ehkäistään velallisen kannalta ikävimmät maksukyvyttö- myystilanteet, mutta samalla mahdollistetaan asuntolainamarkkinoiden tehokas ja tasapuoli- nen toiminta?

Lainakatto, etenkin tuloihin sidottu mal- li, rajaa kotitalouden mahdollisuuksia sopeut- taa kulutustaan elinkaarensa aikana. Sääntelyn kiristyessä yhä harvempi pääsee kiinni ensi- asuntoon ja toisaalta tämä tapahtuu yhä myö- hemmässä vaiheessa. Käytännössä siirtyminen vuokra-asujasta omistusasujaksi vaikeutuu ja vähenee, mikä johtaa myös varallisuuden uu- delleenjakoon.¹⁸ Jos omistusasumista tuetaan samanaikaisesti muunlaisin verohelpotuksin, kuten asuntolainan korkovähennyksellä, muo- dostuu edellä mainittu syrjäyttämisvaikutus entistä suuremmaksi. Omistusasuntonsa jo

17 Bourassa ym. (2015); Haurin ym. (1997).

18 Eerola, Lyytikäinen ja Ramboer (2021).

hankkineet nauttivat asuntonsa mahdollisesta arvonnoususta, kun samanaikaisesti ensiasun- non ostajien on entistäkin vaikeampaa päästä kiinni omistusasuntoon.

Ensiasunnon ostajien tulot ovat tyypillises- ti keskimääräistä pienemmät, joten tulosidon- naisen lainakaton soveltaminen pakottaisi juuri heitä lykkäämään asuntonsa hankintaa myö- hempään vaiheeseen. Vaikutus olisi voimak- kain etenkin halutuimmilla kaupunkialueilla, eikä se huomioisi korkeakoulutettujen tulevaa tulokehitystä. Valtion taloudellisen tutkimus- keskuksen raportin mukaan suuren velkavivun asunnonostajilla tulot ovatkin usein matalat, mutta tulojen kasvu on tulevina vuosina keski- määrin muita ensiasunnon ostajia voimakkaam- paa. Samalla rajoite rankaisisi eniten liikkuvais- ta kansanosaa, jolloin työvoiman liikkuvuus, tuottavuus ja talouskasvu kokisivat kolauk- sen heikentyneen työmarkkinoiden toiminnan kautta. Toisaalta tulosidonnaisella lainakatolla ei päästäisi kiinni työttömyyden, sairastumisen tai avioeron kaltaisiin riskeihin, jotka vaikuttai- sivat toteutuessaan velanhoitokykyyn.

Tuloihin sidotun lainakaton pulmallisuut- ta voisi lähestyä myös Furmanin ja Summersin (2020) valtionvelkaan liittyvien havaintojen kautta.¹⁹ Heidän mukaansa valtionvelan suh- teuttaminen bruttokansantuotteen määrään on ongelmallinen mittari, sillä se ei huomioi kor- kotason muutoksia ajassa. Hyvin tuntemam- me sääntö, jonka mukaan valtionvelka ei saisi ylittää 60 prosenttia bruttokansantuotteesta, saattoi toimia 1990-luvulla, jolloin esimerkik- si Saksan valtionlainojen korot liikkuivat yli 5 prosentissa. Kyseiset korot painuivat kuitenkin miinukselle vuonna 2019 ja ovat pysyneet mii- nuksella siitä asti. Samaa ajatusta voisi soveltaa

19 Furman ja Summers (2020).

yksityishenkilön velkaankin, sillä lainakatot ei- vät huomioi ympäristön muuttumista lainanhoi- tomenojen osalta. Kun velka on varantosuure, ovat kotitalouden tulot virtasuure. Sen sijaan, että katsomme taaksepäin, analyysissa tulisi- kin huomioida ennemminkin odotettujen tulo- jen nykyarvo. Pienemmällä korkotasolla käteen jäävien tulojen nykyarvo kasvaa. Parempi mitta- ri velanhoitokyvyn näkökulmasta voisikin olla reaalisten lainanhoitomenojen suhteuttaminen velallisen tuloihin.

Tulosidonnaisen lainakaton toimeenpanoon liittyy myös käytännön ongelmia, jotka osaltaan vaikuttivat siihen, ettei valtiovarainministeri Annika Saarikko päätynyt esittämään sen val- mistelulle jatkoa. Pankeilla ei ole pääsyä lainan- hakijoiden tulotietoihin, ja positiivinen luotto- tietorekisteri on lykkääntynyt näillä näkymin vuodelle 2024. Ilman luotettavaa tietolähdet- tä pankki joutuisi tulosidonnaisen lainakaton kohdalla luottamaan asiakkaan itsensä toimit- tamiin tietoihin velan kokonaismäärästä ja tu- loista. Tämä voisi helposti johtaa tilanteeseen, jossa tietonsa väärin ilmoittavat saisivat lainaa helpommin ja paremmin ehdoin kuin tunnol- lisesti ja totuudenmukaisesti tietonsa ilmoit- tavat lainanhakijat. Järjestelmän porsaanreiät kannustaisivat vilpillisyyteen ja hajamielisyy- teen. Ongelmia liittyisi Saarikon mukaan myös esimerkiksi yhteisomistussuhteisiin, jotka ulot- tuvat kotitalouksien ulkopuolelle. Sama velka voisi tulla luetuksi useissa eri talouksissa täysi- määräisesti kunkin perheen lainakattoon, vaik- ka ne itse omistaisivat vain puolet mökistä.²⁰

Myös enimmäisluototusasteen (LTV) rajoi tuksella on hyvinvointivaikutuksensa tulon jakoon, sillä vaadittava omarahoitus- osuus näyttäytyy suurempana etenkin nuorille

20 Taloussanomat (2021).

koti talouk sille (kuvio 5). Tätä on pyritty osaltaan helpottamaan ASP-järjestelmällä ja ensiasunnon ostajien korkeammalla enimmäis - luoto tusasteella. Ensiasunnon ostajatkin tar- vitsevat kuitenkin usein lisävakuutta. Lisäksi enim mäisluototusaste voi pakottaa heidät sijoittamaan asuntoonsa alkuvaiheessa enem- män kuin mitä he vapaasti valitessaan tekisivät.

Tämä voi vääristää kulutusta kotitalouden elin- kaaren aikana toimien kuitenkin huomatta vasti tulosidonnaista lainakattoa kannatet tavam- min. Lainakatto pienentää siirtymää vuokra- asujasta omistusasujaksi etenkin pienituloisten osalta ja vähentää kotitalouden käytettävissä olevan rahan määrää, mutta voi toisaalta eh- käistä maksukyvyttömyystilanteita.

Tiukemman velkakaton on myös havaittu olevan yhteydessä varjopankkisektorin synty- miseen. Esimerkiksi Kiinassa, jossa lainakat- tovaade on perinteisesti ollut tiukka (80 %),

vanhemmat osallistuvat vahvasti lastensa asun- non hankintaan. Kun asuntojen hinnat ovat korkeat ja vaadittava omarahoitusosuus suuri, vanhemmat investoivat usein merkittävän osuu- den säästöistään lastensa asuntoon. Usein myös sisarusten ja muun lähipiirin tuki muodostuu edellytykseksi oman asunnon hankinnassa.²¹ Tällöin lainakanavat siirtyvät valvotun pank- kisektorin ulkopuolelle, kun pankkien osuus asuntoluototuksesta laskee. Piiloon jäävät ko- konaisvelkamäärät muodostuvat suuremmiksi, mikä lisää maksuvaikeuksien ja ylivelkaantumi- sen riskiä. Järjestelmää ei myöskään voi pitää tällaisessa tilanteessa kovin oikeudenmukaise- na, kun asunnon ostomahdollisuus riippuu kes- keisemmin lähipiirin varallisuudesta. Myös ih- missuhteet kärsivät velkaongelmien kasautuessa

21 Shepard (2016).

Kuvio 5. Nuorten omistusasuminen. Lähde: Hypo, Tilastokeskus

0 5 10 15 20 25 30 35

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Omistusasujia, 20–29-vuotias väestö, %

Koko maa Pääkaupunkiseutu Muu Suomi

ja yhteiskunnan sosiaaliseen koheesioon tulee enemmän säröjä.

Kun meillä käydään keskustelua velkakaton kiristyksistä, on Tukholman kauppakorkeakou- lun professori ja Ruotsin keskuspankin entinen varapääjohtaja Lars E.O. Svensson kritisoinut Ruotsin asuntolainan lyhennysvaatimusta syrji- vänä ja vääristävänä sääntelynä, joka aiheuttaa kustannuksia niin yksilön kuin yhteiskunnan tasolla. Hänen mukaansa Ruotsin keskuspan- kin ja finanssivalvonnan lanseeraamat lyhennys- vaateet, ennalta määriteltyyn prosenttiosuuteen asti asunnon arvosta, aiheuttavat harmia myös suurimpien kaupunkien ulkopuolella, jossa tu- lot ovat asuntojen hintojen ohella pienemmät.

Markkinat vääristyvät, kun asuntovelallisen asuinkustannukset riippuvat heidän omasta ja vanhempiensa tulotasosta sekä varallisuudesta.

Vähävaraisten kokonaisasuinkustannukset eli lainakorot, verot, lyhennykset ja juoksevat ku- lut eroavat asunnon käyttökustannuksista eli juoksevista kuluista, veroista ja reaalikoroista (verojen jälkeen) vähennettynä arvonnousulla rikkaita enemmän. Tämä erotus merkitsee ”pa- kotettua säästämistä”, jolloin asunnot jakautu- vat tehottomasti ja epätasa-arvoisesti.

Mainittu erotus myös sysää pienituloisim- mat ulos omistusasumisen piiristä, kun pankit laskevat velallisen toimeentuloa KALP-korolla (kvar-att-leva-på). Mitä tiukempia lyhennysvaa- timukset ja korkeampia stressitestin korot ovat, sitä enemmän nämä yhdessä alentavat myön- nettävissä olevan asuntolainan maksimimäärää.

Svenssonin mukaan asuntolainan lyhennysvaa- timus ei selviä kustannus-hyötyanalyysista, sillä se aiheuttaa paljon vahinkoa ilman näkyviä hyö- tyjä.²² Valtiovarainministeriön työryhmän eh- dottamaa laina-aikojen lakisääteistä rajaamista

22 Svensson (2021).

ei olekaan perusteltu kovin analyyttisesti, eikä sitä voi Svenssonin havaintojen valossa pitää kannatettavana uudistuksena. Myös esitetty vel- kakatto pakottaisi säästämään asuntoon isom- man osuuden ennalta, jolloin pakkosäästämi- sen aiheuttama markkinavääristymä vaikuttaa jo pitkän aikaa ennen velan ottoa.

Suomessa lainoja on nykyjärjestelmän puit- teissa lyhennetty hyvin säntillisesti Ruotsiin verrattuna. Alan itsesääntely toimii, eivätkä kotitaloudet ole kaivanneet ”ikuisuuslaino- ja”. Taloustutkimuksen Suomen Hypoteek- ki yhdistykselle teettämästä kyselystä voidaan saada viitteitä suomalaisten kotitalouksien suh- tautumisesta pitkiin lainoihin.²³ Sen mukaan vain 6 % vastaajista valitsisi yli 30 vuoden lai- na-ajan tietäen, että pankki voisi muuttaa mar- ginaalia yksipuolisesti, kun 94 % pitäytyisi alle 30 vuoden laina-ajassa tietäen, ettei pankki voi muuttaa marginaalia. Ruotsissahan pankki voi omalla ilmoituksellaan muuttaa asiakkaan margi naalia, kun Suomessa kuluttajansuoja kieltää vastaavan toimen. Asuntolainojen lai- na-aikojen rajaamiselle ei ole tämän valossa Suomessa oikeastaan tarvetta.

Asuntolainan lyhennyksen muodostama pakkosäästäminen voi toisaalta olla hyödyk- si huonon itsekurin omaavalle kotitaloudelle.

Päästäkseen kiinni asuntoon olisi kuitenkin säästettävä ennakkoon, mikä syrjii huonon itse- kurin omaavia. Tämä vaikutus on dominoiva ja tällaiset ihmiset ovat 17 % pienemmällä toden- näköisyydellä omistusasujia. Juuri ne kotitalou- det, jotka tarvitsisivat ko. säästämisen ”sitout- tamistyökalua”, eivät pääse siihen edes käsiksi.

Pakotettu säästäminen on myös aina huono asia hyvän itsekurin omaavalle kotitaloudelle, joka

23 Asuntomarkkinat 2021 -kysely.

ilman sääntelyä voisi valita lainanlyhennyksensä määrän halunsa mukaan.²⁴

Kotitalouksien ylivelkaantumisen ehkäisy on tärkeää ja tarpeellista niin velallisen itsensä kuin makrovakauden kannalta. Samalla on kui- tenkin syytä tarkastella nykyisen velan raken- netta ja eri velkojen käyttökohdetta. Suomen Pankin (2019) mukaan asuntolainoista synty- neet luottotappiot olivat todella vähäiset, kun taas pääosa luottotappioista tuli vakuudetto- mista kulutusluotoista ja tili- ja korttiluotoista.²⁵ Vakuudellisista kulutusluotoista ja asuntolai- noista kirjattujen arvonalennusten 12 kuukau- den yhteenlaskettu määrä ei ollut kertaakaan ollut yli 0,05 prosenttia lainakannasta 2010-lu- vulla, kun vakuudettomissa kulutusluotoissa vastaava prosentti oli 0,87 prosenttia lainakan- nasta. Kun huomioidaan velan käyttökohde ja sen myöntämiseen liittyvä arviointiprosessi, ei tämä ole kovinkaan yllättävää.

Kriisin iskiessä asuntolainoituksessa löytyy joustoa. Finanssialan tuoreen raportin mukaan korona-aikana 69 % kaikista velallisista on maksanut lainanlyhennyksensä maksusuunni- telman mukaan, kun 15 % on maksanut suun- nitelmaansa hitaammin ja 9 % nopeammin.²⁶ Vertailun vuoksi kevään 2019 tietojen mukaan 75 % maksoi lyhennyksensä suunnitelman mu- kaan, 12 % hitaammin ja 8 % nopeammin. Kun asuntovelallisista lyhennysvapaita käytti aiem- min noin viidennes, on koronan aikaan osuus kasvanut neljännekseen. Yleisintä lyhennysva- paan käyttö on ollut suuren asuntolainan (yli 250 000 euroa) kohdalla, joista peräti 44 % on

24 Schlafmann (2020).

25 Suomen Pankki (2019).

26 Finanssiala (2021).

käyttänyt ainakin yhden vapaakuukauden. Alle 10 000 euron lainassa vastaava osuus on 15 %.

Maksusuunnitelman pienimuotoinen hidastu- minen selittyykin pankkien tarjoamilla lyhen- nysvapailla, joita pankit ovat tarjonneet asiak- kailleen kriisin iskettyä. Toisaalta nopeammin lainaansa lyhentävien joukko kasvoi aavistuksen vertailuajankohdasta, mikä kertoo poikkeusti- lanteen polarisoivasta luonteesta. (Kuvio 6.)

Kotitalouksista 78 % on varautunut kor- kojen mahdolliseen nousuun mm. säästämällä tai ottamalla lainalleen korkosuojan. Korkojen nousuun varautuneiden osuus (87 %) on suurin yli 150 000 euron asuntolainoissa ja pienin (58

%) alle 10 000 euron asuntolainoissa. Yli puo- let asuntolainoista on kiinteän tasaerän lainoja, jolloin maksuerä pysyy samana koron heilahte- luista huolimatta. Tällöin kotitalouden maksu- valmius säilyy ja laina-aika pitenee vastaavasti, mikäli korot nousevat. On myös muistettava, että pankki testaa asiakkaan maksukyvyn 6 % stressitestin korolla. Tällä hetkellä markkinat uskovat korkojen pysyvän matalalla jopa vuosi- kymmenien ajan.

Miten asuntoluototuksen makrovakaussään- tely vaikuttaa talouskasvuun? Sääntelyn hyödyt liittyvät eittämättä rahoitusmarkkinoiden kriisi- en ehkäisyyn. Toteutuessaan finanssikriisin kal- taisen taantuman kustannukset voivat nousta hyvinkin korkeiksi vuosien saatossa, kun huo- mioidaan BKT:n kumulatiiviset menetykset.

Markkinoiden sääntely voi pienentää tällaisen kriisin todennäköisyyttä. Tällaisten todennä- köisyyksien ja niiden alenemisesta saatujen hyö- tyjen määrittäminen on kuitenkin hyvin hanka- laa. Esimerkiksi Jordan, Richterin, Schularickin ja Taylorin (2020) mukaan pankkien korkealla vakavaraisuudella ei nähdä olevan vaikutusta finanssikriisin syntymisen todennäköisyyteen,

vaikka se auttaakin kriisistä selviämisessä.²⁷ Tarkoituksenmukaisen sääntelyn tason lisäksi on syytä pohtia sen kohdentumista oikeasuhtai- sesti kaikista riskisimpiin kohteisiin. Sääntelyn tason lisäksi keskeistä on sen vaikuttavuus.

Suomen Pankin kasvumallissa talouskasvu määrittyy työpanoksen tehokkuuden ja toisaal- ta työpanoksen määrän mukaan. Tuottavuus määritellään eksogeenisesti, jolloin teknis- tä kehitystä arvioidaan historiaan perustuvin oletuksin.²⁸ Asuntolainoituksen sääntely iskee

27 Jorda ym. (2020).

28 Silvo ja Verona (2020).

kuitenkin monilta osin tuottavuuteen, joka otetaan kasvumallissa annettuna. Sääntelyn luoma työmarkkinoiden epätasapaino, velal- listen heikompi investointikyky ja rahoituksen kallistuminen vaikuttavat talouskasvuun sitä heiken tävästi, joten mahdollisen lisäsääntelyn negatiivisia vaikutuksia talouskasvuun täytyy pohtia huolellisesti.

Kuvio 6. Lainojen maksusuunnitelmien muutokset. Lähde: Finanssialan säästäminen, luotonkäyttö ja maksutavat -tutkimus 2021

7 15 9

69

6 12 8

75

5 14 10

72

9 12 9

71

8 10 9

73

0 10 20 30 40 50 60 70 80

Ei osaa sanoa Maksettu hitaammin Maksettu nopeammin Maksettu alkuperäisen suunnitelman mukaan

Lainojen maksusuunnitelmien muutokset, %

Kevät 2014 Kevät 2015 Kevät 2017 Kevät 2019 Kevät 2021

6. Lopuksi

Suomen asuntolainamarkkinat ovat selvinneet finanssi- ja eurokriisin jälkeen nyt myös korona- kriisistä ilman vahinkoja pankkisektorille tai sitä kautta kansantaloudelle. Asuntovelkaan tuminen on jopa laskussa, kun kotitalouksien velkaantu- neisuus kasvaa opinto-, sijoitusasunto- ja kulutus- luottojen kautta. Velkaantunei suuteen on syytä kiinnittää huomiota, jotta yksilön ja yhteiskun- nan kannalta kohtuuttomat vahingot voidaan torjua tai jopa ennal ta ehkäistä.

Viranomaiset ovat kiinnittäneet huomio- ta velkaantumisen kehitykseen jo useamman vuoden, ja keskustelu velkaantumisen uusista muodoista on saanut ansaittua huomiota. Uudet kansainväliset Basel-säännöt ovat paikallaan pankkien välisen kilpailun tehostuessa, mutta toisaalta ne herättävät kysymyksiä universaa- lien riskipainojen tarkoituksenmukaisuudesta erilaisten alueiden välillä. Tiukentuvasta kan- sainvälisestä sääntelystä huolimatta Suomessa pohditaan myös lisäkiristyksiä kansalliseen sääntelyyn. Tärkeimpänä uutena konkreettise- na kansallisena sääntelyesityksenä voi pitää val- tiovarainministeriön työryhmän sääntelypaket- tia. Ehdotukseen liittyy ilmeisiä käytännöllisiä ongelmia ennen positiivisen luottorekisterin voimaantuloa, minkä lisäksi myös ehdotetun sääntelyn kustannus-hyötyanalyysi tulee pun- nita huolellisesti.

Kaikkeen sääntelyyn liittyy hyvinvointitap- pioita, jolloin saavutettavien hyötyjen tulisi olla ilmeisiä. Suomen asuntolainamarkkinoiden ny- kytilan ja tutkimuskirjallisuuden valossa esitet- tyjen sääntelykiristysten vaikutukset aiheuttavat merkittäviä haittoja yksilöille, työmarkkinoiden toiminnalle, kaupungistumiselle, asuntomark- kinoille ja velkaantumisen vakaudelle. Kan- sainvälisen sääntelyn hyödyt tulevat yleisen

makrovakauden turvaamisesta, kun taas kan- sallisen tason sääntelyä on käytettävä harkiten ja alueelle ominaisiin riskeihin kohdistuen. □

Kirjallisuus

Bourassa, S., Haurin, D., Hendershott, P. ja Hoesli, M. (2015), ”Determinants of the homeownership rate: An international perspective”, Journal of Housing Research 24: 193–210.

Bø, E.E. (2019), “Buy to let: Investment buyers in a housing search model”, Discussion Paper No.

896, Statistics Norway, Research Department, Oslo, https://www.econstor.eu/bitstream/10419/

210956/1/1049060059.pdf.

Eerola, E., Lyytikäinen, T. ja Ramboer, S. (2021),

“Macroprudential measures, household lever- age and tenure choice”, Background report for the Finnish Economic Policy Council, https://

www.doria.fi/bitstream/handle/10024/181491/

macroprudential-measures-household-leverage- and-tenure-choice.pdf.

Finanssiala (2021), ”Säästäminen, luotonkäyttö ja maksutavat”, Finanssialan tekstiraportti. https://

www.finanssiala.fi/wp-content/uploads/2021/

07/FA_SLM_2021_raportti.pdf.

FIN-FSA (2021), ”Eurooppalaiset pankkien stressi- testit julkaistu: Suomen pankkisektorin vakava- raisuus kestäisi toimintaympäristön voimakkaan heikkenemisen”, Lehdistötiedote 30.7.2021, Fi- nanssivalvonta, https://www.finanssivalvonta.fi/

tiedotteet-ja-julkaisut/lehdistotiedotteet/2021/

eurooppalaiset-pankkien-stressitestit-julkaistu- suomen-pankkisektorin-vakavaraisuus-kestaisi- toimintaympariston-voimakkaan-heikkenemi- sen/.

Furman, J. ja Summers, L. (2020), “A reconsideration of fiscal policy in the era of low interest rates”, Discussion draft, Peterson Institute for Interna- tional Economics, https://www.piie.com/system/

files/documents/furman-summers2020-12-01pa- per.pdf.

Haajanen, J. (2015), ”Asuntolainojen riskipainot vaikuttavat pankkien vakavaraisuuteen”, Euro ja talous 2/2015, https://www.eurojatalous.fi/

fi/2015/2/asuntolainojen-riskipainot-vaikuttavat- pankkien-vakavaraisuuteen.

Haurin, D. R., Hendershott, P. ja Wachter, S. (1997),

“Borrowing constraints and the tenure choice of young households”, Journal of Housing Research 2: 137–154.

Hypo (2018), Hypon asuntomarkkinakatsaus, tou- kokuu 2018, https://www.hypo.fi/wp-content/

uploads/2018/05/Hypo_Asuntomarkkinakatsa- us_toukokuu2018.pdf.

Hypo (2021), Hypon asuntomarkkinakatsaus, elo- kuu 2021, https://www.hypo.fi/wp-content/

uploads/2021/08/Hypon-Asuntomarkkinakatsa- us_3-2021.pdf.

Jorda, O., Richter, B., Schularick, M. ja Taylor, A.M.

(2020), “Bank capital redux: Solvency, liquidity, and crisis”, The Review of Economic Studies 88:

260–286.

Schlafmann, K. (2020), “Housing, mortgages, and self-control”, The Review of Financial Studies 34:

2648–2687.

Shepard, W. (2016), “How people in China afford their outrageously expensive homes”, Forbes.

com 30.3.2016, https://www.forbes.com/sites/

wadeshepard/2016/03/30/how-people-in-china- afford-their-outrageously-expensive-homes/.

Silvo, A. ja Verona, F. (2020), ”The Aino 3.0 mod- el”, Bank of Finland Research Discussion Pa- pers 9/2020, https://helda.helsinki.fi/bof/han- dle/123456789/17442.

Suomen Pankki (2019), ”Luottolaitosten luottotap- piot vähäisiä”, Tiedote 31.7.2019, Suomen Pank- ki, https://www.suomenpankki.fi/fi/Tilastot/

rahalaitosten-tase-lainat-ja-talletukset-ja-korot/

tiedotehistoria/2019/luottolaitosten-luottotappi- ot-vahaisia/.

Svensson, L.E.O. (1921), “Amorteringskraven sned- vrider och utestänger, även i Stockholms  län”, Ekonomistas.se 28.9.2021, https://ekonomistas.

se/2021/09/28/amorteringskraven-snedvrider- och-utestanger-uppdatering-stockholms-lan/.

Taipalus, K. (2020), ”Kotitalouksien velkaantumista on syytä hillitä velkakatolla”, Blogi 23.9.2020, eurojatalous.fi, Suomen Pankki, https://www.

eurojatalous.fi/fi/blogit/2020/kotitalouksien-vel- kaantumista-on-syyta-hillita-velkakatolla/.

Taloussanomat (2021),”Valtiovarainministeri Saarik- ko: En edistä kotitalouksien velkakattoa”, Talous- sanomat, 2.7.2021, https://www.is.fi/taloussano- mat/art-2000008098234.html.

Sumner, S. (2014), “In economics, price changes don’t have any effect, they are effects”, blogi 11.11.2014, Themoneyillusion.com, https://

www.themoneyillusion.com/in-economics-price- changes-dont-have-any-effect-they-are-effects/.

Valtiovarainministeriö (2019), Selvitys keinoista ehkäistä kotitalouksien liiallista velkaantumis- ta. Työryhmän mietintö, Valtiovarainministeri- ön julkaisuja 2019:56, https://julkaisut.valtio- neuvosto.fi/bitstream/handle/10024/161807/

VM_2019_56_Selvitys_keinoista_ehkais- ta_kotitalouksien_liiallista_velkaantumista.

pdf?sequence=1&isAllowed=y.

Yle (2020), ”Asuntolainojen korkosuojauksia on tehty selvästi aiempaa enemmän”, Yle Uutiset 17.8.2020, https://yle.fi/uutiset/3-11494582.

Yle (2021), ”Asuntolainat uhkaavat kallistua ja yri- tysten rahoituksen saanti vaikeutua”, Yle Uutiset 28.10.2021, https://yle.fi/uutiset/3-12159875.