Hyötypotentiaali rakennusten toimivuuden ja energiatehokkuuden

Sisäilmaston parantamisen hyödyt

Huonon sisäilmaston aiheuttamiksi kustannuksiksi on vuonna 1997 arvioitu Suomessa 1,5...3 miljardia euroa (Seppänen & Palonen 1997). Luku on suurempi kuin vuotuiset rakennusten lämmityskustannukset maassamme. Myös muualla tehdyt kansantaloudelli-set tutkimukkansantaloudelli-set osoittavat, että sisäilmaston parantamisella voidaan saavuttaa suuria taloudellisia hyötyjä (Fisk 2000, Mendell et al. 2002). Arvioissa on huomioitu mm. si-säilmastoon liittyvät allergiset sairaudet, tupakansavun ja radonin aiheuttamat syöpäta-paukset, huonon sisäilmaston aiheuttaman työtehon laskun kustannukset, lisääntyneet sairauspoissaolot, ennenaikainen eläköityminen, sisäilman kautta levinneet sairaalain-fektiot sekä kosteusvaurioihin liittyneet oireet ja sairaudet.

Taloudellisuusarvioita laadittaessa rakennuksen suunnitteluvaiheessa otetaan yleensä huomioon vain hankinta-, energia- ja hoitokustannukset. Tutkimukset ovat kuitenkin osoittaneet, että myös hyvä sisäilmasto voi olla merkittävä lisäarvo, kun otetaan huomioon sen terveysvaikutukset ja tuottavuushyödyt (Seppänen & Vuolle 2000, Tuomainen et al.

2002). Seikkoja, joihin kannattaa tällöin kiinnittää huomiota, ovat mm.

! sopivat huonelämpötilat ja sopiva ilmanvaihdon määrä

! ilmastointilaitteiden ja -kanavien puhtaus

! huoneiden siivous ja kiinteistönhoito

! sisäilmastotekijöiden säädettävyys

! tupakan savun ja toimistolaitteiden päästöjen leviämisen esto

! valaistuksen riittävyys ja häikäisyn estäminen

! sopivat akustiset olot.

Hyvästä sisäilmastosta hyötyvät kaikki osapuolet (Kuva 1):

! työntekijä: viihtyvyys kohenee ja oireet ja sairaudet vähenevät

! työnantaja: työsuoritusten paraneminen, sairauspoissaolojen väheneminen ja viihty-vyyden koheneminen

! kiinteistön omistaja: korkeammat vuokrat, vuokrattavuuden paraneminen ja kiinteis-tön pitkäaikaisen arvon säilyminen

! kiinteistönhoitoyritys: bonusten tai toteutumattomien sanktioiden kautta suurempi palkkio, kiinteistöhoitoalan arvostus nousee

! yhteiskunta: pienemmät terveydenhoitokustannukset.

Kuva 1. Paremmasta sisäilmastosta syntyy hyötyjä sekä työnantajalle että rakennuksen omistajalle (Seppänen 2004).

Energiansäästön hyötypotentiaali rakennuskannassa

Suomen rakennuskanta oli vuonna 2000 kooltaan noin 1830 milj. m³ (Heljo et al. 2005).

Julkaisun mukaan vuonna 2010 rakennuskannan tilavuuden on arvioitu olevan lähes 2000 milj. m³ ja talonrakentamisen uudistuotannon määrä on vuosittain suhteessa rakennus-kantaan n. 1,5–2 prosenttia. Rakennuskannan tilavuus kasvaa poistuma mukaan lukien vuosittain 0,5–1,0 prosenttia (10–20 milj. m³). Asuin- ja palvelurakennusten osuus koko rakennuskannan tilavuudesta on n. 65 %, mutta niiden osuus koko rakennuskannan energiankulutuksesta on suurempi eli n. 75 %.

Rakennuskannan osuus energian loppukäytöstä Suomessa on lähes 40 %. Raken-nuskannan koon kasvu ja laatutason paraneminen tulevat lisäämään energianku-lutusta enemmän kuin poistuvaa rakennuskantaa energiatehokkaampi uudistuo-tanto ja energiansäästötoimenpiteet sitä vähentävät.

Kuvissa 2 ja 3 esitetään rakennuskannan jakauma ja arvioitu jakauma v. 2001 ja 2025 sekä arvioitu hyötyenergiankulutus v. 2010.

Kanta talotyypeittäin 2001 ja 2025 (+ uudis - poistuma)

0

Kuva 2. Asuin- ja palvelurakennusten rakennuskannan määrä vuosina 2001 ja 2025 talotyypeittäin. Vuoden 2025 pylväässä harmaana näkyy uudistuotannon määrä. Vuosien 2001 ja 2025 sinisten pylväiden erotus kuvaa poistuman määrää.

0

Omakotitalot Rivitalot Asuinkerros- talot Liike-ja toimisto- rakennukset* Julkiset palvelu- rakennukset Tuotanto- rakennukset Vapaa-ajan asuin- rakennukset

* Liike- ja toimistorakennukset: kaupat, ravintolat, hotellit, toimistot, liikenteen rakennukset ja muut rakennukset

GWh/a Hyötyenergiankulutus vuonna 2010

Yhteensä 81 TWh

Omakotitalot Rivitalot Asuinkerros- talot Liike-ja toimisto- rakennukset* Julkiset palvelu- rakennukset Tuotanto- rakennukset Vapaa-ajan asuin- rakennukset

* Liike- ja toimistorakennukset: kaupat, ravintolat, hotellit, toimistot, liikenteen rakennukset ja muut rakennukset

GWh/a Hyötyenergiankulutus vuonna 2010

Yhteensä 81 TWh

Kuva 3. Hyötyenergian kulutukset talotyypeittäin v. 2010. Tuotantorakennusten ja va-paa-ajan rakennusten osalta arvio on huomattavasti epävarmempi kuin muiden raken-nusten osalta.

Kuntaliiton julkaiseman kulutustilastoraportin mukaan (Ruokojoki 2005) 5 %:n säästö lämmityksessä merkitsee pelkästään kuntien koko rakennuskannassa lähes 10 miljoonaa euroa vuodessa. Sähkön osalta vastaava säästö on suuruusluokaltaan arviolta 10–15 miljoonaa euroa. Hiilidioksidipäästöjen kannalta 5 %:n tehostaminen energiankäytössä parantaa ekotehokkuutta noin 2 000 hiilidioksiditonnin vähentymällä. Sähkön säästö johtaa saman suuruusluokan hiilidioksidipäästöjen pienenemiseen. Kuntien rakennus-kannan energiankulutus on noin puolet kuntien koko oman toiminnan energiankulutuk-sesta. Kuntien toiminnan energiankulutus on suuruusluokaltaan alle kymmenesosa koko Suomen energiankulutuksesta.

Kuntien kulutustilastoraportin mukaan julkisten rakennusten sähkön ominaiskulutus on noussut 30 % vuodesta 1994 ja julkisten rakennusten lämmön ja sähkön yhteenlaskettu ominaiskulutus on vuodesta 1997 vuoteen 2004 noussut lähes 9 %. Ominaiskulutuksen nousuun ovat vaikuttaneet seuraavat tekijät:

! Julkisten rakennusten, kuten koulujen, käytön tehokkuus on kasvanut (iltakäyttö).

! Kosteus- ja homevaurioiden välttämiseksi ilmanvaihtoa on kauttaaltaan lisätty.

! Osasyynä voi olla kiinteistönpidon uudelleenorganisointi: käyttäjien asettaminen vuokralaisen asemaan, jolloin sisäisessä vuokrassa ei aina ole riittävästi palkittu ak-tiivisuutta energiansäästössä.

! Peruskorjausten yhteydessä sähkön ominaiskulutus nousee varustelutason kasvaessa esim. jäähdytyksen lisäämisen takia.

ToVa-toiminta aiheuttaa myös lisäkustannuksia. Kustannuksia voidaan verrata raken-nusten vuotuisiin energiakustannuksiin ja rakennuskustannuksiin. Voidaan arvioida, että mikäli laadun ja toimivuuden varmistamiseen investoidaan n. 0,5 % raken-nuskustannuksista, ToVa-toiminnasta aiheutunut lisäkustannus jää yhden vuoden käytönaikaisten energiakustannusten alapuolelle.

Liitteessä H on laskentaesimerkki ToVa-prosessin kustannuksista ja saavutetuista hyö-dyistä. Laskelmat perustuvat hyvin toimivien rakennusten toteutuneeseen kulutukseen.

Rakennuskustannuksiin verrattuna realistiset toimivuuden varmistuksesta ja laadunval-vonnasta aiheutuvat lisäkustannukset ovat arviolta enimmilläänkin < 1 % investointi-kustannuksista. Mikäli tällä tavoin saadaan energiakustannukset ja olosuhteet riittävän hyvin hallintaan, takaisinmaksuaika on luokkaa < 5 v.

Amerikkalaisessa tutkimuksessa (Mills et al. 2004) esitetään toimivuuden varmistusme-nettelyn vaikutuksia, etuja ja haittoja. Tutkimuksessa analysoitiin 224 erityyppistä jul-kista rakennusta, joista uusia rakennuksia oli 27 % ja olemassa olevia rakennuksia 73 %, yhteensä 30,4 milj. ft² (n. 2,8 milj. m²). Saavutettujen energiansäästöjen mediaani olemassa olevissa rakennuksissa (keskiluku = puolet arvoista yli ja puolet alle ko. arvon) oli 15 % eli n. 2,5 €/m².

Takaisinmaksuajan mediaani oli 0,7 vuotta (0,2–1,7 vuotta). Uusien rakennusten toimi-vuuden varmistuskustannukset (mediaani) olivat 0,6 % (0,3–0,9 %) kokonaisrakennus-kustannuksista. Takaisinmaksuajan keskiluku oli 4,8 v ja ToVa-kustannusten keskiluku oli n. 9 €/ m2. Nämä luvut sisältävät pelkästään suorat energiavaikutukset. Mikäli muiden vaikutusten arvo otetaan huomioon, kustannustehokkuus kasvaa merkittävästi.

Tulosten perusteella amerikkalaisessa tutkimuksessa todetaan, että toimivuuden varmistus-menettely on yksi kustannustehokkaimmista keinoista, joilla voidaan parantaa energia-tehokkuutta ja saavuttaa kansalliset energiansäästötavoitteet.

Liitteessä H esitetyt laskelmat ovat yhdenmukaisia tässä amerikkalaisessa julkaisussa esitettyjen lukujen kanssa. Esimerkkilaskelmissa on tarkasteltu vain 5–10 % ylityksen vaikutusta suunniteltuun verrattuna. Toteutunut energiankulutus voi kuitenkin ylittyä 20–30 % suunniteltuun verrattuna, mikäli rakennusta ei käytetä asianmukaisella tavalla tai taloteknisten järjestelmien ja vaipan toimivuudessa on puutteita.

Käytössä oleva energiakatselmusmenettely koskee pääosin jo olemassa olevia raken-nuksia. EU:n energiatehokkuusdirektiivi ja sen toteuttamiseksi hyväksytty ja vuoden

2008 alussa voimaan tuleva kansallinen lainsäädäntö edellyttävät energiatodistuksen laatimista rakennuksille. Käytännössä tämä merkitsee nykyistä tarkempaa energiankäy-tön ja -kulutuksen huomioonottamista sekä uudisrakennushankkeissa että olemassa ole-vassa rakennuskannassa. Toimivuuden varmistusmenettelyllä voidaan tähän liittyvät uudet toiminnat yhdistää osaksi ToVa-toimintamallia. Pitemmällä tähtäimellä toimivuu-den varmistamisella saavutetaan näin merkittävää kokonaistaloudellista hyötyä.

Samalla täytyy myös painottaa sitä, että energiatehokkuus ja olosuhteet ovat vain yksi osa rakennuksiin ja rakennettuun ympäristöön liittyvistä tekijöistä: toimivuuden varmis-tusmenettely on yksi osa rakentamisprosessia, johon liittyvät myös tilankäyttö-, laatu-, ympäristö- ja elinkaarikysymykset.

Kuvassa 4 on esimerkki (Nissinen 2003) toimistorakennuksen kustannusmallista eli perustapaus, jossa laskentakorko on 10 % ja pitoajat ovat seuraavat: rakennus 40 vuotta, kalustus 15 vuotta, ICT & toimistokoneet 5 vuotta.

Perustapauksen vuosikustannukset

Hyvin toimivilla taloteknisillä järjestelmillä voidaan vaikuttaa toimitilojen kustannuksiin ja olosuhteiden kautta työn tuot-tavuuteen, jota kautta saatava hyöty (palkkakustannusten osuus) voi olla moninkertainen toimi-tilakustannuksista saata-viin säästöihin verrattuna.

Kuva 4. Toimistorakennuksen kustannusmalli.

Toimistorakennuksissa toimitilakustannusten (sisältäen rakennus- ja käyttökustannuk-set) osuus tietotyötä tekevien organisaatioiden kokonaiskustannuksista on 10 %, kun kokonaiskustannuksissa otetaan huomion palkat, tilakustannukset ja kalustuksen sekä ICT- ja toimistokoneiden kustannukset.

Energiatehokkuuden parantaminen alentaa toimitilakustannuksia. Olosuhteiden paran-taminen vaikuttaa mahdollisten poissaolojen vähentymisen ja työviihtyvyyden parantu-misen kautta työn tuottavuuteen, jolloin saavutettava kustannushyöty on merkittävä.

Eri teollisuuden aloilla kiinteistönhallinta- ja energiakustannukset voivat olla luokkaa 1–2 % liikevaihdosta. Hotellikiinteistöjen osalta kiinteistönhallinta- ja

energiakustan-nukset voivat olla luokkaa 10–15 %. Kun näitä kustannuksia verrataan katteeseen, nii-den osuus voi olla 10–50 %. Tällöin energiatehokkuunii-den lisääminen parantaa vastaavalla osuudella tulosta, ja olosuhteita parantamalla voidaan saavuttaa vielä merkittävämpiä hyötyjä. Palvelurakennuksissa, kuten hotelleissa ja kaupoissa, hyvät sisäilmaolosuhteet vaikuttavat työntekijöiden tuottavuuden lisäksi myös asiakasviihtyvyyteen ja sitä kautta parempaan tulokseen.

1.4 Toimivuusvastuun hajanaisuus rakennushankkeissa