Maanvuokran kehityksen suhde maan arvon muutokseen

(1)

Juhani Lankinen

Maanvuokran kehityksen suhde maan arvon muutokseen

Diplomityö, joka on jätetty opinnäytteenä tarkastettavaksi diplomi-insinöörin tutkintoa varten.

Turussa 22.2.2021

Valvoja: Apulaisprofessori Kirsikka Riekkinen Ohjaaja: Diplomi-insinööri Timo Laiho

(2)

Diplomityön tiivistelmä

TekijäJuhani Lankinen

Työn nimiMaanvuokran kehityksen suhde maan arvon muutokseen

Maisteriohjelma Real Estate Economics KoodiENG24

Työn valvojaApulaisprofessori Kirsikka Riekkinen Työn ohjaajaDiplomi-insinööri Timo Laiho

Päivämäärä 22.2.2021 Sivumäärä54 KieliSuomi

Tiivistelmä

Kunnat ovat merkittävä kiinteistöjen omistaja ja sitä kautta myös maanvuokraaja. Maanvuokrauk- sesta säädetään maanvuokralaissa. Asumistarkoituksiin vuokratuissa kiinteistössä maanvuokralaissa säädetään maanvuokrasopimusten vähimmäis- ja enimmäiskestosta. Vuokrasopimuksen tulee olla vähintään 30 ja enimmillään 100 vuoden mittainen, joten maankäyttö vuokra-alueen ym- päristössä sekä kunnan muu kehitys on voinut muuttua hyvin paljon. Tällä voi olla suuri vaikutus maan arvoon. Maanvuokrasopimusta solmittaessa kiinteistölle on määritelty arvo ja kyseisestä arvosta on johdettu vuokranantajan tuotto-odotuksen mukainen perusvuokra.

Tämän diplomityön tarkoituksena on tutkia, seuraavatko maanvuokrasopimuksissa sovittu vuokrankehitys ja maan arvonmuutos toisiaan. Maanvuokra sidotaan pääsääntöisesti elinkustannusindeksiin ja maanvuokrasopimuksessa sovittu perusvuokra muuttuu elinkustannusindeksin kehittymisen mukaisesti. Elinkustannusindeksi on kansallinen, joten indeksin kehittymisen vaikutukset ovat samat kaikille kunnille sijainnista ja kunnan kehityksestä riippumatta. Maan arvo on taas sidottu kiinteistön tai maa-alueen sijaintiin. Sijainti on aina ainutlaatuinen, joten kiinteistömarkkinat ovat hyvin paikalliset. Näin myös eri kiinteistöjen maan arvon muutosta tulee lähestyä kyseisen kiinteistömarkkinan kautta, eikä kansallisesti.

Diplomityössä keskitytään Turun kaupungin maan arvon kehitykseen vuosien 1970-2018 välisenä aikana ja tutkitaan, ovatko tänä aikana solmittujen maanvuokrasopimusten maanvuokra pysynyt maan arvonmuutoksen tasolla, eli toteutuuko vuokranantajan tavoittelema tuotto-odotus. Jos näin ei ole, työssä pyritään löytämään toinen indeksi tai sopimusehto, jolla maanvuokra ja maan arvo saadaan sidottua toisiinsa paremmin koko maanvuokrasopimuksen voimassaolon ajalta. Maan- vuokrasopimusten päättyessä ongelmana voi olla maanvuokran voimakas nousu. Tämä ei palvele vuokranantajaa eikä vuokralaista.

Tutkimuksessa nousi esiin maanvuokran ja maan arvon eritahtinen kehitys tarkastellulta ajanjak- solta. Tämä johtaa siihen, että tutkimuksessa pyritään löytämään malli, jolla maanvuokrasopimuksessa perusvuokrankehittyminen voidaan sitoa sellaiseen sopimusehtoon, joka sitoo vuokran ja maan arvonmuutoksen toisiinsa nykyistä sopimusehtoa paremmin. Suomessa kaupungistuminen on voimakasta, mutta se kohdistuu yhä voimakkaammin muutaman kasvukeskuksen alueelle. Näin jokaisen kaupungin tai kunnan tulee arvioida oma tuleva kehityksensä ja päättää sen perusteella onko maanvuokrasopimuksissa tarvetta muuttaa vuokranmääräytymisehtoa, vai riittääkö nykyinen yleisesti käytössä oleva ehto takaamaan maanvuokran tavoitellun tuotto-odotuksen täyttymisen.

AvainsanatMaanvuokra, maanvuokrasopimus, elinkustannusindeksi, maan arvon muutos

(3)

Aalto University, P.O. BOX 11000, 00076 AALTO www.aalto.fi Abstract of master's thesis

AuthorJuhani Lankinen

Title of thesisThe relationship between the land lease development and the change of land value

Master programme Master´s Programme in Real Estate Economics CodeENG24 Thesis supervisorProfessor Kirsikka Riekkinen

Thesis advisor(s) M. Sc. (Tech) Timo Laiho

Date22.2.2021 Number of pages54 LanguageFinnish

Abstract

Municipalities are significant landowners and also leaseholders. Land lease is regulated in the Ten- ancy Act. Minimum and maximum duration of leases are regulated in the Tenancy Act for real estates which are rented for residential purposes. Lease needs to be minimum 30 years and maximum 100 years long and consequently the land use in the surroundings of leased area and other development in the municipality might have been changed a great deal. This can have a great effect on the land value. The value of the real estate is established in the tenancy agreement and the base rent in accordance with the landlord’s yield requirement which has been derived from that value.

The aim of thismaster’s thesis is to study if the rent development and the change of land value follow each other in the tenancy agreements. Lease is generally bound to the cost-of-living index and the base rent follows the development of the cost-of-living index. The cost-of-living index is national, so that the development of the index is same for all the municipalities apart from location and development of the municipality. Land value is bound to the location of real estate or land area. The location is always unique, so real estate markets are very local. Thus, one needs to ap- proach the change of land value in real estates from the real estate markets in question, not nation- ally.

The focus of this study is in the land value development in the city of Turku between years 1970- 2018 and the aim is to study if the leases in the tenancy agreements signed during that period are at the same level with the change of land value. In other words, to find out if the landlords yield requirement has been materialized. If not, the study aims to find out another index or covenant where the lease and the land value can be bind together during the tenancy agreement during the term of a contract. When land lease expires, the problem may be a strong rise in land rent. This doesn’t serve the landlord or lessee.

This study found a different pace of development between the lease and the change of land value during the considered time frame. This leads to a construction of a new model in this study where the development of base rent in the leases can be bind to a covenant which binds the rent and the change of land value together better than the present covenant. Urbanization has been strong in Finland, but it is focused more on few growth centers. Thus, every city and municipality have to estimate their upcoming development and to decide according to their estimates if they have a need to change their lease agreement covenant or is the present commonly used covenant sufficient to fulfill the yield requirement of tenant agreements.

KeywordsLand lease, tenancy agreement, cost-of-living index, the change of land value

(4)

Alkusanat

Tämä diplomityö sai alkunsa kuntien tarpeesta tutkia maanvuokrien kehityksen suhdetta maan arvon muutokseen. Yksitoista kuntaa osana Kuntaliiton maapoliittista ohjausryh- mää tilasivat tutkimuksen, jonka tarkoituksena on selvittää seuraako maanvuokra maan arvon kehitystä ja, jos näin ei ole, mitä asialle voidaan tehdä. Itselleni työ asetti haasteen syventyä maanvuokraukseen ja selvittää syy- ja seuraussuhteita, joiden perusteella maanvuokra määräytyy ja mitä kaikkea eri vaikuttimia mahdollisesti vuosikymmeniä kestä- vään maanvuokrasopimukseen liittyy. Ammatillisesti opin ja kehityin tämän prosessin aikana huomattavasti. En vielä voi kutsua itseäni maanvuokrauksen täysiveriseksi am- mattilaiseksi, mutta sillä tiellä uskon olevani. Jokuhan voi vaikka tehdä uran tähän eri- koistumalla, totesi ohjaajani kerran minulle.

Sain olla diplomityöni kautta osana Kuntaliiton maapoliittista ohjausryhmää. Ryhmä on ollut mielenkiintoinen ja vaikuttava paikka oppia alan todellisilta ammattilaisilta. Kiitän kaikkia ryhmään osallistuneita kuntien ja Kuntaliiton henkilökuntaa. Tämän työn tilaaja- kaupunkeina ovat Helsinki, Espoo, Vantaa, Turku, Tampere, Lahti, Porvoo, Vaasa, Jy- väskylä, Kuopio ja Oulu. Näiden kaupunkien edustajille iso kiitos tuesta ja haastamisesta.

Kuntaliitosta haluan erityisesti kiittää Matti Holopaista. Matin neuvot ja rauhallinen ote välillä hyvinkin eksyksissä olleen diplomityöntekijän auttoivat suunnattomasti löytämään niitä pieniä ja isoja työhön liittyviä asioita, joiden avulla matka jatkui. Erityiskiitos apulaisprofessori Kirsikka Riekkiselle tuesta varsinkin työn loppuunsaattamisessa. Kiitos myös työkavereilleni Tuomakselle, Suville, Juhalle ja Villelle. Hyvä tsemppi ja välillä pieni potku takamukseen auttoivat työn teossa. Myös Teppo, Juha, Niko, Jukka ja muut ystävät ovat tukeneet ja tsempanneet koko prosessin ajan. Kiitos teille kaikille.

Ilman ohjaajani ja esimieheni Timo Laihon panosta tästä työstä ei olisi tullut mitään. Hä- nen asiantuntijuutensa niin maanvuokrauksen ja kuntien toiminnan kuin akateemisuuden alueella haastoivat minua etsimään ja löytämään ne tarvittavat tiedot, jotka mahdollistivat tämän työn. Lisäksi Timo osaa vaatia silloin kun tulee vaatia ja antaa siimaa, kun on sen aika. Kiitos kaikesta tuesta ja viisaudesta.

Tärkeimpänä tukijana ja työn mahdollistajana on oma perheeni. Kiitos vanhemmilleni Kalervolle ja Riitalle tuesta ja rakkaudesta, appivanhemmilleni Leenalle ja Jormalle kai- kista niistä viikonlopuista, kun otitte perheeni teille, jotta pystyin keskittymään diplomi- työn tekoon. Suurimmat kiitokset Maijalle ja Benjaminille. Ilman teidän tukeanne ja rak- kauttanne ei olisi mitään.

Turussa 22.2.2021 Juhani Lankinen

(5)

Sisällysluettelo

Tiivistelmä Abstract Alkusanat

Sisällysluettelo ... 1

Lyhenteet ... 3

1 Johdanto ... 4

1.1 Tutkimuksen tausta ja perustelu ... 4

1.2 Tutkimuksen tavoite ja tutkimuskysymykset ... 5

1.3 Tutkimuksen rajaus ... 6

1.4 Tutkimuksen rakenne ... 6

1.5 Tutkimusmenetelmät ja aineisto ... 7

2 Kiinteistömarkkinat ... 8

2.1 Kiinteistö käsitteenä ja siihen kohdistuvat oikeudet ... 8

2.2 Markkinateoria: hyödykemarkkinat ... 9

2.3 Markkinateoria: asuntoja kiinteistömarkkinat ... 11

2.4 Kiinteistöarviointi ... 15

2.5 Elinkustannusindeksi ... 17

2.6 Elinkustannusindeksin käyttö maanvuokrasopimuksessa ... 17

2.7 Elinkustannusindeksin historia ja sen käyttöön vaikuttanut lainsäädäntö ... 17

2.8 Perusvuokran muutoksen perusteet nykyisissä maanvuokrasopimuksissa ... 18

2.9 Maanvuokrasopimus ... 19

2.10 Maanvuokraus ... 19

2.11 Maanvuokrasopimuksen oikeudellinen vaikutus ... 20

3 Maan arvonnousu ja maanvuokrasopimukset ... 22

3.1 Maanvuokrasopimuksen vuokranmaksu ja indeksiehto ... 22

3.2 Maan arvon muutoksen kehitys valituissa kunnissa ... 23

3.3 Asuntohintaindeksi ... 25

3.4 Rakennuskustannusindeksi ... 25

3.5 Ansiotasoindeksi ... 26

3.6 Turun asunto-osakeyhtiöille vuosien 1970 – 2018 välisenä aikana luovutettujen tonttien hinta-aineisto ... 27

3.7 Maanvuokrasopimuksen vuokraehto ... 29

4 Tulokset ... 31

4.1 Elinkustannusindeksin kautta johdetut laskut ja tulokset ... 31

4.1.1 Elinkustannusindeksin mallien yhteenveto ... 33

4.2 Asuntohintaindeksin kautta johdetut laskut ja tulokset ... 34

4.2.1 Mallien yhteenveto ... 36

5 Keskustelu tuloksista ... 37

5.1 Mallilaskelma 50 vuoden ajanjaksolle valituilla inflaatio-odotuksilla sekä kasvuodottamilla ... 38

5.2 Kaupungistuminen ... 41

6 Yhteenveto ja johtopäätökset ... 43

Lähteet ... 46

Lainsäädäntö ... 49

Liitteet ... 50

(6)

”Alussa oli suo, kuokka - ja Jussi”

Täällä Pohjantähden alla -Väinö Linna

(7)

3

Lyhenteet

AHI Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksi

EKI Elinkustannusindeksi

HallintoL Hallintolaki 434/2003

KHR Kauppahintarekisteri

KML Kiinteistönmuodostamislaki 554/1995

KuntaL Kuntalaki 410/2015

MaanvL Maanvuokralaki 258/1966

MRL Maankäyttö- ja rakennuslaki 132/1999

OikTL Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista 228/1929

PL Perustuslaki 731/1999

SVT Suomen virallinen tilasto

(8)

1 Johdanto

Luvussa 1 kerrotaan työn taustaa ja perustellaan työn tarve. Tutkimuskysymyksillä avataan työn keskeisimmät päämäärät, joihin vastataan yhteenveto-osuudessa työn viimei- sessä kappaleessa. Luvussa avataan myös työn rakenne ja tutkimusmenetelmät.

1.1 Tutkimuksen tausta ja perustelu

Työn kohteena on tutkia maan arvon muutosta ja verrata sen, sekä elinkustannusindeksin (1951:10=100) vaikutusta maanvuokrasopimuksessa sovittuun perusvuokraan maanvuokrasopimuksen voimassaolon aikana. Työssä pyritään selvittämään, toteutuuko tavoiteltu tuotto-odotus vai onko tavoitellun ja toteutuneen maanvuokran kertymässä eroavai- suuksia. Esimerkkikaupunkeina ovat Helsinki, Vantaa, Espoo, Tampere, Turku, Lahti, Jyväskylä, Porvoo, Kuopio, Vaasa ja Oulu. Tutkimuksessa pureudutaan kyseisten kaupunkien maan arvon kehitykseen Tilastokeskuksen vanhojen osakeasuntojen hintaindeksin kautta. Mallilaskujen tutkimusaineisto on johdettu vuosien 1970-2018 aikana solmittujen Turun kaupungin ja eri asunto-osakeyhtiöiden välisistä maanvuokrasopimuksista.

Maanvuokrasopimuksissa perusvuokra on pääsääntöisesti sidottu elinkustannusindeksiin.

Vanhan maanvuokrasopimuksen vuokran ja maan arvon muutoksesta johtuvan uuden perusvuokran välillä on maanvuokrasopimusta uudistaessa ollut monissa kunnissa suuria eroja. Seurauksena korotukset uuden sopimuksen perusvuokraan ovat voineet olla huo- mattavia. Tämä on haaste varsinkin kasvavissa ja kehittyvissä kaupungeissa. Samalla on alueita, joissa maanarvo ei nouse vaan laskee, mutta silti elinkustannusindeksi nostaa maanvuokria. Tällöin vuokrankehitys vuokrasopimusta uudistaessa tulisi näin ollen olla negatiivinen maanomistajalle. Vuokra ei kummassakaan tapauksessa seuraa maanarvon muutosta vuokrakauden aikana.

Maanvuokratulot ovat kaupungeille merkittävä tulonlähde. Esimerkiksi Turun kaupungin tilinpäätöksestä selviää (2019), että Turku sai vuonna 2019 yhteensä 24,5 miljoonaa euroa vuokratuloja maa- ja vesialueiden vuokrista. Samana vuonna kiinteistöverokertymä Tu- russa oli 55,6 miljoonaa euroa. Turun kaupungin toiminnankulut vuonna 2019 olivat 1,35 miljardia euroa, joten maanvuokratulot kattoivat noin 1,8 prosenttia kaupungin kuluista.

Maanomistajan etu on saada vuokratuloa koko vuokrasopimuskauden ajan maan markkina-arvon tai muun käyvän arvon mukaan. Historia on osoittanut, että esimerkiksi 50 vuoden maanvuokrasopimuskauden aikana maan markkina-arvo on muuttunut kasvavien kaupunkien alueilla huomattavasti ja viimeisen 10 vuoden aikana muutos on voimistunut.

Maan arvonmuutos voidaan laskea myös asuntojen myyntihintojen avulla (Peltola & Vää- nänen, 2007). Tilastokeskuksen vanhojen osakeasuntojen hintaindeksi (2020) on kasvanut pääkaupunkiseudulla vuodesta 2010 vuoteen 2019 23,0 prosenttia, Helsingissä 32,6 prosenttia, Tampereella 20,9 prosenttia ja Turussa 24,2 prosenttia. Muun Suomen (koko

(9)

5 maa – PKS) vastaavan indeksin kehitys vuosien 2010-2020 välisenä aikana oli 2,5 prosenttia negatiivinen. Samassa ajassa elinkustannusindeksi, johon maanvuokrat ovat sidottu, kasvoi 12,7 prosenttia. Kuinka mahdollinen ero elinkustannusindeksi ja maan arvonmuutoksen välillä voidaan huomioida sopimusehdoissa? Myös vuokralaisen etu on tietää vuokran kehitys ennustettavasti koko sopimuskauden ajan ja varsinkin sopimusta uudistaessa.

Maanvuokrasopimuksen päättyessä vaihtoehtoina ovat pääsääntöisesti uusi maanvuokrasopimus, tontin lunastaminen omaksi, rakennusten purku tai se, että maanvuokrasopimus päättyy ja sopimuksen mukaisesti sovitaan toimenpiteistä, mm. vuokra-alueella sijaitsevia rakennuksia koskien, vuokrasuhteen päättyessä. Lunastaako vuokranantaja rakennukset itselleen ja millä ehdoilla vai onko vuokramies velvollinen purkamaan omistamansa rakennukset ja palauttamaan vuokraamansa alueen takaisin sellaisessa kunnossa, kun se oli vuokrasopimuksen syntyessä. Ehdon tulee olla selkeä, ja estää mahdolliset riidat sekä oikeustoimet palvellen vuokrasuhteen molempia osapuolia parhaalla mahdollisella ta- valla.

1.2 Tutkimuksen tavoite ja tutkimuskysymykset

Tutkimuksen tavoitteena on löytää indeksi, tai muu vastaava tapa sitoa maanvuokra ja maan arvo toisiinsa, ja näin saada mahdollinen hyöty maan arvonnoususta tasaisemmin maanomistajan hyödyksi, mutta samalla varmistaa maanvuokran olevan sillä tasolla, että vuokraaminen kiinnostaa ja mahdollistaa maan vuokraamisen vuokralaiselle.

Tärkeimpänä tutkimuskysymyksenä voidaan pitää kysymystä 1.Seuraako elinkustannus- indeksiin sovittu maan vuokra maan arvon kehitystä maanvuokrasopimuksen voimassa- olon aikana? Jos vastaus kysymykseen yksi on ei, niin kysymys 2. Mikä toinen indeksi tai sopimusehto sitoo maan arvon kehityksen ja perusvuokran muutoksen tarkemmin toi- siinsa? pyrkii löytämään tavan, jolla haaste voidaan saada ratkaistua.

Ensimmäiseen kysymykseen pyritään tutkimuksessa löytämään vastaus keskittymällä vuosien 1970-2018 aikana Turun kaupungin ja eri asunto-osakeyhtiöiden välillä solmittujen maanvuokrasopimusten perusvuokran perusteena olevan maan arvon avulla. Maan arvo on johdettu kiinteistön rakennusoikeuden arvosta ja maanvuokrasopimukselle on asetettu neljän prosentin tuotto-odotus. Tämä tarkoittaa sitä, että maanvuokrasopimuksen tulisi tuottaa vuokranantajalle vuosittain maan arvosta laskettuna neljää prosenttia vastaava tulo (maan arvo * 4 % = tuotto-odotus). Maanvuokra ei kuitenkaan ole sidottu maan arvonmuutokseen, vaan elinkustannusindeksiin, jonka kehitystä ei johdeta maan arvon muutoksesta. Näin vuokrakehitys voi poiketa huomattavastikin maan arvonkehi- tyksestä.

Riippuen ensimmäisen kysymyksen vastauksesta, tutkimuksessa pyritään löytämään tapa tai keino, joiden avulla jokin muu indeksi tai maanvuokrasopimukseen kirjattava vuokra- sopimusehto auttaa sitomaan maanvuokran ja maan arvonmuutoksen paremmin seuraa-

(10)

maan toisiaan maanvuokrasopimuksen voimassaolon ajalla. Jos maan arvo kehittyy no- peammin kuin maanvuokra, niin maanvuokrasopimuksessa tavoiteltu neljän prosentin tuotto-odotus ei toteudu. Siitä syystä nykyinen maanvuokran tarkastamisehto ei mahdollisesti vastaa kaikkien kaupunkien tarpeeseen tällä hetkellä.

1.3 Tutkimuksen rajaus

Työ rajataan tutkimaan vain elinkustannusindeksin ja maan arvon muutoksen suhdetta valitun aikajanan sisällä. Maanvuokraan vaikuttavat muut tekijät on jätetty pois, koska kunnissa tehdään erilaista maapolitiikkaa ja tämän politiikan vaikutus maanvuokran mää- räytymiseen (esimerkiksi arvon määritys) voi olla hyvin erilainen eri kunnissa. Vuoden 2015 Kuntalain uudistuksen jälkeen kunnat ovat saaneet luovuttaa omistamansa kiinteis- tön kilpailutilanteessa markkinoilla toimivalla yritykselle vain tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja, tai puolueettoman arvioijan on arvioitava kiinteistön markkina-arvo tai markkinaperusteinen vuokra (KuntaL 130 §). Näin ollen tämä rajoittaa kuntien mahdol- lisuuksia antaa erilaisia alennuksia maanvuokriin, eikä maapolitiikalla ole tässä yhtey- dessä niin suurta markkina-arvoon vaikuttavaa merkitystä. Kuntalain pykälä ei kuitenkaan sido kuntia kuntien ja yksityisten ihmisten välisissä maanvuokrasopimuksissa tai asunto-osakeyhtiöiden kanssa uudistettaessa maanvuokrasopimuksia, sillä nämä eivät ole kilpailuilla markkinoilla toimivia tahoja.

Työssä käytettävä aineisto perustuu Turun kaupungin maanvuokrasopimusaineistoon ja sopimuksista laskettaviin vuokran pääoma-arvoihin niiltä osin, kun verrataan maan arvon muutosta ja toteutunutta maanvuokrakertymää valittujen maanvuokrasopimusten osalta Turussa. Tulevaisuuden mallinnukseen käytettävä aineisto perustuu euromaiden talouspolitiikan mukaisen inflaatiotavoitteen (yhtä kuin elinkustannusindeksin kehitys) ja eri maan arvon kasvuodottamien välisen kehityksen vertailuun.

Myös kiinteistöverolla ja maanvuokralla on selkeä side keskenään. Kunnat eivät ole kiin- teistöverovelvollisia, eli eivät maksa vuokraamastaan maasta veroa. Näin ollen vuokra- tuotosta tulee vähentää saamatta jäänyt kiinteistöveron osuus, kun lasketaan todellista vuokratuottoa. Tilanteissa, joissa maan arvo on noussut voimakkaasti, eikä maanvuokra ole maanvuokrasopimuksessa sovittujen ehtojen mukaisesti noussut samassa suhteessa, voi kunta jopa menettää tuloja maata vuokraamalla. Tässä työssä ei kuitenkaan oteta huomioon kiinteistöveroa eikä veron suhdetta maanvuokratuloihin. Työssä käytetyn aineis- ton vertaaminen kiinteistöverokertymään ei ole tämän työn lopputuloksen kannalta olen- naista.

1.4 Tutkimuksen rakenne

Työssä käsitellään ensin hyödyke- ja asuntomarkkinateorioita. Siitä jatketaan maanvuokrasopimuksissa nykyään pääsääntöisesti käytettävän elinkustannusindeksin tarkastelulla

(11)

7 ja mennään itse maanvuokrasopimuksen oikeudelliseen ja käytännön tarkasteluun. Kap- pale 5. ja 6. ovat työn tärkeimmät kappaleet tuloksen kannalta. Niissä tarkastellaan laadullisen tutkimuksen avulla Turun kaupungin valittua sopimuskantaa ja tehdään aineistosta analyysi, jonka perusteella arvioidaan tutkimuskysymystä 1. Kappale 6. pyrkii puo- lestaan vastaamaan tutkimuskysymykseen 2. Lopussa esitellään työn tulokset, vastataan tutkimuskysymyksiin ja annetaan suosituksia mahdollisiin muutostarpeisiin.

1.5 Tutkimusmenetelmät ja aineisto

Tämä diplomityö koostuu kirjallisuuskatsauksesta ja kaksivaiheisesta empiirisen tutkimuksen osasta. Kirjallisuuskatsauksessa perehdytään yleiseen markkinateoriaan sekä kiinteistömarkkinoiden erityispiirteisiin. Lisäksi tutkitaan maanvuokrauksen erityispiir- teitä alan kirjallisuuden ja tutkimuksen kautta. Kirjallisuuskatsauksella on tarkoitus avata ja taustoittaa tutkimuskysymyksissä esiintyvien ongelmien taustatekijöitä niin, että työn empiirisen osien kautta mahdollisesti löytyviin vastauksiin saadaan laajempi kokonais- ymmärrys (Eskola ja Suoranta, 1998).

Työn empiiriset osat voidaan jakaa kahteen eri osioon: laadulliseen, eli kvalitatiiviseen ja määrälliseen, eli kvantitatiiviseen. Laadullisen osuuden aineisto on kerätty Turun kaupungin eContract -sopimustietokannasta, sekä Tilastokeskuksen aineistotietopalvelusta.

EContract sopimustietokannasta on valittu harkinnanvaraisella otannalla asunto-osake- yhtiöiden maanvuokrasopimukset, joissa muuttujat ovat samanlaiset ja niistä voidaan ke- rätä riittävän edustava otos tutkimusta varten. Tilastokeskuksen aineistosta on työhön ke- rätty eri indeksiarvot, joita voidaan verrata maanvuokrasopimuksista saatuun aineistoon.

Ensimmäisen empiirinen osa keskittyy määrällisen, eli kvantitatiivisen tutkimuksen avulla analysoimaan ja selvittämään kuinka hyvin maanvuokrasopimuksessa tavoiteltu tuotto-odotus on toteutunut. Aineisto on yhdestä kaupungista ja se on laskettu vain kyseisen kaupungin (Turku) tuotto-odotuksen ja aineistosta selviävän maan arvonmuutoksen perusteella. Tuloksesta ei voida tämän perusteella tehdä induktiivista päätelmää, että kaikissa kaupungeissa tulos on samanlainen. Tässä tutkimuksenosassa tehdään myös edellä mainittuun aineistoon määrällistä analyysiä, eli data kvantifioidaan. Näin aineistoista py- ritään löytämään tarkat luvut ja arvot, joiden avulla voidaan vastata tutkimuskysymykseen yksi.

Toisessa empiirisessä osassa keskitytään vertaamaan eri malleja ensimmäisessä osassa muodostuneeseen aineistoon. Kvalitatiivista tutkimuksen avulla valmiita aineistoja verrataan keskenään ja niistä johdettujen arvojen avulla pyritään kehittämään uusi sopimusehto tai malli maanvuokran kehityksen laskemiseen, joka vastaa tutkimuskysymykseen kaksi. Koska vastaavaa mallia ei tiettävästä ole Suomessa missään kaupungissa käytössä, on tutkimuskysymys kaksi työn lopputuloksen kannalta merkittävä.

(12)

2 Kiinteistömarkkinat

Kiinteistömarkkinat poikkeavat hyödykemarkkinoista monelta osaa, mutta myös yhdis- täviä tekijöitä löytyy. Kysynnän ja tarjonnan laki määrittelee molempia, toki sillä erotuk- sella, että siinä missä hyödykemarkkinoilla hyödykkeitä voidaan tuottaa aina vaan lisää, ei kiinteistöjen peruselementtiä maata voida monistaa. Siksi kiinteistömarkkinoilla sijainti on erityisasemassa markkina-arvon määrittelemisessä. Kaavoituksella määritetään maankäyttö ja näin kyseisen kaavoituksen kohteen sijainnin arvo, mutta heijastevaiku- tukset määrittelevät samalla myös lähialueiden maan arvon. Tässä luvussa käydään läpi mikä kiinteistö on, eri markkinateorioita ja kiinteistöarvioinnin käsitteitä. Käsitteet ovat merkityksellisiä, kun pohditaan vuokran määräytymistä perusteita ja sopimusehtoja.

2.1 Kiinteistö käsitteenä ja siihen kohdistuvat oikeudet

Kiinteistön lakisääteinen määritelmä löytyy kiinteistönmuodostamislain (KML) 2 § 1 momentista:

”kiinteistöllä sellaista itsenäistä maanomistuksen yksikköä tai muuta yksikköä, joka kiinteistörekisterilain (KRL) (392/1985) nojalla on merkittävä kiinteistönä kiinteistörekisteriin, ja muulla rekisteriyksiköllä muuta sanotun lain nojalla kiin- teistörekisteriin merkittävää erillistä yksikköä; kiinteistö käsittää siihen kuuluvan alueen, osuudet yhteisiin alueisiin ja yhteisiin erityisiin etuuksiin sekä kiinteistölle kuuluvat rasiteoikeudet ja yksityiset erityiset etuudet (kiinteistön ulottuvuus).”

(KML 2 § 1)

Kiinteistölajeja voi KRL:n mukaan olla yhdeksää erilaista. Nämä yhdeksän kiinteistölajia ovat tilat, tontit, yleiset alueet, valtion metsämaat, suojelualueet, lunastusyksiköt, yleiseen tarpeeseen erotetut alueet, erillinen vesijättö ja yleiset vesialueet. Kiinteistön ulottuvuus on myös määritelty KML:ssä. Ulottuvuudella ei tarkoiteta vain kiinteistön fyysisiä rajoja, vaan se käsittää myös osuudet yhteisiin alueisiin ja yhteisiin erityisiin etuuksiin, sekä kiinteistölle kuuluvat rasiteoikeudet ja yksityiset erityiset etuudet. Kiinteistö voi koostua useammasta palstasta tai vain esimerkiksi osuudesta yhteiseen alueeseen tai erityiseen etuuteen. (Vitikainen, A. 2014.)

Yleisessä keskustelussa kiinteistöllä monesti tarkoitetaan rakennuksia, mutta kiinteistö on siis rekisteriyksikkö, joka kohdistuu tiettyyn maa- tai vesialueeseen. Tällä rekisteriyk- siköllä sijaitsevat rakennukset ja muut kiinteät rakennelmat ovat kiinteistön ainesosia (jos ne kuuluvat maapohjan omistajalle) ja ne kuuluvat osana kiinteistöön, mutta eivät mää- rittele kiinteistön olemassaoloa. Ainesosia ovat rakennusten lisäksi mm. muut kiinteästi, kiinteistön pysyvään käyttöön tarkoitetut laitteet ja rakenteet. Kiinteistön tarpeistoesineet kuuluvat myös kiinteistöön. Näitä ovat mm. osuudet yhteisiin maa- ja vesialueisiin, avai- met, tikapuut, hirret, halot, multa jne. Tarpeistoesineitä ovat myös kiinteistöä koskevat saantokirjat, kartat, tuomiot ja muuta asiakirjat. (Vitikainen, A. 2014.)

(13)

9 Edellä olevissa kappaleissa on kuvattu pääpiirteittäin mikä kiinteistö on ja mitä siihen kuuluu. Yksi merkittävimmistä asioista kiinteistöä koskien on tietenkin kiinteistön oikeudet ja kiinteistöön kohdistuvat oikeudet. Kiinteistöön kohdistuu omistusoikeus, mutta siihen voi kohdistua myös vuokra-, rasite- tai nautintaoikeuksia. Toisaalta kiinteistö voi myös olla oikeuden saaja, eli kiinteistö varten on perustettu viranomaisen toimesta rasiteoikeus jonkun muun kiinteistön alueelle. Rasiteoikeus antaa kiinteistön omistajalle oikeuden käyttää perustetun rasiteoikeuden kautta toisella kiinteistöllä olevaa aluetta tai tiettyä kiinteistön ominaisuutta, kuten vettä tai soraa. (Vitikainen, A. 2014.)

Maanvuokraoikeus on erityinen oikeus, joka kohdistuu kiinteistöön tai osaan kiinteistön aluetta. Maanvuokraoikeuden perusteena on aina sopimus, joka antaa vuokrasuhteelle oi- keusperusteen. Vuokraoikeus yleisesti voi olla joko nautintaoikeutta tai rasiteoikeutta, ja ero niiden välillä syntyy siitä, minkälainen hallintavalta vuokraoikeuden saajalla vuokran kohteeseen on. Nautintaoikeus käsittää hallintavallan koko esineeseen (verrattavissa omistamiseen), kun taas rasiteoikeus antaa vallan vain käyttää esinettä. Maanvuokra lasketaan nautintaoikeudeksi ja se antaa oikeuden haltijalle hallinnan esineeseen. Jos hallin- taa ei ole, kyseessä ei ole vuokraoikeus (Wirilander, J. 1993; Saarnilehto, A, 2006). Vah- vin oikeus kiinteistöön on omistusoikeus, mutta omistusoikeuden haltija voi erityisillä oikeuksilla (kuten maanvuokraoikeus) luopua omistamansa kiinteistön hallinasta. Sa- malla kiinteistöön voi kohdistua myös rasiteoikeuksia. Omistaja ei välttämättä hallitse kiinteistöä, eikä hänellä ole käyttöoikeutta kiinteistölle annettuihin rasiteoikeuksiin. Näin ollen kiinteistö on nippu oikeuksia, jotka voivat olla myös päällekkäisiä ja osittain rajoit- tavat tai mahdollistavat sen käyttöä (Vitikainen, A. 2014).

2.2 Markkinateoria: hyödykemarkkinat

Talousteorian tavoite on ymmärtää ihmisten inhimillisiä valintoja ja niiden seurauksia.

Valintoihin voidaan yrittää vaikuttaa monella eri tavoin, kuten esimerkiksi mainonnalla.

Lähtökohtana on, että valinnat ovat rationaalisia ja johtuvat tarpeesta. Näin ei kuitenkaan aina ole, vaan valintoihin ja niistä johtuviin seurauksiin ei voida täysin vaikuttaa ulko- puolelta. Ihmisen valinnan seurauksena jotkut yritykset menestyvät, toiset eivät. Vapaa- valinta ohjaa talousteorian mukaan sitä, onko tietylle tavaralle tai palvellulle kysyntää vai ei (Vartiainen, H. 2008). Kun on kysyntää, niin tulee myös tarjontaa. Kiinteistömarkki- noilla teoria ei toimi samalla lailla, koska kiinteistömarkkinoiden lainalaisuudet poikkeavat tavaroiden tai palveluiden markkinoista. Kiinteistöjä ei voida liikuttaa tai siirtää pois sijainnistaan. Näin kiinteistömarkkinat ovat rajatut, joko kunnan tai tietyn alueen sisälle, tai vähintään kyseisen maan sisälle. Siitä syystä huonossa markkinassa ei välttämättä ole kysyntää, tai kysyntä on vähäistä vaikka tarjontaa on paljon (Schilling, J .D, 2001).

Huomioitavaa on se, että moni teoria toimii täydellisesti vain täysin vapailla markkinoilla.

Näin ei kuitenkaan usein ole, vaan markkinoihin kohdistuu jonkinlaista sääntelyä. Myös verotuksella voidaan rajoittaa vapaiden markkinoiden toimintaa ja siksi markkinateoria ei toimi virheettömästi. (Pohjola, M. 2019.)

(14)

Hyödykemarkkinoilla hyödykkeiden kysyntä ja hinta korreloivat keskenään kysynnän ja tarjonnan lain mukaan. Myös hinta määräytyy tämän mukaan. Jos kysyntää on paljon, mutta tarjontaa vähän, hinta on korkeampi. Jos kysyntää on paljon, mutta niin on tarjon- taakin, hinta laskee (kuva 1.) Edellä mainittu esimerkki toimii, kun kuluttaja ostaa tuotetta yhden kerran ja näin hän saa tarpeentyydytyksen täytettyä. Kun kulutuksen määrä kasvaa, kuluttaja muuttaa ostokäyttäytymistään ja yhden hyödykkeen antama tarpeentyydytys vä- henee. Hän pyrkii jatkossa löytämään rajahyödyn, jossa hinta ja kasvanut tarve kohtaavat parhaiten. Rajahyöty kertoo kuluttajan maksuhalun, eli kuinka paljon hän on valmis käyt- tämään rahaa saadakseen maksimaalisen hyödyn (Pohjola, M. 2019.).

Kuva 1. Kysyntäkäyrä (Pohjola, M. Taloustieteen oppikirja)

Hyödykemarkkinoilla pyritään saavuttamaan kysynnän ja tarjonnan tasapaino. Se syntyy silloin kun myyjien ja ostajien, eli markkinaosapuolten näkemys tuotteen hinnasta on sama. Hinta on sellainen, jolla myyjä on valmis myymään ja ostaja ostamaan, eikä hinta ole esimerkiksi liian alhainen, jolloin kysyntä kasvaa yli tarjonnan ja hinta nousee, tai hinta ole liian korkea, jolloin kysyntä vähenee alle tarjonnan. Kysynnän ja tarjonnan tasapaino kohtaavat vain kerran (kuva 2.) (Pohjola, M. 2019.).

(15)

11

Kuva 2. Kysynnän ja tarjonnan tasapaino (Pohjola, M. Taloustieteen oppikirja)

2.3 Markkinateoria: asuntoja kiinteistömarkkinat

Asunto- ja kiinteistömarkkinoilla on omat erityispiirteensä, joista yksi tärkeimmistä on sijainti. Kiinteistöt ovat fyysiseltä ominaisuudeltaan liikuttamattomia, eli ne ovat kiinni sijainnissaan. Kiinteistöt itsessään voivat lakata olemasta, mutta maa-alue johon kiin- teistö oli sidottuna ei lakkaa olemasta tai siirry (Vitikainen, A. 2014). Myös kaksi maa- aluetta eivät ole koskaan täysin samanlaisia, ja näin kiinteistömarkkinat ovat heterogee- niset, eli markkinoilla ei ole tarjolla kahta tai useampaa täysin samanlaista kohdetta. Ai- nutlaatuinen sijainti tekee kiinteistömarkkinoista erityislaatuiset jokaisella eri markkina- alueella (Schilling, J.D. 2002). Koska kiinteistöjen sijainti on ainutlaatuinen, ei kiinteistö- tai asuntomarkkinat voi olla koko maan tai monen maan yhteistä makrotaloutta, vaan pienten alueiden keskeistä mikrotaloutta. Markkinat jakautuvat myös kuntien tai kaupunkinen sisällä erilaisiksi pienemmiksi alueiksi (Oikarinen, E. 2007).

Asuntojen kysyntä ja tarjonta eivät aina kohtaa. Pelkistettynä alueellisen kysynnän ja tarjonnan epätasapiano joko nostaa tai laskee asuntojen hintoja. Suomen Pankin Euro ja talous 3/2019 artikkelissa pureudutaan asuntojen hintoihin ja tuotantoon vaikuttaviin teki- jöihin. Suomen asuntomarkkinoiden myönteinen kehitys viime vuosina on seurausta ma- talasta korkotasosta ja hyvästä taloudellisesti tilanteesta, mutta kasvu on kuitenkin pai- nottunut Helsingin seudulle ja muutamaan muuhun kasvukeskukseen. Kasvanut kysyntä on vauhdittanut asuinrakennusinvestointeja, mutta samalla myös nostanut asuntojen hintoja koska tarjonta ei pysty vastamaan kysyntään tarpeeksi voimakkaasti. Asuntojen hintojen lasku ei vastaavasti johdu tarjonnan kasvusta, vaan kysynnän vähenemisestä. Niin kauan kun kysyntä on tarjontaa voimakkaampaa, hinnat nousevat. (Sariola ym, 2019;

Schauman, H. 2014).

Asuntomarkkinoiden taustalla on monia erilaisia taustatekijöitä. Kyse ei ole puhtaasti vain kysynnästä ja tarjonnasta, vaan näiden keskinäisestä vuorovaikutuksesta ja niihin

(16)

vaikuttavista erilaisista julkisenvallan vaikuttimista. Taloustieteessä tämän voidaan katsoa johtuvan markkinaepäonnistumisesta, eli julkisenvallan on oltava säätelemässä tont- timaan tarjontaa ja asetettava rakentamiseen erilaisia rajoituksia ja säädöksiä, jotta markkinat toimivat. Markkinaepäonnistumisella tarkoitetaan esimerkiksi tilannetta, jossa kiin- teistöä ympäröivien alueiden käyttö vaikuttava juuri kyseisen kiinteistön arvoon. Julki- senvallan on otettava huomioon alueen viihtyvyys ja alueelle muuttavien uusien asukkai- den aiheuttama haitat ja hyödyt. Kasvavassa kunnassa tai kunnan sisällä positiivinen vä- estökehitys luo asumiselle kysyntää (kysyntätekijä), mutta jos kaavoitus ei ole onnistunut luomaan rakentamiseen sopivia tontteja (tarjontatekijä), ei asuntomarkkinoilla kysyntä ja tarjonta voi kohdata. Tähän lisättynä yleiset rahoitusolosuhteet (kysyntä- ja tarjontate- kijä), vero- ja finanssipolitiikka (kysyntä- ja tarjontatekijä), sekä yleiset odotukset talou- den kehityksestä (kysyntätekijä) ovat vaikuttimina asuntojen hinnan kehitykselle ja asuntomarkkinoiden kasvulle tai hiljenemiselle. Julkinen valta, niin kunta kuin valtakunnalli- sella tasolla, pystyy edistämään asuntomarkkinoiden kysyntä- ja tarjontatekijöitä monin eri tavoin (Sariola ym, 2019; Schauman, H. 2014).

Asuntojen hintaan vaikuttavia tekijöitä voidaan myös kuvata DiPasquale ja Wheatonin menetelmällä (kuva 3). Mallissa kuvataan miten kiinteistömarkkinoiden kysyntä- ja tar- jontakäyrät muuttuvat, kun jokin mallissa mukana oleva arvo muuttuu ja miten markkinat hakevat jälleen tasapainon. Kuvassa 3 malli on esitetty vuokramarkkinoiden avulla. Läh- tötilanteessa vaaka-akselilla ovat merkittynä kiinteistön arvo/hinta (price) ja tarjolla olevat vuokrakohteet (stock). Pystyakselilla ovat merkittynä vuokra (rent) ja rakentamisen määrä (construction). Akseleiden leikkauspiste on nollakohta, eli arvo kasvaa leikkaus- pisteestä poispäin. Siniset viivat kuvaavat markkinoiden tilannetta ja yhtenäinen musta- viiva sen hetkistä markkinatasapainoa. Kun jokin arvo muuttuu (oranssi viiva), markki- natasapaino muuttuu. Muutos pakottaa markkinat uuteen tasapainoon ja uusi tasapaino on kuvassa merkitty mustalla katkoviivalla.

(17)

13

Kuvan 3 oikeassa ylälaatikossa oleva viiva (rent – stcok) on kysyntäkäyrä. Mitä kovempi vuokra, sitä vähemmän kysyntää ja mitä alhaisempi vuokra, sitä enemmän kysyntää. Oi- kealla alla olevassa laatikossa on markkinoilla olevien asuntojen määrä. Viiva lähtee nol- lapisteestä ja kasvaa kysynnän mukana. Vasemmalla alalaatikossa on rakennuskustannusten viiva. Se ei voi lähteä nollakohdasta, koska rakennuskustannukset eivät voi olla koskaan nolla. Vasemmassa ylälaatikossa on kiinteistön arvo. Viiva kuvaa tuottoarvo- odotusta ja sen muuttuminen vaikuttaa kiinteistön arvoon, sekä vuokran suuruuteen.

Kun kiinteistön tuottoarvoa muutetaan, vaikuttaa se siis suoraan vuokran suuruuteen ja kiinteistön arvoon. Kuvassa 3. kiinteistön tuottoarvoa nostetaan suuremmaksi ja näin vuokra nousee. Sen vaikutus markkinoilla on seuraavanlainen DiPasquale ja Wheatonin mallissa:

Tuottoarvovaatimusta nostetaan;

Vuokra nousee;

Kysyntä pienenee;

Markkinoilla tarjolla olevat kohteet vähenevät; sekä Kiinteistön arvo laskee.

Kuva 3 DiPasquale-Wheaton malli (Kaleva, H ym . 2017, p. 65)

(18)

Jos tuottoarvovaatimusta laskettaisiin, mallin mukaan vaikutus olisi päinvastainen. Mo- lemmissa tapauksissa markkinat löytävät uuden tasapainon ja näin markkinat toimivat.

Kiinteistön omistaja tai sijoittaja määrittää tuottoarvovaatimuksen sen mukaisesti millai- nen riski kohteen vuokraamiseen liittyy, eli onko vuokratuotto varmaa vai epävarmaa.

Mitä varmempi vuokrakohde on, eli kohde ei ole tyhjänä pitkiä aikoja ja vuokrataso on markkinavuokrataso tai korkeampi, niin tuotto-odotusprosentti on alhaisempi kuin koh- teessa, jossa riski on suurempi. Tällä on suoran vaikutus kohteen arvoon ja sen asemaan kiinteistömarkkinoilla (DiPasquale ja Wheaton, 1992; Kuosmanen, P, 2002).

Knoll & ym, (2017) tutkivat maan hinnan ja rakennuskustannusten vaikutusta asuntohin- toihin. Suomi oli yksi tutkituista maista. Arvot ovat muutettu eri indekseiksi (1990 = 100) ja niitä vertaamalla on nähtävissä asuntojen hintojen kehitys. Data on muutettu kahdeksi merkitseväksi tekijäksi, eli rakennuskustannusindeksiksi ja maan arvon indeksiksi vuosien 1952-2012 väliseltä ajalta (kuva 4).

Kuva 4. Asuntojenhintojen kehitys rakennuskustannusindeksin ja maan arvon indeksi kautta las- kettuna (Knoll, K ym, 2017)

Kuvasta 4 voidaan huomata, kuinka maan arvo on muuttunut Suomessa 2000-luvulla, ja mikä sen vaikutus on ollut asuntojen hintaan. Jos 2000-luvun taitteeseen asti rakennuskustannukset olivat suurempi tekijä asunnon hinnanmuodostumisessa, niin 2000-luvun alkuvuosina maan hinnasta tuli vaikuttavampi tekijä. Hypon asuntomarkkinakatsauksessa 1/2020 todetaan joka toisen asunnon arvon alenavan Suomessa, mutta kuitenkin koko maan tilanne on plussalla muutaman kasvukeskuksen ansioista (Hypo, 2020). Maan arvon kehitys on ollut voimakasta varsinkin pääkaupunkiseudulla ja muutamassa muussa kasvukeskuksessa ja se on vaikuttanut voimakkaasti myös maanvuokriin. Tästä tarkemmin luvussa 5. ja 7.

(19)

15 2.4 Kiinteistöarviointi

Kiinteistöarvioinnin tarkoituksena on määrittää kiinteistön taloudellinen arvo. Kiinteistö- arviointeja tarvitaan moneen eri tarkoitukseen ja arviossa voidaan käyttää montaa eri lä- hestymistapaa kohteen käyttötarkoituksen ja arvion tarpeen perusteella. Suomessa kiin- teistöarvioita voivat tehdä auktorisoidut kiinteistöarvioitsijat. He sitoutuvat noudatta- maan kansainvälistä arviointistandardia (IVS, 2017) ja hyvää kiinteistöarviointitapaa (erilliset säännöt). Erilaisissa kiinteistöä koskevissa sopimuksissa, kuten maanvuokrasopimuksissa käytetään perusvuokran määräytymiseen kiinteistöarvioita. Termistöllä on merkitystä. Sen avulla kerrotaan, miten kiinteistön arvo on määritelty.

IVS (2017) määrittelee käytettävät arviointitavat ja termit, joita tulee kiinteistöarvioissa käyttää. Kiinteistöarvion tekee arvioija, jonka on oltava objektiivinen eli puolueeton ja pätevä tekemään arvio. Arvioija arvioi kohdetta eli omaisuuserää. Arviolla tulee olla tarkoitus ja tarkoitus määrittää käytettävän lähestymistavan, joista kolme pääarviointilähes- tymistapaa ovat markkinalähestymistapa, tuottolähestymistapa ja kustannuslähestymis- tapa. Maanvuokrasopimuksissa käytetään pääsääntöisesti kahta eri lähestymistapaa, ei toki välttämättä saman aikaisesti. Markkinalähestymistapa pyrkii arvioimaan kohteen markkina-arvon, kun taas tuottolähestymistapa pyrkii arvioimaan kohteen arvon muutta- malla kassavirrat yhdeksi nykyhetken arvoksi (IVS, 2017.).

Mitä sitten markkina-arvo tarkoittaa? IVS määrittelee markkina-arvon näin: ”Markkina- arvo on arvioitu rahamäärä, jolla omaisuuserän tai vastuun pitäisi arvopäivänä vaihtaa omistajaa transaktioon halukkaiden ja toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän vä- lillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harki- tusti ja ilman pakkoa.” Markkina-arvo heijastaa kohteen parasta ja tuottavinta käyttöä, eli maksimoi sen potentiaalin. Rahamäärällä tarkoitetaan hintaa, jolla transaktio tehdään.

Markkina-arvosta johdetaan IVS-standardien perusteella myös markkinavuokra. Markki- navuokran määritelmä on käytännössä sama kuin markkina-arvon, mutta myyjän ja ostajan tilalla ovat vuokranantaja ja vuokralainen (IVS, 2017.).

Kunnan kohdalla kyseiset määritelmät voivat olla hieman hankalia, koska moni kunta ei luovuta maata kaikissa tilanteissa aina puhtaan markkina-arvon tai markkinavuokran perusteella. Kuitenkin kilpailuilla markkinoilla toimiville tahoille muuta vaihtoehtoa ei ole, koska muuten kunnan voidaan katsoa antaneen kiellettyä valtiontukea, eli tukeneen markkinoilla toimivaa tahoa taloudellisesti ja näin antaa yritykselle etua sen kilpailijoihin näh- den (TEM, 2014).

Kunnilla on maankäyttö- ja rakennuslain 20 § (MRL) mukainen velvollisuus huolehtia alueiden käytön suunnittelusta, rakentamisen ohjeuksesta ja valvonnasta alueellaan sekä maapolitiikan harjoittamisesta. MRL 5a § mukaan kunnan maapolitiikka käsittää kunnan maanhankintaan ja kaavojen toteuttamiseen liittyvät tavoitteet ja toimenpiteet, joilla luo- daan edellytykset yhdyskuntien kehittämiselle. Kunnilla voi olla maapoliittinen ohjelma, jossa voidaan määritellä miten maanvuokrasopimuksissa käytettävä perusvuokra määri-

(20)

tellään erilaisissa maanvuokrasopimuksissa. Moni kunta ei asumistarkoituksiin uudistet- tavissa maanvuokrasopimuksissa käytä markkinavuokraa, vaan jonkinlaista kohtuullista arvoa.Ensikertaa kiinteistöä vuokrattaessa on käytettävä markkinavuokraa, jos vuokramies toimii kilpailuilla markkinoilla (esimerkiksi rakennusliike). ”Kohtuullinen arvo on arvioitu hinta, joka määritellään omaisuuserän tai vastuun siirtämiselle, määritettyjen asiantuntevien ja transaktioon halukkaiden osapuolten välillä ja joka heijastaa kumman- kin osapuolen intressejä (IVS, 2017)”.Kunnat voivat käyttää erilasia hinnoittelumenetel- miä, kuten esimerkiksi aluevyöhykehinnoittelua, joka voi olla markkinasuuntautunut.

Näin kunta tarjoaa esimerkiksi omakotitontteja rakennettavaksi markkina-arvoa edulli- semmin ja saa sitä kautta uusia kuntalaisia, ja yksityisen tahon halu ja mahdollisuus rakentaa kunnan alueelle saattaa kohota. Lisäksi omakotitonttien hinnoittelun on tarkoitus olla laajasti ymmärrettävää ja yhdenvertaista, sillä omakotitonttimarkkinat ovat monesti vahvasti kunnan omissa käsissä.

Vuokra on käyttöoikeus jonkun muun omaisuuteen. Käyttöoikeus perustuu vuokranantajan ja vuokralaisen väliseen sopimukseen ja siitä on sovittu vastike. Voidaan sanoa, että vuokravastike on korvaus vuokranantajan sidotus pääomasta (Saarnilehto, A. 2006. s. 1).

Maanvuokrasopimuksissa kunta määrittelee haluamansa vuokran päätetyn tuottoarvo- odotuksen mukaan. Maanvuokrassa ja muussa vuokrassa tulee huomioida erillinen lain- säädäntö. Maanvuokrauksesta säädetään maanvuokralaissa ja sillä on omat erityispiir- teensä. Vuokralaisen oikeudet ovat yleistä vuokrasuhdetta vahvemmat ja maanvuokrasopimusta voi käyttää esimerkiksi lainan vakuutena, vaikka vuokralainen ei omista vakuu- den kohdetta.

Kiinteistöarvioissa oikealla terminologialla on suuri merkitys. Kuntalaissa käsitellään markkina-arvoa, mutta sopimuksissa näkee muun muassa termejä pääoma-arvo tai käy- päarvo. Ne eivät kuitenkaan ole sama asia kuin markkina-arvo. Pääoma-arvo tarkoittaa rahoituskohteen jäljellä olevaa pääoma-arvon määrää tai sijoitetun pääoman arvoa, eli on lähinnä kirjanpidollinen arvo (Pohjola, M. 2019. s. 71). Pääoma-arvo voidaan myös mää- rittää markkina-arvosta. Käypäarvo voi tarkoittaa monia eri asioita eri konteksteissa. Se voi tarkoittaa samaa kuin IVS tarkoitettu markkina-arvo, mutta se voi tarkoittaa myös maan arvon juridista merkitystä, joka poikkeaa huomattavasti markkina-arvosta. IVS ei käytä omassa arviointikäytännössään termiä käypäarvo sen moninaisen tulkinnan takia (IVS, 2017).

Se mikä tässä työssä tulee ottaa huomioon, on maan arvon nimellisen arvon muutos ja reaaliarvon muutos. Kappaleessa 6. käydään läpi Suomen ja euromaiden talouspolitiikan inflaatiotavoite. Koska elinkustannusindeksin muutos on sama kuin inflaatio, niin talouspolitiikan tavoitteet vaikuttavat suoraan elinkustannusindeksiin sidottujen maanvuokrasopimusten perusvuokran kehitykseen. Kiinteistön nimellinen arvo voi kasvaa, mutta jos kasvu ei ole yhtä suurta kuin mitä inflaatio on, ei kiinteistön reaaliarvo kasva. Tämä tarkoittaa sitä, että maanvuokra nousee enemmän kuin kiinteistön arvo, vaikka kiinteistön arvon kehitys on positiivinen. Maanvuokrasopimusta uudistettaessa niiden kiinteistöjen osalta, joissa kiinteistön nimellinen arvonnousu on reaaliarvon nousua pienempi, seurauksena on vuokran lasku.

(21)

17 2.5 Elinkustannusindeksi

Luvussa tarkastellaan nyt maanvuokrasopimuksissa käytössä olevan elinkustannusindeksin rakennetta ja sen historiaa. Lisäksi esitellään malli, jolla nykyisissä maanvuokrasopimuksissa perusvuokraa muutetaan elinkustannusindeksiä käyttäen.

2.6 Elinkustannusindeksin käyttö maanvuokrasopimuksessa

Elinkustannusindeksistä käytetään nykyään nimitystä kuluttajahintaindeksi. Indeksi kuvaa kotitalouksien Suomessa ostamien tavaroiden ja palvelujen hintakehitystä ja sitä käy- tetään yleisenä mittarina inflaatiolle. Indeksin laskemisessa käytetään Laspeyresin hin- taindeksikaavaa, jossa eri hyödykkeiden hinnat painotetaan yhteen niiden kulutusosuuk- silla. (Tilastokeskus, 2020a.)

=^Ʃ_Ʃ (1)

Laspeyrsin kaavassaPon hintatason yleistä muutosta koskeva indeksiluku, t0perusajan- kohta jatnse ajankohta, jolle indeksi annetaan.pcon hyödykkeenc hinta jaqchyödykkeen myytyä määrää ajankohtanat. (Tilastokeskus, 2020b.)

Kaikki diplomityössä mukana olevat kaupungit käyttävät maanvuokrasopimusten perusvuokran muutosehtona vuokran sitomista elinkustannusindeksiin (1951:10=100). Maan- vuokrasopimuksessa määrätään elinkustannusindeksin peruspistearvo, johon vertaamalla perusvuokraa muutetaan. Laskukaava vuokralle on:

(uusi indeksiarvo – perusindeksi) / perusindeksi + 1 = muutosprosentti = muutosprosentti

* perusvuokra (2)

2.7 Elinkustannusindeksin historia ja sen käyttöön vaikuttanut lainsää- däntö

Elinkustannusindeksin laskeminen aloitettiin Suomessa vuonna 1921. Sen perusajankoh- tana oli vuoden 1914 ensimmäinen vuosipuolisko. Vuodesta 1914 vuoteen 1920 indeksi perustui joukkoon epävirallisia tutkimuksia. Tähän aikakauteen mahtuu inflaation Suo- men ennätys, kun vuodelle 1918 inflaatio oli peräti 240 prosenttia vuodessa (vuonna 2018 1,1 %). Ensimmäisen elinkustannusindeksin painot olivat peräisin ammattityöläisten toi- meentuloehdoista vuosina 1908-09 tehdystä tutkimuksesta. Tätä voidaan pitää ensimmäi- senä kotitalouksiin tehtynä kulutustutkimuksena Suomessa ja tämän tutkimuksen mukaisesti indeksiä laskettiin aina vuoteen 1936. (Tilastokoulu.)

1937 elinkustannusindeksiä uudistettiin ja aloitettiin indeksi 1935=100. Tämän indeksin painot laadittiin vuonna 1928 tehtyyn kulutustutkimukseen ja siinä olivat mukana sekä työntekijä- että virkamiesperheet. Yksityiskohtana mainittakoon, ettei indeksiin sisälty- neet alkoholijuomia, koska vuonna 1928 elettiin kieltolain aikaa. 1940 alusta indeksilaskentaa muutettiin siten, että perusajankohdaksi tuli elokuu 1938 – heinäkuu 1939. Uutta kulutustutkimusta ei muutosta varten tehty. (Tilastokoulu.)

(22)

Palkkapolitiikan ohjeeksi elinkustannusindeksi otettiin ensimmäisen kerran vuonna 1941.

Siitä aina vuoteen 1975 istui erityinen indeksitoimikunta valvomassa indeksilaskentaa.

Vuosien 1941 ja 1949 välissä tehtiin kymmenen pistokoetutkintaa, joiden tuloksista indeksi laskettiin. Näissä tutkimuksissa tutkittiin perheiden tilikirjoja ja esimerkiksi mustan pörssin voin hinta kerättiin tilikirjoista osaksi tutkimusta. (Tilastokoulu.)

Viimeisin muutos elinkustannusindeksiin tehtiin vuonna 1951. Uuden indeksin tarve tuli hallituksen ja työmarkkinaosapuolten välisten neuvotteluiden ollessa jumissa. Kun osa- puolet pääsivät sopuun, olivat hinnat ja palkat olleet jäädytettyinä keväästä 1951 saman vuoden lokakuuhun. Helmikuussa 1951 oli aloitettu kulutustutkimus, jossa oli mukana 800 perhettä Suomesta ja tämän tutkimuksen pohjalta johdettiin uusi indeksi. Koska uu- della indeksillä oli kiire, lopulliset tulokset muodostuivat vain 180 perheen kulutuksen mukaan. (Tilastokoulu.)

Vuoden 1951 uudistuksen jälkeen ei elinkustannusindeksiä enää uusittu, vaan korvaavat indeksit olivat aluksi nimeltään kuluttajan hintaindeksi ja kuluttajahintaindeksi. Nykyistä kuluttajahintaindeksiä muutetaan muutaman vuoden välein, jolloin indeksin painoja, hyö- dykevalikoimaa ja perusvuotta muutetaan. Viimeksi näin on tehty vuonna 2015. Elinkus- tannusindeksi 1951:10=100 arvot ketjutetaan nykyisen kuluttajahintaindeksin arvon perusteella ja näin saadaan yhtenäinen, luotettava arvoketju aina vuodesta 1951 tähän päi- vään. (Tilastokoulu.)

2.8 Perusvuokran muutoksen perusteet nykyisissä maanvuokrasopimuk- sissa

Perusvuokra määräytyy niin, että vuokra on tietty prosenttiosuus vuokra-alueen pääoma- tai markkina-arvosta. Arvo määritellään riippuen vuokramiehestä (yritys, asunto-osake- yhtiö, yksityinen henkilö) ja vuokraamisen tarkoituksesta. Yritykselle vuokrattaessa yli 10 vuodeksi tulee arvo määritellä kuntalain 130 § mukaisesti avoimella tarjouskilpailulla tai ulkopuolisen arvioitsijan arvion perusteella. Yksityiselle henkilölle vuokrattaessa voidaan arvo määritellä vuokranantajan päättämän pääoma-arvon perusteella. Sama määrit- tely voidaan tehdä myös kun maanvuokrasopimus uudistetaan asunto-osakeyhtiölle.

Maanvuokralaki (MaanvL) ei säätele tai rajoita indeksiehdon käyttöä vuokran muutoksen johtamiseen. Laki säätelee, miten vuokra maksetaan tai voiko sen maksaa muuna kuin rahana, mutta muut ehdot jäävät sopijaosapuolten ratkaistavaksi. Maanvuokralain 7 § 2 momentin mukaan vuokra saa vuokra-aikana joko nousta tai laskea sovitun perusteen mukaisesti. Ennen vuotta 2013 indeksiehdon käyttöä rajoitti laki indeksiehdon käytön rajoittamisesta (LaIKR). Laissa säädettiin, miten indeksiehtoa sopimuksissa sai käyttää ja missä sopimuksissa ehtoa ei saanut käyttää. Lain voimassaolo säädetiin aina määräajaksi ja viimeinen määräaika päättyi 31.12.2012. Tämän jälkeen laki ei ole ollut enää voimassa.

(23)

19 2.9 Maanvuokrasopimus

Mitä on maanvuokraus ja mitä erikoista on maanvuokrasopimuksessa? Maanvuokrauk- sesta säädetään omassa laissa ja maanvuokraosapuolille laki asettaa paljon oikeuksia, mutta myös velvollisuuksia. Luvussa tarkastellaan maanvuokrausta ja maanvuokrasopimuksen oikeudellisia vaikutuksia.

2.10 Maanvuokraus

Maanvuokrausta sitoo Maanvuokralaki. Yleisesti sopimuksista säädetään Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista, eli lyhennettynä oikeustoimilaissa (OikTL). Maan- vuokralaki lähtee sopimusvapauden periaatteen pohjalta, eli sopimus osapuolten keski- näinen järjestely. Kuitenkin maanvuokralaissa on myös pakottavia säädöksiä siitä, miten maanvuokrasopimus tulee tehdä ja mitä esimerkiksi sen irtisanomisesta tai purkamisesta tulee menetellä. Tällä halutaan lähtökohtaisesti suojata sopimuksen heikompaa osapuolta, eli yleensä vuokramiestä (Saarnilehto, A. 2018; Wirilander, J. 1993.).

Maanvuokralain (MVL) 1 §:ssä määritellään maanvuokrasopimukseksi sopimus, jolla kiinteistö tai alue annetaan määräajaksi tai toistaiseksi vuokralla maksua vastaan. Maan- vuokrasopimuksella ei voida vuokrata erikseen esimerkiksi osuutta yhteiseen alueeseen, mutta osuus yhteisestä alueesta voi olla osana maanvuokrasopimusta. Maanvuokrasopi- mus voidaan siis sopia koko kiinteistöstä tai osasta kiinteistön aluetta ja alueet voivat sijaita myös eri kiinteistöjen alueilla. Maanvuokralaissa on eri maanvuokraukset jaettu neljään eri lukuun. Lain toinen luku on nimeltään tontinvuokra ja tontinvuokrasopimuk- sen rekisteröiminen, kolmas luku muu asuntoalueen vuokra, neljäs luku rakennetun vil- jelmän sekä maatalousmaan vuokra ja viides luku muu maanvuokra. (MVL, 2.-5. luku.) Maanvuokrasopimus on tehtävä aina kirjallisesti ja se on sopijaosapuolten allekirjoitet- tava (MVL 3 §). Mitään erillistä vahvistajaa, kuten maakaaren muotomääräys kiinteistö- kaupan osalta ei tarvita (Maakari, 2 luku 1 §). Eräissä poikkeuksissa vuokrasopimus voidaan tehdä suullisesti, jos vuokra-aika on enintään kaksi vuotta. Näistä poikkeuksista on säädetty MVL 3 § pykälässä ja ne koskevat mahdollisesti 71 § ja 72 § pykälissä tarkoi- tettuja maanvuokria. Niitä ei kuitenkaan ole tässä syytä eritellä tarkemmin, koska diplo- mityö keskittyy kuntien ja kaupunkinen maanvuokrasopimuskäytäntöihin ja niissäkin pääsääntöisesti asuinalueen maanvuokraukseen. Asuinalueen maanvuokran minimi- ja maksimipituudet ovat säädeltyjä maanvuokralaissa, niin että toisen ja kolmannen luvun mukaisessa maanvuokrauksessa vuokra-aika on vähintään 30 vuotta. Tällainen maanvuokrasopimus on myös kirjattava Maanmittauslaitoksella maakaaren 14. luvun 2 § mukaan ja sen voi tehdä vain kirjallisesti sovitulla vuokrasopimuksella (Maakaari, MVL.)

(24)

2.11 Maanvuokrasopimuksen oikeudellinen vaikutus

Maanvuokralaki on peräisin 1960-luvulta. Se on keskeisistä kiinteistöoikeuden säädök- sistä vanhin, joka on edelleen voimassa. Lain voimaantulessa 1.9.1966 se kumosi vuodesta 1902 voimassa olleen maanvuokrasta maalla annettu laki ja vuodesta 1939 voimassa olleen tonttivuokralain. Maanvuokrasopimusten hyvin pitkien voimassaoloaikojen takia vieläkin voi olla voimassa maanvuokrasopimuksia, jotka ovat solmittu ennen nykyisen lain voimaantuloa. Maanvuokralaki säätelee siis vuokrasopimuksia, joiden kohteena on pääsääntöisesti kiinteistö tai maa-alue. Jos vuokrasopimuksen kohteena on rakennus tai sen osa (huoneisto), ja vaikka sopimuksessa sovittaisiin myös maa-alueen luo- vuttamisesta rakennuksen tai huoneiston ohella käytettäväksi, säädetään siitä huoneen- vuokralaissa (Kasso, M. 2014.).

Maanvuokraoikeus on maakaaren 14. luvun 1 § ja 2 § mukainen erityinen oikeus ja se tulee lain mukaan kirjata Maanmittauslaitoksella uhkasakon uhalla, jos maanvuokraoikeus on siirrettävissä kolmannelle maanomistajaa kuulematta ja jos vuokratulla alueella on tai sille saa rakentaa vuokraoikeudenhaltijan rakennuksia tai laitteita. (Jokela ym.

2010. s, 343-353) Kirjaus vahvistaa vuokramiehen käyttöoikeuden vuokrattuun alueeseen ja näin maanvuokrasopimus toimii esimerkiksi lainan vakuutena. Kiinnittämistä ja pant- tioikeudesta säädetään maakaaren 19. luvussa ja ne ovat pääpiirteittäin samat kuin kiin- teistökiinnityksessä, mutta eroavaisuutena on se, että kiinnitykset raukeavat, kun maanvuokrasopimus päättyy. Näin ne eivät jää rasittamaan kiinteistöä. (Kasso, M. 2014) Maanvuokrasopimus antaa vuokramiehelle käyttö- ja hallintaoikeuden sopimuksessa sovittuun alueeseen, sovitun ajanjakson ajaksi ja samalla rajaa maanomistajan oikeuksia kyseiseen alueeseen. Kun kyseessä on maanvuokralain 2. tai 3. luvun mukainen maanvuokrasopimus, sopimuksen irtisanomiseen tai purkamiseen tulee olla vahvat perusteet, joista on säädetty maanvuokralaissa. Näin ollen vuokralaisen oikeus vuokraamaansa alueeseen on hyvin vahva ja vuokranantaja ei voi irtisanoa tai purkaa maanvuokrasopimusta kuten esimerkiksi huoneenvuokrasopimusta, jossa irtisanominen on mahdollista sopimuksessa sovitun tai laissa määrätyn irtisanomisajan jälkeen (Saarnilehto, A. 2006. s, 98.).

Maanvuokrasopimuksen purkamisesta säädetään maanvuokralain 4 §. Asumistarkoituk- seen vuokratun alueen maanvuokrasopimuksen saa purkaa vain maanvuokralain anta- mien syiden perusteella ja vuokralaiselle on annettava mahdollisuus korjata laiminlyön- tinsä. Jos vuokralainen laiminlyöntinsä korjaa, niin purkuperustetta ei enää ole. Maan- vuokrasopimuksen purkuoikeuteen on vuokranantajan vedottava säädetyssä kolmen kuu- kauden ajassa siitä, kun vuokranantaja on saanut tiedon purkuperusteesta. Määräajan jäl- keen purkamisoikeus on menetetty. Vuokralaiselle varsinaista purkuoikeutta ei maanvuokralaissa ole säädetty. Oikeudellisesti on kuitenkin katsottu, että vuokralaisella voi olla oikeus purkaa maanvuokrasopimus vuokranantajan viivästyksen ja kunnossapitovel- vollisuuden laiminlyönnin takia, jos rikkomuksella on olennainen merkitys vuokrasuh- teeseen (Saarnilehto, A. 2006. s. 108.).

(25)

21 Kunnan maanluovutuksesta päätetään kunnan maapoliittisessa ohjelmassa. Kuitenkin kuten jo edellä on tullut nähtyä, luovuttamista säätelee osittain kuntalaki. Osittain siksi, että asunto-osakeyhtiöiden ja yksityisten ihmisten kohdalla kuntalain 130 § vaatimus ei täyty.

Euroopan komission (2012) määritelmä valtiontueksi koskee teollisuutta ja markkinoilla toimivia yrityksiä. Tämä antaa kunnille mahdollisuuden päättää miten arvottaa maan arvo asunto-osakeyhtiöille tai yksityisille ihmisille myytävissä tai vuokrattavissa tonteissa tai maa-alueissa. Kunnan päätösten tulee kuitenkin perustua perustuslain 2 § (PL) mukaisesti aina lakiin, eli tässä tapauksessa hallintolain 6 § (HallintoL) mukaisesti päätösten tulee olla tasapuolisia, puolueettomia ja oikeassa suhteessa tavoiteltuun päämäärään.

(26)

3 Maan arvonnousu ja maanvuokrasopimukset

Luvussa avataan, miten maan arvonmuutos on näkynyt valituissa kunnissa, ja esitellään erilaisia indeksejä, joita voidaan nähdä mahdollisina korvaavina indekseinä elinkustannusindeksille. Työn varsinainen data ja siitä lasketut tulokset ovat luvun merkittävin asia.

Tulokset ovat analysoitu kaikki erikseen ja lopuksi erilaisista laskennallisista malleista tehdään yhteenveto.

3.1 Maanvuokrasopimuksen vuokranmaksu ja indeksiehto

Maanvuokralain 7 §:ssä säädetään, kuinka vuokra voidaan maksaa. Lähtökohtana on, että vuokranmaksu määrätään rahana. Maanvuokralain mukaan voidaan myös sopia, että vuokra maksetaan joko luonnontuotteina tai työnä, niin silloin on jommankumman sopi- jaosapuolen niin vaatiessa tai vuokranmaksua ulos haettaessa vuokra muunnettava ra- haksi vuokran suorittamistapaa vastaavaan arvoon. Samassa pykälässä annetaan mahdollisuus sopia vuokran kohoamisesta tai laskemisesta vuokrakauden aikana. Maanvuok- ralaki ei kuitenkaan erikseen määrittele mikä on se indeksi tai tapa, jolla vuokra kohoaa tai laskee. (MVL.)

Vuosien 1969 ja 2012 välisenä aikana Suomessa oli voimassa ”Laki indeksiehdon käytön rajoittamisesta”. Lailla säädeltiin, miten eri sopimuksissa sai käyttää indeksiehtoa tai missä sopimuksissa ehtoa sai käyttää. Lain tarkoituksena oli säädellä inflaation vaikutusta sopimuksessa, tässä tapauksessa maanvuokrasopimuksessa sovittuun korvaukseen. In- flaatio saattoi olla vuositasolla niin suuri, että lain katsottiin suojaan sopijaosapuolia ra- han reaaliarvon muutokselta. Sopimukset tehtiin monesti tämän takia lyhytaikaisiksi (ei maanvuokrasopimus) ja elinkeinoelämän mielestä tämä lisäsi sopimusten transaktiokus- tannuksia (Tieteen termipankki, Hallituksen esitys, 201/2009). Maanvuokrasopimuksissa indeksiehto on aina saanut olla, mutta esimerkiksi 1.1.1986 – 31.12.1990 välisenä aikana oli säädetty, että indeksin muutoksesta sai ottaa huomioon vain puolet, tarkemmin sanot- tuna perusvuokraa sai tarkistaa vuokrantarkistusajanjakson osalta enintään puolta indeksin sinä aikana tapahtuneesta noususta peruspistelukuun verrattuna. Tällä haluttiin estää maanvuokrien suuret vuosittaiset nousut, jos inflaatioprosentti oli suuri (Hallituksen esitys, 204/1985). Suomen liittyminen euroalueeseen muutti talouspolitiikan toimintaympä- ristöä ja tämän seurauksena ei inflaation voi pysyä merkittävästi ja pysyvästi euroalueen keskimääräisen tason yläpuolella (Hallituksen esitys, 201/2009).

(27)

23 3.2 Maan arvon muutoksen kehitys valituissa kunnissa

Maan arvon muutos voidaan laskea asuntojen hintojen muutoksen kautta. Asuntokauppa antaa määrällisesti tarpeeksi laajan tilastollisen otannan, ja näin hintakeskiarvot ovat luo- tettavat verrattuna tonttikauppojen hinnoista johdettaviin hintakeskiarvoihin. Asuntojen hintatiedot antavat myös pohjan arvioida asuintonttien arvon muutosta asuntojen kysyn- nän kautta. Asuntojen kysyntä heijastaa suoraan asuintonttien kysyntään, ja asuntojen hintaerojen voidaan näin odottaa vaikuttavan myös asuintonttien hintaan. Näin asuntojen ja tonttien hintaan vaikuttavat tekijät ovat samoja (Peltola & Väänänen, 2007.).

Koska asuntojen ja asuintonttien hintaan vaikuttavat tekijät ovat samoja, voidaan asuntojen hinnoista johtaa maan arvon muutos. Maanmittauslaitoksen julkaisu nro 105:ssa on tutkittu tonttien hintaan vaikuttavia tekijöitä. Julkaisussa on johdettu tontin prosentuaali- nen osuus asunnon hinnasta (Peltola & Väänänen, 2007). Kyseessä on kuitenkin vain vuosien 2001-2005 kauppahintarekisterin (KHR) tiedot, eli otanta on varsin suppea verrattuna maanvuokrasopimusten kestoon. Asuntotontin maanvuokrasopimus tulee laatia minimissään 30 vuodeksi ja maksimissaan 100 vuodeksi (MaanvL, 3. luku § 52). Näin ollen tässä työssä ei käytetä Peltolan & ym. tutkimuksessa laskettuja prosenttiosuuksia maan arvon määrittämiseen. Samassa tutkimuksessa on todettu asuntojen hinnan ja maan arvon korreloivan keskenään, niin voimme laskea indeksiarvoilla maan arvon muutoksen ja elinkustannusindeksin muutoksen eron halutulla ajanjaksolla.

Vanhojen osakeasuntojen hintatilasto ei kuvaa uudistuotannossa maksettavan maan arvoa, mutta kuvaa alueen asuntokysynnän muutosta. Kysyntä vaikuttaa uudisrakentamisen tarpeeseen ja sitä kautta maan arvoon. Maan arvon ja asuntojen myyntihinnan välistä yh- teyttä toisiinsa tutkittiin Espoon, Kirkkonummen, Nurmijärven ja Porvoon kaupungeissa vuosien 2000-2018 välillä. Tutkimus rajautui tarkastelemaan asuinkerrostalojen ja rivi- ja paritalojen sekä niiden tonttien myyntihintoja. Tutkimuksen haasteena oli saada tie- tyistä kunnista tarpeeksi vertailukauppoja, mutta varsinkin asuinkerrostalojen myyntihin- nat ja maan arvo korreloivat keskenään (Vuolle-Apiala, A. 2019).

Niissä kaupungeissa, joissa maan arvo on korkea, kysynnän lisäys johtaa voimakkaam- paan hintojennousuun kuin niissä kaupungeissa, joissa maan arvo on matalampi. Tämä johtaa myös asumiskustannusten nousuun ja asumisväljyyden pienentymiseen sekä voi- mistaa asuntohintojen syklejä (Oikarinen, E. 2015). Edellä mainittuihin vaikuttaa myös kunnan maapolitiikka, kaavoitus ja työmarkkinat. Niiden vaikutusten arviointi on kuitenkin jätetty tästä työstä pois.

Taulukossa 1 on laskettu tutkimuksessa mukana olevien kaupunkinen vanhojen osakeasuntojen hintaindeksit vuosien 1988-2018 välisenä aikana ja verrataan kehitystä elinkustannusindeksin kehitykseen. Tästä voidaan osittain yhteen vetää myös maan arvon kehitys kyseisissä kunnissa valittuna ajanjaksona. Kuva 5 esittää saman asian graafisessa muodossa.

(28)

Taulukko 1 EKI:1988=10 ja Indeksi:1988=100 elinkustannusindeksin ja asuntojenhintojen muutos kunnittain, muuttujina alue, talotyyppi, huoneluku, vuosi ja tiedot.

Kuva 5 EKI:1988=10 ja Indeksi:1988=100 elinkustannusindeksin ja asuntojenhintojen muutos kunnittain, muut- tujina alue, talotyyppi, huoneluku, vuosi ja tiedot.

Taulukossa 1 ja kuvassa 5 olevat tilastot eivät ota huomioon onko kyseessä oma- vai vuokratontti. Tilastokeskus on muuttanut käytäntöään, mutta vuosien 1988-2018 välisenä aikana asiaa ei ole huomioitu. Kuvassa 6 näkyy mikä osuu vuokratonteilla, on uudiskohteissa vuosien 2015-2019 välisenä aikana. Vuokratonteilla olevien asuntojen hinnat ovat omalla tontilla sijaitsevia asuntoja alhaisemmat ja saattaa näin vaikuttaa tiettyjen kuntien asuntojen hintaindeksin kehitykseen (Hypo, 2020).

(29)

25

Kuva 6 Vuokratonttien osuus asuntotonttien uudiskohteissa. (Lähde: Tilastokeskus, Hypo)

3.3 Asuntohintaindeksi

Tilastokeskus tilastoi asuntojen hintoja ja julkaisee hinnoista tilastoja. Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksi kuvaa asuntoja, jotka eivät ole valmistuneet tarkasteluvuonna tai sitä edeltävänä vuonna. Tilaston hintatiedot kerätään Verohallinnon varainsiirtoveroa varten kerättävästä hintatilastoista. Lisäksi tilastoissa käytetään Verohallinnon kiinteistö- tietokantaa, ja lisäksi Tilastokeskuksen asuntokanta-aineistoa, johon tiedot kerätään Vä- estörekisterikeskuksen rakennus- ja huoneistorekisteristä. (SVT, 2020a.)

Kuten kappaleessa 4.2 esitettiin, asuntohintaindeksi (2000 = 100) antaa kaikille työssä mukana oleville yhdelletoista kaupungille indeksisarjan aina vuodesta 1988 vuoteen 2018. Osasta kaupungeista ei vanhempaa tietoa löytynyt ja näin vertailu voidaan käydä asuntohintaindeksin ja elinkustannusindeksin kehittymisestä kyseisten vuosien osalta. In- deksit on laskettu niin, että sekä asuntohintaindeksille kuin elinkustannusindeksille on annettu vuodella 1988 arvo 100, eli 1988=100. Näin indeksit ovat vertailukelpoisia ja helposti luettavissa (Taulukko 1.)

3.4 Rakennuskustannusindeksi

Rakennuskustannusindeksi kuvaa keskeisiltä ominaisuuksiltaan samantapaisten raken- nustöiden ja rakennuskustannusten suhteellista muutosta rakentamisessa käytettyjen pe- ruspanosten hintakehityksen avulla. Indeksin tiedonkeruu tapahtuu suoratiedusteluna ra-

(30)

kennusmateriaaleja myyville tukku- ja vähittäiskaupoille, valmistajille ja palvelujen tar- joajille. Palkkatiedot saadaan palkkatilastoista ja palvelunimikkeiden tiedot tuottajahin- taindeksistä. Rakennuskustannusindeksissä kaikki julkaistavat indeksisarjat kuvaavat ra- kennusurakoitsijoiden suorittamaa ammattimaista korjaus- ja uudisrakentamista. (SVT, 2020b.)

Rakennuskustannusindeksi (1990 = 100, kokonaisindeksi) on vuosien 1990-2019 välissä 3847,50 pistettä. Elinkustannusindeksi (1990 = 100, kokonaisindeksi) on samalta ajalta yhteensä 3901,76 pistettä, eli indeksien välillä ei juurikaan ole eroa. Voidaan siis todeta, että rakennuskustannusindeksi seuraa suhteellisen tarkasti inflaatiota Suomessa pitkällä aikavälillä (kuva 7).

Kuva 7 Rakennuskustannusindeksi vs elinkustannusindeksi (1990 = 100)

3.5 Ansiotasoindeksi

Ansiotasoindeksi mittaa kokoaikaisten palkansaajien säännöllisen työajan keskiansioiden kehitystä. Indeksissä ovat mukana tulospalkkiot ja työehtosopimuksiin perustuvat kerta- erät, jotka jaetaan keskiarvoina kalenterivuoden ajalle. Perusaineistossa otetaan huomioon noin 66 prosenttia Suomen kokoaikaisista palkansaajista. Tiedonkeruu tapahtuu pää- osin työnantajajärjestöjen jäseniltään keräämiin tietoihin, sekä hyödyntämällä myös Ti- lastokeskuksen omaa tiedustelua. (SVT, 2020b.)

Työnantajajärjestö Elinkeinoelämän keskusliittoon kuuluu 24 työnantaja- tai toimialaliit- toa ja ne kattavat hyvin pitkälti kaikki toimialat julkisia työnantajia (valtio ja kunnat) lukuun ottamatta (EK, 2020). Työnantajajärjestöjen työmarkkinaneuvottelujen neuvotte- luosapuolena ovat työntekijäjärjestöt. Näiden kahden tahon kesken sovittava työehtoso- pimus määrittelee palkankorotusten minimitason koko kyseisellä alalla Suomessa. Siksi

80,00 90,00 100,00 110,00 120,00 130,00 140,00 150,00 160,00 170,00

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Rakennuskustannusindeksi vs elinkustannusindeksi 1990 = 100

EKI Rakennuskustannusindeksi