9 KYSELYTUTKIMUKSEN TULOKSET
9.1 Tutkimusmenetelmän kuvaus
Tutkimuksen yhteydessä toteutettiin oman havaintoaineiston hankkimiseksi kysely
tutkimus, jolla pyrittiin selvittään muuttaneiden yritysten ja muiden organisaatioiden tekemiä toimitilaratkaisuja sekä niiden taustalla olevia tekijöitä. Kyselytutkimus toteutettiin kirjallisella kyselylomakkeella syksyn 1999 ja talven 2000 välisenä aikana täysin luottamuksellisena. Tässä yhteydessä kyselyn tuloksia käsitellään siltä osin kuin niiden katsotaan soveltuvan tutkimuksen muuhun sisältöön.
Kyselylomake (liite 2) koetestattiin muutamalla kiinteistöalan ammattilaisella ennen lomakkeen lähettämistä. Saatujen neuvojen perusteella lomakkeeseen tehtiin muutamia korjauksia ja täsmennyksiä. Käsiteltävät kysymykset koskivat pääosin seuraavia aiheita:
1) muuton syy
2) toimitilojen valintaan liittyvät tekijät 3) tehdyt tilankäyttöratkaisut
4) tulevaisuuden näkemykset.
Alun perin oli tarkoitus käyttää vain suljettuja kysymyksiä, joiden analysointi on helpompaa kuin avointen kysymysten. Loppujen lopuksi päädyttiin kuitenkin lomakkee
seen, jossa suurin osa kysymyksistä on avoimia. Tällä pyrittiin siihen, että vastauksista esimerkiksi ominaisuuksien suhteen nousisi esille todella ne tekijät, jotka kullekin organisaatiolle ovat olleet tärkeät. Suljettujen kysymysten eli valmiiden vaihtoehtojen myötä voi käydä niin, että jokainen vaihtoehto saa kannatusta eivätkä tekijöiden väliset merkityserot nouse esille, vaikka niitä todellisuudessa on. Avointen kysymyksien analysointi on tosin vaikeampaa, sillä vastausten kirjo voi olla melkoinen. Toisaalta
tästä voi koitua etua siinä suhteessa, että saadaan uusia ja yllättäviä vastauksia.
Kysymyksiä oli yhteensä 36 kappaletta.
Kyselytutkimukseen päätettiin ottaa mukaan vuosina 1995 - 1999 ulkoisen muuton pääkaupunkiseudulla tehneet yritykset ja julkiset organisaatiot. Kyselyjoukkoa rajattiin niin, että muuttaneen toimipaikan tilakoon piti olla yli 1 500 m2 ja tilan käyttötarkoi
tukseltaan pääosin toimistokäyttöinen. Kohderyhmän kasauksessa lähdettiin siitä, että tapauksia olisi yli 100. Eri lähteistä11 saatiin muodostettua 130:n tapauksen ryhmä.
Pyrkimyksenä ei ollut keskittyä mihinkään tiettyyn tai tiettyihin toimialoihin. Tämän takia joukon muodostamisessa ei suoritettu minkäänlaista karsintaa kriteerien täyttävien organisaatioiden ryhmän sisällä. Joukkoon poimittiin siis tiettyyn rajaan asti kaikki tapaukset, jotka täyttivät kriteerit. Kussakin kyselyssä käsiteltiin yhteisössä tapahtunutta todellista toimipisteen muuttoa.
Pääosin toimistokäyttöiset Yli 1 500 m2 kokoiset
Pääkaupunkiseudulla sijaitsevat
Muuton tehneet v. 1995 - 2000
Kohde
ryhmän toimi
paikat
Muuton syy
Tilan valinta: sijainnilliset omin.
Tilan valinta: tilaominaisuudet Tehdyt tilankäyttöratkaisut
Tilankäyttö tulevaisuudessa
Korostuvat omin. tulevaisuudessa
Kuva 11. Kyselyn kohderyhmä ja tärkeimpiä kyselyssä selvitettyjä asioita
Jokaiselle valituista lähetettiin kyselylomake12 sähköpostitse, jonka jälkeen tehtiin seurantasoittoja. Osa mukaan valitusta ilmoitti haluavansa kyselyn perinteisesti postitse.
Yhteydenotoissa ilmeni joitakin sellaisia tapauksia, joissa edelletyt kriteerit eivät täyttyneet, joten todelliseksi otosryhmään kooksi jäi 106. Mainittakoon että kyselyn yhteydessä ilmeni muutamia yhteisöjä, joille muuton ajankohta sattui v. 2000. Nämä, jo alunperinkin kohderyhmässä olleiden tapaukset, päätettiin myös hyväksyä mukaan, vaikkei muutto ollutkaan välttämättä vielä tapahtunut (tilaratkaisu oli kuitenkin selvillä).
Pääasiallisena lähteenä kohderyhmää muodostaessa oli Suomen Tehomaxin (kartoittaa yritysten toimitilakysyntää kiinteistönomistajien toimeksiannosta) tietokanta.
Sähköpostitse lähetettiin kaksi versiota kyselylomakkeesta: suoraan tietokoneella täytettävä versio sekä tulostettava ja tämän jälkeen kynällä täytettävä versio.
66
Vastauksia kyselyyn tuli 65 kpl13, joten vastausprosentiksi muodostu 61 %. Vastaajina olivat julkisten organisaatioiden ja yritysten toimitila-asioista vastaavat henkilöt. Vas
tausprosenttia voidaan pitää yleiseen postikyselyistä saatavaan tasoon verrattuna vähin
tään kohtuullisena.
Mikäli kyselyn 106 yrityksen ja julkisen organisaation joukkoa pidetään normaali- otoksena kriteerien täyttävistä tapauksista, niin tämän perusteella on tuloksia tarkastel
taessa huomioitava eräs seikka. Vastaajajoukko on jaettu julkisiin organisaatioihin (valtion ja kuntien organisaatiot, valtion omistamat virastomaiset liikelaitokset, järjestöt) sekä yrityksiin. Julkisten yhteisöjen vastausprosentti kohosi 84 %:iin (vastauksia 21 kpl). Yrityksien vastauksien määrä oli 44 kpl ja vastausprosentti 54 %.
Julkisen sektorin korkeampi vastausprosentti aiheuttaa tiettyä vinoumaa vastaaja- joukkoon verrattaessa sitä otosryhmään. Koottu aineisto on siis tältä osin selektiivinen, mikä on muistettava tuloksia tarkasteltaessa. Tulosten yhteydessä on pyritty erottele
maan julkinen sektori sekä yritykset.
Kohderyhmän ominaisuuksien kuten (toimialat, henkilömäärät jne.) ymmärtäminen on olennainen osa kyselyn tulosten analysointia. Kokoluokan suhteen minimirajaksi oli asetettu 1 500 m , jolla oli merkittävä vaikutus siihen, millaisilla toimijoilla oli mahdollisuus päästä kohderyhmään. Tyypilliset toimistotilan käyttäjät kuten mainos
toimistot, lakiasiantoimistot ja monet yntyspalvelualan toimistot jne. ovat useimmiten kokoluokaltaan pienempiä. Toisaalta kyselyyn osallistui sellaisten toimialojen edustajia, jotka eivät ole varsinaisesti toimistotilan käyttäjiä. Tällä tarkoitetaan lähinnä kaupan ja teollisuuden toimialoja, joista löytyi pääkaupunkiseudulta useita suuria toimistotilan käyttäjiä. Näissä toimipaikoissa tapahtuvan toiminnan voi olettaa olevankin ”pääkont- torityyppistä” toimintaa. Toki kyselyyn osallistuneiden joukossa oli myös toimipisteitä, joissa harjoitettiin palveluntarjontaan liittyvää toimintaa. Näissä tarjottiin mm. rahoitus-, konsultointi- ja tietotekniikan palveluja. Vastanneista yrityksien toimipaikoista puolet (22 kpl) oli yrityksiä tai kuuluivat yrityksiin, jotka mainittiin Talouselämä-lehdessä (2001) Suomen 500 suurimman yrityksen joukossa. Näistä puolet oli 100 suurimman joukossa ja kolme 10 suurimman yrityksen joukossa. Julkisen sektorin organisaatiot olivat pääosin valtion virastoja ja laitoksia. Lisätietoja vastanneiden toimipaikkojen perustiedoista esitetään kappaleessa 9.2. Kyselyyn vastanneet yritykset ja organisaatiot on lueteltu liitteessä 3.
Selvitettäköön tässä vaiheessa se, että kolmessa kysymyksessä (koskien muuttosyitä sekä sijainnin ja tilan ominaisuuksia) pyydettiin kolmea tärkeintä tekijää
tärkeys-Vastaukset kertyivät seuraavasti: postitse 30, sähköpostitse 29, faksitse 4 ja puhelimitse (vastaus saatiin seurantasoiton yhteydessä) 2 vastausta.
jäijestyksessä. Näiden kysymysten tulosten esittämisessä käytetään painotettua (pisteytettyä) menetelmää eli merkittävimmäksi tekijäksi merkitty saa kolme pistettä, toiseksi tärkein kaksi pistettä ja kolmanneksi tärkein yhden pisteen. Mikäli vastaaja ei löytänyt kaikkea kolmea tekijää, jää käyttämättä jääneet pisteet pois yhteispisteistä (huomio: tämä aiheuttaa tärkeimmäksi mainittujen suurempaa korostumista). Jos taas keskeisimmäksi tekijäksi oli merkitty useampi, saavat nämä kaikki kolme pistettä.
Rajaukset
Sovellettaessa empiirisen tutkimuksen tuloksia on huomioitava otoksen koon ja muiden ominaisuuksien, käytettävissä olleen informaation ja ajankohdan perusteella tehtävät rajaukset. Seuraavassa on esitetty tekijöitä, jotka saattavat joissain tapauksissa rajoittaa saatujen tutkimustulosten käyttöä.
Otos
Kyselytutkimuksessa tarkasteltiin 65:n eri yhteisön toimitilaratkaisuja ja niiden taustoja, yhtä toimipisteen muuttoa kustakin yhteisöstä. Tutkitut yhteisöt olivat suuria tai keskisuuria yhteisöjä, joka johtuu toimipisteen koon kriteeristä (1 500 m2). Mukana oli yritysten lisäksi valtion keskushallinnon virastoja, valtion laitoksia sekä järjestö
toiminnan yhteisöjä. Maantieteellisesti tutkimus rajautui pääkaupunkiseudulla toimiviin toimipisteisiin. Tutkimustulokset kertovat täten erityisesti pääkaupunkiseudulla toimivien edellä mainitun koon toimipisteiden toimitilaratkaisuista.
Käytettävissä oleva informaatio
Tietolähteinä olivat henkilöt, jotka itse olivat osallisena toimipisteen muutossa tai muuten olivat siitä perillä. Kyselylomakkeet lähetettiin heille postitse ja mitään tiettyä takarajaa vastausten antamiseen ei annettu. Koska myös vastaus tapahtui postitse, oli vastaajilla täten mahdollisuus käyttää tarvittaessa aikaa vastausten selvittämiseen.
Vastaajia ohjattiin kuitenkin siten, että mikäli tarkkaa tietoa ei ole saatavilla, niin arviokin riittää vastaukseksi.
Ajankohta
Kaikki tutkitut muutot tapahtuivat vuosien 1995 - 2000 välillä. Suurin osa muutoista tapahtui vuosina 1998 tai 1999. Ajankohdan aikana elettiin taloudellista nousukautta, joka näkyi myös toimitilamarkkinoilla. Esimerkiksi vapaan toimitilan määrä oli markki
noilla varsinkin ajankohdan loppupuolella alhainen (ks. 6.2).
68
Perustietoja muuttaneista toimipaikoista ja niiden tekemistä toimitilaratkaisuista Muuttovuosi
Kyselyyn vastanneiden toimipaikkojen muutot olivat painottuneet vuosille 1998 ja 1999. Tästä on vaikea kuitenkaan tehdä mitään johtopäätöksiä, sillä painotukseen on luontevia syitä. Mm. mikäli vastaajayrityksellä oli useiden toimipaikkojen muuttoja, niin luultavasti valittua tuli niistä tuorein. Lisäksi kyselyjoukkoa kerätessä uudemmat muutot tulivat paremmin tietoon, joten suurempi osa vuoden 1999 muutoista pääsi mukaan kohderyhmään kuin esimerkiksi v. 1995 muutoista. Poikkeavana esille nousee melko monen julkisen sektorin toimipaikan muuton ajoittuminen vuodelle 1996.
Toimipaikan henkilömäärä
Henkilökuntaa kyselyn toimipaikoissa oli muuton jälkeen keskimäärin hieman yli 150.
Henkilömäärältään pienimmässä toimipaikassa henkilöitä oli 30 ja suurimmassa 950.
Toimipaikan tilamäärä
Kyselyssä tilakoon kriteereiksi oli asetettu 1 500 m2. Tästä joustettiin hieman, rajana pidettiin noin 1 500 m2. Suurimmassa toimipaikassa tilaa oli lähes 35 000 m2, joka olikin selvästi muita suurempi. Yli 5 000 m2 yksiköitä oli vastaajien joukossa 18, joista seitsemällä tilaa oli yli 10 000 m\ Keskiarvo asettui melko suureksi eli se oli yli 4 600 m2, koska erityisen suuret yksiköt nostivat sitä. Toimipaikkojen tilamäärän mediaaniksi saatiin 2 800 m2.
Vuokratilat vs. omat tilat
Neljännes toimipaikoista muutti omiin tiloihin, loput 75 % muutti vuokratiloihin.
Yrityksillä oli omia tiloja 30 % vastaajista, sen sijaan julkisilla 15 % vastaajista.
VRfTYKSET (n=43)
JULKINEN (n=20)
KAIKKI (n=63)
0% 20% 40% 60% 80% 100 %
□ Vuokratila
■ Oma tila
Kuva 12. Tilan hallintomuoto
Rakennuksen ikä
Noin neljäsosa vastaajista (27 %) muutti uusiin tiloihin, kun taas yli 10 v. vanhojen tilojen osuus oli suurin, 63 %. Loput 10 % muuttivat 1 - 10 v. vanhoihin tiloihin. Julki
silla yhteisöillä yli 10 vuotta vanhojen tilojen osuus oli 80 %, yrityksillä puolestaan 55
%. Uusiin tiloihin julkisista organisaatioista muutti joka viides, yrityksistä hieman vajaa joka kolmas.
YRITYKSET (n=42)
JULKINEN (n=20)
KAIKKI (n=62)
Ш L I”1
31 55
1 !
20 80
27 63
Г Í ШЛ. Ÿ
20% 40% 60% 80% 100%
O Uudisrakennus
■ 1-10 v. vanha
□ Yli 10 v. vanha
Kuva 13. Rakennuksen ikä
9.3 Muuton syy
Muuton aiheuttaneita tärkeimpiä tekijöitä voidaan pitää kriittisinä tekijöinä kyseisen toimipaikan kannalta. Jos esimerkiksi muuton merkittävimpänä syynä on ollut teknisen varustelun puutteet, on tämä siis ollut erityisen kriittinen ominaisuus kyseisen toimipisteen kannalta suhteessa entisiin tiloihin. Muuton syinä voi olla myös toimi
tiloihin kuulumattomia syitä. On kuitenkin tärkeätä kartoittaa kaikki mahdolliset muuton merkittävimmät aiheuttajat, sillä muuton toteutus on osoittanut näiden syiden tärkeyden.
Useimmiten tärkeimmäksi muuton syyksi mainittiin tilan puutteeseen ja henkilömäärän kasvuun liittyneet asiat. Nämä tekijät olivat 17 toimipaikalla (osuus 26 %) merkittävin muuton aiheuttaja. Seuraavaksi eniten tärkeimmäksi (12 mainintaa) muuton aiheuttajaksi nostettiin organisaation muutoksiin (sisältää yritysfuusiot yms.) liittyvät seikat. Kolmanneksi eniten mainintoja (8 kpl) sai sopimuksen päättyminen. Tämän syyn taustalla tosin voi olla myös muitakin tekijöitä, esimerkiksi kustannuksiin liittyvät syyt, sillä sopimuksen ollessa katkolla on vuokrankorotus varsin tavallista.
70
Yhden käyttäjän rakennukseen, “oma talo”
P-paikkojen puute Vuokratiloista omiin
"Palveluprosessi”
”asiakastarve"
Imagosyyt Kustannussyyt
Sijainti Tilat remonttiin, purku Keskittäminen Tilan huono toimivuus,
kunto...
Sopimuksen päättyminen Organisaation/toiminnan
muutokset Tilan puute, kasvu tms.
□ Julkinen g Yritykset
Kuva 14. Julkisen sektorin organisaatioiden ja yritysten maininnat (kpl) tärkeimpinä muuton syinä
Kuusi vastaajaa ilmoitti ensisijaiseksi muuton syyksi tilan toimivuuteen, kuntoon tms.
liittyvät ongelmat taikka toiminnan keskittämisen. Tilan remontointi tai purku johti viiden toimipisteen muuttoon. Sijaintiin liittyvät seikat koki neljä ja kustannussyyt kaksi vastaajaa keskeisimmäksi muuton aiheuttajaksi. Yhden maininnan saivat mm. imagoon liittyvät syyt, siirtyminen vuokratiloista omiin tiloihin sekä halu päästä rakennukseen, jossa ei ole muita käyttäjiä. Pysäköintipaikkoihin liittyneet ongelmat olivat myöskin vain yhdelle merkittävin tekijä muutolle.
Tässä tutkimuksessa julkisen sektorin lohkoon merkityt yhteisöt mainitsivat useimmin (4 mainintaa) tärkeimmäksi muuton syyksi sopimuksen päättymisen taikka organisaa
tion muutokset. Moni muukin tekijä sai lähes yhtä monta mainintaa. Näitä olivat tilan remontointi (tai purku) sekä toiminnan keskittäminen (kumpaakin 3 tapausta) sekä tilan puute, huono sijainti sekä kustannuksiin liittyvät syyt (2 mainintaa).
Yrityksillä ensisijaiseksi muuton aiheuttajaksi nostettiin selvästi eniten tilan puute. Sen nosti tärkeimmäksi 15 yritystä eli noin joka kolmas. Seuraavaksi merkittävimpiä syitä olivat organisaation muutokset sekä tilan huonoon toimivuuteen liittyvät seikat.
Pisteytetyssä tarkastelussa on merkittävimmäksi mainitun syyn lisäksi huomioitu toiseksi ja kolmanneksi tärkeimmäksi mainitut syyt. Koko vastausjoukon yhteistulok
sissa pisteitä eniten keräsivät tilan puute (60 pistettä), tilan toimivuuden ongelmat (53 pistettä) ja organisaation muutokset (41 pistettä). Yritysten tulokset noudattivat suurin piirtein samaa jakaumaa. Julkisella sektorilla kaikki tärkeimmän syyn yhteydessä esillä olleet tekijät saivat kohtuullisen osuuden. Eniten pisteitä kertyi kuitenkin tilan toimivuuteen liittyville seikoille, jotka puolestaan vain yksi merkitsi ensisijaiseksi tekijäksi. Muistutettakoon tässä vielä, että koska osa vastaajista merkitsi vain tärkeim
män (ja ehkä toiseksi tärkeimmän) syyn, niin tästä aiheutuu tärkeimmiksi mainittujen syiden ”ylimääräinen” korostuminen pisteytyksessä.
Tulosten perusteella voidaan ajatella että tilan puute on varsin ”ehdoton” muuton syy, sillä se merkittiin usein ensisijaiseksi, mutta harvoin toiseksi tai kolmanneksi tärkeim
mäksi muuton aiheuttajaksi. Hieman päinvastaisia näyttäsi olevan tilan toimivuuden ongelmat. Keskeisimpänä muuttoon sysääjänä se mainittiin melko usein, mutta suhteel
lisesti vielä useammin toiseksi tai kolmanneksi tärkeämpänä. Tilan toimivuuteen (tila
ratkaisut, tekninen taso, kunto yms.) eli siis tiloihin liittyneitä syitä voidaan tarkastella tässä lähemmin.
Tilan toimivuuden kannalta ongelmina mainittiin mm. se, että haluttiin uudet ja toimivammat, yhtenäiset (esim. yksitasoratkaisu) sekä laajennusmahdollisuudet omaa
vat tilat. Lisäksi esille nousi mm. entisen tilojen joustamattomuus ja epäkäytännöllisyys.
Myöskin jaottelussa toimivuuden piirin luetun tilojen teknisen varustelun puutteina mainittiin mm. ilmastoinnin ja jäähdytyksen puutteet sekä se, että tilat eivät vastanneet nykyajan vaatimuksiin. Kunnon puolesta syinä todettiin muun muassa, että entinen tila oli ”rappiolla” sekä tilan home- ja kosteusongelmat.
72
Kustannus 17 p Keskittäminen 23 p Tilat remonttiin, purku 24 p Sopimuksen päättyminen 26 p Sijainti 28 p Organisaation/toiminnan
muutokset 49 p Huono toimivuus, kunto...53 p
Tilan puute, kasvu tms. 60 p
0 5 10 15 20 25 30
П Mainittu tärkeimpänä g Mainittu 2. tärkeimpänä □ Mainittu 3. tärkeimpänä
Kuva 15. Kahdeksan tärkeintä muuton syytä, niiden maininnat (kpl) tärkeimpänä, toiseksi tärkeimpänä ja kolmanneksi tärkeimpänä syynä. Ominaisuudet on listattuna painotetun pisteytyksen kokonaispisteiden mukaisesti tärkeysjärjestyksessä alhaalta ylös. Ko. pistemäärä on merkitty ominaisuuden viereen.
Muuton syyt voidaan jakaa ulkoisiin ja sisäisiin syihin riippuen siitä, katsotaanko muuton aiheutuvan organisaation sisäisistä vai ulkopuolisista syistä. Kyselyn tulosten pisteytetyssä vertailussa sisäisiksi ja ulkoisiksi katsotut syyt saivat suurin yhtä suuren osuuden. Sen sijaan esisijaiseksi muuton aiheuttajaksi mainittiin useammin sisäinen syy.
Yrityksillä kummassakin vertailussa sisäisillä syillä näytti olevan suurempi merkitys.
Julkisilla organisaatioilla puolestaan ulkoiset syyt näyttivät päihittävän sisäiset syyt. On kuitenkin huomioitava, että jako ulkoisiin ja sisäisiin syihin tehtiin karkeasti. Tämän takia saatuihin syiden jakautumisiin on suhtauduttava varauksellisesti.
Vuokrankorotus muuton syynä
40
Kustannuksiin liittyvien tekijöiden merkitystä muuton aiheuttajana tarkasteltiin erillisellä, hypoteettisella kysymyksellä. Vastaajilta tiedusteltiin toimipaikan reagointia vuokran eri korkuisiin korotuksiin ja heille annettiin neljä toimintavaihtoehtoa.
Kysymys kohdistui luonnollisesti vuokratiloissa toimineisiin toimipaikkoihin. Tulok
sissa huomioitiin myös epätäydelliset vastaukset. Kymmenen prosentin vuokrankoro
tukseen kolme viidestä vastaajasta ”hyväksyisi” eli se ei aiheuttaisi reagointia. Tilan
käytön tehostamiseen turvautuisi joka viides. Vain yksi vastaajista ilmoitti korostuksen
aiheuttavan muuton. Loput vastaajista valitsi vaihtoehdoista ”muun reagoinnin”, joka tarkoitti yleensä ”tiukkoja neuvotteluja” tms.
Vuokrankorotus 20 %:lla nosti muuttoprosentin jo kahteenkymmeneen. Yli puolet kuitenkin ilmoitti turvautuvansa vain tilankäytön tehostamiseen. Sen sijaan korostus 50
%:lla nosti muuttohalukkuutta merkittävästi: yli neljä viidestä ilmoitti korotuksen johtavan muuttoon. Huomattakoon kuitenkin, että 15 % ilmoitti edelleen turvautuvansa tehostamiseen. Lopulta 100 %:in korotus nosti muuttoprosentin yli 90 %. Huomatta
koon, että 50 - 100 %:n korotuksissa ”muu reagointi” tarkoitti usein oikeustoimenpiteitä (johtuen siitä, että osa mietti korotuksia suhteessa nykyiseen todellisen vuokrasopimuk
seen, jonka perusteella tällaiset korotukset olisivat sopimusrikkomuksia). Käytännössä voidaan ajatella, että nämä ja muut mainitut reagoinnit tarkoittaisivat tilasta muuttoa.
100 %
50%
KOROTUS 20%
10%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
O Muutto
■ Tehostus
□ E reag.
□ Muu
Kuva 16. Vastaajien (n-39) reagointi vuokrankorotukseen. Esitetty prosenttiosuudet eri toimintavaihtoehdoille.
Suurimmat ongelmat nykyisissä tiloissa
Uusista toimitiloista, joihin organisaatiot olivat muuttaneet, suurin osa vastaajista löysi jonkin mainittavan ongelman. Tilan toiminnallisiin ongelmiin rajoittuvat puutteet mainittiin 19 kertaa, koskien mm. liian suurta hukkatilan määrää, työntekijöiden huonoja kontaktimahdollisuuksia, sokkeloisuutta, epäselkeyttä yms. 13 kertaa esille nostettiin tilan puute kasvun takia, mikä lienee osoitus ainakin joihinkin yrityksiin tai toimialoihin liittyvistä toiminnan kasvun ennakoinnin vaikeuksista. Vastausten joukossa oli tapauksia, joissa muutto oli tapahtunut samana vuonna kun jo suurimmaksi ongelmaksi mainittiin tilan ahtaus. Kahdeksan vastaajaa nosti esille tilan tekniset ongelmat, kuten lämmityksen ja ilmastoinnin säätöön sekä yleiseen talotekniikkaan liittyvät seikat. Erityisesti julkisen sektorin toimitiloissa löydettiin teknisiä vikoja. Tällä saattaa olla yhteys siihen, että ko. sektorilla vanhojen tilojen osuus oli suurin. Muut
74
vastauksissa olleet ongelmat liittyivät mm. pysäköintipaikkoihin, sijaintiin ja suunnitteluvirheisiin.
9.4 Uuden toimitilan valinta Vaihtoehtojen lukumäärä
Sekä yrityksillä että julkisilla organisaatioilla keskimäärin joka neljännellä oli ollut vain yksi vaihtoehto uusiksi tiloiksi. Taustoja asialle on mahdotonta varmuudella tietää.
Syynä voi olla, että tiedossa ollut sopiva valmistuva tai vapautuva tila oli merkittävä syy itse muuton toteutumiselle. Tällöin ei itse muuttoprosessisissa ollut tarvetta kartoittaa muita vaihtoehtoja. Toisaalta voidaan ajatella kyselyn hetkellä vallinneen markkina
tilanteen vaikuttaneen vaihtoehtojen vähäisyyteen: vapaiden tilojen osuus koko tilakannasta oli huomattavan alhainen. Lisäksi on huomattava, että kyseessä oli varsin suuren kokoluokan yksiköt, jolla voi olla vaikutusta tarjolla olevien sopivien tilojen vähäisyyteen. Tarjonnan vähäisyys nousikin esille kysyttäessä suurimpia muutto- prosessissa ilmenneitä ongelmia.
Suurimmat ongelmat prosessissa
Tarjonnan vähäisyyteen liittyvät seikat saivat kaikkiaan 26 mainintaa kysyttäessä suurimpia ongelmia, mitä vastaajat olivat kohdanneet muuttoprosessissa. Ongelmiksi koettiin mm. riittävän suurien yhtenäisten tilojen löytyminen, tilojen vähäisyys sopivalla sijainnilla ja yleensäkin ”hyvien tilojen” vähäisyys. Erityisesti valitettiin puutteista Helsingin keskustan tarjonnassa. Todettakoon, että yksi vastaaja ilmoitti ongelmaksi tarjonnan runsauden. Seitsemän vastaajaa puolestaan nosti esille organisaation sisäisiin ongelmiin liittyvät tekijät. Näitä olivat mm. organisaation sisältä tulleet ristiriitaiset vaatimukset, päätöksenteon vaikeus ja oman ammattitaidon puute. Muita mainittuja ongelmia aiheuttivat mm. aikataulu- sekä kustannuskysymykset.
Käytetyt tietolähteet
Kysyttäessä avoimella kysymyksellä sitä, mitä lähteitä muuttajat olivat käyttäneet hankkiessaan tietoa eri tilavaihtoehdoista, nousi välittäjien rooli esille. Lähes puolet ilmoitti käyttäneensä ainakin jollain tavoin kiinteistövälittäjien apua. Seuraavaksi suurimmaksi tietolähteeksi mainittiin kiinteistönomistajat ja muut tilantarjoajat.
Esimerkiksi Valtion Kiinteistölaitos (Senaatti-kiinteistöt) sai kuusi mainintaa ja kaikki sen maininneet organisaatiot kuuluivat odotetusti julkisen sektoriin. Muita mainintoja olivat mm. ”vakuutusyhtiöt”, ”pankit”, ”rakennusliikkeet”, ”Sponda”. Kaksi vastaajista
mainitsi tietolähteekseen kunnan. Kohtalaisen paljon oli käytetty lehtiä tietolähteenä, sen sijaan internetiin oli turvautunut vain yksi.
Perustelut uudisrakennuksen valinnalle
Tärkein perustelu uudisrakennuksen valinneille oli suunnittelumahdollisuus eli tilat voitiin räätälöidä täsmälleen tarpeita vastaaviksi. Toiseksi eniten ratkaisua perustettiin sillä, ettei sopivaa tilaa muuten ollut saatavilla. Yhtälailla hankkeen perusteluna oli se, että tilantarvitsijalla oli saatavilla hyvän sijainnin tontti, johon oli mahdollisuus rakentaa. Tämä tarkoitti vastausten perusteella usein sijaintia läheltä yrityksen muita yksiköitä. Muutaman kerran uudishankkeen perusteluiksi mainittiin imagoon liittyvät syyt. Uusien tilojen kautta haluttiin profiloida yritystä. Muina syinä mainittiin mm.
kustannuksiin liittyvät syyt sekä mahdollinen sijoituskiinteistön rakentaminen.
k Sijainti vs. muut ominaisuudet
Vastaajia pyydettiin arvioimaan kumpi seuraavista tekijöistä oli ratkaisevampi uutta toimitilaa valitessa: sijaintitekijät vai tiloihin liittyvät muut ominaisuudet (tilaominai- suudet). Kysymys oli varsin vaikea ja monitahoinen, silti lähes 90 % vastaajista kykeni ilmoittamaan jommankumman tärkeämmäksi.
YRTTYKSET (n=44)
JULKINBM(n=21)
KAKKI (n=65)
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Kuva 17. Kumpi oli ratkaisevampi tekijä: sijainti vai muut ominaisuudet (tila- ominaisuudet)
Kaikista vastaajista yli puolet (54 %) katsoi sijainnin olleen ratkaisevampi tilan valintaa ohjannut tekijä. Noin kolmannes (35 %) korosti muita eli tilaan liittyviä tekijöitä, tilaominaisuuksia. Loput 11 % vastaajista ei osannut vastata kysymykseen tai piti kumpiakin yhtä tärkeinä. Vastausten perusteella yritykset arvostavat keskimäärin hieman enemmän sijaintia kuin julkinen sektori. Yrityksistä sijaintia painotti 59 %, julkisista puolestaan 43 %. Tosin myös julkisilla organisaatioilla sijainnin saama osuus
oli suurempi kuin tilaominaisuuksien osuus.
76
Sijainti
Muuton jälkeiset toimipaikan sijainnit jakautuivat kaikkien vastaajien keskeen seuraavasti: Helsinki 70 %, Espoo 22 % ja Vantaa 8 %. Julkinen sektori oli varsin Helsinki-vetoinen, sillä peräti 90 % niiden toimipaikoista sijoittui pääkaupunkiin, kun taas Espooseen ja Vantaalle hakeutui kumpaankin vain yksi toimipaikka. Huomattakoon vielä, että Espooseen sijoittunut toimipiste oli paikallisvirasto ja Vantaalle sijoittunut toimipiste liittyi lentotoimintaan. Kun vielä huomioidaan, että vain kyselyssä oli mukana vain yksi Helsingin paikallishallinnon virasto, niin havaitaan, että valtion toimijoiden ja erilaisten jäijestöjen preferenssit näyttäisivät kohdistuvan erittäin vahvasti Helsingin rajojen sisälle. Yrityksistä 61 % sijoittui Helsinkiin, 30 % Espooseen ja 9 % Vantaalle.
VANTAA
ESPOO
HB-SINKI
■ Julkinen (n=20)
□ Yritykset (n=44)
Kuva 18. Toimipaikkojen sijaintien jakautuminen (kpl) muuton jälkeen Toimipaikan paras sijainti
Vastaajilta tiedusteltiin sitä, että osaavatko he arvioida mikä olisi toimipaikan tiloille paras sijainti. Suurin osa vakuutti nykyisen sijainnin olevan paras. 11 vastaajaa arvioi jonkin muun, selkeästi nykyisestä poikkeavan sijainnin paremmaksi kuin nykyinen.
Näistä kaksi toimipaikkaa sijaitsivat tällä hetkellä Helsingin keskustassa, mutta uskoivat paremman sijainnin olevan muualla. Kuitenkin suurin osa ”tyytymättömistä” toimi
paikoista sijaitsi muualla kuin Helsingin keskustassa, mutta näistä pääosa uskoi keskustasta löytyvän parhaan sijainnin.
9.4.1 Sijaintiin liittyvät ominaisuudet
Kyselyssä pyrittiin selvittämään avoimilla kysymyksillä niitä tekijöitä, jotka ovat vaikuttaneet toimitilan valintaan. Ensin selvitettiin asiaa sijainnillisten ominaisuuksien kannalta ja tämän jälkeen tilaominaisuuksien sekä muiden tekijöiden kannalta.
Sijaintiin liittyviä tekijöitä koskevassa tarkastelussa näkökulmana oli ns. mikrosijainti eli sijainti tietyllä alueella, tässä tapauksessa pääkaupunkiseudulla. Vastaajia pyydettiin kertomaan korkeintaan kolme tärkeintä toimipaikan sijoittumista ohjannutta sijain- nillista ominaisuutta tärkeysjärjestyksessä.
Useimmin (15 mainintaa) merkittävimmäksi sijainnilliseksi ominaisuudeksi mainittiin alueen organisaatiokanta. Tähän omaisuuteen on yhdistetty vastaukset, joissa viitattiin esimerkiksi muiden yritysten, asiakkaiden, päätöksentekijöiden, oppilaitosten ja muiden sidosryhmien läheisyyteen. Esimerkiksi valtion virastot halusivat hakeutua lähellä muita
”päätöksentekijöitä” eli eduskuntaa, ministeriöitä jne. Vastanneista 13 toimipistettä piti tärkeimpänä sijoittumista ohjanneena tekijänä toiminnan keskittämistä (ja yhteyksiä omaan organisaatioon). Huomattakoon, että kuvassa 19 (ja kuvassa 20) keskittäminen ja yhteydet omaan organisaatioon on eriytetty. Myöskin 13 kertaa merkittävimpänä tekijänä painotettiin liikenneyhteyksiä. Seuraavaksi eniten (9 kpl) mainintoja keräsi alueen imago (yhdistettynä alueen näkyvyys, luonto yms.) sekä alueen kustannustaso (6 kpl). Muita ensisijaisiksi mainittuja tekijöitä olivat mm. työntekijöiden preferenssit, vanhojen tilojen läheisyys ja pysäköintimahdollisuudet.
Julkinen sektori korosti tärkeimpänä tekijänä erityisesti alueen organisaatiokantaa ja liikenneyhteyksiä sekä hieman vähäisemmin toimintojen keskittämistä. Yritysten suhteen omaisuudet saivat hajaantuneemmat osuudet. Keskittäminen, imago, organisaa
Julkinen sektori korosti tärkeimpänä tekijänä erityisesti alueen organisaatiokantaa ja liikenneyhteyksiä sekä hieman vähäisemmin toimintojen keskittämistä. Yritysten suhteen omaisuudet saivat hajaantuneemmat osuudet. Keskittäminen, imago, organisaa