Kauppa-arvomenetelmä metsäkiinteistöjen markkina-arvon määrittämisessä

(1)

Faculty of Science and Forestry

KAUPPA-ARVOMENETELMÄ METSÄKIINTEISTÖJEN MARKKINA-ARVON MÄÄRIT- TÄMISESSÄ

Simo Ikäheimonen

METSÄTIETEEN PRO GRADU ERIKOISTUMISALA METSÄEKONOMIA JA -POLITIIKKA

JOENSUU 2019

(2)

Ikäheimonen, Simo. 2019. Kauppa-arvomenetelmä metsäkiinteistöjen markkina-arvon määrit- tämisessä. Itä-Suomen yliopisto. Luonnontieteiden ja metsätieteiden tiedekunta, metsätieteiden osasto. Metsätieteen pro gradu. Erikoistumisala metsäekonomia ja teknologia. 54 s.

TIIVISTELMÄ

Metsätilan arvonmääritys on osa kiinteistöarvioinnin kokonaisuutta ja tilan arvonmääritystä tarvitaan aina kun sen omistussuhteet muuttuvat. Yleisimmin metsäkiinteistöjen arviointiin Suo- messa käytetään summa- ja tuottoarvomenetelmiä, jotka perustuvat metsätaloudellisiin arvoihin. Metsäkiinteistöjen arvonmuodostukseen vaikuttaa kuitenkin joukko sosiaalisia, psykologi- sia ja taloudellisia tekijöitä, minkä takia arvion perustuminen puhtaasti metsätaloudellisiin te- kijöihin voi antaa harhaisen kuvan kiinteistön arvosta. Vastaavasti asuinkiinteistöjen ja osake- huoneistojen arviointiin käytetään yleisimmin kauppa-arvomenetelmää, joka ottaa kantaa kaikkiin arvoon vaikuttaviin tekijöihin.

Metsäkiinteistöjen arviointiin kauppa-arvomenetelmä ei kuitenkaan ole yleistynyt, mikä johtuu vertailutietojen saatavuuden puutteesta. Metsäkiinteistöjä vaihdetaan suhteellisen vähän avoimilla markkinoilla ja toisaalta kiinteistöjen ominaisuustietojen saatavuus on koitunut ongel- maksi. Vuonna 2018 vapautunut kaukokartoitukseen perustuva metsävaratieto sekä metsäkiin- teistöjä välittävien organisaatioiden tietokannat toteutuneista metsäkiinteistöluovutuksista mahdollistavat vertailuaineiston saatavuuden osaksi kauppa-arvomenetelmää.

Tämän tutkimuksen tavoitteena oli tutkia kauppa-arvomenetelmän käytettävyyttä metsäkiin- teistöjen markkina-arvonmäärityksessä. Tutkimuksessa muodostettiin metsänhintaa kuvaavat lineaariset regressiomallit, joissa selittävinä muuttujina käytettiin metsäkiinteistöjen primaari- sia tunnuksia. Muodostettujen mallien tarkkuutta vertailtiin summa-arvomenetelmän tekijöihin perustuvien mallien tarkkuuteen.

Tutkimusaineistona käytettiin Maanmittauslaitoksen keräämää aineistoa, joka sisälsi 1036 edustavaa metsäkiinteistöluovutusta koko Suomen alueelta. Metsäkiinteistöt olivat vaihtaneet omistajaa vuosien 2015–2016 välisellä ajalla. Toteutuneet luovutushinnat haettiin Maanmit- tauslaitoksen kauppahintarekisteristä ja kuvioittaiset metsävaratiedot Suomen metsäkeskuksen Aarni-metsävaratietojärjestelmästä.

Tutkimuksessa muodostettuihin malleihin valikoitui selittäviksi muuttujiksi ainespuumäärä sekä tukkiosuus. Lisäksi Itä-Suomen aluemalliin ja koko maan kattavaan malliin lisättiin etäi- syys Helsingistä selittäväksi muuttujaksi. Mallien korjatut selitysasteet vaihtelivat 0,926–0,957 välillä ja mallien jäännöskeskihajonnat vaihtelivat 27–36 prosentin välillä. Tulokset osoittivat, että primaarisilla metsävaratiedoilla voidaan ennustaa metsäkiinteistön kauppahintaa yhtä tarkasti kuin summa-arvomenetelmän tunnuksilla ennustettaessa.

Avainsanat: Markkina-arvo, käypä arvo, summa-arvo, kauppa-arvomenetelmä.

(3)

Ikäheimonen, Simo. 2019. Market approach method for determining the market value of forest properties. University of Eastern Finland, School of Forest Sciences, Master´s thesis in Forest Science, specialization Forest Economics and -Politics, 54 p.

ABTRACT

Valuation of the forest properties is part of the real estate assessment and the valuation of the forest property is required whenever its ownership changes. The most common method for val- uating forest properties in Finland is summation approach and income approach, which based on forestry values. However, the value of forest properties is influenced by several social, psy- chological and economic factors, which makes the assessment of purely forestry values a false impression of the value of the property. Similarly, the most commonly used method for valuing residential buildings and condominiums is the market approach, which considers all factors that affect value.

However, the market approach has not become common in the valuation of forest properties due to the lack of availability of reference data. There is relatively little exchange of forest properties on the open market and the availability of property characteristics has become a problem. Open Forest Recourse Data and databases collected by real estate agents creates pos- sibilities to advantage market approach.

The aim of this study was to investigate the usability of the market approach method in the market valuation of forest properties. In the study, linear regression models describing the forest price were used, where the primary factors of forest properties were used as explanatory variables. The accuracy of the generated models was compared to the accuracy of the summation approach-based models.

Observation data consisted of 1036 real estate deals which were made in 2015 to 2016. Real estate deals contained only forest land. Property characteristics were collected from database of National Land Survey of Finland and from database of Finnish Forest Centre.

The amount of industrial wood and log share were selected as explanatory variables for the models created in the study. In addition, the distance to Helsinki as an explanatory variable was added to the Eastern Finland model and the country-wide model. The models adjusted R² vary from 0.926 to 0.957 and the residual standard deviations of the models vary from 27 to 36 percent. The study showed that market price of forest property can be predicted as exactly with primary forest data as summation approach data.

Keywords: Market value, fair value, sum value, market approach.

(4)

Sisällysluettelo

1 JOHDANTO... 5

2 TEOREETTINEN VIITEKEHYS ... 8

2.1 Metsänhinta ... 8

2.2 Metsänhintaan vaikuttavat tekijät ... 10

2.3 Metsänomistus Suomessa ... 12

2.4 Metsäkiinteistömarkkinat ... 14

2.5 Arviointimenetelmät ... 18

2.6 Kauppa-arvomenetelmä ... 21

2.7 Metsänhintatutkimusta ... 23

3 AINEISTO JA MENETELMÄT ... 26

3.1 Aineisto ... 26

3.2 Aineiston keskeisiä tunnuslukuja ... 28

3.3 Aineiston käsittely ... 31

4 TULOKSET ... 33

4.1 Lineaariset kauppahintamallit ... 34

5 TULOSTEN TARKASTELU ... 36

5.1 Kauppa-arvomenetelmän käytettävyys ... 36

5.2 Malleissa käytettyjen muuttujien tulkinta ... 38

5.3 Tutkimuksen virhelähteet ja tulosten luotettavuus ... 42

5.4 Lisätutkimustarpeet ... 43

6 JOHTOPÄÄTÖKSET ... 45

KIRJALLISUUS ... 46

LIITTEET ... 49

(5)

1 JOHDANTO

Aiheen tälle tutkimukselle antoi Metsänhoitoyhdistysten omistama Metsätilat-verkosto, joka on valtakunnallisesti merkittävä metsäkiinteistöjen välittäjä. Metsätilat-verkosto on paikallisten Metsänhoitoyhdistysten omistama kiinteistövälitysketju, jonka pääliiketoimintana on maata- lous- ja metsäkiinteistöjen sekä tonttien ja vapaa-ajanasuntojen välittäminen.

Kiinteistövälityksen tavoitteena on määrittää ominaisuuserän arvo tarkasti ja luotettavasti. Si- ten, että myyjä saa vapaaehtoisesti myydessään avoimilla markkinoilla ominaisuusosasta par- haan mahdollisen hinnan kohtuullisen ajan puitteissa. Toisaalta myös siten, ettei ostajan tarvitse maksaa kiinteistöstään enempää kuin hän olisi halukas maksamaan kyseisillä ominaisuuksilla varustetusta ominaisuuserästä ja ennen kaikkea kyseisenä päivänä. Näin ollen lähestytään markkina-arvon ja käyvän arvon käsitteitä, jotka määritellään tarkemmin luvussa 2.1.

Ominaisuuserän, tässä tutkimuksessa spesifisti metsäkiinteistön tai metsäkiinteistön määräalan, arvon määrittäminen tulee kyseeseen silloin, kun sen omistussuhteissa tapahtuu muutoksia.

Metsätila voi vaihtaa omistajaa, joko suoraan kaupalla, sukupolvenvaihdoksena jälkipolville tai kun omistussuhteet muuten muuttuvat (Paananen 2009). Metsäkiinteistön tilusjärjestelyt, jaot ja yhdistämiset sekä lunastustilanteet ovat omiaan muuttamaan kiinteistön omistussuhteita (Paananen 2009). Toisaalta kiinteistö ei välttämättä vaihda omistajaa, mutta kiinteistön arvo tulee selvittää. Esimerkiksi kiinteistön arvo on syytä selvittää perintö- ja lahjaveroa varten oi- keudellisen veroseuraamuksen langettamiseksi tai kun metsäkiinteistöä harkitaan luoton vakuu- tena (Hannelius 2000).

1990-luvun alussa kiinteistöarvioinnin luotettavuuteen alettiin kiinnittämään vakavaa huo- miota. Tämän seurauksena Suomen kiinteistöarviointiyhdistys ry (SKAY) teki aloitteen kiin- teistöarvioinnin auktorisoimiseksi, mikä seurauksena alettiin kouluttaa auktorisoituja kiinteis- tönarvioijia (Hannelius 2000). Merkittävä muutos kiinteistöarviointi alalla oli myös Suomen liittyminen EU-jäseneksi, minkä johdosta arviointikäytäntöjä, käsitteistöä ja menetelmiä tuli Suomessa yhdenmukaistaa osaksi eurooppalaista yhteisöä (Hannelius 2000). Vuonna 2005 Suomen Kiinteistöarviointi yhdistys hakeutui Kansainvälisen arviointistandardikomitean (In- ternational Valuation Standard Council) tarkkailijajäseneksi (Suomen Kiinteistöarviointiyhdis- tys 2018). Kansainvälinen arviointistandardikomitea on voittoa tavoittelematon organisaatio,

(6)

jonka tehtävänä on luoda ja kehittää kansainvälisiä arviointistandardeja ja käytäntöjä (Interna- tional Valuation Standards Council 2019). Merkittävin organisaation ylläpitämä standardi on Kansainväliset arviointistandardit (International Valuation Standards).

Metsäkiinteistöjen arviointiin ei kuitenkaan ole muodostettu standardeja, mikä johtuu metsä- kiinteistöjen arviointiin käytettyjen menetelmien ongelmakohdista (Holopainen & Viitanen 2011). Suomalaisen metsäomaisuuden kiinteistöarvioinnin traditio on pitkään perustunut sak- salaiseen metsänarvolaskentaan, jonka lähtökohtana on ollut Faustmannin kehittämä maankorkoteoria (Hannelius 2001). Maankorkoteoria perustuu oletukseen, että metsää kasvatetaan sa- malla tavalla ikuisuuteen saakka ja tulevaisuudessa realisoituvat tulot ja menot diskontataan vastaamaan nykyhetken arvoa eli tuottoarvoa (Hannelius 2001 ja Airaksinen 2008). Faustman- nin maankorkoteoria kytkeytyy oleellisesti metsäkiinteistöjen arviointiin, sillä perinteisesti arvioinnissa käytetty summa-arvomenetelmä on tuottoarvomenetelmän sovellus (Paananen 2009). Summa- ja tuottoarvomenetelmät perustuvat metsätaloudelliseen tuottoarvoon, mikä on ristiriidassa Kansainvälisten arviointistandardien kanssa (Holopainen & Viitanen 2011).

Standardit painottavat markkinaperusteisten menetelmien käyttöä sekä arvioinnin perustumisen markkinoilta johdettuun tietoon (Viitanen & Falkenbach 2014). Metsätaloudellisiin arvoihin nojaavat summa- ja tuottoarvomenetelmät eivät kuitenkaan ota kantaa metsäkiinteistömarkki- noihin.

Yleisesti kiinteistöarviointiin on käytetty kauppa-arvomenetelmää, jonka etuna on sen markki- nalähtöisyys ja se, että menetelmä ottaa huomioon kaikki arvoon vaikuttavat tekijät. Osaltaan Kansainväliset arviointistandarditkin suosittelevat menetelmän käyttöä kiinteistöjen arvonmää- rityksessä (Viitanen & Falkenbach 2014). Metsäkiinteistöjen arviointiin kauppa-arvomene- telmä ei ole kuitenkaan yleistynyt, mikä on johtunut markkinatiedon puutteesta ja vertailukauppojen riittämättömyydestä (Paananen 2008). Tiedon tuottamisen haasteena on ollut metsätilojen puustotietojen saatavuus. Aiemmissa tutkimuksissa on käytetty tuoreita metsäsuunnitelmatie- toja tai jouduttu tekemään erillisinventointina kuvioittainen arviointi. Aineiston kerääminen on ollut kallista ja aikaa vievää, mistä johtuen kattavia ja tuoreita tutkimuksia on vähän saatavilla.

Kaukokartoitukseen perustuvat metsänmittaustekniikat kuitenkin avaavat uusia ja kustannuste- hokkaita mahdollisuuksia metsäkiinteistömarkkinoiden tutkimukselle. Airaksinen (2008) ja Holopainen (2008) ovat esittäneet Suomen metsäkeskuksen Aarni-järjestelmän metsävaratieto- jen yhdistämistä Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisterin tietoihin, mikä mahdollistaisi ajantasaisen tiedon metsänhintaan vaikuttavista tekijöistä. Tämä ei ole kuitenkaan ollut mahdollista metsävaratiedon saatavuutta rajoittavien tietosuojalakien nojalla.

(7)

Vuonna 2018 voimaan astunut lakimuutos Suomen Metsäkeskuksen metsätietojärjestelmästä avasi julkisillavaroilla tuotetun metsävaratiedon kattavamman saatavuuden sekä mahdollisti aineiston hyödyntämisen osana metsäkiinteistöjen arviointia. Aineiston saatavuuden ohella, met- säkiinteistöarvioinnin kentällä vallitseva yleinen konsensus arviointimenetelmien kehittämi- sestä luovat edellytykset ja tarpeen kauppa-arvomenetelmän tutkimukselle ja hyödyntämiselle.

Aiemmat metsänhintatutkimukset ovat vastanneet kiinteistöarvioinnin haasteisiin ja luoneet pohjaa markkinapohjaisille metsänarviointimenetelmille. Airaksinen (2008) otti kantaa väitös- kirjassaan summa-arvomenetelmän käytettävyydelle ja loi pohjaa markkinatiedon hyödyntämi- selle kokonaisarvon korjauksen määrittämisessä. Tutkimuksen keskeinen johtopäätös oli, että kokonaisarvon korjaus voidaan määrittää erikseen summa-arvomenetelmän osatekijöille. Sa- massa aihepiirissä jatkoi Airaksisen ym. (2011) Metsähinta Suomessa 2006–2007 julkaisussa, missä ekonometristen summa-arvomallien lisäksi tutkittiin markkinapohjaisen tuottoarvome- netelmän käytettävyyttä metsäkiinteistöjen arviointiin. Tutkimuksessa laskettiin metsäkiinteis- töjen sisäiset korot ja muodostettiin mallit, joilla voidaan ennustaa markkinapohjaisessa tuotto- arvomenetelmässä käytettävää korkokantaa.

Viimeisimmät aiheesta tehdyt tutkimukset ovat Kallatsan (2017) summa-arvomenetelmää kä- sittelevä tutkimus sekä Järvisen (2017) markkinapohjaisen tuottoarvomenetelmän tutkimusta.

Nämä tutkimukset pohjautuvat pitkälti aiempaan tutkimukseen, mutta metsänhintaa kuvaavien tutkimusten valossa tutkimuksissa käytetyn aineiston laajuus oli merkittävä, sillä se kattoi yli tuhat edustavaa metsäkiinteistöluovutusta koko Suomen alueelta. Aineisto hankintaan oli hyö- dynnetty Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteriä sekä Suomen metsäkeskuksen Aarni- metsävaratietojärjestelmää, josta oli hankittu kaupankohteena olleiden metsäkiinteistöjen met- sävaratiedot.

Yhtä kaikki, aiemmat tutkimukset ovat ottaneet kantaa metsäkiinteistömarkkinoihin ja niissä on muodostettu ekonometrisiä malleja. Tutkimuksille on yhtenäistä, että markkina-arvoa on ennustettu puustotietojen pohjalta lasketuilla muuttujilla, jotka kuvaavat pikemminkin metsä- taloudellista arvoa kuin aidosti markkina-arvoa. Summa-arvomenetelmän taimikoiden ja maapohjien arvot pohjautuvat Faustmannin maankorkoteoriaan ja vastaavasti markkinapohjaisen tuottoarvomenetelmän käsittelyt vallitseviin metsänhoitosuosituksiin (Paananen 2009). Toisin sanoen primääritiedosta on tuotettu sekundäärisiä metsätaloudellisiin arvoihin perustuvia tunnuksia.

(8)

Tämän tutkimuksen tavoitteena on jatkaa markkinapohjaisten metsäkiinteistöjen arviointimenetelmien kehittämistä. Tutkimus keskittyy kauppa-arvomenetelmään ja sen hyödyntämiseen osana metsäkiinteistöjen arviointia. Tutkimuksessa luodaan ekonometriset kauppa-arvomallit, joiden selittävinä muuttujina käytetään metsäkiinteistön primäärisiä tunnuksia. Tuloksia verra- taan aiempaan tutkimukseen ja otetaan kantaa siihen, voidaanko metsänkiinteistön arvo mää- rittää luotettavasti näiden tunnusten perusteella. Tutkimus antaa viitteitä siitä tuottaako summa- ja tuottoarvolaskennat lisäarvoa metsäkiinteistöjen arviointiin vai ovatko ne hyödyttömiä lisä- vaiheita. Tutkimuksen aineistona käytetään Maanmittauslaitoksen ”Metsänhinta Suomessa 2015-2016” julkaisua keräämää aineistoa, jota on käytetty myös Kallatsan (2017) ja Järvisen (2017) tutkimuksissa. Kattava aineisto luo hyvät edellytykset tulosten luotettavuudelle ja aidon vertailtavuuden muihin arviointimenetelmiin.

2 TEOREETTINEN VIITEKEHYS

2.1 Metsänhinta

Metsänarvo kuvaa sen tuottamaa arvoa omistajalleen eli kykyä tyydyttää inhimillisiä tarpeita (Virtanen 1978). Metsän tuottamaa arvoa voi olla puun tuotannosta saatava taloudellinen arvo tai muu arvo kuten käyttö-, virkistys-, maisema- ja olemassaoloarvo (Paananen 2009). Käyttö- arvoa ovat metsän tuottamat hyödykkeet, kuten marjat, sienet ja riista (Paananen 2009). Mai- sema- ja olemassaoloarvo ovat esimerkkejä markkinattomista arvoista, joille on vaikea määrit- tää markkinahintaa. Lisäksi metsätilalla voi olla myös erityisarvoja, kuten osuuksia yhteisiin alueisiin ja etuuksiin (Paananen 2009). Erityisarvojen osalta niiden arvostukset voivat poiketa hyvinkin paljon eri yksilöiden välillä.

Gregersen ym. (1995) määritelmän mukaan metsänarvot voidaan jakaa metsästä suoraan saata- vaan käyttöarvoon, epäsuoraan käyttöarvoon sekä passiiviseen käyttöarvoon. Suorat käyttöar- vot ovat metsästä saatavia hyödykkeitä, kuten puuntuotos ja puukauppatulot sekä keräilytuot- teet, joita ovat marjat ja sienet sekä metsästys ja turismi. Epäsuorat käyttöarvot ovat metsästä välillisesti saatavia tuotteita ja palveluita, joilla ei yleensä ole markkinoita. Tällaisia arvoja ovat muun muassa luonnonsuojelu, veden ja maaperän suojelu sekä luonnon monimuotoisuus. Pas- siiviset käyttöarvot voidaan vielä jaotella optioarvoon, olemassaoloarvoon ja perintöarvoon (Gregersen ym. 1995).

(9)

Kansainvälisten arviointistandardien mukaan arvo on enemmänkin mielipide kuin tosiasia (Vii- tanen & Falkenbach 2014). Se on tietyn yksilön hyödykkeen omistamisesta saamaa arvoa, joka voi olla niin ikään hyödykkeestä maksettu hinta (Viitanen & Falkenbach 2014). Vastaavasti hinta on aina hyödykkeestä maksettu, pyydetty tai tarjottu rahamääräinen vastike hyödykkeen omistamisesta (Viitanen & Falkenbach 2014). Hintaan vaikuttaa myyjän ja ostajan intressit ja taloudelliset mahdollisuudet, minkä seurauksena se voi poiketa hyvinkin paljon yleisestä hyö- dykkeen arvostuksesta (Viitanen & Falkenbach 2014). Hinta on ostajan ja myyjän välisen kau- pankäynnin tulos, johon vaikuttaa erilaiset subjektiiviset arvostukset sekä joukko ympäristöön, talouteen ja psykologiaan vaikuttavia tekijöitä (Airaksinen 2008, Myhrberg 1991).

Kiinteistöarvioinnin lähtökohtana on metsätilan käypä arvo eli markkina-arvo (Paananen 2009). Yleisesti käyvästä arvosta ja markkina-arvosta on kirjallisuudessa puhuttu synonyyminä, kuten Airaksinen (2008) ja Paananen (2009) sekä Kansainväliset tilinpäätösstandardit (IFRS) markkina-arvoa ja käypää arvoa käyttävät (Viitanen & Falkenbach 2014). Kansainväliset arviointistandardit määrittelevät markkina-arvon kuitenkin seuraavasti:

”Markkina-arvo on arvioitu rahamäärä, jolla omaisuuserä tai vastuu arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä asi- anmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa.” (Viitanen & Falkenbach 2014).

Kansainvälisten arviointistandardien määritelmässä transaktiokustannuksia, kuten veroja ja kaupankäynnin kuluja, ei oteta huomioon markkina-arvoa määritettäessä (Viitanen & Falken- bach 2014). Vastaavasti käypä arvo ottaa huomioon verot ja kaupankäynnin kulut eli toisin sanoen edut ja haitat, jotka ovat molempien kaupan osapuolien saatavissa. Kansainväliset arviointistandardien mukaan määritelmä menee seuraavasti:

”Käypä arvo on hyödykkeen tai vastuun siirtämiseksi tunnistettujen, asiantuntevien ja haluk- kaiden osapuolten välillä arvioitu hinta, joka heijastaa kummankin osapuolen intressejä.” (Vii- tanen & Falkenbach 2014).

Kansainvälisten arviointistandardien mukaan käypä arvo on siis markkina-arvoa laajempi kä- site, vaikka monessa tapauksessa markkina-arvo on yhtä suuri kuin käypä arvo (Viitanen &

Falkenbach 2014). Tämän tutkimuksen tarkastelun kohteena ovat edustavat metsäkiinteistökau-

(10)

pat ja niiden markkina-arvon muodostuminen. Edustavilla metsäkiinteistökaupoilla tarkoitetaan metsäkiinteistöjen luovutusta, jonka kohteena on koko kiinteistö tai määräala ja jota ei ole tehty sukulaisten kesken, eikä se sisällä irtaimistoa ja siitä ei ole pidätetty eläkeoikeutta (Airak- sinen 2008). Tässä tutkimuksessa markkina-arvo voidaan siis ajatella olevan yhtä suuri käyvän arvon kanssa.

2.2 Metsänhintaan vaikuttavat tekijät

Metsänhintaan vaikuttaa koko joukko erilaisia tekijöitä. Jokainen metsäkiinteistö on ominai- suuksiensa ja sijaintinsa puolesta ainutlaatuinen kokonaisuus, jonka arvostukseen vaikuttaa niin ostajien kuin myyjän kokemat arvot kyseisen metsäkiinteistön omistamisesta. Metsäkiinteistön hankitaan kuitenkin yleensä puun tuotannollisissa tarkoituksissa ja Hanneliuksen (1997) mukaan 44 prosenttia sijoittaneista piti metsätalouden harjoittamista tärkeimpänä motiivina met- säkiinteistön hankinnalle. Tilakaupan jälkeen realisoituvat hakkuutulot vaikuttavat kaupan ra- hoittamiseen (Hannelius 2008) ja markkina-arvon muodostukseen (Airaksinen 2008 ja Airak- sinen ym. 2011).

Metsähintaan vaikuttaa tilakohtaiset tekijät, jotka ovat kiinteistön fyysisiä ominaisuuksia, kuten metsäkiinteistön puusto. Kohteeseen vaikuttavat myös aluekohtaiset tekijät, jotka ovat tyypilli- siä eri alueille. Kiinteistöjen sijainti kytkee kiinteistön ympäristöönsä, kuten lähitaajamiin sekä puunjalostuslaitoksiin. Metsäkiinteistöt sisältävät monesti myös paljon muita arvoja, joita ostaja tai myyjä voi kussakin tapauksessa arvostaa yksilöllisesti. (Airaksinen 2008, Airaksinen ym. 2011)

Jokainen metsätila on ominaisuuksiltaan ainutlaatuinen kokonaisuus. Tämä johtuu metsäkiin- teistöjen tilakohtaisista tekijöistä. Metsäkiinteistöjen ensisijaiseen käyttötarkoitukseen eli puuntuotokseen vaikuttaa odotettavissa olevat hakkuut ja aikaperiodi, jolla hakkuut eli tuotot realisoituvat. Tähän vaikuttaa ensisijaisesti kiinteistön kehitysluokkajakauma sekä puulaji- ja puutavarajakauma. Puuntuotannon potentiaaliin vastaavasti vaikuttaa maapohjien kasvupaik- katyypit, kivisyys sekä vesitalouden järjestely (Mielikäinen 2008). Taimikoiden ja kasvatusmetsien osalta kiinteistön arvoon vaikuttavat myös odotettavat metsänhoitomenot, kuten taimi- koidenhoidot ja terveyslannoitukset. Kasvatusmetsät vastaavasti sisältävät tulevaisuuden kas- vupotentiaalia, joka realisoituu puuston tilavuuden ja arvokasvun myötä. Kasvupotentiaalisten tekijöiden on oletettu vaikuttavan myös tilan kokonaisarvoon, joskin Airaksinen (2008) on tut-

(11)

kimuksessaan todennut, ettei metsäkiinteistöön sijoittavat arvosta puuston odotusarvoja. Vas- taavasti välittömillä hakkuilla ja lyhyen ajan sisään saatavilla hakkutuloilla on todennäköisesti positiivinen vaikutus kiinteistön arvoon (Airaksinen ym. 2011).

Kiinteistön spatiaaliset ominaisuudet vaikuttanevat myös kiinteistön arvoon. Tilan kokonaispinta-ala lisää kiinteistön arvoa, mutta sillä voi olla myös vaikutusta hehtaarikohtaiseen hintaan.

Suuremman pinta-alan luoma skaalaetu mahdollistaa suuremmat toimenpidekeskittymät, millä on vaikutusta metsänhoitotöiden yksikkökustannuksiin ja puutavaran yksikköhintoihin. Tilan muoto ja tilan sisäiset tieverkostot vaikuttavat osaltaan yksikköhintoihin ja kustannuksiin. (Ai- raksinen ym. 2011) Metsäkiinteistön lähikuljetusmatkan pituus vastaavasti voi vaikuttaa kiin- teistön arvoon, mikäli lähikuljetusmatka nostaa tai laskee puusta maksettavaan kantohintaan (Airaksinen 2008).

Kiinteistön arvoon vaikuttaa myös alueelliset tekijät. Alueellinen puunjalostuskapasiteetti vaikuttaa puun kysyntä- ja tarjontasuhteisiin sekä puusta maksettavaan hintaan. Esimerkiksi Ky- menlaakson suhteellisen korkealla puunjalostuskapasiteetilla voi olla positiivinen metsäkiin- teistön hintaa nostava tekijä (Airaksinen 2008). Lisäksi Suomen suhteellisen suuri pohjois-ete- läsuuntainen pituus lisää lämpösumman vaihtelua, millä on oleellinen merkitys metsäkiinteis- tön puuntuotoskapasiteettiin (Mielikäinen 2008). Tieverkosto osaltaan asettaa vaatimuksia puunkaukokuljetukselle ja esimerkiksi tieverkoston kunto tai painorajoitetut sillat ja lautat voivat lisätä kaukokuljetuskustannuksia, mikä voi näkyä metsänarvossa (Airaksinen ym. 2011).

Etäisyyssijainnin tekijät kuvaavat kiinteistön sijainnin suhdetta ympäröivään infrastruktuuriin.

Sijainti on keskeinen osa asuin- ja liikekiinteistöjen hinnan muodostusta (Kasso 2011). Siihen vaikuttaa oleellisesti työskentely ja virkistysmahdollisuudet sekä taajamien palvelut ja palve- luiden saavutettavuus (Kasso 2011). Metsäkiinteistöjen osalta taajamien läheisyys ei ole puun- tuotannolliseen arvoon vaikuttava tekijä, mutta toisaalta suurten kaupunkien läheisyydellä voi olla vaikutusta hintaan, mikä kuvaa muiden kuin metsätaloudellisten arvojen arvostusta (Airak- sinen ym. 2011).

Metsän hintaan vaikuttaa myös muita tekijöitä, joiden arvostus voi vaihdella tapauskohtaisesti.

Airaksisen (2008) mukaan muut tekijät ovat lähinnä kaupan osapuoliin kytköksissä olevia te- kijöitä, kuten rahoitusmahdollisuudet ja likviditeetti sekä verotukselliset tekijät. Metsänomis- tajalle arvo voi olla metsätaloudellista arvoa eli puuston realisointimahdollisuudet ajan ja puu-

(12)

määrän suhteen tai muuta arvoa (Airaksinen 2008). Muita arvoja voivat olla kiinteistön yhtey- dessä saatavat osuudet yhteisiin alueisiin ja etuuksiin (Hannelius 2009). Näitä alueita ja etuuk- sia voivat olla ranta- ja vesialueet sekä venevalkamat ja yhteiset maa-aineksen ottopaikat, joskin niiden merkitys on pienentynyt (Hannelius 2009). Metsäkiinteistö voi tuottaa arvoa omistajalleen vapaa-ajan harrastuksina tai virkistysmahdollisuuksina. Esimerkiksi yhteiset vesialueet voivat tuoda virkistyskalastusmahdollisuuden, mikäli yhteiset vesialueet ovat siihen soveltuvia.

Metsäkiinteistölle voi kuulua oikeus metsästysseuraan liittymisestä tai se voi tuoda arvoa omistajalleen marjastus- ja sienestysmetsänä (Airaksinen 2008, Hannelius 2009). Hanneliuksen (2009) mukaan erityisesti Pohjois-Suomessa virkistyskäyttömahdollisuudet ovat lisänneet met- sätilojen kysyntää.

Metsäkiinteistön omistamiseen voi liittyä myös sosiaalisia ja yhteiskunnallisia arvoja. Airaksi- sen (2008) mukaan näitä tekijöitä voi olla yhteiskunnallinen statusarvo, tunnearvo kotiseutuun ja sukulaisluovutuksiin sekä määräämisoikeus omaan kiinteistöön. Arvon muodostuminen on siis monen tekijän summa, joka riippuu lähtökohtaisesti siitä, kuinka myyjä ja ostaja kokevat metsästä saatavan hyödyn.

2.3 Metsänomistus Suomessa

Suomen maapinta-alasta 86 prosenttia on metsätalousmaata, mikä vastaa 26,2 miljoona hehtaaria. Metsätalousmaa pitää sisällään puuntuotantoon käytettävän metsämaan (20,3 milj. ha), ki- tumaan (2,5 milj. ha) ja joutomaan (3,2 milj. ha) sekä 0,2 miljoona hehtaaria muuta metsäta- lousmaata. Muu metsätalousmaa pitää sisällään metsäautotiet ja pysyvät varastopaikat. Vuonna 2013 puustoa metsä- ja kitumaalla oli yhteensä 2357 miljoona kuutiometriä ja vuotuinen kasvu oli 104,4 miljoona kuutiometriä. Tämä tarkoittaa keskimäärin 4,6 kuutiometrin kasvua metsä- ja kitumaa hehtaaria kohden. (Metsätilastollinen vuosikirja 2014).

Yksityismetsänomistajat ovat merkittävin omistajaryhmä pinta-alallisesti, puuston määrälli- sesti ja puuston kasvullisesti. Metsänomistus on jakautunut siten, että vuonna 2013 yksityiset omistavat 53, valtio 35, yhtiöt 7 ja muut yhteisöomistajat 5 prosenttia metsätalousmaasta. Puun- tuotannollisesti ja kokonaispuuston kannalta yksityisten metsänomistajien osuus on vielä suurempi, sillä yksityismetsänomistajat omistavat 71 puuntuotannon metsämaasta ja 65 prosenttia puuston kokonaistilavuudesta. Vastaavasti valtion omistuksessa on vain 13 prosenttia puuntuo- tannollisesta metsämaasta. Valtion omistusta laskee valtion metsien sijoittuminen Pohjois-Suo-

(13)

meen ja se, että valtion metsätalousmaahan lasketaan luonnonsuojelu- ja erämaalain määrittä- miä alueita 3,6 miljoona hehtaaria, mitkä pienentävät puuntuotannossa olevaa metsäalaa. (Met- sätilastollinen vuosikirja 2014)

Yksityiset henkilöt omistivat vuonna 2013 noin 347 000 metsätilakokonaisuutta. Näistä tiloista 73 prosenttia oli omistettu yksin tai puolison kanssa, 15 prosenttia oli verotusyhtymien ja 12 prosenttia kuolinpesien omistuksessa (Luonnonvarakeskus 2019). Yksityisten metsänomista- jien metsätilojen keskipinta-ala oli 30,1 hehtaaria ja yli 25 prosenttia kaikista metsätiloista aset- tui 20–50 hehtaarin pinta-alaluokkaan (kuva 1). 50–100 hehtaarin metsätilojen lukumäärä oli puolet pienempi mitä alemman pinta-alaluokan, mutta kokonaispinta-alaltaan niiden osuudet olivat lähes yhtä suuret. Huomion arvoista on, että yli 100 hehtaarin metsätiloja oli vain 5 prosenttia, mutta kokonaispinta-alasta ne vastasivat lähes 30 prosenttia (Metsätilastollinen vuosikirja 2014).

Yksityisten henkilöiden omistuksessa oleva suhteellisen suuri osuus metsäkiinteistöistä on omiaan luomaan metsäkiinteistöjen arviointitarvetta. Suuret ikäluokat ja yhä vanheneva metsän- omistajakunta lisäävät todennäköisesti metsäkiinteistöjen arviointipalveluiden kysyntää lähitu- levaisuudessa.

Kuva 1. Yksityisten metsänomistajien metsätilojen jakautuminen eri pinta-alaluokkiin vuonna 2013. (Luonnonvarakeskus 2019).

2-4,9 5-9,9 10-19,9 20-49,9 50-99,9 100-199,9 200-

0,0 % 5,0 % 10,0 % 15,0 % 20,0 % 25,0 % 30,0 %

Pinta-alaluokat, ha

Metsätilojen lukumäärä Metsämaan pinta-ala

(14)

2.4 Metsäkiinteistömarkkinat

Maanmittauslaitos kerää tietoa toteutuneista kiinteistökaupoista kiinteistöjen kauppahintarekis- teriin. Kauppahintarekisteri sisältää kiinteistöjen kauppahintatilastoja vuodesta 1982 alkaen (Hannelius 2000). Suomessa tehdään vuosittain 12000–15000 kappaletta yksityistä metsäkiin- teistöjen omistussuhteiden muutosta (Paananen 2009). Valtaosa näistä omistussuhteiden muu- toksista tapahtuu perinnönjaossa, sukupolvenvaihdoksissa ja lahjoituksissa (Paananen 2009).

Pelkästään metsää sisältäviä yli kahden hehtaariin metsäkiinteistöjen luovutuksia tapahtuu vuosittain vajaasta kolmesta tuhannesta kappaleesta yli kolmeen ja puoleen tuhanteen (Maanmit- tauslaitos 2019).

Metsäkiinteistömarkkinoiden reaalinen markkina-arvo on ollut lähes 300 miljoona viime vuosien aikana (Kuva 2). 1990-luvun ja 2000-luvun aikana metsäkiinteistämarkkinoiden arvo on tasaisesti kasvanut talouskriisejä lukuun ottamatta. 2010-luvun puoleen väliin mennessä met- säkiinteistömarkkinoiden reaalinen kokonaisarvo on lähes tuplaantunut 2000-lukuun nähden (kuva 2). Markkina-arvon voimakkaaseen kasvuun ovat vaikuttaneet metsäkiinteistökauppojen volyymin kasvu sekä tasainen yksikköhintojen nousu. Merkittävimpänä yksittäisenä tekijänä markkina-arvon voimakkaaseen nousuun on myytyjen metsätilojen kokonaispinta-ala. Toisin sanoen metsäkiinteistökauppaa on käyty aiempaa suuremmilla metsäkiinteistöillä mitä aiemmin ja tämä näkyy myös yli 10 hehtaarin metsäkiinteistöjen keskipinta-alojen nousuna, jopa 53,7 hehtaariin (Maanmittauslaitos 2019). Voimakkainta kasvu on ollut Pohjois-Pohjanmaan ja Kainuun alueella, missä erityisesti metsäyhtiöt ovat myyneet omistuksessaan olleita metsäkiin- teistöjä (Liljeroos 2016). Alle 10 hehtaarin metsäkiinteistöjen markkina-arvo on kuitenkin pysynyt likimain vakiona, jolloin sen vaikutus kokonaismarkkina-arvon nousuun on ollut olema- ton.

(15)

Kuva 2. Edustavien metsäkiinteistöjen reaalinen kokonaismarkkina-arvo vuoden 2017 rahassa (Maanmittauslaitos 2019).

Kuva 3. Myytyjen yli kymmenen hehtaarin metsäkiinteistöjen kokonaispinta-ala (Maanmit- tauslaitos 2019).

0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Metsäkiinteistömarkkinoiden arvo, 1000 euroa

Vuosi yli 10 ha 5-10 ha 2-5 ha

0 20000 40000 60000 80000 100000 120000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Kiinteistökauppojen kokonaispinta-ala, ha

Vuosi

Alue 1: Uusimaa, Varsinais-Suomi, Itä-Uusimaa, Satakunta, Kanta-Häme, Pirkanmaa, Päijät-Häme, Kymenlaakso, Etelä- Karjala, Ahvenanmaa

Alue 2: Etelä-Savo, Pohjois-Savo, Pohjois-Karjala, Keski-Suomi, Etelä-Pohjanmaa, Pohjanmaa, Keski-Pohjanmaa Alue 3: Pohjois-Pohjanmaa, Kainuu

Alue 4: Lappi

(16)

Metsänhinta on ollut vakaassa kasvussa 90-luvun laman jälkeen. Koko Suomen tasolla metsän- hinta on tuplaantunut laman jälkeisestä 1300 eurosta 2010-luvun puolivälin 2700 euroon (kuva 4). Voimakkainta metsänmaan hinnan kasvu on ollut Etelä-Suomessa, jossa metsänhinta on ollut yli 4000 euroa hehtaarilla ja heikointa Lapissa, jossa metsämaata on saanut noin tuhannella eurolla. Keski-Suomessa, jossa on myyty vuosittain lähes puolet kokonaispinta-alasta, metsä- hinta on kasvanut samassa suhteessa kuin koko Suomen keskiarvo (kuva 4, kuva 3). Alueelliset erot selittyvät metsämaan puuntuotantokyvyllä, joka laskee yhdessä lämpösumman kanssa poh- joista kohti siirryttäessä.

Suhteellinen metsänhinnan kasvu on ollut voimakkaampaa kuin elinkustannusindeksin kasvu (kuva 5). Vuodesta 1995 vuoteen 2010 metsämaanarvo on kasvanut voimakkaammin mitä elinkustannusindeksi koko maassa Lappia lukuun ottamatta. 2010-luvulla metsämaan arvo on nou- datellut elinkustannusindeksin kehitystä Lappia lukuun ottamatta. Etelä-Suomessa metsämaan hinnan suhteellinen kehitys on ollut voimakkainta, mihin on voinut vaikuttaa kilpailevat maan käyttömuodot ja asukastiheyden paine. Lapissa metsämaan hinta ei ole noussut samassa suhteessa kuin muulla Suomessa (kuva 4). Suhteellinen hintakehitys vuoteen 1995 nähden on ollut Lapissa heikkoa verrattuna muuhun Suomeen.

(17)

Kuva 4. Yli 10 hehtaarin metsäkiinteistöjen nimellisten yksikköhintojen kehitys (Maanmittaus- laitos 2019).

Metsäsijoituksilta on yleensä vaadittu suurempaa tuottoa, kuin vastaava puuntuotannon reaalinen sijoitustuotto on ollut. Vuosien 2000–2017 reaalisen sijoitustuoton keskiarvo on ollut 3,16 prosenttia (Luonnonvarakeskus 2019). Vastaavasti metsänhinta tutkimuksissa, joissa on tutkittu toteutuneiden kauppahintojen suhdetta sisäisiin korkoihin, tuottovaatimukset ovat olleet nel- jästä prosentista jopa 12 prosenttiin (Airaksinen ym. 2011, Järvinen 2017). Tuottovaatimukseen on ennen kaikkea vaikuttanut puuston keskitilavuus, mikä viittaa metsänostajien varautumisella markkinahintojen vaihteluun sekä odotettaviin uudistamiskustannuksiin ja puukauppaveroihin (Hannelius 2000).

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500

1990 1995 2000 2005 2010 2015

Hinta, e/ha

Vuosi

Alue 1: Uusimaa, Varsinais-Suomi, Itä-Uusimaa, Satakunta, Kanta-Häme, Pirkanmaa, Päijät-Häme, Kymenlaakso, Etelä-Karjala, Ahvenanmaa

Alue 4: Lappi Koko Suomi Elinkustannusindeksi

(18)

Kuva 5. Metsämaan suhteellinen hintakehitys (Maanmittauslaitos 2019).

2.5 Arviointimenetelmät

Arviointimenetelmällä tarkoitetaan menettelytapaa, jolla määritetään kiinteistön arvo, tuotto tai kohteen tuottamisen kustannus (Airaksinen 2008). Kansainvälisten arviointistandardien mukaan kiinteistön arvon määritykseen tulee käyttää kauppa-arvo-, tuottoarvo- ja tai kustannusar- vomenetelmää (Viitanen & Falkenbach 2014). Käytettävän menetelmän valinta riippuu arvioi- tavasta kokonaisuudesta, saatavilla olevista lähtötiedoista sekä siitä mihin arviota tarvitaan (Viitanen & Falkenbach 2014). Arviointimenetelmät eivät anna yksiselliteistä vastausta kiin- teistön arvosta vaan ne toimivat lähtökohtaisesti päätöksen teon tukena (Paananen 2009). Kan- sainväliset arviointistandardit (2013) ohjeistavatkin käyttämään useampaa menetelmää luotettavan arvioin aikaan saamiseksi. Menetelmillä on myös erilainen ajallinen ulottuvuus. Siinä missä kauppa-arvo kuvaa kiinteistön sen hetkistä markkinoilta saatavaa arvoa, kustannusarvo kuvaa kiinteistön aikaan saamiseksi tarvittavia resursseja eli kustannuksia (Kuuluvainen &

Valsta 2009). Tuottoarvo vastaavasti kuvastaa tulevaisuudessa saatavien nettotulojen nykyar- voa (Kuuluvainen & Valsta 2009).

40,00 60,00 80,00 100,00 120,00 140,00 160,00

1995 2000 2005 2010 2015

Metsämaan suhteellinen hintakehitys

Vuosi

Alue 1: Uusimaa, Varsinais-Suomi, Itä-Uusimaa, Satakunta, Kanta-Häme, Pirkanmaa, Päijät-Häme, Kymenlaakso, Etelä-Karjala, Ahvenanmaa

Alue 4: Lappi Koko Suomi Elinkustannusindeksi

(19)

Metsäkiinteistöjen arviointi on yleisesti perustettu puuntuotannollisiin arvoihin (Paananen 2008). Metsätaloudellisten arvojen määrittäminen on suhteellisen helppoa ja niiden vaikutus metsäkiinteistön arvon muodostumiseen on oleellinen (Hannelius 2000). Arviointi on perustunut pitkällä aikavälillä saatavien kustannusten ja tuottojen ennustamiseen eli arvioimalla met- sätaloudellinen käyttöarvo tai tuotto-odotus (Paananen 2008). Arvioinnin perustuminen metsä- taloudellisiin arvoihin on loogista myös sen suhteen, että metsänsijoittaja harkitsee odotettavissa olevia tuloja ja menoja sijoituspäätöstä tehdessään (Ärölä 2015). Muiden kuin metsäta- loudellisten arvojen, kuten metsästys-, virkistys- ja keräilytuotteisiin liittyvien arvojen heijas- tumista kauppahintaan ei pidä vähätellä, mutta niiden määrittäminen on huomattavasti haas- teellisempaa (Paananen 2008). Tämä johtuu jo aiemmin todetusta ostajien ja myyjien erilaisista arvostuksista ja preferensseistä. Toisaalta Kansainväliset arviointistandardien mukaan käyvän arvon määrityksen tulee perustua parhaaseen ja tuottavimpaan käyttöön, mitä metsätaloudelli- set arvot monesti edustavat (Viitanen & Falkenbach 2014).

Kiinteistöarvioinnissa yleisesti käytetyt menetelmät sopivat niin ikään metsänkiinteistöjen arvon määritykseen (Airaksinen 2008). Metsäkiinteistöjen arviointiin on Suomessa yleisimmin käytetty summa-arvomenetelmää, joka on tuottoarvomenetelmän sovellus (Ärölä 2015). Li- säksi metsäkiinteistöjen arviointiin on käytetty tuottoarvo -menetelmää sekä vähemmissä mää- rin hakkuuarvo- ja kustannusarvomenetelmiä (Ärölä 2015). Menetelmien lähtökohdat poikkea- vat toisistaan, mutta arvioinnin tuloksena saadaan laskennallinen metsätaloudellisiin arvoihin perustuva arvio (kuva 6).

Kuva 6. Metsän arvon määrityksen päämenetelmät (Ärölä 2015).

(20)

Summa-arvo menetelmän käytölle metsätilojen kiinteistöarvioinnissa on pitkät perinteet ja se perustuu metsän eri osien erillisarvojen summaan eli summa-arvoon (Paananen 2009). Summa- arvomenetelmässä lasketaan kuvioittain puuston arvo, johon kasvatusmetsien osalta lisätään tulevaisuuden kasvua kuvaava odotusarvo. Taimikoiden osalta määritetään taimikon aikaan saamiseksi vaadittavat resurssit eli taimikoiden kustannusarvo. Maapohjille määrätään erikseen niin sanottu paljaan maan arvo, joka perustuu Faustmannin maankorkoteoriaan. Yhdessä näistä erillisarvoista muodostuu metsäkiinteistön laskennallinen ja taloudellisiin tekijöihin perustuva arvo, jota korjataan subjektiivisella kokonaisarvonkorjauksella, jotta päästään markkina-arvoon. (Airaksinen 2008, Paananen 2009)

Toinen metsäkiinteistöjen arviointiin käytettävä menetelmä on tuottoarvomenetelmä. Kansain- välisten arviointistandardien (2013) mukaan tuottoarvo ”antaa osoituksen arvosta muuntamalla tulevaisuuden kassavirrat yhdeksi arvohetken pääoma-arvoksi”. Tuottoarvomenetelmä perustuu Holopaisen ja Viitasen (2009) mukaan Faustmannin maankorkoteoriaan. Menetelmällä lasketaan metsätilan nettonykyarvo diskonttaamalla tulevaisuuden tulot ja menot nykyhetkeen va- litulla tuottovaatimuksella (Paananen ym. 2009). Paanasen ym. (2009) sekä Holopainen ja Vii- tanen (2011) mukaan tuottoarvolaskennan lähtökohtana on tieto hakkuiden ajoittumisesta, hak- kuumääristä, puutavaralajirakenteesta sekä kantohinnoista puutavaralajeittain. Lisäksi tarvitaan kustannuksina metsänhoitotöiden määrät ja ajoittumiset, sekä tilan hallinnasta aiheutuvat menot. Tuottoarvolaskenta on siis tulevaisuuden kasvun ja tuoton ennustamista (Paananen ym.

2009). Laskennassa käytettävät tulot ja menot perustuvat yleensä puu- tai metsikkötason simu- lointeihin, joista optimoidaan metsänomistajan tavoitteita parhaiten toteuttava vaihtoehto (Ho- lopainen & Viitanen 2011). Toisin sanoen tuottoarvo kuvaa paremmin metsäkiinteistön tuotan- nollista arvoa kuin markkina-arvoa. Holopaisen ja Viitasen (2009) mukaan tuottoarvo voidaan ajatella myös metsäkiinteistön sijoitusarvona osto- tai tarjouspäätöstä tehdessä.

Metsäkiinteistöarviointi voidaan jakaa kahteen luokkaan riippuen, siitä millaista kokonaisuutta arvioidaan. Yleensä arvioinnin kohteena on kokonainen tuloa tuottava yksikkö, kuten metsätila tai määräala. Ominaista näille kokonaisuuksille on olemassa olevat markkinat ja että markkina- arvo on määritettävissä. Lisäksi on olemassa pienehköjä alueita, kuten yksittäisiä kuviota, sähkö- ja tielinjoja sekä tuhoutuneita taimikoita. Yleensä pienille ja taloudellisesti vähä arvoi- sille alueille ei ole olemassa toimivia markkinoita, mutta arvo joudutaan määrittämään kor- vausta arvioidessa tai lunastushintaa määrättäessä. (Paananen 2009) Pienehköjen ja markkinat- tomien alueiden, kuten taimikoiden osalta turvaudutaan monesti kustannusarvomenetelmään (Holopainen & Viitanen 2011).

(21)

Metsäkiinteistöjen arviointiin käytetyt menetelmät perustuvat metsätaloudellisiin arvoihin (Paananen 2009). Tämä on ristiriidassa kansainvälisten arviointistandardien kanssa, jonka mukaan markkina-arvon ennustamiseen on käytettävä markkinoilta johdettua tietoa (Viitanen &

Falkenbach 2014). Esimerkiksi tuottoarvomenetelmässä sekä summa-arvomenetelmän aputau- lukoista saatavien maapohjien, odotusarvojen ja taimikoidenarvojen laskentaan on käytetty markkinoita alempia korkokantoja. Osittain tällä on myös pyritty estämään negatiiviset ominai- suusosien arvot. Näin saatu metsäkiinteistön arvo kuvaa sen metsätaloudellista arvoa eikä markkina-arvoa, mikä on yleensä summa-arvoa alhaisempi. Summa-arvoa on siten jouduttu korjaamaan arvioijan kokemukseen perustuvalla kokonaisarvon korjauksella. Airaksisen (2008) tutkimusten mukaan kokonaisarvon korjaukset ovat vaihdelleen vanhemmissa aineis- toissa -40-50 prosentin välillä ja vuoden 2007 aineistossa se oli keskimäärin -14 prosenttia.

Markkina-arvoon pääsemiseksi Holopainen ja Viitanen (2009) sekä Ärölä (2015) ovat esittä- neet markkinapohjaisen tuottoarvomenetelmän käyttöä, jossa laskennassa käytettävä korko- kanta johdetaan markkinoilta. Markkina-arvoa voidaan ennustaa myös kauppa-arvo menetel- mällä, mutta se vaatii tuekseen reaaliaikaista tietoa metsäkiinteistömarkkinoista eli toisin sanoen toteutuneiden metsäkiinteistökauppojen hinta- ja metsävaratietoa.

2.6 Kauppa-arvomenetelmä

Kauppa-arvomenetelmä on yleisin kiinteistöjen arviointimenetelmä (Kasso 2011). Menetelmä perustuu toteutuneiden ja vertailu kelpoisten kiinteistökauppojen todellisten kauppahintojen ja sen vaihtelun tutkimiseen (Paananen 2009). Kauppa-arvomenetelmä perustuu oletukseen, että markkinat osaavat hinnoitella ostajan ja myyjän kokeman arvon eli käyvän arvon ja sen etuna on todelliset ja toteutuneet kauppahinnat (Paananen 2009, Kasso 2011). Periaatteen tasolla se ottaa kantaa kaikkiin kiinteistön arvoon vaikuttaviin tekijöihin, kuten myös inhimillisiin teki- jöihin (Hannelius 2000). Paananen (2009) toteaa metsäkiinteistöjen vertailuun tärkeimpien tunnusten olevan sijainti, kokoluokka, tilan metsävaratunnukset, kaupan ajallinen läheisyys ja edustavuus.

Kauppa-arvomenetelmässä keskeinen kysymys on vertailukauppojen edustavuus ja riittävyys (Kasso 2011). Toisin sanoen kaupankohteina olleiden kiinteistöjen ominaisuuksien täytyy olla samanlaisia ja niitä tulee olla tarpeeksi monta luotettavan arvion laatimiseksi. Kirjallisuudessa ei kuitenkaan ole määritelty, kuinka monta vertailukohdetta kauppa-arvomenetelmä vaatii ja

(22)

kuinka samankaltaisia niiden tulisi olla (Hannelius 2000, Paananen 2009). Kansainväliset arviointistandardit eivät myöskään ota kantaa vertailukauppojen määrälle, mutta toteavat kiinnittä- mään erityistä varovaisuutta arvioinnin tulokseen, mikäli syöttötietoja on vähän saatavilla (Vii- tanen & Falkenbach 2014).

Kauppa-arvomenetelmä voidaan jakaa Myhrbergin (1991) mukaan kolmeen erilaiseen mene- telmään vertailukauppojen määrästä riippuen. Näitä ovat yksittäishavaintoihin, kokemukseen ja matemaattisiin monimuuttujamenetelmiin perustuvat menetelmät. Yksittäishavaintoihin perustuva menetelmä voidaan käyttää, jos vertailukauppoja on olemassa vain vähän, mutta sil- loinkin sen käyttöön on suhtauduttava varauksella (Myhrberg 1991). Paananen (2009) toteaa sen soveltuvan ainoastaan poikkeuksellisen suurten metsätilojen arviointiin.

Kokemusperäinen kauppa-arvomenetelmä perustuu hintatekijöiden suhteellisen vaikutuksen kokemusperäiseen tarkasteluun (Paananen 2009). Menetelmässä arvo määritetään keskiar- vohintojen ja hintavaihtelua kuvaavien yksinkertaisten mallien avulla (Myhrberg 1991). Esi- merkiksi voidaan laskea keskiarvohintoja samankaltaisille tiloille tai laskea yksinkertaisia puuston arvoa kuvaavia malleja. Matemaattiset monimuuttujamenetelmät perustuvat vastaavasti tilastolliseen päättelyyn, jossa vertailukauppojen perusteella muodostetaan metsäkiinteis- töjen hintaa kuvaavia malleja (Myhrberg 1991). Matemaattisia monimuuttajamalleja ei juuri- kaan käytetä metsäkiinteistöjen arvioinnissa, vaikka Maanmittauslaitos ja entinen Metsäntutki- muslaitos ovat julkaisseet joitakin tutkimuksia aiheesta.

Vaikka kauppa-arvomenetelmä on yleisin kiinteistöjen arviointimenetelmä, se ei ole vakiinnut- tanut asemaansa metsäkiinteistöjen arvioinnissa eikä ole muodostunut yleistä tapaa kauppa-ar- vomenetelmän hyödyntämiselle (Paananen 2009). Lähinnä metsäkiinteistöjen arvioinnissa kauppa-arvomenetelmää on hyödynnetty muiden menetelmien rinnalla ja summa-arvomenetel- män kokonaisarvon korjausta määritettäessä (Paananen 2009). Yleisesti kiinteistömarkkinoilla kauppa-arvomenetelmän soveltamisen ongelmina ovat olleet kauppojen edustavuus ja niiden riittävä saatavuus (Kasso 2011). Vertailuaineiston saatavuus on ongelma myös metsäkiinteis- töjen osalta ja aineiston hankinta on työlästä. Paanasen (2009) mukaan vuosittain tehdään 2500–3000 edustavaa metsätilakauppaa koko Suomen tasolla, mikä tarkoittaa keskimäärin alle kymmentä metsätilakauppaa kunnittain. Toinen ongelma kauppa-arvomenetelmän käytölle metsäkiinteistöjen arvioinnissa on vertailukauppojen tietojen saatavuus. Maanmittauslaitos yl- läpitää Kiinteistöjen kauppahintarekisteriä, mistä on mahdollista saada hintatietoa kauppa-ar-

(23)

vomenetelmän käyttöön. Kuitenkin merkittävin ongelma kauppahintarekisterin hyödyntämi- selle on, se ettei kauppahintarekisteri sisällä kiinteistöjen puustotietoja, eli kauppahinnat ovat vain keskiarvoja myydyistä metsätiloista (Holopainen & Viitanen 2009).

Perinteisesti puustotiedot on kerätty kuvioittaisella arvioinnilla, mikä on yleensä kallista ja aikaa vievää. Puustotietojen keräämisen haasteellisuudella on ollut todennäköisesti vaikutusta kauppa-arvomenetelmän yleistymiselle sekä Suomessa aiheesta tehdyn tutkimuksen niukkuu- delle. Toisaalta kauppahintatutkimuksissa muodostetut kauppa-arvomallit vanhenevat hyvin nopeasti, joten niitä ei voida juuri käyttää metsänmarkkina-arvon määrityksessä (Paananen 2009). Kauppa-arvomenetelmää olisi mahdollista hyödyntää reaaliaikaisen metsäkiinteistö- markkinatiedon avulla. Tietoa olisi mahdollista saada yhdistämällä Suomen metsäkeskuksen Aarni-metsävaratieto ja Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteri (Airaksinen 2008 ja Holo- painen 2008). Metsäkiinteistöjä välittävät tahot, kuten Metsätilat-ketju, keräävät omalta osaltaan tietoa toteutuneista metsäkiinteistäkaupoista. Tätä tietoa hyödynnetään vain keskimääräis- ten tunnusten osalta, esimerkiksi kokonaisarvon korjausta määrättäessä. Kerätty aineisto kuitenkin mahdollistaisi kauppa-arvomenetelmän soveltamisen metsäkiinteistöjen markkina-arvon määrityksessä.

2.7 Metsänhintatutkimusta

Metsäkiinteistöjen kauppahintatutkimuksia on tehty Suomessa varsin vähän, mikä johtunee aineiston saatavuuden haasteellisuudesta. Aiemmissa metsäkiinteistömarkkinoiden tutkimuksissa aineistojen laajuudet ovat jääneet vain muutamaan sataan metsäkiinteistökauppaan, mikä on suhteellisen vähän Suomen tasolle. Lisäksi tutkimukset ovat pitkälti keskittyneet summa- arvo- ja tuottoarvomenetelmiin, mikä on luontevaa menetelmien ollessa yleisimmät metsäkiin- teistöjen arviointimenetelmät. Merkittävimpiä aiheesta tehtyjä tutkimuksia ovat Hanneliuksen (2000) tutkimus ”Kiinteistöarviointimenetelmät ja niiden soveltaminen metsäomaisuuden arvioinnissa”, Airaksisen vuonna 2008 valmistunut tutkimus ”Summa-arvomenetelmä metsän markkina-arvon määrittämisessä” sekä Maanmittauslaitoksen ”Metsän hinta Suomessa” julkai- sut 1983–1984, 1995 ja 2006–2007. Uusimmat aiheesta tehdyt tutkimus ovat Järvisen ja Kal- latsan vuonna 2017 valmistuneet Pro gradu -tutkielmat. Kauppa-arvomenetelmän osalta met- sänhintatutkimusta on tehty vielä vähemmän ja ainoat aihetta sivuuttaneet tutkimukset ovat tyy- tyneet muodostamaan kauppahintaa kuvaavia malleja tai laskemaan tuottovaatimuksia markki- napohjaiselle tuottoarvomenetelmälle.

(24)

Maanmittauslaitoksen Metsän hinta Suomessa v. 1984–84 -julkaisussa aineisto käsitti 442 met- sätilakauppaa ja Metsän hinta Suomessa 1995 käsitti 339 tilakauppaa koko Suomen alueelta.

Tutkimukset selvittivät metsän käyvän hinnan ja summa-arvon välistä yhteyttä. Keskeisimpinä metsänhintaan vaikuttavina tekijöinä Airaksinen (2008) toteaa välittömät puunmyynnin netto- tulot, kasvatettavasta puustosta odotettavissa olevat tulot sekä kasvupaikkatekijät, jotka vaikuttavat puun tuotantoon. Viimeisin Metsän hinta Suomessa-julkaisu sisälsi 327 metsäkiinteistö- kauppaa (Airaksinen ym. 2011). Tutkimus selvitti myös metsäkiinteistöjen kauppahinnan ja summa-arvon suhdetta sekä markkinapohjaisen tuottoarvomenetelmän soveltamismahdolli- suuksia kiinteistöarvioinnissa (Airaksinen ym. 2011). Tutkimuksessa muodostettiin koko Suo- men kattava lineaarinen regressiomalli markkina-arvolle, missä selittävänä muuttujina oli summa-arvon osatekijät (kaava 1). Mallin selitysaste oli 0,89 eli se selitti noin 90 prosenttia markkina-arvon vaihtelusta ja suhteellinen jäännöskeskihajonta oli 43,7 prosenttia (Airaksinen ym. 2011). Malli yhtälö oli muotoa:

𝑀𝐴 = 0,81 ∗ 𝑀𝐴𝐴 + 0,48 ∗ 𝑇𝐴𝐼 + 0,66 ∗ 𝑂𝐷𝑃𝑈𝑈 + 0,51 ∗ 𝑅𝐸𝑃𝑈𝑈 + 8,65 ∗ 𝐿𝑆 (1) jossa,

MA = markkina-arvo (€), MAA = maapohjan arvo (€), TAI = taimikon arvo (€),

ODPUU = odotusarvopuusto (€),

REPUU = heti hakattavissa oleva puusto (€), LS = lämpösumma (℃vrk).

Airaksisen vuonna 2008 julkaistun väitöskirjan aineisto sisälsi Metsän hinta Suomessa 1983–

84 ja 1995 julkaisuissa käytetyt aineisot sekä 30 metsäkiinteistön otoksen Oulun läänin etelä- puoleisesta Suomesta vuodelta 2007. Tutkimuksessa oli muodostettu alueelliset ja koko maan kattavat ekonometriset metsänhintamallit, joissa selitettävänä tekijänä on kokonaiskauppahinta ja selittävinä tekijöinä summa-arvo ja summa-arvon osatekijät (Airaksinen 2008). Vuoden 1995 summa-arvomallin selitysaste oli 0,77 ja jäännöskeskihajonta 37 prosenttia (Airaksinen 2008, kaava 2). Malli oli muotoa (Airaksinen 2008):

𝑌 = 546 + 0,45 ∗ 𝑆𝐴 − 44,95 ∗ 𝐻𝐾𝐼𝐸𝑇 (2)

jossa,

Y = kokonaiskauppahinta (€),

SA = summa-arvo (€) ilman odotusarvolisää,

(25)

HKIET = etäisyys Helsinkiin (km).

Airaksisen (2008) on tuloksissaan todennut summa-arvon ilman odotusarvolisää selittävän hyvin metsäkiinteistöjen markkina-arvon muodostumista, mutta se vaatii korjauksen markkina- arvoon pääsemiseksi.

Hannelius (2000) muodosti niin ikään metsänhintaa kuvaavia hintamalleja. Aineisto sisälsi 250 yli kymmenen hehtaarin metsätilakauppaa Oulun läänin eteläpuoleisesta Suomesta. Hanneliuk- sen tutkimus osoitti, että puustoisilla tiloilla, joissa keskitilavuus on yli 40 kuutiota hehtaarilla, metsänhintaa parhaiten selittäviä muuttujia olivat keskitilavuus, välittömät hakkuutulot ja läm- pösumma (kaava 3). Nämä muuttujat selittävät tutkimuksen mukaan 60–75 prosenttia kauppahinnan vaihtelusta. Mallin on todettu toimivan kohtuu luotettavasti keskitilavuuden ollessa 60–

150 m3/ha, mutta antavan aliarvioita puustoisemmilla tiloilla.

𝐻𝑖𝑛𝑡𝑎-𝑎𝑟𝑣𝑖𝑜 = −1109 + 10,9 ∗ 𝑋₁+ 0,02 ∗ 𝑋₂+ 1,36 ∗ 𝑋₃ (3) jossa,

X1 = puuston keskitilavuus (m³/ha),

X2 = hakattavissa olevan puuston nettohakkuuarvo (€/ha), X3 = kohteen lämpösumma (℃vrk).

Viimeisimmät metsänhintaa sivuavat tutkimukset ovat olleet Kallatsan (2017) ”Metsäkiinteis- tön arvon määrittäminen summa-arvomenetelmällä” ja Järvisen (2017) ” Metsäkiinteistön arvon määrittäminen markkinapohjaisella tuottoarvomenetelmällä”. Tutkimuksissa oli käytetty Maanmittauslaitoksen keräämää aineistoa, joka oli hankittu Metsän hinta Suomessa 2015–16 -julkaisua varten. Kyseistä aineistoa on käytetty myös tässä tutkimuksessa.

Järvinen (2017) selvitti markkinapohjaisen tuottoarvomenetelmän käytettävyyttä. Tutkimuk- sessaan hän muodosti kaupankohteena olleille metsäkiinteistöille markkina-arvoja vastaavat si- säiset korkokannat. Tutkimus osoitti sisäisen korkokannan kasvavan keskitilavuuden sekä läm- pösumman lisääntyessä (Järvinen 2017). Tutkimuksen havainnot ovat mielenkiintoisia ja alhai- semmat sisäiset korot viittaavat tuotto-odotuksiin nähden suurempiin kauppahintoihin matala- puustoisilla metsätiloilla. Tulos on ristiriitainen aiempien tutkimustulosten kanssa, sillä met- sänomistajien on havaittu arvostavan lähitulevaisuudessa saatavia hakkuutulo (Hannelius 2000).

(26)

Kallatsan (2017) tutkimuksen tavoitteena oli selvittää summa-arvomenetelmän käytettävyyttä metsäkiinteistöjen markkina-arvon määrittämiseen. Tutkimuksessa muodostettiin alueelliset ja kokomaan kattavat regressiomallit summa-arvon ja kauppahinnan suhteelle. Mallien selitysasteet vaihtelivat 90–95 prosentin välillä ja jäännöskeskihajonnat 30–40 prosentin välillä (taulukko 1).

Taulukko 1. Metsäkiinteistöjen alueelliset hintamallit Kallatsan tutkimuksessa. Selittävinä muuttujina lämpösumma ja kiinteistön summa-arvo ilman odotusarvo lisää.

Alue Hintamalli R² sj(%) N SA:n t-avo LS:n t-arvo

1 Y = 0,87 * SA + 4,24 * LS 0,9517 29,38 225 42,33 1,76 2 Y = 0,74 * SA + 6,44 * LS 0,9311 34,28 337 40,86 4,4 3 Y = 0,77 * SA + 6,95 * LS 0,9290 36,76 381 46,01 3,22 4 Y = 0,52 * SA + 4,70 * LS 0,9001 40,42 75 14,24 1,58 Koko maa Y = 0,79 * SA + 5,03 * LS 0,9323 36,5 1018 77,74 4,42 jossa,

Y = kokonaiskauppahinta (€),

SA = summa-arvo ilman odotusarvolisää (€), LS = lämpösumma (℃vrk),

R2 = selitysaste,

sj(%) = suhteellinen jäännöskeskihajonta, SA:n t-arvo = summa-arvon t-arvo, LS:n t-arvo = lämpösumman t-arvo.

3 AINEISTO JA MENETELMÄT

3.1 Aineisto

Tutkimuksen aineistona käytettiin Maanmittauslaitoksen keräämää aineistoa, joka oli hankittu Metsänhinta Suomessa 2015–2016 -tutkimusta varten. Aineisto sisälsi 1064 edustavaa yli 10 hehtaarin metsätilaluovutusta tammikuun 2015 ja heinäkuun 2016 väliseltä ajalta. Metsänhin- tatutkimusten kannalta edustavat kaupat kuvaavat markkina-arvon muodostumista (Hannelius

& Airaksinen 2005). Tutkimusaineistoa oli käytetty lisäksi Järvisen (2017) markkinapohjaisessa tuottoarvotutkimuksessa sekä Kallatsan (2017) summa-arvotutkimuksessa. Tutkimusai- neisto sisälsi kaupoittain Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä poimittuja tietoja sekä Suomen metsäkeskuksen Aarni-tietojärjestelmän metsävaratiedon pohjalta tuotettuja tietoja.

(27)

Kauppahintarekisteristä aineistoon oli poimittu kauppahinnat, metsätalousmaan pinta-alat, pel- topinta-alat, muun alan pinta-ala, kiinteistöjen koordinaatit ja kaavatiedot sekä saajan ja luo- vuttajan laatutiedot. Metsävaratiedon pohjalta aineistolle oli laskettu ainespuun määrät ja tuk- kiprosentit sekä kivennäismaan, kehitysluokkien ja tilavuusluokkien osuudet metsätalous- maasta. Lisäksi luovutusten kohteina olleille tiloille oli laskettu välittömästi hakattavissa olevan puuston arvo sekä ensimmäisen kymmenen vuoden hakkuiden nettotulojen nykyarvo neljän prosentin korkokannalla. Aineiston hankinta ja tuottaminen on kuvattu tarkemmin Kallatsan (2017) ja Järvisen (2017) tutkimuksissa. Kallatsan (2017) ja Järvisen (2017) mukaan kauppa- hintoja ei korjattu minkään ajankohdan hintatasoon, sillä inflaatio oli pysynyt kyseisellä aika- välillä maltillisena.

Tammikuun 2015 ja heinäkuun 2016 välisenä aikana edustavia metsäkiinteistön tai määräalan kauppoja oli tehty yhteensä 2626 (Kiinteistöjen kauppahintarekisteri 2018). Kallatsan (2017) mukaan aineistosta oli rajattu pois epäedustavina sukulaisluovutukset ja erityisarvoja sisältävät kohteet, kuten peltoa ja rakentamisoikeutta sisältävät luovutukset. Rakennetuissa kohteista aineistoon oli hyväksytty luovutukset, joissa metsämaan ja rakennusten arvot oli eritelty kauppakirjassa tai rakennukset olivat arvoltaan vähäarvoisia tai arvottomia. Rantaan rajoittuvat kohteet oli hyväksytty aineistoon, mikäli kiinteistöllä ei ollut voimassa ranta- tai asemakaavaa. Lisäksi aineistoon oli hyväksytty vain yli kymmenen hehtaarin kiinteistöluovutukset, sillä alle kymmenen hehtaarin tilojen pääasiallinen käyttötarkoitus saattoi poiketa metsätalouden harjoittami- sesta. Summa- ja tuottoarvo laskelmia varten metsäkiinteistöillä täytyi olla myös kuvioittainen metsävaratieto Suomen Metsäkeskuksen Aarni-tietojärjestelmässä ja metsävaratieto tuli olla tuotettu vuonna 2009 tai sen jälkeen.

Kriteerit täyttäviä metsäkiinteistöluovutuksia tarkasteluajanjaksolta löytyi 1168 kappaletta.

Näistä tiloista 104 määrä jouduttiin hylkäämään erinäisistä syistä. Yleisimmäksi syyksi Järvi- nen (2017) toteaa puutteet metsävaratiedossa osittain tai kokonaan. Muita syitä luovutusten poistamiseen Järvisen (2017) ja Kallatsan (2017) mukaan olivat seuraavat:

• Kiinteistö oli myyty muuhun kuin metsätalouskäyttöön, esimerkiksi pelloksi, turvetuo- tantoon tai tuulivoimayhtiölle.

• Kiinteistöllä sijaitsi asuin- tai lomarakennuksia, eikä metsän ja rakennusten osuuksia kauppahinnasta ollut eritelty kauppakirjassa.

• Tilaan kuului osuus yhteismetsään.

• Tilaan kuului yksityinen luonnonsuojelualue.

• Ei pystytty päättelemään oliko viimeaikaiset päätehakkuut tehty ennen vai jälkeen kaupan.

(28)

• Määräalan tarkka sijainti ei selvinnyt.

• Metsävaratiedossa oli epäloogista tietoa, joka kaatoi laskennan eikä virhelähdettä löy- detty.

Metsävaratiedon pohjalta lasketut tunnukset oli laskettu Maanmittauslaitokselle erikseen räätä- löidyllä MLL -Motti ohjelmistolla. Puutavarahintoina oli käytetty vuosien 2011–2015 puutava- ralajikohtaisia keskiarvohintoja kokomaan tasolta. Puutavarahinnat oli korjattu tuottajahintain- deksillä vastaamaan vuoden 2015 hintatasoa. Kainuussa, Pohjoispohjanmaalla ja Lapissa koi- vutukkien hintoina oli käytetty koivukuidun hintaa, sillä alueilla ei ole markkinoita koivutu- keille. (Järvinen 2017)

3.2 Aineiston keskeisiä tunnuslukuja

Tutkimusaineisto käsitti 1064 yli kymmenen hehtaarin edustavaa metsäkiinteistäkauppa koko Suomen alueelta. Metsäkiinteistöt olivat olleet luovutuksen kohteina vuosien 2015 ja 2016 vä- lisenä aikana. Metsäkiinteistöjen hinnat vaihtelivat 5000 euron ja 747 00 euron välillä ja arit- meettinen keskiarvohinta oli mediaanihintaa suurempi (taulukko 2). Kiinteistökauppojen kohteena olevat tilat olivat valtaosin kohtuullisen pieniä, mutta vastasivat keskimääräistä metsä- kiinteistöjen kokoa. Suurempien metsätilojen osalta löytyi vain vähän havaintoja. Pinta-alat vaihtelivat 8,3 hehtaarin ja 243,3 hehtaarin välillä (taulukko 2). Pinta-alojen frekvenssijakauma oli vasemmalle vinoutunut, mihin viittaa aritmeettista keskiarvopinta-alaa alempi mediaanipinta-ala.

Kaupankohteina olleiden metsäkiinteistöjen keskitilavuudet olivat pienemmät kuin valtakun- nan metsissä keskimäärin. Metsätilastollisen vuosikirjan (2014) mukaan metsämaan keskitilavuus vuonna 2014 oli 113 kuutiota hehtaarilla, mikä oli 17 kuutiota suurempi kuin aineiston keskimääräinen puuston hehtaari tilavuus. Hannelius (2000) ja Airaksinen (2008) ovat toden- neet metsäkiinteistökaupan kohteeksi valikoituvat keksimääräistä pienempi puustoisia tiloja.

Toisin sanoen myyjät reaalisoivat osan puustosta ennen kaupantekohetkeä. Markkinapohjaiset tuottoarvotutkimukset osoittavat metsäkiinteistöjen sisäisten korkojen nousevan keskitilavuuden kasvaessa (Airaksinen ym. 2011 ja Järvinen 2017). Toisin sanoen keskitilavuudeltaan al- haisemmista metsäkiinteistöistä on mahdollista saada parempi hinta suhteessa tuottoarvoon, mikä myyjän kannalta puoltaa puusto pääoman realisoinnin ennen metsäkiinteistöstä luopu- mista.

(29)

Taulukko 2. Kaupankohteina olleiden metsäkiinteistöjen tilastollisia tunnuslukuja.

Keskiarvo Keskihajonta Alakvartiili Mediaani Yläkvartiili

Hinta, e 75655 74667 32700 55000 90000

Hinta, e/ha 2861 1757 1604 2528 3687

Pinta-ala, ha 28,9 24,8 14,5 21,2 32,7

Ainespuumäärä, m³ 2605 2461 1205 1969 3107

Keskitilavuus, m³/ha 96 48 61 90 123

Tukkiosuus, % 30 15 19 29 41

Kivennäismaa osuus, % 74 25 59 81 96

Lämpösumma, °Cvrk 1107 118 1045 1108 1183

Välittömät hakkuutulot, e/ha 620 1348 0 50 649

Tulevaisuuden hakkuut, e/ha 1280 1696 203 661 1700

Etäisyys Helsinki, km 343 154 223 349 430

Etäisyys kaupunkiin, km 69 40 38 59 93

Etäisyys tielle, m 295 269 127 235 381

Tutkimusaineisto jaettiin neljä alueeseen noudattaen Kallatsan (2017) tutkimusta. Tähän pää- dyttiin, jotta voitiin vertailla mallien tilastollista tarkkuutta summa-arvomenetelmään. Etelä- Suomen alueeseen (alue 1) rajattiin metsäkiinteistöt, joiden termisen kasvukauden lämpö- summa ylitti 1200 °Cvrk ja Pohjois-Suomen alueeseen (alue 4) rajattiin metsäkiinteistöt, joiden lämpösumma alitti 1000 °Cvrk. Väli-Suomi, johon kuului kiinteistöt lämpösummaltaan 1000–

1200 °Cvrk, jaettiin vielä kahteen alueeseen. Länsi-Suomen alueeseen (alue 2) lukeutuivat Poh- janmaan turvemaavaltaiset alueet ja Itä-Suomen alueeseen (alue 3) puolestaan kuuluivat Itä- ja Keski-Suomen kivennäismaavaltaiset alueet. Aluejako on esitetty liitteessä 2.

Keskimääräiset yksikköhinnat olivat korkeimpia Etelä- ja Itä-Suomen alueilla, mutta niissä myös yksikköhintojen vaihtelut olivat suurimmat (kuva 7). Pohjois-Suomen osalta mediaani- hinta jäi alle tuhanteen euroon, mikä on neljäsosa Etelä-Suomessa maksetuista mediaani hin- noista. Alueellisten keskitilavuuksien vaihtelut ja keskiarvot noudattelivat alueellisia yksikkö- hintoja.

(30)

Kuva 7. Aineiston alueelliset hehtaarihintajakaumat. Alue 1: Etelä-Suomi, alue 2: Länsi- Suomi, alue 3: Itä-Suomi ja alue 4: Pohjois-Suomi.

Kaupankohteina olleiden metsäkiinteistöjen pinta-alavaihtelut olivat päinvastaisia yksikköhin- tojen ja keskitilavuuksien kanssa. Etelä-Suomessa pinta-alojen mediaani oli alle 20 hehtaaria ja Länsi- ja Itä-Suomessa hieman yli 20 hehtaaria (kuva 8). Alueiden pinta-alajakaumat noudattelivat toisiaan. Pohjois-Suomessa mediaanipinta-ala oli 26 hehtaaria, mutta keskiarvopinta-ala oli yli 40 hehtaaria, mikä kuvaa selkeästi suurempaa metsäkiinteistöjen pinta-alavaihtelua.

Kuva 8. Aineiston alueelliset pinta-alajakaumat. Alue 1: Etelä-Suomi, alue 2: Länsi-Suomi, alue 3: Itä-Suomi ja alue 4: Pohjois-Suomi.

(31)

3.3 Aineiston käsittely

Tutkimuksessa muodostettiin metsäkiinteistöjen kauppahintaa kuvaavat lineaariset regressiomallit. Mallit muodostettiin koko Suomen alueelle sekä erikseen alueittain aiemmin esitetyn aluejaon mukaisesti. Tutkimuksessa kauppahintaa ennustettiin keskitilavuudella, kokonaisai- nespuun määrällä, pinta-alalla, tukkiosuudella, kivennäismaaosuudella ja lämpösummalla. Li- säksi tutkittiin välittömästi saatavien hakkuu tulojen ja seuraavan kymmenen vuoden aikana saatavien hakkuutulojen nettonykyarvon vaikutusta kauppahintaan, jäljempänä tulevaisuuden hakkuutulot. Metsäkiinteistön sijainnin vaikutusta ennustettiin etäisyydellä Helsinkiin ja lähim- pään yli 50 000 asukkaan kaupunkiin sekä sijaintikunnan asukastiheydellä ja etäisyydellä lä- himmälle tielle. Lopuksi metsäkiinteistön sijoittumista kaava-alueelle ja metsäkiinteistön ra- joittumista rantaan tutkittiin valemuuttujien avulla.

Aineiston tilastolliseen tarkasteluun käytettiin IBM SPSS Statistic-ohjelmistoa. Lineaarisella regressiomallilla voidaan tutkia yhden tai useamman muuttujan lineaarisia suhteita (Metsä- muuronen 2008). Menetelmää voidaan käyttää erilaisten ilmiöiden mallintamiseen sekä havain- tojen ennustamiseen (Metsämuuronen 2008).

Monen selittäjän lineaarinen regressiomallin perusmuoto on:

𝑦 = 𝛽₀+ 𝛽₁𝛽₁+ 𝛽₂𝛽₂+. . . +𝛽_𝑘𝛽_𝑘+ 𝜀 (4)

mikä koostuu selitettävästä muuttujasta y, selittävistä muuttujista x1–xk, selittävien muuttujien regressiokertoimista β1–βk ja virhetermistä ε (Montgomery ym. 2013). Lineaarisen regressiomallin kertoimet β1–βk ovat selittävien muuttujien painokertoimia, joita on yhtä monta kuin selittäviä muuttujia (Metsämuuronen 2008). Painokerroin kuvaa selittävän muuttujan yhden yksikön muutoksen vaikutusta selitettävään ilmiöön, kun muut mallin muuttujat pidetään vaki- oina (Montgomery ym. 2013). Vastaavasti mallin virhetermi ε kuvastaa tutkittavassa ilmiössä esiintyvää selittämätöntä vaihtelua sekä mallin ennustusvajetta, mikä toisin sanoen tarkoittaa mallin jäännöksiä (Metsämuuronen 2008). β0 on mallin vakiotermi, mikä kuvastaa tilannetta, kun mikään mallin selittäjä ei selitä y:n vaihtelua. Toisin sanoen y saa vakion arvon, kun mikään mallin selittäjä ei selitä tutkittavan ilmiön vaihtelua. Tutkimuksessa muodostettuihin malleihin ei kuitenkaan sisällytetty vakiotermiä, jolloin y saa arvon 0, kun mikään selittävä muuttuja ei selitä y:n vaihtelua.