Asuntosijoittaminen : Asunto-osakkeet ja asuntorahastot

(1)

ASUNTOSIJOITTAMINEN

Asunto-osakkeet ja asuntorahastot

Bragge Niina

Opinnäytetyö Kauppa ja hallinto Liiketalouden koulutus

Tradenomi (AMK)

2018

(2)

Kauppa ja hallinto Liiketalouden koulutus Tradenomi (AMK)

Opinnäytetyön tiivistelmä

Tekijä Niina Bragge Vuosi 2018

Ohjaaja Satu Valli

Työn nimi Asuntosijoittaminen - Asunto-osakkeet ja asuntorahastot

Sivu- ja liitesivumäärä 28+ 1

Työn tarkoituksena oli selvittää yleisesti asuntosijoittamiseen liittyviä asioita, esimerkiksi mitä tulee ottaa huomioon sijoitusasuntoa hankkiessa, minkälaisia ris- kejä voi olla ja miten sijoitusasunnon verotus menee. Mahdollisia riskejä on monenlaisia, mutta niitäkin pystyy itse minimoimaan esimerkiksi perehtymällä kunnolla mahdolliseen sijoitusasuntoon tai vaikka mahdolliseen vuokralaiseen. Sijoi- tusasuntoon liittyen saa monenlaisia verovähennyksiä ja niihin kannattaa tutustua ehdottomasti, koska verottaja ei niitä automaattisesti tarjoa.

Perinteisen asuntosijoittamisen lisäksi tutkin myös asuntorahastoja. Niiden etuna selkeästi on helppous; ei tarvitse perehtyä sijoituskohteisiin niin tarkasti, kun se tehdään asuntorahasto-palvelua tarjoavan yhtiön toimesta. Sijoitetaan vain tietty summa rahaa asuntorahasto-palvelua tarjoavalle yhtiölle, ja he hajauttavat summan eri asuntokohteisiin. Huonoa asuntorahastossa on kuitenkin erilaiset perit- tävät palkkiot, jotka syövät sitten vuokratuottoa.

Opinnäytetyöstäni saa hyödyllistä tietoa asuntosijoittamisesta kiinnostuneet hen- kilöt. Työssä käytin lähteinä alan kirjallisuutta, sähköisiä julkaisuja sekä tilastoja.

Ongelmaa tutkin kvalitatiivisella tutkimusmenetelmällä ja sähköpostin kautta haastattelin yhtiöitä. Valitsin asuntosijoittamisen opinnäytetyön aiheeksi, koska minulla on oma sijoitusasunto ja halusin tutkia asiaa siksi enemmän.

Avainsanat Asuntosijoittaminen, sijoitusasunto, asuntorahasto

(3)

School of Business and Culture Degree Programme in Business Management

Bachelor of Business Administration

Author Niina Bragge Year 2018

Supervisor Satu Valli

Subject of thesis Housing Investment - Apartment Shares and Hous- ing Funds

Number of pages 28 + 1

The purpose of my thesis was to find out in general issues related to housing investments for example what should be taken into notice when are buying apartments as investments and what could be the risks and what are the taxation reg- ulations related to housing investments. There are many possible risks, but one can minimize them for example by studying properly possible investment apartments or even for potential tenants. There are various kinds of tax deduction related to apartment investment, which the investor should study thoroughly because the tax authorities do not provide such information automatically.

In addition to traditional housing investments, I study also housing funds and their benefits are clearly the ease; there is no need to study apartment investment so closely because the company providing housing fund service does it. Only the investment sum is required, and the housing funds-service company distribute the fund to different investments apartments. The disadvantage in housing funds companies are the various fees, which eat up some of the rental incomes.

My thesis offers useful information for people interested in housing investment.

For the thesis, I used sources of literature in the field, electronic publications and statistics. In researching the problem, I used qualitative research method and I interviewed companies that offer housing fund-services via email. I choose housing investment as a subject for my thesis, because I have my own investment apartment and that´s why I wanted to study more of the subject.

Key words Housing investment, Investment apartment, Housing fund

(4)

SISÄLLYS

1 JOHDANTO ... 5

1.1 Tutkimusmenetelmä ja sen rajaus ... 5

1.2 Tutkimusongelma ... 6

2 ASUNTOSIJOITTAMINEN ... 8

2.1 Mitä tulee ottaa huomioon asunnon hankinnassa? ... 8

2.2 Riskit ... 11

2.3 Verotus ... 14

3 YKSIÖIDEN VUOKRATUOTOT SEKÄ HINTAKEHITYS HELSINKI, LAHTI JA JYVÄSKYLÄ ... 17

4 ASUNTORAHASTOT ... 20

4.1 S-asuntorahasto ... 20

4.2 OP-vuokratuotto ... 21

4.3 Asuntosalkku Oy ... 21

4.4 Luvut yhteenvetona ... 22

5 POHDINTA ... 24

LÄHTEET ... 26

LIITTEET ... 28

(5)

1 JOHDANTO

Sijoittamistapoja on useita erilaisia. On esimerkiksi osake- ja asuntosijoittamista sekä erilaisia sijoitusrahastoja. Osakesijoittamisessa sekä asuntosijoituksissa yh- teistä on osakkeiden hankinta ja tietenkin tuotto-odotukset. Sijoitusrahastoihin panostamien on vain helpompaa, koska rahastot hoitavat sijoittamisen sekä hal- linnoivat sijoituksia toisin kuin osakesijoittamisessa (Pesonen 2013, 116). Riskit- tömämpää on myös sijoittaa rahastoihin kuin suoraan osakkeisiin. Jos yritys, johon on sijoitettu, menee konkurssiin, menettää suoraan osakesijoittaja sijoituksensa, koska omistaa osan yrityksestä. Rahastoon sijoittaneelle näin ei kuitenkaan käy, koska rahasto on osuudenomistajan omistama eikä rahastonhoitajan, joka on sijoittanut rahan yritykseen. (Pesonen 2013, 88,116.)

Vuonna 2015 Suomessa on ollut 260 000 asuntosijoittajaa verohallinnon tietojen mukaan eli noin 5 prosenttia Suomen väestöstä. Nousua vuodesta 2010 vuoteen 2015 oli 16 prosenttia. Asuntosijoittamisesta onkin siis tullut aika suosittua, ja tä- hän on varmasti vaikuttanut korkojen lasku. (Nieminen, 2017.)

Tässä työssä keskityn asunto-osakesijoittamiseen, ja aiheen valintaan vaikutti oma sijoitusasunto-osakkeen omistus ja halu tietää enemmän asioista. Työn tarkoituksena on selvittää asunto-osakesijoitukseen liittyviä yleisiä asioita, muun muassa mitä on otettava huomioon asunnon hankinnassa sekä mitä riskejä asunto-osakesijoittamisessa on.

Aiheen rajausta miettiessä ja tutkiessa tuli vastaan mielenkiintoiselta vaikuttavat asuntorahastot, joihin sijoittajat sijoittavat rahaa ja niin hajauttavat ”sijoitussalk- kuaan”. Näistä asuntorahastoista halusin tietää vähän tarkemmin ja haastatella muutamaa palveluntarjoajaa sekä selvittää, minkälaisia asuntorahastot ovat ja miten ne toimivat.

1.1 Tutkimusmenetelmä ja sen rajaus

Tässä työssä käytän menetelmänä laadullista tutkimusta, jonka tarkoituksena on ymmärtää ja kuvata ilmiötä. Itse tutkija on pääasiallinen instrumentti tiedonke- ruussa ja analysoinnissa, jonka kautta tutkimustulokset suodattuvat reaalimaail-

(6)

masta. Tutkimuksessa on suoraa kontaktia tutkittavan ja tutkijan välillä, sillä tutkija menee ”kenttätyöhön” tekemään haastatteluita tai havainnointia. (Kananen 2008, 24–25.)

Tietoa voidaan laadullisessa menetelmässä kerätä viidellä tapaa:

• Havainnointi, joka tapahtuu piilohavainnoinnilla, suoralla havainnoinnilla, osallistuvalla havainnoinnilla tai osallistavalla havainnoinnilla

• Haastatteluilla, joita voidaan tehdä yksilö- tai ryhmähaastatteluina tai focus- group- haastatteluina

• Dokumentit, joita ovat tekstidokumentit sekä visuaaliset ja audiovisuaaliset aineistot

• Toimintatutkimukset

• Tapaustutkimukset (Kananen 2008, 57).

Tämän työn laadullinen tutkimus toteutetaan puolistrukturoituna yksilöhaastatte- luna, koska mielestäni oli mahdotonta antaa vastausvaihtoehtoja valmiiksi kaikkiin kysymyksiin. Puolistrukturoitu haastattelu jättää siis kysymyksille avoimet vastaukset (Kananen 2008, 73).

1.2 Tutkimusongelma

Työssä olen koonnut tietoa asunto-osakesijoittamisesta, muun muassa mitä tulee sijoitusasuntoa hankkiessa ottaa huomioon, esimerkiksi minkälaisia riskejä vuok- raamisessa voi olla, minkälainen verotus sijoitusasunnossa on sekä minkälaisia vuokratuottoja muutamalla eri kaupungilla on. Aihe kiinnostaa oman sijoitusasunnon takia minua ja on mielenkiintoista tutkia asioita tarkemmin.

Varsinainen työn tutkimusongelma on asuntorahastot:

1. Miten ne toimivat?

2. Minkä suuruisia sijoitussummat ovat?

3. Kuinka pitkät ovat sijoitusajat?

(7)

4. Kuinka riskialtista asuntorahastoihin sijoittaminen on?

5. Onko asuntorahastot kuinka suosittuja Suomessa?

Aiheesta löytyy paljon tietoa palveluntarjoajien sivuilta, mutta halusin hieman täs- mennystä asiaan ja selvittää, onko eroavaisuuksia toimintatavoissa palveluntar- joajilla.

(8)

2 ASUNTOSIJOITTAMINEN

Asuntosijoittamisessa sijoittaja ostaa itselleen asunnon, johon hankkii vuokralaisen. Asunto-osakkeen ostettuaan sijoittaja omistaa tietyt osakkeet, jotka oikeut- tavat huoneiston hallintaan; taloyhtiö, jossa huoneisto sijaitsee, omistaa kuitenkin rakennuksen (Linnainmaa & Palo 2007, 19). Asuntosijoittajan tarkoituksena on tietenkin saada tuottoa sijoituskohteelleen. Hyvänä vuokratuottona pidetään noin 6 prosenttia ja yleensä asuntojen tuotot ovat 4–8 prosentissa (Asuntosalkunra- kentaja 2017).

Asuntorahastot eroavat perinteisestä asunto-osakesijoittamisesta siinä, että sijoittaja ei varsinaisesti omista sijoitusasuntoa. Sijoittajan raha hajautetaan useisiin kohteisiin, jolloin sijoittajalla on osuus useammasta asunnosta. Asuntorahas- toihin palaan myöhemmin työssäni.

2.1 Mitä tulee ottaa huomioon asunnon hankinnassa?

Sijoitusasuntoa hankkiessa kannattaa ottaa huomioon asunnon koko, sijainti ja ikä. Eniten kysyntää on yksiöillä ja niistä saakin parhaimman tuoton, koska vastikkeet määräytyvät neliöiden mukaan. Yksiöissä on siis pienemmät vastikkeet kuin esimerkiksi kolmioissa, jolloin tuottokin on parempaa, koska kolmiosta ei voi pyytää kolminkertaista vuokraa suhteessa yksiön vuokratasoon. (Väänänen 2018, 23–27.)

Asunnon sijainti kannattaa valita mielellään kasvukeskuksista ja oppilaitosten lä- heltä hyvien liikenneyhteyksien varrelta, koska sellaisille asunnoille on kysyntää.

Kolmanneksi asunnon ikää kannattaa miettiä, onko esimerkiksi tulossa isoja remontteja taloyhtiössä lähiaikoina, jotka nostavat asunnon kuluja ja pahimmillaan seurauksena on heti tyhjiä kuukausia vuokralaisista. (Väänänen 2018, 23–27.) Aikaisemmin tuli selville, että noin 6 prosentin tuottoa pidetään hyvänä asunnoissa, joten kannattaa ennen asunnon ostoa laskea mahdollista tuottoa. Oravan ja Turusen (2013, 57) mukaan laskentakaavat vuokratuotolle ovat seuraavat:

(vuokra – hoitovastike) * 12

*100 % = vuokratuotto

(9)

velaton hinta + remonttikulut + varainsiirtovero

Jos ostetaankin asunto velattoman hinnan sijaan myyntihinnalla eli ei makseta asuntoon kohdistuvia lainaosuuksia suoraan pois, tuotto lasketaan seuraavasti:

(vuokra – yhtiövastike) * 12

*100 % = vuokratuotto myyntihinta + remonttikulut + varainsiirtovero.

Varainsiirtovero on vuonna 2018 asunnon kauppahinnasta ja mahdollisesta yh- tiölainaosuudesta eli velattomasta hinnasta 2 prosenttia, jonka ostaja maksaa (Verohallinto 2017).

Esimerkkinä Maija ostaa asunnon, jonka velaton hinta on 80 000 euroa. Siitä maksetaan 2 prosenttia varainsiirtoveroa eli 1600 euroa. Hoitovastike asunnossa on 200 euroa, ja vuokraksi Maija laittaa 600 euroa. Remonttikuluihin varataan 1000 euroa. Vuokratuotto lasketaan seuraavasti;

(600-200) * 12

*100 % = 5,8%

80 000 + 1000 + 1600

Maijan asunto tuottaa 5,8 prosenttia vuodessa.

Jos Maija ostaisi asunnon myyntihinnalla 70 000 euroa, johon kohdistuu lisäksi taloyhtiövelkaa 10 000 euroa, ja yhtiövastike (hoito- + rahoitusvastike) olisi 300 euroa, tuotto lasketaan seuraavasti:

(10)

(600-300) * 12

*100 % = 4,9%

70 000 + 1000 + 1600

Maijan asunto tuottaisi 4,9 prosenttia, joka on hieman huonompi, kuin jos Maija ostaisi velattomana asunnon.

Sijoitusasunnon omistamisesta voi saada tuottoa pidemmällä aikavälillä arvon- nousulla. Asunnon sijaintialue voi kehittyä, jolloin arvo nousee, kun alueen asun- noista tulee halutumpia. Toisena tapana ostetaan asunto 60 000 eurolla ja teh- dään siihen remonttia, joka nostaa asunnon arvoa 75 000 euroon, ja myydään pois. Myös hinnoitteluvirheitä saattaa tapahtua, jolloin saattaa saada ostettua asunnon alle markkinahinnan, jolloin on paremmat mahdollisuudet arvonnousuun asunnon myynnissä eteenpäin. Tosin asunnon arvonnoususta ei ole koskaan varmoja takeita sillä hinnan määrittää vallitseva markkinatilanne. (Suomen vuokranantajat.fi 2017a.)

Vuokrasopimusta tehdessä se kannattaa laatia aina kirjallisena, ja sopimus voidaan tehdä määräaikaisena tai toistaiseksi voimassa olevana. Määräaikaista so- pimusta ei voi irtisanoa ennen määräajan loppumista, ellei ole sitten sovittu niin sanotusta sopimussakosta. Sopimussakko voi olla esimerkiksi 1 kuukauden vuokran määrä. Vuokravakuutta yleensä otetaan 2 kuukauden vuokran verran, maksimi vakuuden ottamiseen on 3 kuukauden verran. Vaihtoehtona rahavakuu- teen voidaan käyttää omavelkaista takausta, jolloin vuokralaisen takaa takaaja, joka maksaa mahdolliset vuokrarästit tai asunnon rikkomisesta johtuneet kulut.

Vuokrankorotuksesta kannattaa sopimuksessa mainita, ja yleensä korotukset on sidottu kuluttajanhintaindeksiin. Korotus voidaan sitoa myös esimerkiksi hoito- vastikkeiden nousuun. Lisäksi kannattaa sopimuksessa sopia ainakin sähköso- pimuksesta ja kotivakuutuksen ottamisesta. (Vuokraturva 2018.)

(11)

2.2 Riskit

Asuntosijoittamista pidetään yleisesti aika pieniriskisenä sijoittamismuotona, vaikkakin siihenkin liittyy riskejä, kuten kaikkiin sijoitusmuotoihin. Riskit riippuvat pitkälti siitä, millainen kokemus ja osaaminen sijoittajalla on, paljonko velan määrä on, mikä on sijoitusasunnon sijainti, koko ja kunto. Myös vuokralaisen va- linta vaikuttaa riskin suuruuteen. Lisäksi on riskejä, joihin ei itse voi vaikuttaa oi- keastaan ollenkaan. (Orava & Turunen 2013, 197.)

Sijoittajan pitää sijoituspäätöstä tehdessään osata tiedostaa ja analysoida riskit, joita asuntosijoittamisessa mahdollisesti on. Riskien määritys on yhtä tärkeää kuin tuottojen määritys. Riskien analysointi voidaan jaotella kolmeen ryhmään:

riskin välttäminen, siirtäminen ja vähentäminen. Riskin välttämisessä sijoittaja pe- ruu sijoitusaikeensa selvitettyään riskit asuntokohteessa. Riskin siirto tehdään ot- tamalla vakuutus tai tekemällä pidempiä määräaikaisia vuokrasopimuksia. Riskiä voi vähentää esimerkiksi yhteisomistuksella tai hajauttamalla asuntosijoituksia.

(Ultrakiinteistot.fi 2017.)

Oravan ja Turusen (2013, 197–198) mukaan mahdollisia riskejä on kymmenen:

• Hintariski,

• Korkoriski,

• Tyhjien kuukausien riski,

• Vuokralaisriski,

• Vuokratasoriski,

• Vastikeriski,

• Remonttiriski,

• Pankkiriski,

• Poliittiset riskit,

(12)

• Luonnonilmiöriski.

Hintariski on olemassa sijoittajalla, jos on myymässä tai ostamassa sijoitusasun- toa tai hakemassa lainaa käyttämällä olemassa olevia asuntoja vakuutena. Myy- dessä asuntoa saattaa hintataso olla alhainen tai ostaessa korkea. Vakuutena lisälainaa hakiessa alhainen hintataso voi vaikuttaa lainan saantiin. Myös iso vel- kaosuus asunnosta markkina-arvon suhteen voi vaikuttaa asuntojen hintojen las- kiessa. Hintariskiltä voi suojautua minimoimalla asunnon velkaa ja sijoittamalla kassavirran vuoksi arvonnousun sijaan. (Orava & Turunen 2013, 199–201.) Korkoriski syntyy, jos korot nousevat ja asuntoon kohdistuu paljon velkaa. Otta- malla kiinteän koron tai korkokaton velkaan voi korkoriskiä pienentää. Kiinteässä korossa viitekorko + marginaali pysyvät samana sovitun ajan ja korkokatossa maksetaan kertasummalla pankille sopimuksesta, että korot eivät nouse sovittua rajaa isommiksi. Myös keräämällä vararahastoa, jolla pystyy maksamaan velkaa pienemmäksi korkojen noustessa, vähentää korkoriskin vaikutusta. (Orava & Tu- runen 2013, 202–203.)

Tyhjien kuukausien riski syntyy, jos vuokralainen lähtee ja uutta ei saa heti tilalle.

Asunnon kulut ovat samat, vaikka ei vuokratuloa tulisikaan, vastikkeet ja mahdolliset lainakulut on silti maksettava. Sijoittamalla yksiöihin, joita vuokrataan eniten, pystyy minimoimaan tyhjiä kuukausia. Myös asunnon sijaintia kannattaa miettiä;

asunto kannattaa hankkia ennemmin kasvavista kaupungeista ja keskustojen lä- hettyviltä kuin haja-asutus alueilta. Liian isoa vuokraa ei kannata pyytää, ja asunto on pidettävä hyvässä kunnossa, jotta vuokralainen viihtyisi mahdollisim- man pitkään. (Orava & Turunen 2013, 204.)

Vuokralaisriski syntyy, jos vuokralainen ei maksakaan vuokriaan tai pitää asuntoa huonosti. Riskiä voi pienentää tarkistamalla vuokralaisen luottotiedot ja pitämällä mieluummin yksityisnäyttöjä, kuin että asuntonäytössä on enemmän katsojia sa- maan aikaan, jotta pääsee puhumaan vuokralaisehdokkaan kanssa rauhassa.

Vakuutta kannattaa ottaa yhden tai kahden kuukauden vuokran verran ennen avaimien luovutusta, jotta saadaan varmuutta maksukyvystä. (Orava & Turunen 2013, 205.) Vakuus on hyvä myös, jos sattuukin vuokria jäämään saamatta tai asuntoa tuhotaan. Silloin saa vakuuden pidätettyä korvaamaan edes osan.

(13)

Vuokratasoriskiä voidaan pienentää kohdealueen vuokratasoa tutkimalla joko in- ternetistä tai kiinteistö-/vuokranvälittäjän kautta. Vuokranvälittäjän kautta voidaan myös vuokrata, mutta silloin tulee maksettavaksi välittäjänpalkkio, joka on yleensä yhden kuukauden vuokra + arvonlisävero. Lisäksi kuluja tulee isännöit- sijäntodistuksen tilaamisesta. (Orava & Turunen 2013, 206.)

Vastikeriski liittyy asunnon korkeaan vastikkeeseen; mitä isompi vastike, sitä vä- hemmän saa vuokratuottoa. Riskiä pienentää mahdolliset taloyhtiön vuokratulot, joita voi saada taloyhtiön omistamista asuin- ja liiketiloista. Tällöin vuokratulot pienentävät mahdollisesti maksettavaa vastikkeen suuruutta. Energiatehokas talo, jossa lämmityskulut pysyvät kurissa, vähentää vastikeriskiä; suurimpana yk- sittäisenä kulueränä pidetään taloyhtiön lämmityskuluja. Kolmantena vastikeris- kin minimoimisessa voidaan pitää suuria taloyhtiöitä, sillä mitä enemmän asuntoja yhtiöön kuuluu, sitä pienempi on myös vastike, koska kulut jakautuvat enem- män esimerkiksi pihojen kunnossa pitämiseen. (Orava & Turunen 2013, 208.) Varsinkin vanhemmissa taloyhtiöissä remonttiriski on hyvinkin mahdollinen. Al- kaa tulemaan esimerkiksi julkisivu- ja putkiremonttia, jotka eivät ole kaikkein hal- vimpia remontteja. Remonttiriskiä voi välttää hankkimalla uudiskohteita tai sitten perehtyä kunnolla taloyhtiön suunnitelmiin tulevista korjauksista ja remonteista.

(Orava & Turunen 2013, 209.)

Pankkiriski liittyy sijoitusasuntojen määrän kasvatukseen. Vakuuksia on vapau- tunut aiemmin hankituista sijoitusasunnoista, mutta pankki ei silti myönnäkään lisää lainaa uutta sijoitusasuntoa varten. Riski on harvinainen, ja kokonaan riskiltä pystyy välttymään vain niin, että asunnot saa hankittua ilman velkarahaa. (Orava

& Turunen 2013, 210.)

Pankkiriskiin liittyy olennaisesti velkavivun käyttö. Hankittaessa lisää sijoitusasuntoja, voidaan käyttää siis velkavipua. Pankit arvostavat vakuudeksi asun- noista yleensä 70–80 prosenttia; jos ostaa 100 000 euron asunnon ja pankki lainaa esimerkiksi 70 000 euroa, niin tarvitsee enää 30 000 euroa omaa rahoitusta.

Tällöin saa siis 30 000 eurolla 100 000 euron sijoituksen. (Orava & Turunen 2013, 37–38.)

Poliittisia riskejä on käytännössä mahdoton välttää. Niitä ovat esimerkiksi verojen korotus, korkojen verovähennyksien leikkaus, opintotukien vähentäminen sekä

(14)

koulujen lakkautus. (Orava & Turunen 2013, 2010.) Nykyään saa sijoitusasun- nosta vähentää lainankoroissa 100 prosenttia, mutta ei voi tietää, miten asia on esimerkiksi viiden vuoden päästä.

Luonnonilmiöriskit ovat Suomessa onneksi todella pieniä. Mahdollisesti rajummat myrskyt tai tulvat ovat riskinä. (Orava & Turunen 2013, 2010.)

2.3 Verotus

Asunnon ostamista, vuokrausta sekä myyntiä verotetaan, mutta verotuksesta saa tehdä erilaisia vähennyksiä liittyen asunnon ylläpitoon. Ostaessa asuntoa maksetaan varainsiirtoveroa 2 prosenttia asunnon velattomasta hinnasta. Vero on maksettava kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisen jälkeen ja jos välittäjän kautta tehdään kauppa, on vero maksettava sopimuksen teon yh- teydessä. (Fasoúlas, Manninen & Niiranen 2014, 51.)

Vuokratulot ovat pääomatuloa, ja niitä verotetaan 30 000 euroon asti 30 prosenttia, ja summan ylittyessä veroprosentti on 34 prosenttia (Verohallinto 2018). Vero sisällytetään sijoittajan ennakonpidätysprosenttiin, kun vuokratulo on enintään 7000 euroa vuodessa. Summan ylittyessä sijoittajalle tulee ennakkoveroliput ja tilisiirtolomakkeet, joilla maksetaan verot vuokratuloista. (Fasoúlas, Manninen &

Niiranen 2014, 52–53.)

Vuokratulosta voidaan vähentää kaikki kulut, mitkä ovat aiheutuneet vuokratulon hankkimisesta, esimerkiksi lehti-ilmoittelukulut, ja välittäjää käytettäessä välitys- palkkio on vähennyskelpoinen. Hoitovastike on vähennyskelpoinen vuokratulosta, ja myös rahoitusvastike, jolla maksetaan mahdollista yhtiölainaa pois, voidaan vähentää, jos vastike luetaan yhtiön tuloksi. Rahoitusvastikkeen kirjaami- nen suoraan yhtiön taseeseen poistaa vähennysmahdollisuuden. (Fasoúlas, Manninen & Niiranen 2014, 55–56.)

Matkakulut voi vähentää, kun asuu eri paikkakunnalla kuin missä sijoitusasunto sijaitsee; kulut esimerkiksi vuokrasopimuksen kirjoittamisesta tai tarkastuskäyn- neistä (Fasoúlas, Manninen & Niiranen 2014, 57).

Sijoitusasunnon lainan korkomenot saa vähentää 100 prosenttisesti vuonna 2018 (Verohallinto 2016b).

(15)

Remonteista aiheutuvat kulut ovat vähennyskelpoisia, ja ne jaotellaan vuosikorjauskuluihin tai perusparannusmenoihin. Vuosikorjauskuluihin luetaan korjauk- set, joilla laitetaan asuntoa alkuperäiseen kuntoon esimerkiksi uusimalla tapetit.

Vuosikorjauskulut vähennetään kulujen menovuonna verotuksessa. Perusparan- nusmenoja ovat asunnon arvoa nostavat remontit, eli esimerkiksi vaihdetaan lat- tiamuovimatot parkettilattiaksi, ja vähennykset verotuksessa tehdään vuosittain tasapoistoina tai sitten lisättynä asunnon hankintahintaan, joka saadaan myy- dessä vähennettyä. (Fasoúlas, Manninen & Niiranen 2014, 58–59.)

Sijoitusasuntoa myydessä tulee maksettavaksi myyntivero, joka on 30 000 euroon asti 30 prosenttia, ja 30 000 eurosta ylittävä vero on 34 prosenttia (Verohal- linto 2018). Myyntivoitto lasketaan siten, että myyntihinnasta vähennetään hankintahinta sekä maksetut tulonhankkimiskulut, esimerkiksi oston yhteydessä maksettu varainsiirtovero (Fasoúlas, Manninen & Niiranen 2014, 69-70). Myynti- veroa ei tarvitse maksaa, jos on omistanut asunnon vähintään 2 vuotta ja on itse tai joku perheenjäsenistä (puoliso/alaikäiset lapset) asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta (Verohallinto 2016a).

Esimerkiksi Maija oli ostanut sijoitusasunnon 70 000 eurolla. Maksettavaa varainsiirtoveroa tuli 1400 euroa kaupasta. Hän teetti asuntoon perusparannusremont- tina kylpyhuoneremontin, jolloin muovimatot vaihdettiin laattoihin ja kylpyamme poistettiin. Remonttiin meni 8000 euroa, ja Maija aikoi vähentää kulut verotuksessa vasta myydessä asuntoa. Kylpyhuoneremontin jälkeen asunnon arvo nousi, ja se myytiin 85 000 eurolla.

(16)

Myyntiveron määräksi muodostuu:

Myyntihinta 85 000

Hankintahinta -70 000

Varainsiirtovero 2 prosenttia -1400

Perusparannusremontti -8000

Myyntivoitto = 5600

Myyntivero 30 prosenttia 1680

Maijan pitää maksaa myyntivoitosta veroa 1680 euroa.

(17)

3 YKSIÖIDEN VUOKRATUOTOT SEKÄ HINTAKEHITYS HELSINKI, LAHTI JA JYVÄSKYLÄ

Pellervon taloustutkimuksen mukaan vuosikasvua 2017–2021 vuokratuotoista ennen veroja on ennustettu keskimäärin olevan Helsingissä 2,8 prosenttia, Lah- dessa 4,2 prosenttia ja Jyväskylässä 4,5 prosenttia. Tutkimuksessa on ollut mu- kana 24 Suomen kaupunkia, ja keskiarvo kaikkien vuokratuottojen vuosikasvusta noin 4,2 prosenttia. (Suomen vuokranantajat.fi 2017b.)

Tutkiessani Vuokraovi.com-sivustolta yksiöiden vuokrahintoja Helsingin, Lahden ja Jyväskylän osalta tulee vuokrien neliöhintojen vaihtelu hyvin esille. Valitsin keskustan alueilta 4 asuntoa, joista laskin alueen keskiarvon neliöhinnoista:

• Etelä-Helsinki 29,36 euroa/m²

• Pohjois-Helsinki 25,17 euroa/m²

• Lahti 19,22 euroa/m²

• Jyväskylä 17,67 euroa/m². (Vuokraovi.com 2018.)

Vuonna 2018 kaikenkokoisten asuntojen neliöhinnat keskiarvoltaan olivat vuoden 1. vuosineljänneksellä Helsingissä 16,76 euroa/m² (+2,7 %), Lahdessa 12,58 euroa/m² (+2,1 %) ja Jyväskylässä 12,88 euroa/m² (+3,2 %). Koko maan keskiarvo oli 13 euroa/m² ja vuosikasvu 2,4 prosenttia. (Tilastokeskus 2018.)

Verraten aikaisemmin mainittuun Pellervon taloustutkimuksen vuosikasvuennus- teeseen Helsingin alueella on vuosikasvu vauhti ainakin nyt 1. vuosineljännek- sellä pitänyt hyvin paikkaansa, mutta Lahdessa ja Jyväskylässä on jääty luvuista ainakin vielä jälkeen.

Vuoden 2017 lopussa asuntojen hinnat nousivat Helsingissä 0,88 prosenttia, Lahdessa laskivat 1,11 prosenttia ja Jyväskylässä laskivat 5,17 prosenttia. Kes- kimääräinen neliöhinta Helsingissä oli 4786 euroa, Lahdessa 1877 euroa ja Jy- väskylässä 1962 euroa. (Asuntojenhinnat.fi. 2018.)

Seuraavissa kuvioissa näkyy paikkakuntakohtaisesti asuntojen hintakehitys vuosina 2015–2017. Kaksioiden ja kolmioiden käyrät jätin tarkoituksella paikoilleen, jotta yksiöiden hintoja voi verrata paremmin suhteessa isompiin asuntoihin.

(18)

Kuvio 1. Asuntojen hintakehitys Helsingissä vuosina 2015 –2017 (Asuntojenhin- nat.fi 2018)

Kuten Kuvio 1 osoittaa, vuoden 2015 alussa Helsingissä yksiöiden neliöhinnat olivat keskimäärin 5207 euroa, ja vuoden loppuun oli laskua 5065 euroon. Vuo- den 2016 lopussa hinnat olivat nousseet 5263 euroon. Vuoden 2017 loppuun mennessä neliöhinnat olivat jatkaneet nousua 5623 euroon neliöltä. Kalleinta alu- etta vuoden 2017 lopussa Helsingissä oli Punavuori, jossa keskimääräinen ne- liöhinta oli vuoden 2017 lopussa 7720 euroa. (Asuntojenhinnat.fi 2018.)

Kuvio 2. Asuntojen hintakehitys Lahdessa vuosina 2015 –2017 (Asuntojenhin- nat.fi 2018)

(19)

Lahdessa yksiöiden neliöhinnat olivat keskimäärin vuoden 2015 alussa 1867 euroa, ja vuoden loppuun laskua oli 1842 euroon. Vuonna 2016 hinnat alkavat hieman nousta, ja vuoden lopussa neliöhinnat olivat 1905 euroa. Kalleimpana asuinalueena vuoden 2017 lopussa oli Jalkaranta, keskimääräinen neliöhinta oli 2983 euroa. (Asuntojenhinnat.fi 2018.)

Kuvio 3. Asuntojen hintakehitys Jyväskylässä vuosina 2015 –2017 (Asuntojen- hinnat.fi 2018)

Jyväskylässä keskimääräiset neliöhinnat olivat vuoden 2015 alussa 2250 euroa ja laskivat vuoden loppuun 2117 euroon. Vuoden 2016 loppuun hinnat olivat nousseet 2313 euroon, ja vuoden 2017 lopussa hinnat olivat vielä nousseet, jolloin keskihinta oli 2333 euroa. Kalleimpana asuinalueena vuoden 2017 lopussa oli keskusta, jossa keskimääräinen neliöhinta oli 2820 euroa. (Asuntojenhinnat.fi 2018.)

(20)

4 ASUNTORAHASTOT

Asuntosijoittamiseen on mahdollista päästä kiinni myös asuntorahastojen kautta, jotka ovat verrattavissa osakerahastoihin. Asuntosijoittamisessa sijoitetaan rahaa asuntorahastoyritykseen, joka hajauttaa rahan useisiin asuntoihin, hoitaen ostot, vuokraukset, myynnit sekä hallinnoinnin. Sijoittaja saa tuottoa vuokratuloista ja myyntivoitoista, mutta maksaa esimerkiksi hallinnointi- ja merkintäpalk- kioita asuntorahastoyritykselle palvelusta. Sijoitussummat vaihtelevat muuta- mista satasista tuhansiin euroihin. Asuntorahastoiden merkinnät ja lunastukset ovat yleensä mahdollisia neljä kertaa vuodessa, vaihtelevuutta toki on eri asun- torahastoyrityksillä. Rahastot tavoittelevat yleensä 5–10 prosentin tuottoa sijoituksille. (Hänninen 2018.)

Hyvinä puolina hajautetussa asuntosijoituksessa on, että riskit ovat pienempiä, koska sijoitussumma on hajautettu eri kohteisiin. Aikaa säästyy, koska ei tarvitse itse tutkia sijoituskohteita ja ei tarvitse opetella sijoitukseen ja vuokraamiseen liit- tyviä asioita, koska rahoitusyhtiö tekee työt sijoittajan puolesta. Huonoja puolia taasen ovat rahastoyhtiöiden palkkiot, jotka vievät sijoituksen tuottoa, ja on tietyt ajat, milloin pystyy ostamaan ja myymään osuuksia. Isoimpiin sijoitussummiin saattaa olla vaikeampi saada lainaa kuin perinteiseen asuntosijoittamiseen.

(Hänninen 2018.) 4.1 S-asuntorahasto

S-pankin tarjoamaan asuntorahastoon on minimisijoitus 200 euroa, ja osuuksien merkinnät voidaan tehdä neljä kertaa vuodessa. Rahasto sijoittaa pääasiassa kasvaviin kaupunkeihin, pieniin asuntoihin, jotka ovat työssäkäynti- ja opiskelu- alueilla. Vuotuista tuottoa tavoillaan vähintään 8 prosenttiin. (S-pankki.fi 2018.) Pohtilan (2018) mukaan ensimmäisen vuosineljänneksen 2018 lopussa rahas- tolla oli 669 valmista vuokralla olevaa asuntoa ja rakenteilla oli 785 asuntoa, joista valmistuu reilut 300 vuonna 2018. S-asuntorahastot ovat suunnattu yksityisille henkilöille, ja ensimmäisellä vuosineljänneksellä 2018 keskimääräinen sijoitussumma oli 1700 euroa (Pohtila 2018).

(21)

Kuluina rahastossa on merkintäpalkkio 2 prosenttia, lunastus 1–4 prosenttia riippuen kauanko sijoitusta pidetään sijoitettuna, ja hallinnointipalkkiot 1,90 prosenttia vuodessa. Tuottosidonnaisia palkkioita ei peritä ollenkaan. (S-pankki.fi 2018.) S-Asuntorahasto sopii sijoittajille, jotka hakevat tasaista inflaatiosuojattua tuottoa.

Asuntorahastoon sijoittamisella voi tasapainottaa sijoitussalkun pidemmän aika- välin kokonaisriskiä hajauttamalla sijoituksia myös kiinteistösijoituksiin. (Pohtila 2018.)

4.2 OP-vuokratuotto

Sijoitukset ohjataan kasvualueiden vuokra-asuntoihin, toimitiloihin ja asuntojen rakentamiseen (OP.fi 2018). Puolet sijoituskohteista sijaitsee pääkaupunkiseu- dulla ja loput yliopistokaupungeissa sekä kasvukeskuksissa. Sijoittajina ovat sekä yksityiset että yritykset (Kärhä 2018.) Minimi merkintäsumma on 5000 euroa, ja rahastoa suositellaan sijoittajille, jotka pitävät sijoituksensa rahastossa vä- hintään 4 vuotta. Merkinnät ja lunastukset ovat neljä kertaa vuodessa. Asuntojen tuotto-odotus on 3,5–4,5 prosenttia. (OP.fi 2018.)

Merkintäpalkkiot ovat 2 prosenttia, lunastuspalkkiot sijoitusajasta riippuen 1–5 prosenttia ja hallinnointipalkkiot 1,90 prosenttia vuodessa. Tuottosidonnaista palkkiota ei peritä. (OP.fi 2018.)

Kärhän (2018) mukaan matala korkotaso on saanut sijoittajia liikkeelle sijoittamaan asuntorahastoihin, ja se on hyvä vaihtoehto sijoittajalle, joka hakee tasaista, hieman matalampaa tuottoa. Riskiluokitus asteella 1–7 on OP- vuokratuotolla 3 (Kärhä 2018).

4.3 Asuntosalkku Oy

Laurilan mukaan Asuntosalkku Oy:n asiakkaina on yksityisiä henkilöitä sekä yri- tyksiä. Heilläkään ei sijoituskohteisiin itse pysty vaikuttamaan, vaan sijoitussumma hajautetaan yrityksen toimesta. Sijoitussummat ovat suuria ja tarkoitettu ammattimaisille sijoittajille. Asuntosalkku Oy:n kohteet sijaitsevat pääosin pää- kaupunkiseudulla. (Laurila 2018.)

(22)

4.4 Luvut yhteenvetona

S-Asuntorahastolla ja OP-Vuokratuotolla oli aika paljon yhteneviä lukuja, merkin- täajat olivat molemmilla neljä kertaa vuodessa sekä merkintä- ja hallinnointipalkkiot olivat samat. Minimisijoitussummilla oli huima ero, OP-Vuokratuotolla todella korkea verrattain S-Asuntorahaston summaan. Asuntojen tuotto-odotuksella S- Asuntorahastolla oli melkein puolet isompi tuotto-odotus sijoituksille. Missään näissä kolmessa edellä mainitussa asuntorahastossa ei pysty itse vaikuttamaan kohteiden valintaan. S-Asuntorahasto oli ainoa, joka tarjosi palvelua ainoastaan yksityisille henkilöille.

Taulukko 1. Yhteenveto S-Asuntorahasto ja OP-Vuokratuotto (S-Pankki.fi 2018, OP.fi 2018)

S-Asuntorahasto OP-Vuokratuotto Min. sijoitussumma 200 euroa 5000 euroa Ka sijoitussumma 1/2018 1700 euroa ei tiedossa

Merkintä/vuosi 4 krt 4 krt

Merkintäpalkkio 2 prosenttia 2 prosenttia Hallinnointipalkkio 1,9 prosenttia 1,9 prosenttia Lunastuspalkkio 1–4 prosenttia 1–5 prosenttia Tuotto-odotus 8 prosenttia 3,5–4,5 prosenttia

Etuna asunto-osakesijoituksessa on se, että pystyy itse vaikuttamaan, minkälai- seen asuntoon sijoittaa, toisin kun asuntorahastoissa ei kohteisiin pysty itse vaikuttamaan. Myös mahdolliseen myyntivoittoon pääsee mielestäni paremmin vaikuttamaan asunto-osakesijoittamisessa, kun saa itse päättää, haluaako esimerkiksi remontoida asuntoa ja tätä kautta nostaa asunnon arvoa.

(23)

Asuntorahastoissa hyvänä puolena on, että asuntoihin pääsee kiinni pienem- mällä rahalla kuin omaan asunto-osakkeen ja ei tarvitse tutustua kohteeseen tarkemmin eikä huolehtia vuokrauksesta. Miinuksena ovat kuitenkin erilaiset perit- tävät palkkiot asuntorahastoissa.

Molemmissa sijoitustavoissa on puolensa, ja riippuu tosiaan sijoittajasta, paljonko on halukas sijoittamaan ja kuinka paljon haluaa käyttää aikaa kohteisiin.

(24)

5 POHDINTA

Työn tavoitteena oli selvittää asuntosijoitukseen liittyviä asioita, esimerkiksi mitä otettava huomioon asunnonhankinnassa, mitä riskejä on, ja miten sijoitusasuntoja verotetaan. Lisäksi tutkin asuntorahastoja muutamaa yhtiötä haastatellen.

Hankintaan liittyen kannattaa miettiä kunnolla miltä paikkakunnalta asunnon hankkii sekä minkä ikäinen ja kokoinen asunto on. Yksiön vilkkaasta kaupungista saa helpommin vuokralle kuin kolmion ja uudemmissa asunnoissa ei ainakaan heti pitäisi olla rahaa syöviä remontteja tiedossa. Sijoitusasuntojen verotukseen saa laittaa erilaisia verovähennyksiä, muun muassa remontoinnista aiheutuneita kuluja saa vähentää.

Opinnäytetyötä tehdessäni minulle selvisi kyllä uusia asioita asuntosijoittamisesta. Esimerkiksi en itse ole sijoitusasunnostani koskaan laskenut tuottopro- senttia, mutta nyt olen sen asunnostani laskenut ja ei ollenkaan hassumpi tulos ollut. En aikanaan asuntoa sijoitusasunnoksi ostanut, mutta elämäntilanteeni muututtua asunto jäi epäkäytännölliseksi itselle, enkä sitä halunnut vielä myydä, niin päätin laittaa sen vuokralle. Hyödyllistä tietoa tuli itselle ainakin remontteihin liittyvistä vähennystavoista verotuksessa.

Luvusta 2.2. Riskit heräsi ajatuksia parista kohtaa; vuokralaisriskiä voi tosiaan yrittää pienentää tarkistamalla vuokralaisen luottotiedot, mutta ei se mielestäni takaa kuitenkaan vuokranmaksua tai miten vuokralainen kohtelee asuntoa, ulko- kuori voi pettää. Toisaalta luottotiedoton vuokralainen voi olla todella hyväkin vuokralainen, koska hänellä saattaa olla vaikeuksia saada asuntoa ja sen saa- dessaan vuokrat tulee hoidettua, jottei menetä asuntoa. Vastikeriskiä voi tosiaan yrittää pienentää valitsemalla sijoitusasunto isommasta taloyhtiöstä, jotta kulut jakautuvat muun muassa pienemmiksi yhteisten pihojen huoltamisesta: itse en ollut ajatellut asiaa ollenkaan aikaisemmin. Aikaisemmin lueteltujen riskien li- säksi itsellä tulee mieleen mahdollinen isännöitsijään liittyvä riski, esimerkiksi isännöitsijä ei oikein hallitse töitään tai sitten ei ole ihan rehellinen. Omalla koke- muksella muutama vuosi takaperin sijoitusasuntoni taloyhtiön isännöitsijällä meni vähän omat ja taloyhtiön rahat sekaisin, ja asia on vieläkin tutkinnassa. Eli kan-

(25)

nattaa mahdollisuuksien mukaan valita isännöitsijä hyvin. Riskejä tutkiessani yhteenvetona voisin sanoa pahimman riskin olevan sijoittaja itse; riskejä voi pienen- tää, kun tutkii ja perehtyy kohteisiin kunnolla.

Asuntorahastot ovat kätevä sijoitusmuoto, kun ei tarvitse itse kohteita hankkia ja siinä säästää aikaa ja vaivaa. Huonona puolena toisaalta olivat erilaiset palkkiot rahastoissa, mutta kuitenkin sijoitus on riskittömämpää hajautuksen vuoksi.

Haastattelujen perusteella asuntorahastot ovat sopivia tasaisen tuoton hakijoille, ja matala korkotaso on saanut asuntorahastoihin sijoittajat liikkeelle. Mukaan rahastoihin voi päästä muutamalla satasella, ja sekin varmasti lisää sijoittajia asuntorahastoihin. Asuntosalkku Oy antoi haastattelussa vain aika yleispyöreitä vas- tauksia. Olisin heiltäkin kaivannut lukuja, jotta olisin voinut vertailla kaikkia kol- mea yhtiötä kunnolla.

Tutkiessani asuntojen hintakehitystä Helsinki/Lahti/Jyväskylä-alueilla, kaikilla paikkakunnilla yksiöiden hinnat olivat korkeimmat ja kolmioiden alimmat, mutta onhan se totta, että ei kolmioista voi samoja neliöhintoja pyytää kuin yksiöistä.

Hinnoista tulisi tosiaan niin huimia, ettei ”normaali-ihmisellä” olisi varaa niitä hankkia. Todella korkealta hinta kuulosti Helsingin kalleimmalla alueella; Punavuoren neliöhinta vuoden 2017 lopussa oli 7720 euroa/neliö. Lahdessa kallein alue oli Jalkaranta, 2983 euroa/neliö; ero on paikkojen välillä todella iso. Pääkaupunki- seutu on kuitenkin pääkaupunkiseutu ja siellä on tietenkin kaikki kalliimpaa.

Kaiken kaikkiaan keräsin opinnäytetyöhöni paljon hyödyllistä tietoa asuntosijoittamisesta ja olisin itse mielelläni lueskellut tätä, kun aloin aikoinaan suunnittele- maan asuntoni vuokraamista. Toivottavasti tätä opinnäytetyötä hyödyntävät muut asuntosijoittamisesta kiinnostuneet henkilöt, jotka ovat aloittelemassa sijoitta- mista ja tarvitsevat alan tietoa.

(26)

LÄHTEET

Asuntojenhinnat.fi. 2018. Myytyjen asuntojen tilastot, neliöhinnat ja hintojen ke- hitys. Viitattu 24.5.2018. http://www.asuntojenhinnat.fi/myytyjen-asuntojen-tilastot/.

Asuntosalkunrakentaja 2017. Vuokratuotto. Viitattu 25.4.2018. http://asuntosalkunrakentaja.fi/asuntosijoittaminen/vuokratuotto/.

Fasoúlas, E., Manninen, P. & Niiranen, V. 2014. Sijoittajan verotus. 2., uudis- tettu painos. Helsinki: Finanssi- ja vakuutuskustannus Finva.

Hänninen, Heli 2018. Asuntosijoittamisen perusteet: Asuntorahastot Osa 1 – Hyvä vaihtoehto?. Viitattu 8.5.2018. http://sijoitusovi.com/asuntorahastot-onko- hyva-vaihtoehto/.

Kananen, Jorma 2008. Kvali – Kvalitatiivisen tutkimuksen teoria ja käytänteet.

Jyväskylä: Jyväskylän ammattikorkeakoulu.

Kärhä, Tiina. 2018. Asuntorahasto. Sähköposti niina.bragge@edu.lapinamk.fi 25.5.2018. Tulostettu 24.7.2018.

Laurila, Teemu 2018. Asuntosalkku Oy. Sähköposti niina.bragge@edu.lapinamk.fi 31.7.2018. Tulostettu 9.8.2018.

Linnainmaa, Leena & Palo, Marianne 2007. Asunnon hankintaopas. 2., uudis- tettu painos. Jyväskylä: Kiinteistöalan kustannus Oy.

Nieminen, Katri. 2017. Sijoitusasuntoja on yhä useammalla suomalaisella. Kes- kisuomalainen 24.4.2018.

OP.fi 2018. Viitattu 11.5.2018. https://uusi.op.fi/henkiloasiakkaat/saastot-ja-sijoitukset/rahastot/kaikki-rahastot/op-vuokratuotto?cmpid=.ha-

varho..hark.google.sem.bra_vuokratuotto.ha_jn_asuntosijoittami- nen&gclid=CjwKCAjw_tTXBRBsEiwArqXyMnEosl4vHmZrzZ_lghmKo- RQhgxwXE1XueSIj9nosBNXWpu2z0f-YBoC9WkQAvD_BwE.

Orava, Joonas & Turunen, Olli 2013. Osta, vuokraa, vaurastu. Helsinki: Talen- tum 2013.

Pesonen, Mika 2013. Sijoituspokkari: Säästäjästä sijoittajaksi. Jyväskylä: Do- cendo 2013.

Pohtila, A. 2018. Opinnäytetyö/kysymyksiä. Sähköposti niina.bragge@edu.lapinamk.fi. 11.6.2018. Tulostettu 24.7.2018.

S-pankki.fi 2018. Viitattu 11.5.2018. https://www.s-pankki.fi/fi/saastaminen-ja- sijoittaminen/rahastot/s-asuntorahasto/?gclid=Cj0KCQjw28_XBRDhARI- sAEk21FjrULBklqXk82AoijR-Aqmw0IP841iHHP-bwhP4-

HTFG1pe_87ZqV0aAof6EALw_wcB&gclsrc=aw.ds&dclid=CN- R2IqB_doCFYmamwod14gMEA.

Suomen vuokranantajat.fi 2017a. Arvonnousu. Viitattu 24.5.2018. https://vuokranantajat.fi/asuntosijoittaminen/sijoitusstrategia/arvonnousu/.

(27)

Suomen vuokranantajat.fi 2017b. Tuottotutkimus 2017 (PTT). Viitattu 8.5.2018.

https://vuokranantajat.fi/asuntosijoittaminen/tutkimukset/tuottotutkimus/.

Tilastokeskus 2018. Vuokra-asunnot alueittain 2018, 1. neljännes. Viitattu 8.5.2018. https://www.stat.fi/til/asvu/2018/01/asvu_2018_01_2018-05- 03_tau_001_fi.html.

Ultrakiinteistöt.fi 2017. Asunnot sijoituskohteena – erityispiirteet ja riskit. Viitattu 19.6.2018. https://www.ultrakiinteistot.fi/yritys/artikkelit/8-asuntosijoittaminen/10- asunnot-sijoituskohteena-erityispiirteet-ja-riskit.

Verohallinto 2016a. Asunnon myynti. Viitattu 31.7.2018. https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/asuminen/asunnon_myynti/.

Verohallinto 2016b. Asuntolainan korkovähennys. Viitattu 26.4.2018.

https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/verokortti-ja-veroilmoitus/tulot-ja-vahennyk- set/ilmoita_itse_nama_vahennykse/asuntolainan_korkovahennys/.

Verohallinto 2017. Asunto-osakkeen ostaja – maksa varainsiirtovero ja tee il- moitus. Viitattu 26.4.2018. https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/asuminen/varainsiirtovero/asuntoosakkeen_ost/.

Verohallinto 2018. Miten veron määrä lasketaan? Viitattu 31.7.2018.

https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuokratulot/miten-veron- m%C3%A4%C3%A4r%C3%A4-lasketaan/.

Vuokraovi.com 2018. Viitattu 8.5.2018. https://www.vuokraovi.com/vuokra- asunnot?page=3&pageType=.

Vuokraturva 2018. Asunnon vuokrauksen käsikirja. Viitattu 31.7.2018.

https://www.vuokraturva.fi/tietopankit/asunnon-vuokrauksen-kasikirja/vuokrasopimuksen-tekeminen/#yleista.

Väänänen, Pekka 2018. Näin sijoitat menestyksekkäästi sijoitusasuntoihin. E- kirja. Viitattu 26.4.2018. https://gallery.mail-

chimp.com/e47a0495a9e7d3d7474792bb3/files/N%C3%A4in_sijoitat_menes- tyksekk%C3%A4%C3%A4sti_asuntoihinP%C3%A4ivitetty.pdf.

(28)

LIITTEET

Liite 1. Kysymyslomake

(29)

Liite 1. Kysymyslomake

Asuntorahastot – kysely 2018

1. Ovatko rahastoon sijoittajat yksityisiä henkilöitä vai yrityksiä? Vai molem- pia?

2. Voiko sijoittaja vaikuttaa mihin kohteisiin sijoitussumma hajautetaan?

3. Minkä suuruisia sijoitussummat ovat keskimäärin?

4. Mikä on keskimääräinen sijoitusaika?

5. Missä päin sijoituskohteet sijaitsevat?

6. Onko asuntorahasto sijoittaminen suosittua?

7. Kuinka riskialtista asuntorahastosijoitus on mielestänne asteikolla 1 - 4 (1

= ei riskiä, 2 = pieni riski, 3 = kohtalainen riski, 4 = suuri riski)?

Kiitos vastauksistanne!