Asunto-osakeyhtiön taloushallinto – Opas osakkaalle
Alisa Lahtinen
Opinnäytetyö, AMK Joulukuu 2021 Liiketalouden ala
Tradenomi (AMK), liiketalous
Lahtinen, Alisa
Asunto-osakeyhtiön taloushallinto – Opas osakkaalle
Jyväskylä: Jyväskylän ammattikorkeakoulu. Joulukuu 2021, 66 sivua.
Tradenomi. Liiketalous. Opinnäytetyö AMK Julkaisun kieli: Suomi
Verkkojulkaisulupa myönnetty: Kyllä Tiivistelmä
Opinnäytetyössä tutkittiin asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajien tietämystä liittyen taloyhtiön taloushal- lintoon. Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää, millä tasolla osakkaiden taloushallinnollinen tietämys on. Ta- voitteena oli myös löytää ne asiat ja käsitteet, jotka nousevat yhä uudelleen ja uudelleen esille, jos sellaisia on.
Tutkimuksen toteutustapa oli kvalitatiivinen tutkimusmenetelmä. Tutkimuksen aineisto kerättiin käyttäen puolistrukturoitua teemahaastattelua. Haastattelut toteutettiin yksilöhaastatteluina marraskuun ja joulu- kuun 2021 aikana. Aineisto kerättiin haastattelemalla kahta asunto-osakeyhtiön osakasta, kahta taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaa, yhtä hallituksen jäsentä ja yhtä isännöitsijää. Tutkimuksen teoreettisessa viite- kehyksessä käsiteltiin asunto-osakeyhtiötä käsitteenä, asunto-osakeyhtiön taloushallintoa, kirjanpitoa ja tilinpäätöstä. Tietoperusta muodostui alan kirjallisuudesta, laeista, asiantuntijoiden julkaisuista sekä muista asianmukaisista verkkojulkaisuista.
Tutkimustulokset osoittavat, että tavallisesti ”perusosakkailla” on heikohko tietämys liittyen taloyhtiöiden taloushallintoon. Kokonaiskuva ja konkreettiset asiat, kuten pankkitilin saldo, ymmärretään kohtuullisen hyvin. Kun käsitellään taas kirjanpidollisia asioita ja laskelmia, ymmärrys on heikompaa. Poikkeuksen muo- dostavat asuntosijoittajat, talouspuolen ammattilaiset ja taloyhtiön hallitukseen kuuluvat, tai sinne joskus kuuluneet henkilöt, joilla on kyseisitä asioista enemmän tietoa.
Tutkimuksen tuloksena selvitettiin, mitkä asiat ja käsitteet koetaan yleisimmin sellaisiksi, joista toivottaisiin osakkaiden tietävän lisää. Tässä otettiin huomioon huolellisesti niin asiantuntijoiden, kuin osakkaidenkin näkökulmat. Tutkimustulosten pohjalta toteutettiin opas osakkaille liittyen taloyhtiön taloushallintoon.
Avainsanat (asiasanat)
Asunto-osakeyhtiö, taloushallinto, kirjanpito, osakkaat Muut tiedot (salassa pidettävät liitteet)
Liitteenä opas osakkaille, 31 sivua.
Lahtinen, Alisa
Housing company financial administration - Shareholder guide
Jyväskylä: JAMK University of Applied Sciences, December 2021, 66 pages.
Bachelor of Business Administration. Degree programme is Business Administration. Bachelor’s Thesis.
Permission for web publication: Yes Language of publication: Finnish Abstract
The thesis examined the knowledge of the housing company's shareholders in relation to the housing com- pany's financial administration. The aim of the study was to find out the level of financial management knowledge of the shareholders and whether there are any things that are particularly difficult.
The method of the study was a qualitative research method. The research material was collected using a semi-structured thematic interview. The interviews were conducted as individual interviews during Novem- ber and December 2021. The material was collected by interviewing two shareholders of a housing com- pany, two chairmen of the board of a housing company, one member and one property manager. The theo- retical framework of the study dealt with the housing company as a concept, the housing company's financial administration, accounting, and financial statements. The knowledge base consisted of literature in the field, laws, expert publications, and other relevant online publications.
The research results show that “basic shareholders” usually have poor knowledge related to the financial management of housing companies. The exceptions are housing investors, financial professionals and per- sons who are or have been members of the board of a housing association.
As a result of the study, it was found out which things and concepts are most perceived as ones that the shareholders would like to know more about. The views of both, experts, and shareholders, were carefully considered. Based on the results of the study, a guide for shareholders related to the financial management of the housing association was implemented.
Keywords/tags (subjects)
Housing companies, Financial administration, Bookkeeping, Shareholders Miscellaneous (Confidential information)
Attached is a Housing Company Finance Guide for shareholders, 31 pages.
Sisältö
1 Johdanto ... 3
2 Tutkimusasetelma ... 4
2.1 Tutkimusongelma ja tutkimuksen tavoitteet ... 4
2.2 Tutkimusmenetelmät ... 5
2.3 Toimeksiantaja ... 9
3 Asunto-osakeyhtiö ... 10
3.1 Hallinto ... 11
4 Asunto-osakeyhtiön talous ... 12
4.1 Maksuvalmius ... 12
4.2 Vastikkeet ... 13
4.3 Ylläpitokustannukset ... 13
4.4 Laskelmat ... 14
5 Kirjanpito ... 16
6 Tilinpäätös ... 18
6.1 Toimintakertomus ... 20
6.2 Tuloslaskelma ... 21
6.3 Tase ... 22
6.4 Tuloksen tasausmenetelmät ... 22
6.4.1 Edellisten vuosien tappiot, tulojen lykkäys ja menojen kasvattaminen ... 22
6.4.2 Poistot ... 23
6.4.3 Rahastointi ... 23
6.4.4 Asuintalovaraus ... 25
7 Tutkimustulokset ... 25
7.1 Haastattelun toteutus ... 25
7.2 Osakkaiden tietämyksen ymmärtäminen ... 27
7.3 Oppaan rakentuminen ... 34
8 Johtopäätökset ... 37
9 Pohdinta ... 37
Lähteet ... 41
Liitteet ... 43
Liite 1. Tuloslaskelma eli kiinteistökaava ... 43
Liite 2. Tase Vastattavaa ... 44
Liite 3. Tase Vastaavaa ... 45
Liite 4. Vastikerahoituslaskelma ... 46
Liite 5. Osakkeenomistajan teemahaastattelurunko ... 47
Liite 6. Asiantuntijan teemahaastattelurunko ... 48
Liite 6. Taloyhtön talouden opas osakkaalle ... 50
Kuviot Kuvio 1. Teemahaastattelun logiikka ... 6
Kuvio 2. Opinnäytetyön alustava aikataulu ... 9
Kuvio 3. Tiliristikko 1 ... 17
Kuvio 4. Tiliristikko 2 ... 18
Kuvio 5. Tilinpäätöksen asiakirjojen esittämisjärjestys ... 20
Taulukot Taulukko 1. Liiketoimintaa harjoittavan yrityksen ja taloyhtiön periaatteet ... 10
Taulukko 2. Haastateltujen osakkaiden tiedot ... 26
Taulukko 3. Haastateltujen asiantuntijoiden tiedot ... 26
1 Johdanto
Asunto-osakeyhtiö on sellainen asuinhuoneistoksi tehty tila tai rakennus, josta osakkaiden omis- tuksessa on yli puolet yhteenlasketusta lattiapinta-alasta. Osakkeiden hallinta antaa oikeuden hal- lita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai erikseen määriteltyä tilaa. (AsOYL 1599/2009, 1:2
§). Asunto-osakeyhtiö on suomalainen osakeyhtiön erityismuoto, ja varsin tyypillinen asumis- muoto Suomessa. Se saattaa olla useimpien suomalaisten suurin, ja ehkä jopa ainut sijoituskohde.
Osakkeiden hankinta on suuri päätös taloudellisesti, joten ostajan olisi tärkeää ymmärtää yhtiön toimintaa. Näistä asioista huolimatta, asunto-osakeyhtiö saattaa olla silti aivan uusi ja vieras käsite sellaiselle, jolla ei ole aiempaa kokemusta kyseisestä asumismuodosta. Henkilö, joka on ostamassa ensiasuntoa tai muuttaa vuokra-asunnosta tai omakotitalosta asunto-osakeyhtiöön, ei välttämättä ole tietoinen kaikista niistä velvoitteista, joita hänellä osakkaana on. Myös jo pitkään osakkaana ollut henkilö saattaa tietää hyvinkin vähän liittyen yhtiön toimintaan. Mikäli ei ole alan ammattitai- toa tai kiinnostusta perehtyä asioihin, saattaa tietotaito jäädä usein hyvin pinnalliseksi. Kyseisestä yhtiömuodosta käytetään vakiintuneesti myös nimeä taloyhtiö, ja sitä säätelee asunto-osakeyhtiö- laki.
Tämä opinnäytetyö käsittelee yleisesti asunto-osakeyhtiötä, sen hallintoa ja taloutta. Työ sisältää myös tiiviit, teoreettiset luvut kirjanpidosta ja tilinpäätöksestä. Tutkimuksen kohteena ovat osak- kaat, ja heidän taloudellisen tietämyksensä ymmärtäminen koskien taloyhtiön taloushallintoa. Ta- voitteena on tuottaa selkeä ja kompakti taloyhtiön taloutta käsittelevä opas heille, jonka avulla he voisivat ymmärtää kyseisiä asioita paremmin. On huomattavasti helpompi tilanne niin osakkaille, kuin hallituksellekin, kun kyseiset asiat ovat edes jollain tasolla hallussa. Oppaan tarkoitus ei ole ymmärtää syvällisesti esimerkiksi kirjanpitoa, vaan se, että osakkaat saavat tiiviin tietopaketin ylei- simmistä ja tärkeimmistä asioista.
Opinnäytetyön jälkituotoksena rakentunut opas on hyödyllinen myös muille, kuin jo taloyhtiöissä asuville osakkaille. Sen avulla kaikki aiheesta kiinnostuneet voivat perehtyä aiheeseen, kuten esi- merkiksi ensiasunnon ostajat tai alaa opiskelevat.
2 Tutkimusasetelma
2.1 Tutkimusongelma ja tutkimuksen tavoitteet
Tieteellisen tutkimuksen alkuvaiheessa on määriteltävä, mikä tutkimuksessa on ongelmana. Koko tutkimus tulee tiivistää yhteen lauseeseen, jota kutsutaan tutkimusongelmaksi. (Kananen 2014, 32.) Tutkimusongelma tulee määritellä ja rajata tarkkaan, sillä sen avulla voidaan lähteä kerää- mään tarvittavaa ja oikeaa tietoa liittyen itse tutkimukseen (Kananen 2015, 45–46). Prosessin hel- pottamiseksi rakennetaan tutkimuskysymyksiä, joiden avulla taas saadaan vastaus asetettuun tut- kimusongelmaan. Kysymyksiä laadittaessa tulee ottaa huomioon kysymyksen avoin rakenne, ratkaistavuus ja laajuus. Kysymys ei saa johdatella, eikä olla yleisluonteinen, vaan siihen tulee pys- tyä antamaan selkeä vastaus. (Kananen 2014, 36–41.)
Tämän opinnäytetyön tutkittavana ilmiönä on osakkaiden tietämys asunto-osakeyhtiön talouteen liittyen. Tutkimuksen tavoitteena on saada paremmin selville osakkaiden todellinen tietämys kos- kien taloyhtiön taloushallintoa. Tarkoituksena on tuottaa osakkaille opas, jossa käsitellään taloyh- tiön taloutta. Kerätyn tiedon avulla opas pystytään kokoamaan mahdollisimman hyvin osakkaita palvelevaksi. Opinnäytetyön tutkimusongelmaksi muodostui: Osakkaiden tietämyksen kasvattami- nen asunto-osakeyhtiössä – talouden ABC.
Tutkimusongelmaan etsitään ratkaisua seuraavilla tutkimuskysymyksillä:
• Miten asunto-osakeyhtiön talous toimii?
• Mihin kiinnittää huomiota asunto-osakeyhtiön taloushallinnossa?
• Miten osakkaiden tietämystä voitaisiin kasvattaa?
Toimeksiantajille työstä tulee olemaan hyötyä sen konkreettinen opas, jonka he voivat välittää osakkailleen. Näin osakkaat voivat kasvattaa tietämystään taloyhtiön talouteen liittyen, joka mah- dollisesti helpottaa esimerkiksi tilinpäätöskokouksissa heidän osallistumistaan. Tietämyksen kasva- essa myös mahdollisesti talouteen liittyvien kysymysten esittämisen kynnys madaltuu, ja he saat- tavat kiinnostua enemmän aiheesta.
2.2 Tutkimusmenetelmät Tutkimusote
Kanasen (2008) mukaan yksinkertaisin tapa on jakaa tutkimusotteet kvalitatiiviseen ja kvantitatiivi- seen tutkimusotteeseen. Kvalitatiivinen, eli laadullinen tutkimus soveltuu parhaiten seuraaviin ti- lanteisiin:
• ilmiöstä ei ole tietoa, teorioita, tutkimusta (ilmiö on tuntematon)
• ilmiöstä halutaan saada syvällinen näkemys
• käytetään triangulaatiota eli ns. mixed-tutkimusstrategiaa
• ilmiöstä halutaan saada hyvä kuvaus.
Ihmisten asenteita ja tunteita on hankala kuvata numeerisin menetelmin, jonka vuoksi laadullinen tutkimus sopii aina parhaiten ilmiöiden tutkimiseen. (Kananen 2008, 55.) Laadullinen tutkimus vaatii tekijältään paljon sitoutumista ja aikaa, sillä aineistonkeruu, analyysi ja itse kirjoittaminen eivät onnistu ilman suunnitelmallisuutta ja aikataulutusta. Näiden lisäksi tutkijan tulee pystyä sie- tämään epävarmuutta koko prosessin ajan, sillä tutkimustyötä tehdessä tilanteet ja ajatukset saat- tavat matkan varrella muuttua. (Kananen 2015, 70–72.)
Aineistonkeruumenetelmät
Kolme tärkeää kysymystä ennen tiedonkeruuseen ryhtymistä: mitä, miten ja mistä? Kun on määri- telty mitä tietoa halutaan lähteä etsimään, tulee selvittää miten ja mistä kyseistä tietoa voisi saada. Laadullisessa tutkimuksessa ei ole selkeää aikajanaa prosessin etenemisestä, ja toisinaan täytyy palata tutkimuksen edelliseen vaiheeseen ymmärtääkseen seuraavaa paremmin. (Kananen 2008, 56–57.) Yksi laadullisen tutkimuksen tiedonkeruumenetelmä on haastattelut. Haastattelu on hyvä menetelmä saada lisätietoa tutkittavasta aiheesta, kun voimme kysyä mieltä askarruttavia kysymyksiä suoraan sellaiselta, jota aihe koskettaa. Haastattelussa on sekä etuja että haittoja, sillä siinä ollaan suorassa vuorovaikutuksessa suoraan haastateltavan kanssa. Etuna on aineiston ke- ruun joustavuus, sillä haastattelun edetessä voidaan muuttaa esimerkiksi aihejärjestystä, tai myö- täillä vastaajaa. Haittana voi kuitenkin esiintyä esimerkiksi haastateltavan taipumus antaa sellaisia vastauksia, joita olettaa haastattelijan haluavan. Haastateltavalla voi olla myös halu esiintyä tietyn- laisena, esimerkiksi ”hyvänä kansalaisena”, ja antaa sen vuoksi totuudesta poikkeavia vastauksia.
Kerätystä aineistosta tehdään lopussa analyysi, tulkinta ja johtopäätökset. (Eskola & Suoranta 1998, 86; Hirsjärvi, Remes & Sajavaara 2007, 199–201, 216.)
Ennen varsinaista analyysiä, tarkastellaan kerättyä tietoa uudelleen ja lähemmin. Aineistona voi olla hyvinkin paljon, ja sen käsittely vaatiikin tutkijalta aikaa ja kärsivällisyyttä. Tietomäärästä tulisi löytää kaikki tärkeimmät tiedonjyvät, sekä koko ilmiön perimmäinen syy. (Kananen 2008, 88.) Haastattelut litteroidaan, mikä tarkoittaa nauhoitettujen haastattelujen kirjoittamista puhtaaksi (Saaranen-Kauppinen & Puusniekka 2006). Litteroinnin jälkeen täytyy aineistoa käsitellä niin, että tietomassa on selkeämmässä ja tiiviimmässä muodossa. Kun aineistoa halutaan pelkistää, voidaan käyttää esimerkiksi koodausta. Siinä aineistoa puretaan pienempiin osiin ja jaetaan eri tasoihin.
Tällä tavalla tutkijan on helpompi hahmottaa ja ymmärtää saatua tietoa. (Kananen 2008, 88–89, Kananen 2015, 167.) Tutkimuksen analyysit täytyy vielä tämän jälkeen selittää ja avata lukijalle.
Tutkija tulkitsee saamiaan analyysin tuloksia, ja tekee niistä omia johtopäätöksiään. Tulkinnan avulla selkeytetään vielä paremmin analyysissä nousseiden kohtien tarkoitusta. (Hirsjärvi ym.
2007, 224.)
Haastattelut
Teemahaastattelussa kaikille haastateltaville esitetyt kysymykset ovat siitä aihepiiristä, mitä tutki- taan. Haastattelu ja kysymykset eivät etene missään tietyssä järjestyksessä, eikä niissä ole tarkkaa muotoilua. Kuitenkin niissä on yhtenäinen aihepiiri, joten haastattelu ei ole myöskään vain vapaata keskustelua. (Hirsjärvi & Hurme 2000, 48.) Tutkija ottaa haastatteluun mukaansa mahdollisimman vähän omia muistiinpanojaan, sillä hänen tulee pystyä keskittymään mahdollisimman hyvin kes- kusteluun. Teemahaastattelu sopii tilanteeseen, jossa käsiteltävä ilmiö tai asia on vähemmän tun- nettu. (Saaranen-Kauppinen & Puusniekka 2006). Teemahaastattelussa haastateltavalle esitetään teemaan liittyvä kysymys, ja saaduista vastauksista esitetään tarkentavia kysymyksiä (Kananen 2015, 149).
Kuvio 1. Teemahaastattelun logiikka (Kananen 2015, 149, muokattu)
Tämän tutkimuksen haastateltavia valittaessa tullaan miettimään tarkkaan, kenellä olisi
mahdollisimman hyvä kuva tutkittavasta ilmiöstä. Tämän avulla saatu informaatio on arvokasta ja vie opinnäytetyön tutkimusta eteenpäin.
Tutkimuksen eettisyys ja luotettavuus
Kun pohditaan arvojen kautta sitä, mikä on oikein ja mikä väärin, puhutaan eettisestä ajattelusta.
Tutkimustyössä tehdyt ratkaisut ovat helpompia, jos lakeja ja eettisiä normeja tuntee jo valmiiksi.
Lopulliset ratkaisut ja valinnat ovat kuitenkin aina itse tutkijan vastuulla. (Kuula 2015, 21.) Tutkijan tulee miettiä koko tutkimustyön ajan eettisiä kysymyksiä. Aiheen valinnassa pitää miettiä, onko sen tutkimisesta oikeasti hyötyä, ja jos on niin kenelle. Onko aihe moraalisesti hyväksyttävä? Täy- tyy myös pysyä aina todenmukaisuudessa tulosten suhteen, epämiellyttäviä tai ei-tahdottuja tu- loksia ei saa jättää esittämättä. Plagiointi, eli toisten työn kopiointi, ei ole sallittua. Siksi onkin tär- keää, että toisen tekstiä lainatessa tai mukailtaessa lähdeviitteet merkitään saman tien oikein.
Etsiminen jälkikäteen on kuin etsisi neulaa heinäsuovasta. (Kananen 2008, 133–135.)
Opinnäytetyön aikana selvitettyjen tulosten tulee olla luotettavia. Luotettavuuskysymykset tulee ottaa huomioon heti opinnäytetyön alussa, jotta voidaan varmistua, että tutkimustyö etenee oi- kein. (Kananen 2015, 342–343.) Kanasen (2010) mukaan, luotettavuuskriteerejä laadullisessa tutki- muksessa ovat:
• arvioitavuus/dokumentaatio
• tulkinnan ristiriidattomuus
• luotettavuus tutkitun kannalta
• saturaatio.
Kun arvioidaan tutkimuksen luotettavuutta, yleensä käsitteet reliabiliteetti ja validiteetti nousevat pintaan. Näitä käytetään yleisesti määrällisten tutkimusten luotettavuuden arvioinnissa, mutta nii- den soveltuvuus laadulliseen tutkimukseen herättää eriäviä mielipiteitä. (Kananen 2010, 71.) Relia- biliteetti on mittari pysyvyydelle, vaikka tutkimus toistettaisiin, saadaan aina samanlaiset tulokset.
Validiteetin avulla taas selvitetään, tutkitaanko niitä asioita, joita on tarkoituskin tutkia. (Kananen 2008, 123.)
Kun mietitään laadullisen tutkimuksen luotettavuutta, on tutkija itse lähtökohtana luotettavuuden arvioinnille. Sen vuoksi kvalitatiivisessa tutkimuksessa reliabiliteettia ja validiteettia ei voida sovel- taa suoraan laadun arviontiin. (Eskola & Suoranta 1998, 211–212.) Laadullisen tutkimuksen luotet- tavuutta pystytään lisäämään helpoin keinoin, kunhan niihin tartutaan vain heti opinnäytetyötä aloittaessa. Kaikista tutkimuksen aikana kerätyistä tiedoista tulee säilyttää dokumentit, sekä työn aikana tehtyjen valintojen syyt ja perustelut tulee olla saatavilla. Nämä edellyttävät aiheisiin etukä- teen perehtymistä, jotta voidaan arvioida paremmin käytäntöjen soveltuvuus erilaisiin tilanteisiin.
Reliabiliteettia voidaan hyödyntää laadullisessa tutkimuksessa soveltaen. Mikäli kaksi tutkijaa saa aineistosta saman lopputuloksen, puhutaan silloin tulkinnan ristiriidattomuudesta. Tutkittavan kannalta luotettavuudesta voidaan varmistua, kun hän itse lukee aineiston ja päätyy samaan lop- putulokseen kuin tutkija on päätynyt. (Kananen 2010, 69–70.)
Laadullisen tutkimuksen haastattelujen määrä mietityttää usein tutkijaa. Haastateltaessa on hyvä miettiä, milloin havainnoista ei saada enää uutta tietoa. Kun haastattelut alkavat toistaa itseään, puhutaan aineiston kyllääntymisestä eli saturaatiosta. (Kananen 2010, 70; Eskola & Suoranta 1998, 63.)
Tässä opinnäytetyössä huolehditaan luotettavuuskysymyksistä huolellisen ja oikean dokumentaa- tion avulla. Kaikki saatu aineisto dokumentoidaan ja säilytetään huolellisesti. Tutkimuksen valmis- tuttua saadut aineistot hävitetään kaikilta alustoilta. Tutkija on perehtynyt tutkimusetiikkaan ja ymmärtää tutkimuksen tieteelliset käytännöt. Tutkimus- ja analyysimenetelmät valitaan huolelli- sesti miettien niiden sopivuutta itse tutkimusongelmaan.
Opinnäytetyön tutkimuksesta ei aiheudu haittaa tutkimuksen tekijälle eikä haastateltaville. Haas- tateltavat pysyvät täysin anonyymeinä, eikä mitään henkilötietoja kerätä. Haastatteluista saadut tallenteet hävitetään heti, kun haastattelut on saatu litteroitua. Haastateltavat saavat myös ennen haastattelua tarpeelliset ennakkotiedot tutkimuksen sisällöstä, ja mitä teemoja haastattelun ai- kana käydään läpi.
Aikataulu
Hirsjärven ja Hurmeen (2015, 57) mukaan tutkimussuunnitelmaan olisi aina hyvä laatia aikataulu, jonka avulla pystyy hahmottamaan tutkimuksen eri vaiheiden toteuttamisajankohdat. Tämän opin- näytetyön alustava aikataulu on esitetty kuviossa 2.
Kuvio 2. Opinnäytetyön alustava aikataulu
2.3 Toimeksiantaja
Toimeksiantajina toimii kaksi asunto-osakeyhtiötä. Molemmat yhtiöt halusivat esiintyä nimettö- minä, joten tässä opinnäytetyössä ne esiintyvät Taloyhtiö A:na ja Taloyhtiö B:nä.
Taloyhtiö A on vuonna 1972 perustettu viiden asunnon muodostama rivitaloyhtiö. Taloyhtiö B on jo vuonna 1984 perustettu asunto-osakeyhtiö, mutta vasta vuonna 2017 rakennuttajan ostettua sen osakekannan, alkoi tontille rakentaminen. Tontille valmistui 12 asunnon rivitalokokonaisuus, jonne asukkaat pääsivät muuttamaan vuonna 2018. Molemmat rivitalot sijaitsevat Keski-Suo- messa, ja niiden hallitukset koostuvat tällä hetkellä yhtiöiden omista osakkaista.
Molempien yhtiöiden edustajat olivat sitä mieltä, että yleisesti osakkaiden tietämystä taloyhtiön talouspuolesta tulisi kasvattaa. Tämä ei tietenkään päde kaikkiin osakkaisiin, mutta kun katsotaan kokonaiskuvaa ja esimerkiksi ensiasunnon ostajia. Toimeksiantajat eivät nähneet tarpeelliseksi läh- teä paneutumaan talousasioihin syvällisesti, vaan tärkeäksi koettiin perusasioiden purkaminen ym-
Syyskuu
Opparisuunnitelma Tietoperusta
Lokakuu
Tietoperusta Haastattelurungot
Haastateltavien kontaktointi
Marraskuu
Tietoperusta Haastattelut Litteroinnit Analysointi
Joulukuu
Raportointi Päätelmät Viimeistely Palautus
märrettävämpään ja selkeään muotoon. Tämän avulla mahdollisesti osakkailla olisi siis myös mata- lampi kynnys kysyä talouspuoleen liittyvistä asioista, kun perusasioiden ymmärrys olisi jo vahvalla pohjalla. Ymmärryksen, ja sitä kautta mahdollisesti myös kiinnostuksen kasvaessa saatettaisiin myös saada ihmisiä kiinnostumaan hallitustoiminnasta.
3 Asunto-osakeyhtiö
Sillanpään ja Vahteran (2011, 15) mukaan suomalaisista yli puolet asuvat asunto-osakeyhtiössä.
Vuoden 2021 alussa Suomessa oli 89 679 asunto-osakeyhtiötä (Patentti- ja rekisterihallitus 2021).
”Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hal- lita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yh- teenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi” (AsOYL 1599/2009, 1:2 §). Asunto-osakeyhtiö poikkeaa normaalista osakeyhtiöstä siinä, ettei sen tarkoitus ole tuottaa voittoa. Sen tärkein tehtävä on tuottaa hyviä asumispalveluita, mutta myös ylläpitää ja kasvattaa osakkeiden arvoa. Yhtiöjärjestyk- seen on merkattu mitä huoneistoa tai tilaa tietyillä osakkeilla hallitaan, sekä peruste, minkä mu- kaan osakkeenomistajat maksavat yhtiölle vastiketta. (Grass, Heino, Kaivanto, Koskela & Kulomäki 2013, 14–15; Sillanpää & Vahtera, 2011, 15.) Myös Kiinteistöliiton (nd.) mukaan osakkeiden omis- taminen antaa oikeuden yhtiöjärjestyksessä määrättyyn huoneistoon, rakennukseen tai kiinteis- töön, ei niinkään omistusoikeutta kyseiseen osaan.
Taulukko 1. Liiketoimintaa harjoittavan yrityksen ja taloyhtiön periaatteet (Heinonen 2014, 17, muokattu)
Vaihtoehtona on joko omistaa itse oman asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet, tai sitten asua vuokralla jonkun muun osakkeilla hallinnoimassa huoneistossa. Asunto-osakeyhtiö voi koostua minkälaisista asuinrakennuksista tahansa, isosta kerrostalokompleksista omakotitaloon. Kun osak- keenomistaja päättää myydä tai luovuttaa asuntonsa eteenpäin, myynnin kohteena ei ole asunto vaan ne osakkeet, jotka oikeuttavat sen hallintaan. Osakkaalla on aina oikeus osallistua yhtiöko- koukseen ja osallistua näin ollen päätöksentekoon liittyen asunto-osakeyhtiöön (Viiala & Rantanen 2015, 39).
3.1 Hallinto Yhtiöjärjestys
Asunto-osakeyhtiölain (1599/2009, 1:13 §) mukaan jokaisella asunto-osakeyhtiöllä tulee olla yhtiö- järjestys, joka sisältää yhtiön perustiedot ja omaisuuden, sekä miten se jakautuu eri osakkeisiin.
Näiden lisäksi yhtiöjärjestys sisältää osakkeenomistajien oikeudet ja velvollisuudet, eli millä osak- keilla voi hallita mitäkin huoneistoa, sekä perusteet vastikkeen määräytymiselle (Sillanpää & Vah- tera 2011, 31).
Yhtiökokous
Yhtiökokoukseen kutsutaan kokouskutsulla kaikki yhtiön osakkaat, jossa he pääsevät käyttämään omaa oikeuttaan päätöksenteossa. Kokouksessa tehdään päätöksiä asioista, joita yhtiöjärjestys tai laki on sen määrännyt päätettäväksi. Merkittävin tehtävä kokouksella on valita ja tarvittaessa erot- taa hallitus. Varsinaisia yhtiökokouksia järjestetään kerran tai kahdesti vuodessa, joissa käsitellään yhtiön tilinpäätös, toimintakertomus ja tilintarkastuskertomus ja/tai toiminnantarkastuskertomus.
Hallituksen tulee myös laatia kirjallinen selvitys kunnossapitotarpeista seuraavan viiden vuoden ajalle, mitkä vaikuttavat olennaisesti yhtiövastikkeisiin, yleisesti kustannuksiin tai osakehuoneisto- jen käyttöön. Myös ylimääräisiä yhtiökokouksia saatetaan järjestää, esimerkiksi yhtiöjärjestyksen muutostarpeen vuoksi tai jos osakas (jolla on vähintään kymmenesosa osakkeista) on vaatinut yli- määräistä yhtiökokousta. (Grass ym. 2013, 21–23; Viiala & Rantanen 2015, 19–21.)
Hallitus
Hallitus on kaikkien osakkeenomistajien edustajisto, joka huolehtii yhtiön hallinnosta ja siitä, että kaikki yhtiön toiminta on järjestetty asianmukaisesti. Hallituksen vastuulla on käytännössä huoleh- tia kaikesta siitä, mikä ei ole isännöitsijän tai yhtiökokouksen vastuulla. Yksi näistä tehtävistä on
vastuu kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan järjestelyistä huolehtimista. Hallitus ei voi päättää itsenäisesti suurista korjauksista tai muista asioista, jotka vaikuttavat olennaisesti esimerkiksi yh- tiövastikkeeseen. Hallitus tarvitsee pääsääntöisesti aina luvan toimiin, josta päätetään yhtiöko- kouksessa. Hallituksessa ei voi toimia oikeushenkilö, alaikäinen, edunvalvontaa tarvitseva henkilö tai henkilö, jonka toimintakelpoisuutta on rajoitettu. (Grass ym. 2013, 22–23; Viiala & Rantanen 2015, 27–29.) Myöskään liiketoimintakiellossa ja henkilökohtaisessa konkurssissa oleva henkilö ei ole kelpoinen toimimaan hallituksessa (Sillanpää & Vahtera 2011, 218–219).
Isännöitsijä
”Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallin- toa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty.” (AsOYL 1599/2009, 7:17 §.) Isännöitsijänä voi toimia luonnollinen henkilö, tai rekisteröity yhteisö. Taloyhtiön hallitus valitsee isännöitsijäksi sopivan henkilön. Isännöitsijän tehtävät ja päivittäiset hallinnon toimet muokkaantuvat aina taloyhtiön laajuudesta ja sen luonteesta riippuen. Vaikka isännöitsijä vastaa- kin yhtiön kirjanpidosta ja varainhoidosta, ei hänen tarvitse itse tehdä taloushallinnollisia tehtäviä, sillä ne voidaan hoitaa esimerkiksi isännöintitoimiston kirjanpitäjän tai jonkun muun kirjanpitotoi- miston avulla. Lopullinen vastuu on kuitenkin aina isännöitsijällä itsellään. (Viiala & Rantanen 2015, 43–45; Sillanpää & Vahtera 2011, 222–223.)
4 Asunto-osakeyhtiön talous
4.1 Maksuvalmius
Hallituksen on huolehdittava, että yhtiön maksuvalmius riittää äkillisten menojen varalle. Äkillisiä kuluja voivat olla esimerkiksi rakennusten akuutit korjausmenot. Tällaisia menoja varten isännöinti pyrkii usein siihen, että taloyhtiöllä säilyisi kahden tai kolmen kuukauden vastikeylijäämä. Isännöit- sijän ja hallituksen tehtävänä on seurata yhtiön maksuvalmiutta, josta tärkeimpänä tulee huomi- oida vastikkeiden ja vuokrien maksut kuukausittain. Kirjanpitoon tulee kirjata joka kuukausi, että kyseiset tulot on varmasti saatu yhtiön pankkitilille. Mikäli maksamattomia maksuja esiintyy, tulee niistä huomauttaa välittömästi kirjallisena niille, joilta suoritukset ovat jääneet maksamatta. (Viiala
& Rantanen 2015, 50–51; Kupila 2019a.)
4.2 Vastikkeet
Lähtökohtana vastikkeiden keräämisessä on aina se, että niillä saadaan katettua kyseisiin menoihin tarkoitetut kulut kokonaisuudessaan. Eri tarkoitukseen kerätyillä vastikkeilla ei saa kattaa kuluja siis ristiin. (Heinonen 2014, 46.) Sekä Heinosen (2014) että Viialan ja Rantasen (2015) mukaan vas- tikeperuste voi määräytyä esimerkiksi huoneistojen pinta-alan tai osakkeiden lukumäärän mukaan.
Molemmat painottavat, että vastikeperuste löytyy aina taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä. (Heinonen 2014, 46; Viiala & Rantanen 2015, 49). Vastikkeilla yhtiö kattaa pääsääntöisesti kaikki rakennuksen ylläpitokulut ja investoinnit. Jos yhtiöllä on vuokrahuoneistoja tai -tiloja, voidaan niistä saaduilla tuloilla kattaa yhtiön kulut joko osittain tai mahdollisesti jopa kokonaan. Tässä tapauksessa vastik- keet osakkaille ovat pienemmät tai niitä ei mahdollisesti ole lainkaan. (Grass ym. 2013, 14–15.)
Hoitovastikkeella katetaan yhtiön lyhytvaikutteiset menot, eli hoitomenot. Tällaisia kuluja ovat esimerkiksi lämmitys- ja siivouskulut, sekä myös huoltoyhtiöiden ja isännöitsijän palkkiot. Hoito- vastike peritään osakkailta kuukausittain. (Heinonen 2014, 46; Hänninen 2018.)
Pääomavastike tunnetaan myös nimellä rahoitusvastike. Sillä katetaan pitkäaikaisia menoja, eli pääasiassa taloyhtiön ottamien lainojen korot, kulut ja lyhennykset. Yleisimpiä lainoja on kiinteis- tön rakentamiseen, korjaukseen ja uudistukseen otetut lainat. (Hänninen 2018.)
Yhtiövastike on käsite, joka kattaa sekä hoito- että pääomavastikkeen (mt).
Erillisvastikkeen tarkoitus on erottaa jokin taloyhtiön kulu hoitovastikkeesta. Siitä tulee määrätä erikseen yhtiöjärjestyksessä. Tällainen kuluerä voi olla esimerkiksi laajakaistavastike tai hissivas- tike. (Mt.)
4.3 Ylläpitokustannukset
Taloyhtiössä kustannukset voidaan jakaa kahteen ryhmään. Ensimmäinen ryhmä perustuu kiintei- siin, sopimusluonteisiin kustannuksiin. Tällaisia ovat esimerkiksi huolto- ja siivouskulut, isännöinti, vakuutukset ja kiinteistövero. Toinen ryhmä on kulutukseen perustuvat kustannukset, joka muo- dostaa huomattavasti suuremman kuluerän. Tällaisia ovat vesi, sähkö ja lämpö. (Kupila 2019a.)
4.4 Laskelmat
Vastikerahoituslaskelma
Vastikerahoituslaskelmasta selviää, riittävätkö kerätyt vastikkeet ja katetaanko niillä vain niitä me- noja, joihin kyseinen vastike on kerätty. On epäreilu tilanne, jos esimerkiksi hoitovastiketta on ke- rätty liian vähän ja kyseisiä menoja aletaan maksamaan kerätyillä rahoitusvastikkeilla. Kyseisessä tilanteessa osakkaat ovat eriarvoisia, sillä jo lainaosuutensa maksaneet osakkaathan eivät maksa rahoitusvastiketta. Kyseinen toiminta olisi myös asunto-osakeyhtiölain vastaista. Vastikerahoitus- laskelmasta käytetään myös nimeä jälkilaskelma. (Kyyrö 2018.) Malli vastikerahoituslaskelmasta löytyy liitteestä 4.
Talousarvio
Taloyhtiön tilikauden budjetista käytetään nimeä talousarvio. Talousarvion laadinnasta vastaa isännöitsijä hallituksen kanssa, ja se hyväksytään yhtiökokouksessa. Yhtiön koko taloutta hoide- taan talousarvion perusteella. Talousarviossa arvioidaan tulevan tilikauden meno- ja kulurakenne perustuen edellisen tilikauden menoihin ja tuloihin. Tässä tulee ottaa myös huomioon mahdolliset hintojen korotukset, sekä tulevan tilikauden aikana tehtävät korjaukset. Koska hoitovastikkeilla pi- tää pystyä kattamaan hoitomenot, on sen laskemiselle helppo kaava: koko vuoden menot / osake- määrällä tai neliömäärällä / 12 kk. Taloyhtiön tilikaudesta määrätään yhtiöjärjestyksessä, ja ylei- simmin se on kalenterivuosi. Hallituksen vastuulla on seurata talousarvion kuluerien järkevyyttä, sekä onko ne oikein mitoitettuja. Hallitus huolehtii yhtiön vakuutusten ja palvelusopimusten kilpai- lutuksesta sekä riittävyydestä kyseisen yhtiön tarpeisiin. (Viiala & Rantanen 2015, 51–52; Kupila 2019a.)
Talousarviovertailu
Talousarviovertailun avulla saadaan selville, onko tilikausi toteutunut talousarviossa esitetyllä ta- valla. Kaikkia tilikauden tuloja ja kuluja verrataan talousarvioon, sekä edellisen tilikauden lukuihin.
(Kupila 2019b.) Jos vertailussa esiintyy poikkeamia, ovat ne yleensä korjauskuluja, kun jotain odot- tamatonta on tapahtunut, tai sitten lämmityskuluja, kun on ollutkin yllättäen kylmempi talvi. Ver- tailu kertoo sen, kuinka tarkasti taloutta on osattu suunnitella. Karkeasti sanottuna, siitä näkee, kuinka ammattitaitoisesti taloyhtiötä johdetaan. (Kyyrö 2018.)
Hoitovastikelaskelma
Vastikerahoituslaskelmassa on eroteltuna hoitopuoli ja rahoituspuoli. Hoitopuolen laskelma eli hoitovastikelaskelma kuvaa taloyhtiön hoitoon liittyvää rahoituksen riittävyyttä. Poikkeuksena ti- lanteet, jossa yhtiöllä on tilikauden aikana ollut merkittäviä korjaushankkeita. Laskelma sisältää kaikki ne vastiketulot, jotka kerätään kaikilta osakkailta yhtiöjärjestyksessä määrätyn hoitovastike- perusteen mukaan. Tällaisia ovat yleisimmin hoito- ja korjausvastikkeet. Myös kaikkia osakkaita hyödyttävät tuloerät, kuten vaikka autopaikkavuokrat ja käyttökorvaukset, esiintyvät laskelmassa.
Laskelman kulupuoli koostuu niistä eristä, joihin kaikki taloyhtiön osakkaat ovat velvoitettuja osal- listumaan, kuten esimerkiksi taloyhtiön hoitokulut sekä vesi- ja lämmityskulut. Alijäämäinen hoito- vastikelaskelma viittaa siihen, että hoitovastiketta on kerätty liian vähän. Tuotoilla ei siis ole saatu katettua kuluja, ja onkin syytä miettiä, tulisiko hoitovastiketta nostaa. Syynä voi olla kuitenkin jot- kin ennakoimattomat kulut, esimerkiksi yllättäen hajonnut vesiputki. Tilanne, jossa alijäämä on vain yhden tai kahden hoitovastikkeen suuruinen, voidaan yhtiökokouksessa päättää ylimääräisen hoitovastikkeen keräämisestä osakkailta. Jos summa on huomattavasti suurempi, voi yhtiökokous päättää mahdollisesta hoitolainan nostamisesta, jolla alijäämä saadaan katettua.
Vastaavasti ylijäämäinen hoitovastikelaskelma tarkoittaa sitä, että hoitovastiketta on kerätty kului- hin nähden liikaa. Syy voi olla esimerkiksi suunnittelemattoman korjauksen toteutumatta jäämi- nen, tai huomattavasti suunniteltua matalammat lämmityskulut. Jos mitään poikkeavaa ei kuiten- kaan ole, on hyvä harkita hoitovastikkeen laskemista. Ylijäämä voidaan joko jättää puskuriksi yllättäviä menoja varten, tai sitten varata tulevia korjauksia varten. Jälkimmäisen tilanteen koh- dalla se joko rahastoidaan korjausrahastoon tai tehdään asuintalovaraus. (Heinonen 2014, 125–
126, 130–131.)
Pääomavastikelaskelma
Laskelma tunnetaan myös nimellä rahoitusvastikelaskelma, ja se on vastikerahoituslaskelmassa hoitopuolen alapuolelta löytyvä rahoituksen puoli. Pääomavastikkeista tulee laatia aina erillinen laskelmansa, sillä kyseisiä varoja kerätään eri tarkoitukseen kuin hoitovastiketta. Pääomavastik- keita kerätään kattamaan yhtiölainojen lyhennykset ja niiden korkokulut. Laskelman avulla voi- daan nähdä, onko kerätyt pääomavastikkeet riittäneet kattamaan niihin kohdistuvan yhtiölainan ja sen hoitomenot. Alijäämäinen laskelma osoittaa, että pääomavastiketta on kerätty liian vähän. Se
voi johtua esimerkiksi yllättäen nousseista korkokuluista. Yhtiön tulee nostaa kyseisessä tilan- teessa seuraavan tilikauden vastikemäärää. Alijäämä katetaan joko pääomavastiketta maksavien kertasuorituksena, tai jatkamalla perintää siihen asti, että alijäämä on katettu. Ylijäämäinen pää- omavastikelaskelma kertoo yleensä siitä, että yhtiölainan maksupäivä on vasta tilinpäätöspäivän jälkeen, ja taloyhtiö on varautunut näin tulevaan maksusuoritukseen. Muussa tapauksessa vasti- ketta on kerätty liikaa, ja sitä tavallisesti alennetaan seuraavalla tilikaudella. (Heinonen 2014, 133, 135–136.)
5 Kirjanpito
Työn tässä luvussa tarkastellaan napakalla katsauksella kirjanpitoa. Kirjanpidon syvällinen ymmär- täminen ei ole ensisijaista ymmärtääkseen taloyhtiön talouden toimintaa, mutta pääpiirteet ja kä- sitteet on hyvä jokaisen ymmärtää. Kaikkien kirjanpitovelvollisten tulee pitää kirjanpitoaan lainsää- dännössä määrättyjen päätösten mukaisesti. Toisin sanoen sitä kutsutaan hyväksi
kirjanpitotavaksi. (Vallittu 2012, 18.) Asunto-osakeyhtiö on kirjanpitovelvollinen muiden oikeus- henkilöiden tapaan, ja sen tulee noudattaa kirjanpitolakia (Viiala & Rantanen 2015, 16). Asunto- osakeyhtiöiden tulee laatia kahdenkertainen kirjanpito, ja noudattaa kaikissa kirjanpidon vaiheissa hyvää kirjanpitotapaa (Suulamo 2016, 22). Kirjanpidon tavoitteena on selvittää kirjanpitovelvolli- sen tulos (Tomperi 2021a, 11).
Kirjanpidossa on olemassa tiettyjä säädöksiä ja lainalaisuuksia, joita jokaisen kirjanpitovelvolliseen tulee noudattaa. Kirjanpitoon tehdyt kirjaukset perustuvat aina johonkin tositteeseen, josta voi- daan todentaa liiketapahtuma. Tosite voi olla esimerkiksi lasku tai kuitti, ja ne tulee aina säilyttää osana kirjanpitoaineistoa. Taloyhtiöiden kirjanpidoissa käytetään osakirjanpitoja, joiden avulla pys- tytään seuraamaan tapahtumaeriä eriteltyinä ja reaaliaikaisina. Osakirjanpidon avulla voidaan rea- goida hyvinkin nopeasti, jos esimerkiksi joidenkin maksujen kohdalla on laiminlyöntejä. Tavallisia osakirjanpitoja ovat esimerkiksi huoneistokohtainen vastike- ja vuokrakirjanpito, sekä lainakirjan- pito. Kirjaukset tehdään siis mahdollisimman reaaliaikaisesti, ja ne viedään koontivientinä yhtiön varsinaiseen kirjanpitoon. Varsinainen kirjanpito koostuu aikajärjestyksessä esitettävästä kirjanpi- dosta (päiväkirjasta), sekä asiajärjestyksessä esitettävästä kirjanpidosta (pääkirjasta). Päiväkirjassa kaikki tapahtumat näkyvät juoksevasti aikajärjestyksessä kuukauden ensimmäisestä päivästä vii- meiseen, kun taas pääkirjassa ne näkyvät järjesteltynä omille tileilleen. Varsinainen kirjanpito
eroaa osakirjanpidosta siinä, että kirjaukset suoritetaan usein jälkikäteen eikä reaaliajassa. (Heino- nen 2014, 22–23.)
Taloyhtiöillä on velvoite, jonka mukaan niiden tulee pitää kahdenkertaista kirjanpitoa (Heinonen 2014, 24). Tomperin (2021b, 14) ja Heinosen (2014, 24–25) mukaan kahdenkertaisen kirjanpidon tarkoituksena on nähdä, mihin raha on käytetty ja mistä raha on peräisin. Esimerkkinä taloyhtiö on hankkinut uudet kottikärryt. Raha on käytetty irtaimistoon (rahan käyttökohde) ja se on maksettu pankkikortilla (rahan lähde). Liiketapahtumat kirjataan kirjanpitoon siis aina kahdelle tilille. Näiden avulla voidaan seurata menojen, tulojen ja rahoituserien muutoksia. Tilit nimetään niitä koskevien asioiden mukaan, esimerkiksi kassatilin avulla seurataan käteisen rahan muutoksia, palkkatilillä palkkoja jne. Tileillä vasen puoli (debet) osoittaa mihin raha on käytetty, kun taas oikea puoli (kre- dit) sen, mistä raha on saatu. (Tomperi, 2021b, 14–15.) Seuraavaksi tarkastellaan kottikärryostosta (250,00 €) tiliristikon avulla kuviossa 3.
Kuvio 3. Tiliristikko 1
Kirjanpitoa voi pitää joko maksu- tai suoriteperusteisesti, mutta pitää muistaa, että tilinpäätöstä laadittaessa noudatetaan aina suoriteperusteisuutta. Maksuperusteinen kirjanpito on sitä, että tu- lot ja menot kirjataan vasta maksun tapahduttua. Suoriteperusteisessa kirjanpidossa puolestaan kirjataan menot ja tulot sen mukaan, kun ne syntyvät. Sillä, milloin maksu tapahtuu, ei ole väliä.
(Heinonen 2014, 27–29.) Tomperin (2021a) mukaan meno syntyy silloin, kun tuotannontekijä vas- taanotetaan, ja tulo syntyy silloin, kun suorite luovutetaan asiakkaalle. Jos käytetään suoriteperus- tetta, tarvitaan silloin kirjanpidossa myyntisaamisten ja ostovelkojen tilit (Tomperi 2021a, 41).
Myös Heinonen (2014) toteaa, että suoriteperuisteisessa kirjaamisessa rahoitustapahtumien kir- jaaminen toteutetaan rahoitustileihin kuuluville saamis- ja velkatileille, josta ne sitten kirjataan pois lopullisen maksun tapahduttua. Taloyhtiöissä tuotannontekijäksi voidaan katsoa esimerkiksi
jätehuolto tai uuden kottikärryn osto, jolloin menot ovat erilaisia ylläpito- ja korjauskuluja. Suorit- teiksi katsotaan taloyhtiön tarjoamat asumispalvelut, eli tulot ovat vastikkeita, vuokria ja korvauk- sia. Kun käytetään suoriteperusteista kirjaustapaa, kirjataan rahoitustapahtumat aina ensin rahoi- tustileille, josta ne poistuvat vasta lopullisen kassaan- tai kassasta maksun jälkeen. (Heinonen 2014, 29–30.) Kuviossa 4 havainnollistetaan ylempänä käytyä kottikärryostosta tiliristikon avulla.
Kuvio 4. Tiliristikko 2
Kottikärryt on haettu maaliskuussa rautakaupasta, ja tuotu taloyhtiön varastoon. Rautakauppa an- toi laskun, jossa oli eräpäiväksi kirjattu 5.4. Taloyhtiö maksaa eräpäivänä kottikärryistä saadun las- kun.
6 Tilinpäätös
Tilinpäätöksen tulee antaa oikeat ja riittävät tiedot yhtiön varoista, veloista, taloudellisesta ase- masta ja tuloksesta. Tilinpäätöksen liitetiedoissa on esitettävä kaikki tarvittavat liitetiedot edellis- ten todentamiseksi. Yleiset periaatteet tilinpäätöksen laadinnassa ovat toiminnan jatkuvuus, joh- donmukainen esittämistapa, varovaisuuden periaate, laskentaperusteisuus, suoriteperusteinen kirjanpito ja erillisen arvostuksen periaate. (Vallittu 2012, 18.) Asunto-osakeyhtiön velvollisuutena
on toimia kirjanpitolain ja -asetuksen mukaan, sekä noudattaa kirjanpitolautakunnan antamia oh- jeita. Tilinpäätös tulee laatia neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. (Viiala & Ranta- nen 2015, 53.)
Tilinpäätöksestä voidaan nähdä se, mihin taloyhtiön rahat on käytetty ja kuinka paljon vastiketta on kerätty. Vertailun vuoksi käytetään aina edellistä tilikautta. (Kupila 2019b.) Jokaiselta tilikau- delta tulee laatia tilinpäätös, joka sisältää tuloslaskelman, taseen, mahdollisen rahoituslaskelman, sekä näiden liitetiedot (Tomperi 2021b, 148–149). Tilinpäätökseen liitetään myös toimintakerto- mus ja luettelo kirjanpidosta ja aineistosta. Nämä kaikki yhdessä muodostavat tasekirjan. Nykyinen kirjanpitolaki ei enää edellytä paperimuotoista sidottua tasekirjaa, säilytys sähköisessä muodossa riittää. (Suulamo 2018, 16.) Tilinpäätöksen tarkoituksena on päättää tilikauden aikana käytetyt tilit joko Tulostilille tai Tasetilille (Tomperi 2021a, 26).
Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatiminen on isännöitsijän ja hallituksen vastuulla, he myös päiväävät ja allekirjoittavat kyseiset asiakirjat. Tilinpäätös tulee toimittaa toiminnan-/tilintar- kastajalle riittävän ajoissa ennen varsinaista yhtiökokousta, jossa tilinpäätös käsitellään. Tilintar- kastaja lisää tilinpäätökseen merkinnän suorittamastaan tarkastuksesta. Asunto-osakeyhtiössä voi toimia myös toiminnantarkastaja, jota koskee samanlaiset tarkastuksen säännöt kuin tilintarkasta- jaa. Toiminnantarkastaja ei kuitenkaan tee tarkastuksestaan erillistä merkintää tilinpäätökseen.
Kirjanpitolaki ei määrää, millaisessa järjestyksessä tilinpäätöksen asiakirjat tulee sisällyttää. (Suu- lamo 2018, 15–16.) Kuviossa 4 on esitetty yksi mahdollinen esittämistapa.
Kuvio 5. Tilinpäätöksen asiakirjojen esittämisjärjestys (Suulamo 2018, 16, muokattu)
6.1 Toimintakertomus
Toimintakertomuksen laatii hallitus, ja se sisältää yleiskuvan yhtiöstä, sekä sitä koskevat lakisäätei- set asiat. Kertomuksessa kuvaillaan toiminnan kehittymistä, tuloksellisuutta, taloudellista tilan- netta, annetaan selvitys tehdyistä ja tulevista korjauksista, sekä kerrotaan mahdollisista riskeistä ja epävarmuustekijöistä. Myös kaikki yhtiön talouteen ja toimintaan liittyvät tärkeät asiat tulee mai- nita. Toimintakertomus on erityisen tärkeä osa asunto-osakeyhtiössä, sillä monesti tilinpäätöstä lukevat henkilöt kokevat tilinpäätöksen vieraana tai lukevat sitä vain harvoin. (Suulamo 2018, 51–
52; Viiala & Rantanen 2015, 55–56).
Tilintarkastaja
Tilintarkastajan tehtävänä on tarkastaa taloyhtiön kirjanpito, tilinpäätös, toimintakertomus sekä hallinto. Mikäli taloyhtiössä on vähintään 30 osakkaiden hallinnassa olevaa huoneistoa, tulee talo- yhtiölle valita tilintarkastaja. Yhtiöjärjestyksessä voi olla myös erikseen määrätty, että tilintarkas- taja vaaditaan, vaikkei 30 huoneiston raja täyttyisi. Jos kymmenesosa kaikista osakkaista vaatii ti- lintarkastajaa, tai yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista kolmasosa sitä vaatii, tulee taloyhtiölle valita myös siinä tapauksessa tilintarkastaja. Tilintarkastajan valitsee yhtiökokous, ja hänen tulee olla joko KHT- tai HTM-tilintarkastaja. Tilintarkastaja laatii tilintarkastuskertomuksen, jossa hän an-
taa lausuntonsa siitä, antavatko tilinpäätös ja toimintakertomus oikean ja riittävän kuvan taloyh- tiön toiminnasta ja taloudellisesta asemasta. (Viiala & Rantanen 2015, 60–63.) Tilintarkastajan vas- tuu taloyhtiölle aiheutuneista vahingoista on samankaltainen kuin hallituksen ja isännöitsijän. Vas- tuusta määrätään erikseen tilintarkastuslaissa. (Grass ym. 2013, 204.)
Toiminnantarkastaja
Toiminnantarkastajan tehtävänä on tarkastaa taloyhtiön talouden ja hallinnon toteutuminen. Talo- yhtiössä, jossa ei ole tilintarkastajaa ja jossa on alle 30 osakkaiden hallinnassa olevaa huoneistoa, voidaan valita toiminnantarkastaja. Yhtiökokous valitsee toiminnantarkastajan, ja kyseiseen toi- meen riittää niin kutsuttu maallikko, jolla kuitenkin on taloudellisista ja oikeudellisista asioista ym- märrystä. Toiminnantarkastaja laatii toiminnantarkastuskertomuksen, jossa hän antaa lausuntonsa siitä, sisältääkö taloyhtiön tilinpäätös kaikki olennaiset tiedot yhtiön tuotoista, kuluista, varoista, omasta pääomasta, veloista ja yhtiön antamista vakuuksista. (Viiala & Rantanen 2015, 61–63.) Grass ja muut (2013, 204) toteavat, että toiminnantarkastajalla on velvollisuus korvata aiheutta- mansa vahinko taloyhtiölle, minkä hän on tehtävää suorittaessaan aiheuttanut joko tahallisesti tai huolimattomuuttaan.
6.2 Tuloslaskelma
Tulostilille päätetään kaikki kyseisen tilikauden tulot ja menot. Kun tilikauden aikana syntyneistä tuloista vähennetään tilikauden menot, saadaan tilikauden tulos. Mikäli erotus on positiivinen, on se voittoa, kun taas negatiivinen tulos tappiota. Tulostilin avulla laaditaan tuloslaskelma. (Tomperi 2021b, 29–30.) Tuloslaskelma kertoo, mistä tilikauden tulos on syntynyt. Siinä eritellään yrityksen varsinaisen liiketoiminnan tuotot ja kulut, jonka jälkeen saadaan liikevoitto tai -tappio. Liikevoitto kertoo, mikä yrityksen varsinaisen liiketoiminnan tulos on. Tämän jälkeen tuloslaskelmassa eritel- lään rahoitustuotot ja -kulut, tilinpäätössiirrot ja verot. Viimeisenä esitetään tilikauden voitto/tap- pio. (Tomperi 2021b, 150.) Taloyhtiöillä on kuitenkin poikkeuksellinen tuloslaskelmakaava verrat- tuna liiketoimintaa harjoittaviin yrityksiin. Tästä käytetään myös nimitystä kiinteistökaava, ja siitä säädetään erikseen kirjanpitoasetuksessa. Kiinteistökaavassa on karkeasti jaoteltuna kaksi osaa.
Ylempänä esitetty osa kuvaa taloyhtiön hoitotuottojen ja -kulujen suhdetta. Alempana esitetty osa kuvaa pääomatalouden ja verotukseen liittyviä tapahtumia. (Heinonen 2014, 93.) Tuloslaskelma on esitelty liitteessä 1.
Asunto-osakeyhtiön tuottoja ovat vastikkeet ja käyttökorvaukset, joita osakkailta on peritty. Käyt- tökorvauksia ovat esimerkiksi autopaikan vuokrat ja saunamaksut. Kulut muodostuvat taloyhtiön hoitokuluista, joihin kuuluu kaikki lämmityksestä isännöintikuluihin. Tuottojen ja kulujen erotuk- sena saadaan hoitokate, jonka avulla nähdään, riittävätkö tuotot kattamaan hoitokulut. Negatiivi- nen hoitokate ei kuitenkaan välttämättä tarkoita, että taloyhtiön talous olisi retuperällä. Se voi johtua esimerkiksi odottamattomista korjauskuluista. (Partanen 2017.)
6.3 Tase
Tasetilille päätetään saldot raha- ja saatavatileiltä, pääomatileiltä ja menotilien menojäännökset.
Menojäännöksellä tarkoitetaan menon osaa, joka ei ole tuottanut vielä voittoa. Tasetilin avulla saadaan laadittua tase. (Tomperi 2021b, 29–30.) Taseen debet-puolella (vasemmalla) näkyy talo- yhtiön rahan käytön kohteet eli sen varat. Varoista käytetään taseessa yhteisnimitystä Vastaavaa.
Kredit-puolella (oikealla) taas näkyy taloyhtiön rahojen lähteet, eli oman ja vieraan pääoman ra- hoitus. Yhteisnimitys näille taseessa on Vastattavaa. (Heinonen 2014, 105.) Taseen Vastaavaa ja Vastattavaa on esitelty liitteessä 2 ja 3.
6.4 Tuloksen tasausmenetelmät
Koska asunto-osakeyhtiön tavoitteena ei ole koskaan tuottaa voittoa, täytyy tilikauden positiivi- seen tulokseen reagoida tilinpäätössuunnittelulla, jotta yhteisöveron maksamiselta vältytään. Tu- loksentasaukseen on olemassa hyviä, erilaisia keinoja. (Partanen 2017.)
6.4.1 Edellisten vuosien tappiot, tulojen lykkäys ja menojen kasvattaminen
Edellisten vuosien tappioita voi hyödyntää positiivisen tuloksen tasaukseen tilikaudella. Tilinpää- töksen voi laatia tappioiden verran voitolliseksi, jolloin edellisten vuosien tappiot saadaan katettua nykyisen tilikauden voitolla. Taloyhtiö saa hyödyntää tappioitaan kymmenen vuoden ajalta. Tuloja voi myös aina lykätä, jolloin voidaan jättää esimerkiksi joulukuun vastike kokonaan perimättä. Me- noja voi myös kasvattaa, aikaistetaan esimerkiksi seuraavalle tilikaudelle suunnitellun korjauksen aloittamista jo kuluvalle tilikaudelle. (Mt.)
6.4.2 Poistot
Tuloksentasaukseen voi myös käyttää poistoja, jotka asunto-osakeyhtiössä ovat hyödynnettävissä kirjanpitolaissa kirjatun poikkeuksen vuoksi eri tavalla kuin yleisesti. Kirjanpitolaissa (1336/1997 5:5 §) lukee, että sellaisen aineelliseen omaisuuteen kuuluvan hyödykkeen, jonka arvioidaan tuot- tavan tuloa useana tilikautena, hankintameno poistetaan merkitsemällä se suunnitelman mukaan kuluksi kullekin tilikaudelle hyödykkeen vaikutusaikana (poisto). Kirjanpitolaissa on poikkeus (1336/1997 5:12 §), jonka mukaan kirjanpitovelvollisen, jonka toiminta perustuu kiinteistön hallin- taan, voi tehdä poistot taseen pysyvistä vastaavista ilman ennalta laadittua suunnitelmaa. Tästä syystä asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa vähentämät poistot ovatkin usein sidoksissa verotuksissa vaadittaviin poistoihin, ja sen vuoksi poistoja ei tarvitse välttämättä tehdä jokaiselta tilikaudelta.
(KILA 1.2.2017.) Taloyhtiö voi siis kirjata tilinpäätökseensä sellaiset poistot, joilla saadaan verotuk- sen kannalta edullinen tulos (Kalliokoski, nd). Elinkeinoverolaissa (30/1968) on määritelty erikseen maksimipoistot verovuotta kohden.
6.4.3 Rahastointi
Rahastointi on myös hyvä, mutta usein hämmennystä herättävä tuloksentasausmenetelmä. Heino- sen (2014) mukaan sana ”rahasto” johtaa usein maallikoita harhaan, ja yleisesti se on taloyhtiön taloudenhoidon käsitteistä hankalin kokonaisuus ymmärtää. Rahastointimenettelyn idea on se, että osakkailta pitkävaikutteisten menojen kattamiseen kerättyjä varoja ei kirjata tilikauden tu- loiksi, vaan ne käsitellään tilinpäätöstä laadittaessa verovapaina pääomasijoituksina (Heinonen 2014, 53). Rahastointia voidaan käyttää vain silloin, kun hanke, jota varten rahastointi on tehty, aktivoidaan yhtiön taseeseen. Tällä tarkoitetaan sitä, että jos esimerkiksi on otettu laina, jolla on tarkoitus rakentaa uusi varasto, tulee varasto oikeasti rakentaa ja liittää sitten kirjanpidossa taseen vastaavaa-puolelle varoiksi. (Kalliokoski nd.)
Kun osakas maksaa lainaosuutensa kerralla, tai lyhentää sitä pääomavastikkeella, tulevat rahat ta- loyhtiön tilille kokonaisuudessaan. Kirjanpidossa kyseiset rahat näkyvät siis täysmääräisinä tuloina.
Kulupuolella näkyvät kuitenkin vain korko- ja rahoituskulut, sillä lyhennyksien osuutta ei tuloslas- kelmassa ole kulupuolella, koska laina lyhenee vain taseesta. Jotta veroseuraamuksilta vältyttäi- siin, tällaisessa tilanteessa yhtiökokous voi päättää, että osakkailta kerättyjä varoja (esimerkiksi lainaosuussuoritukset) käsitellään verovapaina pääomasijoituksina, eikä tilikauden tuloina. Tällöin
puhutaan siis rahastoinnista, eli siirretään kyseiset tuloerät tuloslaskelmasta taseeseen, tiettyyn oman pääoman eriin kuuluvaan rahastoon. Yhtiökokouksessa asia esitetään jotakuinkin näin:
”Päätetään lainanlyhennysrahaston kartuttamisesta enintään osakkaiden tekemien hanke- ja lai- naosuus-suorituksien määrällä.” (Heinonen 2014, 53–56; Kalliokoski nd.)
Rahastointikirjaukset tehdään tilinpäätöstä laadittaessa, ja ne kirjataan aina tilikauden viimeiselle päivälle. Yleensä taloyhtiöissä on käytössä neljä erilaista rahastoa. Rakennusrahastoon kirjataan rakennuttajan rakentamisvaiheessa aiheutuneiden menojen kattamiseksi tehdyt oman pääoman sijoitukset. Perusparannus- tai korjausrahasto ovat niin sanottuja ennakkorahastoinnin kohteita.
Niille rahastoidaan osakkailta kerättyjä varoja, joilla on tarkoitus kattaa tulevaisuudessa joitain tiettyjä perusparannuksia tai korjauksia. Lainanlyhennysrahastoon rahastoidaan lainojen lyhennyk- seen kerätyt pääomavastikkeet, sekä osakkaiden maksamat lainaosuussuoritukset. Lainojen kor- koja ei koskaan rahastoida. SVOP-rahastoon rahastoidaan varoja esimerkiksi siinä tilanteessa, kun yhtiökokous ei ole nimennyt mitään tiettyä rahastoa, minne varat rahastoidaan. (Heinonen 2014, 56–58.)
Yleisin väärinkäsitys rahastoinnin suhteen on se, että tilinpäätöksessä näkyvät rahastoerät ovat ta- loyhtiön hallussa ja vain odottavat käyttöä tulevaisuudessa. Tämä pitää paikkaansa kuitenkin vain niiden rahastojen kohdalla, joihin on kerätty ennakkoon varoja ja joihin liittyvää hanketta ei ole vielä aloitettu. Rakennus- ja lainanlyhennysrahaston kohdalla tilanne on kuitenkin se, että niihin merkityt rahamäärät on jo käytetty kuluneen tilikauden aikana tehtyjen hankkeiden rahoittami- seen, tai niitä varten otettujen lainojen takaisinmaksuun. Varat eivät siis ole enää taloyhtiön hal- lussa, vaikka ne rahastossa näkyvätkin. (Mts. 60.)
”Osakas päättää maksaa pois oman osuutensa yhtiön lainoista ja maksaa kesäkuun 20XX aikana lainaosuussuorituksena 50 000 € taloyhtiön pankkitilille. Taloyhtiö lyhentää lainaansa pankille vas- taavalla summalla 30.6.20XX. Taloyhtiön varsinainen yhtiökokous on saman tilikauden keväällä tehnyt päätöksen rahastoida osakkaiden lainaosuussuoritukset, minkä vuoksi lainaosuussuoritus (50 000 €) rahastoidaan tilinpäätöksessä 31.12.20XX lainanlyhennysrahastoon. Näin menetellään siitä huolimatta, vaikka kyseiset varat eivät enää olekaan taloyhtiön pankkitilillä.” (Heinonen 2014, 60.)
Mikäli taloyhtiössä on osakas, joka vuokraa asuntoa ulkopuoliselle, voi hän normaalisti vähentää verotuksessaan vuokratuloista ne kulut, joita vuokraamisesta on aiheutunut. Jos taloyhtiö on kui- tenkin päättänyt rahastoida yhtiövastikkeita, ei vuokranantajaosakas enää voi vähentää vuokratu- loistaan vastikkeen rahastoitua osaa. Kyseinen osa lasketaan myös osakkeen hankintamenoksi, ja otetaan huomioon asuntoa myytäessä joko luovutusvoitossa tai -tappiossa. (Verohallinto, 2019.)
6.4.4 Asuintalovaraus
Myös asuintalovarauksella pyritään pienentämään tilinpäätöksessä esitettävää tulosta. Varauksen saa tehdä asuinrakennuksia omistava yhteisö, ja se voidaan kohdistaa sellaiseen rakennukseen, josta vähintään puolet on asumiskäytössä. (Heinonen 2014, 75.) Asuintalovarausta käytettäessä sijoittajaosakkaiden vuokraustoiminnassa olevan asunnon vastikkeiden vähennyskelpoisuus säilyy.
Enimmäismäärä asuintalovarauksen tekemiseen on 68 euroa asuinrakennuksen pinta-alan ne- liömetriä kohden. Alle 3 500 euron asuintalovaraukset eivät ole vähennyskelpoisia verotuksessa.
Alle 200 m² asuinrakennuksista ei voi tehdä verotuksessa vähennettävää asuintalovarausta.
(Asuintalovaraus asunto-osakeyhtiön tuloverotuksessa nd).
7 Tutkimustulokset
7.1 Haastattelun toteutus
Tutkimuksen aineisto kerättiin teemahaastattelulla, ja haastattelut toteutettiin vuoden 2021 mar- raskuun aikana. Haastatteluun valittiin henkilöitä, joita tutkittava ilmiö kosketti, ja joilla oli siitä ko- kemusta. Osakkaiksi valittiin kaksi asunto-osakeyhtiössä asuvaa osakasta, ja asiantuntijoiksi yksi isännöitsijä, kaksi taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaa, sekä yksi taloyhtiön hallituksen jäsen.
Haastateltavat valitsi opinnäytetyön tekijä, ja kontaktointi tapahtui sähköpostin, tekstiviestien ja puhelujen avulla. Haastattelupyynnöisssä haastateltaville esiteltiin lyhyesti opinnäytetyön aihe ja sen tavoite, sekä kaikille annettiin mahdollisuus tutustua teemahaastattelurunkoon (liite 5 ja 6), jotta he pystyivät valmistautumaan haastatteluun.
Taulukko 2. Haastateltujen osakkaiden tiedot
Taustatiedot Asumismuoto
A1 25-vuotias taloushallinnon opiskelija, jolla myös vakituinen työsuhde taloushallinnon työtehtä- vissä
Kerrostalo, asunto- osakeyhtiön osakas
A2 56-vuotias vakituisessa työsuhteessa, ei talous- hallinnon koulutusta
Rivitalo, asunto-osakeyhtiön osakas
Taulukko 3. Haastateltujen asiantuntijoiden tiedot
Taustatiedot
B1 Rivitaloyhtiön hallituksen puheenjohtaja.
Kyseisen henkilön kanssa tehty jo ennen opin- näytetyötä aiheeseen liittyvä haastattelu, jossa sovittu, että kyseistä materiaalia saa käyttää myös opinnäytetyössä.
B2 Rivitaloyhtiön hallituksen puheenjohtaja
B3 Isännöintitoimiston perustaja ja omistaja isän- nöitsijä
B4 Rivitaloyhtiön hallituksen jäsen, toiminut myös aiemmin isännöitsijänä ja toiminnantarkastajana
7.2 Osakkaiden tietämyksen ymmärtäminen
Tutkimuksen alussa oli tärkeä lähteä selvittämään ensin, millaisia vastuita osakkaalla itseasiassa on taloyhtiön talouteen liittyen. Haastattelujen avulla kävi ilmi, että osakkaan tärkeimpänä vastuuna talousasioissa on huolehtia omaan huoneistoonsa kohdistuvista maksuista. Osakkaille oli hyvin sel- vää, että kyseisten maksujen hoito on heidän velvollisuutensa. Maksut koostuvat yleensä hoitovas- tikkeesta, mahdollisesta rahoitusvastikkeesta, vesimaksuista ja mahdollisista käyttökorvauksista.
Maksujen maksaminen sovittuihin aikoihin on tärkeää, jotta taloyhtiö pystyy huolehtimaan hallin- tonsa toiminnasta ja velvoitteistaan.
Ykkösvastuu on se hoitovastikkeen maksaminen ja totta kai kaikkien muidenkin talo- yhtiöistä määräytyvien maksujen maksaminen. – A1
Maksan vastikkeen, se on mun velvollisuus, ja olen kiinnostunut myös toisaalta tietä- mään taloyhtiön taloudellisen tilanteen sekä sitten omalta osaltani olemaan tietoinen siitä, että mihin suuntaan se on ajan saatossa kehittynyt tai on kehittymässä. – A1 Ei kai se ole muuta (vastuuta) kun se vastike mitä maksetaan. – A2
Periaatteessa osakkaalla on ainoastaan maksuvelvollisuus, ei ole välttämätöntä, että osakas millään tavalla näihin (taloyhtiön taloushallinnolliset asiat) perehtyy. – B1
Osakkeenomistajan tietysti täytyy huolellisesti säilyttää sitä omaa huoneistoansa mutta noin talousmielessä niin hänen velvollisuutensa on maksaa vastiketta, hoito- vastiketta, sekä mahdollista rahoitusvastiketta, sitten vesimaksuja, käyttökorvauksia ja tämän tyyppisiä maksuja, jotka tähän hallinnon pyörittämiseen tarvitaan, jotta ta- loyhtiöllä on rahaa hoitaa nämä omat velvoitteensa. – B3
Haastattelujen edetessä asiantuntijoiden kanssa käytiin läpi heidän ajatuksiaan siitä, millainen hei- dän näkemyksensä on osakkaiden tietämyksestä taloyhtiön talousasioihin liittyen. Mielenkiintoi- sena asiana esiin nousi se, että isännöitsijän ja hallituksen jäsenten ajatukset poikkesivat huomat- tavasti toisistaan. Isännöitsijän näkemys oli, että osakkaiden ymmärrys on aika hyvällä tasolla, kun puhutaan taloyhtiön talousasioista.
Vaikka he ovat maallikkoja, niin ihan tämmöiset tervejärkiset ihmiset aika hyvin kum- minkin ymmärtävät. Onhan tietysti jotkut, ehkä aika harvinaista, että ei ymmärrä mutta kyllä minun mielestäni suomalaisilla on semmoinen yleissivistys jo peruskou- lusta, lukiosta ja ammattikoulusta, että siellä on jonkun verran näitä talousasioita käyty läpi, että he osaavat tehdä jopa oikeita kysymyksiä sit tilinpäätöshetkellä. – B3
Kuten sanottu, niin suomalaisilla on koulutuksen perusteella aika hyvä yleissivistys.
Ne, jotka sitten yleensä näitä huoneistoja ostavat omaksi asunnokseen, niin ehkä voi nyt sanoa, että ovat ehkä vähän paremmin toimeentulevaa väkeä. Ihan ne ei kum- minkaan ole halpoja huoneistot, että siinä täytyy olla jonkun näköistä yritteliäisyyttä, työpaikkaa ja tämän tyyppistä, että pystyy semmoisen ostamaan. Ja sitten he hyvin ymmärtävät toki, että kun huoneisto on ostettu, niin että hoitovastike pitää maksaa.
Toki joskus tulee semmoisia henkilöitä kohdalle, joita pitää sitten vähän ohjata enem- män. – B3
-- kyllä mulla oli aika positiivinen kuva loppu viimeksi siitä. – B3
Hallitukseen kuuluvien henkilöiden yhtenäinen näkemys taas oli, että osakkaiden tietämys taloyh- tiön talousasioista on heikolla pohjalla. Poikkeuksena sellaiset osakkaat, jotka toimivat asuntosi- joittajana, tai kuuluvat tai ovat kuuluneet taloyhtiön hallitukseen. Myös tilinpäätöskokouksissa kä- siteltyjen asioiden hankaluus nostettiin esille. Hallitukseen kuuluvat osakkaat olivat yhtä mieltä siitä, että yleisesti osakkaat kokevat tilinpäätöskokouksessa nostettavat asiat hankalina, ja eivät sen vuoksi ehkä uskalla sitten edes kysyä tarkentavia kysymyksiä.
-- joo siinä on todennäköisesti tämmöinen niin kuin näkemysvinouma, että hallituk- sessa olevat ihmiset tyypillisesti kuitenkin jo jollain tasolla niitä asioita ymmärtää tai
uskaltaa kysyä, koska kuitenkin hallituksen jäsenellä on vastuut siitä toimestaan, että joutuu sitten niin kuin oikeasti miettimään niitä asioita. Keskimääräisen osakkaan kannalta niin en näkisi, että on välttämättä se näkemys oikea, että kaikki ymmärtää ne asiat, ihan yritys maailmankin puolelta tiedän paljon esimerkkejä missä osakkaat ei osaa lukea tilinpäätöstä. – B1
Asuntoyhtiön osakkaista häviävän pieni osa ymmärtää yhtään mitään, ainoo on asuntosijoittajat, niin niillähän on talousalan ammattiosaamista, mutta tavallinen omistajaosakas, joka omistaa yhden asunnon, jos ei ole kaupallista koulutusta niin ei ymmärrä yhtään mitään. – B2
Semmoisella perusosakkaalla, joka ei ole kuulunu hallitukseen, niin se pääsääntöisesti on melko heikko. Se on jopa yllättävän heikko. – B4
Oikea todellinen tilanne on se, että ne ei uskalla ihmiset sanoa mitään, kun en tiedä mistä siellä puhutaan. -B4
-- yleisen elämänkokemuksen perusteella voin sanoa, että tilinpäätöksen melkeinpä kaikki rivit on hyvin vieraita keskimääräiselle osakkaalle. – B1
Isännöitsijän näkökanta kuitenkin tarkentui haastattelun edetessä. Kävi ilmi, ettei hän ole yleensä suoraan sellaisiin osakkeenomistajiin yhteydessä, ketkä eivät kuulu hallitukseen.
-- tietysti minä aika lailla paljon tapaan semmoisia osakkeenomistaja, jotka ovat hal- lituksessa ja ovat lähtökohtaisesti kiinnostuneita näistä asioista, tai ovat joutuneet siihen hommaan. – B3
Myös osakkaiden näkemys yleisesti asiasta oli se, että taloustietämys on heikohkoa. Osakkaalla A1 oli hyvin erilaiset lähtökohdat verrattuna osakas A2:seen, sillä hän opiskelee ja työskentelee las- kentatoimen parissa. Osakkaan A2 taloudessa kyseisitä asioista huolehtii puoliso.
Taloushallinnon parissa itsekin työskentelevänä ihmisenä koen, että suurin osa näistä käsitteistöistä on hallussa. Sitten on tiettyjä erityispiirteitä mitä liittyy asunto-osake- yhtiöön, minkä koen olevan vähän itsellekin vieraampaa aluetta. – A1
Siinä on varmaan just se kirjanpidon näkökulma ja se termistö, sillä puolella se (osak- kaiden tietämys) niin kun on heikko. – A1
Mä en oikein tiedä niistä (taloyhtiön talousasiat) yhtään mitään, että onneksi on toi mun mies, joka hoitaa ne asiat. – A2
Ymmärrys konkreettisiin asioihin koettiin olevan kuitenkin ihan hyvällä tasolla. Kun perusosak- kaalle esitetään euromääriä tai suoria kulueriä, koettiin ymmärryksen olevan hyvä.
Sitten kun puhutaan absoluuttista euromääräisistä, mitä on vaikka talonyhtiön tilillä ja puhutaan niin kun kulueristä, niin kyllä mä siinä suhteessa ihmisten suhteellisuuden tajun koen olevan ihan hyvä. Et sitten kun se puhe on sellaista konkreettista, eikä enää puhuta mistään taseen puolista taikka tämän tyyppisistä asioista, niin silloin se ehkä sitten voi osakkaiden näkemys ollakin parempi. – A1
Haasteellisempien talousasioiden kohdalla haluttiin nostaa esiin se asia, ettei niiden ymmärtämistä voida edes olettaa perusosakkailta. Kyseisten asioiden ymmärtäminen on tiettyjen ammattilaisten, sekä hallituksen pelikenttää.
Se on niin kun tietyn ammattikunnan pelikenttää se termistö, eli ei nyt tietysti voida olettaakaan, että se olisi niin kun ihan jokaisen ihmisen ja jokaisen osakkaan niin kun hallussa. – A1
Musta tuntuu, että kaikista parhaiten ne ymmärtävät, jotka ovat siellä hallituksessa ja käsittelee näitä asioita, ei mitkään tavalliset ihmiset juurikaan ole tietoisia näistä asioista. – A2
Haastattelujen avulla selvisi, että osakkaat esittävät hallitukselle yleensä aika perusasioita liittyen taloyhtiön talouteen. Hallitusta harvemmin lähestytään tarkemmilla kysymyksillä, esimerkiksi että mitä edellisessä tilinpäätöskokouksessa käsitelty käsite tarkoittaa. Kysymykset liittyvät yleensä hy- vinkin käytännönläheisiin aiheisiin.
-- jos tulee jotain kysymyksiä niin kyllä ne on jotain hyvin käytännönläheisiä kysymyk- siä, esimerkiksi että paljonko on käytetty rahaa sähköön, jos sitä ei ole eritelty siellä suoraan. Tämän tyyppisiä asioita saatetaan kysyä, mutta harvemmin sitten mitään sen tarkempaa. Se voi olla, että ihmiset kokee ne joko hankalina että ei ymmärrä, tai sitten kokee vähän epävarmuutta siitä että jos ei sitä asiaa tiedä ja ymmärrä niin ei sitten uskalla kysyä. – B1
-- harvemmin tosiaan tulee mitään muuta kyselyjä kuin ehkä korkeintaan siitä, että paljonko istutukset on maksanut mitä on istutettu pihalle. – B1
Hyvin pitkälle näkisin sen sillä tavalla, että kiinnostus on pitkälle siinä, että paljonko se vastike on ja onko se nousemassa, ja mihin se raha niin kuin käytännössä menee.
Semmoiset asiat on yleensä osakkailla mielessä, että ei sitten sen tarkemmin siitä, että mihin esimerkiksi hallintokulut jakaantuu ja paljonko on kokoustiloista maksettu tai muuta vastaavaa, että hyvin suurilla linjoilla yleensä. – B1
Huolenaiheeksi nousi myös se, että osakkaiden yleinen tietämys taloyhtiön taloudesta rajoittaa huomattavasti myös hallitukseen ehdolle nousevien määrää. Yleinen taloustietämys on heikkoa, ja ylipäätään hallitustoiminta tuntematonta. Sen vuoksi taloyhtiöissä ollaankin usein pattitilanteessa, että hallitukseen ei saada ketään tai jos saadaankin, ovat he samoja henkilöitä vuodesta toiseen, tai sellaisia, joilla ei ole hallituksen toiminnasta ja taloyhtiön taloudesta ymmärrystä.
-- noissa isoissa kerrostaloyhtiöissä on ongelma, että siinä ei esimerkiksi hallituksen saada niitä jäseniä tai jos nyt joku saadaan niin ne samat ihmiset ovat vuodesta toi- seen. – B4
Huolta näistä asioista lisää myös se, että asunto-osakeyhtiö tulee olemaan Suomessa jatkossakin yleinen asumismuoto. Sen vuoksi olisikin tärkeää, että osakkaiden tietämystä taloudesta, mutta myös hallinnon puolesta saataisiin kasvatettua. Sen avulla voitaisiin saada enemmän ihmisiä kiin- nostumaan kyseisistä asioista ja hakemaan myös hallitukseen.
-- tämmöinen asuntomuoto ei ole häviämässä mihinkään. – B4
Yksittäisistä käsitteistä esille nousi kaikkien haastateltavien kanssa rahastot ja rahastoinnit. Myös asuintalovaraus nousi esille, sekä se, miten verotus vältetään. Kyseisten käsitteiden ymmärtämi- nen on yleisesti osakkaille hankalaa. Sen vuoksi tulenkin paneutumaan niihin oppaassa esimerk- kien avulla mahdollisimman yksiselitteisesti.
Itselle ehkä vieraampia on just asuintalovaraus. – A1
-- termistö taloyhtiön tilinpäätökseen ja tuloksen muodostamiseen ja että miten nämä kaikki asiat hoidetaan ja vältetään sitten se, ettei tarvitse maksaa verotusta, niin nämä on ehkä ne kaikista haastavimmat asiat itselle. – A1
Itse asiassa eivät ymmärrä sitä asiaa (rahastot ja rahastointi) ollenkaan. – B4
Tilinpäätöskokouksissa käsiteltävien asioiden läpikäynti koettiin tärkeänä. Kuitenkin kokemukset kyseisistä kokouksista olivat sellaisia, että niiden ymmärtäminen vaatisi jo jonkin verran ammatti- taitoa tai paneutumista kyseisiin asioihin. Ongelmaksi koettiin se, että vähäisen tietämyksen vuoksi osakkaat eivät ehkä edes osaa esittää relevantteja ja tarkentavia kysymyksiä, tai huomaa mahdollisia virheitä. Tämän vuoksi isännöitsijän ja hallituksen ammattitaitoon luotetaan vahvasti.
Koen sen sillä tavalla, että asia mitä käydään läpi, on tosi tärkeää, mutta sitten jos miettii että miten kokemukseni mukaan ne yleensä on käyty, niin asiat ovat hyvin täl- laista talouspuolen ammattisanastoa. Se, että niitä käydään porukassa läpi, niin en välttämättä tiedä millä tavalla se on hedelmällistä, jos ne asiat käsitellään läpi huu- taen, ilman että valtaosa läsnäolijoista ei välttämättä tiedä mistä puhutaan taikka mistä on kysymys. – A1
