Tässä tutkielmassa esitetty malli asuntokaupasta kattaa hintapyynnön, kaupan syntymisen toden-näköisyyden, myyntiajan ja kauppahinnan. Kyseessä on siis hyvin kattava kuvaus asuntokaupasta.
Estimoinneissa käytettävä aineisto on Tampereelta ja ympäryskunnista vuosilta 2009–2010 ja sisältää ainoastaan käytettyjä kerrostaloasuntoja. Aineisto on ainutlaatuinen, sillä se on kerätty käsin yhdistämällä tietoja Etuovi.comin tietokannasta ja Aamulehdessä julkaistavista asunto-liitteistä. Tämä mahdollistaa asuntojen piirteiden hyvin kattavan ja myös tarkemman havainnoinnin kuin, mitä olisi mahdollista toteuttaa käyttämällä avainsanoja kuvauksista etsivää tietokone-ohjelmaa. Käsin tekemisen vuoksi aineiston koko, 1581 havaintoyksikköä, on kuitenkin selvästi pienempi kuin joissakin sellaisissa tutkimuksissa, joissa on käytetty huomattavasti pienempää määrää muuttujia tai tietokone on tunnistanut muuttujat etsimällä avainsanoja.
Tämä tutkielma laajentaa alan kirjallisuudessa yleisesti käytettyä kehikkoa, jossa ylihinnoittelu huomioidaan selittävänä muuttujana estimoinneissa. Ylihinnoittelu erotellaan tässä tutkielmassa kahteen muuttujaan: positiiviseen ja negatiiviseen eli ylihinnoitteluun ja ali-hinnoitteluun. Tämä jako sallii yli- ja alihinnoittelulle erilaiset vaikutukset malleissa mutta sisältää erikoistapauksena aiemmassa tutkimuksessa implisiittisesti oletetun tapauksen, jossa vaikutukset ovat samat. Laajennettu kehikko mahdollistaa oletuksen testaamisen tutkielmassa. Kyseinen laajempi kehikko ei esiinny kirjoittajan tietojen perusteella alan aiemmassa kirjallisuudessa.
Uuden laajemman kehikon käyttö on lineaaristen rajoitteiden testien mukaan aiheellista kaupan syntymisen todennäköisyyden ja kauppahinnan estimoinnissa. Hypoteesi 4 yli- ja ali-hinnoittelun vaikutusten eroamisesta vahvistetaan näissä estimoinneissa. Myyntiajan ja alennuksen malleissa yli- ja alihinnoittelun erottaminen toisistaan ei vaikuta välttämättömältä. Tästä ei tosin ole näissäkään malleissa haittaa, sillä kyseinen muunnos lisää vain yhden selittävän muuttujan ja sitä kautta yhden vapausasteen malleihin, mistä ei ole haittaa nykyaikaisten asuntomarkkina-aineistojen avulla tehtävissä tutkimuksissa. Tämän tutkielman perusteella voidaan siis suositella uuden laajennetun kehikon käyttämistä ylihinnoittelun vaikutusten tutkimisessa.
Tutkielman hypoteesit 1–3 ylihinnoittelun vaikutuksista vahvistetaan estimointien avulla.
Ylihinnoittelu vaikuttaa siis negatiivisesti kaupan syntymisen todennäköisyyteen, positiivisesti eli pidentävästi myyntiaikaan ja positiivisesti kauppahintaan. Ylihinnoittelulla ei kuitenkaan havaita
olevan vaikutusta hintapyynnöstä annettavaan alennukseen, mikä on yllättävää. Alihinnoittelun vaikutukset ovat ylihinnoittelun kanssa samankaltaisia, vaikka eivät kaikissa malleissa yhtä suuria muuttujien kertoimien erojen perusteella. Ylihinnoittelusta poiketen alihinnoittelulla havaitaan olevan vaikutus alennuksen mallissa mutta vain heikko vaikutus kaupan syntymisen todennäköisyyden mallissa – sekin vain toisessa spesifikaatiossa.
Epätäydellisen informaation oletetaan vallitsevan asuntomarkkinoilla teoreettisessa kirjallisuudessa. Joitakin tämän tutkielman tuloksia, kuten erilaisia parvekkeita kuvaavien muuttujien kertoimien merkitsevyyksiä malleissa ja osaa välittäjien vaikutuksista, on vaikea selittää täydellisten markkinoiden oletuksen ollessa voimassa. Tämän tutkielman perusteella voidaankin todeta, että Tampereen asuntomarkkinat eivät ole täysin tehokkaat. Myyjät tekevät jonkin verran hinnoitteluvirheitä tiettyjä asuntojen piirteitä hinnoitellessaan ammattilaisten eli välittäjien avusta huolimatta. On myös joitakin välittäjien välisiä eroja, jotka eivät tasaannu välityspalkkion suuruuden tai välittäjien ”varastojen” avulla.
Duraatioriippuvuuden muoto jää avoimeksi kysymykseksi ja mahdolliseksi jatko-tutkimuksen aiheeksi. Semiparametristen tai parametrittomien menetelmien käyttö ja vertaaminen parametrisiin menetelmiin kannattaa huomioida duraatioriippuvuuteen keskittyvässä tutkimuksessa.
Duraatioriippuvuuteen keskittyvässä tutkimuksessa on myös toivottavaa, että myymättömienkin asuntojen myyntiajat tunnetaan.
LÄHTEET
Aamulehti (2010). Ilmoituksen jättämisohjeet. no. 28.8.2010. C58.
Aktia (2012). Hinnasto. Tiedot palveluhinnoista verkkosivulta http://www.aktia.fi/lkv/hinnasto.
Viitattu 1.4.2012.
Albrecht, J., Anderson, A., Smith, E. & Vroman, S. (2007). Opportunistic Matching in the Housing Market. International Economic Review, 48, no. 2, 641–664.
Anglin, P. M. (2004). How long does it take to buy one house and sell another? Journal of Housing Economics, 13, no. 2, 87–100.
Anglin, P. M. (2006). Value and liquidity under changing market conditions. Journal of Housing Economics, 15, no. 4, 293–304.
Anglin, P. M., Rutherford, R. & Springer, T. M. (2003). The Trade-off Between the Selling Price of Residential Properties and Time-on-the-Market: The Impact of Price Setting. Journal of Real Estate Finance and Economics, 26, no. 1, 95–111.
Arnold, M. A. (1999). Search, Bargaining and Optimal Asking Prices. Real Estate Economics*, 27, no. 3, 453–481.
Cleves, M. A., Gould, W. W. & Gutierrez, R. G. (2004). An Introduction to Survival Analysis Using Stata.(Uudistettu 1. painos). College Station, Texas: Stata Press.
Etuovi.com (2011). Markkinapuntari. Tilastotiedot Etuovi.com verkkosivuilta http://kuluttaja.etuovi.com/markkinapuntari. Viitattu 19.10.2011.
European Banking Federation (2011). Euribor® Rates. Tilastotiedot EBF:n verkkosivuilta http://www.euribor-ebf.eu/euribor-org/euribor-rates.html. Viitattu 19.10.2011.
Fan, G., Ong, S. E. & Koh, H. C. (2006). Determinants of House Price: A Decision Tree Approach.
Urban Studies, 43, no. 12, 2301–2315.
Genesove, D. & Mayer, C. J. (1997). Equity and Time to Sale in the Real Estate Market. The American Economic Review, 87, no. 3, 255–269.
Genesove, D. & Mayer, C. J. (2001). Loss Aversion and Seller Behavior: Evidence from the Housing Market. The Quarterly Journal of Economics, 116, no. 4, 1233–1260.
Glover, M., Haurin, D. R. & Hendershott, P. H. (1998). Selling Time and Selling Price: The Influence of Seller Motivation. Real Estate Economics*, 26, no. 4, 719–740.
Google Maps (2012). Karttakuvat Googlen karttapalvelusta http://maps.google.com/. Viitattu 12.4.2012.
Graniitti (2012). Oletko myymässä? Tiedot palveluhinnoista verkkosivulta http://www.graniittilkv.fi/fin/index.php?page_id=2017. Viitattu 1.4.2012.
Greene, W. H. (2008). Econometric Analysis. (6. painos). New Jersey: Pearson Prentice Hall.
Habita (2012). Palveluhinnasto. Tiedot palveluhinnoista verkkosivulta http://www.habita.fi/habita-lkv/palveluhinnasto. Viitattu 1.4.2012.
Haurin, D. R. (1988). The Duration of Marketing Time of Residential Housing. Real Estate Economics*, 16, no. 4, 396–410.
Haurin, D. R., Haurin, J. L., Nadauld, T. & Sanders, A. (2010). List Prices, Sale Prices and Marketing Time: An Application to U.S. Housing Markets. Real Estate Economics*, 38, no. 4, 659–685.
Horowitz, J. L. (1992). The Role of the List Price in Housing Markets: Theory and an Econometric Model. Journal of Applied Econometrics, 7, no. 2, 115–129.
Huoneistokeskus (2012). Hinnasto. Tiedot palveluhinnoista verkkosivulta http://www.
huoneistokeskus.fi/aspx/MovingAndWorkspace/Moving.aspx?target={64E85A1C-D866-4A08-9246-DFFF89BA934C}. Viitattu 1.4.2012.
Huoneistolinja (2012). Palveluhinnasto. Tiedot palveluhinnoista verkkosivulta http://huoneistolinja.
fi/palveluhinnasto/. Viitattu 1.4.2012.
Jares, T. E., Larsen, J. E. & Zorn, T. S. (2000). An Optimal Incentive System for Real Estate Agents. Journal of Real Estate Research, 20, no. 1, 49–59.
Jud, G. D., Seaks, T. G. & Winkler, D. T. (1996). Time on the Market: The Impact of Residential Brokerage. Journal of Real Estate Research, 12, no. 3, 447–458.
Kiinteistömaailma (2012). Palveluhinnasto. Tiedot palveluhinnoista verkkosivulta http://www.
kiinteistomaailma.fi/web/10136/81. Viitattu 1.4.2012.
Knight, J. R. (2002). Listing Price, Time in Market, and Ultimate Selling Price: Causes and Effects of Listing Price Changes. Real Estate Economics*, 30, no. 2, 213–237.
Laakso, S. (1997). Urban Housing Prices and the Demand for Housing Characteristics.
Elinkeinoelämän Tutkimuslaitos, sarja A 27. Helsinki: Taloustieto Oy.
Levitt, S. D. & Syverson, C. (2005). Market Distortions When Agents Are Better Informed: the Value of Information in Real Estate. National Bureau of Economic Research, Working Paper no. 11053.
Levitt, S. D. & Syverson, C. (2008). Market Distortions When Agents Are Better Informed: the Value of Information in Real Estate Transactions. The Review of Economics and Statistics, 90, no. 4, 599–611.
McGreal, S., Adair, A., Brown, L. & Webb, J. R. (2009). Pricing and Time on the Market for Residential Properties in a Major U.K. City. Journal of Real Estate Research, 31, no. 2, 209–233.
Munneke, H. J. & Yavaş, A. (2001). Incentives and Performance in Real Estate Brokerage. Journal of Real Estate Finance and Economics, 22, no. 1, 5–21.
Neo, P. H., Ong, S. E. & Tu, Y. (2008). Foreclosure Sales: The Effects of Price Expectations, Volatility and Equity Losses. Journal of Real Estate Finance and Economics, 36, no. 3, 265–287.
Nikola, N. (2011). The effect of pipe repairs on housing prices. Aalto-yliopiston kauppakorkeakoulu. Pro gradu -tutkielma.
Ong, S. E. & Koh, Y. C. (2000). Time On-market and Price Trade-offs in High-rise Housing Sub-markets. Urban Studies, 37, no. 11, 2057–2071.
opkk (2012). Hinnasto. Tiedot palveluhinnoista verkkosivulta http://www.opkk.fi/crometapp/
product/realties/common/public/sale/price_list.jsp?portal=op&.pkg=13332945477841&.pk g=13332945477850. Viitattu 1.4.2012.
Open Market (2012). Välityspalkkiot. Tiedot palveluhinnoista verkkosivulta http://www.
openmarket.fi/fin/V%E4lityspalkkiot. Viitattu 1.4.2012.
Rosen, S. (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition. Journal of Political Economy, 82, no. 1, 34–55.
Tampereen Arvohuoneistot (2012). Välityspalkkiot - Pyydä tarjous. Tiedot palveluhinnoista verkkosivulta http://www.arvohuoneistot.fi/www1/docs/hinnasto.php. Viitattu 1.4.2012.
Tampereen Seudun Asuntokauppa (2012). Palvelut. Tiedot palveluhinnoista verkkosivulta http://www.asuntokauppa.fi/palvelut.php. Viitattu 1.4.2012.
Taylor, C. R. (1999). Time-on-the-market as a Sign of Quality. Review of Economic Studies, 66, 555–578.
Tilastokeskus (2007). Kotitalouksien varallisuus. Tilastotiedot Tilastokeskuksen verkkosivuilta http://tilastokeskus.fi/til/vtutk/. Tilaston päiväys 12.4.2007.
Rooma (2012). Välityspalkkiot - Pyydä tarjous. Tiedot palveluhinnoista verkkosivulta http://www.roomalkv.fi/hinnasto.html. Viitattu 1.4.2012.
SKV (2012). Hinnasto. Tiedot palveluhinnoista verkkosivulta http://www.skv.fi/aspx/site/
cms.aspx?path=/Myymassa/Hinnasto. Viitattu 1.4.2012.
Veranta (2011). Yritysesittely. Tiedot palveluhinnoista verkkosivulta http://www.veranta.fi/
yritysesittely. Viitattu 1.4.2012.
Yavaş, A. (1992). A Simple Search and Bargaining Model of Real Estate Markets. Real Estate Economics*, 20, no. 4, 533–548.
Yavaş, A. & Yang, S. (1995). The Strategic Role of Listing Price in Marketing Real Estate: Theory and Evidence. Real Estate Economics*, 23, no. 3, 347–368.
*Julkaisusta Real Estate Economics käytetään myös nimiä Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association ja AREUEA Journal.