8 TUOTTOARVOMENETELMÄN TULOKSET
8.1 SISÄISET KOROT
Metsäkauppojen korkomallien laadintaan käytetyn havaintoaineiston sisäisen koron aritmeettinen keskiarvo oli 5,00 prosenttia ja mediaani 4,74 prosenttia. Korot vaihtelivat 1,63 prosentin ja 9,99 prosentin välillä. Sisäi-sen korkokannan jakauma oli lievästi oikealle vino (kuva 14). Mediaanin ympärille keskittynyt puolikas aineistosta eli kvartiiliväli oli 3,99 prosen-tista 5,82 prosenttiin. Koko maan ja lämpösumma-alueittaiset sisäisten korkojen tilastolliset tunnusluvut ovat esitelty taulukossa 7.5.
0 5 10 15 20 25
1,5 2,1 2,7 3,3 3,9 4,5 5,1 5,7 6,3 6,9 7,5 8,1 8,7 9,3 9,9
Osuus, %
Sisäinen korkokanta
Kuva 14. Metsäkauppojen sisäisen korkokannan jakauma
Taulukko 7.5. Metsätilakauppojen sisäisten korkojen (%) tilastollisia tunnuslukuja
Alue N Keskiarvo Keski-
hajonta Alakvartiili Mediaani Yläkvartiili
Koko Suomi 1015 4,99 1,46 3,99 4,74 5,82
Etelä–Suomi 223 4,76 1,35 3,78 4,54 5,57
Pohjanmaa 305 4,88 1,43 3,91 4,66 5,65
Järvi–Suomi 380 5,23 1,47 4,26 4,95 6,02
Pohjois–Suomi 107 5,02 1,62 3,91 4,90 5,79
Sisäisen korkokannan havaittiin korreloivan keskitilavuuden kanssa (liite 7). Riippuvuuden ei havaittu olevan yhtä voimakasta kuin edellisissä hintatutkimuksissa oli raportoitu. Korko kasvaa keskitilavuuden kasva-essa, mutta kasvu näyttäisi tasaantuvan keskitilavuuden noustessa yli 160 kuutiometrin hehtaarilla. Tämän rajan ylittäviä kauppoja oli vähän, joten havaintoon on suhtauduttava varauksella. Sisäiset korot keskitilavuuden funktiona koko aineistossa on esitetty kuvassa 15.
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
0 50 100 150 200 250 300
Sisäinen korko (IRR), %
Puuston keskitilavuus, m3/ha
Kuva 15. Sisäinen korkokanta keskitilavuuden funktiona koko maan aineistolla.
Sisäiset korot luokiteltiin lämpösumma-alueittain kunkin kaupan puus-ton keskitilavuuden (m3/ha) perusteella muodostetuille tilavuusluokille.
Luokitus vastaa edellisen tutkimuksen (Airaksinen ym. 2011) luokitusta, jotta tulokset olisivat vertailukelpoisia. Tämän jälkeen muodostetuille luokille laskettiin tilastolliset tunnusluvut.
Taulukoissa 7.6–7.10 on esitetty havaintoaineistosta lasketut puuston keskitilavuudesta riippuvien sisäisten korkojen tilastolliset tunnusluvut jaoteltuna keskitilavuuden perusteella muodostetuille tilavuusluokille sekä koko maan osalta että lämpösumma-alueittain.
Taulukko 7.6. Puuston keskitilavuusluokittaiset (m3/ha) sisäiset korot (%), koko Suomi
Taulukko 7.7. Puuston keskitilavuusluokittaiset (m3/ha) sisäiset korot (%), Etelä-Suomi Tilavuus-
luokka N Keskiarvo Keski-
hajonta Mediaani Minimi Maksimi
alle 40 104 3,81 1,00 3,76 1,63 6,64
40–79 334 4,80 1,40 4,54 2,14 9,75
80–119 328 5,20 1,36 4,95 1,84 9,55
120–159 173 5,48 1,52 5,31 2,36 9,99
160–199 55 5,44 1,43 5,11 2,63 9,02
yli 200 21* 5,65 1,73 5,64 3,26 8,95
* Pieni lukumäärä, arvoihin suhtauduttava varauksella
Tilavuus-
luokka N Keskiarvo Keski-
hajonta Mediaani Minimi Maksimi
alle 40 5* 3,95 1,69 3,22 2,54 6,64
40–79 38 4,34 1,28 4,14 2,70 9,31
80–119 79 4,67 1,23 4,49 2,60 8,95
120–159 59 4,96 1,40 4,75 2,50 9,73
160–199 30 5,06 1,31 4,89 2,63 7,63
yli 200 12* 5,21 1,71 4,77 3,26 7,85
* Pieni lukumäärä, joten arvoihin suhtauduttava varauksella
Kuvaan 16 on poimittu sekä koko maan että alueittaisten puuston tila-vuusluokkien sisäisten korkojen keskiarvot. Kuvasta nähdään, että sisäinen korko kasvaa tilan puuston keskitilavuuden kasvaessa. Korot käyttäytyvät johdonmukaisesti keskitilavuusluokkien välillä, joissa oli tutkimusmate-riaalissa runsaasti havaintoja (vrt. Etelä-Suomi ja Järvi-Suomi). Vastaa-vasti luokissa, joissa havaintomäärät jäävät pieniksi, keskiarvojen vaih-telu luokkien välillä oli satunnaista. Myös tämä tarkasvaih-telu antoi viitteitä siihen, että sisäinen korko saattaa tasaantua keskitilavuuden noustessa yli 160 kuutiometrin hehtaarilla. Toisaalta tasaantuminen saattoi johtua vain pienestä havaintomäärästä. Yli 200 kuutiometriä hehtaarilla –tilavuusluo-kassa havaintoja oli kaikilla alueilla vähän ja hajonta suurinta, joten sen tulokset ovat epävarmimpia.
Pohjois-Suomesta oli havaintoja vähän ja ne painottuivat kahteen pienimpään keskitilavuusluokkaan. Suuremmista luokista saatiin vain muutama tai ei yhtään havaintoa.
Taulukko 7.8. Puuston keskitilavuusluokittaiset (m3/ha) sisäiset korot (%), Pohjanmaa
Taulukko 7.9. Puuston keskitilavuusluokittaiset (m3/ha) sisäiset korot (%), Järvi-Suomi
Taulukko 7.10. Puuston keskitilavuusluokittaiset (m3/ha) sisäiset korot (%), Pohjois-Suomi
Kuva 16. Keskimääräiset sisäiset korot (IRR) Koko maan aineistolla ja alueittain puuston tilavuusluokissa. Tähdellä merkityissä luokissa on alle 20 havaintoa.
* *
Koko maa Etelä-Suomi Pohjanmaa Järvi-Suomi Pohjois-Suomi
IRR, %
alle 40 m3/ha 40–79 m3/ha 80–119 m3/ha 120–159 m3/ha 160–199 m3/ha yli 200 m3/ha
Tilavuus-
luokka N Keskiarvo Keski-
hajonta Mediaani Minimi Maksimi
alle 40 42 3,68 0,93 3,65 1,83 5,78
40–79 132 4,72 1,38 4,48 2,45 9,33
80–119 90 5,40 1,36 5,20 2,38 9,55
120–159 30 5,27 1,25 5,09 3,25 7,96
160–199 9* 5,90 1,56 5,82 4,26 8,95
yli 200 2* 6,69 1,49 - 5,64 7,74
* Pieni lukumäärä, joten arvoihin suhtauduttava varauksella
Tilavuus-
luokka N Keskiarvo Keski-
hajonta Mediaani Minimi Maksimi
alle 40 17* 3,53 0,74 3,60 2,07 4,60
40–79 109 4,69 1,13 4,51 2,14 7,88
80–119 149 5,31 1,39 4,98 1,84 9,47
120–159 82 5,94 1,56 5,70 2,36 9,99
160–199 16* 5,90 1,45 5,68 4,11 9,02
yli 200 7* 6,11 1,80 6,25 4,01 8,95
* Pieni lukumäärä, joten arvoihin suhtauduttava varauksella
Tilavuus-
luokka N Keskiarvo Keski-
hajonta Mediaani Minimi Maksimi
alle 40 40 4,07 1,05 3,92 1,63 6,36
40–79 55 5,57 1,73 5,12 2,14 9,76
80–119 10* 5,87 0,87 6,08 4,56 6,80
120–159 2* 4,92 2,68 - 3,02 6,81
160–199 - - - - -
-yli 200 - - - - -
-* Pieni lukumäärä, joten arvoihin suhtauduttava varauksella
8.2 SISÄISTEN KORKOJEN VERTAILU AIEMPIIN TUTKIMUKSIIN 8.2.1 Metsän hinta Suomessa v. 2006–2007
Tutkimuksen käytössä oli myös vuosien 2006–2007 kauppahintatutki-muksen (Airaksinen ym. 2011) aineisto, joka sisälsi 327 metsätilakauppaa.
Alle 10 hehtaarin suuruisten tilakauppojen karsimisen jälkeen aineisto käsitti 255 kauppaa. Myös edellisessä tutkimuksessa ei saatu ratkaistua kaikille kaupoille sisäistä korkoa eli koko kauppahinta oli mahdollista saada heti ensimmäisessä puunmyynnissä. Tällaisia kauppoja oli 13. Lisäksi aineistosta poistettiin 16 kauppaa poikkeavina havaintoina (out-liers). Poikkeavien havaintojen tunnistamiseen käytettiin samaa Tukeyn (1977) esittämää kvartiilivälin pituuteen perustuvaa sääntöä kuin tämän tutkimuksen aineiston rajauksessa. Tukeyn sääntö poikkeavien havainto-jen löytämiseksi on esitetty liitteessä 3. Näiden kohteiden sisäinen korko ylitti 10,4 prosenttia. Lopuksi havainnot luokiteltiin käsillä olevan tutki-muksen aluejaon mukaiseksi, jotta tulosten vertailu olisi mahdollista.
Taulukossa 7.11 on esitetty uudelleen analysoidun edellisen kauppa-hintatutkimuksen aineiston sisäisten korkojen tilastollisia tunnuslukuja sekä koko maan osalta että alueittain.
Taulukossa 7.12 on esitetty uudelleen analysoidun edellisen hintatut-kimuksen havaintoaineistosta lasketut tilojen puuston
keskitilavuusluo-kittaiset (m3/ha) sisäisten korkojen tilastolliset tunnusluvut jaoteltuna koko maan osalta. Luokittelua ei tehty lämpösumma-alueittain, koska vain kolmelle tilavuusluokalle olisi tullut yli 20 havaintoa.
Airaksisen ym. metsätilojen hintatutkimuksen uudelleen lasketut alueittaiset ja keskitilavuusluokittaiset keskimääräiset sisäiset korot ovat hyvin lähellä tämän tutkimuksen vastaavia lukuarvoja (vrt. taulukot 7.5 ja 7.11 sekä taulukot 7.6 ja 7.12). Edellisen metsätilojen hintatutkimuksen aineistolla sisäiset korot ovat keskimäärin noin 0,4 prosenttiyksikköä pie-nemmät kuin tässä hintatutkimuksessa. Selvimmät eroavaisuudet koroissa löytyvät alueilta ja tilavuusluokista, joissa on aiemmassa tutkimuksessa vähän havaintoja (esim. Pohjois-Suomi tai tilavuusluokka 160–199 m3/ha).
Suurin osa eroavaisuuksista johtunee tästä syystä.
Korkoerot johtuvat osin myös siitä, että edellisen hintatutkimuksen tuottoarvojen laskennassa on käytetty MOTTI-ohjelmiston versiota 2.0, ja tämän tutkimuksen tulokset perustuvat puolestaan ohjelmistoversioon 4.02. Uudemmassa versiossa on muun muassa päivitetty puuston var-haiskehityksen mallit ja turvemaille laadittu omat kasvu- ja tuotosmallit.
Motti-ohjelmiston versiossa 2.0 turvemailla käytettiin kivennäismaiden malleja, joihin oli tehty tasokorjaus.
Sisäisten korkojen hajonta oli tässä tutkimuksessa hieman pienempää
Taulukko 7.12. Puuston keskitilavuusluokittaiset (m3/ha) sisäiset korot (%), koko Suomi
Alue N Keski-
arvo Keski-
hajonta Ala-
kvartiili Mediaani Yläkvartiili
Koko Suomi 226 4,58 1,68 3,46 4,26 5,46
Etelä–Suomi 74 4,92 1,81 3,81 4,57 5,76
Pohjanmaa 44 4,47 1,89 3,08 3,88 5,01
Järvi–Suomi 82 4,51 1,43 3,55 4,28 5,41
Pohjois–Suomi 26* 4,00 1,52 3,02 3,80 4,70
* Pieni lukumäärä, joten arvoihin suhtauduttava varauksella
Tilavuus-
luokka N Keski-
arvo Keski-
hajonta Mediaani Minimi Maksimi
alle 40 55 3,34 0,87 3,23 1,49 5,02
40–79 86 4,73 1,28 4,57 1,92 10,13
80–119 59 4,90 1,63 4,68 1,83 9,35
120–159 19* 5,87 1,84 5,95 1,58 9,17
160–199 4* 6,39 1,29 5,94 5,39 8,28
yli 200 3* 5,78 3,25 4,27 3,56 9,51
* Pieni lukumäärä, joten arvoihin suhtauduttava varauksella
Taulukko 7.11. Vuosien 2006-2007 metsänhintatutkimuksen metsätilakauppojen sisäisten korkojen tilastollisia tunnuslukuja
kuin edellisessä hintatutkimuksessa, vaikka lähtöaineistona oli puus-totietojen suhteen hajonnaltaan metsäsuunnittelutietoa suuremmaksi oletettu metsävaratieto. Todennäköisesti tässä tutkimuksessa aineistosta löydettiin ja saatiin karsittua poikkeavat havainnot suhteellisen hyvin.
8.2.2 Tulosten vertailu muihin tutkimuksiin
Hintatutkimuksessa sisäiset korot ovat tilavuusluokittain selvästi alemmalla tasolla kuin Hanneliuksen (2000) vuoden 1995 tutkimuksen aineistolla laskemat korot (taulukko 7.13). Osa korkotason erosta selittyy metsätilojen hinnannousulla: Maanmittauslaitoksen tilastotietoa kiin-teistökaupoista –palvelun mukaan vuonna 1995 yli 10 ha:n myytyjen met-sätilojen metsähehtaarin keskimääräinen hinta oli 1306 €/ha ja vuonna 2015 se oli 2726 €/ha.
Osaltaan hintojen nousu johtuu metsätilamarkkinoiden vapautumi-sesta. Metsä- ja peltokauppojen sääntely purettiin asteittain 1990-luvulla ja lopulta koko maassa vuoden 1998 alussa. Sääntelyn synnyttäneen Maanhankintaoikeuslain tavoitteena oli aikanaan turvata maanvilje-lijöille etuosto-oikeus vapaasti tarjottuihin peltoihin ja metsiin. Lailla pyrittiin luomaan viljelijöille mahdollisuus ostaa edullisesti peltoa ja metsää. Tuolloin oli yhtenä keinona myös maatilatalouden kehittämisra-haston varoin kauppojen luotottaminen.
Hintakehitykseen vaikuttaa myös parinkymmenen viime vuoden aikana tapahtunut metsätilamarkkinoiden muutos, jolloin kiinnostus met-siin sijoituskohteena on lisääntynyt. Muutos on kasvattanut metsätilojen kysyntää ja nostanut metsäkohteista maksettua hintaa. Tämä on puoles-taan osalpuoles-taan laskenut kauppojen sisäisiä korkoja. Erityisesti institutio-naalisten sijoittajien lisääntynyt kiinnostus sijoittaa metsiin on näkynyt kauppahinnoissa. Nykyisin myytävän metsäomaisuuden määrällä ei ole enää merkittävää vaikutusta yksikköhintaan. Aiemmin suurten metsä-kohteiden alhainen yksikköhinta johtui paljolti kysynnän vähyydestä, sillä potentiaalisia ostajia, joilla oli varaa ostaa satojen hehtaarien tiloja, toimi metsätilamarkkinoilla vähän.
Lisäksi laskentamenetelmät ja teknologia ovat muuttuneet parin viime vuosikymmenen aikana, joten sisäisten korkojen arvot eivät ole vertailu-kelpoisia tältäkään osin. Hannelius käytti tutkimuksissaan tulonodotusten ennustamiseen Kuuselan ja Nyyssösen (1962) kehittämää tavoitehakkuulas-kelmaa. Siinä laskenta perustuu metsäalueen keskiboniteettiin ja kehitys-luokkien keskimääräisen puuston kehittämiseen metsikkömalleilla tätä kes-kiboniteettia vastaavaa tavoitekuvaa kohden. Keskimääräislaskelmista voi tilatasolla seurata se, että laskelma antaa jossakin määrin harhaisen ennus-teen metsätilan puuston kasvusta ja kehittymisestä ja hakkuumahdollisuuk-sista muun muassa, jos eri ikäluokkien tai kehitysluokkien keskimääräiset boniteetit poikkeavat koko metsäalueen keskimääräisestä boniteetista.
Airaksisen ym. (2011) ja tässä metsätilojen hintatutkimuksessa las-kelmat perustuvat yksittäisten puiden kasvu- ja kehitysmalleihin sekä arvioitavan metsäalueen kaikkien metsiköiden kasvun ja tuotoksen ennustamiseen. Tällöin kunkin metsikön kasvupaikka ja puuston kasvu ja tuotos tulee paremmin huomioonotetuksi tuottoarvolaskelmissa kuin keskimääräislaskelmilla.
Tilavuusluokka Hannelius
1995 Hannelius ym.
2000 Airaksinen ym.
2006-2007 Tämä tutkimus 2015-2016
m3/ha kpl % kpl % kpl % kpl %
alle 40 40 5,7 6* 4,8 55 3,34 104 3,81
40-80 68 8,5 22 5,8 86 4,73 334 4,80
80-120 73 8,1 17* 6,0 59 4,90 328 5,20
120-160 36 8,4 4* 7,5 19* 5,87 173 5,48
160-200 18* 10,6 4* 6,39 55 5,44
yli 200 15* 13,1 3* 5,87 21* 5,65
Kauppoja yht. 250 49 226 1015
* Pieni lukumäärä, joten arvoihin suhtauduttava varauksella
Taulukko 7.13. Eri tutkimuksissa saadut puuston keskitilavuusluokittaiset (m3/ha) sisäiset korot (%) ja havaintojen määrät kussakin tilavuusluokassa koko maan aineistolla.
Taulukossa vuosiluku ilmaisee, minkä vuoden metsätilakauppoihin tutkimus perustuu.
Hanneliuksen ym. (2004) tutkimuksessa korkotaso on jo lähempänä tämän tutkimuksen sisäisten korkojen tasoa (taulukko 7.13). Tutkimuk-sessa tulonodotusten ennustaminen tehtiin tavoitehakkuulaskelmalla.
Aineisto käsitti vain 49 metsätilakauppaa, joista neljässä puuston keski-tilavuus oli yli 120 m3/ha. Metsähallituksen toimiessa ostajana ostajan ja myyjän informaatiotaso markkinatilanteesta saattaa olla vinoutunut.
Näin ollen Metsähallituksen kaupoissa hintataso ei välttämättä ole sama kuin vastaavissa yksityisten välisissä kaupoissa.
Hyytiäisen ym. (2007) tutkimuksen tuottoarvolaskelmien perusteella saadut keskimääräiset sisäiset korkokannat ovat samansuuntaisia tämän tutkimuksen korkojen kanssa. Koko maan osalta keskikorko ennen veroja oli heidän tutkimuksessaan keskimäärin noin 4,83 % ja tässä tutkimuk-sessa 4,99 %. Tarkempaa analyysiä vaikeuttaa erilaiset korkojen tarkas-telualueet tutkimuksien välillä. Järvi-Suomessa päästiin suurin piirtein samalle tasolle eron ollessa ±0,3 prosenttiyksikköä riippuen metsäkesku-salueesta, mutta pohjoisessa he saivat selvästi matalampia (1,6–1,9 pro-senttiyksikköä) keskikorkoja. Eteläisessä Suomessa tämän tutkimuksen keskimääräiset sisäiset korot olivat puolestaan hieman alempia (0,4–0,9 prosenttiyksikköä) kuin Hyytiäisen ym. laskelmissa.