Eero Marttunen
ASUINKIINTEISTÖN KUNTOARVIORAPORTTI
Opinnäytetyö Kevät 2020
SeAMK Tekniikka
Rakennustekniikan tutkinto-ohjelma
SEINÄJOEN AMMATTIKORKEAKOULU
Opinnäytetyön tiivistelmä
Koulutusyksikkö: SeAMK Tekniikka Tutkinto-ohjelma: Rakennustekniikka
Suuntautumisvaihtoehto: Talonrakennustekniikka Tekijä: Eero Marttunen
Työn nimi: Asuinkiinteistön kuntoarvioraportti Ohjaaja: Olli Isopahkala
Vuosi: 2020 Sivumäärä: 69 Liitteiden lukumäärä:4
Tämän opinnäytetyön aiheena on asuinkiinteistön kuntoarvio ja tämän pohjalta tehty kuntoarvioraportti. Kuntoarvioraporttiin liitettiin kunnossapitosuunnitelma sekä näi- den pohjalta laadittiin rakennukselle oma räätälöity huoltokirja. Kohde, johon kunto- arvio kohdistuu, on rakennettu vuonna 1948 alkuaan kaupparakennukseksi ja muu- toskorjattu vuonna 1981 asuinrakennukseksi.
Opinnäytetyön alussa kerrotaan korjausrakentamiseen liittyvistä selvityksistä, kor- jausvelasta ja ennen korjaustöiden aloitusta huomioitavista seikoista sekä avataan kuntoarvion sisältöä ja raportointia. Kuntoarvioraporttia varten suoritettiin kuntoarvio rakenteita rikkomatta aistinvaraisin menetelmin. Kuntoarvioinnissa tehdyt havainnot kuvailtiin ja kirjattiin ylös kuntoarviointiraporttia varten. Kuntoarviointia tukemaan käytettiin pintakosteusmittaria sekä lämpökameraa. Kuntoarvioraportissa ilmaistaan tarpeet lisäselvityksille ja kuntotutkimuksille.
Asuinkiinteistö on ikäänsä katsottuna tyydyttävässä kunnossa ja vaatii merkittäviä huolto- ja korjaustoimenpiteitä. Ylläpitoa helpottamaan tehtiin rakennukselle oma huoltokirja ja kuntoarvioraportissa ehdotetaan kunnossapitosuunnitelmaa, jota nou- dattamalla saadaan rakennuksen kuntoa parannettua. Kuntoarviossa havaituille ris- kirakenteille suositellaan lisätutkimuksia.
Avainsanat: korjausrakentaminen, korjausvelka, kuntoarvio, huoltokirja, kunnos- sapito
SEINÄJOKI UNIVERSITY OF APPLIED SCIENCES
Thesis abstract
Faculty: School of Technology
Degree programme: Construction Engineering Specialisation: Building Construction
Author: Eero Marttunen
Title of thesis: Condition inspection report for residential property Supervisor(s): Olli Isopahkala
Year: 2020 Number of pages:69 Number of appendices:4
The subject of this thesis is a condition inspection and a condition inspection report for a residential property. A maintenance plan was attached to the condition inspec- tion report and a customized maintenance book was prepared for the building. The subject of the condition inspection was originally built in 1948 as a commercial build- ing and transformed in 1981 into a residential building.
The thesis begins with an overview of reports related to the repair construction, the repair debt, and the issues to be considered before the repair work started. The beginning also goes over the contents of the condition inspection and the condition inspection reporting. The inspection for the condition inspection report was per- formed without breaking the structures by sensory methods. The discoveries of the condition inspection were described and recorded for the purposes of the condition inspection report. A surface moisture meter and a thermal camera were used to support the condition inspection. The condition inspection report expresses the needs for better inspections and condition surveys.
The residential property is in average condition for its age and requires some signif- icant maintenance and renovation measures. A maintenance book was made for the building to facilitate maintenance, and a maintenance plan is proposed in the condition inspection report. The condition of the building can be improved by follow- ing the maintenance plan. More thorough examinations are recommended for the risk structures identified in the condition inspection.
Keywords: repair construction, repair debt, condition inspection, maintenance book, maintenance
SISÄLTÖ
Opinnäytetyön tiivistelmä ... 2
Thesis abstract ... 3
SISÄLTÖ ... 4
Kuva-, ja taulukkoluettelo ... 6
Käytetyt termit ja lyhenteet ... 9
1 JOHDANTO ... 10
2 KORJAUSRAKENTAMISESSA HUOMIOITAVAA ... 11
2.1 Korjausvelka ja korjaustavan valinta ... 11
2.2 Korjausrakentamisen luvat, viranomaismääräykset ja laatuvaatimukset ... 12
2.3 Korjausrakentamisen esiselvitykset ... 14
2.4 Asbestikartoitus ... 15
2.5 Rakenteen kuntoluokka ... 17
2.6 Riskirakenteet ... 18
3 KIINTEISTÖN KUNTOARVIO ... 20
3.1 Kuntoarvion tavoitteet ... 20
3.2 Kuntoarvion tutkimusmenetelmät ... 20
3.3 Kuntotutkimukset ja muut selvitykset ... 22
3.4 Kiinteistön asukaskysely ... 23
3.5 Kuntoarvioraportti ... 23
4 KIINTEISTÖN KUNTOARVION RAPORTTI ... 26
4.1 Johdanto ... 26
4.2 Yhteenveto ... 27
4.3 Kunnossapitosuunnitelmaehdotus (PTS-ehdotus) ... 30
4.4 Kuntoarvion lähtötiedot ... 32
4.5 Piha-alue ja perustusrakenteet ... 34
4.6 Ryömintätila ja alapohjarakenteet ... 40
4.7 Julkisivut ja ulkoseinärakenteet ... 43
4.8 Ikkunat ja ovet ... 47
4.9 Yläpohja ja vesikatto ... 49
4.10 Märkätilat ... 53
4.11 Sisätilat ja tulisija ... 55
4.12 LVIS-järjestelmät ... 60
4.13 Muut selvitykset ... 62
4.14 Liitteet ... 62
5 KIINTEISTÖN HUOLTOKIRJA ... 63
5.1 Huoltokirjan laadinta ... 63
5.2 Huoltokirjan sisältö ... 63
5.3 Huoltokirjan käyttö ja hyödyntäminen ... 65
6 JOHTOPÄÄTÖKSET ... 66
LÄHTEET ... 67
LIITTEET ... 69
Kuva-, ja taulukkoluettelo
Kuva 1. Asbestianalyysiin lähetettyjä rakennusmateriaaleja. (Työterveyslaitos
2016.) ... 17
Kuva 2. Sokkelissa suuri halkeama. ... 34
Kuva 3. Sokkelin ulkonurkka taittunut ulospäin. ... 34
Kuva 4. Sokkelissa ylöspäin levenevä halkeama. ... 35
Kuva 5. Sokkelissa sammalta ja ylöspäin levenevä halkeama. ... 35
Kuva 6. Sokkelissa jäänteitä vanhasta rappurakenteesta. ... 36
Kuva 7. Rappaamaton harkkoperusmuuri kellarin rappusissa. ... 36
Kuva 8. Tuija sijaitsee liian lähellä rakennusta. ... 37
Kuva 9. Kasvillisuutta on liian lähellä rakennusta. ... 37
Kuva 10. Maan kaltevuus osittain kohti rakennusta. ... 38
Kuva 11. Syöksytorvesta tuleva vesi saattaa osua terassi rakenteisiin. ... 38
Kuva 12. Syöksytorven pää huonosti kohdistettu suppiloon. ... 39
Kuva 13. Rakennusjätettä ryömintätilassa. ... 40
Kuva 14. Rakennusjätettä ryömintätilassa. ... 40
Kuva 15. Eristeiden suojaus puutteellinen ja kulkuaukko ahdas. ... 41
Kuva 16. Orgaanista ainetta ryömintätilassa. ... 41
Kuva 17. Ryömintätilassa orgaanista ainetta ja maanpinnan epätasaisuutta. ... 41
Kuva 18. Sokkelin päälle kertynyttä maa-ainesta. ... 42
Kuva 19. Ulkovuori laudoituksessa ei havaittu tuuletusrakoa. ... 43
Kuva 20. Palotikkaiden puuttuminen toisen kerroksen huoneesta. ... 44
Kuva 21. Lahoa ulkovuorilaudassa. ... 44
Kuva 22. Maali hilseilee. ... 45
Kuva 23. Räystäslaudoitus lahonnut ja rikkoutunut. ... 46
Kuva 24. Lahoa puuta porrasrakenteissa. ... 46
Kuva 25. Ikkunan vesipellin tippanokan pituus jäänyt lyhkäiseksi. ... 47
Kuva 26. Saunan ikkunasta puuttuu vesipellitykset. ... 48
Kuva 27. Ulko-oven kynnyspelti on rikki. ... 48
Kuva 28. Kulkuaukon läpivienti ei ole vesitiivis. ... 49
Kuva 29. Vanhoja kosteusvalumajälkiä hormin ympärillä. ... 50
Kuva 30. Vanhan läpiviennin ympärillä valumajälkiä ja mikrobikasvustoa tai maalia. ... 50
Kuva 31. Päätykolmion tuuletusaukko puuttuu. ... 51
Kuva 32. Ampiaispesä antennijohdossa. ... 51
Kuva 33. Kulkuaukon koko ei vastaa kattoluukun kehyksen kokoa. ... 51
Kuva 34. Jiiri tehty kyseenalaisella toteutuksella. ... 52
Kuva 35. Vanhan ja uuden pellityksen liitoskohta ei ole tiivis. ... 52
Kuva 36. Silikonisauman ja saumauslaastin välissä pieni rako. ... 53
Kuva 37. Silikonisaumat hieman värjääntyneet sekä rako saumauslaastin välissä. ... 53
Kuva 38. Laatoituksen nurkassa on pieni rako... 54
Kuva 39. Saumauslaastin puute. ... 54
Kuva 40. Vanhoja kosteusvalumajälkiä hormin seinustalla. ... 55
Kuva 41. Kosteusvauriota vanhassa kattoluukussa yläpohjatilaan. ... 56
Kuva 42. Sisäkatossa vanhoja kosteusvaurioita hormin vieressä. ... 56
Kuva 43. Alakaton kiinnitys puutteellinen. ... 57
Kuva 44. Kosteusjälkiä ikkunan alapuolisessa lastulevyssä. ... 57
Kuva 45. Seinälevyn kiinnitys puutteellinen. ... 58
Kuva 46. Patterin takana oleva lastulevy kärsinyt kosteusvaurioita. ... 58
Kuva 47. Tulisija kuvattu alhaalta ylöspäin. ... 59
Kuva 48. Kosteusjälkiä putkiston alla olevissa levyissä. ... 60
Kuva 49. Putkiston kannakointi puutteellista. ... 60
Kuva 50. Kupariputken suoja rikkoutunut ja kannakointi puutteellista. ... 61
Taulukko 1. Kuntoluokitukset. (Rakennustieto Oy 2019.) ... 18
Taulukko 2. Merkittävimmät havainnot. ... 27
Taulukko 3. PTS-ehdotus. ... 30
Käytetyt termit ja lyhenteet
Esiselvitys Tarkoitetaan alustavaa tutkimusta tai esitutkimusta ennen varsinaisen tutkimuksen tai työn aloittamista.
Kiinteistö Rajattu maanpinnan osa sillä olevine rakennuksineen, kiin- teine rakenteineen ja laitteineen sekä kasvustoineen. Kiin- teistörekisterilaissa kiinteistöllä tarkoitetaan kiinteistörekis- teriin merkittyä maanomistuksen yksikköä.
Kosteusvaurio Kosteusvaurio tarkoittaa liiallisesta tai pitkäaikaisesta kos- teudesta aiheutuvaa materiaalin tai rakenteen kosteus- sietokyvyn ylittymistä tai ominaisuuksien muuttumista si- ten, että rakenne tai rakenteen osa tulee korjata tai vaihtaa.
Kuitulevy Puukuiduista puristamalla valmistettu kuitulevy. Levyn val- mistukseen käytetään puuhaketta, joka hajotetaan hie- noiksi kuiduiksi.
Kunnossapito Tarkoitetaan rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen korjaamista osittain uusimalla, täydentämällä, kun- nostamalla tai pinnoittamalla.
Läpivienti Rakenteen läpi menevä reikä, josta on voitu viedä esimer- kiksi vesiputket.
Mikrobivaurio Home- tai muu mikrobikasvu katsotaan vaurioksi, jos kas- vustoa esiintyy niin paljon tai sellaisessa paikassa, että se heikentää materiaalin teknisiä tai esteettisiä ominaisuuksia tai siitä voi aiheutua hajuja tai terveydelle haitallisia pääs- töjä sisäilmaan.
1 JOHDANTO
Opinnäytetyön tarkoituksena on tehdä asuinkiinteistölle kuntoarvioraportti, josta sel- viää kiinteistön rakennustekninen kunto. Asuinkiinteistö, johon kuntoarvio kohdis- tuu, on rakennettu vuonna 1948 alkuaan kaupparakennukseksi ja muutoskorjattu vuonna 1981 asuinrakennukseksi.
Asuinkiinteistön kuntoarvion tilaaja on yksityinen henkilö. Tilaajan tavoitteena on saada selville omistamansa kiinteistön nykyinen kunto sekä mahdollisia korjaustar- peita. Toiveena on myös kiinteistöstä tehty oma huoltokirja.
Huoltokirjaan kootaan kiinteistön huollon ja kunnossapidon kannalta oleelliset tie- dot, tavoitteet ja ohjeet. Huoltokirjassa esitetään lisäksi rakenteiden, järjestelmien ja laitteiden käyttöikätavoitteet sekä tarkastus- ja huolto-ohjelmat. Pientalon huoltokir- jan laatimiseen riittää maalaisjärki ja apuna olemassa olevat mallikirjat. Huoltokirjan ensimmäinen täyttökerta on työläin. Sen jälkeen täytetään vain tarvittaessa muuta- mia sivuja, kuten huoltopäiväkirjaa.
Kuntoarviossa arvioidaan asuinkiinteistön tilojen ja rakennusosien kuntoa. Kuntoar- vio perustuu olemassa oleviin asiakirjoihin ja pääosin aistienvaraisiin kiinteistötar- kastuksen yhteydessä tehtäviin havaintoihin. Kuntoarvion pohjalta kiinteistölle laa- ditaan kunnossapitosuunnitelma.
Ennen kuntoarvion suorittamista kerätään ja perehdytään saatavilla oleviin lähtötie- toihin, rakennuspiirustuksiin ja tiedossa oleviin tehtyihin tutkimuksiin sekä mahdolli- siin riskirakenteisiin. Piirustukset täytyy myös päivittää vastaamaan nykyhetken ti- lannetta. Piirustusten päivittämiseen käytetään CAD-MATIC-piirustusohjelmaa. Op- paana kuntoarvion suorittamiseen käytetään Tapio Kemoffin kirjoittamaa asuinra- kennuksen kuntotarkastusopasta.
2 KORJAUSRAKENTAMISESSA HUOMIOITAVAA
Korjausrakentamisella eli saneerauksella tarkoitetaan olemassa olevan rakennuk- sen tai muun rakennelman laajempaa korjaamista tai muuttamista, jolla saadaan rakennuksen tila vastaamaan toivottuja tarpeita. Tavoitteena on poistaa vikoja ja kulumia sekä parantaa rakennuksen käyttötarkoituksen soveltuvuutta. Toisinaan tarkoitus on säilyttää tai palauttaa kulttuuriarvoja. (Lauttalammi, Lehtonen & Laine 2005.)
Korjausrakentamiseen voidaan ryhtyä monesta syystä. Yleisimpiä syitä ovat laadun ja varustetason parantaminen, kuluneiden rakennusosien korjaus ja energiansääs- tön parantaminen. Myös rakennuksen käyttötarkoituksen muutos tai onnettomuudet kuten, vesivahinko tai tulipalo voivat aiheuttaa tarpeen korjausrakentamiselle. (Laut- talammi, Lehtonen & Laine 2005.)
Korjausrakentaminen on jaettavissa kolmeen osaan: restaurointiin, perusparannuk- seen ja kunnossapitoon. Restauroinnilla tarkoitetaan rakennuksen entistämistä, eli kulttuurihistoriallisten tai rakennustaiteellisten arvojen palauttamista tai säilyttä- mistä. Perusparannuksella tarkoitetaan rakennuksen muuttamista käyttötarkoitus- taan vastaavaksi ja kunnossapidon tavoitteena on vikojen ja kuluneisuuden poista- minen. Ennalta ehkäisevä korjausrakentaminen on taloudellisesti kannattavin vaih- toehto. (Lauttalammi, Lehtonen & Laine 2005.)
2.1 Korjausvelka ja korjaustavan valinta
Korjausvelka tarkoittaa käytännössä sitä paljonko rakennuksiin olisi pitänyt inves- toida, jotta ne olisivat käytön kannalta hyvässä kunnossa. Korjausvelka syntyy en- nakoivan kunnossapidon laiminlyömisestä, eli tehdään vain välttämättömiä ja kii- reellisiä korjauksia. Tällöin rakenteiden kuluminen tapahtuu nopeampaa kuin raken- nuksen yllä- ja kunnossapitoon liittyvät toimet. (Rakennusteollisuus 2014.)
Peruskorjauksen tarve on kohdistunut tällä hetkellä suuresti 1960-1980-luvulla ra- kennettuihin rakennuksiin. Niiden monet rakennusosat ovat tulossa elinkaarensa päähän. Lisäksi nykyisen tietämyksen avulla pystymme kertomaan, että monessa
näistä rakennuksista on käytetty riskirakenteita. Korjausrakentaminen painottuu eri- tyisesti. Tämänkaltaisia rakennuksia on Suomessa huomattava määrä. (Rakennus- teollisuus. 2014.)
Rakennuskannan ikääntyminen vaikuttaa osaltaan siihen, että korjausrakentamisen tarve Suomessa on jatkuvassa kasvussa ja on yhä laajeneva osa rakentamisen toi- mialaa. Talonrakentamisesta jo noin puolet on korjausrakentamista. Korjausraken- tamisen määrään vaikuttaa rakennuskannan lisäksi myös talouden yleinen kehitys ja suhdanteet sekä avustusten ja lainojen saanti. Osatekijänä on myös se, että ra- kennus koetaan korjaamisen arvoiseksi. (Lauttalammi, Lehtonen & Laine. 2005.) Rakennusten saneeraus- ja perusparannustarve syntyy luonnollisesti, kun raken- nukset vanhenevat. Vanheneminen voi olla toiminnallista, teknistä, taloudellista tai sijainnillista. Vanheneminen ei siis riipu pelkästään rakennuksen iästä, vaan kor- jaustarpeen aikaansaavat useimmiten käyttäjien tarpeet ja käyttö aikana tehdyt vir- heet sekä rakennuksen rakenteiden virheet. (Lauttalammi, Lehtonen & Laine.
2005.)
Korjaus- ja muutostyössä on otettava huomioon rakennuksen ominaisuudet ja toi- minnallisuus. Sopivimman korjaustavan löytää parhaiten, kun ymmärtää, miten ole- massa olevan rakennuksen ratkaisut ja rakenteet on tehty aiemmin. Yhtä oikeaa tapaa korjata ei ole olemassa, vaan oikeita tapoja on useita. Huolellinen rakennuk- sen kunnon ja käytettävyyden kartoittaminen on perustana korjausrakentamishank- keelle. Uudisrakentamiseen verrattuna vanha rakennus asettaa suunnittelulle ja to- teutukselle rajoitteita, mutta myös erilaisia mahdollisuuksia. Remontilla on mahdol- lista myös nostaa vanhan rakennuksen jälleenmyyntiarvoa havaittavasti. (Lautta- lammi, Lehtonen & Laine. 2005.)
2.2 Korjausrakentamisen luvat, viranomaismääräykset ja laatuvaatimukset
Suomessa rakentamismääräyskokoelma on tehty lähinnä uudisrakentamista var- ten. Samoja säännöksiä ja määräyksiä on sovellettava myös korjausrakentamiseen,
sillä korjausrakentamiseen tarkoitettuja määräyksiä ei ole. Maankäyttö- ja rakennus- lain sekä asetuksen säännöksistä korjausrakentamista palvelevat seuraavaksi esi- tettävät lait ja lain kohdat. (Lauttalammi, Lehtonen & Laine. 2005.)
Korjaus- ja muutostyössä tulee ottaa huomioon rakennuksen ominai- suudet ja erityispiirteet sekä rakennuksen soveltuvuus aiottuun käyt- töön. Muutosten johdosta rakennuksen käyttäjien turvallisuus ei saa vaarantua eivätkä heidän terveydelliset olonsa heikentyä. (L 21.12.2012/958, 117. §.)
Rakennuslupa tarvitaan sellaiseen korjaus- ja muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, sekä rakennuksen laajenta- miseen, tai sen kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen. Muuta kuin edellä säädettyä rakennuksen korjaus- ja muutostyötä varten tarvitaan rakennuslupa, jos työllä ilmeisesti on vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin. Rakennuksen tai sen osan oleellista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteutumiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin. Lupaa edellyttävänä käyttötarkoituksen muutoksena pidetään muun ohella loma-asunnon käytön muuttamista pysyvään asumiseen. (L 21.12.2012/958, 125. §.)
Rakennustöiden yleiset laatuvaatimukset (RYL) tarjoavat kiinteistö- ja rakennusalan yhteisien laatukäsityksien avulla käytännön työkalun hyvän rakennustavan mukai- seen toteutukseen ja suunnitteluun. Rakentamista koskevan lainsäädännön lisäksi rakentamista ohjaa hyvä rakennustapa. Hyvän rakentamistavan perusteet löytyvät maankäyttö- ja rakennuslaista (117§) ja rakennusurakan yleisistä sopimusehdoista (YSE 1998 1 §). Myös rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 velvoittavat urakoitsijaa noudattamaan hyvää rakennustapaa. (Rakennustieto Oy 2016.)
Korjausrakentamisessa hyvä rakennustapa edellyttää, että korjaussuunnittelu pe- rustuu riittäviin esiselvityksiin, laajuus ja laatu huomioon ottaen. Hyvää rakennusta- paa vaatien myös korjaustöihin liittyvissä purkutöissä. Lainsäädännössä ja sopi- muskäytännöissä hyvän rakennustavan merkitys on suuri. Lainsäädäntö edellyttää, että rakennushankkeeseen ryhtyvän tulee huolehtia siitä, että rakennus suunnitel- laan ja rakennetaan säännösten ja määräysten mukaisesti. (Rakennustieto Oy 2016.)
Kirjassa KorjausRYL, esiselvitykset ja purkaminen esitetään laatuvaatimuksia ja nii- hin liittyviä ohjeita yleisimmille kiinteistöissä tarvittaville kuntoarvioille ja -tutkimuk- sille. Selvitysten avulla muodostetaan käsitys tarvittavista korjaustoimenpiteistä ja niiden laajuudesta. Onnistuneet korjaushankkeet perustuvat hyvin tehtyihin erilaisiin esiselvityksiin ja kuntotutkimuksiin. (Rakennustieto Oy 2016.)
Esiselvitysten laatuvaatimukset on jaettu neljään aihealueeseen
• rakennus ja alue
• rakennus- ja tilaosat
• sisäilmasto
• talotekniikka (Rakennustieto Oy 2016.)
2.3 Korjausrakentamisen esiselvitykset
Onnistuneen korjaushankkeen edellytyksenä on, että korjaussuunnittelussa on käy- tettävissä riittävät ja tarvittavat lähtötiedot. Esiselvityksen tarvetta määrittävät osal- taan rakennuksen ikä, korjaus- ja huoltohistoria, rakennusmateriaalit sekä rakenteet ja tekniset järjestelmät. Esiselvityksien tarpeeseen vaikuttaa myös korjaus- tai muu- toshankkeelle asetetut tavoitteet. (Rakennustieto Oy 2016.)
Kiinteistön kunnon ja korjaustarpeiden selvittämiseksi maassamme on jo yli 10 vuo- den ajan laadittu energiakatselmuksia, kuntoarvioita ja kuntotutkimuksia. Näiden pohjalta ovat myös yleistyneet pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelmat ja kor- jausohjelmat, joita on lisääntyvässä määrin hyödynnetty esimerkiksi. taloyhtiöiden päätöksenteossa. Edellä mainittujen lisäksi on kiinteistönpidossa käytössä mm.
käyttö- ja huolto-ohje, kunnossapitosuunnitelma, isännöitsijäntodistus sekä energia- todistus. (Ympäristöministeriön raportteja 2007.)
Yleispätevää tai yksiselitteistä vastausta kysymykseen, millaisia esiselvityksiä kor- jaushankkeessa tarvitaan, ei ole mahdollista antaa. Samalla tavoin myös yksittäisen kuntotutkimuksen tarkka laajuus ja sisältö vaihtelevat lähtötilanteen mukaan. Kiin- teistön kuntoarvio toimii monessa yhteydessä pohjana kaikille myöhemmin tehtä- ville selvityksille. Sen yhteydessä määritetään muiden tarkempien kuntotutkimusten
ja selvitysten tarve. Joissain rakennuksissa selvitystarpeeseen vaikuttaa myös ase- makaavassa tai lainsäädännön nojalla kohdistettu suojelumääräys. (Rakennustieto Oy 2016.)
Yksi tiukimmin säänneltyjä esiselvitysvaatimuksia koskee asbestia. Valtioneuvoston asbestityön turvallisuutta koskevan asetuksen (798/2015) mukaan rakennuttajan tai muun, joka ohjaa tai valvoo rakennushanketta, johon voi sisältyä asbestipurkutyötä, on huolehdittava asbestikartoituksen tekemisestä. Asbesti on kuitenkin vain yksi ra- kennuskannassamme ilmenevistä haitta-aineista. (Rakennustieto Oy 2016.)
2.4 Asbestikartoitus
Vuoden 2016 alussa astui voimaan uusittu asbestilaki, joka muun muassa velvoittaa kartoittamaan purettavien rakenteiden asbestipitoisuudet aina, jos rakennus on tehty ennen vuotta 1994. Asbestikartoituksella selvitetään sisältävätkö purettavat rakenteet asbestia tai muita haitta-aineita. Ennen uusittua lakia rakenteet sai purkaa ilman asbestikartoitusta, kunhan noudatti asbestitöille asetettuja vaatimuksia. (Ra- kennusperinteen Ystävät ry 2017.)
Korjaus- ja purkuhankkeessa rakennuttajan tai muun, joka ohjaa tai valvoo raken- nushanketta, on huolehdittava asbestikartoituksen tekemisestä ennen töihin ryhty- mistä. Korjausrakentamista ja purkutöitä varten tehdyn asbestikartoituksen tulee olla niin selkeä ja järjestelmällinen, että sen perusteella voidaan tehdä päätökset työn luonteesta, miten asbestipurkutyö voidaan suorittaa turvallisesti. Mikäli uusi ra- kennus on otettu käyttöön vuonna 1995, lähtökohtaisesti voidaan olettaa, ettei koh- teessa ole käytetty asbestipitoisiamateriaaleja ja asbestikartoitusta ei tällaiseen kohteeseen silloin tarvitse tehdä. (Rakennustieto Oy 2016.)
Asbestikartoituksen tekeminen ja näytteenotto eivät edellytä asbestipurkulupaa, koska asbestikartoitukseen ei sovelleta lakia asbestipurkutyötä koskevista vaati- muksista. Asbestikartoittajan pätevyydelle ei ole asetettu erityistä tutkintovaatimusta tai koulutusta. Kartoituksen tekijältä edellytetään kuitenkin riittävää perehtymistä as- bestiin, sen tunnistamiseen ja kartoituksen laadun, että laajuuden edellyttämää am- matillista osaamista. (Rakennustieto Oy 2016.)
Kartoitustyö aloitetaan käymällä läpi asiakirjoja, joista on tarkoitus selvittää mitä ma- teriaaleja on käytetty rakentamisessa ja voivatko ne sisältää asbestia. Piirustusten perusteella paikannetaan, missä asbestia voi todennäköisimmin esiintyä. Asiakirjo- jen perusteella ei kuitenkaan voida varmistua siitä, ettei rakentamisvaiheessa ole käytetty asbestipitoista materiaalia, mutta niiden avulla saadaan täydentävää tietoa kohteesta. (Rakennustieto Oy 2016.)
Asbestikartoitus tulee dokumentoida ja luovuttaa rakennushankkeen päätoteutta- jalle ja asbestipurkuun ryhtyvälle Kartoituksen kenttätyössä otetaan valokuvia, teh- dään muistiinpanoja ja otetaan näytteitä suunnitelluista näytteenottopaikoista. Tut- kittavat näytteet pakataan laboratorion ohjeiden mukaisesti. Kartoittaja määrittelee omalla asiantuntemuksellaan näytteiden ottopaikat ja otettavien näytteiden määrän.
Asbestikartoituksen näytteiden otto, näytteiden sekä työvaatteiden ja -välineiden kä- sittely tulee tehdä asbestityön edellyttämiä turvallisuussäädöksiä noudattaen. Näyt- teenotto tilanteessa tulisi käyttää suojavarustusta. Tarvittavia työkaluja näytteen ot- toon ovat muun muassa puukko, mattoveitsi tai taltta, joskus myös vasara tai sahat ovat tarpeellisia. Työkalut tulee pitää puhtaana ja puhdistaa aina näytteenoton jäl- keen. (Rakennustieto Oy 2016.)
Alla olevassa kuvassa tyypillisiä asbesti analyysiin lähetettyjä rakennusmateriaa- leja. (Työterveyslaitos 2016.)
Kuva 1. Asbestianalyysiin lähetettyjä rakennusmateriaaleja. (Työterveyslaitos 2016.)
Asbestin tunnistaminen ja laadun määritys edellyttää otettujen näytteiden analysoin- tia laboratoriossa. Analyysi voidaan suorittaa elektronimikroskooppi- tai valotutki- muksella. Asbestipitoisten materiaalien erottaminen asbestia sisältämättömistä on usein mahdotonta silmämääräisesti. (Rakennustieto Oy 2016.)
2.5 Rakenteen kuntoluokka
Kuntoluokka on kuntoarvion tai kuntotutkimuksen perusteella määräytyvä luokka, joka kuvaa kohteen kuntoa ja sen korjaustarpeen kiireellisyyttä. Yksittäisen tarkas- tuskohteen kunto voi poiketa yleisestä kuntoluokasta. Luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen kunnosta. Luokituksen avulla rakennusosia ja rakennuksia voidaan verrata toisiinsa. Jos tarkastettavan kohteen kuntoa ei voida määrittää luokituksen mukaisesti ilmoitetaan siitä tilaajalle erikseen sekä selvitetään asia kuntoarviorapor- tissa. Kuntoluokka-asteikko on yhdestä viiteen, jossa arvon 5 saa uutta vastaava rakenneosa. (Rakennustieto Oy 2019.)
Taulukko 1. Kuntoluokitukset. (Rakennustieto Oy 2019.)
Kuntoluokitusohjeita luetaan ylhäältä alaspäin eli viidennestä-luokasta kohti ensim- mäistä-luokkaa. Kuntoluokan kaikkien kriteerien on toteuduttava, muuten luokkaa pudotetaan yhdellä. Kuntoluokan määritykselle on olemassa oma ohjekortti RT tie- toväylässä, RT 103098, Kiinteistön kuntoarvio, kuntoluokan määräytyminen. Ohje- kortissa on esitelty kuntoluokan määritys rakenne, nimike kerrallaan. Kuntoluokitus- ohjeen tarkoituksena on yhdenmukaistaa kuntoarvioijien antamia kuntoluokkia. (Ra- kennustieto Oy 2019.)
2.6 Riskirakenteet
Riskirakenne tarkoittaa rakenneratkaisua, joka saattaa aiheuttaa vahinkoa raken- nukselle tai rakennusta käyttäville henkilöille. Riskirakenne ei siis tarkoita, että ra- kenteessa on vaurioita vaan rakenteen todellinen kunto on aina selvitettävä erik- seen. Useimmat riskirakenteista vastaavat julkisesti hyväksyttyä rakennustapaa nii- den rakentamisen aikana, joten kyseisiä ratkaisuja esiintyy suomalaisessa raken- nuskannassa yleisesti. On siis huomioitava, että riskeistä huolimatta osa riskialttiiksi luokitelluista rakenteista on vauriottomia. (Kemoff 2012.)
Yleisimmät riskit liittyvät rakenteen kosteusvaurioalttiuteen tai rakenteelliseen vau- rioitumiseen. Harvinaisempia riskejä muodostuu esimerkiksi käyttöturvallisuuteen vaikuttavista tekijöistä tai muulla tavalla terveydelle haitallisista materiaaleista. Oh- jeen KH 90-00394, LVI 01-10414 Kuntotarkastus raportissa on mainittava tyypilliset riskirakenteet. (Kemoff 2012.)
Tyypilliset riskirakenteet pyritään tunnistamaan kohteesta haastattelujen, asiakirjo- jen, piirustusten tai muun saatavilla olevan materiaalin sekä sen kokemuksen pe- rusteella, jota on käytettävissä kyseessä olevan kohteen rakentamisajankohdan ra- kenneratkaisuista. Näitä on kuvattu vuosiluvuittain hometalkoot.fi sivustolla ja ra- kenneosittain suoritusohjeessa, LVI 01-10414, KH 90-00394 Kuntotarkastus asun- tokaupan yhteydessä. Suoritusohje. (Rakennustieto Oy 2007.)
3 KIINTEISTÖN KUNTOARVIO
3.1 Kuntoarvion tavoitteet
Kuntoarvion tavoitteena on rakennuksen nykytilan ja korjaustarpeen arviointi. Arvi- ossa hankitaan myös hyvät lähtötiedot kunnossapito- ja korjaussuunnitteluun. Kun- toarvion liitteeksi laaditaan tyypillisesti ns. pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS), jossa annetaan korjausehdotukset sekä niiden hinta-arviot seuraavalle 5-15 vuo- delle. Yhdessä arvioinnin havaintojen kanssa PTS antaa hyvät lähtökohdat suunni- telmalliselle kiinteistönkunnossapidolle. Kuntoarvio olisi hyvä suorittaa säännöllisin väliajoin, jotta kunnossapitotoimet voidaan ajoittaa oikein ja parhaiten ennaltaehkäi- semään rakennusteknisiä ongelmia. (Rakennustieto Oy 2019.)
Kuntoarvion liitteenä laaditaan tyypillisesti ns. pitkän tähtäimen suunnitelma, jossa annetaan korjausehdotukset sekä niiden hinta-arviot seuraavalle kymmenelle vuo- delle.
3.2 Kuntoarvion tutkimusmenetelmät
Kuntoarvio perustuu olemassa oleviin asiakirjoihin ja suurelta osin aistienvaraisiin asiantuntijahavaintoihin. Kartoitus tehdään siis silmämääräisesti ja tarvittaessa teh- dään rakenteita rikkomattomia mittauksia tukemaan havaintoja virheistä ja puut- teista. Materiaalia rikkomattomia mittauksia ovat mm. pintakosteusmittaus ja ta- soeromittaus. Kartoituksessa vaaditaan riittävää varovaisuutta, ettei rakenteisiin tehdä uusia vaurioita. (Lauttalammi, Lehtonen & Laine 2005.)
Kuntoarvioijia on yleensä kolme: rakennustekninen-, LVIA- ja sähkötekniikanasian- tuntija. He muodostavat työryhmän ja vaihtavat tietoja kuntoarvion suunnittelussa, tarkastuksessa ja raportin laadinnassa. Jokainen tarkastaa ja arvio kiinteistöstä omaa alaansa vastaavat kohteet ja liittyvät asiat. Hyvä kuntoarvioija hahmottaa ko- konaisuuksia ja ymmärtää asioiden riippuvuussuhteita. Arvioijan tulee hallita oman alansa lisäksi perustiedot muilta tekniikan osa-alueilta energiankulutukseen ja sisä- olosuhteisiin vaikuttavista asioista. (Rakennustieto Oy 2014.)
Kuntoarvioija suunnittelee ja arvio työkalujen ja mittausvälineiden käyttötarpeen kohteittain. Laitteisto on apuväline, jonka tarkoitus on tukea havaintoja. Ratkaisevaa on kuntoarvioijan ammattitaito. Mittaajan tulee tietää, minkä asian selvittämiseksi mittaus suoritetaan ja ymmärtää miten tuloksia tulkitaan. Kuntoarvioijan on tunnet- tava mittauslaitteistonsa toiminta, mittausmenetelmät ja mittauksen virhemarginaa- lit. Samoin on ymmärrettävä mitattavan rakenteen tai materiaalin sallitut raja-arvot.
(Rakennustieto Oy 2014.)
Kiinteistöntarkastus suoritetaan tarkastussuunnitelman mukaisesti tarkastaen kaikki kuntoarvioon sisältyvät osakokonaisuudet. Tarkastus painottuu
• rakenteiden, rakennusosien, laitteiston ja järjestelmien kuntoon
• turvallisuuteen ja terveyteen vaikuttaviin tekijöihin
• kustannuksiltaan ja laajuudeltaan merkittävien rakennusosien korjaustar- peen määrittelyyn
• korjausmenetelmiin
• korjausten kiireellisyyteen
• sisäolosuhteisiin ja ympäristövaikutuksiin
• riskivaikutuksiltaan merkittäviin asioihin. (Rakennustieto Oy 2014.)
Tarkastuksessa etsitään järjestelmällisesti merkkejä vaurioista tai vaurioiden etene- misestä rakenteista ja rakennusosista. Ainoastaan selvästi näkyvien vaurioiden kir- jaaminen ei yksin riitä. Riskivaikutuksiltaan merkittävät vauriot saattavat olla alku- vaiheessa hyvinkin harmittomia, mutta pienen korjauksen laiminlyönti voi johtaa jäl- keenpäin mittaviin korjaustöihin ja kustannuksiin. Kartoituksessa otetaan kuvia tar- kastuskohteista täydentämään muistiinpanoja. Erityisesti valokuvataan kohteet, joi- hin on hankala päästä tai joissa on muuten ahdasta toimia, myös videokuvaaminen helpottaa dokumentointia ja on hyvänä apuna muistille. Kohteista kirjataan nykyti- lanne, todetut vauriot ja arviot vaurioiden etenemisestä sekä muut havainnot. (Ra- kennustieto Oy 2014.)
3.3 Kuntotutkimukset ja muut selvitykset
Kuntotutkimus on useimmiten rajattu yksittäisen rakenteen, rakenneosan, järjestel- män tai laitteen tarkempaan tutkimiseen, jonka tavoitteena on saada selville oletet- tavan ongelman tai vaurion laajuus ja aiheuttaja sekä antaa sen jälkeen tarvittavat toimenpide-ehdotukset suunnittelun ja korjauksen lähtötiedoiksi. Tutkimusmenetel- mät ovat monesti rakenteita rikkovia. Kuntotutkimuksiin löytyy ohjeita eri osa-alu- eille, joissa on määritelty tutkimuksen sisältö, laajuus ja toteutustapa. Tutkimuksia ja selvityksiä tekevät erikoisasiantuntijat. Kuntotutkimusta edeltää usein kuntoarvio, jonka pohjalta kuntotutkimus suoritetaan. (Rakennusperinteen Ystävät ry 2017.) Kuntotarkastus on monelle tuttu käsite talokaupan yhteydestä. Siitä voidaan tarpeen vaatiessa jatkaa edellä mainittuun perusteellisempaan kuntotutkimukseen. Työoh- jeena tarkastukseen käytetään Rakennustieto Oy:n julkaisua KH 90-00394 Kunto- tarkastus asuntokaupan yhteydessä. Siinä määritellään tavoitteet, sisältö ja laajuus sekä tehtävät mittaukset. Samassa ohjeessa on määritelty myös kuntotarkastajan vastuut ja raportointi. Kuntotarkastus kohteessa toimitaan hyvin pitkälle samoilla menetelmillä ja tavoilla kuin kuntoarviota tehtäessä, mutta riskirakennetta epäiltä- essä saatetaan tehdä myös rakenteiden avauksia. (Rakennusperinteen Ystävät ry 2017.)
Kuntoarvion perusteella tai sen yhteydessä voidaan kuntotutkimuksen lisäksi tai täy- dennykseksi teettää myös muita selvityksiä. Muihin lisäselvityksiin lukeutuu mm.
haitta-ainetutkimus, esteettömyyskartoitus ja kosteusteknisen toimivuuden arviointi.
Kuntoarvion lähtötietojen yksityiskohtainen täydentäminen, kuten piirustusten ja asiakirjojen kokoaminen ja päivittäminen sekä huoltokirjan täydentäminen voidaan myös laskea muihin selvityksiin. Haitta-ainetutkimuksessa selvitetään ja analysoi- daan kohteessa esiintyvät haitta-ainepitoiset materiaalit. Haitta-aineita ovat esimer- kiksi asbesti, PAH-yhdisteet, PCB-yhdisteet, kyllästysaineet, rakenteisiin imeyty- neet kemikaalit, öljyt ja muut haihtuvat yhdisteet. (Rakennusperinteen Ystävät ry 2017.)
3.4 Kiinteistön asukaskysely
Ennen kuntoarvion suorittamista lähetetään asukkaille alkuhaastattelulomake tai ky- sely. Alustavaa riskiarviota varten kootaan asukkaiden ja käyttäjien havainnot ra- kennuksen ongelmista. Tietojen avulla muodostetaan yleiskuva tilanteesta. Suu- remmissa kohteissa on asiaankuuluvaa tehdä kirjallinen kysely joko paperisena tai sähköisenä. (Pitkäranta 2016.)
Kyselyssä ei pyydetä tietoa käyttäjien kokemista oireista, mutta siinä voidaan ylei- sellä tasolla pyytää tietoa ongelmallisiksi koetuista tiloista. Tieto- ja yksityisyyden- suojasta tulee kuitenkin huolehtia erityisesti, mikäli käyttäjät ilmoittavat kyselyssä henkilökohtaisia terveyteen liittyviä asioita. Lähtökohtaisesti kyselyyn vastataan anonyymisti. (Pitkäranta 2016.)
Kyselyllä voidaan selvittää seuraavia asioita:
• kiinteistön omistusaika
• tuhoeläimet ja hyönteiset
• poikkeavat hajut ja näkyvät kosteusvauriot
• mahdolliset tiedossa olevat huolto- tai korjaustoimenpiteet
• tapahtuneet vesivahingot ja näiden ajankohta
• sisäilman tai olosuhteiden puutteita
• käyttötottumukset
• rakennuksen huoltotoimenpiteet
• toteutetut peruskorjaukset
• toteutetut korjaukset (Pitkäranta 2016.)
3.5 Kuntoarvioraportti
Kuntoarvioraportista selviää tehdyn kartoituksen tulokset. Kuntoarvioraportissa tu- lee rakennuksen kunto sekä korjaustarpeet esittää tiivistetysti ja selkeästi. Raportin perusteella tulee pystyä muodostamaan selkeä kuva rakennuksen kunnosta, vaikka henkilöllä, joka raportin lukee ei olisi minkäänlaista rakennustekniikan erityisosaa- mista Kuntoarvion raportointitavasta ja raportin toimituksesta sovitaan ennen työn aloittamista tilaajan kanssa. Kuntoarvioraportti toimitetaan tilaajalle sekä esitellään
sovitulla tavalla. Kuntoarvioraportin sisältö voidaan käydä läpi yksityiskohtaisesti ti- laajan kanssa. Samalla voidaan todeta työn sopimuksenmukaisuus. (Rakennustieto Oy 2019.)
Kuntoarvioraportista tulee käydä selväksi vaurioiden tai puutteiden vakavuusaste ja merkitys, sekä korjaamatta jättämiseen liittyvät riskit. Raportissa on hyvä mainita myös havaintojen tekemistä rajoittaneet tekijät, jotta lukijalle kehittyy käsitys tehty- jen havaintojen luotettavuudesta. Raportissa tulee välttää oletuksia ja epätarkkuuk- sia. Kuntoarvioraportti ei ole korjaustyöselostus tai -suunnitelma. (Rakennustieto Oy 2019.)
Kuntoarvioraportin sisältö voi olla seuraavanlainen:
1. johdanto 2. yhteenveto
3. kunnossapitosuunnitelmaehdotus (PTS-ehdotus) 4. lähtötiedot
5. kuntoarvion tulokset
6. liitteet (Rakennustieto Oy 2019.)
Kuntoarvioraportin johdannossa kerrotaan kuntoarvion kohde, suoritusaika ja osa- puolet. Johdannossa avataan myös raportin sisältöä sekä miten sitä tulkitaan, kuten ohjeet kuntoarvion hyödyntämisestä korjausohjelman, kunnossapitosuunnitelman ja kiinteistönpitokirjan laatimisessa. (Rakennustieto Oy 2019.)
Yhteenveto on tiivis ja selkeä kokonaisuus, josta saa hyvän käsityksen kiinteistön rakenteiden, rakennusosien ja järjestelmien kunnosta sekä ehdotetuista toimenpi- teistä. Yhteenvetoon sisältyy myös listat kiireisistä toimenpiteistä tai korjausta edel- lyttävistä vioista, että lisätutkimustarpeista. (Rakennustieto Oy 2019.)
Kunnossapitosuunnitelmaehdotuksessa käydään läpi kaikki rakennuksen kunnos- sapitotoimenpiteet ja kuntotutkimustarpeet rakenteittain ja järjestelmittäin. Ehdotuk- sesta tulee selvitä toimenpiteen ajankohta sekä hinta-arvio. Kunnossapitosuunnitel- maehdotuksessa ei esitetä vuosittain toistettavia huoltotoimenpiteitä tai pieniä vika-
korjauksia. Ehdotukseen ei myöskään sisällytetä kiireisiä ja heti korjausta edellyttä- viä kohteita, eikä lisätutkimustarpeita. Ne esitetään yhteenvedossa. (Rakennustieto Oy 2019.)
Lähtötietoihin kirjataan kuntoarvion lähtötietoina käytetyt aineistot, kuten kiinteistön perustiedot ja käytössä olleet asiakirjat. Korjaushistoria sekä tiedot aikaisemmista tutkimuksista tai kuntoarvioista. Lähtötiedoissa kerrotaan myös asukaskyselyn kes- keiset tulokset ja haastatteluissa ilmenneet ongelmat. (Rakennustieto Oy 2019.) Kuntoarvion tulokset esitetään rakennusosittain. Tuloksista selviää mm. rakentei- den ja rakennusosien kunto ja vaurioriskit sekä laajat uusimis- ja parannustarpeet.
Kiinteistön sisäolosuhteet, turvallisuus ja terveellisyys on myös hyvä esittää kunto- arvion tuloksissa. Tähän osioon kirjataan myös kuntotutkimusten ja muiden selvi- tysten tarve. (Rakennustieto Oy 2019.)
Kuntoarvioraportin liitteiksi voidaan liittää esimerkiksi asukaskyselyn ja haastattelun lomakkeet tai tiivistelmät, sekä kohteeseen liittyvät piirustukset, taulukot ja muut asiakirjat. (Rakennustieto Oy 2019.)
4 KIINTEISTÖN KUNTOARVION RAPORTTI
4.1 Johdanto
Arvion kohde: Asuinrakennus
Valmistusvuosi: 1948
Kiinteistön omistaja: Heikki ja Arja Marttunen
Omistushistoria: Vuodesta 1981
Arviointipäivä: 26-27.2.2020
Arvioinnin tarkoitus: Selvittää kiinteistön rakennustekninen kunto ja mahdollisia korjaustarpeita. Kuntoarvion poh- jalta tehdään myös kunnossapitosuunnitelma.
Arviointi on osa Seinäjoen ammattikorkeakou- lulle tehtävää opinnäytetyötä.
Arvioinnin tekijä: Eero Marttunen Seinäjoen ammattikorkeakou- lun rakennusinsinööriopiskelija
Läsnäolleet: Heikki Marttunen ja Essi Rantamäki
Arviointia rajoittavat tekijät: Salaojien toimintaa ei pystytty tarkistamaan tarkastuskaivojen puuttumisen vuoksi.
Alapohjan ryömintätilaa ei pystytty tarkista- maan kauttaaltaan liian ahtaiden kulkuaukko- jen vuoksi.
Kuntoarvion tarkastustapa: Kuntoarvion suoritusohjeena käytettiin Tapio Kemoffin kirjoittamaa kuntotarkastusopasta.
Kuntoarvio suoritettiin aistinvaraisin menetel- min, apuna käytettiin lainassa olleita mittaus- laitteita.
Säätila ulkona: RH 76 %, lämpötila -5 ºC Aurinkoinen
Sisäilma: RH 45 %, lämpötila +20,8 ºC
4.2 Yhteenveto
Kuntoarvio suoritettiin kohteessa, joka on rakennettu vuonna 1948. Rakennuksen rakenneratkaisut ovat tyypillisiä 1940- ja 1950-luvulla käytettyjä rakenneratkaisuja.
Kohde sisältää 2 kerrosta ja kellarin. Ilmanvaihto tapahtuu painovoimaisena ilman- vaihtona. Ulkoseinät ovat puurunkoiset ja eristetty kutterilastulla ja sahanpurulla.
Julkisivut ovat puuverhoiltuja ja saumat rimoitettu. Alapohja ja välipohja kannattimet ovat puusta. Vesikatteen kantavana rakenteena on puukannattimet, jotka on tuettu rakennuksen ulkoseinille ja kantaviin väliseiniin. Rakennuksen vesikatteena on pelti.
Lämmitysmuotona on maalämpöpumppu. Rakennusta ja tilojen käyttötarkoitusta on muutettu useampaan kertaan. Kiinteistö on asuinkäytössä.
Seuraavaan taulukkoon on kirjattu arvioinnissa havaitut merkittävimmät kohdat. Pie- nemmät puutteet ja havainnot on kirjattu rakenneosittain kohdasta 5 eteenpäin.
Taulukko 2. Merkittävimmät havainnot.
Havainnot Korjaus / uusimi- nen / huolto
Lisätutkimus Riskirakenne
1 Sokkelissa halkeamia
x x x
2 Lämpökuvauksessa ha- vaittu TI alle 61%
x x x
2 Maanpinnan kaltevuudet osittain taloa kohti
x
3 Julkisivujen tuuletuksen puutteet
x
4 Ryömintätilassa sinne kuulumatonta jätettä ja ta- varaa
x
5 Hormin ympärillä van- hasta läpiviennistä valuma- jälkiä
x x
6 Yläpohjan tuuletus puut-
teellinen
x x
7 Vesikatteen kannatin- palkkien kosteusvauriot
x x
8 Sisäänkäynnin portaissa lahovauriota
x
Taulukkoon on kirjattu ainoastaan merkittävimpiä havaintoja ja niille ehdotetut toimenpi- teet. Havaintojen merkittävyys perustuu arvioijan omaan näkemykseen.
Kuntoarvioinnissa tehdyt merkittävimmät havainnot:
1. Sokkelissa halkeamia
• Sokkelin halkeaman syyn selvittäminen vaatii lisätutkimuksia. Rau- doitteen olemassaoloa voidaan selvittää esimerkiksi peitepaksuus mittarilla.
• Sokkelin halkeamat monissa paikoin ylöspäin leveneviä, joka viittaisi rakennuksen painumiseen.
2. Lämpökuvauksessa havaittu TI alle 61 %
• Rakennuksen seinärakenteen ja alapohjan liitoskohdan ilmavuoto ja lämpötilaindeksin alhaisuus vaatii lisätutkimuksia. Rakenne voidaan avata ja tarkastella mm eristeiden puutteita tai kylmäsiltoja.
• Toisen kerroksen ikkunoista saadut lämpötilaindeksin alimmat arvot saatiin ikkunoiden lasin takaa tai lasien välistä. Vaatii lisätutkimuksia ja tarvittaessa ikkunat tulee vaihtaa uusiin.
3. Maanpinnankaltevuudet osittain taloa kohti
• Liian vähäiset kallistukset rakennuksen vierellä rasittavat perustusta, sokkelia ja ryömintätilaa.
4. Julkisivujen tuuletuksen puutteet
• Ulkovuori laudoituksessa ei havaittu tuuletusrakoa.
• Puuverhouksen takana tulisi olla vähintään 2 cm tuuletusrako.
5. Ryömintätilassa sinne kuulumatonta jätettä ja tavaraa
• Ryömintätilassa oleva rakennusjäte ja orgaaninen aines mikrobivauri- oituu ja tuottaa maakellarimaista hajua, joka pääsee kulkeutumaan asuntoon.
6. Hormin ympärillä vanhasta läpiviennistä valumajälkiä
• Mikrobikasvustoa ja vanhoja jo kuivuneita jälkiä hormin ympärillä, vanha läpivienti ei ole ollut vesitiivis.
7. Yläpohjan tuuletus puutteellinen
• Päätykolmion tuuletusaukko puuttuu.
• Yläpohjan riittämätön tuuletus lisää yläpohjan rakenteiden kosteutta.
8. Vesikatteen kannatinpalkkien kosteusvauriot
• Kannatinpalkeissa havaittiin jonkin verran vanhoja jo kuivuneita kos- teusjälkiä.
• Yläpohjan puurakenteiden vauriolaajuus tulee selvittää sekä vaurioi- tuneet puurakenteet uusia.
9. Sisäänkäynnin portaissa lahovauriota
• Porrasrakenteissa havaittiin paljon lahoa puuta.
4.3 Kunnossapitosuunnitelmaehdotus (PTS-ehdotus)
Taulukko 3. PTS-ehdotus.
Korjaus toimenpide Toteutus-
vuosi
Kustannusennusteet
Riskirakenteiden lisätutkimukset 2020 5000 € Maanpinnan kaltevuuden parantaminen 2020 6000 € Ryömintätilan puhdistaminen ja maan-
pinnan tasaus
2020 8400 €
Yläpohja remontti 2021 9600 €
Yläpohjaan tuuletusaukon rakentaminen 2021 100 € Sokkelin korjaus, halkeamien injektointi 2022 200 € Perusmuurin tuuletusaukkojen teko 2022 1000 €
Portaiden uusiminen 2022 2200 €
Julkisivun maalaus 2023 4700 €
Julkisivun uusiminen ja tuuletusraon li- sääminen lautaverhouksen taakse
2023 20300 €
Ikkunoiden uusiminen 2023 6500 €
Sisätilojen pintojen uusiminen 2024 3600 €
Räystäs laudoituksen korjaus 2024 3900 €
Hormin korjaus 2025 2400 €
Taulukkoon lasketut kustannusarviot sisältävät työn ja materiaalin hinnat, osaan huolto- tai korjaustöistä on laskettu hinta alihankintana. Kustannusarvio seuraavalle viidelle vuodelle olisi siis yhteensä noin 74000 €. Kustannusarvioita laskettaessa
käytettiin apuna KOR korjausrakentamisen kustannuksia 2017 -kirjaa. Kunnossapi- tosuunnitelman laadinnassa käytetiin apuna RT 18-11295 Asuinkiinteistön kunnos- sapitosuunnitelman laatiminen -ohjekorttia. Kustannusarviolaskelmat löytyvät liit- teistä.
4.4 Kuntoarvion lähtötiedot
Kiinteistön perustiedot:
Huoneistoala: 206 m²
Kerrokset: 2 kerrosta + kellari
Rakennustapa: Paikalla rakennettu
Salaojat: On, mutta ei tarkastuskaivoja
Perustus: Betoniantura
Alapohja: Kellarissa maanvarainen betonilaatta, muuten puurunkoinen rossipohja, ryömintätila
Alapohjan lämmöneristeet: Kutteri, sahanpuru
Ulkoseinärunko: Puurunko
Ulkoseinän lämmöneriste: Kutteri, sahanpuru, paikoin mineraalivilla
Julkisivuverhous: Lautaverhous
Välipohjat: Puurakenteiset
Yläpohja: Puiset kattokannattajat, jotka tuettu ulkosei- nille ja kantaville väliseinille
Yläpohjan lämmöneriste: Puhallusvilla
Kattomuoto: Harjakatto
Vesikate: Peltikate
Lämmöntuotto: Maalämpöpumppu
Lämmönjako: Vesikiertoiset patterit ja lattialämmitys Ilmanvaihtojärjestelmä: Painovoimainen
Käyttövesi: Kunnallinen vesijohto
Jätevesijärjestelmä: Likakaivot
Käytössä olleet asiakirjat:
• asemapiirustus
• pohjapiirustukset
• leikkauspiirustukset
• julkisivupiirustukset
• rakennedetaljipiirustukset
• muita asiakirjoja korjauksista, remonteista ja parannuksista.
Korjaushistoria:
• asuinrakennuksen peruskorjaus ja laajennus 1981
• ikkunat uusittu 1983
• lisäsalaojitus tehty 2011
• vesikate uusittu asuinrakennuksen puolelta 2011
• räystäskourut, syöksytorvet ja sadevesiviemärit lisätty 2011
• maalämpöpumppu vaihdettu lämmitysjärjestelmäksi 2012
• keittiö uusittu 2015
• vesijohtoja osittain uusittu (keittiö, pesuhuone 2015/2017)
• pesuhuone/sauna uusittu 2017.
Käytössä olleet mittaus- ja apuvälineet:
• puukko
• rullamitta
• tehokas taskulamppu
• kamera
• merkkisavu
• lämpökamera Flir C2
• kosteusmittari GANN Hydromette Rtu 600 o pintakosteusilmaisin GANN B50
• lämpötilan ja kosteuden mittalaite Vaisala HMI 41 o mittapää HMP42.
4.5 Piha-alue ja perustusrakenteet
Rakennus on perustettu betonirakenteisten anturoiden varaan. Rakennuksessa on betoninen sokkeli, jonka pintaa on osittain maalattu. Perusmuuriin ei ole tehty vede- neristettä. Rakennus sijaitsee tasaisella maastolla. Sadevesien poisto katolta tapah- tuu räystäskourujen ja syöksytorvien avulla. Vesien poistaminen rakennuksen välit- tömästä läheisyydestä tapahtuu sadevesikaivojen ja sadevesiviemäreiden avulla.
Havainnot:
Kuva 2. Sokkelissa suuri halkeama.
Kuva 3. Sokkelin ulkonurkka taittunut ulospäin.
Sokkelin halkeama ja ulospäin taittunut ulkonurkka aiheuttaa rakenteellisia riskejä.
Halkeaman syy on selvitettävä. Halkeaman on voinut aiheuttaa perusanturan tai sokkelin raudoituksen puuttuminen.
Toimenpide-ehdotus kuviin 2 ja 3: sokkelin halkeaman syyn selvittäminen vaatii li- sätutkimuksia. Raudoitteen olemassaoloa voidaan selvittää esimerkiksi peitepak- suus mittarilla. Halkeamat tulee korjata.
Kuva 4. Sokkelissa ylöspäin levenevä halkeama.
Kuva 5. Sokkelissa sammalta ja ylöspäin levenevä halkeama.
Painumasta johtuva halkeama, joka aiheuttaa yleensä rakenteellisia riskejä.
Toimenpide-ehdotus kuviin 4 ja 5: Sokkelissa havaitut sammaleet tulee poistaa, pai- numiseen viittaava halkeama edellyttää rakennuksen ja sokkelin vaakasuoruuden tarkastamista laservaaituskoneella. Syitä voidaan selvittää kaivamalla perusanturat esille ja maaperätutkimuksilla. Halkeamat tulee korjata.
Kuva 6. Sokkelissa jäänteitä vanhasta rappurakenteesta.
Vanhan rappurakenteen ympärillä näkyy painumasta johtuvia alaspäin leveneviä halkeamia, jotka aiheuttavat yleensä rakenteellisia riskejä. Jäänteet vanhasta ra- kenteesta ovat lähinnä kosmeettinen haitta.
Toimenpide-ehdotus: Sokkelissa olevat jäänteet vanhoista rakenteista ovat lähinnä kosmeettisia, voidaan halutessa poistaa ja pinnoittaa. Halkeamat tulee korjata.
Kuva 7. Rappaamaton harkkoperusmuuri kellarin rappusissa.
Harkkosokkelin rappauksen tulee ulottua vähintään julkisivun alapinnasta perusan- turaan saakka.
Toimenpide-ehdotus: Rappaamaton perusmuuri tulee puhdistaa ja pinnoittaa.
Kuva 8. Tuija sijaitsee liian lähellä rakennusta.
Kuva 9. Kasvillisuutta on liian lähellä rakennusta.
Suositeltava etäisyys seinästä kukkapenkkiin on vähintään 1 metri, pensaiden tulisi olla vähintään 3 metrin ja puiden vähintään 5 metrin etäisyydellä rakennuksen ulko- seinästä. Juuret saattavat vahingoittaa perustuksia.
Toimenpide-ehdotus kuviin 8 ja 9: Kuvassa 8 oleva tuija tulee poistaa rakennuksen vierestä ja kuvassa 9 rakennuksen ympärillä oleva kasvillisuus tulee poistaa.
Kuva 10. Maan kaltevuus osittain kohti rakennusta.
Liian vähäiset kallistukset rakennuksen vierellä rasittavat perustusta, sokkelia ja ryömintätilaa.
Toimenpide-ehdotus: Kallistuksia rakennuksen ympärillä lisättävä.
Kuva 11. Syöksytorvesta tuleva vesi saattaa osua terassi rakenteisiin.
Kuva 12. Syöksytorven pää huonosti kohdistettu suppiloon.
Toimenpide-ehdotus kuviin 11 ja 12: Kuvassa 11 terassiin tulee loveta aukko syöksy torven kohdalle tai laskea syöksytorven päätä alemmas. Kuva 13 sadevesikaivon suppiloa tulee nostaa ylemmäs, ja kohdistaa syöksytorven pää.
Muut toimenpide-ehdotukset: Suositellaan routasuojauksen olemassaolon selvi- tystä rakennuksen joka sivulla. Lisäksi suositellaan perusmuurin vedeneristeen li- säämistä kellarin osuudelle.
4.6 Ryömintätila ja alapohjarakenteet
Rakennuksessa on tuulettuva rossipohja. Ryömintätilaan on kaksi hyvän kokoista kulkuaukkoa. Putkistojen kannatukset ovat riittävät. Alapohjan puurakenteet ylei- sesti hyvässä kunnossa. Ryömintätilan maapohjana on hiekkaa.
Havainnot:
Kuva 13. Rakennusjätettä ryömintätilassa.
Kuva 14. Rakennusjätettä ryömintätilassa.
Ryömintätilassa oleva rakennusjätteet mikrobivaurioituvat.
Toimenpide-ehdotus kuviin 13 ja 14: Ryömintätila tulee puhdistaa rakennusjätteestä ja orgaanisesta aineesta.
Kuva 15. Eristeiden suojaus puutteellinen ja kulkuaukko ahdas.
Putkien läpivienti on suoritettu ryömintätilan kulkuaukosta, joka on aiheuttanut eris- teiden kulumisen sekä tehnyt kulkuaukosta ahtaan.
Toimenpide-ehdotus: Ryömintätilassa olevien kulkureittien tilavuutta suositellaan parantamaan, putkille voidaan tehdä omat läpiviennit. Eristys putken ympärillä tulee uusia.
Kuva 16. Orgaanista ainetta ryömintätilassa.
Kuva 17. Ryömintätilassa orgaanista ainetta ja maanpinnan epätasaisuutta.
Kuva 18. Sokkelin päälle kertynyttä maa-ainesta.
Ryömintätilassa oleva orgaaninen aines ja irtaimisto mikrobivaurioituu ja tuottaa maakellarimaista hajua, joka pääsee kulkeutumaan asuntoon
Toimenpide-ehdotus kuviin 16, 17 ja 18: Ryömintätila tulee puhdistaa ja orgaani- sesta aineesta, sekä ryömintätilan maanpintaa tulee tasata. Sokkelin päälle kertynyt maa-aines tulee puhdistaa.
Muut toimenpide-ehdotukset: Nurkkien tuuletusta suositellaan tehostamaan poraa- malla uudet tuuletusaukot sokkelin nurkkien läheisyyteen.
4.7 Julkisivut ja ulkoseinärakenteet
Julkisivut ovat lautaverhottuja ja maalattuja. Saumat ovat rimoitettu. Julkisivujen ilme on paikoin välttävää. Räystäät ja portaat ovat rakenteeltaan puisia. Räystäs laudoitukset ovat pääosin kunnossa ja niihin on jätetty tuuletusrako.
Havainnot:
Kuva 19. Ulkovuori laudoituksessa ei havaittu tuuletusrakoa.
Puuverhouksen takana tulisi olla vähintään 2 cm tuuletusrako.
Toimenpide-ehdotus: Tuuletusrakojen lisääminen lautaverhoilun uusimisen yhtey- dessä. Rakenteen avauksen yhteydessä suoritetaan lisätutkimukset vaurion laajuu- desta.
Kuva 20. Palotikkaiden puuttuminen toisen kerroksen huoneesta.
Toisen kerroksen jokaisesta makuuhuoneesta täytyy järjestää oma hätäpoistumis- reitti.
Toimenpide-ehdotus: Palotikkaiden asennus toisen kerroksen ikkunan alle.
Kuva 21. Lahoa ulkovuorilaudassa.
Kuva 22. Maali hilseilee.
Maalipinnan irtoaminen edesauttaa lautaverhouksen homehtumista. Pelkkä huolto- maalaus ei riitä kunnostamistoimenpiteeksi.
Toimenpide-ehdotus kuviin 21 ja 22: Suositellaan julkisivujen lautaverhoilun uusi- mista ja maalausta. Samalla lisätään tuuletusrako lautaverhouksen taakse. Raken- teen avauksen yhteydessä suoritetaan lisätutkimukset vaurion laajuudesta.
Kuva 23. Räystäslaudoitus lahonnut ja rikkoutunut.
Toimenpide-ehdotus: Räystäslaudoitus tulee uusia ja huoltaa.
Kuva 24. Lahoa puuta porrasrakenteissa.
Portaiden yllä oleva katos on liian pieni, joten vesi pääsee roiskumaan portaisiin aiheuttaen lahovauriota.
Toimenpide-ehdotus: Portaat tulee kunnostaa tai uusia. Portaiden leveydestä voi- daan jättää hieman pois, jotta katos portaiden päällä olisi riittävän kokoinen.
4.8 Ikkunat ja ovet
Rakennuksen ikkunat ovat kolmelasisia avattavia MSE ikkunoita. Toisessa kerrok- sessa on 2 kappaletta kaksilasisia ikkunoita. Rakennuksessa on 2 ulko-ovea joista toinen on uusittu 2012. Ulko-ovet ovat puurakenteiset.
Havainnot:
Kuva 25. Ikkunan vesipellin tippanokan pituus jäänyt lyhkäiseksi.
Vesipellin tippanokan pituus tulisi olla 30-35 mm. Liian lyhyen tippanokan vuoksi vesi saattaa valua seinälle ja aiheuttaa julkisivupinnan kosteusvaurioitumista.
Toimenpide-ehdotus: Ikkunat ja Ikkunoiden vesipellit tulee vaihtaa uusiin julkisivu- remontin yhteydessä. Rakenteen avauksen yhteydessä suoritetaan lisätutkimukset mahdollisten vaurioiden laajuudesta.
Kuva 26. Saunan ikkunasta puuttuu vesipellitykset.
Toimenpide-ehdotus: Saunan ikkunan vesipellitystä suositellaan asennettavaksi, ik- kunan sijainti on katoksen alla, jolloin pellitys ei kuitenkaan ole välttämättä tarpeen.
Kuva 27. Ulko-oven kynnyspelti on rikki.
Ulko-oven kynnyspelti on rikkoutunut eikä ole enää vesitiivis, joten vettä saattaa päästä seinärakenteeseen. Lisäksi rikkoutunut pelti on terävä ja siksi vaarallinen.
Toimenpide-ehdotus: Oven kynnyspelti tulee vaihtaa uuteen.
Muut toimenpide-ehdotukset ja havainnot: Toisen kerroksen ikkunoista saatiin läm- pökuvauksen yhteydessä lämpötilaindeksi alle 61 %. Alin lämpötilaindeksi on kui- tenkin ikkunoiden lasien välitilassa eikä vuoda asuntoon. Ikkunat tulee tiivistää tal- veksi hyvin, suositellaan kuitenkin ikkunoiden uusimista.
4.9 Yläpohja ja vesikatto
Vesikaton yleiskunto on hyvä ja läpiviennit tiiviitä. Vesikaton materiaali on pelti. Ylä- pohjan eristysmateriaalina on käytetty puhallus villaa. Kulkuaukko yläpohjaan on vesikaton kautta. Aluskatteen ja katon aluslaudoituksen välissä on räystäälle ulet- tuva tuuletusrako.
Havainnot:
Kuva 28. Kulkuaukon läpivienti ei ole vesitiivis.
Kulkuaukon päällä kuitenkin muovinen kattoluukku, joka on kunnossa ja pysyy hyvin paikoillaan.
Toimenpide-ehdotus: Kulkuaukon läpivienti tulee tiivistää.
Kuva 29. Vanhoja kosteusvalumajälkiä hormin ympärillä.
Mikrobikasvustoa rakenteissa. Puurakenteet kuitenkin puukolla painettaessa tuntu- vat kestävän. Savuhormin läpivienti nykyään vesitiivis.
Kuva 30. Vanhan läpiviennin ympärillä valumajälkiä ja mikrobikasvustoa tai maalia.
Toimenpide-ehdotus kuviin 29 ja 30: Yläpohjan puurakenteiden vauriolaajuus tulee selvittää sekä vaurioituneet puurakenteet uusia. Vaatii tarkempia tutkimuksia.
Kuva 31. Päätykolmion tuuletusaukko puuttuu.
Yläpohjan riittämätön tuuletus lisää yläpohjarakenteiden kosteutta.
Toimenpide-ehdotus: Päätykolmioon tulee lisätä tuuletusaukko.
Kuva 32. Ampiaispesä antennijohdossa.
Toimenpide-ehdotus: Ampiaispesä tulee hävittää antennijohdosta.
Kuva 33. Kulkuaukon koko ei vastaa kattoluukun kehyksen kokoa.
Kulkuaukko on turhan ahdas ja vaikeakulkuinen.
Toimenpide-ehdotus: Kulkuaukon kokoa olisi hyvä suurentaa kulun helpottamiseksi.
Kuva 34. Jiiri tehty kyseenalaisella toteutuksella.
Kuva 35. Vanhan ja uuden pellityksen liitoskohta ei ole tiivis.
Uusi pellitys on kuitenkin tuotu pitkälle päällekkäin vanhan pellin kanssa, joten ve- den kulkeutuminen aluskatemateriaaliin asti on epätodennäköistä.
Toimenpide-ehdotus kuviin 34 ja 35: Suositellaan koko katon kattavaa vesikatteen uusimista seuraavan kattoremontin yhteydessä. Rakenteen avauksen yhteydessä suoritetaan lisätutkimukset mahdollisista vaurioista.
4.10 Märkätilat
Pesuhuoneen seinät ja lattia ovat laatoitettu, katto on puupaneelia. Saunan lattia on laatoitettu seinät ja katto on puupaneelista. Saunan puupaneeliseinän taakse on jätetty tuuletusrako. Tilat ovat hiljattain remontoitu, joten ovat hyvässä kunnossa.
Havainnot:
Kuva 36. Silikonisauman ja saumauslaastin välissä pieni rako.
Kuva 37. Silikonisaumat hieman värjääntyneet sekä rako saumauslaastin välissä.
Raot silikonisaumojen ja saumauslaastien välissä ovat lähinnä kosmeettinen haitta, kun vedeneristys on kunnossa.
Toimenpide-ehdotus kuviin 36 ja 37: Silikonisaumoja suositellaan puhdistamaan ja paikkaamaan.
Kuva 38. Laatoituksen nurkassa on pieni rako.
Kuva 39. Saumauslaastin puute.
Toimenpide-ehdotus kuviin 38 ja 39: Saumalaastia suositellaan lisäämään vajaaksi jääneisiin kohtiin.
4.11 Sisätilat ja tulisija
Sisäseinä materiaalit ovat pääosin lastulevyä tai kipsilevyä. Seinät ovat pintakäsi- telty joko maalaamalla tai tapetoimalla. Sisäkatto materiaaleina on käytetty puupa- neelia, kipsilevyä, mdf-paneelia ja puukuitulevyä.
Hormin ja tulisijan ulkopinnan kunto on hyvä. Tiedetään ennalta hormissa yhden tiilen pudonneen, jonka vuoksi tulisija ei ole ollut käytössä. Suuluukun edessä on riittävästi tilaa ja suuluukun edustalla lattialla on suojapelti.
Havainnot:
Kuva 40. Vanhoja kosteusvalumajälkiä hormin seinustalla.
Toimenpide-ehdotus: Suositellaan lisätutkimuksia vaurion laajuuden selvittä- miseksi. Tutkimusten jälkeen vaihdetaan riittävältä laajuudelta uutta levyä seiniin.
Kuva 41. Kosteusvauriota vanhassa kattoluukussa yläpohjatilaan.
Kattoluukku on poistettu käytöstä, mutta vanhat kosteus jäljet ovat edelleen helposti havaittavissa.
Kuva 42. Sisäkatossa vanhoja kosteusvaurioita hormin vieressä.
Toimenpide-ehdotus kuviin 41 ja 42: Vanhojen kosteusvaurioiden laajuus tulee sel- vittää ja vaurioituneet levyt tulee vaihtaa uusiin riittävältä laajuudelta. Rakenteen avauksen yhteydessä suoritetaan lisätutkimukset vaurion laajuudesta.
Kuva 43. Alakaton kiinnitys puutteellinen.
Huonosti kiinnitetty alakatto pääsee roikkumaan ja saattaa aiheuttaa vaaran kiin- teistöä käyttäville.
Toimenpide-ehdotus: Kattopaneelien puutteelliset kiinnikkeet tulee korjata.
Kuva 44. Kosteusjälkiä ikkunan alapuolisessa lastulevyssä.
Kosteusjäljet ovat peräisin auki jääneestä ikkunasta ukkosmyrskyn aikana.
Toimenpide-ehdotus: suositellaan levyn vaihtamista. Rakenteen avauksen yhtey- dessä suoritetaan lisätutkimukset vaurion laajuudesta.
Kuva 45. Seinälevyn kiinnitys puutteellinen.
Ulko-oven vieressä huonosti kiinnitetty seinälevy irvistää alhaalta ja on alttiina ulkoa kulkeutuvalle kosteudelle.
Toimenpide-ehdotus: Seinälevyn puutteellinen kiinnitys tulee korjata.
Kuva 46. Patterin takana oleva lastulevy kärsinyt kosteusvaurioita.
Patteria käytetty tuulikaapissa ulkoasusteiden kuivattamiseen. Märkänä patterille laitetut käsineet ja päähineet ovat vaurioittaneet lastulevyä.
Toimenpide-ehdotus: Patterin välissä märkien asusteiden kuivattaminen tulee lopet- taa. Patterin takana oleva levy tulee vaihtaa uuteen. Rakenteen avauksen yhtey- dessä suoritetaan lisätutkimukset vaurion laajuudesta.
Kuva 47. Tulisija kuvattu alhaalta ylöspäin.
Tulisija ollut useamman vuoden poissa käytöstä. Sisältä kuvattu tulisija näyttää no- kiselta ja pölyiseltä.
Toimenpide-ehdotus: Suositellaan hormin nuohousta ja paikkausta.
4.12 LVIS-järjestelmät
Talossa on painovoimainen ilmanvaihto. Talossa on ollut korvausilma venttiileitä, jotka ovat jääneet peittoon kattoa laskettaessa. Saunassa ja pesuhuoneessa on poistoilma venttiilit ja pystysuorat poistoputket, joiden toimivuus testattiin merkkisa- vulla. Keittiössä on toimiva liesituuletin. Sähköjärjestelmissä ei ole havaittu puutteita tai vikoja. Rakennuksen vesiputket ovat valurautaa, kuparia ja osittain uusittua kom- posiittia. Pihalla on käyttövesikaivo, josta käytetään vettä vain kukkien kasteluun.
Jätevesikaivo tyhjennetään vuosittain.
Havainnot:
Kuva 48. Kosteusjälkiä putkiston alla olevissa levyissä.
Syynä on joko vesijohdonliitoksen vuoto tai kondensaatiosta johtuva valuma.
Toimenpide-ehdotus: Tulee suorittaa lisätutkimus syyn selvittämiseksi. Vaurioitu- neet levyt tulee vaihtaa uusiin riittävältä laajuudelta.
Kuva 49. Putkiston kannakointi puutteellista.
Kuva 50. Kupariputken suoja rikkoutunut ja kannakointi puutteellista.
Huonosti kannakoidut putket pääsevät roikkumaan ja taipumaan, jolloin on vaarana putken rikkoontuminen, joka saattaa aiheuttaa muita rakenteellisia vahinkoja.
Toimenpide-ehdotus kuviin 49 ja 50: Putkiston kannakkeita lisättävä yleisesti.
Muut toimenpide-ehdotukset: Korvausilman saantia tulee lisätä huonetiloihin.
4.13 Muut selvitykset
Taloon on suoritettu asbesti kartoitus 2018. Kartoituksessa selvitettiin sisätiloista mahdollisesti rakennusmateriaaleissa käytettyä asbestia. Kartoituksessa otettiin 1 näyte, joka kohdistettiin kohtaan, missä asbestipitoista materiaalia epäitiin olevan.
Näyte lattiamaton alusmateriaalista liimoineen otettiin taltalla ja toimitettiin asbesti- analyysiin Helsinkiin. Analyysissa näytteessä havaittiin asbestipitoisuutta. Raken- nuksesta on aiemmin otettu näytteitä analyysiin kellarista ja märkätiloista. Näistä näytteistä ei löydetty asbestipitoisia materiaaleja
Lämpökuvaus suoritettiin kuntotarkastuksen yhteydessä ja kohdistettiin paikkoihin, jotka on ennalta havaittu viileämmäksi ja huomattu vetoa. Näissä paikoissa vahvis- tettiin lämpökuvauksella olevan jonkin asteista vuotoa. Rakennuksen seinäraken- teen ja alapohjan liitoskohdan lämpötilaindeksi on alle 61%. Tämä tarkoittaa, ettei pinnanlämpötila täytä asumisterveysohjeen välttävää tasoa ja tällöin heikentää oleellisesti rakenteiden rakennusfysikaalista toimintaa. Tähän kohtaan tulee suorit- taa rakenteiden avaus, selvittää ja korjata vika. Toisen kerroksen ikkunat, joista saa- tiin myös alhainen lämpötilaindeksi vuotavat jonkin verran reunoista. Kylmin piste kuitenkin sijoittuu ikkunalasien väliin eikä tällöin aiheuta kylmintä ilmavuotoa talon sisälle. Ikkunat suositellaan kuitenkin tiivistämään ja eristämään paremmin tai har- kitsemaan uusien ikkunoiden asentamista. Apuna lämpökuvauksessa ja kuvien tul- kinnassa käytettiin RT 14-11239 Rakennuksen lämpökuvaus ohjekorttia. Lämpöku- vausraportti löytyy liitteistä.
Kuntoarvion yhteydessä rakennukselle suoritettiin myös pintakosteusmittauksia ar- vioinnin tueksi. Mittausten tarkoitus on kartoittaa kosteuskertymis alueet. Pintakos- teusmittauksia suoritettiin pesuhuoneessa, saunassa, WC-tiloissa ja keittiössä. Mil- tään alueelta ei havaittu kohonneita lukemia. Pintakosteusmittaukset ovat kuitenkin vain suuntaa antavia ja mittauksiin liittyy aina paljon epävarmuustekijöitä.
4.14 Liitteet
Kuntoarvioraportin liitteenä on lämpökuvausraportti, asukaskyselylomake ja kun- nossapitosuunnitelman kustannusarvio. Liitteet löytyvät opinnäytetyön liitteistä.
5 KIINTEISTÖN HUOLTOKIRJA
5.1 Huoltokirjan laadinta
Huoltokirja oli alusta pitäen kiinteistönomistajan yksi toivomuksista. Kuntoarviota varten kerätyistä kiinteistön perustiedoista, materiaaleista ja laitteista sekä niiden korjaustarpeista pystyttiin hyödyntämään huoltokirjan laadinnassa. Huoltokirjan pohjana käytettiin ympäristöministeriön laatimaa huoltokirjaa pientalolle. Tarkoituk- sena oli kirjata yksityiskohtaisesti juuri tähän kohteeseen sopiva huoltokirja, joka sisältää huollon ja kunnossapidon kannalta oleelliset tiedot, tavoitteet ja ohjeet.
Kerättyjä tietoja laitteista ja materiaaleista tutkimalla kohdennettiin kiinteistöön sopi- vat huolto- ja tarkastusohjelmat, eli huoltokalenteri. Huoltokalenterissa on aikatau- lutettu kuukausittain tehtäviä huoltotoimenpiteitä sekä pientalon yleisimpien laittei- den ja järjestelmien hoito- ja huolto-ohjeita. Esimerkiksi liesituulettimen rasva- suodattimen puhdistus tai palovaroittimien testaus.
Huoltokirjaa varten koottiin myös 3 liitekansiota, joihin on eritelty kiinteistön doku- mentit, asiakirjat ja rakennuspiirustukset. Ensimmäiseen liitekansioon kerättiin tal- teen kiinteistön asiakirjoja kuten peruskorjaus ja laajennus lupahakemukset, selos- tukset ja palotarkastuspöytäkirja. Toiseen liitekansioon järjestettiin kiinteistön kaikki rakennuspiirustukset ja kolmanteen liitekansioon koottiin saatavilla olleet tiedot kiin- teistön materiaaleista ja laitteista ohjeineen sekä kuitit tehdyistä remonteista ja os- tetuista laitteista.
5.2 Huoltokirjan sisältö
Huoltokirja sisältää kiinteistön perustietojen ja huoltokalenterin lisäksi paljon muita- kin kiinteistön ylläpitoa helpottavia tekijöitä. Huoltokirjaan on alkuun kerätty yhteys- tietoluettelo rakennusvaiheessa mukana olleista yhteyshenkilöistä. Yhteystietoluet- telosta löytyy tarvittavat yritystiedot sekä puhelinnumerot ja sähköpostit. Tämän li-
