2.1.1 Asuntomarkkinoiden rakenne
Asunnot ja kiinteistöt sekä niiden markkinat ovat oleellinen osa koko kansantalouden toi-mintaa. Kiinteistöomaisuuden osuus Suomen 775 miljardin euron kansallisvarallisuudesta oli vuonna 2010 yli 70 % prosenttia. Tästä merkittävimmän osan muodostavat asuinraken-nukset. Muita merkittäviä kiinteistövarallisuuden osia ovat rakennetut maa-alueet sekä muut talorakennukset, kuten teollisuus- ja liikerakennukset. (Leväinen 2012, s. 12–13.) Kiinteis-töjen vaihdanta tapahtuu kiinteistömarkkinoilla, jotka puolestaan jakautuvat omiin alamark-kinoihinsa, niin alueellisesti kuin erityisesti eri kiinteistötyyppien kautta. Kiinteistömarkki-noihin kuuluvat esim. toimitilamarkkinat, maa- ja metsätalouskiinteistöjen markkinat sekä asuntomarkkinat. (Lehtonen 2007, s. 4; Oikarinen 2008, s. 121; Virtanen 1992, s. 16.) Vaikka kiinteistömarkkinat ovat jo pelkästään kansallisvarallisuuden näkökulmasta tärkeä osa yhteiskunnan toimintaa, voidaan kiinteistömarkkinoilla nähdä, kaikkine alamarkkinoi-neen, olevan myös omia yhteiskunnallisia tehtäviään. Markkinoiden toiminta vaikuttaa suu-resti siihen, mihin tarkoitukseen eri alueita käytetään eli taloudellisten voimavarojen koh-dentumiseen. Kiinteistömarkkinat myös heijastelevat ja osaltaan myös ohjailevat yhteiskun-nallista kehitystä kysynnän ja tarjonnan muutosten kautta. Yksinkertaisimmillaan em. tar-koittaa sellaisen mekanismin luomista, joka takaa pitkällä aikavälillä kiinteistöjen vapautu-misen erilaisiin tarkoituksiin, siten että tästä syntyvä yhteiskunnallinen hyöty maksimoituu.
(Virtanen 1992, s. 16–17.)
Asuntoa ja asumista voidaan ajatella periaatteessa hyvin tavallisena kulutushyödykkeenä.
Toisaalta siihen sisältyy myös useita ominaisuuksia, jotka tekevät asumisesta myös varsin omanlaatuisen hyödyketyyppinsä. Asunnon ja asumisen kenties leimaa-antavin piirre on sen välttämättömyys sekä korkea hinta suhteessa muihin välttämättömyyshyödykkeisiin, kuten ruokaan ja juomaan. Kotitalouksien varallisuudesta asunto-omaisuus vastaa n. kahta kolmas-osaa, joten sillä on suurta merkitystä, niin kansantaloudellisesti kuin erityisesti kaupunkiseu-tujen aluetalouden kannalta. (Laakso & Loikkanen 2004, s. 241–242.)
Asumisen välttämättömyyden ja suhteellisen korkean hinnan lisäksi, asuntoihin sisältyy myös monia muita tekijöitä, jotka tekevät siitä varsin erityisen kulutushyödykkeen. Tämä korostuu etenkin näiden erityispiirteiden yhteisvaikutuksen kautta. Pääsääntöisesti samaiset erityispiirteet ilmenevät myös muissa kiinteistötyypeissä. Asunto on vahvasti paikkaansa si-dottu, eikä sitä voida käytännössä siirtää. Hyödykkeenä asunto on myös hyvin heterogeeni-nen, sekä yksittäiseen asuntoon että sen sijaintiin liittyvien ominaisuuksien kautta. Asunnot
10
ovat moniin muihin hyödykkeisiin nähden hyvin pitkäikäisiä. Asuntojen kaupankäyntiin liit-tyy myös monia ominaisuuksia, jotka erottavat ne monista muista hyödykkeistä. Kaupan-käyntiin liittyviä tekijöitä ovat mm. tietomäärän epätasaisuus myyjän ja ostajan välillä, kor-keat transaktiokustannukset, hyödykkeen hallintamuodon vaihtoehtoisuus sekä kotitalouk-sien vahva rooli myyjinä ja ostajina, mikä ei tosin päde samalla tavalla kaikilla kiinteistö-markkinoiden alamarkkinoilla. Kotitalouden ovat tärkeässä roolissa esim. asunto- ja loma-kiinteistömarkkinoilla, kun taas toimitilamarkkinoilla toimivat pääsääntöisesti yritykset.
(Laakso & Loikkanen 2004, s. 251–252; Lehtonen 2007, s. 5.)
Asuntomarkkinat muodostuvat perinteisen markkinatarkastelun mukaisesti kahden osapuo-len eli kysynnän ja tarjonnan välille, joista voidaan toisaalta käyttää myös termejä kuluttaja ja tuottaja tai myyjä ja ostaja. Kysyntä muodostuu erilaisista maksukykyyn ja asumisen tar-peisiin liittyvistä tekijöistä. Tarjonta jakautuu puolestaan uudistuotantoon sekä olemassa ole-vaan asuntokantaan. Ko. markkina-alueen rakenteen ohella tarjontaan vaikuttaa erityisesti ennakoitu talouskehitys. (Siikanen 1992, s. 27.) Asuntomarkkinoiden rakennetta ja osateki-jöitä on esitelty Siikasen (1992) käyttämän jaottelun mukaisesti kuvassa 2. Näiden eri osa-tekijöiden merkitystä ja roolia on tarkeasteltu lähemmin luvun ”2 Asuntomarkkinat ja arvon määritys” myöhemmissä osissa.
Kuva 2 Asuntomarkkinoiden rakenne ja osatekijät (Siikanen 1992, s. 27).
Asuntojen transaktiot tapahtuvat asuntomarkkinoilla, joissa asuntoja myydään, ostetaan tai vuokrataan. Asuntomarkkinat voidaan jakaa karkeasti kahteen osaan: omistus- ja vuokra-markkinoihin (Kuva 3). Omistusasuntomarkkinoilla asunnot hankitaan ostajan omaan käyt-töön. Omistusasumisen osuus oli Suomessa vuonna 2012 noin kaksi kolmasosaa. Vuokra-markkinoilla tapahtuu puolestaan asuntojen vuokraus. Vuokra-asuntojen määrällinen osuus asuntomarkkinoista on hieman alle kolmannes. Vuokramarkkinat voidaan edelleen jakaa ns.
tuettuihin ja markkinahintaisiin vuokra-asuntoihin. Pieni jäljelle jäävä osuus koostuu lähinnä asumisoikeus- ja osaomistusasunnoista. (Laakso & Loikkanen 2004, s. 241, 248; SVT 2014b.)
11
Kuva 3 Asuntojen hallintamuotojen jakauma (SVT 2014b).
Aivan kuten asuntomarkkinat voidaan erottaa vahvasti muista hyödyke- ja kiinteistömarkki-noista, niin myös asuntomarkkinoiden sisällä on merkittäviä sisäisiä vaihteluita, käytännössä omia alamarkkinoitaan. Nämä alamarkkinat perustuvat kolmeen merkittävään tekijään;
asuntojen, asujien preferenssien sekä hintatason eroihin. Alamarkkinoiden muodostumisen kannalta oleellisempia ovat erot asuntojen ominaisuuksissa ja sijainneissa. Asuntoja on tar-jolla niin yksinasuville kuin perheillekin, erilaisissa talotyypeissä, erilaisin hallintamuodoin.
Asuntojen tavoin myös asujien preferenssit eroavat toisistaan. Yksi saattaa arvostaa kes-keistä sijaintia, kun taas toiselle oleellisin asia saattaa olla asuinpaikan rauhallisuus. Hinta-tason erot johtuvat suurimmaksi osin kahdesta tekijästä; sijainnin ja asunnon ominaisuuk-sista sekä näihin kohdistuvasta kysynnästä ja tarjonnasta. Tämän lisäksi kysyntään ja tarjon-taan sekä edelleen alueellisen hintatason muodostumiseen vaikuttavat myös alueen väestö-määrä, väestönmuutos sekä rakennustiheys, asuntokannan koko ja tyyppijako sekä asunto-tuotannon määrä. Alamarkkinoiden synty juontaa juurensa siihen, että liiaksi toisistaan niin ominaisuuksien kuin sijainnin puolesta eroavat asunnot eivät ole toisilleen vaihtoehtoisia osto- tai vuokrauskohteita. (Laakso & Loikkanen 2004, s. 241, 243–247; Oikarinen 2008, s.
121; Siikanen 1992, s. 18.) Alamarkkinat eivät kuitenkaan ole itsenäisiä kokonaisuuksia vaan ne ovat jatkuvassa vuorovaikutuksessa toistensa kanssa. Esimerkiksi erilaiset markki-naimpulssit lähtevät yleensä liikkeelle joltakin alamarkkinalta, mutta yhtälailla ne saavutta-vat ennen pitkää myös muut alamarkkinat. (Siikanen 1992, s. 18). Kyse on siis eräänlaisesta viereisyysefektistä eli spatiaalisesta autokorrelaatiosta.
Asuntomarkkinoilla on myös tiettyjä negatiivisia ominaispiirteitä, jotka vaikuttavat erityi-sesti kaupunkiseutujen asuntomarkkinoihin. Nämä ongelmat ovat toki suurempia kehitys-maissa, mutta samoja ilmiöitä voidaan havaita myös kehittyneissä kehitys-maissa, ns. pohjoismaisia hyvinvointivaltioita myöden. Aiemmin mainitusta asumisen suhteellisesta kalleudesta joh-tuu pitkälti epätyydyttäväksi koettu asuminen, kuten ahtaus tai asunnon puutteellinen varus-tus. Kärjistyneimmillään epätyydyttävä asuminen on asunnottomuutta. Kaupunkiseuduilla voidaan havaita myös asuinalueiden välistä sosiaalista eriytymistä eli segregaatiota. Eriyty-minen voi olla peräisin esim. alueiden erilaisesta tulotasosta, sosioekonomisesta asemasta tai ulkomaalaisperäisen väestön määrästä. Segregaatioilmiötä on pyritty torjumaan esim. so-siaalisen asuntotuotannon kautta, sijoittamalla ns. tuettua asumista mahdollisimman tasai-sesta eri asuinalueille sekä erityisesti pyrkimällä välttämään tuetun asumisen keskittymien muodostumista. Muuttotappiosta kärsivillä kaupunkiseuduilla ongelmia aiheuttavat myös tyhjät asunnot sekä osaltaan niiden kasautumisesta johtuva asuinalueiden rapautuminen.
(Laakso & Loikkanen 2004, s. 281–287). Korkealla omistusasumisen osuudella voidaan toi-saalta nähdä myös haittapuolensa. Omistusasunnot sitovat asukkaat hyvin vahvasti
asuin-12
paikkakunnille, mikä on ongelmallista erityisesti työvoiman liikkuvuuden kannalta. Toi-saalta tässä voidaan puhua julkisen talouden osalta osittain itseaiheutetusta ongelmasta, sillä valtiovalta on Suomessa tukenut voimakkaasti omistusasumista, mm. korkojen verovähen-nyskelpoisuuden kautta. (Siikanen 1992, s. 17.)
2.1.2 Asuntomarkkinoiden kehitys
Asuntomarkkinoille on tyypillistä jatkuvat muutokset kysynnässä ja tarjonnassa sekä tästä edelleen johtuva hintatason vaihtelu. Toisaalta asuntojen kysynnässä tapahtuneet vaihtelut perustuvat pitkälti taloudessa ja muussa ympäristössä tapahtuneisiin muutoksiin. Tällaisia ovat viime vuosikymmeninä olleet mm. 1960- ja 1970-lukujen muuttoliike maalta kaupun-keihin sekä 1990-luvun alun lama. Nämä kaksi esimerkkiä ovat myös vaikuttaneet asunto-markkinoihin eri tavoin. Muuttoliike sai aikaan merkittäviä kysyntätason muutoksia eri puo-lilla maata. Kaupungeissa kysyntä kasvoi voimakkaasti, kun taas syrjäseudulla oli enemmän ylitarjontaa asunnoista. Kuten kuvasta 4 voidaan havaita, ei 90-luvun alun lama sen sijaan vaikuttanut varsinaiseen asumiskulutukseen (oikeanpuoleinen kaavio) niin voimakkaasti kuin muuttoliikkeen kaltainen rakenteellinen muutos. Lamaa seurasi voimakkaampi muutos asuntojen hintatasossa (vasemmanpuoleinen kaavio). (Laakso & Loikkanen 2004; s. 274–
275.)
Kuva 4 Asuntojen hintakehitys 1988–2013 ja asumisväljyyden kehitys 1989–2013 (SVT 2014a; SVT 2014b).
Kuten edellä havaittiin, vaikuttaa laman kaltainen äkillinen muutos taloudellisessa tilan-teessa asuntomarkkinoihin hinnanmuutoksen kautta. Samankaltainen ilmiö voidaan toisaalta havaita myös taloudellisessa noususuhdanteessa. Kuvassa 5 olevan kuvaajan perusteella voi-daankin todeta, että asuntojen yleisen hintatrendin määrittelee hyvin pitkälle kulloinenkin yleistaloudellinen tilanne. Erityisen voimakkaalta näyttää asuntojen hintojen sekä bruttokan-santuotteen välinen yhteys. (SVT 2014a; SVT 2014c.). Asuntomarkkinoilla kyse ei kuiten-kaan ole vain aktuaalisesta taloustilanteesta, vaan asuntojen hintakehitykseen vaikuttavat voimakkaasti myös useat taloustilanteeseen liittyvät psykologiset tekijät, kuten kuluttajien luottamus ja uskomukset tulevasta talouskehityksestä, erityisesti työllisyystilannetta kos-kien. Tulevaisuuteen kohdistuva epävarmuus vaikuttaa erityisesti kauppamääriin, joten ky-syntä on tältä osin joustavaa. (Alho ym. 2013, s. 9, 13.) Mittavimmat vaikutukset tällä on luultavasti asunnon vaihtajien sekä ensiasuntoa hankkivien käyttäytymiseen.
13
Kuva 5 Bruttokansantuotteen ja asuntojen hintojen kehitys (SVT 2014a; SVT 2014c).
Hintatason ohella taloudellisen tilanteen vaikutus voidaan havaita myös hallintamuotojen kehityksessä (Kuva 6). Nykyisen taloudellisen tilanteen aikana erityisesti markkinaehtoisten vuokra-asuntojen lukumäärä on ollut voimakkaassa kasvussa. Samanaikaisesti tuettujen vuokra-asuntojen määrä on ollut kuitenkin voimakkaassa laskussa. Vuokra-asumisen osuu-den todellinen kasvu ei siis todellisuudessa ole aivan niin mittavaa kuin markkinaehtoisten vuokra-asuntojen määrän kasvu antaisi ymmärtää. Omistusasumisen määrä on edelleen kasvu-uralla, joskin kasvuvauhti on selvästi hiljentynyt verrattuna paremman taloudellisen tilanteen aikajaksolle eli vuosille 2005–2008. (SVT 2014b; SVT 2014c.) Kysynnän säily-miseen on vaikuttanut mm. matala korkotaso (Alho ym. 2013, s. 15). Osaltaan kyse on kui-tenkin laajemmasta ilmiöstä, jossa yhden hengen kotitalouksien lukumäärä kasvaa samalla kun suurempien kotitalouksien määrä vähenee (SVT 2014b).
Kuva 6 Asuntokuntien lukumäärän kehitys asuntotyypeittäin (SVT 2014b).
14