Kuinka asuntorahastot arvostavat varallisuutensa Suomessa?

molemmat kaupan osapuolista vertaavat omaa hintanäkemystään asuntorahaston määritet-tyyn markkina-arvoon.

8.2 Kuinka asuntorahastot arvostavat varallisuutensa Suomes-sa?

Asuntorahastot, joissa 7 haastateltavaa työskentelevät, eivät kata koko suomalaista asunto-rahastokantaa, joten asuntorahastomarkkinalla saattaa olla myös haastatteluista poikkeavia arviointimenetelmiä ja -politiikkoja. Taulukossa 7 on esitelty tutkimukseen osallistuneiden asuntorahastojen arviointimenetelmät. Kyseisten asuntorahastojen asuntovarallisuuden arviointi toteutetaan aina kauppa- tai tuottoarvomenetelmällä. Arvon määrittämisessä on aina mukana auktorisoitu kiinteistönarvioitsija. Arvioitsijan rooli arvostuksessa voi vaih-della rahastokohtaisesti; joillakin rahastoilla arvioitsija arvioi asunto- tai kiinteistöomai-suuden arvon, jonka jälkeen rahastomanageri valitsee arvioitsijan määrittämistä arvoista markkina-arvon, kun taas osalla arvioitsija päättää rahaston kiinteistövarallisuuden arvon.

Rahastojen kiinteistövarallisuuden arvioinnissa on käytetty kauppa-arvomenetelmää kah-della eri tavalla: tukkualennus huomioon ottaen ja ilman tukkualennusta. Tukkualennus on yksi tutkimuksen analyysiyksiköistä ja siihen otetaan tarkemmin kantaa myöhemmin.

Tuottoarvomenetelmää on käytetty kiinteistövarallisuuden arvioinnissa kahdella eri tavalla:

arviointimenetelmänä, jolla on muodostettu varallisuuden arvo tai yhdistelmämenetelmänä kauppa-arvon kanssa, jolloin kiinteistövarallisuuden arvo on voinut olla esim. kauppa- ja tuottoarvomenetelmien arvoestimaattien keskiarvo.

Rahastojen arviointipolitiikkoihin vaikuttaa voimakkaasti rahastoa sääntelevä laki. Voi-massa olevasta lainsäädännöstä kiinteistörahastolaki (REIT-rahastot), sijoitusrahastolaki (erikoissijoitusrahastot) ja laki vaihtoehtorahastojen hoitajista asettavat omat aikaisemmin tutkimuksessa kuvatut velvoitteet arvioinnille. Arviointipolitiikoista esim. rahastojen varal-lisuuden vuosittaiset arviointimäärät vaihtelevat niitä koskevan lainsäädännön mukaisesti.

Rahastot, jotka tulevat olemaan vaihtoehtorahastojen hoitajista annetun lain soveltamispii-rissä arvioivat varallisuuden vähintään kerran vuodessa. Sijoitusrahastolain alaisilla eri-koissijoitusrahastoilla varallisuuden arviointimäärä on pääsääntöisesti 4 kertaa vuodessa (Ålandsbanken, 2013; OP, 2013). Kiinteistörahastolain alaisuudessa oleva Orava Asuin-kiinteistörahasto arvioi omaisuutensa vähintään kerrran kuukaudessa ja arvot julkistetaan vähintään neljännesvuosittain (Orava, 2013). Tämän lisäksi Orava Asuinkiinteistörahasto arvioituttaa omaisuutensa kahdesti vuodessa ulkopuolisella arvioitsijalla, jonka lisäksi

hei-dän käyttämä arvointiprosessi ja arvonmääritysmalli auditoidaan vuosittain ulkopuolisen arvioitsijan toimesta (Orava, 2013).

Rahasto Käytettävät arvioin-timenetelmät

Rahaston kiinteistövarallisuuden markkina-arvon määräävä menetelmä

A Kauppa-arvomenetelmä

Tuottoarvomenetelmä Arvo muodostuu asuinhuoneistojen kauppa-arvomenetelmällä arvioitujen arvojen summasta.

Kaupankäyntikuluja tai nk. tukkukorjauksia ei oteta huomioon.

B Kauppa-arvomenetelmä

Tuottoarvomenetelmä Arvo muodostuu kauppa- ja tuottoarvomenetel-män perusteella arvioitsijan näkemyksen mukai-sesti. Usein muodostunut arvo on menetelmien tuottamien arvojen keskiarvo.

C Kauppa-arvomenetelmä

Tuottoarvomenetelmä Arvioitsija esittää arviokirjassa molemmilla mene-telmillä muodostetut arvot. Rahastomanageri päät-tää, kumpi on rahaston markkina-arvo. Omaisuu-den pitoajalla on painotettu tuottoarvomenetelmää.

D Kauppa-arvomenetelmä Arvo muodostuu asuinhuoneistojen kauppa-arvomenetelmällä arvioitujen arvojen summasta.

Kaupankäyntikuluja tai nk. tukkukorjauksia ei oteta huomioon.

E Tuottoarvomenetelmä Arvo muodostuu pääsääntöisesti tuottoarvomene-telmällä. ”Tämä tuottaa käytännössä hieman mata-lamman arvon.”

F Kauppa-arvomenetelmä Arvo muodostuu asuinhuoneistojen kauppa-arvomenetelmällä arvioitujen arvojen summasta.

Kaupankäyntikuluja tai nk. tukkukorjauksia ei oteta huomioon.

G Kauppa-arvomenetelmä Arvo muodostuu asuinhuoneistojen kauppa-arvomenetelmällä arvioidusta summa-arvosta nk.

tukkualennus huomioiden.

Taulukko 7 Rahastojen asuntovarallisuuden arvostusmenetelmät

Asuntorahaston kiinteistövarallisuuden arvon määrittäminen toteutetaan Suomessa käytän-nössä kahdella toisistaan eroavalla arviointimenetelmällä: asuntojen arvon arviointi tuotto-arvomenetelmällä ja kauppa-tuotto-arvomenetelmällä. Tuottoarvomenetelmää käytetään rahas-toissa markkina-arvon määrittämisessä, kun rahaston strategiana on pitää kohdetta vuokral-la ja arvostaa kohde ajatukselvuokral-la, jossa siitä luovutaan yhdellä kaupalvuokral-la.

”Joku voi hinnoitella yksittäiset huoneistot kauppa-arvon perusteella, totta kai sekin on mahdollista, mutta mun mielestä silloin pitää olla sellainen tilanne, että niitä myydään yksittäin…Se riippuu siitä mikä sen rahaston strategia on. Jos sen strategiana on se, että sä myös myyt niitä (asuntoja) yksittäin, silloinhan se antaa oikean kuvan kun sä otat sen myyntiarvon. Mutta, jos sun strategiana on pitää niitä vuokralla niin silloin mun mielestä on oikein määrittää se arvo sitä (tuottoarvomenetelmän) kautta…Mikä antaa oikean kuvan siitä yhtiöstä?”

"Käytännössä arvotetaan tuottoarvolla taseessa. Tämä on turvallisempaa ja se antaa käy-tännössä hieman matalamman arvon (kuin kauppa-arvomenetelmällä arvioitaessa)."

"Kertoo (tuottoarvomenetelmällä tuotettu arvio) meille, millä (hinnalla) joku muu sijoittaja olisi valmis ostamaan kyseisen kiinteistön."

"Tuottoarvomenetelmän arvoa, joka on pienempi arvo, voidaan pitää sellaisena minimiar-vona, jolla aikanaan päästään kohteesta eroon."

Tuottoarvomenetelmää on sovellettu asuntorahastoissa kiinteistöpääomarahastoihin. Arvi-ointimenetelmää on käytetty koko asunto-osakeyhtiön osakekannan markkina-arvon mää-rittämiseen, kun koko osakekanta myydään yhdellä kaupalla. Kiinteistöpääomarahastot ovat pääosin suljettuja rahastoja, jolloin rahasto-osuuksien merkintä- ja lunastustilanteessa kaikki osakkaat ovat lähtökohtaisesti tasavertaisessa asemassa. Tuottoarvomenetelmällä tuotettujen arvoestimaattien luonne muistuttaa haastatteluissa kuvattuna vakuusarvoa, jolla koko asunto-osakeyhtiön osakekannasta päästäisiin eroon hieman heikommassakin mark-kinatilanteessa. Konservatiivinen kiinteistövarallisuuden arvostus pienentää myyntitappi-oiden realisoitumisen riskiä.

Kun rahaston kiinteistövarallisuus arvioidaan kauppa-arvomenetelmällä ilman tulevien myyntikulujen, mahdollisten stailauskulujen jne. huomiointia, on arvostuksen pohjimmai-sena ajatukpohjimmai-sena varallisuuden arvopäivän markkina-arvo yksittäisinä asuntoina.

Kun asuntojen summa-arvoa verrataan asuntojen myynnistä rahastoon saatavaan kassavir-taan ilman asuntojen myynnistä aiheutuvia kuluja, johtaa arvostusmenetelmä yleensä kroo-niseen yliarvostukseen. Menetelmä antaa kuitenkin parhaan kuvan rahaston arvosta kun rahaston ajatellaan muodostuvan yksittäisistä asuinhuoneistoista. Tällöin kokonaisen asun-to-osakeyhtiön katsotaan olevan ikään kuin asuinhuoneistoista muodostunut portfolio, jon-ka arvo on asuntojensa ja muiden tilojen arvojen summa.

"Arvostusperuste pohjautuu meidän strategiaan…saadaan oikea kuva näistä yhtiöistä kautta vuosien…Ei tule hypähdyksiä arviointimenetelmissä."

"Myyntikulut kategorisesti unohdetaan ja se on yleinen käytäntö muillakin markkinoilla eikä niitä tule kirjanpitosäännösten mukaan ottaa arvioinnissa huomioon."

"Todellinen on varmaan pikkasen sitä (kerrostalon tekijöiden summa) pienempi…Se on semmonen mikä tiedostetaan ja otetaan aina huomioon, mutta me ei viedä sitä suoraan arvoon. Se otetaan sitten laskennallisesti muualla huomioon."

"Tottakai pitää muistaa, kun niitä (asuntoja) lähdetään myymään niin ei me niitä ilmaisek-si kaupakilmaisek-si saada."

Kauppa-arvomenetelmällä arvioituihin asuinhuoneistojen markkina-arvoihin voidaan vielä tehdä nk. tukkukorjaus. Tällöin arvostuksessa tavoitellaan todenmukaisempaa toteutuvien kassavirtojen nykyarvoa kuin menetelmässä, jossa tukkualennus jätetään huomioimatta.

Tällöin arvostusmenetelmä ottaa varallisuuden arvostuksessa huomioon myös tulevaisuu-den asuinhuoneistojen myynnin kulut, jolloin menetelmä saattaa soveltua mm. rahastoille, joiden rahasto-osuuksia ostetaan rahaston substanssiarvoon perustuen. Tukkukorjaus-termin tarkoitus ja sen muodostumisen syyt vaihtelevat kiinteistömarkkinalla, asiaan pa-neudutaan tutkimuksessa myöhemmin kappaleessa 8.3.2.

"Huoneistojen summa-arvo tukkualennuksella on ainoa luonnollinen (tapa arvioida)…Me ollaan myyty paljon asuntoja ja tiedetään myyntiaika ja lasketaan sille tietty

pääomamene-tys sille ajalle ja välipääomamene-tyspalkkiot ja kaikki muut (kulut) niin meillä on oma käsipääomamene-tys siitä tuk-kualennuksen suuruudesta eli se tukkualennus realisoituu siinä kaupanteon yhteydessä."

Edellä kuvattu menettelytapa, jossa yksittäisten huoneistojen myynnistä aiheutuvat menot vähennetään asuinhuoneistojen summa-arvosta muistuttaa pörssilistattujen rakennusliik-keiden nettorealisointiarvoa.