Malleissa käytettyjen muuttujien tulkinta

Kauppa-arvomallien laadinnassa huomattiin, että kolmella selittävällä muuttujalla päästiin val-taosin parhaaseen malliin. Useamman muuttujan käyttäminen ei juurikaan alentanut mallien jäännöskeskihajontaa tai nostanut korjattua selitysastetta. Lisäksi alueellisilla malleilla päästiin pienempiin jäännöskeskihajontoihin kuin koko maan kattavalla mallilla. Mallien laadinnassa kokeiltiin erilaisia selittävien muuttujien yhdistelmiä sekä erilaisia mallien muotoja. Selittävät muuttujat valikoituivat malleihin mallin tilastollisen selityskyvyn mukaan sekä jäännösten ja-kautumisen ja keskinäisten korrelaatioiden perusteella. Osa selittävistä muuttujista aiheutti voi-makkaita heteroskedastisuusongelmia muuttujien jäännöskuvioihin, minkä takia näiden

muut-tujien sisällyttäminen malleihin ei ollut perusteltua. Lisäksi samaa ilmiötä selittävien muuttu-jien voimakkaat sisäiset korrelaatiot aiheuttivat harhaa ja yliselittämistä. Esimerkiksi heti ha-kattavissa olevan puuston arvolla ja seuraavan kymmenen vuoden nettotulojen nykyarvolla oli voimakas sisäisen korrelaatio, joka aiheutti malleissa multikollineaarisuusongelmia.

Tutkimuksessa havaittiin, että ainespuumäärä selitti voimakkaimmin metsäkiinteistön mark-kina-arvon vaihtelua. Tulos on yhdenmukainen aiempien tutkimusten kanssa, sillä Hannelius (2000) on päätynyt vastaavaa tulokseen kauppa-arvomalleissaan. Lisäksi Airaksinen (2008) ja Kallatsa (2017) ovat todenneet puustonarvon selittävän voimakkaimmin metsäkiinteistöjen markkina-arvon vaihtelua summa-arvon osatekijämalleissa. Tulos oli looginen, sillä puusto määrä kuvaa välillisesti myytävissä olevan puuston arvoa. Toisaalta ainespuun määrä selittä-vänä muuttujana ei ota kantaa puuston laatuun, kuten tukki- ja kuituosuuteen tai puulajisuhtei-siin, mikä havaittiin jäännösten jakautumisessa. Tästä syystä malleihin hyväksyttiin tukkiosuus tilastollisesti merkitsevänä muuttujana.

Ainespuumäärän ja tukkiosuuden kertoimien tulkinta ei ole yksiselitteistä. Mallien mukaan ai-nespuun määrä vaikutti mallista riippuen metsäkiinteistön arvoon 15,72–30,99 euroa jokaista kuutiometriä kohden. Toisaalta tukkiosuuden tulkinta kiinteistötasolla on vaikeasti, sillä sen vaikutus esimerkiksi koko maan kattavassa mallissa voi olla 0–57 434 euron välillä. Metsäkiin-teistöllä, jolla on paljon päätehakattavaa puustoa ja suurempi pinta-ala, tukkiosuuden vaikutus todelliseen kauppahintaan voi olla vieläkin suurempi. Muuttujien väliset korrelaatiot viittaavat kuitenkin siihen, että tukkiosuus on osittain mukana ainespuumäärän ja Helsinki-etäisyyden vaihtelussa. Toisin sanoen tukkiosuus-muuttujana selittää mahdollisesti todellisen tukkiosuu-den vaihtelusta sen, mitä ainespuumäärä ei pysty selittämään.

Muuttujien välisten korrelaatioiden vuoksi kauppa-arvomalleissa voisi olla selittävänä muuttuja puustonarvo, joka ottaisi kantaa osaltaan puulajisuhteisiin ja tukkiosuuteen, mutta myös kanto-hintojen muutokseen ja ajalliseen vaihteluun. Tämä ei kuitenkaan ollut mahdollista tässä tutki-muksessa käytetyn aineiston vuoksi.

Heti tai tulevaisuudessa saatavat hakkuutulojen -muuttujat saavuttivat tilastollisen merkit-sevyyden koko maan kattavassa mallissa sekä alueellisissa malleissa. Muuttujien välisten kor-relaatioiden vuoksi hakkuutulojen vaikutus jätettiin huomioimatta malleissa, vaikkakin korre-laatiot ainespuumäärän ja heti hakattavissa olevan puuston arvon kanssa oli yhtenäinen Hanne-liuksen (2000) tutkimukseen. Välittömästi realisoitavien tulojen vaikutusta metsäkiinteistön

hintaan on vaikea arvioida mallin kertoimien pohjalta, sillä siihen vaikuttaa muuttujien väliset korrelaatiot ja on oletettavaa, että ainespuumäärän kasvu, erityisesti hehtaaritasolla, vaikuttaa realisoitavissa olevan puuston määrään. Toisaalta niiden vaikutusta metsäkiinteistön arvon muodostukseen sekä investointipäätökseen ei pidä vähätellä, sillä Airaksinen (2008) on toden-nut välittömien puunmyyntitulojen olevan tärkeimpiä metsänhintaan vaikuttavia tekijöitä. Pe-rusteluiksi on esitetty metsäsijoittajien rajallista vieraan pääoman saantimahdollisuutta (Han-nelius 2000).

Heti saatavien hakkuutulojen pois jättäminen muodostetuista malleista oli perusteltua myös nii-den määrittämiseen liittyvän haasteellisuunii-den vuoksi. Vuonna 2014 voimaan astunut metsälaki mahdollistaa puuston hakkaamisen ilman ikä- tai läpimittavaatimuksia, mikä antaa option met-säkiinteistön puustonarvon realisoinnille välittömästi kaupanteon jälkeen (Laki metsälain muuttamisesta). Heti hakattavissa olevan puuston arvoon ja määrään vaikuttaa oleellisesti myös metsään sijoittavan tuottovaatimus sijoitetulle pääomalle. Tuottovaatimuksen nousu lyhentää kiertoaikaa ja vastaavasti tuottovaatimuksen lasku pidentää kieroaikaa (Äijälä ym. 2014). Tut-kimuksessa heti hakattavissa olevan puuston arvo sekä tulevaisuudessa saatavien hakkuutulo-jen arvo oli määritetty Tapion Hyvän metsänhoidon suositusten mukaan (Järvinen 2017). Hyvät metsänhoitosuositukset on laskettu 2-3 prosentin tuottovaatimuksilla, joten ne voivat poiketa hyvinkin paljon metsäsijoittajan tuotto-odotuksista (Äijälä ym. 2014).

Metsäkiinteistön sijaintia kuvaavista tunnuksista lämpösumma ja etäisyys Helsinkiin olivat ti-lastollisesti merkitseviä muuttujia koko maan tasolla. Tulos oli oletettu, sillä Airaksinen (2008) on todennut etäisyyden Helsinkiin vaikuttavan metsäkiinteistöjen markkina-arvoon. Yhtä lailla Hannelius (2000) on todennut lämpösumman olevan merkitsevä muuttuja metsäkiinteistöjen markkina-arvon muodostuksessa. Teorian tasolla muuttujat kuvaavat erilaisia ilmiöitä ja niiden välinen sisäinen korrelaatio kuvaa tilastollista harhaa. Lämpösumma kuvaa ilmastosta johtuvan puuntuotoskapasiteetin vaihtelua, kun taas etäisyys Helsinkiin kuvaa etäisyyttä maan tiheim-pään asukaskeskittymään. Käytännössä molemmat muuttujat kuvaavat samaa tilannetta, sillä sekä asukastiheys ja sitä kautta potentiaalisten ostajien määrä sekä lämpösumma laskevat poh-joista kohti mentäessä. Molempia muuttujia ei kuitenkaan olisi voitu sisällyttää malleihin niiden voimakkaan keskinäisen korrelaation vuoksi. Koko maan kattavassa kauppahintamallissa etäi-syys Helsinkiin selitti lämpösummaa paremmin metsäkiinteistöjen kauppahinnan vaihtelua, mistä syystä se valittiin malleihin selittäväksi muuttujaksi. Alueellisissa malleissa vastaavasti etäisyys Helsinkiin saavuttivat tilastollisen merkitsevyyden pelkästään Itä- ja Länsi-Suomen

aluemalleissa (taulukko 4). Tämä voi johtua siitä, että Etelä-Suomessa kaupankohteeksi pääty-vät metsäkiinteistöt olivat sijoittuneet lähemmäs aluejaon rajaa, minkä takia pohjoiseteläsuun-taista vaihtelua on suhteellisen vähän. Sama tilanne on havaittavissa myös Pohjois-Suomen aluemallissa, sillä kaupankohteena olleet kiinteistöt olivat sijoittuneet valtaosin alueen etelä-osaan (liite 1). Toisaalta Helsinki-etäisyyden nouseminen tilastollisesti merkitseväksi muuttu-jaksi koko Suomen malleissa osoittaa, että etäisyydellä on merkitystä kauppahintaan, mutta se on havaittavissa koko Suomen tasolla.

Lämpösumman ja Helsinki-etäisyyden lisäksi muut sijaintia kuvaavat muuttujat eivät saavutta-neet tilastollista merkitsevyyttä malleissa (p-arvo > 0,05). Etäisyys yli 50 000 asukkaan kau-punkiin ei saavuttanut tilastollista merkitsevyyttä. Tämä voi johtua siitä, että metsänkiinteistöjä tulee niin vähän myyntiin, ettei sijainti suuriin kaupunkeihin nouse tilastollisesti merkitseväksi muuttujaksi. Metsäsijoittaja voi nähdä ensisijaisesti kohteen puuntuotannolliset tekijät ja alueen paikallisen puunjalostus kapasiteetin ja muodostaa investointipäätöksen näihin tekijöihin. Täl-löin suurempaan rooliin voi nousta alueellinen puunhinta sekä metsästä saatavien tuotteiden markkinat. Etäisyys yli 50 000 asukkaan kaupunkeihin muodostettiin euklidisena etäisyytenä, mikä ei yhtä hyvin kuvasta metsäkiinteistön saavutettavuutta kuin etäisyys tieverkostoa pitkin.

Esimerkiksi vesistöjen ja muiden maantieteellisten tekijöiden vaikutus jää ottamatta huomioon.

Rantaan rajoittumista ja yleiskaavan vaikutusta tutkittiin valemuuttujien avulla. Lomarakenta-miseen soveltuvaan rantaan rajoittuminen voi joissain tapauksissa nostaa metsäkiinteistön ar-voa (Ärölä 2015). Tulokset kuitenkin osoittivat, ettei rannalla ole tilastollista merkitystä met-säkiinteistöjen arvoon. Tämä voi osaltaan selittyä sillä, ettei kaikki rannat ole soveltuvaisia lo-marakentamiseen ja näin ollen voivat aiheuttaa vain sertifikaattien vaatimia rajoitteita ranta-alueiden käsittelylle. Aineistoon ei toisaalta hyväksytty kiinteistöjä, jotka sijoittuivat ranta- tai asemakaava alueelle eikä kiinteistöjä, joissa oli rakentamisoikeutta. Näin ollen tulos kuvaa myös aineiston soveltuvuutta puhtaiden metsäkiinteistöjen arvoon vaikuttavien tekijöiden tut-kimukseen.

Tulosten mukaan yleiskaavalla ei ole vaikutusta metsäkiinteistön arvoon. Yleiskaavassa tai yleiskaavan muuttamista tai laatimista varten kunta voi määrätä alueelle Maa- ja rakennuslain 128§:ssä tarkoitetun toimenpiderajoituksen (Maankäyttö- ja rakennuslaki 132/1999). Toimen-piderajoitus koskee maisemaa muuttavia toimenpiteitä, kuten puiden kaatamista. Rajoitus ei kuitenkaan koske maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi osoitettuja alueita (Maankäyttö- ja

rakennuslaki 132/1999). Tulosten perusteella voidaan olettaa, ettei yleiskaavalla ollut vaiku-tusta metsäkiinteistöjen markkina-arvon muodostukseen eikä näin ollen aiheuttanut ylimää-räistä harhaa tutkimusaineistoon.