Tässä kappaleessa esitetään ympäristöluokitusjärjestelmien kustannuksista ja niiden tuomasta taloudellisesta hyödystä tehtyjä tutkimuksia. Tutkimukset on tehty Iso-Britannian ja Yhdysvaltojen markkinoilla, koska Suomessa luokiteltuja kiinteistöjä on vielä niin vähän, ettei kattavaa tutkimusta ole voitu tehdä. Ympäristöluokitusjärjestelmien käytöstä syntyvät kustannukset muodostuvat tarvittavien asiantuntijoiden palkkauksesta, perinteiseen rakentamiseen tehtävistä muutoksista sekä kolmannelle osapuolelle maksettavasta sertifiointimaksusta.
BSRIA:n tutkimukseen vastanneista tilaajista noin puolet sanoi, että lisäkuluja ei syntynyt merkittävästi. Toinen puoli vastanneista koki, että järjestelmän käytöstä syntyi merkittäviä lisäkuluja, mutta suurin osa heistä uskoi, ettei lisäinvestointien takaisinmaksuaika ole pitkä käyttökustannusten madaltuessa. Syntyneiden lisäkulujen määrän arviot vaihtelivat 1 - 2 prosentista aina 20 prosenttiin asti. Yleisin arvio oli 5 prosenttia ja keskiarvo 7,5 prosenttia. Korkeampien arvosanojen tavoittelemisen ja syntyneiden kustannusten välillä ei ollut huomattavaa riippuvuutta. Paljon tärkeämpää oli se missä vaiheessa projektia luokitusta päätettiin hakea. Mitä aikaisemmin luokituksen hakemiseen ryhdyttiin sitä vähäisemmäksi siitä aiheutuvat kulut jäivät. Projektiin osallistuvien aiemmat kokemukset järjestelmän käytöstä auttoivat kustannusten hallinnassa, koska niiden avulla järjestelmää osattiin soveltaa erilaiseenkin projektiin ja huomioida vaatimukset ajoissa. Suurin osa lisäkustannuksista syntyy BREEAM-arvioijan palkasta sekä muista tarvittavista asiantuntijapalveluista. Vaatimukset täyttävien materiaalien ja laitteiden hankinta saattaa myös nostaa kustannuksia. (Parker 2012, 5 - 6; 17.)
Vuonna 2005 kiinteistökonsulttiyhtiö Sweett teki tutkimuksen BREEAM-järjestelmän käyttämisestä syntyvistä lisäkustannuksista sekä sen avulla saatavista kustannussäästöistä käytön aikana. BREEAM-järjestelmän vaatimukset sekä muu säännöstely rakentamiseen on muuttunut vuodesta 2005, mutta perusperiaatteet ovat edelleen samat. Taulukossa 8 on esitetty tässä tutkimuksessa saadut tulokset uuden toimistorakennuksen rakentamisessa tarvituista lisäinvestoinneista. Lisäinvestoinnit on esitetty kahdelle eri arvosanaluokalle sekä eri sijainneille. Sijainnit on arvioitu haastavaksi, tyypilliseksi ja hyväksi. Haastava
sijainti tarkoittaa tässä tapauksessa lähinnä huonoja julkisen liikenteen yhteyksiä ja muita asioita, joihin rakennushankkeeseen ryhtyvä ei pysty vaikuttamaan.
Taulukko 8. Kustannusten nousu BREEAM-järjestelmän käytöstä (Parker 2012, 20).
Ilmastoitu toimisto Sijainti Lisäinvestointi
BREEAM arvosana
Very Good Haastava 5,7 %
Tyypillinen 0,2 %
Hyvä - 0,1%
Excellent Tyypillinen 7,0 %
Hyvä 3,3 %
Arvioidut kustannussäästöt
Energia Kaikki 26 %
Vesi Kaikki 55 %
Toisessa 2008 vuonna julkaistussa tutkimuksessa selvitettiin BREEAM-luokiteltujen koulukiinteistöjen kustannuksia. Tässä tutkimuksessa Very Good-arvosanan saavuttaminen heikolla sijainnilla lisäsi kustannuksia noin kolme prosenttia ja hyvällä sijainnilla vain noin 0,8 - 1, 8 prosenttia. Excellent-arvosana vaati heikossa sijainnissa melkein 10 prosentin lisäkustannukset ja hyvällä sijainnilla noin kuusi prosenttia. Molemmat näistä tutkimuksista selvittivät ainoastaan rakentamisen kustannuksia eivätkä huomioineet esimerkiksi BREEAM-arvioijan tai muiden tarvittavien asiantuntijoiden palkkakustannuksia. (Parker 2012, 19 - 20.)
Uudemmassa brittiläisessä selvityksessä lisäkustannusten määrä oli laskenut huomattavasti. Tämä voi johtua siitä, että kestävä rakentaminen on koko ajan tunnetumpaa ja se ei enää tarkoita niin suuria muutoksia normaaleihin käytäntöihin. Parhaan Outstanding-arvosanan saavuttaminen lisää kuitenkin edelleen kustannuksia. (Parker 2012, 20 - 21.) Tämän tutkimuksen tuloksia on esitetty taulukossa 9.
Taulukko 9. BREEAM-järjestelmän tuomat lisäkustannukset (Parker 2012, 21).
Arvosana Koulu Supermarketti Toimisto
Very Good 0,2 % 0,24 % 0,17 %
Excellent 0,7 % 1,76 % 0,77 %
Outstanding 5,8 % 10,1 % 9,83
Ympäristöluokitusjärjestelmän käyttämisen tuoma taloudellinen hyöty voidaan jakaa kahteen osa-alueeseen: käyttökustannusten pienentymiseen ja myynnistä tai vuokrauksesta saatavan tuoton kasvamiseen. BSRIA:n tutkimukseen vastanneiden tilaajien mukaan
käyttökustannusten pienentyminen on suurin taloudellinen hyöty luokituksesta. Toiseksi tärkeimpänä oli rakennuksen takaisinmaksuajan lyhentyminen. (Parker 2012, 20.)
Maastrichtin yliopistolla tutkittiin Lontoon kiinteistömarkkinoita vuosien 2000 - 2009 aikajaksolta selvittäen eroavatko BREEAM-sertifioiduista toimistokiinteistöistä saatavat vuokrat muiden kiinteistöjen vuokrista. Tutkimuksen mukaan BREEAM-sertifioidusta avulla kiinteistöistä saatiin keskimäärin 21 - 26 prosenttia korkeampaa vuokraa neliötä kohden. Samassa suhteessa kasvoi myös neliöhinta. Tutkimuksessa todetaan kuitenkin, että saatavat lisäarvot voivat pienentyä kiinteistöjen yleisten laatumääräysten kiristyessä.
Vuokrasopimukselliset asiat (esimerkiksi vuokraehdot) sekä markkinoihin liittyvät tekijät (esimerkiksi kauanko kiinteistö on ollut markkinoilla) voivat myös pienentää saatavaa lisäarvoa. Edellä mainittujen asioiden lisäarvoa pienentäväksi vaikutukseksi arvioitiin tutkimuksessa noin viisi prosenttiyksikköä. Luokituksesta saatava lisäarvo olisi siis edelleen huomattava. BREEAM-sertifioitujen rakennusten lisääntyminen tietyllä alueella nostaa alueen keskihintoja, mutta samalla vähentää sertifioinnista saatavaa lisäarvoa vuokriin ja rakennuksen hintoihin. Kestävän rakentamisen kilpailun lisääntymisen oletetaan tutkimuksessa vähentävän saatavaa lisäarvoa markkinoilla noin 1 - 3 prosenttiyksikköä. (Chegut et al. 2011, 1.)
Yhdysvaltojen kiinteistömarkkinoilla tehtiin vastaava tutkimus LEED- ja Energy Star-luokiteltujen kiinteistöjen arvoista. Tutkimuksessa selvitettiin yli kymmenen tuhannen rakennuksen vuokria ja myyntihintoja. Tutkimuksessa arvioitiin mahdollisimman samanlaisia luokiteltuja ja luokittelemattomia kiinteistöjä keskenään. Tämän tutkimuksen luokitellusta kiinteistöstä sai noin kolme prosenttia korkeampaa vuokraa. Sertifioinnin tuoma lisäarvo oli suurempi kuin arvioitiin todellista vuokranantajalle jäävää tuloa vuokrista (effective rent). Vuokranantajalle jäävä tulo vuokrista oli yli kuusi prosenttia suurempi kuin vastaavasta luokittelemattomasta rakennuksesta. Luokiteltujen kiinteistöjen myyntiarvot olivat tutkimuksen mukaan noin 16 prosenttia korkeammat. Luokiteltujen kiinteistöjen välillä olevat ero myyntiarvossa riippuivat paljon niiden energiatehokkuudesta. Energiatehokkaan luokitellun rakennuksen neliöhinnat olivat korkeimmat. Tutkimuksessa kuitenkin huomattiin, että energiatehokkuuden lisäksi pelkkä sertifiointikin nosti kiinteistöjen arvoa markkinoilla. (Eichholtz et al. 2009, 3.)
Maastricht yliopiston tekemässä tutkimuksessa BREEAM-sertifioiduista kiinteistöistä saatiin Englannissa ja Walesissa korkeampaa vuokraa kun kiinteistöistä, joita ei ollut sertifioitu. Tutkimuksessa kuitenkin huomattiin, että korkeamman vuokran saaminen on riippuvainen vallitsevasta taloustilanteesta. Eri tutkimuksissa on huomioitu myös se, että monesti rakennettavat tilat on jo ennalta vuokrattu, joten niissä vuokrahinta ei muodostu markkinoilla ja sertifiointi ei siten vaikuta vuokriin. Yli puolet BSRIA:n tutkimukseen vastanneista kertoi kuitenkin luokiteltujen rakennusten tilojen vuokraamisen olevan helpompaa. Näin ollen vaikka vuokraan ei aina saada korotusta voi luokiteltu rakennus tuottaa enemmän, koska tyhjäkäyttöaste vähenee. (Parker 2012, 20 - 27.)
Suurin osa BSRIA:n tutkimukseen vastanneista tilaajista kokivat järjestelmän käytöstä olleen hyötyä projekteille muutenkin kuin suoraan rakennuksen arvon nousussa.
Tärkeimpänä hyötynä koettiin BREEAM-sertifioinnin tuoma imagon kohotus. Erityisesti tämä nähtiin tärkeäksi yliopistokiinteistöjen kohdalla, koska opiskelijat ovat tietoisia vihreistä arvoista. Toisena tärkeänä asiana oli parantunut käyttömukavuus ja sen myötä käyttäjien tyytyväisyys BREEAM-sertifioituihin kiinteistöihin. Ympäristöhyödyistä suurimpana nähtiin rakennusjätteen synnyn väheneminen ja materiaalitehokkuuden paraneminen sekä hiilidioksidipäästöjen väheneminen. (Parker 2012, 6.)