HELSINGIN ASUNTOMARKKINOIDEN SÄÄNTELYN VAIKUTUS TARJONTAAN JA SITÄ KAUTTA HINTOIHIN
Kandidaatintutkielma Mira Heinonen
Aalto-yliopiston kauppakorkeakoulu Taloustiede
Syksy 2020
Aalto-yliopisto, PL 11000, 00076 AALTO www.aalto.fi Kandidaatintutkinnon tutkielman tiivistelmä
Tekijä Mira Heinonen
Työn nimi Helsingin asuntomarkkinoiden sääntelyn vaikutus tarjontaan ja sitä kautta hintoihin Tutkinto Kauppatieteiden kandidaatti
Koulutusohjelma Taloustieteen kandidaattiohjelma Työn ohjaaja(t) Pauli Murto
Hyväksymisvuosi 2020 Sivumäärä 22 Kieli Suomi
Tiivistelmä
Asuntomarkkinat ja sen muutokset näkyvät vahvasti koko taloudessa. Niiden toimivuus on koko yhteiskunnan kannalta tärkeää, jonka vuoksi niitä seurataan tarkasti. Pääkaupungin asuntojen hinnat ovat nousseet hurjasti viimeisen parinkymmenen vuoden aikana ja hintaerot sen ja muun Suomen välillä ovat kasvaneet. Tämä asuntojen hintojen nousu on peräisin muuttoliikkeen aiheuttamasta asuntojen kysynnän kasvusta. Asuntojen tarjonta ei ole pystynyt vastaamaan tähän kysynnän lisääntymiseen, mikä tulee jatkossakin näkymään asuntojen hintojen nousuna, jos tarjontaa ei pystytä kasvattamaan.
Tässä kirjallisuuskatsauksessa tarkastelen Helsingin asuntomarkkinoihin kohdistuvaa sääntelyä tarjonnan rajoittavana tekijänä. Asuntomarkkinoiden sääntelyä voidaan perustella taloustieteen näkökulmasta markkinaepäonnistumisilla sekä positiivisten ulkoisvaikutusten edistämisellä ja negatiivisten ulkoisvaikutusten kontrolloinnilla. Tässä tutkielmassa tutkitaan tarkemmin sääntelyn aiheuttamiin negatiivisiin vaikutuksiin, etenkin tarjonnan heikentymisen kannalta.
Tutkielmassa käy ilmi, että sääntely voi esimerkiksi aiheuttaa hajanaisen kaupunkialueen rakenteen, väärän kokoisia asuntoja, hyvinvointitappioita, sekä asuntojen hintojen nousua ei pelkästään halutuimmilla alueilla, mutta myös kaupungin reuna-alueilla.
Avainsanat asuntomarkkinat, sääntely, ulkoisvaikutukset, kysyntä- ja tarjontamalli
Sisällysluettelo
1 Johdanto ... 1
1.1 Johdatus aiheeseen ... 1
1.2 Tutkielman tarkoitus ja rajaukset ... 1
1.3 Tutkielman rakenne ... 2
2 Asuntomarkkinat ... 3
2.1 Asuntomarkkinoiden tasapainon muodostuminen ... 3
2.2 Asuntomarkkinoiden alueellisen tasapainon malli ... 5
2.3 Helsingin väestörakenne ja sen vaikutukset asuntomarkkinoihin ... 6
2.3.1 Väestörakenteen vaikutukset Helsingin asuntomarkkinoilla ... 6
2.3.2 Väestömäärän kasvu ... 6
2.3.3 Yksin asumisen yleistyminen ... 7
3 Sääntely ... 9
3.1 Mitä on sääntely? ... 9
3.2 Miksi sääntelyä tehdään? ... 10
3.3 Mitä eri säännöksiä on? ... 12
3.4 Onko sääntely toteutettu väärin? ... 13
4 Sääntelyn vaikutuksia ... 14
4.1 Asuntotuotannon vähäisyys ... 14
4.2 Hyvinvointitappio ... 15
4.3 Kaavoitusprosessi hidastaa rakentamista ... 16
4.4 Hajautunut kaupunkialueen rakenne ... 17
4.5 Huoneistotyypit eivät vastaa kysyntään ... 18
5 Johtopäätökset ... 18
6 Lähteet ... 20
1 Johdanto
1.1 Johdatus aiheeseen
Suomessa suositaan omistusasumista. Suuri osa suomalaisista kotitalouksista ostavat asunnon jossain vaiheessa elämäänsä, minkä vuoksi sitä voi pitää yhtenä suurimmista investointihankkeista.
Asuminen on myös kaikkien perustarve, joka korostaa asuntomarkkinoiden merkitystä taloudessa.
Tämän vuoksi sillä on vahva yhteys kotitalouksiin ja heidän varallisuuteensa. Jos asuntojen hinnat laskevat, joidenkin kotitalouksien asuntojen arvot voivat olla alhaisempia kuin lainojen arvot.
Asuntojen hintojen muutokset eivät vaikuta ainoastaan suoraan asunnon omistajaan, mutta myös asuntojen vuokriin ja sitä kautta kaikkien kotitalouksien varallisuuteen. Nämä taas vaikuttavat heidän yksityiseen kulutukseensa ja ostovoimaan. Yksityinen kulutus on vahvasti yhteydessä koko talouteen ja voi täten voimistaa tai heikentää talouden suhdanteita. Tämän vuoksi asuntomarkkinoiden muutokset näkyvät koko taloudessa. Aiemmin mainittujen tekijöiden ja suhteiden ymmärtäminen on tärkeää makrovakauspolitiikan kannalta ja luo pohjan sille, miksi asuntomarkkinoiden tutkiminen on tärkeää koko talouden kannalta.
Asuntomarkkinoita seurataan, ohjataan ja säädellään, koska se on tärkeää koko yhteiskunnan toimivuuden kannalta (Hentula 2020, s. 11 [Kaleva ym. 2017, 24]). Asuntomarkkinoiden suhdanteiden ymmärtämiseksi pitää ottaa huomioon monia asioita, esimerkiksi tekijät, jotka vaikuttavat rakentamisen kehitykseen ja asuntojen hintoihin (Lindblad, Sariola & Viertola, 2019).
Tämän takia tässä tutkielmassa keskitytään tarjonnan puutteeseen Helsingissä, ja sääntelyyn sen takana. Tämä kirjallisuuskatsaus pyrkii yhdistämään näkökulmia siitä, miksi sääntely on yksi tärkeä asuntomarkkinoihin vaikuttava tekijä ja siten täydentämään aiempaa kirjallisuutta aiheesta.
1.2 Tutkielman tarkoitus ja rajaukset
Tämän tutkielman tarkoituksena on tutustua Helsingin asuntomarkkinoihin, niihin kohdistuvaan sääntelyyn sekä sääntelyn aiheuttamiin vaikutuksiin. Tarkastelen aihetta kolmen eri alakysymyksen avulla:
1. Miten asuntomarkkinoiden tasapaino muodostuu ja miten se toteutuu Helsingissä?
2. Mitä sääntely on ja miksi sitä tehdään?
3. Mitä vaikutuksia sääntelyllä on?
Useiden lähteiden mukaan Helsingissä tontteja ja rakentamista säännellään liian tiukasti. Esimerkiksi Ahonen (2017, s.12) sanoo, että halutuimmissa sijainneissa pitäisi lisätä tonttituotantoa ja kaavoitusta, jotta asumiskustannukset eivät jatkaisi nousuaan. Tämän vuoksi tässä tutkielmassa tarkastellaan asuntomarkkinoita sääntelyn näkökulmasta: miten sääntely vaikuttaa tarjontaan ja sitä kautta hintoihin.
1.3 Tutkielman rakenne
Johdannon jälkeen edetään asuntomarkkinoiden tasapainon tutustumiseen. Siinä pohditaan miten asuntojen hinnat muodostuvat kysynnän ja tarjonnan kautta. Tämän jälkeen tarkastellaan alueellisen tasapainon mallia. Mallin avulla voi ymmärtää yksinkertaisten oletusten kautta, miksi asuntojen hinnat voivat esimerkiksi nousta. Tämän jälkeen tarkastellaan Helsingin väestöä, jotta ymmärretään, minkälaista asuntojen kysyntä on Helsingissä.
Luvussa kaksi käy ilmi, ettei asuntojen tarjonta ole pystynyt vastamaan asuntojen jatkuvaan kysynnän kasvuun. Tämän takia kolmannessa luvussa tarkastellaan sääntelyä, joka vaikuttaa tarjonnan heikkoon kehitykseen. Kolmannessa luvussa kerrotaan mitä on asuntomarkkinoiden sääntely, selitetään, miksi sitä tehdään ja kerrotaan esimerkkejä maankäytön ja rakentamiseen koskevista säännöksistä. Tämän jälkeen edetään neljänteen lukuun, jossa tarkastellaan näiden sääntelyjen vaikutuksia. Lopulta päälukujen jälkeen edetään tutkielman johtopäätösten esittelyyn ja tehdään yhteenveto tutkielmasta.
2 Asuntomarkkinat
2.1 Asuntomarkkinoiden tasapainon muodostuminen
Asuntojen hinta koostuu fyysisestä rakennuksesta, sekä tontin arvosta, jolla rakennus sijaitsee.
Asuntojen hinnat muodostuvat monesta eri tekijästä. Osa tekijöistä on makrotaloudellisia ja vaikuttaa samalla tavalla koko maassa. Toisen osan muodostavat paikalliset tekijät, joiden vuoksi asuntojen hintamuutoksia ei voida tarkastella koko maan tasolla (Oikarinen 2017, s.15). Asunnot ovat myös hyvin erilaisia, joka tekee niistä heterogeenisiä kulutushyödykkeitä. Tämän vuoksi asuntojen hinnat, hintojen muutokset sekä hintojen kehitykset voivat vaihdella huomattavasti paikasta riippuen.
(Pekkala 2016, s. 22) Koska niiden käyttäytyminen riippuu alueellisista tekijöistä, Oikarisen (2017, s. 12) mukaan eri puolella Suomea sijaitsevien alueiden asuntomarkkinoita ei voida pitää substituutteina toisilleen. Tämän takia tässä työssä tarkastellaan Helsingin seudun asuntomarkkinoita.
Asuntomarkkinoiden tasapainoa voidaan tarkastella perinteisen kysyntä- ja tarjontamallin avulla.
Mitä alhaisempi hintataso, sitä suurempi kysyntä ja mitä suurempi hintataso, sitä suurempi tarjonta.
Tarjontakäyrä on siis nouseva ja kysyntäkäyrä laskeva, kuten alla olevasta kuvasta voidaan nähdä (Hentula 2020, s. 23). Markkinatasapaino on kuviossa käyrien leikkauspisteessä, eli tasapainohinta on P* ja -määrä Q*. Jos kysyntä kasvaa, kysyntäkäyrä siirtyy tällöin oikealle, jolloin tasapainohinta muodostuu korkeammalle.
KUVIO 1: Asuntojen kysyntä ja tarjonta. (Lähde: Hentula 2020.)
Asuntojen kysyntä muodostuu kotitalouksien hyödyn maksimoinnista, joka perustuu haluun tietynlaisesta asunnosta budjettirajoitteen sisällä. Tarjonta taas perustuu uusien asuntojen rakentavien yritysten voittojen maksimointiin. Asuntoja voidaan myös ostaa sijoituskohteina, joten muiden vaihtoehtoisten sijoituskohteiden tuottavuus voi myös vaikuttaa asuntojen kysynnän ja tarjonnan lisääntymiseen (Pekkala 2016, s. 23). Tarjontakäyrä siirtyy, kun uusia asuntoja rakennetaan.
Lyhyellä aikavälillä tarjonta on pystysuora viiva kuten kuvio 2 osoittaa. Tarjonta reagoi hitaasti muutoksiin, koska uusien asuntojen rakentamisessa menee aikaa (Hentula 2020, s. 26).
KUVIO 2: Asuntojen kysyntä ja tarjonta lyhyellä aikavälillä. (Lähde: Lehmijoki 2010.)
Varsinkin suurissa kaupungeissa, esimerkiksi Helsingissä, kysynnän nousu ei ole aiheuttanut voimakasta reaktiota tarjonnassa. Jos asuntojen hinnat ovat laskeneet voimakkaan nousun jälkeen, se on ollut seurausta asuntojen kysynnän laskusta eikä välttämättä siitä, että tarjonta olisi kasvanut (Schauman 2014, s.100). Pitkällä aikavälillä tarjonnan pitäisi sopeutua kysyntään, mutta Helsingissä tonttitarjonnan vähäisyys sekä kaavoituksen ja rakentamisen yksityiskohtainen sääntely aiheuttavat hyvin joustamattoman tarjonnan. Pääkaupunkiseudulla, ja etenkin Helsingissä, tonttitarjonnan vähäinen saatavuus on ollut merkittävä pullonkaula 2000-luvulla. Tämä on johtanut asuntotuotannon heikkoon kasvuun, mikä on nostanut asuntojen ja vuokrien hintoja nopeammin kuin muualla Suomessa (Moilanen & Laakso 2012, s. 152 [Laakso & Kostiainen & Lönnqvist, 2011]). Tämän seurauksena asuntojen tarjonta Helsingissä, varsinkin kaikista halutuimmilla paikoilla, on pitkälläkin aikavälillä lähempänä pystysuoraa viivaa.
2.2 Asuntomarkkinoiden alueellisen tasapainon malli
Tässä kappaleessa tarkastellaan alueiden välisiä asuntojen hintaeroja yksinkertaisella alueellisen tasapainon mallilla (Eerola, Lyytikäinen & Saarimaa 2012, s. 213-217). Kotitalouden asuinpaikan valintaan vaikuttaa palkkataso, työllisyystilanne, elinkustannukset ja paikalliset palvelut, joita ovat esimerkiksi kulttuuri- ja ravintolatarjonta, terveydenhoitopalvelut, luonto ja arkkitehtuuri. Edellä lueteltua listaa palveluista kutsumme jatkossa yleisesti elämänlaaduksi. Myös henkilökohtaiset syyt ja kiintymykset vaikuttavat ihmisten valintaan.
Joudumme tehdä tiettyjä oletuksia, jotta voimme käyttää mallia. Oletamme että, kotitaloudet voivat asua vain kahdessa eri kaupungissa, A ja B. Jos käyttää palveluita tai käy töissä tietyssä kaupungissa, edellyttää se siellä asumista. Kaikki asunnot ovat myös samanlaisia. Palkkataso voi olla erilainen, koska yrityksillä voi olla erilaisia tuottavuuksia. Palkkatasoa kuvataan tässä nimellispalkalla, joka kuvastaa työntekijän käteen jäävää rahaa ennen kuin asumiskustannukset on vähennetty. Viimeisenä oletuksena on se että, asukkaat asuvat vuokralla, ja vuokranantajia kutsutaan maanomistajiksi.
Ensin pohditaan tilannetta, jossa kaupungin B yritysten tuottavuus kasvaa, ja työvoiman kysyntä lisääntyy. Tämä aiheuttaa nimellispalkkojen nousun B:ssä. Kotitaloudet, jolla ei ole suuria preferenssejä kaupunkien välillä, saattavat nyt muuttaa kaupungista A kaupunkiin B. Tämän seurauksena asuntojen kysyntä kasvaa, mikä voi puolestaan nostaa asumiskustannuksia. Jos asuntoja rakennetaan lisää ja asuntotarjonta lisääntyy, asumiskustannukset eivät välttämättä nouse yhtä paljon kuin nimellispalkka. Jos asuntotarjonta on taas todella jäykkää eikä uusia asuntoja rakenneta, asumiskustannukset voivat nousta enemmän kuin nimellispalkka nousi tuottavuusshokin seurauksena. Toisin sanoen, jos asuntotarjonta on hyvin jäykkää, positiivinen tuottavuusshokki näkyy voimakkaammin asuntojen hinnoissa kaupungissa B. Tässä tapauksessa tämä shokki pääasiassa lisää kaupungin B maanomistajien hyötyä. Jos tarjonta olisi joustavaa, se lisäisi asukkaiden hyvinvointia kaupungissa B, koska asumiskustannukset eivät nouse yhtä paljon.
Kaupungista B voi myös tulla houkuttelevampi elämänlaadun paranemisen myötä. Näitä voivat olla esimerkiksi kulttuuri- ja ravintolatarjonnan laajeneminen. Tämän vuoksi osa kotitalouksista haluavat, myös tässä tilanteessa, muuttaa kaupunkiin B, mistä seuraa asuntojen kysynnän kasvu. Asuntojen hinnat ja vuokrat siis nousevat. Tämä tarkoittaa reaalipalkan laskua, sillä asumiskustannukset ovat
nousseet. Nämä ihmiset siis voivat hyväksyä pienemmän reaalipalkan, koska elämänlaadun nousu kompensoi tätä. Jos muuttovoittoalueen asuntojen tarjonta on jäykkää, asukkaiden hyvinvointi kaupungissa A ei juurikaan muutu. Tämä muutos näkyy taas kaupungin B asuntojen hintatasossa ja täten taas hyödyttää pääasiassa maanomistajia kaupungissa B. Näiden avulla huomaamme, mikäli jossain on alhainen reaalipalkka asumiskustannusten vuoksi, siellä täytyy olla muita asioita, jotka tekevät tästä paikasta houkuttelevan ja siten kompensoi alhaista palkkaa.
2.3 Helsingin väestörakenne ja sen vaikutukset asuntomarkkinoihin
2.3.1 Väestörakenteen vaikutukset Helsingin asuntomarkkinoilla
Yleensä eri hyödykkeissä kysynnän kasvu ei pitkällä aikavälillä nosta tuotteiden hintoja, koska myös tarjonta lisääntyy kysynnän kasvaessa. Tämän takia tuon esille myös Helsingin väestörakenteen, josta käy ilmi, että kysyntä tulee jatkossakin kasvamaan. Jos tiettyyn kaupunkiin muuttaa lisää asukkaita ja tarjonta on hyvin jäykkää, tämä asukkaiden muutos näkyy pääasiassa asuntojen hintojen nousuna.
Kysyntä- ja tarjontamallin avulla voimme havainnollistaa asiaa. Jos tarjontakäyrä pysyy paikoillaan ja kysyntäkäyrä siirtyy kysynnän kasvaessa, uusi tasapainohinta on korkeammalla tasolla kuin aikaisemmin. Nämä muuttovoiton aiheuttavat ihmiset ovat yleensä nuoria ja asuvat yksin. Jos tarjonta ei pysty lisääntymään, ja pienasuntojen pulaan ei vastata, hinnat tulevat jatkossakin nousemaan, koska tarjonta ei pysty vastaamaan jatkuvaan kysynnän kasvuun.
2.3.2 Väestömäärän kasvu
Helsinki on ollut muuttovoittoinen kaupunki jo kymmeniä vuosia. Työpaikkojen ja palveluiden saatavuus sekä koulutusmahdollisuudet kasvattavat asukkaiden määrää (Kansantalouden tutkimusryhmä 2017). Helsingin seudun työpaikkatarjonta on yksi alueen suurimmista vetovoimista.
Sen vaikutusalue on hyvin laaja ja ulottuu myös läheisiin seutukuntiin. Niissä sijaitsee melkein kolmasosa koko Suomen työpaikoista (Vuori & Nivalainen 2012 s. 174). Monipuolisemmat työmarkkinat tarjoavat myös erilaisia uramahdollisuuksia sekä turvaa mahdollisen työpaikan menetyksen kanssa, koska uuden työn löytäminen voi olla helpompaa (Ahonen 2017, s. 19).
KUVIO 3: Helsingin väkiluku vuosina 2005-2019. (Lähde: Tilastokeskus.)
Kuviosta 3 näemme, että 2005 jälkeen Helsingin väkiluku on noussut tähän päivään asti. Vuosina 2005-2010 Helsingin muuttovoitto oli noin 43 000 henkeä. Viimeisen 40 vuoden aikana Helsingin seudun väkiluku on kasvanut 470 000 asukkaalla. Vuoteen 2050 mennessä Helsingin seudun väestön ennustetaan kasvavan 400 000 asukkaalla (Vuori & Nivalainen 2012, s. 171 [Helsingin kaupungin tietokeskus 2011]). Pääkaupunkiseudun ja muun Suomen asuntomarkkinoiden hintaeron ennakoidaan pysyvän vähintään yhtä suurena (Vuori & Nivalainen 2012 s. 164, 171).
Joka vuosi noin 30 000 asukasta muuttaa muualta maasta Helsingin seutukuntaan. Tämä tarkoittaa Helsingin seudun olevan noin joka viidennen suomalaisen muuttokohde. Noin 70% Helsingin seudulle muuttavista asukkaista on alle 35-vuotiaita. Usein Helsingin seudulle muuttavat ovat asuneet ennen muuttoa vanhempien luona. Muuttamiseen liittyykin usein itsenäistyminen tai opiskelun aloitus (Vuori & Nivalainen 2012, s. 174-181).
2.3.3 Yksin asumisen yleistyminen
Pohjoismaissa yksinasuminen on erittäin yleistä. Korkea sosiaaliturva sekä talouden kehitys mahdollistavat usein yksin asumisen. Myös kaupungistuminen, naisten aseman paraneminen,
myöhäisempi naimisiinmeno sekä lasten hankkiminen, elinajan piteneminen ja kommunikaatioteknologian kehitys selittävät yhden hengen kotitalouksien yleistymistä (Kansantalouden tutkimusryhmä 2017). Tilastokeskuksen (2020) mukaan yksinasuvien määrä Suomessa kasvoi vuonna 2019 noin 30 000 hengellä. Kuviosta 4 näemme pienten kotitalouksien määrän nousun viimeisen 30 vuoden aikana.
KUVIO 4: Asuntokuntien määrä henkilöluvun mukaan Suomessa vuosina 1990-2019. (Lähde: Tilastokeskus.)
Työpaikkojen ja palveluiden vetovoima saa monet tinkimään asumisen väljyydestä. Nuorten ja opiskelijoiden käytettävissä olevat tulot voivat olla niukat. Samaan aikaan yksinasuvien elinkustannukset ovat kuitenkin usein myös korkeammat, koska he eivät pysty hyödyntämään mittakaavaetuja. Nämä voivat johtaa pienempien asuntojen kysynnän lisääntymiseen. Kysynnän aiheuttaa yleensä halu asua hyvällä sijainnilla, jota rajoittaa budjetti. Pienten asuntojen arvonnousu on myös todennäköisempää ja jälleenmyynti helpompaa kysynnän kasvaessa, mikä voi vaikuttaa asunnon ostajan päätökseen varsinkin taloudellisesti epävarmoina aikoina (Kansantalouden tutkimysryhmä 2017).
Helsingin kantakaupungissa on paljon pieniä vuokra- ja omistusasuntoja. Tämän takia sinne muuttaakin paljon nuoria aikuisia, esimerkiksi opiskelijoita ja ensimmäisissä työpaikoissa aloittavia.
Muualta Suomesta muuttajista noin kaksi kolmasosaa onkin 17-29-vuotiaita. Tämän vuoksi
kantakaupunki tarjoaa heille sopivan kokoisia asuntoja ja hyvän sijainnin vaihtuvien opiskelu- ja työpaikkojen takia (Vuori & Nivalainen 2012 s.168). Eri tuet voivat myös nostaa yksin asumisen haluttavuutta. Esimerkiksi asumistuki on suurempi yksin asuvalle, koska kotitaloudessa asuvien muiden jäsenten tulot voivat vaikuttaa saadun tuen määrään. Suomessa ja muissa Pohjoismaissa nuoret muuttavat aikaisin pois vanhempiensa luota verrattuna muuhun Eurooppaan. Asumistuki auttaa näitä nuoria itsenäistymään, mutta tarkoittaa usein sitä, että he ovat riippuvaisia julkisista tuista. Tämä taas lisää yksiöiden kysyntää (Wessman 2019, s. 9). Alueet Helsingin ulkopuolella, joissa asuu paljon perheitä, esimerkiksi Kirkkonummella ja Nurmijärvellä, myös hedelmällisyys on korkeammalla tasolla kuin Helsingin kantakaupungissa. Kun väestörakenne eriytyy yhden tai kahden hengen ja perheasumisen alueille, myös syntyvyys kehittyy eri tavalla (Vuori & Nivalainen 2012 s.
165).
Yllä olevissa kappaleissa tarkasteltiin Helsingin väestöä, jotta saadaan ymmärrys asuntoihin kohdistuvasta kasvavasta kysynnästä ja sen syistä. Helsingin suuresta väestön kasvusta ymmärretään, että asuntojen tarjonta pitäisi kasvaa nyt ja tulevaisuudessa. Siitä päästään seuraavaan lukuun, joka kertoo sääntelystä. Sääntely on yksi tarjontaan vaikuttavista tekijöistä.
3 Sääntely
3.1 Mitä on sääntely?
Sääntelyllä tarkoitetaan tilannetta, jossa rajoittavat säädökset tai määräykset sääntelevät taloudellista toimintaa. Asuntomarkkinoiden sääntelyllä puolestaan tarkoitetaan toimintaa, jossa rajoitukset kohdistuvat maankäyttöön, rakentamiseen tai johonkin muuhun asuntotarjontaan vaikuttavaan tekijään. Sääntelyä itsessään ei voida pitää negatiivisena tai positiivisena asiana, koska tilanteesta riippuen se voi aiheuttaa joko haittoja tai hyötyjä (Karikallio ym., 2019, s.41 [Gyourko & Molloy 2015]). Sääntelyn tavoitteet vaihtelevat Suomessa paikkakunnasta riippuen. Maankäyttöä ja rakentamista voidaan rajoittaa usealla eri tavalla. Tavoitteena voi olla esimerkiksi tietyn arkkitehtuurisen visuaalisuuden säilyttäminen. Toisaalta tavoitteena voi myös olla esimerkiksi tietyn alueen kasvun rajoittaminen (Lönnroth 2017, s. 31). Tässä luvussa tutustutaan paremmin asuntomarkkinoiden sääntelyyn ja siihen, miksi sitä tehdään.
Suomen kaavoitusjärjestelmä on monitasoinen ja siihen kuuluvat valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet, maakunta-, yleis- ja asemakaava. Kaavoitusjärjestelmän avulla ohjataan rakentamista sekä maankäyttöä. Näiden lakien puitteissa kunnat, maakunnat ja valtio ohjaavat ja säätelevät maankäytön muutoksia sekä rakentamista (Karikallio ym., 2019, s.42 [Antikainen ym.
2017]). Sääntelystä ja maankäytöstä tehdään päätöksiä pääsääntöisesti paikallisella tasolla, mutta osa sääntelystä on myös valtakunnallista. Käytettävissä olevien tonttien lukumäärää sekä rakennuskorkeutta voidaan rajoittaa maankäytön suunnittelulla. Paikallinen sääntely taas koskee asuinrakennusten määrää, sijaintia ja rakennustyyppiä (Karikallio ym., 2019, s.42). Moilasen ja Laakson (2012, s.133) mukaan sääntelyn rajoittamisen perustelut voidaan tiivistää kaupunkitalouden näkökulmasta kolmeen tekijään:
1. Yhdyskunnan perusrakenteiden toteuttaminen
2. Yhdyskuntarakenteen ohjaus yhteiskuntataloudellisella perusteella
3. Positiivisten ulkoisvaikutusten edistäminen ja negatiivisten ulkoisvaikutusten kontrollointi
3.2 Miksi sääntelyä tehdään?
Suomen rakennus- ja maankäyttölaissa (1999/132) todetaan sen tavoitteen olevan seuraava: “järjestää alueiden käyttö ja rakentaminen niin, että siinä luodaan edellytykset hyvälle elinympäristölle sekä edistetään ekologisesti, taloudellisesti, sosiaalisesti ja kulttuurisesti kestävää kehitystä”.
Ympäristöministeriön (2020) tavoitteena on laadukkaan rakentamisen varmistaminen, sekä kestävää kehitystä tukeva kaupunkien ja alueiden suunnittelu. Jos sääntelystä seuraa hyvinvoinnin parantumista, se on silloin yhteiskunnallisesti perusteltua. Kaavoituksen avulla voidaan esimerkiksi turvata puistoalueiden syntyvyys, jos niitä muuten tuotettaisiin liian vähän (Lönnroth 2017, s. 30).
Sääntelyä voidaan perustella positiivisten ulkoisvaikutusten edistämisellä ja negatiivisten ulkoisvaikutusten kontrolloinnilla. Ulkoisvaikutuksia tapahtuu, kun jokin toiminta aiheuttaa positiivisia tai negatiivisia sivuvaikutuksia sivullisille henkilöille (Lönnroth 2017, s. 32). Positiivisia ulkoisvaikutuksia voi muodostua esimerkiksi kauniista rakennuksesta tai hyvin hoidetusta pihasta, sillä se ei ainoastaan vaikuta talon asukkaisiin, vaan myös muiden talojen asukkaisiin ja heidän hyvinvointiinsa. Kun rakennuttaja suunnittelee uutta taloa, hänellä ei ole kannustimia tehdä
maisemakuvallisesti hienoa taloa, joka parantaisi ympärillä olevien asukkaiden hyvinvointia. Koska rakennuttaja huomioi vain omaa hyvinvointiaan, julkinen valta voi tällöin asettaa tiettyjä vaatimuksia rakentamiselle (Lönnroth 2017, s. 33). Moilasen ja Laakson (2012, s. 135) mukaan hyvä kaupunkiympäristö voi myös auttaa edistämään sosiaalista vuorovaikutusta ihmisten sekä yritysten välillä.
Moilanen ja Laakso (2012, s.134) mainitsivat myös monia negatiivisia ulkoisvaikutuksia esimerkiksi:
“yhteisen resurssin tragedia”. Tämän mukaan yksilö kuluttaa oman etunsa maksimoimiseksi maahan liittyviä resursseja, esimerkiksi virkistys- ja luontoalueita huomioimatta muiden etua. Tämä voi olla enemmän kuin kokonaisuuden kannalta olisi ihanteellista, joka voi johtaa alueiden ylikuluttamiseen.
Korkeat rakennukset, jotka voivat häiritä naapureita sekä erilaisten asumismuotojen (vuokra- vs.
omistusasuminen) sekoittaminen voivat myös aiheuttaa negatiivisia ulkoisvaikutuksia. Vaikka negatiivisia ulkoisvaikutuksia tapahtuu, se ei aina tarkoita sitä, että julkisen vallan olisi tarpeellista tulla väliin. Joissain tilanteissa tämä väliintulo voi aiheuttaa tehokkuustappiota markkinoille (Lönnroth 2017, s. 35).
Schaumanin (2014, s.97) mukaan sääntelyä voidaan perustella taloustieteen näkökulmasta markkinaepäonnistumisilla. Markkinaepäonnistumisia tapahtuu, koska yksityiset päätökset aiheuttavat ulkoisvaikutuksia, jolloin markkinat eivät pysty tuottamaan kokonaishyvinvoinnin kannalta parasta mahdollista tulosta (Lönnroth 2017, s. 33). Seuraavat tilanteet ovat esimerkkejä yleisistä markkinaepäonnistumisista:
• Tietyn tontin käyttötarkoitus vaikuttaa myös viereisen tontin markkina-arvoon.
• Uuden asukkaan tai asukkaiden muutto uuteen kaupunkiin aiheuttaa kustannuksia lähialueelle, mutta samalla luo uutta kysyntää, joka hyödyntää muita.
• Kun kaupunkiin muuttaa uusia asukkaita ja kaupunkialue kasvaa, kokonaistuottavuuden pitäisi myös kasvaa. (Tuottavuushyödyt voivat houkutella uusia yrityksiä, jolloin palkkataso ja työpaikkojen lisääntyminen voi lisätä entisestään uusia asukkaita (Loikkanen 2013, s. 5)).
• Kokonaistuottavuuden kasvu voi olla pienempi kuin uusien asukkaiden aiheuttava negatiivinen ulkoisvaikutus, esimerkiksi ruuhka puistossa (Schauman 2014, s. 97).
Sääntelypolitiikka on onnistunut silloin, kun uusien asukkaiden aiheuttama kokonaistuottavuuden kasvu saadaan maksimoitua suhteessa negatiivisiin ulkoisvaikutuksiin, kuten esimerkiksi ruuhkautumiseen (Schauman 2014, s. 97 [Cheshire 2012]).
3.3 Mitä eri säännöksiä on?
Moilanen ja Laakso (2012, s. 136) tarkentavat kirjassaan maankäytön ja rakentamisen määräyksiä, joita käydään läpi tässä kappaleessa. Valtakunnallisia tavoitteita tarkastellaan silloin, kun niillä on maakuntaa laajempaa merkitystä. Nämä voivat liittyä esimerkiksi ekologiseen kestävyyteen, ympäristöhaittoihin, liikenne- ja energiaverkkoon tai kulttuuri- ja luonnonperintöön. Kunnat ovat vastuussa yleis- ja asemakaavasta. Yleiskaava on enemmän yleinen suunnitelma alueiden käytöstä ja sen tarkoitus on ohjata maankäyttöä. Siinä osoitetaan esimerkiksi työpaikkoja, asumista ja liikenneväyliä varten alueita. Asemakaavassa taas määritellään yksityiskohtaisemmin maankäyttö.
Siinä osoitetaan esimerkiksi asumista, liikennettä, puistoja, toreja ja julkisia palveluita eri alueita varten. Näiden käyttötarkoitus osoitetaan tarkemmin. Yksityiskohtaisempia määräyksiä annetaan myös rakentamiselle, esimerkiksi kerrosala tai sallittu kerroskorkeus.
Nämä asemakaavassa olevat yksityiskohtaisemmat määräykset, joihin kuuluu esimerkiksi:
rakennusten sijoittelu, massoittelu, kerroskorkeus sekä keskipinta-alavaatimukset ja pysäköintinormit, pidetään eniten tarjontaa rajoittavina rakennusmääräyksinä (Ahonen 2017, s.8).
Esimerkiksi asuntojen keskikokojen sääntelyä on perusteltu perheasuntojen turvaamisella, koska kantakaupungin liian suuri pienasuntovaltaisuus koetaan uhkana (Kansantalouden tutkimusryhmä 2017).
Ympäristöministeriön (2020) mukaan maankäyttö- ja rakennuslaissa (132/1999) taas määritellään teknisiä vaatimuksia, jotka koskevat esimerkiksi: rakenteiden lujuutta ja vaikutta, paloturvallisuutta, terveellisyyttä, käyttöturvallisuutta, esteettömyyttä, meluntorjuntaa ja ääniolosuhteita sekä energiatehokkuutta.
3.4 Onko sääntely toteutettu väärin?
Kaikki kunnat vastaavat omalla alueellaan maankäytöstä ja sen suunnittelusta. Tätä kutsutaan
”kaavoitusmonopoliksi”. Kunta on siis tällöin vastuussa yhdyskuntarakenteesta ja siitä, miten maankäyttöä suunnitellaan ja toteutetaan (Kuntaliitto 2020). Helsingin kaupunki on aikaisemmin suosinut maan vuokrausta, ja onkin täten Suomen suurin maanvuokranantaja. Uusi rakentaminen tapahtuukin usein kaupungin luovuttamalle maalle (Lönnroth 2017, s. 4). On mietitty pitäisikö maapolitiikan painopisteitä siirtää joltain osilta muiden päättäjien, esimerkiksi valtion tai yksityisen sektorin vastuulle. Tämän taustalla on ajatus siitä, että kuntien kaavoitusmonopoli voi johtaa tilanteisiin, joka on alueellisen kokonaisuuden kannalta jopa haitallista. Tällöin voi olla näkemys, ettei alueita kaavoiteta tarpeeksi, esimerkiksi asumiseen tai elinkeinoelämän tarpeisiin (Loikkanen 2013, s. 2).
Saarimaa ja Pursiainen (2016) tuovat omassa analyysissaan esille mielipiteitään liittyen Helsingin asuntomarkkinoiden sääntelyn epäkohtiin, esimerkiksi politisoitumiseen. Heidän mukaansa politisoitumisen aiheuttamia ongelmia on viisi. Ensimmäinen on rakennussääntelyn ja kaavoituksen käyttäminen vääriin tavoitteisiin. Esimerkiksi tulonjako pitäisi ratkaista verotuksella ja tulonsiirroilla, koska kaavoituksen ja sääntelyn käyttäminen muihin tavoitteisiin on tuhlaavaa ja epätasapuolista.
Toinen on resurssien tuhlaus. Esimerkiksi tulonjaon tavoitteita yritetään ratkaista tarjoamalla kohtuuhintaisia asuntoja. Tulonsiirto tapahtuu asukkaille, jos asuntoja myydään tai vuokrataan markkinahintaa halvemmalla. Tällöin tulonsiirtoa ei makseta suorana tukena asukkaalle, vaan välillisesti halvemman asunnon kautta. Tämän tulonsiirron kustannus on kuitenkin markkinahinnan ja toteutuneen hinnan välinen erotus, jolloin saman tulonsiirron saamiseksi rakennus voitaisiin myydä markkinahinnalla ja antaa siitä aiheutuvat lisärahat halutulle väestöryhmälle.
Kolmas on läpinäkymättömyys. Yllä olevassa tilanteessa on hyvin vaikea havaita tulonsiirroista aiheutuvia kustannuksia. Asuntojen ja tonttien markkinahintaa on vaikea arvioida niiden sijainnin ja ominaisuuksien perusteella. Tontin luovuttaminen alihintaan on kuitenkin yhtä todellinen kustannus kaupungin veronmaksajille kuin kaikki muut kaupungin menot.
Neljäs ongelma on kansalaisten epätasapuolinen kohtelu. Asuntopolitiikan tai maankäytön avulla toteutuneet tulonsiirrot ja tuet jakautuvat epätasaisesti, sillä alle markkinahinnan myytävien tai vuokrattavien kohteiden kysyntä on suurempaa kuin tarjonta. Tällöin niiden luovuttamista täytyy säännöstellä jotenkin, esimerkiksi Hitas-asuntojen arvonta tai valikointi kaupungin vuokra- asuntoihin. Suorissa tuissa on kuitenkin yleensä tarkat kriteerit, jonka perusteella ne jaetaan.
Viidentenä ongelmana he toivat esille huonot kannustimet ja hintasignaalin häviämisen. Jos rakentamista säännellään huonosti, hintasignaali ei pääse vaikuttamaan rakennuspäätöksiin. Järkevin tilanne on rakentaa paikkaan, jossa asuntojen arvo rakennuskustannuksiin verrattuna on korkein. Jos sääntely on hyvin tiukkaa, se tuhoaa tämän informaation. Tontin myyminen alihintaan ei aiheuta hintakilpailua, joka johtaisi veronmaksajien sekä yhteiskunnan hyvinvoinnin kannalta parhaaseen lopputulokseen.
Tämän vuoksi Saarimaa ja Pursiainen (2016) tuovat myös esille, että kaavoituksen ja sääntelyn kustannukset sekä hyödyt pitäisivät saada kansalaisten näkyviin. Tällöin kansalaisten keskustelu ja poliittinen prosessi voisivat ohjata päätöksenteon oikeaan suuntaan. Tässä luvussa on tuotu esille joitakin mahdollisia ongelmia, siitä miten sääntely on toteutettu. Seuraavassa luvussa tutustutaan sääntelyn aiheuttamiin vaikutuksiin.
4 Sääntelyn vaikutuksia
4.1 Asuntotuotannon vähäisyys
Asumiskustannusten nousua voi rajoittaa vain, jos kysyntä ja tarjonta tasapainottuisivat pitkällä aikavälillä. Maankäytön ja rakentamisen sääntely vähentää asuntotuotantoa. Pelkkä kaavoitus ei ole ongelma asuntotuotannon kannalta, vaan myös infrastruktuuri, jota kaupungin pitäisi kehittää edellytyksenä rakentamiselle (Wessman 2019, s. 15). Kaavoituksen mahdollistamista potentiaalisista alueista, vain osa on käytössä. Myös osa tonteista voi olla kelvottomia rakentamiseen, jos kunta ei ole rakentanut alueille johtavia liikenneyhteyksiä (Loikkanen 2013, s 17). Tämän vuoksi kaupungin pitäisi myydä tontteja korkeimmalla mahdollisella hinnalla, jotta olisi enemmän varaa investoida
infrastruktuuriin (Falkenbach, Harjunen, Nokso-Koivisto & Terviö, 2018). Jos kasvuseudun tonttimaan saatavuutta pystyttäisiin lisäämään, se voisi täten edistää asuntomarkkinoiden tasapainottumista (Kansantalouden tutkimusryhmä 2017). Asukastiheyden suurentaminen ja tehokkaampi maankäyttö mahdollistaisi maan arvon maksimoinnin (Kansantalouden tutkimusryhmä 2017 [Glaeser ja Ward 2009]).
4.2 Hyvinvointitappio
Laajasti säännellyillä asuntomarkkinoilla, joissa talous kasvaa, tarjontakäyrä nousee ylöspäin. Tämän seurauksena lisääntynyt kysyntä näkyy hinnoissa, jotka ovat reilusti yli tuotantokustannusten, koska tonttien arvot nostavat kokonaiskustannuksia. Olemassa olevien tutkimusten mukaan maankäytön sääntely vähentää asuntotarjonnan elastisuutta. Tämä aiheuttaa pienempää määrää asuntoja, korkeampia hintoja sekä vähentää uutta rakentamista (Glaeser & Gyourko 2018, s. 4, 8). Asuntojen hintojen nousu voi rajoittaa ihmisten mahdollisuutta muuttaa näille alueille, minkä vuoksi on tuotu esille mahdollisuus, että sillä voi olla negatiivisia vaikutuksia bruttokansantuotteeseen (Glaeser &
Gyourko 2018, s. 23 [Hsieh & Moretti 2017; Ganong & Shoag 2013]). Pääkaupunkiseudulla käytettävissä olevat tulot eivät ole kasvaneet viimeisen kymmenen vuoden aikana yhtä paljon kuin asuntojen hinnat, mikä voi olla ongelma työn perässä muuttaville. Tämä voi täten hiljentää talouden ja työllisyyden kasvua (Wessman 2019, s. 2).
KUVIO 5: Sääntelyn aiheuttamat hyvinvointivaikutukset tuottavilla markkinoilla (Lähde: Glaeser & Gyourko 2018)
Jotta voimme tarkastella tilannetta yllä olevan kuvion avulla, missä bruttokansantuote kasvaisi poistamalla maankäytön sääntelyä, pitää tehdä joitain yksinkertaisia oletuksia. Yksi on se, että negatiiviset ulkoisvaikutukset olisivat samanlaiset kaikkialla. Toinen oletus on, että rakennuskustannukset ovat yhtä suuret kaikkialla. Oletamme myös palkkojen ja asuntojen hintojen yhdenmukaistuvan, jos maankäytön ja rakentamisen sääntelyt poistettaisiin. Vaakasuora viiva kuviossa on säännellyn alueen väkiluku, eli mitä pienempi se on, sitä isompi on ei säännellyn alueen väkiluku. Jos sääntelyä ei olisi, palkat olisivat yhtä suuret viivojen leikkauskohdassa. Kun asuntomarkkinoita säännellään, palkat ovat korkeammat sääntelyyn kohdistuvalla alueella, ja matalammat siellä missä ei säännellä. Menetetty tuotanto on alue korkeamman viivan, eli säännellyn alueen alla siihen tasoon, jossa viivat kohtaisivat. Tämä on kuviossa keltainen alue, joka kuvastaa hyvinvointitappiota (Glaeser & Gyourko 2018, s. 24). Tämä muodostuu silloin kun tietyn tuotteen markkinoilla tasapainoa ei saavuteta, eli kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa. Yhdysvalloissa on myös tehty laskelmia Cobb-Douglas tuotantofunktion avulla, jossa kolmen suuresti säännellyn alueen asuntomarkkinoiden sääntelyä on vähennetty, jolloin bruttokansantuote on kasvanut noin yhdeksällä prosentilla. Syynä ovat muutokset työntarjonnan ja -kysynnän kohtaamisesta eri sijainneissa.
Työpaikat näillä aluilla kasvoivat sadoilla prosenteilla, palkkojen laskiessa vain 25 prosenttia (Glaeser & Gyourko 2018, s. 25 [Hsieh & Moretti 2017]). Tämän seurauksena voimme päätellä, että asuntomarkkinoiden sääntely voi aiheuttaa työvoiman virheellistä jakautumista ja täten voi vaikuttaa bruttokansantuotteeseen.
4.3 Kaavoitusprosessi hidastaa rakentamista
Kasvukeskuksissa ja varsinkin Helsingissä kasvava asuntokysyntä ja niukka tarjonta nostavat asumisen hintaa. Asuntojen hinnat nousevat kysynnän seurauksena ja ainoa pitkäaikainen keino vastata tähän on asuntojen tarjonnan lisääminen. Helsingin liian pienen asuntotarjonnan määrän suurimmiksi syiksi on todettu rakentamiskelpoisen maan heikko tarjonta, kunnan tontinluovutusehdot, kaavoitusprosessin hitaus ja yksityiskohtaisuus. Tähän liittyy myös valitus- ja selvityskierre. Halutuimmissa sijainneissa pitäisi lisätä tonttituotantoa ja kaavoitusta, jotta asumiskustannukset eivät jatkaisi nousuaan (Ahonen 2017, s. 11-12).
Rakentamis- ja kaavamääräykset sekä tontinluovutuskäytännöt tekevät rakentamisesta hitaan ja jokseenkin raskaan prosessin. Nämä määräykset myös nostavat rakennuskustannuksia, jotka saattavat johtaa pitkäkestoisiin neuvotteluihin. Tämä pitkäkestoinen prosessi voi aiheuttaa ylimääräisiä suunnittelu- ja hallintokuluja. Myös tyhjänä oleva tontti saattaa aiheuttaa rahoituskuluja. Näistä aiheutuu epävarmuutta rakennusprosessin kestosta sekä koko hankkeesta, joka rajoittaa varsinkin pienten ja keskisuurten yritysten rakentamismahdollisuuksia. Vähäinen kiinnostus ryhtyä rakennushankkeeseen myös heikentää kilpailuolosuhteita (Ahonen 2017, s. 13, 29).
4.4 Hajautunut kaupunkialueen rakenne
Vaikka kaavoitus on tärkeää, se voi aiheuttaa hajanaisen rakenteen kaupunkialueelle. Tällöin halutuille alueille jää paikkoja, jotka olisivat rakentamiseen sopivia, mutta niitä ei kaavoiteta. Tämän seurauksena ainoa suunta mihin asuntotuotanto voi kasvaa on reuna-alueet (Loikkanen 2013, s 17).
Maankäytön rajoittaminen tietyllä alueella nostaa neliöhintoja myös uloimmilla vyöhykkeillä.
Tällöin rakentamisen kysyntä näkyy muualla, koska pääkeskukseen rakentaminen ei ole mahdollista.
Tämän seurauksena kotitaloudet ja yritykset joutuvat maksamaan kaikissa sijainneissa enemmän ja painopiste voi siirtyä halvempiin ja ei niin haluttuihin sijainteihin. Kun maankäyttö on hajautunutta ja tarjonta ei pysty seuraamaan kysynnän kasvua, asuntojen hinnat ja vuokrat nousevat. Tämä on enemmän kuin tilanteessa, jossa tarjonta olisi joustavampaa ja olisi tiiviimpi kaupunkialue. Helsingin seutu onkin yksi hajautuneimmista suurista kaupunkialueista Pohjois- ja Länsi-Euroopassa (Ahonen 2017, s. 50-51).
Jos maankäyttö hajautuu reuna-alueille, koko kaupunkialueen hintataso muodostuu korkeammaksi.
Tämä korostuu, jos rakennustiheyttä ei voida nostaa ja alueelle jää paljon välialueita, joihin ei rakenneta. Silloin parhaimmat sijainnit jäävät entistä niukemmiksi ja hintatasot nousevat entisestään.
Tämän seurauksena yritystoiminta ei pääse hyötymään lokalisaatioeduista, mitä läheisyys ja tiheys normaalisti toisivat. Silloin tuottavuus kärsii tästä hajautumisesta ja osa ihmisistä ja yrityksistä voivat sijoittua muualle (Loikkanen 2013, s 10). Ahosen (2017, s.27) mukaan lukuisissa tutkimuksissa käy ilmi, että Helsingin metropolialue on kansainvälisesti tarkasteltuna hajanainen sekä harvaan rakennettu. Hänen mukaansa se ei heikennä pelkästään kasautumishyötyjä, mutta vaikuttaa myös ilmastoon negatiivisesti.
4.5 Huoneistotyypit eivät vastaa kysyntään
Väestö keskittyy kaupunkeihin ja muutokset väestörakenteessa lisäävät asuntojen kysyntää kaupungissa. Korkeat hinnat ja yksin asumisen yleistyminen ohjaavat tätä kysyntää pienempiin asuntoihin. Yksiöiden hinnat ovat kuitenkin nousseet voimakkaasti ja erkaantunut suurempien asuntojen hintakehityksestä. Tämä viittaa siihen, ettei tarjonta ole vielä tarpeeksi riittävää vastaamaan tähän kysynnän muutokseen (Kansantalouden tutkimusryhmä 2017).
Helsingin tontinluovutussopimuksiin on liitetty huoneistotyyppejä ja -kokoja koskevia määräyksiä.
Näillä pyritään saamaan alueet monipuolisiksi väestörakenteeltaan, eli lapsiperheille pitää myös olla sopivia asuntoja. Tämä on kuitenkin aiheuttanut liikaa isompia kerrostalokohteita kysyntään nähden.
Tämän vuoksi huonekoot joissain kohteissa ovat pienempiä kuin yleensä, jotta useamman perheen maksukyky kohtaisi hinnat. Pinta-alamääräykset rajoittavat yksiöiden ja miniasuntojen rakentamista.
Näille asunnoille olisi kuitenkin eniten kysyntää asuntomarkkinoilla (Ahonen 2017, s.34).
Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola (Kauppalehti 2009) tuo esille, että Helsinkiin on rakennettu väärän kokoisia asuntoja, jotka eivät vastaa kysyntää. Tämä aiheuttaa pienten asuntojen ylihintaa. Hän arveli, että yksiöihin tulee noin 15 000 euroa lisähintaa, koska pienasuntojen tuotantoa säännellään liikaa. Tämä puolestaan aiheuttaa pienasuntopulan jatkumista.
5 Johtopäätökset
Asuntomarkkinoiden tasapainoa voidaan tarkastella normaalina kysyntä ja tarjonta -tilanteena. Mitä alhaisempi hintataso, sitä suurempi kysyntä ja mitä suurempi hintataso, sitä suurempi tarjonta. Tässä työssä tarkasteltiin Helsingin väestörakennetta kysyntään vaikuttavana tekijänä. Siitä käy ilmi, että Helsingin muuttovoitto tulee myös jatkumaan tulevaisuudessa ja painottumaan enemmän yksin asumiseen. Kysyntä-tarjonta mallin avulla tiedetään kysynnän kasvun siirtävän kysyntäkäyrää oikealle. Jos tarjonta pysyy samana, uusi tasapainohinta muodostuu korkeammalle. Tämä käy myös ilmi alueellisen tasapainon mallista: jos tiettyyn kaupunkiin muuttaa lisää asukkaita ja tarjonta on hyvin jäykkää, tämä asukkaiden muutos näkyy pääasiassa asuntojen hintojen nousuna. Koska
asuntojen hinnat ovat jatkaneet nousua Helsingissä ja hintaerot sen ja muun suomen välillä ovat kasvaneet, voimme päätellä, että tarjonta ei ole pystynyt vastaamaan tähän kysynnän kasvuun.
Tiukkaa sääntelyä voidaan pitää Helsingissä tarjontaa rajoittavana tekijänä. Asuntomarkkinoiden sääntelyllä tarkoitetaan toimintaa, jossa rajoitukset kohdistuvat maankäyttöön, rakentamiseen tai johonkin muuhun asuntotarjontaan vaikuttavaan tekijään. Sääntelyä voidaan perustella positiivisten ulkoisvaikutusten edistämisellä ja negatiivisten ulkoisvaikutusten kontrolloinnilla. Sääntelypolitiikka on onnistunut silloin, kun uusien asukkaiden aiheuttama kokonaistuottavuuden kasvu saadaan maksimoitua suhteessa negatiivisiin ulkoisvaikutuksiin, kuten esimerkiksi ruuhkautumiseen.
Sääntelyn pitäisi siis maksimoida asukkaiden kokonaistuottavuuden kasvu ja edistää positiivisia ulkoisvaikutuksia. Tiukka sääntely kuitenkin aiheuttaa myös negatiivisia vaikutuksia. Esimerkiksi asuntojen hintojen nousu voi rajoittaa ihmisten mahdollisuutta muuttaa näille alueille, minkä vuoksi on tuotu esille mahdollisuus, että sillä voisi olla negatiivisa vaikutuksia bruttokansantuotteeseen.
Rakentamis- ja kaavamääräykset sekä tontinluovutuskäytännöt tekevät myös rakentamisesta hitaan ja jokseenkin raskaan prosessin. Näistä aiheutuu epävarmuutta rakennusprosessin kestosta sekä koko hankkeesta, joka rajoittaa varsinkin pienten ja keskisuurten yritysten rakentamismahdollisuuksia heikentäen myös kilpailuolosuhteita. Helsingin metropolialue on kansainvälisesti tarkasteltuna hajanainen sekä harvaan rakennettu. Se ei heikennä pelkästään kasautumishyötyjä, mutta vaikuttaa myös ilmastoon negatiivisesti. Myös pinta-alamääräykset rajoittavat yksiöiden ja miniasuntojen rakentamista, vaikka niille olisi eniten kysyntää.
Sääntelyn aiheuttamien negatiivisten vaikutusten takia on tuotu esille mahdollisuus siitä, pitäisikö maapolitiikan painopisteitä siirtää joltain osilta muiden päättäjien, esimerkiksi valtion tai yksityisen sektorin vastuulle. Tämän taustalla on ajatus siitä, että kuntien kaavoitusmonopoli voi johtaa tilanteisiin, joka on alueellisen kokonaisuuden kannalta jopa haitallista. Tässä työssä ei kuitenkaan sen laajuuden vuoksi päästy tutkimaan tätä asiaa. Tämän kirjallisuuskatsauksen perusteella herääkin muutamia jatkokysymyksiä kuten esimerkiksi: onko sääntely toteutettu väärin? Miten se pitäisi toteuttaa, jotta saataisiin maksimoitua Helsingin kaupungin sekä asukkaiden hyvinvointi? Nämä aiheet jäävät kuitenkin myöhemmän tutkimuksen varaan.
6 Lähteet
Ahonen, A. (2017), Tarjonnan tiellä. Rakentamisen sääntely ja paradigmaattisen muutoksen tarve.
Kilpailu- ja kuluttajaviraston selvityksiä
Eerola, E., Lyytikäinen, T. & Saarimaa, O. (2012), Luku 10: Asuntomarkkinat ja muuttoliike – mistä asumisen hintaerot kertovat? teoksessa Loikkanen, H. A., Laakso, S. ja Susiluoto, I. toim.
Metropolialueen talous. Näkökulmia kaupunkitalouden ajankohtaisiin aiheisiin. Kaupunkitutkimus ja metropolipolitiikka -ohjelma ja Helsingin kaupungin tietokeskus (s. 157-187)
Glaeser, E. & Gyourko, J. (2018). The Economic Implications of Housing Supply. Journal of Economic Perspectives, 32(1), 3-30.
Gyourko, J. & Molloy, R. (2015), Chapter 19 - Regulation and Housing Supply, teoksessa Gilles Duranton, J. V. H. and W. C. S. (toim.), Hand- book of Regional and Urban Economics 5: 1289–
1337. Elsevier.
Hentula, E. (2020). Asuntomarkkinoiden kestävä hintakehitys (pro gradu -tutkielma, Turun yliopisto). Haettu osoitteesta
https://www.utupub.fi/bitstream/handle/10024/149106/Hentula_Eero_opinnayte.pdf?sequence=1&i sAllowed=y
Kansantalouden tutkimusryhmä (2017). Asuntomarkkinat 2017 - Teema: Pienten asuntojen markkinat. Pellervon taloustutkimus. Haettu osoitteesta https://www.ptt.fi/julkaisut-ja- hankkeet/kansantalouden-tutkimusryhma/asuntomarkkinat-2017-teema-pienten-asuntojen- markkinat.html
Karikallio, H., Keskinen, P., Kiviholma, S., Reijonen, J., Ruuskanen, O., Vuori, L., . . .
Lamminkoski, H. (2019) Pienten asuntojen osuus asuntotuotannossa ja vaikutukset asuinalueiden eriytymiseen. PTT raportteja 262.
Kauppalehti: Vuokraturva: Sääntely nostaa yksiön hintaa 15 000 eurolla. (29.9.2009). Haettu osoitteesta https://www-kauppalehti-fi.libproxy.aalto.fi/uutiset/vuokraturva-saantely-nostaa-yksion- hintaa-15-000-eurolla/e616f978-be2b-3948-990c-843b6f73deeb
Kuntaliitto. (2020) Maapolitiikan opas. Haettu osoitteesta https://www.kuntaliitto.fi/tilastot-ja- julkaisut/verkko-oppaat/maapolitiikan-opas/kunta-ja-maapolitiikka/maapolitiikka
Lehmijoki, U. (2010) Luentoja Mikrotaloustieteestä (KA4). Kansantalouden Opetusministeitä.
Haettu osoitteesta
https://helda.helsinki.fi/bitstream/handle/10138/16230/KA4_opetusmoniste.pdf?sequence=1&isAll owed=y
Loikkanen, H. (2013) Kaupunkialueiden maankäyttö ja taloudellinen kehitys – maapolitiikan vaikutuksista tuottavuuteen sekä työ- ja asuntomarkkinoiden toimivuuteen, Valtion taloudellinen tutkimuskeskus. Haettu osoitteesta
https://www.doria.fi/bitstream/handle/10024/148857/v17.pdf?sequence=1&isAllowed=y
Lönnroth, T. (2017) Kaupunkimaan arvon muodostuminen ja Helsingin asuntotonttien vuokraus muodostumiseen (pro gradu -tutkielma, Aalto-yliopiston kauppakorkeakoulu) Haettu osoitteesta https://aaltodoc.aalto.fi/bitstream/handle/123456789/30652/master_Lönnroth_Tea_Martina_2017.p df?sequence=1&isAllowed=y
Moilanen, P. & Laakso, S. (2012), Luku 7: Yhteiskunnan ohjaus maankäytössä, teoksessa Loikkanen, H. A., Laakso, S. ja Susiluoto, I. toim. Metropolialueen talous. Näkökulmia
kaupunkitalouden ajankohtaisiin aiheisiin. Kaupunkitutkimus ja metropolipolitiikka -ohjelma ja Helsingin kaupungin tietokeskus (s. 133-153)
Määttänen, N. (16.6.2019) Kunnan tonttien myyminen alihintaan nostaa markkinahintoja, Akateeminen talousblogi. Haettu osoitteesta http://blog.hse-econ.fi/?p=741&cpage=1#comment- 151
Oikarinen, E. (2017) Studies on housing price dynamics. Haettu osoitteesta
https://www.utupub.fi/bitstream/handle/10024/99387/Ae9_2007Oikarinen.pdf?sequence=2&isAllo wed=y
Pekkala, A. (2016) Makrotalouden vaikutus asuntojen hintojen muodostumiseen (pro gradu - tutkielma, Jyväskylän yliopisto). Haettu osoitteesta
https://jyx.jyu.fi/bitstream/handle/123456789/52326/1/URN%3ANBN%3Afi%3Ajyu- 201612135086.pdf
Pursiainen, H. & Saarimaa, T. (2016) Lisää markkinoita asuntomarkkinoille, Libera Analyysi.
Haettu osoitteesta http://libera.fi/wp-
content/uploads/2016/02/Libera_Analyysi_Helmi16_A4_32s.pdf
Sariola, M., Viertola, H. & Lindblad, A. (2019) Mitkä tekijät ohjaavat asuntojen hintoja ja tuotantoa? Euro ja talous. Haettu osoitteesta https://www.eurojatalous.fi/fi/2019/3/mitka-tekijat- ohjaavat-asuntojen-hintoja-ja-tuotantoa/
Schauman, H. (2014) Tonttimaan tarjonta, sääntely ja asuntojen hinnat. Kansantaloudellinen aikakausikirja, Vol. 110 (1), 96–110.
Terviö, Falkenbach, Nokso-Koivisto & Harjunen (13.4.2020) Helsingin asuntotonttien luovutuksesta, Aalto Economic Institute. Haettu osoitteesta http://aalto-econ.fi/tervio/tontit/
Tilastokeskus (20.5.2020). Yksinasuminen yleistynyt etenkin nuorten ja iäkkäiden ikäryhmissä 2019. Haettu osoitteesta https://www.stat.fi/til/asas/2019/asas_2019_2020-05-20_tie_001_fi.html Vuori, P. & Nivalainen, S. (2012), Luku 8: Metropolialueen väestö ja muuttoliike, teoksessa Loikkanen, H. A., Laakso, S. ja Susiluoto, I. toim. Metropolialueen talous. Näkökulmia
kaupunkitalouden ajankohtaisiin aiheisiin. Kaupunkitutkimus ja metropolipolitiikka -ohjelma ja Helsingin kaupungin tietokeskus (s. 157-187)
Wessman, R. (2019) Asuntoja ahkerille – Näin varmistetaan kotien riittävyys työn perässä muuttaville, Eva analyysi. Haettu osoitteesta https://www.eva.fi/wp-
content/uploads/2019/10/eva_analyysi_no_76.pdf
Ympäristöministeriö (23.10.2020). Rakentaminen ja maankäyttö. Haettu osoitteesta:
https://ym.fi/rakentaminen-ja-maankaytto
