Asukaslähtöinen yhteishanke perustajaurakoinnissa

(1)

Janne Kilpua

ASUKASLÄHTÖINEN YHTEISHANKE PERUSTAJAURAKOINNISSA

Diplomityö

Rakennetun ympäristön tiedekunta

Tarkastajat: Professori Ari Ahonen

Tutkijatohtori Jukka Puhto

Marraskuu 2021

(2)

TIIVISTELMÄ

Janne Kilpua: Asukaslähtöinen yhteishanke perustajaurakoinnissa Diplomityö

Tampereen yliopisto

Rakennetun ympäristön tiedekunta Marraskuu 2021

Tänä päivänä edelleen perustajaurakoimalla toteutettavissa hankkeissa asukkaat pääsevät mukaan hankkeeseen, kun noin 90-95 % rakentamiseen liittyvistä asioista on jo päätetty. Vaikka- kin hankkeissa on vielä joitakin päätöksiä tekemättä, asukkaat eivät osallistu niiden päättämiseen.

Asukkaat ovat suunniteltavan tai rakennettavan rakennuksen loppukäyttäjiä, ketkä vastaavat rakennuksen käyttö- ja elinkaarikustannuksista. Asukkaat tulevat myös asumaan kyseisessä koh- teessa mahdollisesti vuosia tai vuosikymmeniä, silti he eivät osallistu päätöksentekoon. Tällä het- kellä ryhmärakennuttaminen on ainoita rakennuttamismalleja, jossa asukkaat pääsevät vaikuttamaan suunniteltavaan rakennukseen.

Tutkimusongelmana oli selvittää, voitaisiinko ryhmärakennuttamisen hyviä ominaisuuksia, kuten asukaslähtöisyyttä ja yhteistyötä hyödyntää perustajaurakoinnissa. Jos näitä ominaisuuksia voitaisiin hyödyntää perustajaurakoinnissa, millainen tämä uusi yhteistyöhön perustuva asukas- lähtöinen rakennuttamismalli olisi. Tutkimuksessa perehdyttiin ryhmärakennuttamiseen, sen hyviin ominaisuuksiin sekä haasteisiin. Tutkimus tarkasteli perustaurakointia asukkaan näkökul- masta. Tarkoitus tutkimuksella oli lisätä asukaslähtöisyyttä ja yhteistyötä asukkaiden kanssa perustajaurakoinnissa. Tutkimuksen tavoitteena oli kehittää uusi asukaslähtöinen perustajaurakoinnin rakennuttamismalli, jossa hanke toteutettaisiin yhteistyössä asukkaiden kanssa. Lisäksi tavoitteena oli selvittää, ilmeneekö ryhmärakennuttamisessa muita hyviä ominaisuuksia, joita voitaisiin hyödyntää perustajaurakoinnissa.

Tutkimuksen tutkimusote oli konstruktiivinen, jossa tutkimus etsi ratkaisua tutkimusongel- maan, kehitti ratkaisun ja testasi sen. Tutkimus pohjautui sekä kirjallisuus- että empiiriseen tutkimukseen. Kirjallinen taustatieto kerättiin alan kirjallisuudesta, pääosin kotimaisesta kirjallisuudesta ja tutkimuksista. Empiirinen osuus toteutettiin haastatteluilla sekä työpajalla. Haastatteluja tehtiin kohdeyrityksen johtajille sekä projektipälliköille. Tutkimuksessa haastateltiin kolmea rahoituslaitosta, jotka ovat myöntäneet perustajaurakoimalla toteutetuille hankkeille yhtiölainoja. Li- säksi tutkimuksessa haastateltiin ryhmärakennuttamisen ammattilaisia.

Tutkimuksessa havaittiin kirjallisuusselvityksen sekä empiirisen tutkimuksen pohjalta, että ryh- märakennuttamisen parhaat ominaisuudet olivat asukaslähtöisyys, yhteistyö & osallistuminen sekä yhteisöllisyys. Tutkimus totesi, että edellä mainittuja parhaita ominaisuuksia voitiin hyödyn- tää perustajaurakoinnissa. Tutkimus rakensi perustajurakointiin uuden konseptin, asukaslähtöi- sen yhteishankkeen. Asukaslähtöinen yhteishanke perustajaurakoinnissa hyödynsi ryhmäraken- nuttamisen parhaita ominaisuuksia, jolla saatiin samalla käännettyä tutkimuksessa tunnistetut perustajaurakoinnin heikkoudet asukkaan näkökulmasta vahvuuksiksi. Tutkimuksessa luotu asu- kaslähtöinen yhteishanke testattiin työpajassa tutkimuksen tilaajan kanssa. Testauksen johtopää- töksenä todettiin, että uutta konseptia tulee lähteä testaamaan todellisessa hankkeessa.

Tutkimus antoi uusia näkökulmia perustajaurakointiin ja kannusti rakennusliikkeitä ottamaan asukkaita mukaan hankkeisiin aiemmassa vaiheessa sekä tekemään yhteistyötä heidän kans- saan. Tämän tutkimuksen tulokset motivoivat rakennusliikkeitä pilotoimaan uutta perustajaurakoinnin konseptia ja ottamaan sen uudeksi tavaksi toteuttaa hankkeita. Tutkimuksessa rakennet- tua uutta konseptia tulee pilotoida oikeissa hankkeissa ja konseptia tulee kehittää edelleen.

Avainsanat: Ryhmärakennuttaminen, perustajaurakointi, asukaslähtöisyys, yhteishanke, yhteisöasuminen, rakennuttamismalli

Tämän julkaisun alkuperäisyys on tarkastettu Turnitin OriginalityCheck –ohjelmalla.

(3)

ABSTRACT

Janne Kilpua: Resident-driven co-development project in contractor-based building Master of Science Thesis

Tampere University

Degree Programme in Civil Engineering November 2021

Nowadays in projects carried out in the form of contractor-based building, residents still be- come involved in a project when about 90-95% of issues relating to construction have already been decided. Even though there are still some decisions to be taken in the projects, residents do not take part in deciding them. Residents are the end-users of the planned or built building who are responsible for the building's running and life cycle costs. The residents will also be living in the object in question possibly for years or decades, yet they are not involved in decision- making. At present, group development is one of the sole development models where the residents get the chance to influence the planned building.

The study problem was to ascertain whether the good characteristics of group building, such as resident-drivenness and co-operation could be put to use in contractor-based building. If these characteristics could be put to use in contractor-based building, what would this new resident- driven building [development] model based on co-operation be like. The study looked into group building, its good characteristics and challenges. The study examined contractor-based building from the resident's viewpoint. The purpose with the study was to increase resident-drivenness and co-operation with residents in contractor-based building. The aim of the study was to develop a new resident-driven contractor-based building development model, where the project would be carried out in collaboration with residents. In addition, the aim was to ascertain whether other good characteristics are to be found in group building [development] that could be harnessed in contractor-based building.

The approach of the study was constructive, looking for a solution to the study problem, de- veloping the solution and testing it. The study was based both on a study of the literature and on empirical research. Written background information was gathered from literature on the subject, mainly Finnish literature and studies. The empirical part was conducted with interviews and a workshop. The interviews were with the target undertaking's directors and project managers.

Three financial institutions that have granted corporate loans for projects based on contractor- based building were interviewed in the study. In addition, group building [development] profes- sionals were interviewed in the study.

The study observed, on the basis of an investigation of the literature and empirical research, that the best characteristics of group building [development] were resident-drivenness, co-operation & participation and the community approach. The study noted that the above-mentioned best characteristics could be harnessed in contractor-based building. The study constructed a new concept for contractor-based building, the resident-driven co-development project. The resident- driven co-development project in contractor-based building drew on the best characteristics of group building [development], at the same time turning the weaknesses of contractor-based building acknowledged in the study into strengths from the resident's viewpoint. The resident-driven co-development project created in the study was tested in a workshop with the party commission- ing the study. The conclusion of the testing was that the new concept should start to be tested in a real project.

The study provided new angles on contractor-based building and encouraged building firms to include residents in projects at an earlier stage and to collaborate with them. The results of this study motivate building firms to pilot the new concept of contractor-based building and to adopt it as a new way to carry out projects. The new concept constructed in the study should be piloted in the right projects and the concept should be developed further

Keywords: Group development, contractor-based building, customer-drivenness, co- development project, community living, development model

The originality of this thesis has been checked using the Turnitin OriginalityCheck service.

(4)

ALKUSANAT

Tämä diplomityö on tehty rakennusliike Lapti Oy:n toimeksiannosta. Ensimmäisen ker- ran tutustuin Lapti Oy:n henkilöihin, kun markkinoin oman yritykseni palveluita heille vuonna 2020 Tampereella. Havaitsin välittömästi poikkeuksellisen vahvaa halua ja mielenkiintoa kehittää heidän toimintaansa. Joitakin kuukausia myöhemmin avasin keskus- telun mahdollisesta diplomityöstä. Tällöin itselläni oli kolme erityisen mielenkiintoista ai- hetta mielessäni ja yhdessä Laptin kanssa päädyimme hyvin nopeasti aiheeseen, jota tämä diplomityö käsittelee.

Tämän tutkimuksen tekeminen on entisestään vahvistanut näkemystäni muutostar- peesta Suomalaisessa asuntorakentamisessa. Olen vakuuttunut, että asuntorakentaminen tulee muuttumaan Lean-filosofiaa kunnioittavaksi asiakasohjautuvaksi prosessiksi.

Tälläkin hetkellä on paljon kysyntää, johon tämänhetkinen tarjonta ei pysty vastaamaan.

Mielenkiintoista tulee olemaan, mitkä yritykset tulevat olemaan muutoksen eturinta- massa ja vieläkin mielenkiintoisempaa on nähdä, millaisia rakennuksia, yhteistiloja, pi- hapiirejä ja huoneistoja alkaa syntymään, kun asukkaat pääsevät vaikuttamaan hankkeen lopputulokseen.

Erityisesti kiitoksen ansaitsevat Lapti Oy:n aluejohtaja Kari Mäkelä, Tampereen Yliopis- ton professori Ari Ahonen sekä tutkijatohtori Jukka Puhto. Erityisen hienoa oli havaita Lapti Oy:n avarakatseisuus, asukaslähtöisyys, valtava halu kehittää toimintoja sekä luoda uutta. Tampereen Yliopiston puolelta erityisen hienoa oli havaita innostus aiheen ympärillä, kyky motivoida ja luoda erilaista sekä uutta rakentamisen markkinoille. Sain poikkeuksellisen hyvää sekä kattavaa ohjausta molemmilta osapuolilta ja olen tästä hyvin kiitollinen. Erityisen kiitoksen ansaitsee myös puolisoni Jenni-Sofia, kuka mahdollisti tutkimuksen tekemisen perhearjen keskellä.

Tampereella, 12.11.2021

Janne Kilpua

(5)

SISÄLLYSLUETTELO

1.JOHDANTO ... 1

1.1 Tutkimuksen tausta ... 1

1.2 Tutkimuksen tavoite, rajaukset ja tutkimuskysymykset ... 3

1.3 Tutkimusmetodologia ... 4

1.4 Tutkimuksen rakenne ... 5

2.PERUSTAJAURAKOINTI ... 6

2.1 Perustajaurakointi ... 6

2.2 Hankeprosessi perustajaurakoinnissa ... 6

2.2.1 Prosessi ... 6

2.2.2 Hankeaihiovaihe ... 8

2.2.3 Hankesuunnitteluvaihe ... 10

2.2.4 Luonnossuunnitteluvaihe ... 12

2.2.5 Rakennuslupavaihe ... 12

2.2.6 Toteutusvaihe ... 13

2.3 RS-järjestelmä perustajaurakoinnissa ... 14

3. RYHMÄRAKENNUTTAMINEN... 18

3.1 Ryhmärakennuttaminen ... 18

3.2 Hankeprosessi ryhmärakennuttamisessa ... 20

3.3 Yhteisöllisyys ja yhteisöasuminen ... 22

3.4 Hankkeen rahoitus ... 24

3.5 Ryhmärakennuttamisen hyvät ominaisuudet ... 25

3.6 Ryhmärakennuttamisen haasteet ... 26

4.TUTKIMUKSEN TULOKSET ... 30

4.1 Ryhmärakennuttaminen ... 30

4.1.1 Hyvät ominaisuudet sekä haasteet ... 30

4.1.2 Tarve muutokselle ... 35

4.2 Perustajaurakointi ... 37

4.2.1 Hankeprosessi asukkaan näkökulmasta ... 37

4.2.2 Hyvät ominaisuudet sekä haasteet asukkaan näkökulmasta ... 38

4.2.3 Tarve muutokselle ... 49

5.JOHTOPÄÄTÖKSET ... 53

5.1 Asukaslähtöinen yhteishanke perustajaurakoinnissa ... 53

5.1.1 Hyvät ominaisuudet ... 53

5.1.2 Hankeprosessi ... 54

5.1.3 Uuden konseptin toiminnallisuuden arviointi ... 61

5.2 Vastaukset tutkimuskysymyksiin ... 63

5.3 Jatkotutkimusaiheita ... 64

LÄHTEET ... 65

(6)

KUVALUETTELO

Kuva 1. Rakennushankkeen vaiheet (Rakennustieto Oy, 2017). ... 7 Kuva 2. Hankeprosessi perustajaurakoinnissa. Mukailtu lähteestä Leskinen

(2019, ss. 9-113). ... 7 Kuva 3. Kustannusten määräytyminen ja kertyminen rakennushankkeessa.

Mukailtu lähteestä Lindholm (2009, s. 9). ... 8 Kuva 4. Kiinteistökehitys (Kiiras & Tammilehto 2016, s. 15). ... 9 Kuva 5. Kiinteistökehitysprosessin vaiheet (Kiiras & Junnonen 2018, s. 9). ... 9 Kuva 6. Ryhmärakennuttamisen hankeprosessi. Mukailtu lähteistä (Korpela

2015; Ryhmärakennuttajat ry 2021). ... 21 Kuva 7. Yhteisöasuminen ja yhteisöllinen asuminen (Helamaa & Pylvänen

2012, s. 25). ... 23 Kuva 8. Hankeprosessi asukkaan näkökulmasta. Sovellettu lähteestä

Leskinen (2019). ... 37 Kuva 9. Perinteisestä rakennushankkeen ”kolmiosta” kohti laajempaa

johtamisen näkemystä (Koskenvesa 2018, s. 6). ... 43 Kuva 10. Rakennuksen laatu asiakkaan ja rakennusliikkeen näkökulmasta

(Riihimäki & Siekkinen 2002, s. 36). ... 43 Kuva 11. Hankeprosessi, johon kytketty hankkeen suunnitteluaste. ... 44 Kuva 12. Hankkeen kustannusten määräytyminen ja kertyminen kiinteistön

elinkaaren aikana. Mukailtu lähteestä Salminen (2020, s. 49). ... 46 Kuva 13. Kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden hoitokulut keskimäärin vuosina

2018-2019 (Tilastokeskus 2020). ... 47 Kuva 14. Elinkaarivaikutusten kannalta merkittävimmät tekijät

asuinkerrostahankkeessa (Bruce et al. 2013, s. 14). ... 48 Kuva 15. Asukaslähtöinen yhteishanke perustajaurakoimalla. ... 53 Kuva 16. Hankeprosessi perustajaurakoinnissa sekä hankeprosessi

asukaslähtöisessä yhteishankkeessa. ... 54 Kuva 17. Asukaslähtöinen yhteishanke, prosessikuvaus. ... 55 Kuva 18. Asukaslähtöinen yhteishanke, neliöhintakuvaaja

esimerkkikohteesta. ... 58

.

(7)

1. JOHDANTO

1.1 Tutkimuksen tausta

Suomalainen asuntorakentaminen ei ole juurikaan muuttunut viimeisten vuosikymme- nien aikana. Rakentajat ovat rakentaneet melko yhdenmukaisia asuntoja yhdenmukai- sesti oletetuille asukkaille. Tällöin jokainen asunto on suunniteltu oletetulle keskiverto- asukkaalle tai keskivertoperheelle, jonka asumistarpeet on oletettu yleispäteviksi ja melko muuttamattomaksi. Toimintaympäristön muutokset, asumispreferenssien muutokset ja perhemuotojen monimuotoistuminen haastavat arvioimaan suunnittelun lähtökoh- tia uudelleen ja kehittämään nykyistä monipuolisempaa asumista. (Helamaa & Pylvänen 2012, s. 17)

Lehtonen et al. (2010) jatkaa samalla linjalla. Heidän mukaansa nykyinen asuntotuotanto Suomessa perustuu funktionalismista periytyvään suunnitteluperinteeseen, jonka juuret ovat teollisen yhteiskunnan asunto-ongelmien ratkaisussa ja menneiden vuosien yhte- näiskulttuurissa. Tällä tarkoitetaan, että Suomessa siirryttiin pääasiassa standardisoi- tuun teolliseen asuntotuotantoon sekä asuntojen normittamiseen, joka on johtanut yh- denmukaiseen asuntotuotantoon. Käytännössä jälkiteollisen yhteiskunnan sosiaalinen muutos ei ole näkynyt asuntotuotannossa oikeastaan millään tavalla. Tänä päivänä työn ja vapaa-ajan sovittamiseen on paljon vaihtoehtoja, perherakenteet eivät ole enää kovin yhtenäisiä ja uusperheet sekä maahanmuuttajat ovat tuoneet uusia tarpeita asuntomark- kinaan. Paineita muutokselle asuntomarkkinassa on hyvin paljon. (Lehtonen et al. 2010, s. 212)

Lehtonen et al. (2010, s. 9) toteaa, että Suomessa asumisen toimintakenttää on jo pi- dempään verrattu seisovaan veteen – mikään ei muutu. Kaikki asunnot ovat menneet kaupaksi, tuotanto on keskittynyttä eikä kuluttajilta ole tullut riittävää painetta asuntotuotannon uudistamiselle. Mielenkiintoa ja kysyntää kuitenkin erilaisille asunnoille ja kon- septeille on. Lehtonen et al. (2010, s. 9) myös toteaa, että asuntotuotannon uudenlainen monipuolistaminen voisi hyödyttää sekä asukkaita että rakentajia. (Lehtonen et al. 2010, s. 9)

Suomalainen asuntorakentaminen perustuu ennustettavuudelle. Aina kaavoituksesta rakentamiseen, lähtökohta on sama: ennuste. Ennustemallissa toiminnan kaava perustuu

(8)

ajatukselle, jossa ennustamme muun muassa millaisia ruokakuntia alueelle on muutta- massa ja täten millaisia talotyyppejä on tarpeen kaavoittaa tai rakentaa. Ongelma tässä ajattelumallissa on, että tulevaisuutta ei voi enää ennustaa samalla tavalla kuin esimerkiksi muutama vuosikymmen sitten, jolloin asuntotuotantomme perustui teollisen yhteiskunnan asunto-ongelmien ratkaisuun. Tällöin myös työ ja vapaa-aika olivat selkeämmin erotettavissa, perherakenteet eivät olleet niin moninaisia eikä elämäntilanteet vaihdelleet niin tiuhaan tahtiin. Täten asuntosuunnittelulle ja -rakentamiselle tulee kehittää uusia malleja, jossa ennustamisen vaikeus otetaan huomioon. (Lehtonen et al. 2010, s. 212) Voisi todeta, että asuntorakentaminen meillä suomessa on perustunut eräänlaiseen ”tuo- temalliin”, jossa ennusteen kautta analysoidaan, että millaista tuotetta tehdään mihinkin kohteeseen. Tässä mallissa tuote on hyvin vakioitu ja standardoitu. Tätä meidän asun- torakentamisen malliamme voisi jopa verrata vuonna 1908 lanseerattuun Fordin T-malliin, jonka tarkoitus oli ratkaista liikkumisen ongelma. Fordin T-malli oli aikansa tuote, joka oli täysin vakioitu, ja kyseistä autoa myytiin elinkaarensa aikana melkein 20 miljoo- naa kappaletta. Kaikista hienoimman ominaisuuden tästä vakioidusta tuotteesta voisi ki- teyttää Henry Fordin omiin sanoihin ”tuotetta on valittavissa minkä tahansa värisenä, kunhan se vain on musta”.

Viime vuosina erityistä huomiota on saanut ryhmärakennuttaminen, joka on asiakasläh- töisyyden ilmentymä asuntorakentamisessa. Ryhmärakennuttamalla toteutettu kohde on täysin sen asukkaiden näköinen, koska asukkaat ovat itse sen rakennuttaneet haluamal- laan tavalla. Ryhmärakennuttaminen mahdollistaa tietyn kohteen toteuttamisen hyvin erilaisilla tavoilla ja toetutuneet hankkeet ovat olleet täysin erilaisia mitä ne olisivat olleet perustajaurakoimalla tehtynä. Toteutuneissa hankkeissa korostuvat oman asunnon per- soonallisuus, poikkeuksellisen suuret ja laadukkaat yhteistilat sekä asukkaiden keskuu- dessa vallitseva yhteisöllisyys. Ryhmärakennuttamalla on mahdollista toteuttaa juuri sel- lainen kohde, jota asukkaat haluavat, mutta ryhmärakennuttamishankkeita ei ole kuitenkaan toteutunut kovin paljoa viimeisen kymmenen vuoden aikana. Kyseiselle mallille on todella paljon kysyntää, mutta erityisesti hankkeiden rahoitus, hankkeen mahdollinen kesto sekä riskit ovat jarruttaneet kohteiden liikkeen lähtöä. Asukaslähtöisille rakenta- mismalleille on kova kysyntä ja hankkeita lähtisi varmasti liikkeelle, jos vain tarjontaa toteuttamiskelpoisille hankkeille ilmentyisi.

Ennen tämän tutkimuksen tekemistä, tutkimuksen tilaaja on tunnistanut ryhmärakennut- tamisen yhdeksi rakentamismuodoista, jossa on havaittu hyviä ominaisuuksia asukkaiden näkökulmasta. Näistä hyvistä ominaisuuksista on tunnistettu erityisesti asukasläh- töisyys sekä yhteistyö eri osapuolien välillä. Näiden ominaisuuksien lisäksi, ryhmäraken-

(9)

nuttamishankkeissa on erityisen suuri sitoutuneiden asukkaiden osuus ennen rakentamisen aloittamista. Asukkaiden vahvan sitoutumisen on arvioitu johtuvan sekä asukas- lähtöisyydestä että yhteistyöstä. Tutkimuksen tarkoituksena on lisätä asukaslähtöisyyttä ja yhteistyötä asukkaiden kanssa perustajaurakoinnissa

1.2 Tutkimuksen tavoite, rajaukset ja tutkimuskysymykset

Tutkimuksen tavoitteena on kehittää uusi asukaslähtöinen perustajaurakoinnin rakennuttamismalli, jossa hanke toteutettaisiin yhteistyössä asukkaiden kanssa. Lisäksi tutkimuksella halutaan selvittää, ilmeneekö ryhmärakennuttamissa muita hyviä ominaisuuksia, joita voitaisiin hyödyntää perustajaurakoinnissa.

Tutkimus on rajattu sisältämään pääosin rakentamisprosessin osiot hankeaihiosta rakennuslupaan. Tutkimus ei käsittele varsinaista rakentamista. Lisäksi tutkimus tarkaste- lee rakentamisen prosesseja pääosin asukkaan näkökulmasta. Tutkimus on rajattu si- sältämään rakentamisen prosessit ainoastaan Suomessa, joskin joissakin kohdissa vii- tataan ulkomailla tapahtuneisiin kehityksiin.

Tutkimusongelman on selvittää, voitaisiinko ryhmärakennuttamisen hyviä ominaisuuksia, kuten asukaslähtöisyyttä ja yhteistyötä hyödyntää perustajaurakoinnissa. Jos näitä ominaisuuksia voidaan hyödyntää perustajaurakoinnissa, millainen tämä uusi yhteistyö- hön perustuva asukaslähtöinen rakennuttamismalli olisi. Tutkimusongelma muodostuu seuraavista keskeisistä kysymyksistä:

- ryhmärakennuttaminen:

o millaisia hyviä sekä huonoja ominaisuuksia ryhmärakennuttamisessa koetaan olevan?

o miksi ryhmärakennuttamalla toteutettuja kerrostalokohteita on vain muu- tamia suomessa?

- perustajaurakointi:

o Millaisia hyviä sekä huonoja ominaisuuksia perustajaurakoinnissa koetaan olevan asukkaan näkökulmasta?

o voidaanko asukkaita ottaa mukaan sekä sitouttaa hankkeeseen nykyistä aikaisemmassa vaiheessa?

o voisiko asukkaat vaikuttaa enemmän oman huoneiston, yhteistilojen, rakennuksen tai pihapiirin suunnitteluun?

o miten uusi asukaslähtöinen yhteishanke perustajaurakoinnissa toimisi?

(10)

1.3 Tutkimusmetodologia

Tutkimuksen tutkimusotteena on konstruktiivinen tutkimus. Tutkimuksen tavoitteena on rakentaa uusi perustajaurakoinnin konsepti, joka ratkaisee tutkimusongelman. Raken- nettava ratkaisu kehitetään kirjallisuus- ja empiirisen tutkimuksen tuloksena. Rakennettu konsepti testataan työpajassa tilaajan kanssa, jossa konseptin toimivuus arvioidaan.

Tutkimus pohjautuu sekä kirjallisuus- että empiiriseen tutkimukseen. Tutkimuksen kirjal- lisuusosuus rakentuu pääosin Suomalaisesta kirjallisuudesta sekä tutkimuksista, koska rakentaminen on hyvin paikallista ja tutkimus keskittyy aihealueeseen ainoastaan Suo- men markkinassa. Kirjallisuustutkimuksessa perehdytään perustajaurakoinnin sekä ryh- märakennuttamiseen valittuihin osa-alueihin. Perustajaurakoinnin osalta tutkimuksen pääpaino on hankeprosessin alkuvaiheessa. Tutkimus keskittyy erityisesti käsittelemään perustaurakoinnin prosessia asukkaan näkökulmasta. Tutkimus tutkii ryhmärakennutta- mista pääosin toteutettujen hankkeiden kautta.

Empiirinen osuus rakentuu tehdyistä haastatteluista sekä pidetystä työpajasta. Tutki- muksessa haastateltiin kohdeyrityksen johtavia henkilöitä, kolmea RS-lainoja myöntävää rahoituslaitosta sekä ryhmärakennuttamisen ammattilaista. Rahoituslaitoslaitosten osalta alkuperäinen suunnitelma oli haastatella kahta suurta toimijaa, mutta tutkimuksen aikana ilmeni, että yksi tietty pankki on erikoistunut ryhmärakennuttamishankkeiden rahoittamiseen ja täten tutkimus haastatteli tämänkin rahoituslaitoksen. Lisäksi tutkimuksessa toteutettiin työpaja tutkimuksen tilaajan kanssa. Tutkimuksessa haastattelut toteutettiin seuraavasti:

Kohdeyritykseen tehdyt haastattelut:

- myynti- ja markkinointijohtaja, haastattelu 28.8.2020 - aluejohtaja, haastattelu 4.9.2020

- rakennuttajapäällikkö 1, haastattelu 19.8.2020 - rakennuttajapäällikkö 2, haastattelu 27.8.2020.

RS-lainoja myöntävistä pankeista haastateltiin:

- pankki A, suuri Suomessa toimiva RS-lainoja myöntävä rahoituslaitos. Tutkimus haastatteli RS-lainoista päättävää johtajaa, haastattelu toteutettiin 3.6.2021 - pankki B, suuri Suomessa toimiva RS-lainoja myöntävä rahoituslaitos. Tutkimus

haastatteli RS-lainoista päättävää johtajaa, haastattelu toteutettiin 9.6.2021 - pankki C, Suomessa toimiva RS-lainoja myöntävä rahoituslaitos. Tutkimus haas-

tatteli RS-lainoista päättävää johtajaa, haastattelu toteutettiin 9.7.2021.

(11)

Ryhmärakennuttamisen osalta tehdyt haastattelut:

- ryhmärakennuttajat ry:n puheenjohtaja & ryhmärakennuttajakonsultti, haastattelu 7.6.2021.

Kohdeyrityksen kanssa toteutettu työpaja:

- työpaja 25.10.2021, johon osallistui aluejohtaja sekä rakennuttajapäällikkö.

1.4 Tutkimuksen rakenne

Tutkimuksen alussa, luvussa kaksi, käsitellään perustajaurakointia sekä perustajaurakoinnin hankeprosessia. Hankeprosessissa perehdytään hankkeen vaiheeseen, jotka ovat hankeaihiovaihe, hankesuunnitteluvaihe, luonnossuunnitteluvaihe, rakennuslupavaihe sekä toteutusvaihe. Hankeprosessin jälkeen esitellään RS-järjestelmä, joka on yksi oleellisimpia osakokonaisuuksia perustajaurakoinnissa. RS-järjestelmän osalta käy- dään läpi toimintaperiaate ja sisältä pääpiirteittäin.

Luvussa kolme esitellään ryhmärakennuttaminen. Luvun alussa esitellään mitä ryhmä- rakennuttaminen on, jonka jälkeen esitellään hankeprosessi ryhmärakennuttamisessa.

Tämän jälkeen perehdytään yhteisöllisyyteen sekä yhteisöasumiseen. Hankkeen rahoit- taminen esitellään luvussa, jonka lisäksi esitellään ryhmärakennuttamishankkeen hyvät ominaisuudet sekä haasteet.

Tutkimuksen neljä luku syventyy tutkimusmetodologiaan. Luvussa esitellään ensim- mäiseksi tutkimusmenetelmä, jonka jälkeen esitellään tutkimuksessa käytetty aineisto.

Luvun lopuksi esitetään aineiston analysointi.

Tutkimuksen varsinaiset tulokset esitellään luvussa viisi. Luku esittelee aluksi ryhmära- kennuttamisen tulokset, perehtyen erityisesti sen hyviin ominaisuuksiin sekä haasteisiin.

Ryhmärakennuttamisen muutostarpeet käsitellään myös luvussa viisi. Ryhmärakennut- tamisen jälkeen esitellään tuloksia perustajaurakoinnista. Perustajaurakoinnin osalta tulokset keskittyvät erityisesti asukkaan näkökulmasta tapahtuviin asioihin. Luvussa esi- tellään perustajaurakoinnin hankeprosessi asukkaan näkökulmasta, jonka jälkeen esi- tellään mallin hyvät ominaisuudet sekä haasteet asukkaan näkökulmasta. Luvun lopussa esitellään muutostarpeita perustajaurakoinnille.

Viimeisessä luvussa, luvussa kuusi, esitellään tutkimuksen johtopäätökset. Johtopäätök- sissä esitellään uusi konsepti, asukaslähtöinen yhteishanke perustajaurakoinnissa. Lu- vun alussa käydään läpi lähtökohtia uudelle konseptille, jonka jälkeen esitellään varsinainen konsepti. Konseptin esittelyn jälkeen konseptin toiminta arvioidaan, jonka jälkeen tutkimus päätetään jatkotutkimusehdotuksiin.

(12)

2. PERUSTAJAURAKOINTI

2.1 Perustajaurakointi

Tyypillisin tapa rakennuttaa asuntoja kuluttajille suomessa on perustajaurakointi. Perus- tajaurakoinnista käytetään myös puhekielessä termiä gryndaaminen. Perustajaurakointi tarkoittaa rakentamisen toteutusmuotoa, jossa rakennettavan kiinteistö- tai asunto-osa- keyhtiön perustajana on rakennusliike, joka suunnittelee ja rakentaa kohteen sekä mark- kinoi osakeyhtiön osakkeita ulkopuolisille ostajille ennen kohteen valmistumista (Junno- nen & Kankainen 2020, s. 42).

Perustajaurakoinnissa työn tilaajan ja urakoitsijan on oltava sama taho. Edellisen kohdan määrittelee määräysvalta, eli 50 prosentin omistusosuus. Tällöin kyseessä olevasta kohteesta tahon on omistettava yli 50 prosenttia, jotta perustajaurakoinnin määritelmä pätee.

(Lahti & Viljaranta 2013, s. 140) Perustajarakennuttaminen on hyvä erottaa perustajaurakoinnista. Perustajarakennuttamisessa työn tilaaja ja urakoitsija on eri taho, jolloin pe- rustajarakennuttaja omistaa asunto-osakeyhtiön osakkeet ja myy ne (Kuutilo & Pynnö- nen 2018, s. 6). Tällöin rakennustyöt suorittaa ulkopuolinen taho. Perustajaurakoinnissa rakentaminen perustuu malliin, jossa urakkasopimus tehdään perustajaurakoitsijan ja rakennettavan asunto-osakeyhtiön välille ja perustajaurakoitsija edustaa molempia osapuolia (Junnonen & Kankainen 2020, s. 42). Perustajaurakoitsija toimii hankkeessa myös maankäyttö- ja rakennuslain tarkoittamana rakennushankkeeseen ryhtyvänä osa- puolena.

2.2 Hankeprosessi perustajaurakoinnissa 2.2.1 Prosessi

Perustajaurakoinnin prosessista on varmasti erilaisia tulkintoja ja sovelluksia. Eri raken- nusliikkeet soveltavat prosessia hieman eri tavoilla, joskin tietyt asiat, esimerkiksi lakiin perustuvat, tehdään samalla tavalla. Perustajaurakoinnissa koko hankkeen hallinta on keskiössä ja tätä kutsutaan hankeprosessiksi. Hankeprosessista on myös erilaisia tulkintoja. Rakennustieto Oy (2017) määrittää hankeprosessin seuraavasti: (Kuva 1)

(13)

Kuva 1. Rakennushankkeen vaiheet (Rakennustieto Oy, 2017).

Rakennustieto Oy (2017) kuvaa talonrakennushankkeen kokonaisuutta ja kulkua rakennuttamisen, suunnittelun ja itse rakentamisen kannalta (Rakennustieto Oy, 2017, RT 10- 11256). Rakennustieto Oy:n malli soveltuu sekä perustajaurakointiin että muihinkin rakennuttamishankkeisiin. Mallia voi soveltaa myös korjausrakentamiseen. Leskinen (2019) kuvaa hankeprosessia erityisesti perustajaurakoinnin näkökulmasta. Perusta- jaurakoinnissa asiakkaan rooli tuo paljon muutoksia itse prosessiin.

Kuva 2. Hankeprosessi perustajaurakoinnissa. Mukailtu lähteestä Leskinen (2019, ss. 9-113).

Ylätason prosessit esittävät eri vaiheet hankkeessa: hankeaihio-, hankesuunnittelu-, luonnossuunnittelu-, rakennuslupa- ja toteutusvaiheen. Jokaisesta eri vaiheesta syntyy aina tietty tuotos. (Kuva 2)

Perustajaurakoinnin prosessissa, ja itse rakentamisprosessissa, on hyvä ymmärtää kustannusten muodostuminen (Kuva 3). Talonrakennushankkeille on tyypillistä, että kustannukset kiinnittyvät jo hyvin varhaisessa vaiheessa hanketta, mutta kustannukset kertyvät

(14)

vasta pääosin rakentamisen aikana (Kiiras & Junnonen 2018, s. 24). Suunnittelun aikana, hyvin varhaisessa vaiheessa, lukitaan suurin osa rakentamishankkeen kustannuksista (Kuva 3).

Kuva 3. Kustannusten määräytyminen ja kertyminen rakennushankkeessa. Mu- kailtu lähteestä Lindholm (2009, s. 9).

Kustannusten määräytymisen ja kustannusten kertymisen aikaväli voi olla kuukausia, jopa vuosia, hankkeesta sekä tilanteesta riippuen. Mielenkiintoista on havaita, että suurin osa kustannuksista on määrätty ennen kuin rakentaminen edes alkaa. (Kuva 3)

2.2.2 Hankeaihiovaihe

Tyypillisesti hankeaihioilla tarkoitetaan myytäväksi tai vuokrattavaksi tarjottuja tontteja, tiloja tai alueita, joista ei ole vielä paljoakaan tietoja saatavilla, mutta joihin arvioidaan saatavan riittävästi rakennusoikeutta tulevaisuudessa kannattavaa liiketoimintaa varten.

Jokaisen omaperustaista tuotantoa tavoittelevan rakennusliikkeen pitää hankkia riittä- västi eri hankekehitysvaiheissa olevia hankeaihioita, jotta se pystyy ennakoimaan ja var- mistamaan tulevien vuosien töitä muutoinkin kuin urakkakilpailujen perusteella saataville töille, jotka ovat aina epävarmoja. (Leskinen 2019, s. 9) Hankeaihioilla voidaan tarkoittaa myös olemassa olevaa tai olemassa olevia rakennuksia, joissa on potentiaalia kehittä- miselle. Kun jalostuksen kohteena on rakennettu kiinteistö, puhutaan myös kiinteistönja- lostuksesta. Varsinaisella hankekehityksellä tarkoitetaan tilannetta, jossa luodaan raken- nushankkeita. Kun taas raakamaata muutetaan rakennusmaaksi, puhutaan kaavakehit- tämisestä. Kaiken kaikkiaan käytetään tyypillisesti termiä kiinteistökehitys, kun päätar- koitus on lisätä yksittäisen kiinteistön tai tietyn alueen arvoa edellä mainituilla tavoilla (Kuva 4). (Kiiras & Tammilehto 2016, s. 15)

(15)

Kuva 4. Kiinteistökehitys (Kiiras & Tammilehto 2016, s. 15).

Perustajaurakoinnissa hanke voi käytännössä olla mitä tahansa näistä. Viime vuosina on lisääntynyt merkittävästi hankkeet, joissa haetaan kaavamuutos olemassa olevalle kiinteistölle, puretaan olemassa oleva tai olemassa olevia rakennuksia ja rakennetaan uusi tai uusia rakennuksia. Tämäntyyppisiä hankkeita on tehty paljon Pääkaupunkiseu- dulla sekä myös muissa kaupungeissa, kuten Tampereella. Purkavan hankkeen edelly- tyksinä ovat tyypillisesti, että sijainti on arvokas ja että uutta rakennusoikeutta saadaan riittävästi sekä oikean laatuisena.

Kiinteistökehittämistä voidaan havainnollistaa myös prosessina. Kiiras & Junnonen (2018) tiivistää kiinteistökehittämisen tyypillisen prosessin seuraavasti: (Kuva 5)

Kuva 5. Kiinteistökehitysprosessin vaiheet (Kiiras & Junnonen 2018, s. 9).

(16)

Kiinteistökehitysprosessin pääasia on itse liikeidea. Aikaisemmin mainituista kiinteistö- kehittämisen muodoista voidaan hanketta lähestyä myös toisesta suunnasta – asiak- kaasta. tällöin hankkeen käynnistäjänä voi olla esimerkiksi käyttäjä tai käyttäjät, kenelle etsitään paikkaa tai ratkaisua, tai kehitettävää paikkaa ja ratkaisua. (Kiiras & Junnonen 2018, s. 8)

Perustajaurakoinnissa hankeaihiovaiheessa erittäin tärkeänä osiona on markkinaselvi- tys, jolla tutkitaan kohteen kaupallista potentiaalia, eli esimerkiksi asuntomarkkinaa.

Markkina- ja lähiympäristöselvityksen pohjalta rakennusliike muodostaa vision tulevasta hankkeesta. Tässä vaiheessa tyypillisesti tutkitaan myyntistrategiaa, eli esimerkiksi myy- däänkö tuleva kohde mahdollisesti kokonaisena sijoittajalle vai tehdään esimerkiksi RS- hanke. (Leskinen 2019, s. 15) Suuremmat hankkeet sisältävät tyypillisesti molempia näistä.

Kun visio tulevasta hankkeesta on muodostettu, tyypillisesti tulevasta kohteesta tehdään alustava kannattavuuslaskelma. Hankeaihiovaiheen tuotoksena tulee aina olla aie- tai esisopimus kohteesta. Tällä varmistetaan, että tontin, rakennuksen tai kiinteistön myyjä sekä ostaja, eli rakennusliike, sitoutuvat viemään hanketta eteenpäin sovituilla ehdoilla.

Tyypillisesti vasta esisopimuksen jälkeen rakennusliike on valmis sitomaan hankkeeseen enemmän pääomaa esimerkiksi suunnittelemalla hanketta tarkemmalle tasolle.

(Leskinen 2019, s. 15)

Jos kyseessä on kiinteistö, voidaan tehdä kiinteistökaupan esisopimus, joka on määrä- muotoinen ja se sitoo molempia osapuolia (Maakaari 1995/540 luku 2). Täten hankeaihiovaiheen tuotoksena tulee olla pitävä aie- tai esisopimus kohteesta.

2.2.3 Hankesuunnitteluvaihe

Hankesuunnitteluvaiheen tärkein tuotos on kohteen ostopäätös. Vaihe on käytännössä vaihe aie- tai esisopimuksen solmimisesta lopulliseen ostosopimuksen tekemiseen.

Hankesuunnitteluvaihe on tyypillisesti vaihe, joka voi kestää vuosia, koska muun muassa kaavamuutokset tehdään tässä vaiheessa. Kaavamuutokset ovat itsessään aikaa vieviä vaiheita, ja näihin voi kohdistua myös valituksia, jotka entisestään pidentää näiden kes- toa. (Leskinen 2019, s. 20)

Kaavamuutosprosessi käynnistyy tyypillisesti valitsemalla kaavakonsultti, joka on yleensä arkkitehti. Kaavamuutoksessa lukitaan hankkeen ominaisuuksien, kustannusten ja kannattavuuden kannalta merkittävimpiä asioita, kuten esimerkiksi rakennusoikeuden määrä, kerrosten lukumäärä, rakennuksen muoto ja pysäköintimääräykset. (Leskinen 2019, s. 20) Kaavoitusvaihe ja tämän lopputulema voi muuttaa oleellisesti alustavia las- kelmia tai jopa tehdä kannattavasta hankkeesta kannattamattoman. RAKLI on tutkinut

(17)

kaavamääräysten kustannusvaikutkusia jo useana vuonna. Tuore tutkimus tiivistää kaa- vamääräysten vaikutukset esimerkkikohteissa seuraavasti: (Taulukko 1)

Asemakaavamääräysten kustannusvaikutukset hankkeeseen ryhtyvälle esimerkkikaavoissa (Roininen et al. 2021, s. 14).

Esimerkkilaskelmasta havaitaan, että asemakaavamääräysten kustannusvaikutus on hyvin merkittävä. Esimerkkikohteissa kustannukset nousevat keskimäärin 34 % alkupe- räisestä kustannuslaskelmasta. (Taulukko 1) Täten kaavoituksen ohjaukseen tulee kiin- nittää erityistä huomiota hankeprosessissa.

Aineiston pohjalta arkkitehti luonnostelee hankkeesta viitesuunnitelman tai -suunnitel- mat. Viitesuunnitelmista tehdään yleensä useampi vaihtoehto, jotta hankevaihtoehtoja voidaan arvioida esimerkiksi taloudellisesta näkökulmasta. Viitesuunnitelmassa kuva- taan rakennettavaa kohdetta esimerkiksi 3D-kuvin ja tyypillisesti viitesuunnitelma on osa kaavoitusprosessia. Viitesuunnitelmavaihtoehdoista valitaan paras vaihtoehto, joka täyt- tää halutut taloudelliset-, toiminnalliset- ja esteettiset tavoitteet. (Leskinen 2019, ss. 25- 27)

Hankesuunnitteluvaiheessa tutkitaan myös kohteen maaperää alustavalla pohjatutki- muksella sekä haitta-aine selvityksellä. Itse rakennuksen osalta vaiheessa tutkitaan

(18)

muuan muassa huoneistojakaumaa, huoneistojen keskipinta-alaa ja tilaohjelmaa. Vai- heen lopussa tulee määritellä asuntoja kerrospohjat sekä tehdään tarkempi kannattavuuslaskelma, jonka pohjalta voidaan tehdä alueen ostopäätös, joka on vaiheen tärkein tuotos. Tällöin mahdollinen kaavamuutos on myös saanut lainvoiman ja varsinainen suunnittelu voidaan aloittaa. (Leskinen 2019, ss. 27-47)

2.2.4 Luonnossuunnitteluvaihe

Edellisen vaiheen lopussa tehdään myös hankeen käynnistämispäätös. Tällöin varsinainen suunnittelu voi alkaa. Kohteesta tehdään tällöin alustava luonnos, jonka tyypillisesti käy läpi myös tuotanto-organisaatio rakennusliikkeessä. Kun alustava luonnos on jalos- tettu ja hyväksytty, valitaan hankkeeseen mukaan erityissuunnittelijat. Luonnossuunnit- teluvaiheessa perustetaan viimeistään asunto-osakeyhtiö ja saatetaan tontti rakennus- kelposeiksi esimerkiksi hakemalla tontille tonttijakoa tai lohkomalla tontti. (Leskinen 2019, ss. 50-72)

Luonnossuunnitteluvaiheen loppuvaiheessa tuotetaan rakennuslupasuunnitelmat ja hy- väksytään ne aluksi rakennusliikkeen toimesta. Tyypillisesti rakennuslupakuvien pohjalta voidaan tehdä vielä uusi kannattavuuslaskelma vieläkin tarkemmalla tasolla. Rakennus- lupasuunnitelmien valmistuttua voidaan alkaa kasata rakennuslupaan tarvittavia tietoja ja materiaaleja. Luonnossuunnitteluvaiheen keskeisin tuotos on rakennusluvan hakemi- nen. (Leskinen 2019, ss. 74-87)

2.2.5 Rakennuslupavaihe

Kun rakennuslupahakemus on jätetty, voidaan varsinainen erityissuunnittelu käynnistää.

Tyypillisesti kun erityissuunnittelu on käynnistetty, ei muutoksia enää tehdä arkkitehti- suunnitelmiin, koska muutoin joudutaan tekemään erityissuunnitelmat uudestaan. (Les- kinen 2019, s. 89)

Rakennuslupavaiheessa päästään tuottamaan RS-materiaalia, johon perehdytään tar- kemmin kohdassa 2.3. Rakennuslupavaiheessa tuotetaan muun muassa rakennustapaselostus, rakennuslupa-asiakirjat, turva-asiakirjat ja ennakkomarkkinointiaineisto. En- nakkomarkkinointiaineisto koostuu tyypillisesti seuraavista asioista:

- värikuva kohteesta, esim. 3D-kuva, - pelkistetty asemapiirros,

- väritetyt kerrospohjat, ilman mittoja, - A4-koon asuntopohjat,

- märkätila- ja kalustekaaviot ja

(19)

- piirustusmerkkien ja symbolien selitykset. (Leskinen 2019, ss. 94-101)

Rakennuslupavaiheessa tuotetaan turva-asiakirjat kohteelle. Turva-asiakirjat ovat RS- järjestelmän määrittämät ja turva-asiakirjat tulee olla valmiina, kun RS-pankin kanssa tehdään RS-sopimus ja aloitetaan varsinainen myynti. (Leskinen 2019, s. 102) Turva- asiakirjat esitellään myöhemmin RS-osiossa kohdassa 2.3.

Rakennuslupavaiheessa laaditaan myös myyntiesite ja hinnasto sekä pyydetään RS- lainatarjoukset. Kun tarvittavat asiakirjat ovat luotu, voidaan yritysjohdon päätettäväksi tuoda ennakkomarkkinoinnin aloittaminen. Kun myönteinen päätös tästä saadaan, voidaan ennakkomarkkinointi aloittaa ja aloittaa asuntovarauksien vastaanottaminen. En- nakkomarkkinoinnissa ei kuitenkaan tarvitse vielä kaikkien myyntiasiakirjojen olla valmiina. Ennakkomarkkinoinnin tarkoitus on saada mahdollisimman paljon ennakkovarauksia asuntoihin sekä saada kiinnostuneita kohteelle. (Leskinen 2019, ss. 101-112) Asunnon ennakkovaraus ei kuitenkaan ole sitova. Jos varsinainen kauppa jää synty- mättä, myyjän on viipymättä palautettava varausmaksu. (Asuntokauppalaki 843/1994 3 luku 3 §)

Tyypillisesti rakennusliike määrittää, että ennakkomarkkinoinnista tulee saada yli 50 pro- sentille ennakkovarauksia velattomasta kauppahinnasta, jotta hanke voi käynnistyä.

Tällä tarkoitetaan varsinaista rakentamispäätöstä, jonka rakennusliike tekee ennen rakentamisen aloittamista ja joka on rakennuslupavaiheen tärkein tuotos. (Leskinen 2019, s. 112)

2.2.6 Toteutusvaihe

Hankkeen toteutusvaihe on viimeinen vaihe hankeprosessissa. Tyypillisesti toteutusvai- heessa tapahtuu muun muassa seuraavia asioita rakentamiseen liittyvien asioiden li- säksi:

- RS-liitännäiset asiat

o RS-sopimus, kauppakirjan liite, yhtiöjärjestyksen päivitys, rakennusluvan lainvoimaisuustodistus, perustajaurakkasopimus, suorituskyvyttömyys- vakuutus, taloussuunnitelma

- asukkaaseen liittyvät asiat

o asuntomyynti, asunnon tarkastus, asuntojen muutostyöt, osakkeenostajien kokous, kohteen käyttöönotto- ja loppukatselmus, vastaanottokatsel- mus ja hallinnon luovutus. (Leskinen 2019, ss. 112-142)

(20)

2.3 RS-järjestelmä perustajaurakoinnissa

RS-järjestelmä on olennainen osa perustajaurakointia ja sen tarkoitus on suojata ostajaa, eli kuluttajaa. RS-järjestelmän lyhenne tulee sanoista rahalaitosten neuvottelukun- nan suosittelema. Järjestelmästä käytetään myös termejä suoja- tai turvajärjestelmä.

RS-järjestelmää sovelletaan kohteisiin, joissa asunto-osakkeita ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi, ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhtiön rakennukset käyttöön otettavaksi. (Kuhanen & Hännikäinen 2009, s. 15)

RS-järjestelmää on noudatettu Suomessa vuodesta 1972 lähtien vapaarahoitteisten asuntojen rakentamisessa. Järjestelmä perustettiin, koska aikanaan perustajaurakoinnissa oli tapahtunut huomattaviakin väärinkäytöksiä, jonka seurauksena rahalaitokset laativat sopimusjärjestelmän, joita he sitoutuivat noudattamaan. RS-järjestelmällä estet- tiin muun muassa, että perustajaurakoitsija ei voisi myydä tai pantata rakenteilla olevia asunto-osakkeita useampaan kertaan tai kiinnittää asunto-osakeyhtiön omaisuutta omiin velkoihinsa. RS-järjestelmän perustamisen jälkeen järjestelmässä oli kuitenkin heikkouk- sia. Suurin heikkous oli se, että järjestelmä perustui sopimukseen, jolloin asunto-osake- yhtiö voitiin perustaa myös ilman turvajärjestelmää, jos hanke rahoitettiin muulla kuin rahalaitoksen luototuksella. Tämä oli yksi merkittävimpiä syitä sille, että asuntokauppalaki säädettiin RS-järjestelmän lisäksi. Asuntokauppalaki tuli voimaan vuonna 1995.

Asuntokauppalain voimaan tulon jälkeen merkittävimmät lisäykset ovat olleet vuonna 1998 voimaan tullut perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta asetettava vakuus sekä vuonna 2006 voimaan tullut asuntokauppalain uudistus, joka laajensi suori- tuskyvyttömyysvakuuden koskemaan myös valmiin asunnon kauppaa. (Kuhanen & Hän- nikäinen 2009, ss. 19-20; Keskitalo 2018, ss. 37-38)

Tänä päivänä voitaisiin todeta, että kuluttajan suoja perustuu pääosin asuntokauppala- kiin, ja kun kyseessä on uudiskohde, sovelletaan asuntokauppalain 2 lukua, jonka nimi- kin tämän kertoo: ostajan suojaaminen rakentamisvaiheessa. RS-järjestelmä on oleelli- nen osa tätä asuntokauppalain 2 lukua. Keskitalo (2018) tiivistää asuntokauppalain kes- keiset suojaelementit luettelemalla kuluttajan asemassa olevaa ostajaa suojaavien sään- nösten ydinkohdat seuraavasti:

1) tehtävään soveltuvan pankin tai aluehallintoviraston säilytettäväksi annettavia turva-asiakirjoja

2) asuntokauppalain 2 luvun edellyttämiä perustajaosakkaan osakkeenostajan ja asuntoyhteisön hyväksi annettavia vakuuksia. Perustajaosakkaan on asetettava osakkeenostajan ja asuntoyhteisön hyväksi seuraavat asuntokauppalain 2 ja 4 luvun edellyttämät vakuudet:

(21)

a. rakentamisvaiheen aikainen vakuus (vähintään 5 % taloussuunnitelmaan merkityistä rakennuskustannuksista, mutta vakuuden on myös koko vaiheen aikana vastattava vähintään 10 % tehtyjen asuntokauppojen kauppahintojen yhteismäärästä)

b. rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus (vähintään 2 % myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä)

c. perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta asetettava vakuus d. viimeisen kauppahintaerän yhteydessä talletettava vakuus kohteen sopi-

muksenmukaisuudesta

3) suojaelementtinä voidaan pitää myös taloussuunnitelmaa, jota ei voida muuttaa ilman kaikkien osakkeenostajien suostumusta sen jälkeen, kun yksikin osake on myyty, muuten kuin tietyin laissa rajatuin edellytyksin

4) turva-asiakirjojen säilyttäjän on muun muassa huolehdittava osakekirjojen pai- nattamisesta ja luovuttamisesta sekä ylläpidettävä rekisteriä osaketta koskevista toimenpiteistä

5) osakkeen ostajilla on oikeus valita omiksi edustajikseen osakkeenostajien ko- kouksessa:

a. rakennustyön tarkkailija ja b. tilintarkastaja

6) kuluttajaa sitovalta rakennusvaiheen sopimukselta edellytetään aina:

a. kauppakirja on tehtävä kirjallisesti

b. perustajaosakkaan on viipymättä ilmoitettava turva-asiakirjojen säilyttä- jälle kaupasta sekä

c. asetettava asuntokauppalain 2 luvun 17 §:ssä säädetty vakuus 7) osakkeenostajien suojajärjestelmän noudattamista tehostaa:

a. rangaistussäännös, jonka perusteella suojasäännösten rikkoja voidaan tuomita sakkoon tai enintään yhdeksi vuodeksi vankilaan.

8) lisäksi perustajaosakkaan maksukyvyttömyyden varalta kuluttajan asemassa olevaa ostajaa suojataan:

a. jo maksetun kauppahinnan lakisääteisellä panttioikeudella ja

(22)

b. myydyn osakkeen ja kauppaan perustuvan saatavan ulosmittauskiellolla sekä

c. perustajaosakkaan konkurssin varalta tehdyillä säännöksillä. (Keskitalo 2018, ss. 38-39; Asuntokauppalaki 2 luku; Nevala et al. 2017, s. 194) Asunnon ostajan turva perustuu hyvin pitkälle turva-asiakirjoihin ja perustajaurakoitsijan asettamiin vakuuksiin. Nevala et al. (2017) tiivistää, että osakkeenostajan suoja perustuu turva-asiakirjajärjestelmään, vakuusjärjestelmään, kauppakirjaan liittyviin asioihin sekä oikeuteen valita rakennustyön tarkkailija ja tilintarkastaja (Nevala et al. 2017, s. 190).

Turva-asiakirjat ovat nimenomaan RS-järjestelmän ja asuntokauppalain keskeisin ele- mentti. Turva-asiakirjat ovat määritelty valtioneuvoston asetuksessa, johon asuntokauppalaki 2 luku myös viittaa. Turva-asiakirjat ovat määritelty valtioneuvoston asetuksen 20.10.2005/835 mukaan uudis- ja korjausrakentamishankkeille seuraavasti:

1. yhtiön perustamiskirja, kaupparekisterinote ja yhtiöjärjestys, yhtiökokouksen pöy- täkirja tai muu selvitys niistä yhtiöjärjestykseen tehdyistä muutoksista, jotka eivät käy ilmi kaupparekisteristä, ja todistus yhtiöjärjestystä koskevan muutosilmoituk- sen jättämisestä kaupparekisteriin sekä muuta yhteisöä koskevat vastaavat asiakirjat ja selvitykset

2. yhteisön taloussuunnitelma sekä luotonantajien ilmoitukset yhteisölle myönnetty- jen luottojen pääomista, koroista, laina-ajoista ja lyhennyssuunnitelmista

3. lainhuutotodistus, kiinteistön kauppa- tai muu saantokirja tai todistus erityisen oikeuden kirjaamisesta sekä maa-alueen vuokrasopimus tai muu selvitys hallintaoikeudesta maa-alueeseen, jolle rakennukset rakennetaan tai jolla korjausraken- nettava rakennus on

4. rasitustodistus ja kiinteistörekisterin ote sekä tarvittaessa muu täydentävä selvitys kiinteistöön tai maapohjan vuokraoikeuteen ja rakennuksiin kohdistuvista ra- sitteista, rasituksista ja muista oikeuksista;

5. rakennuslupa ja maankäyttö- ja rakennusasetuksen (895/1999) 49 §:ssä tarkoitetut pääpiirustukset

6. rakennustapaselostus ja erikoistyöselostukset

7. rakentamista tai korjausrakentamista koskeva urakka- tai muu sopimus tai, jos sopimusta kokonaisurakasta ei ole tehty, osaurakoista tehdyt sopimukset ja arvio myöhemmin tehtävien osaurakkasopimusten urakkahinnoista; sopimuksesta on käytävä ilmi urakkahinta ja, jos sopimuksen liitteitä ei toimiteta turva-asiakirjojen säilyttäjälle, mitkä ovat sopimuksen liitteet

(23)

8. asuntokauppalain 2 luvun 17, 18 b ja 19 §:ssä tarkoitettuja vakuuksia koskevat vakuusasiakirjat. (Valtioneuvoston asetus turva-asiakirjoista asuntokaupoissa 20.10.2005/835)

RS-järjestelmä on määrämuotoinen ja hyvin kattava mekanismi, jota on ostajan toisinaan vaikeaa ymmärtää. Järjestelmässä ovat mukana perustajaurakoitsija, ostaja sekä RS- pankki. Voisi myös sanoa, että mukana on myös perustettava asunto-osakeyhtiö, koska esimerkiksi vakuuksien tai reklamaatioiden näkökulmasta sopimusosapuolena voi kohteen valmistumisen jälkeen olla asunto-osakeyhtiö eikä yksittäinen osakas. RS-järjestel- män voisi kuitenkin tiivistää Nevala et al. (2017) sekä Keskitalon (2018) mallien mukaan lyhyesti:

- turva-asiakirjajärjestelmään, - vakuusjärjestelmään sekä - ostajan oikeuksiin.

Käytännössä RS-järjestelmästä näkyy vain osa itse asukkaalle. Kaikki vaaditut turva- asiakirjat ovat RS-pankissa nähtävillä, mutta käytännössä harva näitä käy katsomassa.

Tyypillisesti RS-järjestelmä näkyy asukkaalle tavalla, jossa oleelliset turva-asiakirjat käy- dään läpi yhdessä rakennusliikkeen edustajan kanssa. Nämä ovat yhtiöjärjestys, taloussuunnitelma ja rakennustapaselostus. Asukkaan suurimman huomion saavat yleensä alustava hinnasto ja myyntiesite, jotka tuotetaan jo ennakkomarkkinointivaiheessa. Alus- tava hinnasto ja myyntiesite eivät kuitenkaan ole turva-asiakirjoja ja ennakkomarkkinointivaiheessa tulee perustajaurakoitsijan korostaa, että kyseessä on ennakkomarkkinointi ja sitovia kauppoja tässä vaiheessa ei vielä tehdä (Nevala et al. 2017, s. 140). RS-kohteiden asuntoja saa siis markkinoida ennen turva-asiakirjojen asettamista, mutta tällöin ostajan tulee saada vetäytyä mahdollisesta varauksen tekemisestä milloin hyvänsä ilman seuraamuksia (Vanhala & Palviainen 2008, s. 16).

(24)

3. RYHMÄRAKENNUTTAMINEN

3.1 Ryhmärakennuttaminen

Ryhmärakennuttaminen tarkoittaa rakennuttamista asukkaiden ehdoilla. Ryhmäraken- nuttamishankkeessa asukkaiksi aikovat rakennuttavat yhdessä rakennuksen. Toteutet- tavat hankkeet voivat olla pientaloista suuriin kerrostaloihin sekä kaikkea näiden väliltä.

Lainsäädännöllisesti ryhmärakennuttamislaki koskee yli kolmen asunnon kohteita. (Kor- pela 2015, s. 12) Ryhmärakennuttamisessa asukkaiden muodostama ryhmä tai sen ryh- män jäsenet, toimivat rakennus- ja maankäyttölain tarkoittaman rakennushankkeeseen ryhtyvänä.

Ryhmärakentamisella tarkoitetaan uuden asuintalon rakentamisesta tai vanhan korjaa- mista vapaaehtoisesti, ei voittoa tuottavassa yhteistyössä hankkeeseen osallistuvien kesken. Ryhmärakentamisen voidaan määritellä kattavan omaehtoisen ryhmämuotoisen rakentamisen, kuten hartiapankkityön työmaalla sekä omaehtoisen suunnittelu- ja muu- hun valmistelevaan yhteistyöhön perustuvan rakennuttamisen. (Lehtonen et al. 2010, s.

172) Omistusmielessä ryhmärakennuttamishanke voi koskea joko omistuspohjaista rakennusta, asumisoikeusrakennusta tai vuokrataloa (Korpela 2015, s. 18-21).

Voitaisiin todeta, että ryhmärakentamisella tarkoitetaan sekä itse rakentamista että rakennuttamista, joskin ryhmärakentaminen voi tarkoittaa ainoastaan joko itse rakentamista tai rakennuttamista. Tällöin tulkinta pätisi ryhmärakennuttamisen kohdalla, että ryhmärakennuttaminen terminä sulkee pois itse rakentamisen, jolloin tämä tutkimus käyttää termiä ryhmärakennuttaminen, koska tutkimus ei tarkastele itse rakentamista.

Ryhmärakennuttamishanke voi lähteä liikkeelle eri tavoin, ja aloite hankkeelle voi syntyä eri tahojen käynnistämänä. Ryhmärakennuttamishankkeita ei Suomessa ole vielä tehty satoja, joten tiettyjä toimintatapoja ei ole vielä muodostunut. Hakkeita on Suomessa läh- tenyt liikkeelle pääosin asukkaiksi aikovien käynnistämänä tai rakennuttajakonsultin käynnistämänä. Käytännössä hankkeen käynnistäjänä voi toimia kuka tai mikä taho vain.

Tällainen taho voi olla esimerkiksi kunta, pankki, suunnittelutoimisto, yleishyödyllinen organisaatio tai aatteellinen järjestö. Suomessa tällaisia esimerkkejä ei ole, mutta esimerkiksi Tanskassa tällaisia hankkeita on tehty. (Korpela 2015, s. 21-22)

Ryhmärakennuttamishankkeita on tehty erilaisille asukasryhmille. Tällä hetkellä hankkeita on tehty erityisesti senioreille eri puolilla maailmaa. Senioriyhteisöjä on erityisen

(25)

paljon muun muassa Ruotsissa, Tanskassa, Hollannissa ja Yhdysvalloissa. Yhteisöasu- misen mallit vaihtelevat paljon, ja hankkeita on myös toteutettu eri tavoilla. (Dahlström &

Minkkinen 2009, s. 13)

Ryhmärakennuttamisen yhteydessä tyypillisesti esiintyy termi yhteisö tai yhteisöllisyys.

Yhteisöllisyyden voidaan sanoa oleva toinen rakentuva kokonaisuus itse rakennettavan rakennuksen rinnalla (Dahlström & Minkkinen 2009, s. 48). Dahlström & Minkkinen (2009, s. 48) mukaan yhdessä hankkeessa rakennetaan ”kahta taloa”, eli itse rakennusta sekä yhteisöä. Dahlström & Minkkinen (2009, s. 48) mukaan juuri yhteisöllisyys oli se ratkaiseva asia monelle asukkaalle, ketkä lähtivät mukaan erääseen hankkeeseen, ei niinkään toteutettava rakennus. Tämä konkretisoitui hankkeen aikana tehdyssä kyse- lyssä, jossa tulevia asukkaita pyydettiin listaamaan unelmansa hankkeen osalta. Listauk- sessa suurin osa unelmista kohdistui yhteisöllisyyteen ja vain muutama kohdistui rakennukseen tai tulevaan omaan huoneistoon. (Dahlström & Minkkinen 2009, s. 48, 69) Hankkeen onnistumisen kannalta juuri yhteisöllisyydellä on suuri merkitys. Täten yhtei- söllisyyden rakentaminen tulee olla oma osuutensa hankkeessa, jos hankkeen tavoitteena on rakentaa myös yhteisö. Dahlström & Minkkinen (2009, s. 48) mukaan eräässä hankkeessa parhaaksi tavaksi rakentaa yhteisöllisyyttä osoittautuivat talkoot ja erilaiset tapahtumat. Näissä korostuivat vuorovaikutustilanteet ja yhdessä tekeminen. Kantava teema näissä oli omaehtoinen halukkuus olla mukana, osallistua yhteiseen toimintaan sekä ottaa vastuuta. Tiiviiseen yhteisöllisyyteen päästäkseen tulisi aina olla yhteinen tavoite, jota vahvistetaan ”me-hengellä” sekä keskinäisellä luottamuksella. (Dahlström &

Minkkinen 2009, s 48, 78)

Ryhmärakennuttamista ohjaa lainsäädäntö. Vuonna 2015 tuli voimaan ryhmärakennut- tamislaki. Lain tarkoituksena on suojata hankkeeseen osallistuvia tavallisia kansalaisia sekä erityisesti helpottaa rahoituksen järjestämistä hankkeisiin, joka on ollut yksi haas- tavimmista osa-alueista hankkeissa. (Korpela 2015, s. 15) Ryhmärakennuttamislain mukaan asunto-osakeyhtiömuotoisissa hankkeissa kootaan ryhmärakennuttamisasiakirjat, jotka käytännössä vastaavat toimintaperiaatteeltaan perustajaurakoinnissa käytettäviä RS-asiakirjoja. Lain mukaan asiakirjat ovat:

1) asuntoyhteisön kaupparekisteriote

2) lainhuutotodistus, kiinteistön kauppa- tai muu saantokirja tai todistus vuokra- tai käyttöoikeuden kirjaamisesta sekä maa-alueen vuokrasopimus tai muu selvitys hallintaoikeudesta maa-alueeseen, jolle rakennukset rakennetaan tai jolla kor- jautettavat tai muutettavat rakennukset ovat

(26)

3) rasitustodistus ja kiinteistörekisterin ote sekä tarvittaessa muu täydentävä selvitys kiinteistöön tai maapohjan vuokraoikeuteen ja rakennuksiin kohdistuvista ra- sitteista ja rasituksista

4) rakennuslupa ja maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 120 §:ssä tarkoitetut pääpiirustukset

5) ryhmärakennuttamishankkeen toteuttamiseksi tehdyt urakka- ja muut hankinta- sopimukset

6) ryhmärakennuttamislain 31 §:ssä tarkoitettuja vakuuksia koskevat vakuusasiakirjat

7) konsulttisopimus

8) ryhmärakennuttajakonsultin vastuuvakuutusta koskeva vakuutuskirja ja vakuu- tusehdot

9) tiedot asuntoyhteisölle otettavien tai rakentamisvaiheen aikana yhteisön hyväksi tulevien muiden vakuutusten lajeista, vakuutuksenantajista ja vakuutussum- mista. (Ryhmärakennuttamislaki 190/2015 § 23)

Edellä mainittujen ryhmärakennuttamisasiakirjojen kokoaminen on tyypillisesti ryhmära- kennuttajakonsultin vastuulla ja mainitut asiakirjat luovutetaan tyypillisesti pankille, joka vastaa rakennettavan asunto-osakeyhtiön yhtiölainasta (Korpela 2015, s. 48).

3.2 Hankeprosessi ryhmärakennuttamisessa

Ryhmärakennuttamiselle ei ole kirjallisuudessa esitetty tiettyä vakiintunutta toimintata- paa tai prosessia. Tämä johtuu varmasti siitä, että toteutuneita kohteita ei ole kovinkaan montaa ja täten kokemusta ja oppia ei ole vielä tapahtunut pidemmältä ajalta. Lisäksi näissä vähäisissä toteutuneissa kohteissa, toteutustapa on saattanut muuttua hankkeen aikana, kuten esimerkiksi Loppukiri-hankkeessa tapahtui. Kyseisessä hankkeessa alku- peräinen tarkoitus oli toteuttaa hanke ryhmärakennuttamalla, mutta hankkeen rahoitus osoittautui todella vaikeaksi, joten hanke rahoitettiin lopulta RS-lainalla, jolloin toteutus- muotona ei ollut virallisesti ryhmärakennuttaminen. (Dahlström & Minkkinen 2009, s. 93) Kirjavuutta vähäisiin hankkeisiin lisää myös toimintatapa - osa hankkeista on ollut kon- sulttien johtamia, ja osa asukkaiden. Tällöin myös hankeprosessi ja toimintatapa on hieman erilainen.

Ryhmärakennuttamisen osalta on kuitenkin havaittavissa kaksi erilaista toteutustapaa:

1) asukkaiden keskenään johtama hanke

(27)

2) ulkopuolisen konsultin johtama hanke

Edellä mainitut toteutustavat on myös eroteltu ryhmärakennuttamislaissa (Helamaa 2017). Edellä mainituissa toimintatavoissa ja prosesseissa on hieman eroja. Tämä tutkimus keskittyy asukkaiden keskenään johtamaan hankkeeseen, koska tutkimuksen tavoitteena on keskittyä juuri täysin asukaslähtöiseen ryhmärakennuttamisprosessiin, jota nimenomaan asukkaiden keskenään johtama hanke edustaa (Kuva 6). Konsultin johta- massa hankkeessa on monesti myös tilanne, että konsultti on järjestänyt esimerkiksi tontin ja rakennuspaikan jo valmiiksi, jolloin hankeprosessi on eri laajuinen sekä muotoinen.

Kuva 6. Ryhmärakennuttamisen hankeprosessi. Mukailtu lähteistä (Korpela 2015;

Ryhmärakennuttajat ry 2021).

Jos kyseessä on omistusasuntoja rakennuttava asunto-osakeyhtiö, joka on rakennutta- javastuussa oleva taho, hanke voidaan rahoittaa samalla tavalla mikä tahansa muukin rakennettava asunto-osakeyhtiö. Tällöin asunto-osakeyhtiö voi saada pankilta yhtiölai- naa, joka on tavallisesti enintään 60-70 % koko hankkeen arvosta. Loput hankkeen ra- hoituksesta hoitaa jokainen osakas itse, joko omalla pääomalla tai henkilökohtaisella lainalla. Tyypillisesti yhtiö nostaa yhtiölainaa sitä mukaan, kun rakennus valmistuu ja osak- kaat maksavat omia osuuksiaan samassa aikataulussa. (Korpela 2015, s. 47)

(28)

3.3 Yhteisöllisyys ja yhteisöasuminen

Tällä hetkellä yhteisöasuminen on mahdollista hyvin harvoille, koska kohteita ei juuri ole tarjolla ja kyseistä asumismuotoa ei tunneta kovin hyvin. Tämän lisäksi, tällä hetkellä tyypillisin tapa perustaa asumisyhteisö on ryhmärakennuttaminen, joka on valtavasti ajallisia, taloudellisia ja henkisiä resursseja vaativa prosessi. Tämä vaatii toteutuakseen todella aktiivisia ihmisiä, joiden tulee vetää hanke alusta loppuun. Helamaa & Pylvänen (2012, s. 21) mukaan tarvitaan lisää esimerkkikohteita, asumiskokemuksia ja tutkimustuloksia sekä yhteisöasumisen toteutustapoja tulee kehittää, jotta yhteisöasuminen olisi mahdollista nykyistä laajemmalle asukaskunnalle. (Helamaa &

Pylvänen 2012, s. 21)

Mitä oikeastaan on yhteisöasuminen? Helamaa & Pylvänen (2012, s. 25) jakaa käsitteen yhteisöasumisen ja yhteisöllisen asumisen. Heidän mukaan yhteisöasumista kuvastaa:

- yhteistoiminta: osa asumiseen liittyvästä vapaa-ajan toiminnasta on järjestetty yhteisesti naapurien kanssa

- yhteistilat: asukkailla on käytössään yhteisesti hallittua ulko- tai sisätilaa

- yhteisöllinen organisaatio: pyrkimys yhteisöllisyyteen on sisäänrakennettu fyysiseen (yhteistilat) tai organisatoriseen (yhteistoiminta ja siihen liittyvät vastuut) rakenteeseen, jotka luovat asukkaille tiettyjä velvoitteita tai vastuita.

Yhteisöllinen asuminen ei ole niin tavoitteellista tai asukasta velvoittavaa kuin yhteisöasuminen. Yhteisöllinen asuminen on laajempi käsite, joka kattaa myös yhteisöasuminen ulkopuolelle jäävät asiat. Rajanveto on kuitenkin joskus vaikeaa yhteisöasumisen ja yhteisöllisen asumisen välillä. Seuraava malli asettaa edellä mainitut määritelmät asumisen kontekstiin (Kuva 7). (Helamaa 2013, s. 71; Helamaa & Pylvänen 2012, s. 25)

(29)

Kuva 7. Yhteisöasuminen ja yhteisöllinen asuminen (Helamaa & Pylvänen 2012, s. 25).

Numero 1 tarkoittaa kohtaa, jossa esiintyy tavanomaista enemmän yhteistoimintaa tai yhteistiloja (Kuva 7). Numero 2 tarkoittaa kohtaa, jossa on tavoitteellinen ja sisäänrakennettu yhteisöllisyys, asukkailla vastuita ja velvoitteita (Kuva 7). (Helamaa &

Pylvänen 2012, s. 25)

Yhteisöasuminen on meillä Suomessa vielä melko harvinainen asumisen muoto.

Yhteisöllisen asumisen piirteitä liittyy lähinnä erilaisiin erityisen asumisen kohteisiin, kuten asuntoloihin ja hoitokoteihin. (Helamaa & Pylvänen 2012, s. 14) Yhteisöasumisesta meiltä kuitenkin löytyy esimerkkejä, kuten asunto-osakeyhtiö Loppukiri Helsingin Arabianrannassa. Asunto-osakeyhtiö Loppukirin rakentamisen taustalla oli Aktiiviset Seniorit ry, joka hankki asukkaat kohteeseen ja rakennutti rakennuksen. Loppukirissä asukkaat tekevät yhdessä ruokaa, siivoavat yhteistilat ja auttavat toisiaan ennalta sovittujen sääntöjen ohjaamana. Asunto-osakeyhtiössä ei ole varsinaista johtajaa, asukkaat ovat järjestäytyneet omatoimisesti ja kaikki yhteisössä perustuu vapaaehtoisuuteen. (Dahlström & Minkkinen 2009, s. 160)

Minkä kokoinen mahdollisen yhteisön tulisi sitten olla? Dahlström & Minkkinen (2009, s.

144) mukaan aiheesta on tehty tutkimuksia. Heidän mukaan yksi teoria on määritellyt yhteisön ihanteellisen koon. Teorian mukaan yhteisön koon ei tulisi ylittää 70-80 asukkaan rajaa. Teoriassa esitettiin optimaaliseksi yhteisön kooksi 30-75 asukkaan kokonaisuus. (Dahlström & Minkkinen 2009, s. 144)

Monesti kuulee puhuttavan ryhmärakennuttamisesta ja yhteisöstä tai yhteisöllisyydestä samassa kontekstissa. Näin ei tarvitse kuitenkaan olla. Yhteisö voidaan muodostaa

(30)

ilman ryhmärakennuttamista ja ryhmärakennuttamishanke voidaan toteuttaa ilman varsinaista yhteisöä.

3.4 Hankkeen rahoitus

Rahoitus on viime vuosina osoittautunut haasteeksi. Ryhmärakennuttamismallilla toimivat asunto-osakeyhtiöt eivät ole aina saaneet rakennusaikaista yhtiölainaa. Lakisääteisiä esteitä tälle ei ole ollut, mutta pankit eivät ole suhtautuneet näihin hankkeisiin myötämie- lisesti. Korpelan (2015, s. 47) mukaan tässä on kyse mahdollisesta linjapäätöksestä pankkien kesken, jossa pankit eivät ole näitä yhtiölainoja halunneet myöntää. Yhdeksi syyksi tähän Korpela (2015. s. 47) esittää, että ryhmärakennuttamishankkeet jäävät pe- rinteisen RS-järjestelmän ulkopuolelle.

Ryhmärakennuttamislain yksi tarkoitus on helpottaa yhtiölainojen saantia rakennettaville hankkeille. Laki edellyttää, että hankkeessa laaditaan määritellyt ryhmärakennuttamis- asiakirjat, jotka toimitetaan hanketta rahoittavalle pankille. Ryhmärakennuttamisasiakir- jat vastaavat toimintaperiaatteeltaan RS-asiakirjoja, jotka laaditaan perustajaurakointi- hankkeissa. (Korpela 2015, s. 47)

Pankkien näkökulmasta laki jättää asioita avoimiksi. Ryhmärakennuttamislain tarkoituksena on turvata ryhmärakennuttamishankkeisiin osallistuvien oikeudellinen asema ja helpottaa rahoituksen saamista. Pankit ovat kuitenkin varovaisia tämän suhteen. Esi- merkiksi OP-yrityspankki haluaisi vakiomuotoisen sopimusmallin, joka siirtäisi oikeudel- lisen vastuun rakennuttajaryhmälle, jos hankkeessa jokin menee pieleen tai hanke vii- västyy. OP:n mukaan ostajan aseman selvyys on edellytys sille, että pankki voisi osallistua rahoittamiseen rakennusaikana. Toinen asia, joka OP:n mukaan jäi epäselväksi uuden lain myötä, oli rakentamisasiakirjojen säilyttäjän vastuu ja velvollisuus. OP-yrityspankki pelkää, että kun on ei-ammattilaisia rakentajina, tällöin on mahdollisuus siihen, että toiveet kohdistuvat asuntoon eikä rakentamiseen. Pankin kannalta huomio tulee olla itse rakentamisessa. (Peltola 2017)

Rahoituksen haasteellisuudesta kertoo myös se, että ensimmäinen tiettävästi ryhmära- kennuttamishanke, joka sai pankilta rakennusaikaisen yhtiölainan, oli kohde Helsingin Jätkäsaaressa vuonna 2016 (Kiinteistölehti 2016). Kyseinen hanke yritti saada rahoi- tusta aikaisemmin, mutta ei siinä onnistunut. Hankkeessa pääurakoitsija tuli apuun ja tarjosi palveluna järjestelyä, jolla rahoitus onnistuttiin saamaan.

(31)

3.5 Ryhmärakennuttamisen hyvät ominaisuudet

Ryhmärakennuttaminen mahdollistaa monia asioita muihin rakennuttamistapoihin ver- rattuna. Esimerkiksi Korpela (2015, ss. 13-14) listaa ryhmärakennuttamisen edut seuraavasti:

• Taloudelliset edut: kun ryhmärakennuttamisessa ryhmä itsessään kantaa vastuun rakennuttamisesta ja täten mahdollisen rakennuttajan voitto jää pois, tulee asunnoista hinnaltaan hyvin kilpailukykyisiä. Tämä voi tuoda huomatta- via säästöjä varsinkin halutuilla asuinalueilla

• Suunnitteluedut: hankkeessa asukkaat voivat vaikuttaa asuntojensa suun- nitteluratkaisuihin

• Rakennuttamisen edut: ryhmärakennuttaminen on hankemuotona esimer- kiksi hartiapankkirakentamista kevyempi tapa toteuttaa pientalo

• Sosiaaliset edut: hankkeessa naapurit ja naapurusto tulevat tutuksi jo ra- kennusvaiheessa ja heillä on mahdollisuus muodostaa toisiaan auttava yh- teisö.

Suunnitteluedut ovat varmasti yksi konkreettisin etu ryhmärakennuttamisessa. Hank- keessa ryhmä voi vaikuttaa muun muassa yhteistilojen, pihojen tai rakennuksen teknisiin ratkaisuihin, joka ei ole mahdollista kaikissa hankemuodoissa. Tämän lisäksi asukkailla on tavallista suurempi vaikutusmahdollisuus oman asuntonsa suunnitteluun. Voisi jopa yhdistää taloudelliset- ja suunnitteluedut ja muodostaa näistä termin hinta-laatusuhde, joka on yksi tärkeimmistä kriteereistä asuntokaupassa. Täten ryhmärakennuttaminen tarjoaa loistavan mahdollisuuden optimoida hinta-laatusuhde. Ryhmärakennuttamis- hankkeissa suunnittelusta käytetään myös termiä myötäsuunnittelu, jolla tarkoitetaan yh- teistyötä suunnittelijoiden ja asukkaiden välillä. Tällä myötäsuunnittelulla voi olla todella positiivisia vaikutuksia lopputulokseen ja asukaskokemukseen. Esimerkiksi asunto-osa- keyhtiö Loppukiri -hankkeessa myötäsuunnittelun tuloksena asukkaiden tulevat asunnot tuntuivat heti omilta ja kotiutuminen sujui hienosti. Tällöin muuttokrapula väheni ja vali- tusten määrä asunnoista oli myös pieni. (Dahlström & Minkkinen 2009, s. 118)

Sosiaaliset edut ovat kiistattomat ryhmärakennuttamisessa. Ryhmärakennuttaminen tarjoaa loistavan mahdollisuuden rakentaa yhteisö hankkeen aikana tai vahvistaa jo olemassa olevaa yhteisöä. (Helamaa 2017; Korpela 2015, s. 14)

Helamaa (2017) nostaa esille kolme etua ryhmärakennuttamiseen liittyen:

(32)

1) ryhmärakennuttamismalli tarjoaa asukkaalle hyvät mahdollisuudet osallistua oman huoneiston sekä koko rakennuksen suunnitteluun ja laatutason määritte- lyyn,

2) asukkaat saattavat saada asunnon suhteellisen edullisesti, kun asukkaat itse kantavat rakennuttamisvastuun ja

3) asukkaat saavat asumiselleen sellaista laatua, jota muutoin on vaikea löytää.

(Helamaa 2017)

Helamaa (2017) mainitsee vielä, että varsinkin asukasaloitteisissa hankkeissa on onnis- tuttu panostamaan yhteistiloihin ja pystytty luomaan yhteisöllisyyttä jo suunnitteluproses- sin aikana. Helamaa (2017) vielä tiivistää, että asukkailla ei asunnon edullisuus ole ollut ensisijainen tavoite, vaan on haluttu poikkeuksellista laatua. Tämä on mielenkiintoinen havainto ja kertoo kysynnästä asuntomarkkinalla: kysyntää on sellaisille asioille, joita ei ole tarjolla tällä hetkellä.

3.6 Ryhmärakennuttamisen haasteet

Kuten monissa konsepteissa, sisältyy niihin mahdollisuuksien lisäksi myös tiettyjä haasteita. Ryhmärakennuttamisen tapauksessa haasteita voidaan tarkastella siihen liittyvien riskien kautta. Esimerkiksi Korpela (2015, s.14) tiivistää ryhmärakennuttamisen riskit seuraavasti:

• Hallinnolliset riskit: epämääräiset päätöksentekotavat tai -järjestys, ongel- mia keskinäisissä sopimuksissa, epätasainen työnjako ja huono asiakirjakuri

• Päätöksentekoon liittyvät riskit: epätietoisuus, että kuka tekee päätöksiä ja millä perusteella, liiallinen hierarkia, epäreilu nokkimisjärjestys, epärealistiset tavoitteet ja päätösten perusteeton peruminen

• Taloudelliset riskit: epärealistinen kustannusten arviointi sekä budjetointi ja epäsuotuisat muutokset rakentamismarkkinoilla sekä hintojen nousu

• Rakentamisen riskit: ammattitaidottomat työsuoritukset, urakkarajapintojen huono kontrolli sekä niihin liittyvät vastuiden epäselvyydet ja erimielisyydet, aikataulun viivästykset, sään aiheuttamat haasteet, puutteet suunnittelussa ja puutteet työmaan johdossa ja työmaavalvonnassa

• Osallistujiin liittyvät riskit: epäsosiaaliset tai muutoin henkisesti rajoittuneet ihmiset, ketkä eivät kykene myönteiseen vuorovaikutukseen, argumentoin- tiin, tai pyrkivät manipulointiin tai omien etujen tavoitteluun