3 METSÄKIINTEISTÖJEN MARKKINAT
3.2 METSÄTILOJEN HINTAKEHITYS
Maanmittauslaitoksen kiinteistöjen kauppahintarekisterin mukaan vuonna 2017 käytettiin rahaa kiinteistökauppoihin 8,3 miljardia euroa.
Siitä maa- ja metsätalouden kauppojen osuus oli 1,2 miljardia euroa. Kaik-kien kiinteistökauppojen lukumäärä oli noin 62 700 kappaletta ja pinta-ala noin 425 000 hehtaaria. Vuonna 2017 edustavista, yli kaksihehtaarisista, rakentamattomista metsäkiinteistöistä tehtiin kauppoja 3690 kappaletta.
Myytyjen metsäkohteiden mediaanihinta oli 2750 €/ha ja keskiarvo 3170
€/ha. Rahaa metsätilamarkkinoilla on käytetty vuosittain noin 240 mil-joonaa euroa3 . Se on vain noin 2,9 % Suomen kiinteistömarkkinoiden arvosta ja 6,2 % kiinteistökauppojen lukumäärästä.
Kuva 9. Yli 10 ha edustavien metsäkauppojen lukumäärät vuosina 2002–2017.
Metsäkiinteistöjen kauppa on vilkastunut viime vuosien aikana.
Kuvassa 9 on esitetty yli kymmenen hehtaarin edustavien metsäkaup-pojen lukumäärän kehitys vuodesta 2002 lähtien. Internetin käyttö tilakauppojen markkinointivälineenä on lisännyt mahdollisten ostajien 3 Lukuarvo sisältää yli 2 ha:n edustavat kiinteistökaupat, joissa hankitun tilan tai
määräalan käyttötarkoitus on maa- ja metsätalous ja pinta-alasta yli puolet on metsää. Mukana ovat myös rakentamattomat kohteet detaljikaavoitetulla alueella.
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
500-200-499,9 100-199,9 50-99,9 20-49,9 10-19,9 5-9,9 2-4,9
Metsämaan pinta-alaluokka, ha
Osuus tilakokonaisuuksien metsämaan pinta-alasta,%
0 500 1000 1500 2000 2500
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Lukumäärä, kpl
määrää, kun tieto myytävistä kiinteistöistä leviää lähialueita laajemmalle alueelle. Lisääntyvä potentiaalisten ostajien määrä lisää kilpailua, mikä korottaa kiinteistöstä maksettavaa hintaa. Samaan aikaan markkinoille on tullut useita erityisesti metsäkiinteistöjen välitykseen keskittyneitä yrityksiä, mikä on omalta osaltaan muokannut markkinoita. Enää vain harvat metsänomistajat myyvät kiinteistönsä itse. Metsätiloista käytettä-vissä olevan tiedon määrä on lisääntynyt metsäkiinteistöjen välitykseen erikoistuneiden yritysten myötä. Kaupanteko helpottuu, kun ostajan tai myyjän ei tarvitse erikseen tilata arviota kaupan kohteesta, vaan se on laadittu valmiiksi.
Metsätilakaupan volyymi on kauppojen vilkastumisen myötä kasvanut merkittävästi tämän vuosikymmenen aikana. Yli kymmenen hehtaarin tiloista maksettujen kauppasummien vuotuinen yhteisarvo oli vuositu-hannen alkupuoliskolla noin 60 miljoonaa euroa, ja summa on kasva-nut viime vuosina 180 miljoonaan euroon. Yli kymmenen hehtaaristen metsäalueiden kauppojen yhteispinta-ala on noussut 40 000 hehtaarista 80 000 hehtaariin. Osa lukujen kasvusta selittyy UPM:n aktiivisuudesta metsätilojen myynnissä tällä vuosikymmenellä. Edellä mainitut lukuar-vot ovat todellisuudessa suurempia, sillä tilastoista puuttuu suuria met-sätilakauppoja. Suurien metsäkauppojen poisjääminen johtuu siitä, että ne usein ulottuvat detaljikaavoitetuille alueille – erityisesti ranta-alueille.
Detaljikaavan leikatessa kiinteistöä se jätetään automaattisesti pois Maanmittauslaitoksen tilastoista, vaikka tilalla ei olisikaan käytettävissä rantarakennusoikeutta. Rakennusoikeuden selvittäminen vaatisi jokaisen kaupan osalta kaavoitustiedon yksityiskohtaisen tarkistamisen.
Maanmittauslaitoksen kiinteistöjen kauppahintarekisterin mukaan rakentamattoman, yli 10 hehtaarin metsätilan mediaanihinta oli Suo-messa vuonna 2017 noin 2500 €/ha. Vaihtelu maakunnittain oli laajaa Lapin 710 eurosta Päijät-Hämeen 4850 euroon hehtaarilta (kuva 10). Hin-tojen erilaisuus johtuu suurimmaksi osaksi puuston määrän vaihtelusta ja metsämaan erilaisesta tuottokyvystä eri puolilla maata. Metsätiloihin liittyvien ominaisuuksien ohella kysyntätekijät vaikuttavat
hinnanmuo-dostuksen. Lapissa on huomattavasti vähemmän mahdollisia ostajia kuin Etelä-Suomen runsasväkisillä alueilla. Etelässä on myös vähemmän metsää tarjolla. Viime vuosina lukumääräisesti selvästi eniten kauppoja on tehty Pohjois-Pohjanmaan, Kainuun ja Pohjois-Karjalan maakunnissa.
Pohjois-Pohjanmaalla on tehty 2010-luvulla melko tasaisesti noin 300 yli 10 hehtaarin metsäkauppaa vuodessa. Vuonna 2016 ja 2017 Pohjois-Poh-janmaalla tehtiin jopa noin 390 metsätilakauppaa, joka on suurin piirtein saman verran kuin kahdeksassa eteläisimmässä maakunnassa yhteensä.
Koko maan yli 10 hehtaaristen metsäkauppojen mediaanihinta laski 4 % vuonna 2016 verrattuna edellisen vuoteen (kuva 10). Tämä johtui suurelta osin siitä, että kolmen pohjoisimman maakunnan kauppojen lukumäärä lisääntyi 2 % suhteessa muun Suomen kauppojen määrään.
Vastaavasti vuoden 2017 koko maan lukuarvossa pohjoisten maakun-tien kauppojen osuus suhteessa muun Suomen kauppoihin väheni 3 % ja samalla mediaanihinta nousi miltei 10 % vuoteen 2016 verrattuna.
Vertailtaessa lukuarvoja vuosien 2017 ja 2015 välillä Pohjois-Suomessa tehtiin vuonna 2017 1 % vähemmän kauppoja kuin muualla Suomessa ja mediaanihinta on 5 % korkeampi kuin vuonna 2015.
Kuva 10. Yli 10 hehtaarin metsäkauppojen nimellishintojen kehitys alueittain 2002–2017
Maanmittauslaitoksen tilastojen perusteella metsätilojen keskihinta pysyi varsin vakaana vuosien 2013–2016 aikana. Vuotuista vaihtelua aiheutti lähinnä kalliimman eteläisen Suomen ja halvemman pohjoisen Suomen kauppojen määrien vaihtelu suhteessa metsätilakauppojen kokonaismäärään.
Parina viime vuonna on tapahtunut nousua. Hinnannousun taustalla on kan-tohintojen nousu, kiristynyt kilpailu UPM:n myyntikohteista ja myöhemmin UPM:n tilamyyntien hiipumisen seurauksena tapahtunut institutionaalisten sijoittajien siirtyminen ostamaan enenevässä määrin myynnissä olevia
yksityistiloja. Instituutiosijoittajien, voidaan puhua myös suursijoittajista, ilmaantuminen yksityistilojen markkinoille on lisääntynyt kilpailua isoista ja keskimääräistä metsätilakauppaa puustoisemmista kohteista.
Metsätilojen hintakehitys on seurannut melko hyvin kantohintojen hin-takehitystä aina vuoteen 2010 asti (kuva 10). Laskusuhdanteissa on ollut havaittavissa, että metsätilojen hinnat ovat laskeneet melko pian kantohin-tojen alentuessa. Sitä vastoin kantohinkantohin-tojen nousu on näkynyt metsätilojen hinnoissa 1–3 vuoden viipeellä. Raakapuu- ja metsätilamarkkinoiden yhteys on ollut hyvin luonnollista, koska metsän arvo muodostuu suurimmaksi osaksi odotettavissa olevista hakkuutuloista. Metsäkiinteistön arvo on selvästi yhteydessä metsän puuntuotoskykyyn ja puuston keskitilavuuteen.
Viimeisen vajaan vuosikymmenen aikana on ollut nähtävissä kanto-hintojen ja metsäkiinteistöjen kauppakanto-hintojen kehityksen eriytyminen.
Nimelliset kantohinnat ovat pysyneet paikallaan ja reaalisesti ne ovat laskeneet. Tästä huolimatta metsän hinta etenkin eteläisessä ja keski-sessä Suomessa on jatkanut nousuaan (kuva 10). Tähän syitä saattavat olla muun muassa ostajien arvostuksen lisääntyminen muille kuin puun-tuotannollisille arvoille, puustoisempien myyntikohteiden yleistyminen, metsän arvostaminen arvonsäilyttäjänä ja spekulatiiviset odotukset met-säkiinteistöjen hintatason nousemisesta.
Hintatutkimuksen käytössä oli myös vuosien 2006–2007 kauppahin-tatutkimuksen (Airaksinen ym. 2011) aineisto. Edellisen tutkimuksen aineistosta poistettiin kaikki alle 10 hehtaarin metsäkaupat ja kauppojen alueellinen sijoittuminen muutettiin vastamaan nyt tehdyn tutkimuksen lämpösumma-alueita (ks. liite 2), jotta havainnot olisivat keskenään mah-dollisimman vertailukelpoisia.
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Indeksiluku
Alue I: Uusimaa, Varsinais-Suomi, Satakunta, Kanta-Häme, Pirkanmaa, Päijät-Häme, Kymenlaakso, Etelä-Karjala ja Ahvenanmaa
Alue II: Etelä-Savo, Pohjois-Savo, Pohjois-Karjala, Keski-Suomi, Etelä-Pohjanmaa, Pohjanmaa ja Keski-Pohjanmaa Alue III: Pohjois-Pohjanmaa ja Kainuu
Alue IV: Lappi
Kantohintaindeksi: Reaalinen kantohintaindeksi (1995=100) Lähde: SVT: Luonnonvarakeskus 2017
Vuosien 2006–2007 ja 2015–2016 hintatutkimusaineistojen perus-teella (taulukko 3.1) metsätilojen keskimääräinen nimellishinta hehtaaria kohti on noussut koko maassa noin 750 eurolla vajaan kymmenen vuoden aikana. Vuosien 2006–2007 aineistossa keskimääräinen hinta oli 2110 €/
ha ja vuosien 2015–16 aineistossa hinta oli keskimäärin 2860 €/ha. Hinnat ovat nousseet noin 35 prosenttia. Maanmittauslaitoksen Tilastotietoa kiin-teistökaupoista -palvelu osoittaa samansuuntaista kehitystä. Yli 10 ha:n kokoisten metsätilojen keskimääräinen hehtaarihinta on noussut palvelun mukaan 767 euroa eli 39 % vuodesta 2006 vuoteen 2015. Mediaanihinnan nousu on ollut hieman suurempaa (868 euroa ja 56 %). Tarkasteltaessa tuloksia aluetasolla metsäkiinteistöjen hehtaarihinnat ovat nousseet voi-makkaimmin Savo-Karjalassa (Alue 3), 55 % ja Etelä-Suomessa (Alue 1), 49 %. Pohjois-Suomessa (Alue 4) hehtaarihintojen kehitys on puolestaan ollut maltillisinta, 22 %. Lukuarvot eivät ole täysin vertailukelpoisia Han-nun hintaseurannan metsämaan keskihinnan kanssa, koska seurannassa hehtaarihinnan laskennan pinta-alaan sisällytetään vain metsämaan ala (Liljeroos 2017, s. 50). Taulukon 3.1 pinta-alan lukuarvot käsittävät metsä-maan lisäksi kitu- ja joutomaat.
Kauppojen hehtaarihintojen nousu selittyy osin sillä, että puuston keski-tilavuudet ovat nousseet metsäkaupoissa (taulukko 3.2). Koko maan osalta keskitilavuuden keskiarvo on noussut 20 m3/ha. Alueilla 1 ja 2 vanhemman aineiston puuston keskitilavuuden keskiarvot ovat samansuuruisia kuin uudemman aineiston keskitilavuuden alakvartiilit. Alueella 1 puuston keskitilavuuden keskiarvo on noussut noin 43 prosentilla 87:stä 124 kuu-tiometriin hehtaarilla. Alueella 2 puuston keskitilavuus on noussut 77:stä 103 kuutiometriin hehtaarilla. Nousua on siis noin 33 prosenttia. Alueella 3 nousu on ollut pienempää. Puuston keskitilavuus on noussut 72:sta 81 kuutiometriin hehtaarilla. Alueella 4 puuston keskitilavuus on lähes sama kummassakin aineistossa. Myös nämä lukuarvot eivät ole täysin vertailukelpoisia Hannun hintaseurannan metsäkauppojen puuston keski-tilavuuksien kanssa, koska Hannun tilastoinnissa laskettuun pinta-alaan sisällytetään vain metsämaan ala (Liljeroos 2017, s. 50). Taulukon 3.2 luvut käsittävät metsämaan lisäksi kitu- ja joutomaat. Tämä näkyy siinä, että Etelä-Suomessa, jossa kitu-ja joutomaiden osuus kokonaisalasta on vähäi-nen, tämän tutkimuksen keskitilavuuksien lukuarvot osuvat hyvin lähelle Liljeroosin aineiston keskiarvoja (Liljeroos 2017, s. 48).
Tarkasteltaessa kauppahinnan suhdetta puuston tilavuuteen (€/m3) koko maan kauppahintojen keskiarvo on itse asiassa hieman alentunut.
Vuosina 2006–2007 oli keskihinta kuutiometriä kohti 35,8 euroa ja vuo-sina 2015–2016 32,3 €/m3. Etelä-Suomessa metsäkaupan kuutiometrihinta oli edellisessä hintatutkimuksessa 46,4 €/m3 ja tässä tutkimuksessa 38,2
Taulukko 3.2. Vuosien 2006–2007 ja 2015–2016 hintatutkimusaineistojen pohjalta laskettuja keskimääräisiä metsäkauppojen puuston keskitilavuuksia (m3/ha) alueittain ja koko maassa.
Taulukko 3.1. Vuosien 2006–2007 ja 2015–2016 hintatutkimusaineistojen pohjalta laskettuja keskimääräisiä metsäkauppojen nimellishintoja (€/ha) alueittain ja koko maassa.
E-S (Alue 1) Po (Alue 2) Sa-Ka
(Alue 3) P-S
(Alue 4) Koko maa
Metsän hinta 2006–2007 3034 1608 1955 872 2112
Metsän hinta 2015–2016 4516 2123 3033 1067 2861
Muutos €/ha 1482 515 1078 195 749
Muutos 48,8 % 32,0 % 55,1 % 22,4 % 35,5 %
E-S (Alue 1) Po (Alue 2) Sa-Ka
(Alue 3) P-S
(Alue 4) Koko maa
Metsän hinta 2006-2007 86,9 77,2 71,9 52,4 75,5
Metsän hinta 2015-2016 124,4 103,0 81,4 54,7 95,7
Muutos m3/ha 37,5 25,8 9,5 2,3 20,2
Muutos 43,2 % 33,4 % 13,2 % 4,4 % 26,8 %
€/m3. Laskua on tapahtunut 8,2 € eli 17,6 %. Ero johtuu siitä, että vuonna 2007 kantohinnat olivat korkeita verrattuna vuosiin 2015 ja 2016. Mänty- ja kuusitukeista maksettiin vuonna 2007 noin 67 euroa kuutiometriä kohti ja koivutukista 48 €/m3. Kesä–heinäkuun vaihteessa suhdannehuipun aikana mäntytukin (72 €/m³) ja kuusitukin (74 €/m³) keskihinnat olivat reaalisesti korkeammalla kuin kolmeen vuosikymmeneen (Mustonen 2008, s. 163). Keskeinen syy erityisesti havutukkien hintapyrähdykseen oli asuinrakentamisen luoma kysyntä, joka nosti havusahatavaran vienti-hintoja kesästä 2006 kesään 2007 noin 30 prosentilla (Mustonen 2008, s.
163). Viime vuosina puutavaralajien hinnat ovat pysyneet melko vakaina (ks. taulukko 10.1).
Metsän hintakehitystä kuvaaviin lukuarvoihin liittyy jonkin verran epävarmuutta, koska eri alueilta olevien kauppojen osuudet vaihtelevat eri hintatutkimusten aineistoissa. Etelä-Suomessa metsäkiinteistöt ovat keskimäärin huomattavasti kalliimpia kuin Lapissa, joten keski-hinta nousee, jos Etelä-Suomen kaupat painottuvat aineistossa. Vuosien 2006–2007 aineistossa eteläisimmän lämpösumma-alueen kauppojen osuus oli 12 prosenttiyksikköä suurempi kuin 2015–2016 aineistossa.
Vastaavasti alueen kaksi kauppojen osuus oli 17 prosenttiyksikköä pie-nempi kuin tässä tutkimuksessa. Alueiden kolme ja neljä osuudet olivat lähes yhtä suuria molemmissa aineistoissa. Tämän perusteella voisi päätellä, että hintojen nousu koko maassa olisi hieman suurempi, jos metsäkauppojen alueellinen jakauma olisi samanlainen. Lisäksi van-hemman hintatutkimuksen aineiston pieni otoskoko (255 kpl) heikentää sen tulosten luotettavuutta, sillä yksittäiset poikkeavat havainnot vai-kuttavat voimakkaammin laskettuihin tunnuslukuihin. Otoskoon ollessa pieni, myös sattuma vaikuttaa enemmän siihen, millaisia havaintoja tutkimusaineistoon tulee.