Asunto-osakeyhtiölainojen kilpailutus
Palvelutuote Dextili Oy:lle
Marja Soikkala
Opinnäytetyö Marraskuu 2018
Liiketalouden tutkinto-ohjelma
Yhteiskuntatieteiden, liiketalouden ja hallinnon ala
Tekijä(t)
Soikkala, Marja
Julkaisun laji
Opinnäytetyö, AMK
Päivämäärä Marraskuu 2018 Sivumäärä
53
Julkaisun kieli Suomi
Verkkojulkaisulupa myönnetty: x Työn nimi
Asunto-osakeyhtiölainojen kilpailutus Palvelutuote Dextili Oy:lle
Tutkinto-ohjelma
Liiketalouden koulutusohjelma Työn ohjaaja(t)
Svärd, Erica Toimeksiantaja(t) Dextili Oy Tiivistelmä
Opinnäytetyön tarkoitus oli suunnitella uusi palvelutuote asunto-osakeyhtiölainojen kilpai- luttamiseen kiinteistöpuolen asiakkaille. Toimeksiantajayritys, Dextili Oy on erikoistunut kiinteistö- ja rakennusalan kirjanpitoon. Dextili Oy tarjoaa sähköisiä palveluita asiakkail- leen, ja sen tarkoituksena on tuoda jatkossa vielä lisää digitaalisuutta prosesseihinsa. Tämä tarkoittaa kirjanpitäjien nykyisen työnkuvan muuttumista ja erilaisten asiantuntijapalvelui- den lisääntymistä, joten tilitoimistojen on kehitettävä uusia palveluita vastaamaan asiak- kaiden muuttuviin tarpeisiin.
Opinnäytetyö toteutettiin laadullisena tutkimuksena. Tutkimusta varten haastateltiin eri alojen asiantuntijoita ja kerättiin havaintomateria-aineistoa sekä dokumenttiaineistoa, jotta saatiin mahdollisimman tarkka käsitys lainojen kilpailutusprosessista ja lainojen ver- tailusta.
Teoriaosuudessa käytiin läpi kiinteistö- ja isännöintiala toimintaympäristönä sekä kiinteis- töjen korjaustarve pohjustuksena asunto-osakeyhtiön lainantarpeelle. Lisäksi teoriassa ker- rottiin asunto-osakeyhtiön taloushallinnosta, sen hoidosta ja lainoista. Teoriaosuutta hyö- dynnettiin tutkimuksessa taulukon tekemisessä ja käsitteiden avaamisessa taulukon täyttö- ohjeelle.
Tutkimusaineiston pohjalta suunniteltiin lainavertailutaulukko, johon täytetään tiedot pan- keista saaduista lainatarjouksista. Vertailutaulukko toimitetaan isännöitsijälle hallitukselle esitettäväksi lainanottopäätöstä varten. Lainavertailutaulukon lisäksi työkirjassa on eri väli- lehdillä lainatarjouspyyntökirje ja täyttöohje vertailutaulukkoon. Lainavertailutaulukko on valmis tuote toimeksiantajan käyttöön asunto-osakeyhtiölainojen kilpailuttamiseen.
Avainsanat (asiasanat)
asunto-osakeyhtiö, asunto-osakeyhtiölaina, lainankilpailutus, palvelutuote
Muut tiedot (salassa pidettävät liitteet)
Opinnäytetyön liitteet 2−4 ovat salassa pidettäviä 16.11.2023 asti.
Author(s) Soikkala, Marja
Type of publication Bachelor’s thesis
Date
November 2018 Language of publication:
Finnish Number of pages
53
Permission for web publi- cation: x
Title of publication
A loan tendering for housing companies A service product for Dextili Oy Ltd Degree programme
Business Administration Supervisor(s)
Svärd, Erica Assigned by Dextili Oy Ltd Abstract
The objective of the thesis was to design a new service product to tender housing compa- nies' loans for real estate management. Dextili Oy Ltd is specialized in real estate manage- ment and building trade accounting. Dextili Oy Ltd provides electronic services and in the future the company is determined to bring more digitality to its processes. This means that the job description of the accountants is going to change, and it increases the need for dif- ferent kind of professional services. That is why accounting companies must design new service products to their clients.
The thesis was implemented as a qualitative research. For research purposes professionals in various fields were interviewed and observational and documentary data was gathered to get as accurate understanding as possible of how the loan tendering process proceeds and how to compare the loan offers.
The theoretical framework of the study discussed the real estate management and the property management as an operating environment and the need for renovation of real estate explains why housing companies need more loans in the future. The theory section also explained the financial management of a housing corporation and its loans. The the- ory was used in compiling the comparison chart and defining the concepts in the instruc- tions for filling in the chart.
The research material was used as a base to make a comparison chart for the loans. Loan information is filled in the chart and that is a final product for the housing manager to give to the housing board. Besides the chart there is a loan offer letter and instructions for fill- ing in the chart in the workbook. The comparison chart is a product for Dextili Oy Ltd to use when they tender loans for the housing companies.
Keywords/ tags (subjects)
Housing company, housing companies loan, loan tendering, service product MiscellaneousConfidential information
Enclosures2−4are confidential until 16.11.2023.
Sisältö
1 Johdanto ...4
2 Tutkimusasetelma...5
2.1 Opinnäytetyön tavoitteet ja rajaus...5
2.2 Tutkimusongelma ja -kysymykset ...5
2.3 Tutkimusmenetelmä ...7
3 Kiinteistö- ja isännöintiala toimintaympäristönä...10
3.1 Kiinteistöala...10
3.2 Isännöintiala...11
3.3 Kiinteistöjen korjaustarve ...12
4 Asunto-osakeyhtiö ...13
4.1 Asunto-osakeyhtiön määrittely...13
4.2 Asunto-osakeyhtiön taloushallinto ...15
4.3 Asunto-osakeyhtiöiden lainat ...16
5 Tutkimuksen toteutus ja tulokset ...23
5.1 Tutkimuksen toteuttaminen ...23
5.2 Lainankilpailutus...25
5.3 Lainavertailutaulukko...35
6 Johtopäätökset ...41
7 Pohdinta ...42
Lähteet ...46
Liitteet ...49
Liite 1. Teemahaastattelu...49
Liite 2. Lainatarjouspyyntö-kirje (salainen)...51
Liite 3. Lainavertailutaulukko (salainen) ...52
Liite 4. Lainavertailutaulukon täyttöohje (salainen) ...53
Kuviot
Kuvio 1. Asunto-osakeyhtiön päätöksenteko ...14
Kuvio 2. Kotitalouksien asuntolainakanta ja kotitalouksien yhtiölainat ...18
Kuvio 3. Haettavan lainan tiedot ...29
Kuvio 4. Lainatarjouspyyntö...31
Kuvio 5. Lainatarjoukset yksityishenkilöille...33
Kuvio 6. Tiedot, jotka tarvitaan lainatarjousvertailutaulukkoon ...36
1 Johdanto
Uusien palvelutuotteiden kehittäminen on tilitoimistojen menestyksen ja kasvun kan- nalta tärkeää. Taloushallintoala digitalisoituu, ja suurin osa töistä tehdään jo nyt säh- köisesti monissa tilitoimistoissa. Kun kirjanpitäjien aikaa vapautuu perustöistä muihin asiantuntijatehtäviin, on tarjottava uusia palveluita menestyäkseen. Tämän opinnäy- tetyön aiheena on uuden palvelutuotteen suunnittelu Dextili Oy:lle, joka on jo tällä hetkellä sähköinen tilitoimisto ja pyrkii tulevaisuudessakin lisäämään digitalisaatiota prosesseihinsa. Kirjanpitäjien työnkuvan muutokseen valmistaudutaan suunnittele- malla uusia palvelutuotteita, joiden avulla saadaan tuotettua lisäarvoa asiakkaille.
Tutkimuksessa lähdettiin työstämään toimeksiantajan ajatusta tuotteistaa asunto- osakeyhtiölainojen kilpailutus. Tutkimuksen tavoitteena oli suunnitella Dextili Oy:n kirjanpitäjien käyttöön lainavertailutaulukko, johon täytetään tiedot pankeista saa- duista lainatarjouksista. Tutkimuksen tuloksena syntyvä vertailutaulukko on uusi tuote, jonka avulla isännöitsijä voi esitellä lainankilpailutuksen tulokset taloyhtiön hallitukselle. Tilitoimisto saa lisäksi taulukon avulla kerättyä omaan käyttöönsä ver- tailudataa esimerkiksi korkojen ja marginaalin kehityksestä.
Opinnäytetyö toteutettiin laadullisena tutkimuksena. Sitä varten haastateltiin muuta- mia asiantuntijoita eri aloilta: isännöitsijöitä, kirjanpitäjiä ja pankkivirkailijoita. Näin varmistettiin, että saadaan mahdollisimman laaja näkemys palvelutuotteen taustalle.
Isännöitsijöiltä saatiin lainankilpailutukseen asiantuntevinta tietoa, koska he tekevät kilpailutusta ja tietävät, mitä prosessi vaatii. Kirjanpitäjien näkökulmaa saatiin ylei- sesti asunto-osakeyhtiöiden lainoista, lainojen käsittelystä, taloushallintoalasta ja uu- desta palvelutuotteesta osana tulevaa työnkuvaa. Pankkivirkailijoilta saatiin puoles- taan tietoa muun muassa siitä, mitä dokumentteja pankki tarvitsee lainatarjouksia varten ja kuka voi lainatarjouksia pyytää. Koska tutkimus on rajattu koskemaan pal- velutuotteen lopullista tuotosta, eli lainavertailutaulukkoa, keskitytään tässä opin- näytetyössä pääasiassa taulukon sisällön ja ulkonasun suunnitteluun. Näiden lisäksi tutkitaan lainankilpailutusprosessia osana palvelutuotetta.
2 Tutkimusasetelma
Tässä luvussa käydään läpi, mitkä ovat tämän opinnäytetyön tavoitteet ja rajaus, tut- kimusongelma ja siitä johdetut tutkimuskysymykset. Näiden lisäksi kuvataan ja pe- rustellaan tutkimuksessa käytetyt tutkimusmenetelmät, joilla tieto kerätään ja tutki- musongelma ratkaistaan. Luvun lopussa käydään läpi opinnäytetyön luotettavuuskri- teerit ja aiheesta tehdyt aikaisemmat tutkimukset sekä opinnäytetyön rakenne.
2.1 Opinnäytetyön tavoitteet ja rajaus
Opinnäytetyön tavoitteena on lainojen kilpailutukseen eri rahoituslaitoksista liittyvän palvelutuotteen rakentaminen Dextili Oy:lle. Uusi palvelutuote olisi asunto-osakeyh- tiöiden lainojen kilpailutus isännöitsijöiden puolesta. Tässä tutkimuksessa selvite- tään, millainen lainan kilpailutusprosessi on ja minkälainen palvelutuotteeseen liitty- vän lainavertailutaulukon kannattaisi olla.
Opinnäytetyö on kirjoitettu toimeksiantajayrityksen näkökulmasta. Tutkimus raja- taan koskemaan palvelutuotteen taulukon sisältöä ja ulkoasua sekä lainankilpailutus- prosessia. Tutkimuksessa ei sinällään tutkita palvelutuotteen kysyntää markkinoilla, mutta haastatteluissa kysytään, mitä hyötyä kyseisestä palvelutuotteesta olisi isän- nöintitoimistoille. Tässä työssä tutkitaan uuteen palvelutuotteeseen liittyviä asioita aina taulukon tekoon saakka, mutta jätetään ulkopuolelle käytännössä tapahtuvat palvelutuotteen käyttökokeilut sekä palvelutuotteen mahdollinen digitalisointi.
2.2 Tutkimusongelma ja -kysymykset
Tieteellisessä tutkimuksessa on Kanasen (2017, 56) mukaan oleellista, että on on- gelma, jota tutkitaan. Ilman sitä ei ole koko tutkimusta. Tutkimusongelma ohjaa tut- kimusta, jolloin sen määrittely ja rajaaminen ovat tärkeitä, muutoin saatetaan tehdä vääränlaisia tutkimuskysymyksiä tutkimuksen kannalta ja se taas vaikuttaa tutkimuk- sen tulokseen (Kananen 2017, 56).
Tutkimuksen taustalla oleva ongelma muutetaan tutkimuskysymykseksi, jonka vas- taus ratkaisee tutkimusongelman. Tutkimuskysymyksen apuna on usein niin sanot- tuja metakysymyksiä, eli apukysymyksiä, joiden alla on lisäksi muitakin kysymyksiä, jotka auttavat saamaan vastauksia ylemmän tason kysymyksiin. (Kananen 2017, 60.) Tämän opinnäytetyön tutkimusongelmana on uuden palvelutuotteen suunnittelemi- nen Dextili Oy:lle, jolla kilpailutettaisiin asunto-osakeyhtiölainat isännöitsijöiden puo- lesta. Työn tavoitteena on ratkaista tutkimusongelma vastaamalla seuraaviin tutki- muskysymyksiin:
Millainen on asunto-osakeyhtiölainan kilpailutusprosessi?
Mikä on uuden lainavertailutaulukon sisältö ja ulkoasu?
Lopputuloksena on lainanvertailutaulukko, joka toimii pankeilta saadun tiedon yh- teenvetopohjana ja joka on varsinaisen palvelutuotteen tuotos asiakkaalle. Tätä tau- lukkoa käytetään kilpailutusprosessista saatujen tietojen kokoamiseen. Se on PDF- tuloste, jonka pohjana on Excel-taulukko.
Palvelutuotteen muotoilu alkaa asiakkaan tarpeesta, johon lähdetään ideoimaan rat- kaisuja (Hiltunen 2017, 7), kun ideaa kehitetään, saadaan palveluvisio, josta selviää, ketä varten palvelu on olemassa ja miksi. Näiden määrittelystä syntyy palvelukon- septi, joka saadaan kokonaiskäsitys palvelun ideasta ja sen sisällöstä. (Hiltunen 2017, 12.) Hiltunen (2017, 20) kirjoittaa, että idean kehittyminen hyväksi palvelutuotteeksi vaatii jatkuvaa testaamista ja avoimuutta kehittämisideoille. On siis tärkeää viedä palvelutuote mahdollisimman pian asiakkaiden kokeiltavaksi ja arvioitavaksi, näin saadaan arvokasta tietoa palvelutuotteen jatkokehittämiseen.
Uusien palvelutuotteiden kehittäminen on tärkeää taloushallinnon alalla. Akalp (2018) kirjoittaa kirjanpitäjien hiljaisemmista kausista, kun ei tehdä esimerkiksi tilin- päätöksiä, jolloin olisi hyvä keskittyä omien akkujen lataamisen lisäksi myös uusien palveluiden kehittämiseen jo olemassa oleville asiakkaille. Tämä strategia edistää yri- tyksen kasvua, sillä asiakkaat saattavat usein tarvita enemmän palveluja tai apuja omassa liiketoiminnassaan, kuin ymmärtävät kirjanpitäjiltään pyytää.
2.3 Tutkimusmenetelmä
Kvalitatiivinen eli laadullinen tutkimusmenetelmä on tutkimus, jonka avulla pyritään löytämään vastauksia kysymyksiin ilman tilastollisia keinoja. Tutkimuksella halutaan kuvata tutkittavaa ilmiötä sekä ymmärtää ja tulkita sitä. Laadullisen tutkimuksen ai- neistoa ei voida kerätä yhtä suoraviivaisesti kuin kvantitatiivisen eli määrällisen tutki- muksen aineistoa, vaan se voi elää tutkimuksen aikana ja päättyä siihen, kun sitä on tarpeeksi ilmiön ymmärtämiseen. (Kananen 2017, 35.)
Laadullista tutkimusmenetelmää käytetään Kanasen (2017, 32) mukaan silloin kun tutkittavaa ilmiötä ei tunneta ja pyritään saamaan vastaus kysymykseen: "Mistä tässä on kyse?" Tällä perusteella tässä opinnäytetyössä on käytetty laadullista tutkimus- menetelmää. Koska halutaan suunnitella uusi palvelutuote, on kyseessä silloin tunte- maton ilmiö, jota ei voida mitata määrissä.
Vilkka (2017, 208) kirjoittaa, että laadullisessa tutkimuksessa korostuvat kolme näkö- kulmaa tutkimuskohteeseen, jotka ovat konteksti, ilmiön intentio sekä prosessi. Tut- kimuksessaan tutkija selvittää siis, millaisiin yleisiin esimerkiksi sosiaalisiin, kulttuuri- siin, historiallisiin ja ammattilisiin yhteyksiin tutkittava ilmiö liittyy (Vilkka 2017, 208).
Ilmiön intentiteetin huomioiminen tarkoittaa Vilkan (2017, 209) mukaan sitä, että tutkija tarkkailee tutkimustilanteessa tutkittavaa, millaisia motiiveja tai tarkoitusperiä hänen ilmaisuun tai tekemiseensä liittyy. Yrittääkö hän esimerkiksi peitellä, salata, kaunistella, liioitella tai vähätellä tosiasioita? Tutkittava rakentaa intentiotaan tutki- jalle puhumalla asiasta alalle vakiintuneeseen sävyyn, hän saattaa normittaa toimin- taa siten, että tutkija saa tietoonsa tyypillisiä käsityksiä alalta mutta tutkittavan oma kokemus saattaa jäädä peittoon (Vilkka 2017, 209).
Laadullisen tutkimuksen prosessilla Vilkka (2017, 209) tarkoittaa tutkimusaikataulun ja tutkimusaineiston tuotantoedellytysten suhdetta tutkijan tutkittavaa asiaa koske- vaan ymmärtämiseen. Tutkimusaikataulun pituudella on merkitystä sen suhteen, kuinka syvälle tutkija pääsee ilmiön ymmärtämisessä. Lyhyen tutkimusaikataulun kanssa ymmärrys saattaa jäädä kevyemmäksi, eikä tutkija ymmärrä kunnolla merki- tyssuhteita. (Vilkka 2017, 209.)
Laadullisessa tutkimuksessa käytetään aineistolähtöistä analyysiä, joka tarkoittaa sitä, että teoria voidaan rakentaa empiirisestä aineistosta lähtien. Eli käytännössä lähdetään alhaalta ylöspäin, jolloin on tärkeä rajata aineisto siten, että sen analy- sointi on mielekästä ja järkevää. (Eskola & Suoranta 2003, 18.) Laadullisessa tutki- muksessa on se ongelma, että aineisto ei lopu milloinkaan. Aineistolähtöinen analyysi on tarpeellista, kun tarvitaan jonkin ilmiön olemuksesta perustietoa (Eskola & Suo- ranta 2003, 18). Eskolan ja Suorannan (2003, 18) mukaan ilmiön olemus on avattava, mitä ja minkälainen se on, ennen kuin voidaan lähteä edes jonkinlaisella tarkkuudella puhumaan siitä.
Aineistonkeruumenetelmät
Tutkimuksessa yhdistetään muutamaa erilaista aineistonkeruumenetelmää keske- nään, jolloin puhutaan aineistotriangulaatiosta (Kananen 2017, 154). Aineistoa kerä- tään teema- ja puolistrukturoiduilla haastatteluilla, havaintomateria-aineistolla sekä dokumenttiaineistolla.
Yhtenä aineistonkeruumenetelmänä käytetään teemahaastattelua (liite 1), joka si- joittuu erilaisten haastattelujen joukossa syvähaastattelun ja lomakehaastattelun vä- limaastoon. Kanasen (2017, 95) mukaan teemahaastattelussa teema on se aihe, josta keskustellaan ja se on laajempi kokonaisuus kuin vain yksittäinen kysymys. Teema- haastattelulla pyritään saamaan tutkittava ilmiö haltuun ja ymmärtämään se parem- min haastateltavan avulla (Kananen 2017, 95). Teemahaastattelun erityisiä piirteitä ovat keskusteltavat aiheet sekä se, että keskustelu etenee vastaajan ehdoilla. Haas- tattelutilanne on vuorovaikutteista keskustelua, jossa haastattelija voi välillä ohjata haastateltavaa mutta jossa haastateltava saa melko vapaat kädet kertoa aiheesta.
Teemahaastattelulle on ominaista, että siltä puuttuu strukturoidulle lomakehaastat- telulle kuuluva kysymysten tarkka muoto ja asettelu, mutta toisaalta se ei ole niin va- paa kuin taas syvähaastattelu on. (Hirsjärvi & Hurme 2000, 48.)
Teemahaastattelua ennen tutkijalla on oltava näkemystä tutkittavasta ilmiöstä, jotta voi sen pohjalta miettiä aiheeseen sopivat teemat, eli keskustelun aiheet. Kanasen (2017, 96) mukaan näin pystytään varmistamaan, että kaikki aihealueet tulee käsitel- tyä haastattelun aikana. Teemahaastattelu ei ole tiukasti sidottu ennalta määrättyi- hin teemoihin, vaan uusia teemoja voi syntyä haastattelun aikana. Haastattelu ete- nee teeman yleiseltä tasolta aina yksityiskohtaisempiin tietoihin ja sitä voikin kuvata
sipulin kuorimiseen, jossa edetään kerroksittain ytimeen. (Kananen 2017, 97.) Tee- mahaastattelun tuloksena saadaan aineisto, joka avaa tutkittavaa ilmiötä ja jonka avulla saadaan ymmärrys sekä ratkaisu tutkimusongelmaan (Kananen 2017, 105).
Puolistukturoidussa haastattelussa kysymykset ovat kaikille haastateltaville samat, mutta siinä ei käytetä valmiita vastausvaihtoehtoja, vaan annetaan haastateltavan vastata kysymyksiin omin sanoin (Eskola & Suoranta 2003, 86).
Teemahaastattelut ja havaintomateria-aineistot ovat primääriä aineistoa, eli sitä, jonka tutkija kerää itse ja joka vastaa tutkimuskysymykseen (Vilkka 2014, 33). Doku- menttiaineistot ovat sekundäärisiä aineistoja, sillä ne ovat jo olemassa ja niitä voi- daan hyödyntää sellaisenaan (Kananen 2017, 82).
Aineiston analyysimenetelmä
Tässä tutkimuksessa tutkimusaineistoa analysoidaan sisällönanalyysin keinoin. Sisäl- lönanalyysissä aineistoa tarkastelleen niin, että sieltä eritellään tietoa, etsitään yhtä- läisyyksiä ja eroja sekä tiivistetään aineistoa. Sisällönanalyysin avulla pyritään saa- maan tutkittavasta ilmiöstä hyvä kokonaiskuva, joka sitoo tulokset ilmiön laajempaan kontekstiin sekä muihin tutkimustuloksiin, jotka koskevat aihetta. (Tuomi & Sarajärvi, 2018.)
Haastattelut litteroidaan ja niiden sisällöt jaotellaan teemoittain, jonka jälkeen lähde- tään kasaamaan kokonaiskuvaa haastattelujen sisällöistä. Havaintomateria-aineiston ja dokumenttiaineiston keräys dokumentoidaan, jonka jälkeen ne käydään läpi ja yh- distetään haastatteluaineistoon.
Luotettavuuden arvioiminen
Validiteettia ja reliabiliteettia käytetään yleensä, kun arvioidaan tutkimuksen luotet- tavuutta. Reliabiliteetilla tarkoitetaan tulosten pysyvyyttä ja validiteetilla puolestaan sitä, että tutkitaan oikeita asioita. (Kananen 2017, 174—175.) Pysyvyydellä tarkoite- taan Kanasen (2017, 175) mukaan sitä, että jos tutkimus uusitaan myöhemmin, niin saadaan samat tutkimustulokset.
Validiteetti liittyy tutkimusasetelmaan, eli jo suunnitteluvaiheessa kiinnitetään huo- miota siihen, että tutkitaan oikeita asioita ja että aineiston analyysi tehdään oikein.
Reliabiliteetti liittyy taas enemmän tutkimuksen toteutukseen. (Kananen 2017, 176.)
Aineistoa on kerätty aineistotriangulaatiota käyttäen mikä lisää tuloksen luotetta- vuutta, sillä jos eri lähteistä saadaan samanlaisia tuloksia tai tukea ratkaisulle, voi- daan ratkaisua pitää luotettavana (Kananen 2017, 154). Tutkimuksen luotettavuutta tarkastellaan lähemmin pohdinta-osuudessa.
Aikaisemmat tutkimukset
Asunto-osakeyhtiöiden taloushallinnosta on tehty useita opinnäytetöitä ja pro gradu -tutkielmia mutta pelkästään lainojen kilpailuttamisesta ei ole tehty tutkimuksia. Ai- hetta läheltä koskeva tutkimus on esimerkiksi Nätyngin (2016) Haaga-Helian ammat- tikorkeakoulussa tekemä opinnäytetyö, joka koskee asunto-osakeyhtiöiden lainan- hankintaa. Opinnäytetyössä tutkitaan asunto-osakeyhtiöiden lainamarkkinoiden ke- hitystä viime vuosien aikana sekä kuinka lainanhankinta on jakautunut markkinaeh- toisen ja valtion takaaman rahoituksen kesken.
Toinen opinnäytetyö, joka sivuaa asunto-osakeyhtiöiden lainoja, on Forsströmin (2016) Kouvolan ammattikorkeakoulussa tekemä. Tutkimusaiheena siinä on asunto- osakehankkeen rahoitus. Rahoitussuunnittelu-osiossa tutkitaan lainoja, ja mitä rahoi- tuslähteitä käytetään.
3 Kiinteistö- ja isännöintiala toimintaympäristönä
Tämän opinnäytetyön tavoitteena oleva palvelutuote on suunnattu asunto-osakeyh- tiöille, jolloin kiinteistö- ja isännöintiala liittyy olennaisesti tämän palvelutuotteen suunnitteluun. Tässä luvussa käydään läpi kiinteistöala, mistä se koostuu ja mikä sen osuus on Suomessa työllistäjänä. Isännöintialasta kerrotaan, mikä sen nykytilanne on Suomessa, mitä isännöintiala on ylipäätään, mikä on isännöitsijöiden työnkuva ja mitä vaatimuksia siihen on tullut lähivuosina.
3.1 Kiinteistöala
Kiinteistöala koostuu neljästä eri toimialasta, joita ovat kiinteistöpalvelut, isännöinti- palvelut, kiinteistönomistus ja vuokraus sekä lisäksi kiinteistöjen hallinta- ja johtamis- palvelut. Kiinteistötyönantajat (Kansantalouden moottorit, n.d.) sivuston mukaan kiinteistöalalla on merkittävä rooli niin työnantajana, veronmaksajana kuin Suomen
kiinteistöomaisuuden ja rakennuskannan ylläpitäjänäkin. Rakennusten osuus on lä- hes 65 prosenttia 680 miljardin euron suuruisesta kansallisvarallisuudestamme (Kan- santalouden moottorit, n.d.)
Kiinteistöalan työllistävyys on suurta, alalla työskentelee noin 120 000 työntekijää, joista noin 5 000 työskentelee isännöintialalla. Traditionaalisesti kiinteistöala on ollut sykleiltään rauhallinen, ja sen muutokset ovat olleet moniin muihin toimialoihin näh- den hitaita. On odotettavissa, että kiinteistöjen asiakkaiden toiminnan dynaamisuu- den kasvu muuttaa myös kiinteistöalaa entistä dynaamisemmaksi. (Kanerva & Haapa- salo 2005, 8.)
3.2 Isännöintiala
Isännöintiala on tällä hetkellä murroksessa, sillä suuri joukko isännöitsijöitä on eläköi- tymässä, mikä tuo varmasti suuria muutoksia niin itse alaan kuin työmääräänkin.
Osittain alan hitaan muuttumisen voi katsoa johtuvan isännöitsijöiden suhteellisen korkeasta iästä. Vahanen (2012, 8) kirjoittaa, että väestömme ikääntyminen on jo johtanut siihen, että rakennus- ja kiinteistöalalla vallitsee työvoimapula lähes kaikissa asiantuntijatehtävissä. On siis tärkeää, että isännöitsijät ottavat yhdeksi tavoitteeksi erilaisten palvelujen ostamisen ulkopuoliselta taholta, jotta ne eivät jää muiden työ- tehtävien jalkoihin.
Isännöintiala on pääasiassa kuluttajapalvelua, jossa maksavina asiakkaina ovat talo- yhtiön osakkaat. Osakkaat useimmiten asuvat itse omistamassaan osakkeessa, ja he ostavat itselleen asumispalvelua, jonka palveluntuottajana toimii isännöitsijä. (Hed- vall, Johansson & Kaskinen 2011, 9.) Isännöitsijän asiakas on taloyhtiön osakas. Osak- kaan näkökulmasta ei ole yhdentekevää, kuinka isännöitsijä hallinnoi ja huolehtii ta- loyhtiön asioista. Isännöitsijä on kuitenkin yleensä enemmän taloyhtiön hallituksen kanssa tekemisissä kuin suoraan osakkaiden, varsinkin erilaisten suunnitelmien ja so- pimusten myötä. Hallituksessa muun muassa päätetään tulevat urakat. Isännöitsijä tekee asioita hallituksen päätösten perusteella. Silti varsinainen maksaja on aina osa- kas.
Isännöitsijöiden työmäärä on usein suuri ja laaja. Työtehtäviin kuuluu Proisännöinnin tekemän listauksen (Isännöitsijän tehtäväluettelo n.d.) mukaan yhtiö- ja hallituksen
kokouksiin liittyvät valmistelut, kiinteistön sopimusasiat, johtaminen ja valvonta, kiin- teistön työntekijöiden työsuhteisiin liittyvät asiat, erilaiset ilmoitusvelvollisuudet ja muut hallinnolliset tehtävät. Näiden lisäksi joidenkin isännöitsijöiden toimenkuvaan kuuluu myös taloushallinnon tehtävät, tosin joissakin, varsinkin isoimmissa isännöitsi- jätoimistoissa kirjanpidon ja reskontran hoitaa isännöitsijätoimiston taloushallinto- osasto tai ne ovat kokonaan ulkoistettu tilitoimistoille. Isännöitsijän tukiorganisaa- tioon kuuluvat tavallisimmin kirjanpitäjä ja kiinteistösihteeri (Heinonen 2017, 20).
Edellä mainittujen tehtävien lisäksi isännöitsijä huolehtii kiinteistön teknisen kunnon ylläpitämiseen liittyvistä tehtävistä ja muista erilliskorvattavista asioista, esimerkiksi sopimusriitojen käsittelyistä (Isännöitsijän tehtäväluettelo n.d.).
Isännöinnin työhön on tullut viime vuosina myös lisävaatimuksia, sillä Hedmanin, Jo- hanssonin ja Kaskisen (2011, 14) mukaan energia- ja ympäristöhaasteen ratkaisemi- nen edellyttää entistä laajempaa teknistä osaamista. Isoimmissa isännöintitoimis- toissa asia on ratkaistu palkkaamalla teknisiä isännöitsijöitä, mutta pienissä isännöin- tiyrityksissä tämä ei ole välttämättä mahdollista. Isännöitsijöiden työnkuva laajenee ja asiakkaiden vaatimukset kasvavat, jolloin on esimerkiksi ulkoistettava osa palve- luista, mikäli tämä on taloudellisesti mahdollista.
3.3 Kiinteistöjen korjaustarve
Kiinteistöala on suurten haasteiden edessä, ja yksi suurimmista haasteista on raken- nuskannan ikääntyminen ja siitä johtuva korjausrakentamisen moninkertaistuminen.
Mittavia peruskorjauksia joudutaan tekemään erityisesti 1960- ja 1970-luvuilla raken- nettuihin taloihin. (Heinonen 2016, 5.)
Kiinteistölehden (Korjausrakentamisbarometri / Kevät 2018. 2018) mukaan taloyhti- öiden yleisimpiä remontteja ja korjauskohteita ovat putkiremontti, julkisivuremontti ja kattoremontti. Heinonen (2016, 11) kirjoittaa, että vuosikorjausten ja peruskor- jausten lisäksi taloyhtiöissä voidaan tehdä perusparannuksia, joista yleisimpinä on hissien jälkiasennus.
Kiinteistöliiton tekemän korjausrakentamisbarometrin (Korjausrakentamisbarometri / Kevät 2018. 2018) mukaan etenkin pääkaupunkiseudulla ja Itä-Suomessa on vuo- delle 2019 havaittavissa kasvua taloyhtiöiden korjauksiin. Barometrin mukaan eniten
tällä hetkellä korjataan kerrostaloyhtiöissä putkistoja, piharakenteita ja julkisivuja sekä rivitaloyhtiöissä piharakenteita ja ulkovaippoja. Rivitaloyhtiöiden suurin putkire- monttibuumi näyttäisi tulevan vasta vuonna 2020-luvulla. Yksi uusin lähivuosien re- monttikohde tulee olemaan sähköautojen latausjärjestelmien asentaminen. (Korjaus- rakentamisbarometri / Kevät 2018. 2018.)
4 Asunto-osakeyhtiö
Tässä luvussa määritellään asunto-osakeyhtiö terminä, mitä se tarkoittaa, miten se määritellään laissa, mitä asunto-osakeyhtiön taloushallintoon kuuluu ja minkälaisia lainoja asunto-osakeyhtiöissä on.
4.1 Asunto-osakeyhtiön määrittely
Suomalainen asunto-osakeyhtiömuotoinen asuminen on harvinainen ilmiö maail- maanlaajuisesti (Satuli 2014). Kun Suomessa ostetaan asunto-osakeyhtiöstä asunto, tarkoittaa se osakkeen ostamista taloyhtiön omistamasta rakennuksesta. Osakkeen- omistajien oikeudet ovat laajat ja hyvin suojattu. Osakkeenomistajat eli osakkaat maksavat vastiketta, jolla katetaan taloyhtiön hoitokulut ja pienet korjaukset. (Satuli 2014.)
Asunto-osakeyhtiö on määritelty asunto-osakeyhtiölaissa (2009/ 1599) seuraavasti:
Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lat- tiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeen- omistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi.
Asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä.
Yhtiökokous on asunto-osakeyhtiön päättävä elin, siellä on kaikilla osakkailla äänioi- keus, mikä tarkoittaa, että jokainen osakas voi vaikuttaa yhtiön asioihin. Yhtiöko- kouksen päätöksillä luodaan yhtiön toiminnan puitteet. (Viiala & Rantanen 2015, 11.) Yleensä varsinaisia yhtiökokouksia on yksi vuodessa, ja siellä päätetään yhtiön asiat, muun muassa vahvistetaan yhtiön talousarvio, johon hallitus on sidottu.
Alla olevasta kuviosta näkyy yhtiökokouksen, hallituksen ja isännöitsijän tehtäväjako, ja kuka päättää mistäkin taloyhtiöön liittyvästä asiasta. Se on hyvin tarkkaan määri- telty, kenellä on päätösvalta päättää mistäkin asiasta. Yhtiökokous päättää lähes kai- kesta, mutta se voi valtuuttaa hallituksen tekemään myös päätöksiä puolestaan.
Kuvio 1. Asunto-osakeyhtiön päätöksenteko (Viiala & Rantanen 2015, 7)
Asunto-osakeyhtiön toiminta on tarkoin määriteltyä niin laissa kuin yhtiöjärjestykses- säkin. Isännöitsijän ja hallituksen on tunnettava yhtiöjärjestys ja heidän on noudatet- tava toiminnassaan sen määräyksiä (Viiala & Rantanen 2015, 17).
4.2 Asunto-osakeyhtiön taloushallinto
Asunto-osakeyhtiölaissa 1599/ 2009 1§:ssa on määritelty, että yhtiöllä on oltava halli- tus, mutta sillä voi olla myös isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous niin päättää. Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja ra- kennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.
(Asunto-osakeyhtiölaki 1599/ 2009, 1§.)
Kiinteistön ja rakennusten pidon lisäksi isännöitsijä hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjes- tetty. (Asunto-osakeyhtiölaki 15992009 17§.) Hedvallin, Johanssonin ja Kaskisen (2011, 14) mukaan isännöintialan uusi haaste liittyy paremman laskentatiedon tar- joamiseen hallitukselle ja osakkaille. Heille tieto siitä, miten asunnon arvo kehittyy ja mikä on investoinnin takaisinmaksuaika, vaikuttaa korjaamispäätösten tekemiseen.
Kun remontit ja korjaukset pitäisi saada etenemään, tarvittaisiin uutta helposti ym- märrettävää laskentatietoa korjauksen vaikutuksista kiinteistön arvoon ja asuntojen hintoihin. (Hedvall, Johansson & Kaskinen 2011, 14.) Heidän mukaansa tarvetta olisi eräänlaiselle taloyhtiön kontrollerille, jonka tehtävänä olisi tuottaa laskentatietoa ymmärrettävästi asukkaiden ja osakkaiden käyttöön.
Heinosen (2017, 20) mukaan isännöitsijä tekee harvoin varsinaisia kirjanpidollisia töitä, mutta hänen on silti osattava hahmottaa taloyhtiön toiminta taloudellisena ko- konaisuutena. Isännöitsijän on kyettävä suunnittelemaan yhtiön taloudellista toimin- taa sekä ohjaamaan tilinpäätöksen laadintaa valitun tilinpäätöspolitiikan mukaisesti.
Näiden lisäksi isännöitsijän on hallittava asunto-osakeyhtiön erilaisten erillislaskel- mien, kuten vastikelaskelmien, lainaosuuslaskelmien ja hankerahoituslaskelmien laa- dinnat, vaikkei hän itse laskelmia laatisikaan. (Heinonen 2017, 20.)
Rahoituslähteet pitkävaikutteisiin hankkeisiin
Taloyhtiöiden korjaushankkeet rahoitetaan pääasiallisesti aina osakkailta kerättävillä varoilla, mutta taloyhtiöillä on usein mahdollisuuksia myös pienentää osakkaiden maksurasituksia vaikkapa myymällä omaa omaisuuttaan, esimerkiksi niin sanottu ta- lonmiehen asunto tai hyödyntämällä erilaisia avustuksia (Heinonen 2016, 23). Pitkä- vaikutteisia hankkeita, erimerkiksi erilaisia remontteja voidaan rahoittaa eri tavoin.
Heinonen (2017, 80) on listannut seuraavat tavat: ennakkosäästäminen, hankeosuus- suoritukset, yhtiölainan nostaminen, hoitovastikerahoitus, taloyhtiön omaisuuden myynti sekä saadut avustukset.
Ennakkosäästäminen tarkoittaa sitä, että kerätään ennakkoon varoja korjaushank- keita varten, eli puhutaan niin sanotusta korjausvastikkeesta (Heinonen 2017, 81).
Hankeosuussuoritus on tietyn huoneiston osuus hankkeen kustannuksista, joka voi- daan maksaa ennen hankkeen aloittamista tai sen alkuvaiheessa, kuitenkin ennen yh- tiölainan nostamista. Yhtiölainan tulee perustua hankeosuuslaskelmaan, jolla varmis- tetaan, että huoneistokohtainen osuus hankemenosta määräytyy yhtiöjärjestyksestä ilmenevän määräysperusteen mukaisesti ja että jokaisen osakkaan osuus hankkeesta olisi samansuuruinen riippumatta siitä, miten se maksetaan (Heinonen 2017, 81).
Hankeosuuslaskelma liitetään osuussuorituksen todentavan tositteen liitteeksi (Ala- nen & Vuorenalusta 2007, 251).
Ne, ketkä eivät maksa omaa hankeosuuttaan kerralla, rahoittavat oman osuutensa hankkeesta taloyhtiön nostamalla taloyhtiölainalla. Aiemmin mainittuja rahoitusläh- teitä voidaan myös täydentää edellisinä tilikausina mahdollisesti kertyneillä hoitoyli- jäämillä, hoitovastikkeiden tilapäisellä korotuksella tai ylimääräisellä hoitovastik- keella. Tämä on yleisintä etenkin hankkeen alkuvaiheessa. (Heinonen 2017, 82.)
4.3 Asunto-osakeyhtiöiden lainat
Heinosen (2016, 12) mukaan järkevä taloyhtiö ennakoi tulevien vuosien kunnossa- pito- ja korjaustarpeita, niiden ajoitusta ja kustannuksia laatimalla kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelmia ja korjausohjelmia, jotka kattavat useamman vuoden.
Tähän kannustaa myös asunto-osakeyhtiölaki, jonka mukaan varsinaisessa yhtiöko-
kouksessa hallituksen on tehtävä kirjallinen selvitys siitä, mitä tarpeita yhtiön raken- nusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon seuraavan viiden vuoden aikana on, jotka vai- kuttaisivat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai mui- hin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kuluihin. (Asunto-osakeyhtiölaki
1599/ 2009, 3§.)
Heinonen (2016, 13) painottaa, että edellä mainittu kiinnostaa erityisesti osakkaita, sillä tulevat korjaustarpeet vaikuttavat suoraan heidän asumiskustannuksiinsa. Osak- kaat voivat suunnitella omaa talouttaan, kun heille on annettu mahdollisimman var- haisessa vaiheessa edes suuntaa-antava arvio korjaushankkeiden kustannuksista ja sen vaikutuksista asumiskustannuksiin (Heinonen 2016, 13).
Taloyhtiöiden lainojen määrä on kasvanut viime vuosina merkittävästi uudisrakenta- misen myötä. Uudiskohteiden yhtenä myyntivalttikorttina on se, että asunnon saa näennäisen edullisesti ostohetkellä. Uudiskohteissa asunto ostetaan tyypillisesti niin, että siitä maksetaan ostovaiheessa kolmannes ja loput rahoitetaan taloyhtiölainalla.
Arolan (2017) mukaan taloyhtiölainojen kokonaissumma on kohonnut yli 17 miljar- diin, kun se vuonna 2010 oli noin seitsemän miljardia. Uudiskohteiden ottamat talo- yhtiölainat ovat rakennusyhtiöiden ottamia. Niin kuin seuraavalla sivulla olevasta ku- viosta näkee, ovat taloyhtiölainat kasvaneet merkittävästi vuoden 2010 jälkeen, ver- rattuna henkilökohtaisiin asuntolainoihin.
Kuvio 2. Kotitalouksien asuntolainakanta ja kotitalouksien yhtiölainat (Hypon asunto- markkinakatsaus 2018, 4)
Hoitolaina
Hoitolaina on nimensä mukaisesti taloyhtiön hoitotaloutta varten tarkoitettua lainaa, esimerkiksi jos taloyhtiön hoitotaloutta on tarpeen tasapainottaa. Sillä voidaan myös rahoittaa pieniä remontteja, muun muassa vuosikorjauksia, jos ne on laskettu osaksi tilikauden hoitobudjettia. Hoitolaina maksetaan pois osana hoitovastiketta laina-ai- kana, jonka jälkeen hoitovastikkeen määrä palautuu ennalleen. Hoitolaina eroaa yh- tiölainasta siten, että siitä ei voi maksaa kerralla omaa osuuttaan pois. (Heinonen 2016, 28—29.) Hoitolainalla kustannetaan yleensä pienempiä remontteja ja hoitolai- nojen laina-aika on rahoituslainojen selvästi lyhyempi.
Yhtiölaina
Heinosen (2016, 43) mukaan yleisin rahoitusmuoto eri korjaushankkeille on yhtiö- laina eli pääomavastikelaina tai rahoituslaina, mikä tarkoittaa sitä, että osakkaat voi- vat halutessaan maksaa pois omaan huoneistoonsa kohdistuvan osuuden kerralla.
Kattaakseen yhtiölainasta koituvat kulut, eli lainanlyhennyksen ja korkomenot, talo- yhtiö perii osakkailta kuukausittaista pääomavastiketta (Heinonen 2016, 43). Kiinteis- töalan vuosittaisen korjausrakentamisbarometrin (2018) mukaan 51 prosentilla (vas- taajia 2015) taloyhtiöiden ensisijainen hankkeiden rahoitusmuoto on normaali yhtiö- laina.
Heinosen (2016, 11) mukaan taloyhtiöt hakevat lainaa erilaisiin peruskorjauksiin tai perusparannuksiin, esimerkiksi hissin asentamiseen jälkikäteen, ikkunaremonttiin tai julkisivukorjaukseen. Lainaa voidaan hakea myös maksuvaikeuksista ylipääsemiseen, kun taloyhtiöllä on vaikeuksia hoitotalouden ylläpidossa. Nämä lainat ovat yleensä luonteeltaan hoitolainoja.
Lainan kilpailutus
Yleensä silloin kun korjaushankkeen aloittamisesta päätetään, yhtiökokous myöntää taloyhtiön hallitukselle valtuuden nostaa yhtiölainaa tarvittavan määrän, eli sen han- kebudjetin osan, jota ei kateta muulla rahoituksella. (Heinonen 2016, 45.) Hallitus voi valtuuttaa isännöitsijän hakemaan lainaa puolestaan. Lainapäätös ja isännöitsijän val- tuuttaminen hoitamaan asia pankin kanssa on kirjattava tarkasti yhtiökokouksen pöytäkirjaan. Pankki varmistaa, että taloyhtiön päätösprosessi pysyy laillisena ja kat- keamattomana, puutteelliset tiedot pöytäkirjassa saattavat hidastaa prosessia. (Hei- nonen 2016, 45.)
Taloyhtiö.netin (Taloyhtiölainan kilpailuttaminen – selvitä nämä seikat n.d.) tekemän listauksen mukaan hyvän tarjouspyynnön tärkeimpiä kohtia ovat tarjouspyyntö use- ammalle rahoittajalle, lyhennysohjelma, laina-aika, koron laskutapa, viitekorko, mar- ginaali, korkoindikaatiopäivä, vakuus ja palkkiot sekä muut lisäkulut. Näiden lisäksi on syytä ottaa huomioon edellyttääkö lainatarjous, että taloyhtiön rahaliikenne siirre- tään kyseiseen pankkiin, milloin ja millä ehdoilla on mahdollista tehdä ylimääräisiä osakaslyhennyksiä sekä onko laina nostettava kokonaan, vaikka hankkeen kustannuk- set jäisivätkin arvioitua matalammiksi (Taloyhtiölainan kilpailuttaminen – selvitä nämä seikat n.d). Heinonen (2016, 45) kirjoittaa, että pankkeja, jotka antavat laina- tarjouksia kiinnostaa erityisesti taloyhtiöiden pitkän tähtäimen suunnitelmat, eli muun muassa kunnossapitotarveselvitys ja kaikki toteutuneet ja toteutettavat hank- keet. Kiinteistö muodostaa pankille vakuuden, jonka arvo perustuu pitkälti kiinteistön kuntoon. (Heinonen 2016, 45.)
Pankit tarvitsevat lainatarjousta varten taloyhtiöiltä lainan nostoon liittyviä asiakir- joja, muun muassa yhtiökokouspöytäkirjan, hallituksen pöytäkirjan, isännöitsijätodis- tuksen yhtiön tiedoin ja taseen sekä tuloslaskelman (Heinonen 2016, 46). Pankit, muun muassa Nordea tarjoaa verkkosivuillaan (Tarjouspyyntö Nordean taloyhtiö- konttorille n.d.) hankerahoitukseen ensin remonttitiliä, jonka voi muuttaa myöhem- min remonttilainaksi. Remonttitili on joustava ja edullinen kokonaispaketti rahoituk- seen. Kiinteistöliiton teettämän tutkimuksen (Korjausrakentamisbarometri / Kevät 2018. 2018) mukaan 86 prosentin mielestä rahoituksen saanti on pysynyt ennallaan aiempiin vuosiin verrattuna.
Lainaehdot
Lainojen lainaehdot vaihtelevat pankeittain, mutta korjausrakentamisbarometrin (2018, 34) mukaan lainaehdot ovat pysyneet lähes ennallaan aiempiin vuosiin verrat- tuna, tosin niiden odotettiin heikentyvän tulevaisuudessa. Jopa kolmannes kyselyyn vastanneista odottaa, että lainaehdot tulevat olemaan huonommat lähimenneisyy- teen verrattuna. Lainaehdoissa määritellään laina-aika, korko, takaisinmaksutapa ja lainan korkosuojaus.
Laina-aika
Laina-aika riippuu hankkeen laajuudesta, eikä sille ole määritelty mitään alarajaa. Pie- nemmissä korjauslainoissa laina-aika on yleensä 5‒10 vuotta. Suurissa lainoissa laina- ajat ovat pitempiä, mutta eivät kuitenkaan yleensä yli 25 vuotta. (Heinonen 2016, 46.) Korjausrakentamisbarometrin (2018, 42) mukaan 30 prosentilla taloyhtiöistä ha- keman lainan laina-aika on 6‒10 vuotta. Yli 20 vuoden laina-aikoja on vain 13 prosen- tilla.
Lainan korot
Vuoden 2018 korjausrakentamisbarometrissä ei ole kysytty taloyhtiölainojen ko- roista, mutta Kiinteistöliiton 2017 (Korjausrakentamisbarometri / Syksy 2017. 2017) tekemässä korjausrakentamisbarometrista selviää taloyhtiöiden lainojen yleisin käy- tetty viitekorko, joka on yli puolella vastaajista 12 kk Euribor, seuraavaksi yleisin viite- korko on 6 kk Euribor.
Euriborkorko (Euro interbank offered rate) on korko, jolla parhaiksi luo- kitellut suuret pankit antavat toisilleen euromääräisiä luottoja. Euribor- korot lasketaan euroalueella toimivien, parhaiksi luokiteltujen suurten
pankkien (noin 40 pankkia) antamien noteerausten pohjalta klo 12 Suo- men aikaa. Suomesta laskennassa on mukana yksi pankki, Nordea. Euri- bornoteerauksia laskettaessa jätetään 15 prosenttia sekä alimpia että ylimpiä tarjouksia huomioon ottamatta ja muista lasketaan painotta- maton keskiarvo. Euriborkorkoja lasketaan maturiteeteissa 1 viikosta 12 kuukauteen sekä 360 että 365 päivän korkojaksoilla. (Euribor-, eonia-, ja eurepokorot, nd.)
Lainaan on mahdollista valita kiinteä korko, mutta se on yleensä järkevintä vain sil- loin, kun markkinakorot ovat nousussa. Viime vuosien ajan korot ovat olleet lasku- suunnassa, joten se näkyy myös taloyhtiöiden viitekoron valinnassa. Kiinteä korko py- syy samana valitun ajan eli kolme, viisi tai kymmenen vuotta, jonka jälkeen korko on mahdollista vaihtaa joko muuttuvaan korkoon tai jatkaa uusi kiinteän koron jakso.
(Korjausrakentamisbarometri / Kevät 2018. 2018.) Lainan lyhennys
Taloyhtiön lainoja voi lyhentää eri tavoin, mutta eniten käytetty tapa on tasalyhen- nys. Tällöin itse lainanlyhennys on koko laina-ajan samansuuruinen, mutta mak- suerän koko, eli lyhennyksen ja koron yhteissumma, pienenee lainan pääoman ja si- ten koron määrän vähetessä (Heinonen 2016, 48).
Toinen lyhennystapa on annuiteettilyhennys, mutta sitä käytetään paljon vähemmän.
Annuiteettilyhennyksessä lainan nostovaiheessa maksuerä sovitaan tietyn suu- ruiseksi, jolloin maksuerän määrä muuttuu silloin, kun korko muuttuu. Lainan pää- oma ja korkokulut ovat suurimmillaan lainan alussa. Sen vuoksi kuukausittainen mak- suerä koostuu alussa suurelta osin korkokuluista. Laina-ajan loppupäässä korkojen osuus taas on pienentynyt ja maksuerä koostuu suurelta osin lainapääoman lyhen- nyksestä. (Heinonen 2016, 48.) Laina-aika pysyy muuttumattomana koko lainan mak- suajan.
Kolmas lyhennystapa on tasaerälaina, jossa maksuerä on sama koko laina-ajan mutta laina-aika muuttuu. Laina-ajan muuttumiseen vaikuttaa korkotason muuttuminen, silloin kun se nousee, laina-aika pitenee ja vastaavasti korkotason laskiessa laina-aika lyhenee. (Tasaerälaina 2015.)
Lainan maksuohjelma
Lainan maksuohjelma sovitaan siinä vaiheessa, kun lainan velkakirja allekirjoitetaan.
Maksuohjelmassa sovitaan, missä aikataulussa laina lyhennetään. (Heinonen 2016, 49.) Yleensä taloyhtiölainoja lyhennetään kaksi kertaa vuodessa, mutta lainaan on mahdollista tehdä ennenaikaisia lyhennyksiä. Tällainen tarve tulee silloin, kun osakas haluaa maksaa oman osuutensa kerralla pois. On pankeista riippuvaa maksaako yli- määräinen lyhennys ja jos maksaa, niin kuinka paljon.
Heinosen (2016, 49) mukaan ennenaikaisen lyhennyksen yhteydessä tulevien lyhen- nyserien kokoa tarkistetaan alaspäin niin, että laina-aika pysyy muuttumattomana.
Laina-aika ei siis välttämättä muutu alkuperäisestä, jollei taloyhtiö pyydä sitä erik- seen.
Pankin perimät palkkiot
Pankit määrittelevät veloitettavat palkkiot, joten ne ovat tärkeä tarkistaa jo siinä vai- heessa, kun lainatarjouksia pyydetään. Pankin palkkioita ovat muun muassa toimitus- maksu, järjestelypalkkio ja luotonvarausprosessi. Joissakin pankeissa myös ylimääräi- set lyhennykset ja lainan ennenaikainen poismaksu ovat erikseen veloitettavia palve- luja. Pankkiliikenteen siirtäminen lainapankkiin maksaa myös. Osakkaiden kannalta edellä mainittujen palvelujen erillisveloitus on olennaista, sillä monissa taloyhtiöissä osakkaat haluavat maksaa koko osuutensa pois, esimerkiksi ennen oman osakkeensa myymistä.
Korkosuoja
Taloyhtiöt voivat ottaa maksullisen korkosuojan lainalleen. Korkosuojalla voidaan va- rautua korkojen nousuun, jolloin korko ei nouse suojauksen aikana yli maksimirajan, korkotason ollessa alle suojaustason maksetaan lainasta todellista korkoa.
Vakuudet
Taloyhtiölainoille on oltava vakuuksia, jotta pankit voivat turvata lainan takaisinmak- sun. Vakuutena käytetään yleensä kiinteistön panttausta, eli haetaan kiinnitys kiin- teistöön. Kiinnityksestä saadaan panttikirja, joka osoittaa sen määrän, jonka velkojan on mahdollista saada kiinteistöstä.
Panttauksia on olemassa ainakin kahdenlaisia; erityisvakuuspanttauksia, eli panttaus kohdistuu vain, sillä hetkellä haettuun lainaan ja yleisvakuutuspanttauksia, jolloin pantti voi kohdistua myös tuleviin saamisiin.
Pankit ja rahoituslaitokset
Kiinteistöliiton tekemän barometrin (Korjausrakentamisbarometri / Kevät 2018.
2018) mukaan 53 prosenttia taloyhtiöistä käyttää pankkilainaa ensisijaisena rahoitus- muotona. Taloyhtiöt hakevat enimmäkseen lainaa suurimmista pankeista, joita ovat Nordea, Osuuspankki ja Handelsbanken. Pienempiä pankkeja, joista lainoja myös haetaan ovat Danske Bank ja Aktia. Nykyään hyväksi vaihtoehdoksi pankin rahoitta- malle lainalle on tullut rahoituslaitos Suomen Hypoteekkiyhdistys, joka tarjoaa hyvin kilpailukelpoista lainaa myös taloyhtiöille.
5 Tutkimuksen toteutus ja tulokset
Tässä luvussa esitellään toimeksiantajayritys ja mistä idea opinnäytetyöhön ja palve- lutuotteeseen on tullut. Lisäksi käydään läpi lainankilpailutus, lainojenvertailutau- lukko ja näihin liittyvät asiat tutkimustulosten valossa.
5.1 Tutkimuksen toteuttaminen
Toimeksiantajayrityksenä tutkimuksessa toimi keskisuomalainen taloushallinta-alan yritys Dextili Oy, joka on perustettu vuonna 1997. Yrityksellä on toimistoja neljä eri puolilla Suomea, henkilöstöä noin 50 ja liikevaihto vuonna 2017 oli noin 2 miljoonaa euroa. Dextilin vahvana erikoisalana ovat rakennusalan yritysten sekä asunto-osake- yhtiöiden ja kiinteistöjen ylläpitoon liittyvät talouden palvelut. Dexili Oy:n palvelut tuotetaan neljässä eri palveluyksikössä: asiakasvastuu, kirjanpito, myyntireskontra ja palkanlaskenta.
Dextili Oy:llä on sähköinen taloushallinto käytössä. Yritys on myös vahvasti mukana kehittämässä taloushallinnon eri palvelujen digitalisointia, suunnittelemalla muun muassa niin omia työkaluja kuin olemalla mukana laajemmissa hankkeissa. Dextili Oy panostaa vahvasti kasvuun ja uusien palveluiden kehittämiseen, sillä kirjanpitoala muuttuu jatkuvasti, jolloin asiantuntijatehtävät korostuvat entisestään varsinaisten kirjanpitotehtävien automatisoitumisen myötä. Perustehtävien automatisoituessa tu- lee tarve ja mahdollisuus luoda uudenlaisia palvelutuotteita asiakkaiden käyttöön.
Aineistonkeruu
Tutkimus toteutettiin vuosina 2017 ja 2018. Kaksi ensimmäistä haastattelua tehtiin keväällä 2017, jonka jälkeen tutkimuksen tekoon tuli pitkä tauko. Tutkimus käynnistyi uudelleen 2018 keväällä, jolloin tehtiin loput haastattelut ja muu aineistonkeruu sekä sen jälkeiset analysoinnit.
Tutkimusta varten tarvittiin tietoa siitä, mitä ovat taloyhtiölainat ja miten lainankil- pailutus tapahtuu käytännössä. Lisäksi tietoa tarvittiin siitä, millä tavoin isännöitsijät ovat yhteydessä pankkeihin ja rahoituslaitoksiin, mitä tietoja he toimittavat pyytäes- sään lainatarjouksia ja mitä tietoja he poimivat lainatarjouksista, kun tekevät hallituk- selle yhteenvedon tarjouksista. Näitä tietoja saatiin isännöitsijöiltä ja kirjanpitäjiltä, joita haastateltiin puolistrukturoidulla haastattelulla ja teemahaastattelulla.
Aiemmin tehtyjen haastattelujen pohjalta tuli ilmi, että isännöitsijä tarvitsee aina hal- lituksen valtuutuksen, ennen kuin voi lähteä pyytämään lainatarjouksia. Tästä syystä oltiin yhteydessä sähköpostitse muutamaan pankkiin ja kysyttiin, mitä se tarkoittaisi käytännössä, jos kilpailutuksen tekisikin joku muu kuin isännöitsijä tai hallituksen jä- sen.
Lainankilpailutustaulukon tekemiseen käytettiin apuna asiantuntijoita, eli isännöitsi- jöitä ja kirjanpitäjiä, joita haastateltiin. Lisäksi havaintomateria-aineistoa kerättiin tutkimalla netissä olevia lainakilpailutusohjelmia. Dokumenttiaineistoa puolestaan kerättiin käyttäen apuna pankkien nettisivuilla olevia lomakkeita taloyhtiölainojen tarjouspyyntöihin. Lainan kilpailutusprosessia varten haastateltiin neljää eri isännöit- sijää eri kokoisista isännöitsijätoimistoista ja kolmen eri pankin virkailijaa.
Tutkimuksessa niin sanottuja haastatteluryhmiä oli kolme, eli isännöitsijät, kirjanpitä- jät ja pankkivirkailijat. Haastattelukysymykset laadittiin jokaiselle ryhmälle niin, että kysymykset olivat samoja ryhmän sisällä. Yksi haastatteluista oli laajempi teemahaas- tattelu ja se tehtiin kasvokkain. Haastattelun runko oli tehty etukäteen, mutta haas- tattelussa jätettiin myös tilaa haastateltavan omille ajatuksille. Ensimmäisen haastat- telun jälkeen teemat jäsentyivät paremmin ja teemoja rajattiin tiukemmiksi, jolloin loput haastatteluista olivat teemoiltaan suppeampia puolistrukturoituja haastatteluja ja ne toteutettiin puhelimitse, sillä suurin osa haastatelluista asuu eri puolilla Suo- mea. Pankkeihin oltiin yhteydessä sähköpostitse.
Jokainen haastattelu litteroitiin heti haastattelutilanteen jälkeen, jotta kaikki yksityis- kohdat saatiin myös ylös. Analysointi tapahtui sisällönanalyysimenetelmin, siinä ja- oteltiin aineisto teemojen mukaan ja koottiin teemojen avulla kokonaiskuva ilmiöstä.
Haastattelujen jälkeen lähdettiin keräämään lisää tietoa lainankilpailutuksista netissä olevien ohjelmien avulla. Tapahtumat dokumentoitiin kirjallisesti; mitä tietoja kilpai- lutuksessa tarvittiin ja mitä tietoja niistä saatiin, jotta tietoa voitiin käyttää onnistu- neesti analysointiin. Näistä ohjelmista saatiin pääasiassa vain yleisellä tasolla tietoa lainankilpailutuksesta, ei niinkään asunto-osakeyhtiöihin liittyen. Tämän vuoksi otet- tiin vielä tutkittavaksi eri pankkien taloyhtiöille tarkoitetut nettisivustot, joiden kautta voi lähettää lainatarjouspyyntölomakkeen. Näistä lomakkeista poimittiin tie- toja lainatarjouspyyntökirjeeseen, josta tehtiin tässä tutkimuksessa vakiomuotoinen pohja kirjanpitäjien käytettäväksi.
5.2 Lainankilpailutus
Isännöitsijätoimistoissa uusien lainojen kilpailutusten määrä vaihtelee, mutta esimer- kiksi niitä voi olla muutamia kymmeniä vuodessa. Lainoja haetaan nykyään usein myös pieniin taloyhtiöihin muun muassa vuosikorjauksiin. On järkevämpää hakea li- miittilainaa kuin kerätä esimerkiksi isompaa vastiketta, koska korkoa maksetaan vain siitä, kun limiittilainaa on otettu. Ei siis ole järkevää seisottaa vastikkeita pankkitilillä niin sanotusti turhaan. Keskimääräinen limiittilainan määrä on 150 000‒200 000 eu- roa.
Lainojen kilpailutus suoraan pankeista
Taloyhtiöt rahoittavat ylimääräisiä menoja joko hoitolainalla tai pääomavastikelai- nalla. Hoitolaina usein otetaan silloin, kun jostain syystä kaikkiin hoitokuluihin ei ole osattu varautua ja taloyhtiön rahatilanne vaikuttaa huonolta. Tällöin on myös mah- dollista periä ylimääräinen vastike, jolloin lainalle ei välttämättä ole tarvetta, molem- pien ehtona on kuitenkin yhtiökokouksen päätös asiasta kuten sivulla 16 kerrottiin.
Hoitolainalla voidaan myös maksaa pieniä hankkeita, mutta isoihin hankkeisiin sitä ei ole edes järkevää harkita, koska siitä ei voi maksaa huoneiston osuutta pois, vaan osakas lyhentää sitä kuukausittain hoitovastikkeena. Osakkaiden talouden kannalta ei ole järkevää maksaa ylisuurta hoitovastiketta. Pääomavastikelainassa osakkaalla
on aina mahdollista ottaa esimerkiksi henkilökohtainen laina ja maksaa sillä oma osuutensa pois, tällöin oma lainaosuus ei rasita osakkaan taloutta pääomavastik- keena.
Lainankilpailutus lähtee tarpeesta rahoitukseen. Joko asunto-osakeyhtiössä on alka- massa oleva urakka, jota varten tarvitaan rahaa tai taloyhtiön maksukyky on jostain syystä heikentynyt, eikä yhtiövastikkeista saatu tulo riitä kattamaan kaikkia hoitome- noja. Lisäksi taloyhtiön yhtiökokouksessa päätetään lainan tarve, lainanmäärä ja laina-aika sekä nostetaanko hoito- vai rahoituslaina, jossa annetaan myös hallituk- selle valtuudet hoitaa lainan kilpailutus ja siihen liittyvät asiat.
Tarvittavan lainan määrä riippuu aina tilanteesta – hankkeen suuruudesta tai ylipää- tään siitä, mitä kaikkia kuluja lainalla on tarkoitus saada katettua. Mutta sille on hyvä sisällyttää joustovaraa, jos hankkeessa tulee eteen yllättäviä kuluja, esimerkiksi lisä- tai muutostöistä. Korjaushankkeisiin on mahdollista hakea myös erilaisia avustuksia kunnalta tai valtiolta mutta avustusten määrä ei vaikuta haettavan lainan määrään pienentävästi, sillä avustukset maksetaan yleensä vasta kun korjaushankkeen toteu- tuneet kustannukset ovat tiedossa.
Hallitus voi joko itse hoitaa lainan kilpailutuksen ja lainan noston tai sitten valtuuttaa isännöitsijän tekemään ne puolestaan. Yleensä isännöitsijällä on kaupparekisterin mukainen edustusoikeus taloyhtiössä, niin kuin jokaisella hallituksen jäsenelläkin, jol- loin hän ei enää erikseen tarvitse valtuutusta hallitukselta. Jo lainan kilpailuttaminen vaatii valtuutuksen, joten kirjanpitäjä tarvitsee hallitukselta valtuutuksen ennen kuin voi tehdä kilpailutuksen isännöitsijän puolesta. Hallitus voi tehdä päätöksen, että he valtuuttavat isännöitsijän tai jonkun hänen määräämänsä henkilön tekemään kilpai- lutuksen. Tällöin isännöitsijä voi pyytää kirjanpitäjää hoitamaan kilpailutuksen tällä valtuutuksella. Valtuutus kirjataan joko yhtiökokouksen tai hallituksen pöytäkirjaan, josta pankki pystyy tarkistamaan asian. Hallitus voi päättää myös sen, kuinka mo- nesta pankista tai rahoituslaitoksesta isännöitsijä lähtee lainatarjousta pyytämään vai pyydetäänkö lainatarjous vain siitä pankista, missä taloyhtiöllä on tili.
Pankit tarkistavat kaupparekisteriotteen, josta ilmenee, josta ilmenee, kenellä on yh- tiön nimenkirjoitusoikeus. Prosessin sujuvuuden kannalta isännöitsijän on huolehdit-
tava, että valtuutukset ovat kunnossa myös kirjanpitäjällä. Pankki saattaa tarvita lisä- tietoja lainaa koskien, jolloin heillä on oltava ajantasaiset yhteystiedot tilitoimistoon ja asiaa hoitavaan kirjanpitäjään.
Hallitus yleensä valtuuttaa isännöitsijän kilpailuttamaan lainat jo siitäkin syystä, että isännöitsijöillä on jo yhteyshenkilöitä pankeissa, joiden kanssa he hoitavat talousasi- oita. Dextili Oy:ssä kirjanpitäjät ovat usein yhteydessä pankkeihin, esimerkiksi ylimää- räisten osakaslyhennysten tiimoilta, joten kirjanpitäjillekin on muodostunut tiettyjä yhteyshenkilöitä, joihin olla tarvittaessa yhteydessä. Isännöitsijä voi myös ilmoittaa kirjanpitäjälle oman yhteyshenkilönsä tiedot, kun kirjanpitäjä tekee lainatarjouspyyn- nöt hänen puolestaan.
Tarjouspyyntöjä tehdään pankkeihin joko sähköpostitse tai pankin omilla nettisivuilla olevan yhteydenottolomakkeen kautta. Joissain tapauksissa isännöitsijät soittavat suoraan pankkeihin kontaktihenkilöilleen, mutta tarvittavat tiedot on joka tapauk- sessa toimitettava sähköpostitse. Esimerkiksi OPHelsingillä on käytössään yhteinen sähköpostilaatikko, mihin tulee valtaosa tarjouspyynnöistä. Tällä hetkellä taloyhtiöillä on lainoja pääasiassa Nordeasta, Osuuspankista, Hypoteekkiyhdistyksestä ja Danske Bankista.
Pankeista muun muassa Nordealla on omilla nettisivuillaan alla näkyvä lomake, jolla voi lähettää tarjouspyynnön suoraan pankin konttoriin. Lomakkeeseen täytetään isännöitsijän yhteystiedot, taloyhtiön tiedot (y-tunnus, talotyyppi, rakennusvuosi, huoneistomäärä, tehdyt ja tulevat remontit, montako prosenttia asuinpinta-alasta on asukkaiden omistuksessa, onko vähintään puolet taloyhtiön pinta-alasta asuinkäy- tössä, onko maksuliike keskitetty Nordeaan) ja haettavan lainan tiedot.
Kuvio 3. Haettavan lainan tiedot (Tarjouspyyntö Nordean Taloyhtiökonttorille n.d.)
Vaikka edellä näkyvä lomake on helppo käyttää ja siihen saa täytettyä kaikki pankin tarvitsema tieto, niin yleisin tapa pyytää lainatarjouksia Nordeastakin on sähköposti, yhteydenottolomaketta ei juurikaan käytetä. Yleensä lainatarjouksia pyydetään use- ammasta kuin yhdestä pankista, jolloin on nopeampaa lähettää kopio samasta sähkö- postista jokaiseen pankkiin ja tarvittaessa liittää sähköpostikeskusteluun esimerkiksi hallituksen jäseniä tai kirjanpitäjä mukaan.
Sähköposti, jolla lainatarjouksia pyydetään, voi olla vakiomuotoinen, johon tarvitsisi vain täyttää taloyhtiökohtaiset tiedot. Lyhykäisyydessään pankit tarvitsevat seuraa- vat tiedot lainatarjouksia varten:
1. Tiedot hankkeesta, johon rahoitusta haetaan 2. Lainamäärä ja urakan arvioitu kesto
3. Haluttu laina-aika
4. Yhtiön tiedot, lainatilanne sekä omistustiedot a. Osakeluettelo
b. Viimeisin vahvistettu tilinpäätös
c. Lainatilanne
5. PTS/ kunnossapitotarveselvitys.
Dextili Oy:tä varten kirjepohja on Excel-taulukossa, joka on sovitussa paikassa tilitoi- miston kirjanpitäjien yhteiskäytössä olevassa kansiossa. Kirjanpitäjä voi muokata tekstin suoraan Exceliin ja kopioida sen sähköpostiin, tai kopioida lainatarjouspyyntö- taulukon sähköpostiin ja täyttää tarvittavat tiedot siinä. Yksi vaihtoehto on, että kun isännöitsijältä tulee pyyntö kirjanpitäjälle kilpailuttaa taloyhtiön laina, kirjanpitäjä lä- hettää Excel-pohjan isännöitsijälle täytettäväksi.
Tarkoituksena on, että lainatarjouspyyntöpohja pysyisi vakiona ja siinä olisi aina tar- vittavat tiedot pyyntöjä varten, eikä kirjanpitäjän tarvitsisi siinä vaiheessa alkaa etsiä tietoa siitä, mitä kaikkea tietoja pankki tarvitsee lainatarjouksia varten. Seuraavalla sivulla on luettelo tiedoista, mitä pankkeihin lähetettävistä lainatarjouspyynnöistä pi- täisi löytyä.
Kuvio 4. Lainatarjouspyyntö
Vakiomuotoinen lainatarjouspyyntö voisi olla lisäksi tallennettuna Dextili Oy:n Share- pointiin asiakaskansioon, jonne isännöitsijöillä on pääsy, tai Dextili Oy:n nettisivuilla.
Kun halutaan, että kirjanpitäjä hoitaa koko kilpailutusprosessin, isännöitsijä voisi täyttää Excel-pohjan taloyhtiön ja lainatietojen osalta ja lähettää sen kirjanpitäjälle mahdollisine lisäohjeineen, esimerkiksi kuinka monesta pankista hallitus haluaa laina- tarjouksia pyydettävän.
Liitetiedot ovat lueteltuna tarjouspyynnön lopussa ja ne liitetään sähköpostiin PDF- liitteenä. Jos taloyhtiön kirjanpito on ollut pidempään tilitoimistossa hoidettavana, on heillä silloin jo arkistossa osakeluettelo, viimeisin vahvistettu tilinpäätös ja isän- nöitsijäntodistus, jolloin tarvitaan vain kunnossapitotarveselvitys hallitukselta lisättä- väksi liitteisiin. Tästä selvityksestä pankki saa tietoa taloyhtiöstä sekä pystyy arvioi- maan paremmin taloyhtiön arvon, rahoitusratkaisun sekä rahoituksen määrän.
Liitetietona vaadittava isännöitsijäntodistus sisältää Isännöintiliiton (Isännöitsijänto- distus n.d.) mukaan taloyhtiöstä kaikki keskeisimmät tiedot, muun muassa sen histo- riasta, taloudellisesta tilasta, yhtiön rakennuksista ja niiden kunnosta, sekä tehdyistä ja suunnitelluista korjauksista. Viialan ja Rantasen (2015) mukaan isännöitsijäntodis- tus tehdään ajantasaisten tietojen perusteella ja se tilataan omalta isännöintiyrityk- seltä, mutta jos taloyhtiössä ei ole isännöitsijää, niin hallituksen puheenjohtajan vel- vollisuus on antaa todistus.
Lainankilpailutusohjelmat
Tutkimusta varten testattiin lainankilpailutusta kahdelta eri palveluntarjoajalta. Ky- seiset palveluntarjoajat kilpailuttavat saman lainan useassa eri pankissa samalla pyynnöllä. Ne ovat tarkoitettu yksityishenkilöille, mutta niistä haluttiin silti saada tie- tää, minkälaista tietoa kilpailutuksesta saa ja missä muodossa. Testattavat palvelun- tarjoajat olivat Lendo ja Rahalaitos. Molempien tarjoustenhakuprosessi oli sama; il- moitettiin haluttu lainasumma, laina-aika ja näiden lisäksi annettiin henkilökohtaiset tiedot koskien tuloja, muita lainoja, asumismuotoa ja perhesuhteita. Prosessi antoi vastauksen nopeasti, jopa muutamassa minuutissa useilta eri rahoitusyhtiöiltä sai lai- natarjouksen sähköpostiin ja tekstiviestitse. Rahalaitokselta tuli seuraavalla sivulla näkyvä yhden sivun kooste, jossa oli listattu kaikki lainan myöntävät rahoituslaitok- set, lainasumma, laina-aika sekä kuukausierä. Rahalaitoksen koosteessa ei ollut pal- jon vertailutietoja, niistä puuttuu muun muassa lainojen korot ja kulut, joita ei tau- lukkoa katsomalla saa selville. Jokaiselta luotonmyöntäjältä tuli erikseen sähköpostia
koskien lainatarjousta, joista olisi päässyt tarkastelemaan kunkin lainan tietoja lä- hemmin.
Kuvio 5. Lainatarjoukset yksityishenkilöille (Lainatarjoukset 2018)
Ylläolevasta taulukosta voidaan saada osviittaa siitä, minkälainen taulukon tulisi olla, jotta siitä saataisiin riittävästi informaatiota asunto-osakeyhtiön hallitukselle laina- päätöstä varten. Pelkät ylläolevat tiedot eivät riitä, vaan tarvitaan jo mainittujen ra- hoituslaitosten, laina-ajan lisäksi tietoja viitekorosta, marginaalista, lainan lyhentämi- sestä, toimitusmaksusta, järjestelypalkkiosta, osanostosta, hoitokuluista, vakuuksista ja muista olennaisista asioista.
Lainatarjousten koostaminen
Kun isännöitsijä on pyytänyt pankeilta ja rahoituslaitoksilta lainatarjoukset, saa hän mahdollisesti jokaisesta tarjouksen, jonka jälkeen alkaa lainakilpailutuksen työllistä- vin osuus. Hänen on käytävä jokainen tarjous läpi ja poimittava niistä oleellisimmat tiedot yhtiökokouksessa esittelyä varten. Lainatarjousten tietojen on oltava vertailu- kelpoisia keskenään. Jotkut isännöitsijät tekevät tarjouksista jonkinlaisen koosteen tai erittelyn ja saattavat siinä yhteydessä jo ehdottaa, mistä laina kannattaisi hänen mielestään nostaa. Yhtiökokous päättää mistä laina nostetaan tai yhtiökokous voi
myös valtuuttaa hallituksen tekemään tämän päätöksen. Taloyhtiöt ja ennen kaikkea niiden osakkaat hyötyvät siitä, että lainan kilpailuttamiseen käytetään aikaa ja että sopiva lainanantaja valitaan huolella.
Lainaprosessi tilitoimistossa
Taloyhtiölainan käsittely alkaa Dextili Oy:ssä siinä vaiheessa, kun taloyhtiö on nosta- nut lainan. Laina on aluksi yleensä remonttilimiittitili, joten kirjanpitäjä tarvitsee sa- man tien lainaan liittyvän velkakirjan, jotta voi perustaa tilin tilitoimiston järjestel- mään ja kytkeä kyseisen tilin järjestelmän pankkiin. Tämä on tehtävä siitä syystä mahdollisimman pian, jotta saadaan tili toimimaan käytettävässä järjestelmässä ja voidaan maksaa urakkaan liittyvien kulujen laskut. Mikäli kyseessä ei ole remonttili- miitti vaan pankkilaina, joka on nostettu yhtiön tilille, ei dokumenttien toimittamisen kanssa ole niin kiire, jollei joku osakas tarvitse isännöintitodistusta. Laina perustetaan tilitoimiston lainalaskentaan, josta se nousee isännöitsijäntodistukselle ajankohtai- sena lainana.
Velkakirja on kirjallinen dokumentti siitä, minkä verran taloyhtiö on nostanut lainaa, minkälaisilla ehdoilla ja takaisinmaksusuunnitelmalla. Siitä selviää yleensä kaikki oleellinen tieto, mitä tilitoimistossakin lainasta tarvitaan, jotta saadaan järjestelmään tarvittavat tiedot. Koron vaihtumispäivä on ainoa asia, jota joudutaan kysymään pan- kista erikseen. Korkoprosenttia kysytään pankista, jotta lainan tiedot saadaan järjes- telmään ja loppujen lopuksi isännöitsijäntodistukselle ajan tasalle. Siihen tarvitaan tieto siitä, onko korko vaihtunut koron vaihtumispäivänä. Lainan päivittämiseen tar- vitaan lisäksi maksetut lainanlyhennykset ja kulut.
Lainojen käsittely Dextili Oy:ssä tapahtuu seuraavanlaisesti; jos kyse on pääomavasti- kelainasta, sille on tehty jo aiemmin rahoituskysely, hankelaskelma, jonka perusteella muodostuu se määrä, kuinka paljon neliö tai osake on vastuussa mistäkin osasta. Osa osakkaista maksaa jo rahoituskyselyvaiheessa oman osuutensa pois. Jos taas ennen pääomavastikelainaa on hoitolaina, niin hoitolainaan tehdään ylimääräinen lyhennys, että saadaan lainalle oikea saldo. Jos taas remonttitili muutetaan lainaksi, pankista ilmoitetaan mikä on se summa, mitä lyhennetään kertaosuuksilla ja lainalla.
Kun laina on nostettu, tarvitaan panttiluettelo, eli erityispanttisitoumus, joka avulla viedään tasekirjalle tieto siitä, missä panttikirjat ovat. Se viedään tasekirjalle vasta ti- linpäätösvaiheessa. Jos taloyhtiö ottaa lainaa jostakin muusta pankista kuin mistä sillä on jo lainaa, saatetaan joutua hakemaan uusia kiinnityksiä, mutta sillä voi myös olla vapaana olevia kiinnityksiä. Tilinpäätösvaiheessa tilataan vastuu- ja vakuuserit- tely ja se tilataan aina vasta sen tilikauden vaihduttua, jotta saadaan ajantasainen ti- lanne selville.
5.3 Lainavertailutaulukko
Lainatarjousvertailuja varten halutaan kerätä mahdollisimman yksityiskohtaisesti tie- toja tarjouksista, joten taulukkoon listattiin oleellisimpia asioita lainoista, jotka hel- pottavat vertailujen tekemistä, ja jotka nousivat esille tutkimusaineistoja analysoi- malla.
Tämän tutkimuksen lopputuloksena oleva lainavertailutaulukko on tehty Excel-tau- lukkoon, jotta sen muokkaaminen olisi mahdollisimman helppoa. Taulukkoon on tehty kaavat niihin kohtiin, joihin tarvitsee vain syöttää summat, eli riittää kuin syöt- tää summat oikeisiin sarakkeisiin, niin kaava laskee kulujen yhteissumman. Summa- ruudun vieressä on lisätietoja-ruutu, johon voi kirjoittaa mahdolliset huomiot sum- maan liittyen.
Excel-taulukko voidaan tallentaa Dextili Oy:n yhteiskansioon, josta se on kaikkien kir- janpitäjien käytössä. Kun Excel-taulukko on täytetty tarvittavien tietojen osalta, se tu- lostetaan PDF:ksi ja toimitetaan isännöitsijälle tarkistettavaksi ja edelleen toimitetta- vaksi yhtiökokoukseen. Vertailutietojen lisäksi kirjanpitäjä voi tehdä ehdotuksen, mistä laina kannattaisi hänen mielestään nostaa.
Lainatarjousvertailun perään voidaan kirjoittaa vastuuvapauslauseke, jossa käy ilmi, että Dextili Oy ei ole vastuussa siitä, mihin lainatarjoukseen taloyhtiö päätyy tai jos päätyy kirjanpitäjän ehdotukseen ja siinä tulee myöhemmin esimerkiksi ehtoihin muutoksia.
Alla olevassa kuviossa on listattu kaikki asiat, joita poimitaan pankeilta saaduista lai- natarjouksista. Niiden tietojen avulla voidaan vertailla lainojen eroja ja tehdä mah- dollisimman tarkka listaus hallitukselle lainapäätöstä varten.
Kuvio 6. Tiedot, jotka tarvitaan lainatarjousvertailutaulukkoon
Kun kirjanpitäjä on saanut pankeista ja rahoituslaitoksista lainatarjoukset, täyttää hän yllä olevan taulukon niistä löytyvillä tiedoilla. Kaikista tarjouksista ei välttämättä löydy tietoa taulukon jokaiseen kohtaan, mutta ne kohdat voi jättää tyhjäksi, joihin tietoa ei löydy. Tilitoimistossa voidaan sopia isännöitsijän kanssa, haluaako hän, että taulukkoon listataan vain esimerkiksi kolme parasta vaihtoehtoa ja muut jätetään lis- taamatta, jos ne osoittautuvat heti liian kalliiksi tai ehdoiltaan huonoiksi.
Täyttöohje taulukkoon
Alla käydään lainojenvertailutaulukko kohta kohdalta läpi, mitä tietoja mihinkin sa- rakkeeseen tarvitaan. Täyttöohje lisätään taulukon viereen Exceliin, jolloin se on täy- tettäessä myös kirjanpitäjien nähtävillä.
Urakan rahoittaminen voidaan aloittaa käyttämällä ensin remonttilimiittiä, josta maksetaan urakan aikaiset kulut. Remonttilimiitti on voimassa remontin ajan, jonka jälkeen remonttilimiitti konvertoidaan ja muutetaan lainaksi. Taulukossa laina-aika- kohtaan merkitään luotollisen remonttilimiitin laina-aika ja velkakirjalainan aika.
Viitekorko voi vaihdella remonttilimiitissä ja velkakirjalainassa, joten taulukossa on hyvä olla molemmille oma sarakkeensa. Tarjouksessa pankki yleensä määrittelee, minkä ajanjakson jälkeen sillä on mahdollisuus tarkistaa marginaali, esimerkiksi kolme vuoden välein velkakirjan allekirjoituksesta tai remonttilimiitistä lukien, jolloin velallisella on oikeus lainan takaisinmaksuun ilman ennenaikaisesta takaisinmaksusta perittäviä kuluja. Tätä kutsutaan hinnoittelukatkoksi, jolloin pankilla on yksipuolinen mahdollisuus muuttaa lainan marginaalia. Tarjouksessa usein mainitaan myös se, minkä verran marginaalia on mahdollisuus korottaa kerrallaan.
Lyhennystavassa määritellään, milloin lainaa lyhennetään. Yleensä lyhennyspäivät so- vitaan erikseen ja lyhennysten eräväli voi olla esimerkiksi 1‒6 kuukautta.
Ylimääräisissä lyhennyksissä kerrotaan, mitä ylimääräisten osakaslyhennysten teke- minen maksaa ja milloin näitä voi tehdä. Joillakin pankeilla ylimääräisen lyhennyksen voi tehdä maksutta normaalin lyhennyksen yhteydessä ja muina aikoina se maksaa muutaman satasen. Toisilla voi olla taas, että lyhennyksiä on mahdollista tehdä mil- loin vain eikä niistä veloiteta.
Osanosto tarkoittaa sitä, että lainan nosto tehdään useammassa erässä asiakkaan pyynnöstä. Palkkio osanostosta voidaan veloittaa toisen ja sitä seuraavien osanosto- jen yhteydessä.
Lainan nostokuluihin luetaan toimitusmaksu tai järjestelypalkkio, joka maksetaan lai- nan noston yhteydessä ja joka peritään yleensä myös silloin, kun lainaan tehdään yli- määräisiä osakaslyhennyksiä ja pankin on laskettava uudelleen lainan takaisinmaksu.
