Osa V Yhteenveto
9.3 Jatkotutkimusmahdollisuudet
Koska asuntorahastot ovat Suomessa uusi sijoitusmuoto, ei rahastojen exit-vaihetta ole toteutettu kokonaisuudessaan vielä yhdessäkään asuntorahastossa. Tulevaisuudessa mie-lenkiintoinen tutkimusaihe on asuntorahastojen toteuttamat exit-strategiat, jolloin markki-nalla käytetty todennäköinen kiinteistöomaisuuden divestointitapa tulee määrittämään tu-levaisuudessa myös menetelmää, jolla asuntorahastojen kiinteistövarallisuus voitaisiin ar-vioida.
Asuntorahastojen exit-strategioiden yhteydessä olisi hyvä tutkia toteutuneiden divestointi-tapojen, toteutuneiden kauppahintojen ja arviointimenetelmien välistä yhteyttä. Kansainvä-lisesti asuinkerrostalojen hintamallien rakentamisessa on käytetty kokonaisten auinkerros-talojen vertailukauppoja. Suomessa hintamallinnuksessa tulisi huomioida myös asuinker-rostalojen tekijät, jotka ovat johtaneet asuinkerrostalon myyntiin asuinhuoneistoittain.
Alan kirjallisuudessa on esitetty, että kiinteistönarvioitsijoiden tuottoarvomenetelmän so-veltaminen ei välttämättä huomioi asuinkerrostalojen huoneistojen konversio-optiota
vuok-ra-asunnoista omistusasunnoiksi, kun konversiolle on olemassa juridinen este. Tutkimuk-sen arkistoanalyysiosion kauppa- ja tuottoarvomenetelmien erot ja haastattelujen lausunnot viittaavat, että Suomessa saattaa olla vastaava ilmiö, jossa arvioitsijoiden tuottoarvomene-telmällä tuottama arvoestimaatti ei aina huomioi asuinkerrostalon konversio-optiota täysi-määräisesti, jolloin eri menetelmillä tuotettujen arvoestimaattien ero kasvaa liian suureksi.
Jatkotutkimusaiheena konversio-option olemassaolo, suuruus ja optioon vaikuttavat tekijät voisivat tuottaa lisäarvoa optioteorian hyödynnettävyydestä suomalaisella asuntomarkki-nalla.
Asuntorahastojen arviointimenetelmät vaihtelevat Suomessa rahastokohtaisesti. Euroopan parlamentilla on intressi lisätä sijoitusinstrumenttien läpinäkyvyyttä ja yhdenmukaistaa instrumenttien informaatiosisältöä koko EU:n alueella. Arviointimenetelmien valinta on kuitenkin alan itsesääntelyn tulos, eikä alalla ole tutkimushetkellä yhdenmukaista arvioin-timenetelmää asuntorahastojen kiinteistövarallisuuden arvostamiseen. Yksi jatkotutkimus-mahdollisuus onkin asuntorahastojen arviointiin käytettävät arviointimenetelmät esim. 5–
10 vuoden päästä, jolloin useampi asuntorahasto on ehtinyt toteuttamaan exit-vaiheensa ja SRL:n sekä AIFML:n vaikutukset arviointimenetelmiin ja -politiikkoihin ovat ehtineet vaikuttamaan markkinakäytäntöön.
Lähteet
Achour Dominique (1987) Real Estate Analysis and Appraisal. Fischer Presses. ISBN 2-9801085-1-0.
Adair Alastair, Berry Jim ja McGreal Stanley (1996), Valuation of residential property:
analysis of participant behavior. Journal of Property Valuation and Investment, Vol. 14, No. 1, s. 20-35.
Alasuutari Pertti (1999) Laadullinen tutkimus. 3. Painos. Osuuskunta vastapaino. s. 318.
ISBN 951-768-055-4
Amit Vered (2000) Constructing the Field: Etnographic Fieldwork in the Contemporary World. Routledge. s. 199. ISBN 0-203-45078-7.
Archer Wayne ja Ling David (1997) Three Dimensions of Real Estate Markets: Linking Space, Capital, and Property Markets. Real Estate Finance, Vol. 14, No. 3, s. 7-14.
Armerin Fredrik ja Song Han-Suk (2009) Valuing the housing cooperative conversion op-tion. Akateeminen raportti, KTH, School of Architecture and the Built Environment (ABE). s. 20. [Verkkoesitys]. [Viitattu 13.10.2013]. Saatavissa: http://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:248814/FULLTEXT01.pdf
Arnott Richard (1987) Economic Theory and Housing. Handbook of Regional and Urban Economics vol. II. Elsevier Science Publishers. s. 1322. ISBN: 978-0-444-87970-7.
Bernes Gary ja Mitchell Phillip (1990) An Analysis of Indicators of Multi-Family Com-plex Values. The Appraisal Journal, Vol. 58, No. 3, s.379-385.
Blackley Dixie ja Follain James (1996) In search of empirical evidence that links rent and user costs. Regional Science and Urban Economics, Vol. 26, No 3, s. 409-431.
Bokhari Sheharyar ja Geltner David (2011) Loss Aversion and Anchoring in Commercial Real Estate Pricing: Empirical Evidence and Price Index Implications. Real Estate Eco-nomics, Vol. 39, No. 4, s. 635-670.
Cicero John (2002) The Appraisal of Occupied Cooperative Apartments in New York City.
The Appraisal Journal, July 2002, s. 318-324.
Cornia Gary ja Slade Barrett (2005) Property taxation of multifamily housing: An empiri-cal analysis of vertiempiri-cal and horizontal equity and assessment methods. Journal of Real Es-tate Research, Vol. 27, No. 1, s. 17-46.
Crosby Neil (2007) German open ended funds: was there a valuation problem? Workin Paper in Real Estate & Planning 05/07, University of Reading, Reading.
Dunse Neil, Jones Colins ja White Michael (2010) Valuation accuracy and spatial Varia-tions in the efficiency of the property market. Journal of European Real Estate Research, Vol. 3, No. 1, s. 24-45.
Ennis Jeffrey (1996) Real Estate Commingled Fund Valuation: Disconnected From the Public Markets. Real Estate Finance, Vol. 12, No. 4. s. 36-41.
Ernst & Young (EY, 2013) Applying IFRS in Real Estate, IFRS 13 Fair Value Measure-ment. Fair value implications for the real estate sector and example disclosures for real estate entities. [Verkkoesitys]. [Viitattu 18.9.2013]. Saatavissa:
http://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Applying_IFRS_in_Real_Estate/$FILE/Appl ying_RealEstate.pdf
Fama Eugene ja French Kenneth (1988) Dividend Yields and Expected Stock Returns.
Journal of Financial Economics, Vol. 22, No. 1, s. 3-25.
Fisher Jeffrey, Miles Mike ja Webb Brian (1999) How Reliable Are Commercial Apprais-als? Another Look. Real Estate Finance, Vol. 16, No. 3. s. 9-15.
Fisher Jeffrey (2002) Real time Valuation. Journal of Property Investment & Finance, Vol.
20, No. 3, s. 213-221.
Fisher Jeffrey, Gatzlaff Dean, Geltner David ja Haurin Donald (2003) Controlling for the Impact of Variable Liquidity in Commercial Real Estate Prices Indices. Real Estate Eco-nomics, Vol. 31, No. 2. s. 269-303.
Fisher Jeffrey, Gatzlaff Dean, Geltner David ja Haurin Donald (2004) An Analysis of the Determinants of Transaction Frequency of Institutional Commercial Real Estate Invest-ment Property. Real Estate Economics, Vol. 32, No. 2. s. 239-264.
Frew James ja Jud Donald (2003) Estimating the Value of Apartment Buildings. Journal of Real Estate Research, Vol. 25, No. 1, s. 77-86.
Geltner David, Norman Miller, Clayton Jim ja Eichholz Piet (2007) Commercial Real Es-tate Analysis & Investments, 2. painos. South-Western Cengage Learning. s. 848. ISBN 978-0-324-65156-0.
Gillingham Robert (1980) Estimating the user costs of owner-occupied housing. Monthly Labour Review, Vol. 103, No. 2. s. 31-35.
Glaeser Edward ja Gyourko Joseph (2007). Arbitrage in Housing Market. NBER Working Paper No. W13704. [Verkkoesitys]. [Viitattu 13.10.2013]. Saatavissa:
http://ssrn.com/abstract=1080554.
Gordon Myron (1959) Dividends, Earnings, and Stock Prices. The Review of Economics and Statistics, Vol. 41, No. 2, Part 1, s. 99-105.
Hiltunen Ari, Kaleva Hanna, Sutinen Harri, Aaltonen Ilkka, Estama Elina, Hakala Jussi, Koskinen Juho ja Söderman Kaj (2005) Kiinteistöarvioinnin tulevaisuus – Markkinat, toi-mijat ja menetelmät. Kiinteistötalouden ja talousoikeuden julkaisuja. Teknillinen korkea-koulu, Kiinteistöopin laboratorio. s. 50. ISBN 0783-8778.
Huovari Janne, Laakso Seppo, Luoto Jani ja Pekkala Sari (2002) Asuntomarkkinoiden alu-eellinen ennuste. Pellervon taloudellisen tutkimuslaitoksen raportteja n:o 185, 83 s. ISBN 952-5299-59-7.
INREV (2008) Guidelines Index, Property Valuations. [Verkkoesitys] [Viitattu 17.9.2013]
Saatavissa: https://www.inrev.org/2-launch/2-3-valuation-and-reporting-framework/2-3-1-property-valuations
IPEV (2012) International Private Equity and Venture Capital Valuation Guidelines [Verkkoesitys] [Viitattu 8.8.2013] Saatavissa:
http://www.privateequityvaluation.com/fileadmin/user_upload/pdfs/130301_IPEV_Valuati on_Guidelines_Ed_December_2012.pdf
IVSC (2011 a) International Valuation Standards. International Valuation Standards Coun-cil.
IVSC (2011 b) Proposed Technical Information Paper 2, Depreciated Replacement Cost.
International Valuation Standards Council, February 2011.
Janssen Christian ja Söderberg Bo (2000), Determining Income Multipliers for Apartment Properties. The Appraisal Journal, Vol. 68, No. 2. s. 151-161.
Janssen Christian, Söderberg Bo ja Zhou Julie (2001) Robust estimation of hedonic models of price and income for investment property. Journal of Property Investment & Finance, Vol. 19, No. 4, s. 342-360.
Janssen Christian (2003) Hedonic Estimation of Income Multipliers. Property Manage-ment, Vol. 21, No. 5, s. 315-336.
Jorgenson Dale (1963) Capital Theory and Investment Behaviour. American Economic Review, Vol. 53, No. 2, s. 247-259.
Jukkola Juho, Järvenoja Markku, Kaari Päivi, Romppainen Leena, Tannila Eija ja Tikka-nen Tapio (2008) Kiinteistöverotuksen käsikirja. 5. painos. Kiinteistöalan kustannus. s.
508. ISBN 978-951-685-198-6.
Kahneman Daniel ja Amos Tversky (1979) Prospect Theory: An Analysis of Decision un-der Risk. Econometrica, Vol. 47, No. 2, s. 263-292.
Kaleva Hanna, Lahti Ari ja Miettilä Asko (1995) Kiinteistöjen arvopaperistaminen. Sitra, julkaisusarja nro 142. s. 134. ISBN 951-563-314-1.
Kanerva Veikko, Palmu Jussi ja Ridell Hannu (1991) Kiinteistön arviointi. 2. painos. Ra-kentajain Kustannus Oy. s. 136. ISBN 951-676-499-1.
Kasso Matti (2011) Kiinteistönvälitys ja -arviointi. Talentum. s. 279. ISBN 978-952-14-1456-5.
King Sally (1988) Appraising Residential Properties. American Institute of Real Estate Appraisers. s. 443. ISBN 0-911780-95-5.
KTI (2013) The Finnish Property Market 2013. KTI Finland. s. 67.
Learner Edward (2002) Bubble Trouble: Your Home Has a P/E Ratio Too. UCLA Ander-son Forecast Report, June 2002.
Lemminkäinen (2012) Lemminkäinen, Vuosikertomus 2012. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 29.9.2013]. Saatavissa: http://www.lemminkainen.fi/Global/Investors/Annual-reports/Vuosikertomus%202012.pdf
Mansfield John (1999) Practical difficulties associated with constructing a residential in-vestment portfolio. Property Management, Vol. 17, No. 4. s. 321 – 335.
McCarthy Jonathan ja Peach Richard (2004) Are Home Prices the Next “Bubble”? Federal Reserve Bank of New York Economic Policy Review, December 2004.
Nummenmaa Tapio, Konttinen Raimo, Kuusinen Jorma ja Leskinen Esko (1997) Tutki-musaineiston analyysi. WSOY, s. 397. ISBN 951-0-21369-1.
Oikarinen Elias (2008) Empirical applications of the housing-market no-arbitrage condi-tion: problems, solutions and a Finnish case study. Aboa Centre for Economics, Discussion paper No. 39. s. 26. October 2008.
OP (2013) OP-Vuokratuotto B, Perustiedot. [Verkkoesitys]. [Viitattu 29.5.2013]. Saatavis-sa:https://www.op.fi/op?sivu=fund_basic_data.html&id=32461&type=Y&sym=OPVUOK TUOT.FIF
Orava (2013) Asuinkiinteistörahasto Oyj, Osavuosikatsaus. [Verkkoesitys]. [Viitattu 18.9.2013]. Saatavissa:
http://www.oravaasuntorahasto.fi/Orava_ovk_fin_2013_Q2_20130828.pdf
Owning a Condominium – a user’s guide [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 27.5.2013]. Saatavis-sa: http://www.justice.gov.nt.ca/pdf/legalReg/Owning_A_Condo.pdf
Pagourtzi Elli, Assimakopoulos Vassilis, Hatzichristos Thomas ja French Nick (2003) Real Estate Appraisal: a review of valuation methods. Journal of Property Investment & Finan-ce, Vol. 21, No. 4, s. 383-401.
Rakli (2012) Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2. Laitos. Helsinki: Rakli ry. s. 61. ISBN 978-952-9794-33-1.
RICS (2012) RICS Valuation – Professional Standards, Incorporating the International Valuation Standards, March 2012. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). s. 317.
ISBN 978-1842-19-762-2.
RICS (2013) RICS IPD Valuation and Sale Price Report Europe Summary 2012. London:
RICS.
Rossman Gretchen ja Rallis Sharon (2012) Learning in the Field: An Introduction to Quali-tative Research. 3. painos. Sage Publications Ltd. s. 365. ISBN 978-1-4129-8048-7.
Sato (2012) Sato, Vuosikertomus 2012. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 24.8.2013]. Saatavissa:
http://www.sato.fi/cps/rde/xbcr/sato/files/SATO_VSK_2012_netti_FI.pdf
Siikanen Antti (1992) Asuntojen kysyntä, tarjonta ja alueellinen erilaistuneisuus. Asunto-hallitus, tutkimus- ja suunnitteluosaston asuntotutkimuksia 4/1992. Helsinki 1992. s. 169.
Siikanen Antti ja Tyrkkö Ari (1993) Koti – talous – asuntomarkkinat. Tilastokeskuksen tutkimus 198. s. 167. ISBN 951-47-7586-4.
SKAY, Hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevat säännökset [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 5.4.2013]. Saatavissa:
http://www.kiinteistoarviointi.org/skay/hyva_kiinteistoarviointitapa.html
Skinner David ja Bradford David (2005) Is It Time For Pan-European, Open-End Real Estate Funds? Briefings in Real Estate Finance, Vol. 5, No. 1-2, s. 25-38.
SRV (2012) SRV, Vuosikertomus 2012. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 29.9.2013]. Saatavis-sa:https://www.srv.fi/sites/default/files/editor/investors/annual_reports/2012_vsk_fi_srv.pd f
Stake Robert (1995) The art of case study research. Sage Publications. s. 175. ISBN 978-0-8039-5767-1.
Söderberg Bo ja Janssen Christian (2001) Estimating Distance Gradients for Apartment Properties. Urban Studies, Vol. 38, No, 1. s. 61-79.
Vandell Kerry (2007) Expanding the academic discipline of real estate valuation: A histor-ical perspective with implications for the future. Real Estate Valuation, Vol. 25 No. 5, s.
427-443.
Verbrugge Randal (2008) The Puzzling Divergence of Rents and User Costs. The Review of Income and Wealth. Vol. 54. No. 4, s. 671-699.
Verbrugge Randal ja Poole Robert (2010) Explaining the Rent – OER Inflation Diver-gence, 1999 – 2007. Real Estate Economics, Vol. 38, No. 4, s. 633-657.
Vuorinen Kimmo (2005) Etnografia. Ovaska, S., Aula, A. ja Majaranta, P. (toim.) Käytet-tävyystutkimuksen menetelmät, 63-78. Tampereen yliopisto, Tietojenkäsittelytieteiden laitos B-2005-1. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 7.5.2013]. Saatavissa:
http://www.cs.uta.fi/usabsem/luvut/5-Vuorinen.pdf
VVO (2012) VVO, Hallituksen toimintaketomus ja tilinpäätös2012. [Verkkojulkaisu].
[Viitattu 24.8.2013]. Saatavissa: http://www.vvo.fi/vuosikertomus2012/attachements/2013-03-15T07-49-4438.pdf
Webb James (1982) Valuation of Multifamily Residential Properties. Research in Real Estate, Vol 2. s. 159-183.
Wyton Randy (2003) Assessment of multi-family condominium and rental property. The Canadian Appraiser, Vol. 47, No. 2, s. 42-45.
Yin Robert (2003) Case Study Research: Design and Methods. 3. painos. Sage Publica-tions. 181 s. ISBN 0-7619-2552-X.
YIT (2012) YIT, Taloudellinen katsaus 2012. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 29.9.2013]. Kat-saus saatavissa: http://vuosikertomus2012.yit.fi/fi/tilinpaatos
Yiu C. Y., Tang B. S., Chiang Y. H. & Choy L. H. T. (2006) Alternative Theories of Ap-praisal Bias. Journal of Real Estate Literature, Vol. 14, No. 3, s. 321-344.
Ålandsbanken (2013) Ålandsbanken Asuntorahasto Erikoissijoitusrahasto.
[Verkkojulkai-su]. [Viitattu 22.8.2013]. Saatavissa:
http://www.alandsbanken.fi/info/opencms/pdf/fund/fi_rules_aab_bostadsfonden.pdf Oikeuslähteet
BTA (2011) The Board of Tax Appeals, State of Washington. No 76165-75186. 8.2.2011.
[Verkkotiedote]. [Viitattu 20.9.2013]. Saatavissa:
bta.state.wa.us/WebLink8/DocView.aspx?id=95536&searchid=dd04fa91-f8d6-4551-a86e-0d34b16eb952&dbid=0
EU 231/2013. Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2011/61/EU täydentämisestä poikkeuksien, yleisten toimintaedellytysten, säilytysyhteisöjen, vivutuksen, avoimuuden ja valvonnan osalta. nro L 083, 22/03/2013 s. 1 – 95. [Verkkotiedote]. [Viitattu 18.10.2013].
Saatavissa:
http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2013:083:0001:01:FI:HTML
HE 175/2008 Hallituksen esitys Eduskunnalle laeiksi kiinteistörahastolain ja eräiden siihen liittyvien lakien muuttamisesta.
HE 94/2013 Hallituksen esitys vaihtoehtorahastojen hoitajia koskevaksi lainsäädännöksi.
L 12.4.1995/554 Kiinteistönmuodostamislaki muutoksineen. (KML).
L 22.12.2009/1599 Asunto-osakeyhtiölaki muutoksineen. (AsOYL).
L 19.12.1997/1173 Kiinteistörahastolaki muutoksineen. (KRL).
L 29.1.1999/48 Sijoitusrahastolaki muutoksineen (SRL).
L 30.12.1997/1336 Kirjanpitolaki muutoksineen (KPL).
L 29.4.1988/389 Laki avoimesta yhtiöstä ja kommandiittiyhtiöstä (AKYL).
WV (2013) Supreme Court of Appeals of West Virginia. No 11-1398. 6.2.2013. [Verkko-tiedote]. [Viitattu 20.9.2013]. Saatavissa: http://caselaw.findlaw.com/wv-supreme-court-of-appeals/1623325.html
2011/61/EU. Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivit 8.6.2011 vaihtoehtoisten sijoi-tusrahastojen hoitajista ja direktiivin 2003/41/EY ja 2009/65/EY sekä asetuksen (EY) N:o 1060/2009 ja (EU) N:o 1095/2010 muuttamisesta. EUVL Nro L 174, 1.7.2011.
Liitteet
Päivä Paikka Aika
Haastattelun kesto Haastateltava
Kysymykset asuntomarkkinasta, kiinteistöarvioinnista ja arviointimenetelmistä 1. Kummalla tilamarkkinalla toimitte enemmän, asunto vai toimitilamarkkinalla?
2. Kuinka asuntomarkkina eroaa mielestänne tomitilamarkkinasta sijoittajan näkökulmasta?
3. Millä tavoin olette tekemisissä työssänne asuntoihin sijoittavien kiinteistörahastojen kanssa?
4. Tunnistatko markkinalla jotain yleisiä ennakkoluuloja asuntosijoittamisesta?
5. Onko asuinkerrostalojen arviointi teille tuttua?
6. Mitkä tekijät vaikuttavat yleensä asuntosijoittamisen houkuttelevuuteen ammattimaisen sijoit-tajan näkökulmasta?
7. Kuinka pitkälle aikajänteelle vapaarahoitteiset, vuokrattavaksi suunnitellut, asuinkerrostalo-investoinnit yleensä suunnitellaan?
8. Kuinka vaivatonta on ottaa huomioon seuraavat asiat normaalisti asuntojen arvioinnissa? (as-teikko 1-5)
Vaikeaa Helppoa EOS
1 2 3 4 5
Markkinavuokran arviointi □ □ □ □ □ □
Vajaakäyttöasteen arviointi □ □ □ □ □ □
Operatiivisten kulujen arviointi □ □ □ □ □ □
Korjauskulujen ja vuokralaisparannusten arviointi □ □ □ □ □ □
Tuottovaatimuksen arviointi □ □ □ □ □ □
Jäännösarvon arviointi □ □ □ □ □ □
9. Kuinka vaivatonta on ottaa huomioon seuraavat asiat normaalisti toimitilojen arvioinnissa?
(asteikko 1-5)
Vaikeaa Helppoa EOS
1 2 3 4 5
Markkinavuokran arviointi □ □ □ □ □ □
Vajaakäyttöasteen arviointi □ □ □ □ □ □
Operatiivisten kulujen arviointi □ □ □ □ □ □
Korjauskulujen ja vuokralaisparannusten arviointi □ □ □ □ □ □
Tuottovaatimuksen arviointi □ □ □ □ □ □
Jäännösarvon arviointi □ □ □ □ □ □
10. Kuinka alla olevat menetelmät soveltuvat kokonaisten asuinkerrostalojen arviointiin? (asteik-ko 1-5)
Huonosti Hyvin EOS
1 2 3 4 5
Tuottoarvomenetelmä □ □ □ □ □ □
Kauppa-arvomenetelmä □ □ □ □ □ □
11. Onko edellä mainittujen menetelmien lisäksi muita arviointimenetelmiä, joita arvioinnissa voitaisiin käyttää? Mikä / Mitkä?
12. Tuottavatko eri arviointimenetelmillä arvioidut arvot yleensä saman markkina-arvon?
13. Jos menetelmät eivät tuota samaa arvoa, mistä eri arvot saattavat johtua?
14. Kuinka paljon asuntomarkkinasta on tietoa saatavilla arviointitilanteissa? Kuinka hyvin markkinainformaatiota on saatavilla seuraavista asioista: (asteikko 1-5)
Huonosti Hyvin EOS
1 2 3 4 5
Asuinhuoneistojen kauppahinnoista □ □ □ □ □ □ Asuinhuoneistojen vuokrista □ □ □ □ □ □ Asuinhuoneistojen hoitokuluista □ □ □ □ □ □
15. Kuinka paljonkokonaisten asuinkerrostalojen kaupoista on markkinatietoa saatavilla? (as-teikko 1-5)
Huonosti Hyvin EOS
1 2 3 4 5
□ □ □ □ □ □ 16. Suosiiko saatavilla oleva informaatio jonkin tietyn arviointimenetelmän käyttöä?
Kysymykset asuntorahastojen kiinteistöarvioinnista
17. Tulisiko asuntorahaston kohteet arvioida eri menetelmällä tai tavalla, jos rahaston strategiana on ostaa kokonaisten asuinkerrostalojen sijaan yksittäisiä asuinhuoneistoja?
18. Tulisiko asuntorahastojen varojen markkina-arvo arvioida asunto-osakeyhtiö- vai asuinhuo-neistokohtaisesti?
19. Kun asuinkerrostalo arvioidaan kauppa-arvomenetelmällä, onko koko asuinkerrostalon markkina-arvo yleensä sen
eri osien summa? □
pienempi kuin kerrostalon osien summa? □ Suurempi kuin kerrostalon osien summa? □
20. Mihin tekijöihin perustuen asuinkerrostalon omistaja päättää myydä kohteen yksittäisinä huoneistoina tai kokonaisena asuinkerrostalona?
21. Jos asunto-osakeyhtiöstä omistetaan useampia huoneistoja, mutta ei koko asunto-osakeyhtiön osakekantaa, kuuluuko asuinhuoneistojen markkina-arvojen summaan tehdä tukkualennus/-ylennys varoja arvostettaessa? Esim. sama omistaja omistaa 10 asuntoa 25 asunnon asunto-osakeyhtiöstä.
22. Vaihteleeko tukkualennus/-ylennyskertoimen suuruus yleensä kohdekohtaisesti asuinkerros-talon ominaisuuksien ja vallitsevan markkinatilanteen mukaisesti?
23. Tyypillinen asuinkerrostalo Espoon Matinkylässä:
- Uusi/Uudehko asuinkerrostalo Espoon Matinkylässä, etäisyys tulevasta metroasemasta noin 700 metriä.
- Kaupan kohteena on vapaarahoitteisen asunto-osakeyhtiön koko osakekanta
- Kohteen rakentaminen on toteutettu "normaalien" rakennusliikkeiden laadukkaiden käy-täntöjen mukaisesti
- Asunto-osakeyhtiön asuinhuoneistojen keskikoko on noin 55 m2 koostuen 1h, 2h, 3h ja 4h asunnoista.
Jos kokonaisen asuinkerrostalon kaupassa on tukkualennus/-ylennys, mikä on mielestäsi os-tajan todennäköisin tukkukorjaus-vaatimus asunto-osakeyhtiön koko osakekannasta? (-/+ %) Jos kokonaisen asuinkerrostalon kaupassa on tukkualennus/-ylennys, mikä on mielestäsi myyjän todennäköisin tukkukorjaus-vaatimus asunto-osakeyhtiön koko osakekannasta? (-/+
%)
24. Kun asuntorahaston asuinkerrostalon markkina-arvo arvioidaan, missä järjestyksessä seuraa-vat vaihtoehdot tulisi toteutua (1 = mieluisin vaihtoehto, 2 = toiseksi mieluisin vaihtoehto, 3
= vähiten mieluisa vaihtoehto)
Markkina-arvo < toteutuva kauppahinta □ Markkina-arvo = toteutuva kauppahinta □ Markkina-arvo > toteutuva kauppahinta □
Kysymykset asuntoihin sijoittavien kiinteistörahastojen, asuntosijoitusyhtiöiden ja luotot-tajien haastateltaville
25. Käytättekö asuntovarallisuuden arviointiin ulkopuolista arvioitsijaa vai arvioitteko asuntojen arvon sisäisesti?
26. Kuinka teidän rahastoissa/yhtiössä arvioidaan asuntojen markkina-arvo? Millä menetelmällä?
27. Arvioidaanko teidän asuntovarallisuus asunto-osakeyhtiökohtaisesti vai asuinhuoneisto ker-rallaan?
28. Kuinka monta kertaa vuodessa rahastonne/yhtiönne asuntovarallisuus arvioidaan?
29. Oletteko ajatellut muuttaa arviointikäytäntöjä tai -politiikkoja lähitulevaisuudessa?
30. Miksi asuntoihin sijoittavien pääomarahastojen/yhtiöiden tulee arvioida asunto-omaisuutensa?
31. Mitkä ovat asuntojen arvostamisesta saatavat hyödyt?
ASUINKERROST ALOJEN KIINTEISTÖNAR VIOINTI JA KIINTEISTÖNAR VIOINTIMENETELMÄT TEEMU HALL YHTEISTYÖSSÄ:
ASUINKERROSTALOJEN KIINTEISTÖNARVIOINTI JA KIINTEISTÖNARVIOINTIMENETELMÄT
asuntorahaston näkökulma
Teemu Hall
Suomen ensimmäisen asuntorahaston perustamisenjälkeen, asuntorahastojen määrä on kasvanut vuosina 2006–2014 yli kahteenkymmeneen.
Asuntorahastojen arviointipolitiikat ja -menetelmät kuitenkin vaihtelevat rahastokohtaisesti, eikä markkinoilla ole yhdenmukaista arviointitapaa.
Tässä tutkimuksessa havaittiin useiden toimijoiden pyrkivän välttämään rahastojen yliarvostamista, joka saattaa johtaa asuntovarallisuuden konservatiiviseen arvostamiseen. Tutkimuksen tuloksista voidaan päätellä, että asuntorahastojen varallisuuden arviointi olisi pääsääntöisesti parempi toteuttaa tilinpäätöstä ja sijoittaja- sekä viranomaisraportointia varten asuinhuoneistokohtaisesti, jolloin kauppa-arvomenetelmä soveltuu tuottokauppa-arvomenetelmää paremmin asuntorahastojen kiinteistövarallisuuden arviointiin. Tutkimuksessa havaittiin lisäksi, että asuntorahastojen kiinteistövarallisuuden markkina-arvo vaihtelee käytettävästä arviointimenetelmästä riippuen.
Tämä tutkimus kuuluu osana rakennetun ympäristön strategisen huippuosaamisen keskittymän (SHOK) RYM Oy:n Sisäympäristö–ohjelman KISS tutkimuspakettiin.
Tutkimuspaketti keskittyy rakennetun ympäristön arvonluonnin ja ansaintamallien kehittämiseen ja sen veturiyrityksenä on toiminut ICECAPITAL REAM Oy. Tämä tutkimus on toteutettu Aalto yliopiston Kiinteistöliiketoiminnan (REB) tutkimusyksikössä professori Seppo Junnilan ohjauksessa.