Kestävässä rakentamisessa huomioidaan kestävän kehityksen kolme näkökulmaa:
ekologinen, sosiaalinen ja taloudellinen. Taloudelliseen kestävyyteen liittyvät esimerkiksi investoinnit tonttimaahan, suunnitteluun, itse rakentamiseen sekä rakennuksen ylläpitoon ja huoltoon. Sosiaalinen ja yhteiskunnallinen kestävyyteen kuuluu taas esimerkiksi rakennusmateriaalien reilu kauppa, kohtuullisen asumisen mahdollisuuden tarjoaminen kaikille, urakkakilpailun avoimuus ja kulttuuriperinnön suojelu. (Taipale 2012, 164 - 165.) Kuvassa 5 on esitetty kestävän kehityksen osa-alueita ja niihin vaikuttavia tekijöitä jaettuna ympäristö-, talous- ja sosiaalisiin näkökulmiin. Kuvasta on nähtävissä, että monet tekijät vaikuttavat useaan kestävän kehityksen näkökulmaan. (Häkkinen 2010, 2.)
Vuokralainen
Kannattava liiketoiminta:
- Terveet ja tyytyväiset työntekijät - Tuottavampi työ
- Imagohyöty
- Palkkaa parempia työntekijöitä
Korkeampi vuokra - Helpompi vuokrata - Jatkuva tulovirta - Osa yrityksen
vastuullisuutta
Kiinteistönkehittäjä Kannattava liiketoiminta:
- Parempi arvo/hinta - Pienempi riski
- Helpompi saada rahoitusta - Helpompi myydä
Kuva 5. Kestävän rakentamisen näkökulmia (Häkkinen 2010, 2).
Kestävän kiinteistön taloushallinnan perusta on systemaattinen ja yhteistyömuotoinen hankkeen tavoitteiden asettaminen, suunnittelun ja toteutuksen ohjaus, hankepalautteen ja käyttäjäkyselyiden hankinta sekä jatkuva seuranta. Kestävän kiinteistön taloushallinnan vaatimukset kattavat siten rakennuspaikan valinnan, rahoitusjärjestelyt, energianhankin-nan, tilanhallinenergianhankin-nan, suunnittelun, rakentamisen, kunnossapidon, ohjelmoidun ylläpidon sekä ohjeistetun käytön. Kestävän kiinteistön taloushallinnan kehyksen sisään kuuluvat valinnoissa ja toiminnoissa huomioon otettavat taloudellinen, sosiaalinen ja ympäristölli-nen näkökulma. Kuvassa 6 on havainnollistettu kestävän kiinteistön taloushallinnan kehys ja siihen kuuluvia asioita. (RIL 259-2012, 11.)
Kuva 6. Kestävän kiinteistön taloushallinnon kehys (mukaillen RIL 259-2012, 11).
Muuntojoustavuus
TALOUDELLINEN – SOSIAALINEN – YMPÄRISTÖLLINEN NÄKÖKULMA
SIJAINTI
RAKENTEELLINEN KUNTO, KESTÄVYYS JA KIERRÄTETTÄVYYS
KUSTANNUKSET, TUOTOT, TUOTTAVUUS JA KULUTUKSET
ARVONTUOTTO
Kestävä rakennus ei synny yksittäisten erillisten kestävien valintojen kautta vaan ratkaisevaa on koko rakennuksen toimivuus sen elinkaaren aikana. Nykyään painotetaan myös lakien tasolla sitä, miten rakennuksen tulee suoriutua esimerkiksi energiankulutukselle asetetusta vaatimuksesta eikä määrätä pelkästään tiettyjen osien optimointia. Kestävyys ei synny myöskään pelkästään erillisiä kestävän kehityksen mukaisia rakennuksia rakentamalla, vaan huomioon pitää ottaa myös infrastruktuurin kestävyys. Yhdyskuntarakenteen hajautumisen ja ihmisten liikkumistarpeen vähentäminen edesauttavat myös kestävää kehitystä. Kestävän kehityksen hallinnassa isossa näkökulmassa täytyy selvittää myös eri asioiden vaikutus pitkällä tähtäimellä. Esimerkiksi siirtyminen uusiutuvan energian käyttöön vähentää tulevaisuuden kasvihuonekaasupäästöjä enemmän kuin uudisrakennusten tiukat energiatehokkuusvaatimukset ja vanhojen rakennusten uudistamiset. (Taipale 2012, 169 - 170.)
Rakennukset kuormittavat ympäristöä koko elinkaarensa ajan eli rakentamisesta käyttöön ja vielä käytöstä poistoonkin. Rakennusten elinkaaren merkittävimpiä ympäristöhaittoja ovat uusiutumattomien energiavarojen kulutus ja ilman saasteiden sekä jätteiden tuottami-nen. (RIL216-2001, 65.) Rakennus- ja kiinteistösektori kuluttavat arvioiden mukaan aina-kin noin kolmanneksen maailman luonnonvaroista. Luonnonvarojen suojeluun kuuluu säästeliäs maankäyttö sekä rakentamisesta johtuvien maankäytön muutosten minimoimi-nen. Maankäytön muutokset vaikuttavat myös muun muassa tulvien syntymiseen. Makean veden käytöstä rakennusalan osuus on noin 12 prosenttia. Rakentamiseen ja rakennusten ylläpitoon kulutetaan maailman laajuisesti noin 25 - 40 prosenttia tuotetusta energiasta.
Suuren energiankulutuksen vuoksi rakennussektori vastaa myös noin 30 - 40 prosentista maailman kaikista hiilidioksidipäästöistä. (Taipale 2012, 170 - 171.) Rakennusalalla syn-tyy lisäksi noin 30 - 40 prosenttia kaikesta kiinteästä jätteestä maailmassa. (Taipale 2012, 164.) Suurin osa rakennusalan jätteestä olisi hyödynnettävissä uudelleen sellaisenaan tai uusien materiaalien raaka-aineena. (Kojo & Lilja 2010, 34.) Rakennusalalla on suuri mer-kitys myös maailmantalouteen, koska rakennusalan osuus talouden kokonaistuotannosta on noin kymmenen prosenttia. Lisäksi suuri osa varallisuudesta on sidottu kiinteistöihin.
(Taipale 2012, 164 - 165.)
Suomen olosuhteissa talonrakentamisessa uusiutuvien ja uusiutumattomien luonnonmateri-aalien kulutus suhteessa niiden saatavuuteen on vähäistä. Paikallisesti jostakin
raaka-ai-neesta saattaa olla pulaa, jolloin kuljetukset ja materiaalien hinta saattaa olla korkeampi ja rajoittaa niiden käyttöä. Ekologiset ja luonnonympäristön suojelutoimenpiteet muodostavat Suomessa rajoitteet raaka-aineiden otolle ja käytölle. Samojen periaatteiden mukaan veteen ja maaperään siirtyvien päästöjen rajoittaminen toimii Suomessa jo nykyisellä säännöste-lyllä. Merkittäväksi ja suuren säästöpotentiaalien omaavaksi ympäristöhaitaksi jäävät uu-siutumattomien energiavarojen kulutus sekä kasvihuonekaasupäästöjen tuottaminen. (RIL 216 -2001, 82.)
Rakennukset vaikuttavat merkittävästi ihmisten terveyteen ja viihtyvyyteen, koska nykyisin ihmiset viettävät suurimman osan ajastaan sisätiloissa. Suunnittelussa valitaan huonetiloissa ylläpidettävät sisäilmastotekijöiden arvot. Näitä ovat esimerkiksi lämpötila, kosteus ja ilmanvaihto. Nämä tekijät muodostavat sisätilojen viihtyvyystason ja vaikuttavat myös rakennuksen energiatalouteen. (Lappalainen 2010, 24.)
Kestävän kehityksen kannalta oleellista on rakentamisen määrän optimointi mahdollisimman pieneksi. Kestävän kehityksen ekologiset näkökulmat, kuten energiankäyttö ja päästöjen määrä ovat suoraan kytköksissä rakentamisen laajuuteen.
Erityisesti toimitilarakentamisessa tilatehokkuus ja käytettävyyden optimointi ovat tärkeitä kestävän kehityksen kriteereitä tavoitteiden asettamisessa ja suunnittelussa. (Tekes 2012,13.)
Taloudellinen rakentaminen ja rakennusten hallinta perustuvat elinkaarikustannusten minimoimiseen ja rakennuksen arvon lisäämiseen. Rakennushankkeen talouden hallinta edellyttää hankkeen taloudellisten tavoitteiden määrittämistä ennen suunnittelua ja rakentamista. Tavoitteiden määrittelyn jälkeen talouden hallinta on johtamista.
Tavoitteiden asettamisessa ongelma on se, että usein päätöksentekijä ei tiedä kaikkia päätöksestä aiheutuvia kustannuksia. Ilman talouden hyvää hallintaa päätösten seuraukset tulevat ilmi aikaisintaan kun huomataan liian kallis suunnitteluratkaisu rakentamisen aikana tai jopa vasta käytön aikana. Tällöin on usein vain vähän vaikutusmahdollisuuksia jäljellä. Tilaaja tarvitsee päätöksenteon tueksi riittävän tiedon vaihtoehtoisista ratkaisuista ja niiden kustannuksista. (Heimonen et al. 2007, 12.)
Kestävän kehityksen mukaisten hankintojen investointikustannukset voivat olla perinteisiä hankintoja suurempia, mutta elinkaarikustannuksiltaan ne usein ovat edullisempia. Muun muassa energiansäästö, kasvihuonekaasupäästöjen vähentäminen ja paremmat olot rakennuksen käyttäjille voivat perinteisiin toimintamalleihin verrattuna lisätä investointeja hankkeen alussa. Näiden investointien takaisinmaksuaika voi kuitenkin olla lyhyt esimerkiksi niiden tuoman lisäarvon tai käyttökustannusten alenemisen myötä. Tällaiset syy-seuraus-suhteet voidaan löytää ainoastaan tarkastelemalla elinkaarta rakennuksen valmistumista pidemmälle. (Rakennusteollisuus 2005, 46 - 47.)
Tutkimusten mukaan kestävän kehityksen mukaiset rakennukset ovat energiatehokkaita ja aiheuttavat vähemmän haitallisia vaikutuksia ympäristöön. Nämä rakennukset tarjoavat myös parempaa toimivuutta, käytettävyyttä, muunneltavuutta ja kestävyyttä samalla kun ne lisäävät käyttömukavuutta sekä käyttäjien hyvinvointia. Kestävän kehityksen mukaisten kiinteistöjen ominaisuudet auttavat myös pienentämään kiinteistöomistajien- ja sijoittajien riskejä, joita ympäristölainsäädännön kiristyminen erityisesti EU:n jäsenvaltioissa aiheuttaa. Samalla nämä ominaisuudet voivat nostaa rakennuksen arvoa markkinoilla.
Iso-Britanniassa useat suuret yritykset ja kiinteistösijoittajat ovat jo vuosia huomioineet myös kestävän kehityksen kriteerit valitessaan kiinteistöjä, joihin sijoittaa tai joita käyttää toiminnassaan. (Lorenz & Lützkendorf 2007, 132 -133.)