Malli hintapyynnöstä

Yhtälön (5) mukaisen hintapyyntömallin tulokset esitetään taulukossa 6 ja liitteessä 2. Ei ole olemassa yksiselitteistä teoreettista perustetta malliin kuuluvien muuttujien valitsemiselle, joten useita spesifikaatioita kokeiltiin. Taulukko 6 kuvaa myös mallin selitysasteen kehitystä selittävien muuttujien määrän vaihdellessa. Kahdeksaan asuntoon liittyy puuttuvia havaintoja, minkä vuoksi ne eivät voi olla mukana tarkimmissa spesifikaatioissa. Nämä 8 asuntoa on jätetty pois kaikista estimoinneista, minkä vuoksi aineiston koko supistuu estimointivaiheessa 1573:een.

TAULUKKO 6. Hedonisen hintapyyntömallin spesifikaatioiden vertailu. Selitettävä muuttuja on ensimmäisen hintapyynnön logaritmi ( ). Muuttujaryhmissä määrään ei ole laskettu mukaan vertailuryhmiä.

Parametrien määrään on laskettu myös vakio.

Spesifikaatio i ii iii iv v

Kaupunginosamuuttujia 43 43 43 7 43

joista p-arvo > 0,05 0 0 0 0 0

Asunnon piirteitä pl. ikä 23 49 3 3 31

joista p-arvo > 0,05 2 20 0 0 3

joista p-arvo > 0,10 2 19 0 0 1

Vuodenaika ja ajankohta 4 4 0 0 4

Tarjouskauppamuuttuja on on on on on

Asunnon ikämuuttujan tyyppi polynomi dummy dummy dummy dummy

Ikämuuttujien määrä 4 8 8 8 8

Korjattu 0,931 0,933 0,914 0,870 0,933

Havaintoja 1573 1573 1573 1573 1573

Parametreja mallissa 76 106 56 20 88

Spesifikaation i selittäjiä karsittiin, kunnes kaikki jäljelle jääneet selittäjät olivat merkityksellisiä 5 %:n merkitsevyystasolla, kun huonelukumuuttujat huomioitiin ryhmänä.

Spesifikaation i huomattavin ero muihin malleihin on kuitenkin asunnon ikämuuttujassa, joka on

i:ssä määritelty polynomina muodossa ( ) . Tämä spesifikaatio ei läpäise spesifikaatiovirhe- eli RESET-testiä (regression specification error test). Myös muita polynomimuotoisia spesifikaatioita kokeiltiin, ja kokeilluista spesifikaatioista i on RESET-testin p-arvon mukaan paras. Ikämuuttujan muuttaminen dummy-muotoon saa mallin läpäisemään RESET-testin. Ikämuuttujan vaikutusta havainnollistaa kuvio 10.

KUVIO 10. Ikämuuttujan vaikutus hintapyyntöön mallin kolmessa eri spesifikaatiossa. Kuviossa on mukana spesifikaatiovirheen aiheuttava polynomimuoto i, spesifikaatio i:n dummymuoto sekä DOP:n muodostamiseen käytettävä spesifikaatio v.

Dummy-muodossa ikämuuttujan pitkä tasainen häntä johtuu siitä, että havaintoja ei riitä jakamaan yli 90 vuotta vanhoja asuntoja enää useampiin ryhmiin. Lisäksi vanhimpien asuntojen ryhmän muita selvästi pienempi havaintojen määrä tekee kerroinestimaateista muita ryhmiä epätarkempia, mitä ei ole huomioitu kuviossa 10 luottamusvälien piirtämisellä. Asunnon arvon nousemiselle ajan myötä noin 75 vuoden iän kohdalla voidaan esittää ainakin kolme eri selitystä.

On mahdollista, että taloyhtiön suuret remontit on tehty suurimmassa osassa aineiston taloja juuri kyseisessä iässä, jolloin asunnot ovat pitkään asuttavia ilman taloyhtiön remontin aiheuttamia epä-mukavuuksia. Remonttien odottaminen selittäisi myös tätä ikää edeltävän hitaasti laskevan trendin.

Toisena selityksenä arvonnousu voi johtua talon muuttumisesta arvokiinteistöksi jossakin iässä, ja raja saattaa kulkea noin 75 vuodessa. Arvokiinteistöhypoteesi selittää hyvin sen, että nousevia askelia on kaksi, mikä ei ole pelkästään remonttihypoteesin avulla helposti selitettävissä. Remontti-

-0,6

ja arvokiinteistöhypoteesi eivät ole kuitenkaan toisiaan poissulkevia. Kolmanneksi on myös mahdollista, että talot, jotka ovat arvokiinteistöjä, olivat tarkasteluhetkellä kyseisen ikäisiä, mutta uudemmat talot eivät kuitenkaan muutu vanhetessaan arvokiinteistöiksi. Tällöin kuvion melko tasainen jakso 30:stä 75 ikävuoteen pitenisi ajan kuluessa, ja nousevat askeleet siirtyisivät ikä-jakaumassa kauemmaksi arvokiinteistöjen vanhetessa.

Spesifikaatio ii on laajin kokeiltu spesifikaatio. Se sisältää taulukon 6 mukaisesti paljon tilastollisesti nollasta poikkeamattomia selittäviä muuttujia. Vertaamalla spesifikaatioita ii ja iii voi huomata, että mallin korkea selitysaste johtuu suurimmaksi osaksi kaupunginosamuuttujista, asunnon iästä, tarjouskauppadummysta ja kolmesta iii-spesifikaatiossa huomioidusta asunnon piirteestä. Nämä ovat asunnon koon logaritmi ja dummyt ”hyvä kunto” ja ”tyydyttävä kunto”, joiden vertailuryhmä on ”huono kunto”. Spesifikaatio iv on minimalistisin, sillä siinä koko aineisto on jaettu vain 8 kaupunginosaan. Vertaamalla spesifikaatioita iii–v voi havaita, että tarkemman kaupunginosajaon käyttäminen on selitysasteen suhteen hyvin merkityksellinen tekijä, joka on verrattavissa jopa vuodenaikoihin ja asunnon tarkempiin piirteisiin. Vuodenaika ja ajankohta tulevat osaksi samaa muuttujaa, koska valinta-aika oli yksi vuosi. Tästä syystä vuodenajan vaikutusta ei voida erottaa yleisestä inflaatiokehityksestä. Spesifikaatio v esitetään tarkemmin liitteessä 2.

Liitteessä 2 muuttujat on numeroitu rivin mukaan, ja rivinumeroihin viitataan jatkossa.

Liitteessä 2 on myös kaksi muuta spesifikaatiota. Näistä vii on kaikkein tarkin DOP:n muodostamiseen käytetty spesifikaatio, sillä se sisältää v:n muuttujien lisäksi kerrosmuuttujia.

Havaintojen määrä on spesifikaatiossa vii kuitenkin vain 1491, kun se on v:ssä 1573. Tämä johtuu siitä, että kerrostieto puuttuu osasta myymättömiä asuntoja. Muuttujaa ”kerrostieto puuttuu” ei voida kuitenkaan käyttää mallissa selittävänä muuttujana tai vertailuryhmänä, koska se korreloi täydellisesti muuttujan ”myymätön asunto” kanssa, mikä aiheuttaisi harhaa kerrosmuuttujiin. Tämä voidaan todeta spesifikaatiosta vi, jossa muuttuja ”myymätön kohde” on mukana selittäjissä (rivi 93). Muuttujan kerroin on positiivinen ja merkitsevä 1 %:n merkitsevyystasolla. Tästä syystä spesifikaatiossa vii estimoinnista on pudotettu 82 kohdetta puuttuvien havaintojen vuoksi.

DOP on laskettu yhtälön (6) mukaan siten, että hintapyynnön estimaattina on käytetty spesifikaation vii mukaista tulosta niille 1491 kohteelle, joille se on saatavilla. Spesifikaatiosta vii pudotetuille 82 kohteelle on käytetty spesifikaation v mukaista hintapyynnön estimaattia. Muuttuja

”muu huomattava piirre” ei ole mukana spesifikaatiossa vii, sillä suurin osa näistä kohteista on pudotettujen 82 joukossa ja muuttuja ei tästä syystä eroa nollasta tilastollisesti.

Spesifikaatiot i–v ja vii tuottavat ex-ante-estimaatteja, sillä niissä ei käytetä mitään sellaisia muuttujia, jotka eivät ole havaittavissa ennen asunnon myyntiinasettamista. Spesifikaatiota vi voi puolestaan pitää eräänlaisena ex-post-estimaattina asunnon hintapyynnöstä. Myymättömyys-muuttujan merkitsevyys vahvistaa sitä tulosta, että myymättömät asunnot on hinnoiteltu kalliimmiksi kuin myydyt asunnot. Tähän viittasivat jo hintapyynnön ja DOP:n keskiarvot taulukossa 2, mutta spesifikaatiossa vi saatu tulos on vahvempi, sillä siinä on kontrolloitu muita hintapyyntöön vaikuttavia tekijöitä.

Kaupunginosamuuttujat (riveillä 46–88) muodostavat kartalle merkittyinä mielenkiintoisen rakenteen, jossa kertoimen itseisarvo kasvaa lähes kehissä liikuttaessa kauemmas Tampereen keskustasta. Jos kehärakenteessa huomioi etäisyyden sijasta matka-ajan Tampereen keskustaan julkisia kulkuneuvoja käyttäen, näyttää muodostuvan konkaavi riippuvuus matka-ajasta, jossa etäisyys lähikunnan keskustaan myös vaikuttaa hieman. Poikkeuksia tähän riippuvuuteen näyttävät olevan vain Hatanpää, Viinikka ja Lapinniemi. Tätä tulosta ei kuitenkaan tutkita sen tarkemmin tässä tutkielmassa, vaan siihen viitataan lähinnä tulevan tutkimuksen mahdollisuutena.

Lähes kaikki selittävät muuttujat ovat tilastollisesti merkitseviä 5 %:n merkitsevyystasolla, suurin osa jopa 1 %:n tasolla. Kaikki muuttujat paitsi lainaosuus yhtiölainasta ovat merkitseviä, kun ne huomioidaan ryhminä, kuten takka ja kaakeliuuni (rivit 10 ja 11). Lainaosuuden sisällyttämiselle malliin on kuitenkin muista muuttujista poiketen hyvä teoreettinen sekä aiempaan empiiriseen tutkimukseen pohjaava perusta (ks. Genesove ja Mayer 1997).

Remonttimuuttujien, jotka kertovat kohteen naapuriin tulevista tai tehdyistä remonteista, kertoimet ovat tilastollisesti yhtä suuria kohteeseen tulevien remonttien kertoimien kanssa (rivit 25–

28). Tämä viittaa siihen selitykseen, että kyseessä on suurimmaksi osaksi mainoksesta pois jätetty tieto taloyhtiön suurista remonteista, vaikka remontti koskee yhtä lailla kaikkia asuntoja. Tulos tarjoaa empiirisen perustelun naapuriasunnon mainoksessa mainittujen tulevien tai tehtyjen remonttien käyttämiselle selittävinä muuttujina. Muuttujien kertoimet ovat kokonaisuutena odotetun merkkisiä.

Suuresta kontrolloitujen muuttujien määrästä johtuen jäljellä oleva selittämätön vaihtelu voidaan tulkita suurelta osin asunnon piirteistä ja markkinaolosuhteista riippumattomaksi vaihteluksi eli (ali- tai) ylihinnoitteluksi. DOP:n muodostamiseksi malli on selitysasteeltaan hyvä.

Sopivana vertauskohtana voidaan pitää Levitt ja Syversonin (2008, 602–604) tutkimusta, jossa he

saavat lähes sadantuhannen havainnon aineistolla ja huomattavan suurella selittävien muuttujien määrällä hedonisessa hintapyyntömallissa (korjaamattomaksi) selitysasteeksi 0,958. Spesifikaatio vii:n selitysaste on 0,938. Näin korkeat selitysasteet saattavat johtaa muiden erikoisalojen ekonomisteja epäilemään, että kyseessä on näennäisregressio. Tulee kuitenkin huomata, että käytössä on poikkileikkaus- eikä aikasarja-aineisto. Voidaan todeta, että hinnoittelu asunto-markkinoilla on hyvin ennakoitavissa oleva ilmiö ainakin lyhyellä aikavälillä. Tätä ei voida pitää erityisen yllättävänä, sillä hinnoittelupäätös tehdään harkiten ja tämän tutkimuksen aineistossa aina ammattilaisen eli kiinteistönvälittäjän avustuksella. Lisäksi käytössä on laaja aineisto.