Korjausrakentaminen 2021
Tatu Pajuharju
ASUNTO-OSAKEYHTIÖN
KUNNOSSAPITOVASTUU JA MUUTOSTYÖT
– Opas asunto-osakeyhtiön isännöitsijälle
Rakennus- ja yhdyskuntatekniikan koulutusohjelma | Korjausrakentaminen 2021 | 38 sivua, 6 liitesivua
Tatu Pajuharju
ASUNTO-OSAKEYHTIÖN
KUNNOSSAPITOVASTUU JA MUUTOSTYÖT
– Opas asunto-osakeyhtiön isännöitsijälle
Tämän insinöörityön tarkoituksena oli perehtyä asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuuseen sekä siihen liittyvään muutostyöprosessiin. Insinöörityön tilaajalle koottiin opas, joka käsittelee isännöitsijän näkökulmasta asunto-osakeyhtiölain tärkeimpiä asioita.
Opinnäytetyö luotiin hyödyntäen aiheeseen liittyvää kirjastoista saatavilla olevaa kirjallisuutta.
Käytettyä kirjallisuutta on luettu toisiaan vertaillen, jonka ansiosta oppaaseen on onnistuttu kokoamaan keskeisimmät asiat.
Tilaajalle luotu opas huomioi asunto-osakeyhtiön osakkaan oman muutostyön teknisen onnistumisen lisäksi myös taloyhtiön riskien minimoimisen sekä muiden osakkeenomistajien viihtyisyyden muutostyön aikana.
ASIASANAT:
asunto-osakeyhtiö kunnossapito osakkeenomistaja vastuu
laki muutostyö
Civil and Construction Engineering Degree Programme | Renovation building 2021 | 38 pages, 6 pages in appendices
Tatu Pajuharju
MAINTENANCE RESPONSIBILITY AND ALTERATION WORK OF A CONDOMINIUM
– A guide for a housing manager of a condominium
The main subject of this Bachelor´s thesis was to cover the maintenance obligation in a condominium and the related alteration process. This thesis covers the main points of the housing companies act from a housing manager’s point of view in an easily readable form.
This thesis was created using the relevant literature from libraries. The literature used has been read in comparison with each other, which has made it possible to compile the most important points to the guide.
With this thesis a file was created to function as a technical and general guide to shareholders conducting alteration work, making sure that the complacency of other shareholders is considered and the possible risks affecting the condominium are minimized.
KEYWORDS:
condominium maintenance shareholder obligation law
alteration work
1 JOHDANTO 6
2 ASUNTO-OSAKEYHTIÖ 7
2.1 Asunto-osakeyhtiön keskeiset periaatteet 8
2.1.1 Yhdenvertaisuusperiaate 8
2.1.2 Enemmistöperiaate 9
2.1.3 Huolellisuusvelvoite 10
2.2 Yhtiöjärjestys 11
3 ASUNTO-OSAKEYHTIÖN KUNNOSSAPITO 13
3.1 Kunnossapidon määrittely 13
3.2 Yhtiön kunnossapitovastuu ja ennallistamisvelvoite 15 3.3 Osakkaan kunnossapitovastuu ja huolenpitovelvoite 20
3.4 Kunnossapitotyön teettäminen 21
3.4.1 Yhtiön oikeus kunnossapitotyöhön 22
3.4.2 Osakkaan oikeus kunnossapitotyöhön 23
4 OSAKKAAN MUUTOSTYÖT 25
4.1 Osakkaan muutostyöoikeus 25
4.1.1 Huoneiston muutostyöt 27
4.1.2 Parvekkeen muutostyöt 28
4.2 Muutostyöstä ilmoittaminen 28
4.2.1 Suostumus muutostyöhön 29
4.2.2 Muutostyön kieltäminen 30
4.3 Muutostyön valvonta 31
5 ISÄNNÖITSIJÄNTODISTUS 33
5.1 Keskeinen sisältö 33
5.2 Kunnossapito- ja muutostyöt isännöitsijäntodistuksessa 36
6 YHTEENVETO 37
LÄHTEET 38
Liite 1. Osakkaan muutostyöohje – Varsinais-Suomen Isännöintitalo Oy Liite 2. Vastuunjakotaulukko – Varsinais-Suomen Isännöintitalo Oy
1 JOHDANTO
Nykyinen, vuonna 2010 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölaki laajensi määräyksiä ja ta- loyhtiön sekä osakkaiden velvollisuuksia asunto-osakeyhtiössä. Uudella lailla haluttiin huomioida tehokkaammin asunto-osakeyhtiöiden ja osakkaiden muuttuneet tarpeet, sekä kannustaa osakkaita huoneistojensa monipuolisempaan ylläpitoon.
Karkeasti noin puolet asuntokannastamme on rakennettu 1960–1980 luvulla aikana, jol- loin kerrostaloasuminen sekä asuntojen tarve lisääntyi, ja rakentaminen oli vauhdikasta.
Lähes puolet väestöstämme asuu asunto-osakeyhtiöiden hallinnoimissa kiinteistöissä.
Aiemmin mainittuna ajankohtana niin osakkaisiin kuin asumiseen liittyvät vaatimukset olivat epäselviä, eikä selkeitä sääntöjä ollut mm. osakkeenomistajan itsemääräämisoi- keutta tai taloyhtiön ja osakkeenomistajan vastuurajoja koskien.
Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki kannustaa huoneiston kunnossapitoon ja selventää ta- loyhtiön sisäistä päätöksentekoa, mikä edistää mm. korjaustöiden aloittamista.
Jatkuva kaupungistuminen ilmiönä luo kuormitusta ja vastuuta asunto-osakeyhtiön kun- nossapidolle sekä sen talouden ylläpidolle. Taloyhtiön hallitus, sekä erityisesti isännöit- sijä, ovat keskeisessä roolissa ajaessaan taloyhtiön etua niin varallisuuden, kunnossa- pidon kuin yleisen järjestyksen osalta.
Päivitetyn asunto-osakeyhtiölain avulla taloyhtiön turvallisuutta ja yhdenvertaisuusperi- aatetta on onnistuttu parantamaan selkeyttämällä seuraavia asioita:
- osakkaan, taloyhtiön ja sen hallinnon vahingonkorvausvastuuta - taloyhtiön päätöksentekokykyä kunnossapito- ja muutostöissä - osakkaan muutos- ja kunnossapitotöitä koskevia sääntöjä - kunnossapitovastuun jakautumista
Tämä opinnäytetyö keskittyy asunto-osakeyhtiölakiin, kunnossapitovastuuseen osak- kaan ja taloyhtiön välillä sekä osakkaan muutostöihin. Opinnäytetyön tarkoituksena on selittää asunto-osakeyhtiön toimintaa ja avata keskeisimpiä kunnossapitoon ja muutos- töihin liittyviä periaatteita sekä määräyksiä. Tämä opinnäytetyö on luotu opastavaksi tii- vistelmäksi V-S Isännöintitalo Oy:n asunto-osakeyhtiöiden parissa päivittäin työskente- leville isännöitsijöille keskeisimpien asioiden kertaamiseksi.
2 ASUNTO-OSAKEYHTIÖ
Asunto-osakeyhtiö on määritelty asunto-osakeyhtiölain (22.12.2009/1599, 1 luku § 2) mukaan seuraavasti:
Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tar- koitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattia- pinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi.
Asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä.
Asunto-osakeyhtiö vastaa perusrakenteeltaan osakeyhtiötä, mutta se eroaa tavoitteis- saan siitä kuitenkin oleellisesti. Asunto-osakeyhtiön päätarkoitus on tyydyttää yhtiön omistamassa ja hallitsemassa rakennuksessa olevien osakkeenomistajien asumistar- peet. Asunto-osakeyhtiö perii asumistarpeiden täyttämisestä yhtiöjärjestyksen mukaista säännösteltyä maksua, yhtiövastiketta. Täten asunto-osakeyhtiö ei tavoittele osakkeen- omistajille suoranaista voittoa, toisin kuin perinteinen osakeyhtiö. (Arjasmaa & Kaivanto 2010, 18-19.)
Tyypillistä asunto-osakeyhtiöille on yhtiöjärjestys, jonka mukaan yhtiön tarkoituksena on omistaa ja hallinnoida kyseistä rakennusta tai osaa siitä. Tällä säännöllä voidaan estää sellaisen yhtiön perustaminen, jossa rakennusta tai sen osaa hallittaisiin vain vuokraoi- keuden nojalla. Sääntö ei kuitenkaan poissulje rakennuksen omistamista vuokratulla maaperällä. Hyvin usein asunto-osakeyhtiön omistukseen valmistuva rakennus on sijoi- tettu tontille, joka on vuokrattu kunnalta. (Kauhanen ym. 2010, 20.)
Asunto-osakeyhtiön perustaminen ei rajoitu maaperän yksinomaiseen hallintaoikeuteen.
Samalle kiinteistölle on mahdollista luoda esimerkiksi kaksi asunto-osakeyhtiötä, joiden kesken maaperän omistusoikeus on jaettu. Jaetun tontin hallintaoikeus ja tontin osat so- vitaan hallinnanjakosopimuksella, jonka perusteella yhtiön on mahdollista rakennuttaa rakennuksensa omalle paikalleen. (Kauhanen ym. 2010, 20.)
Asunto-osakeyhtiöihin sovelletaan aina asunto-osakeyhtiölakia riippumatta siitä, milloin yhtiö on perustettu. Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki siis ajaa pakottavilta osin yhtiöjär- jestyksessä tehtyjen määräysten edelle etenkin vanhoissa asunto-osakeyhtiöissä, jotka on perustettu ennen päivitetyn asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa. (Isännöinnin käsi- kirja 2011, 72.)
2.1 Asunto-osakeyhtiön keskeiset periaatteet
Asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistajien oikeudet perustuvat osakeyhtiön lailla osak- kaan omistamiin yhtiön osakkeisiin. Yhtiöjärjestyksessä on tarkennettu osakkeenomis- tajan velvollisuudet ja vastuut. Lähtökohtaisesti osakkaan tulee siis muistaa, että tosiasi- assa kiinteistön tai rakennuksen omistaa asunto-osakeyhtiö. (Isännöinnin käsikirja 2011, 67.) Lukija saa päällimmäisten periaatteiden avulla tukea ymmärtääkseen yksityiskoh- taisempia säännöksiä sekä niiden perusteella tehtäviä ratkaisuja (Sillanpää & Vahtera 2010, 22).
2.1.1 Yhdenvertaisuusperiaate
Osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaate on asunto-osakeyhtiölain keskeisimpiin periaatteisiin kuuluvia kohtia, ellei keskeisin. Osakkeenomistaja nauttii yhdenvertaisuus- periaatteen nojalla luottamusta siitä, että hänen osakkeensa tuottavat samat oikeudet kuin muidenkin osakkeet. Periaatteen tarkoituksena on siis suojata vähemmistöosak- keenomistajia enemmistöosakkeenomistajien suosimiselta. (Grass ym. 2010, 23.) Yh- denvertaisuusperiaatteen merkitys korostuu nykyisten asunto-osakeyhtiöiden monimuo- toisuuksien aiheuttaessa hankaluutta niiden kontrolloimiseen yksityiskohtaisten normien mukaisesti. Yhdenvertaisuusperiaatetta sovelletaan tyypillisesti esimerkiksi tilojen käyt- töoikeuksien jakamisessa, yhtiön uudistoimenpiteiden vastikerahoittamisessa sekä yh- tiön varojen jakamisessa. (Sillanpää & Vahtera 2010, 24.)
Asunto-osakeyhtiölaki kieltää sellaisten päätösten ja toimien tekemisen, joiden voidaan ajatella luovan epäoikeutetun taloudellisen edun saavuttamista esimerkiksi enemmistö- osakkeenomistajalle tai tämän läheiselle vähemmistöosakkeenomistajan kustannuk- sella. Vaikka toisaalta päätökset ja toimet eivät saa suosia vain jonkin osakkeenomista- jan mahdollisia sopimuksia, ei osakkeenomistajan tai tämän läheisen kanssa tehty
edullinen sopimus ole kuitenkaan kiellon alainen, mikäli se on myös yhtiön etujen mukai- sesti kannattava. (Grass ym. 2010, 24.)
Yhdenvertaisuusperiaate ei rajoitu osakkeenomistajiin, vaan on pätevä myös vuokralla asujaan. Yhtiön rakennuksessa asuvia ei saa asettaa eri asemaan osakkeenomistajien kanssa, ellei yhtiöjärjestyksessä ole poikkeavista oikeuksista mainittu. Mikäli yhtiöjärjes- tyksessä ei ole rajoittavaa tai osakkeenomistajien etuoikeudesta kertovaa mainintaa, on osakkeenomistajan voitava luovuttaa vuokralaiselleen esimerkiksi vastaava oikeus yh- tiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla on. Edellä mainittu mahdol- linen yhtiöjärjestyksessä oleva poikkeus on yleensä sisällytetty siihen jo yhtiön perusta- misvaiheessa, koska jälkikäteen tehtävä lisäys voi olla hankalaa sen vaatiessa lähtökoh- taisesti kaikkien osakkeenomistajien hyväksynnän. (Sillanpää & Vahtera 2010, 25.)
2.1.2 Enemmistöperiaate
Taloyhtiön toiminta perustuu asunto-osakeyhtiölakiin, taloyhtiön sisäiseen yhtiöjärjestyk- seen sekä sen mukaan toimien yhtiökokouksen päätöksiin. Taloyhtiön hallituksen vas- tuulla on viime kädessä noudattaa päätöksissään asunto-osakeyhtiölakia ja yhtiöjärjes- tystä ilman delegointia, vaikka yhtiökokouksessa olisi jotain muuta päätetty. (Grass ym.
2010, 70.)
Taloyhtiön hallituksella ei ole itsenäisesti oikeutta päättää mittavien remonttien suoritta- misesta taloyhtiössä. Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti yhtiökokouksessa esitettävä materiaali, mahdolliset remontin eri vaihtoehdot sekä päätöksentekoa edeltävä valmis- telu, suunnittelu ja konsultoinnin hankinta kuuluvat hallitukselle sekä isännöitsijälle.
(Grass ym. 2010, 70.)
Koska taloyhtiön suorittama kunnossapito- ja parannustyön kustannukset voidaan kattaa asunto-osakeyhtiölain mukaisesti osakkailta perittävillä vastikkeilla, suoritetaan hank- keeseen liittyvät päätökset yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksen mukaisesti, mikäli yhtiöjärjestyksessä ei muuta mainita. Enemmistöpäätös tulee kyseeseen myös esimer- kiksi huoneiston hallintaanottotilanteessa, lainan nostamisessa tai vastikkeen määrän määrittämisessä. (Furuhjelm ym. 2015, 16-17.)
Enemmistöpäätös toteutuu, mikäli yli puolet yhtiökokouksessa annetuista äänistä kan- nattavat hanketta tai päätöstä. Henkilöpäätöksien kohdalla valitaan lähtökohtaisesti
eniten ääniä saanut henkilö. Yhtiökokouksella voi kuitenkin ennen vaalia tehdyllä pää- töksellä määrittää valittavaksi henkilön, joka on saanut yli puolet äänistä. Mikäli ääniti- lanne menee tasan, valinta ratkaistaan arvalla. Muussa kuin henkilövalintatilanteessa puheenjohtajan ääni on tasatilanteessa päättävä. (Viiala & Rantanen 2015, 22-23.) Määräenemmistöpäätös on enemmistöpäätöksen muoto, jossa tehtyä päätöstä kannat- taa vähintään kaksi kolmasosaa yhtiökokouksen äänistä sekä vähintään kaksi kolmas- osaa yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista. Määräenemmistöpäätöstä vaaditaan esimerkiksi yhtiönjärjestyksen muuttamisessa sekä suunnatussa osakeannissa. (Furuh- jelm ym. 2015, 18.)
2.1.3 Huolellisuusvelvoite
Asunto-osakeyhtiön johtoa ohjaa asunto-osakeyhtiölain kohdan 1:11 mukaisesti huolel- lisuusvelvoite taloyhtiön asioiden käsittelemisessä ja yhtiön asioiden hoitamisessa sekä lojaliteettivelvoite suhteessa yhtiöön ja sen jokaiseen osakkeenomistajaan. Kyseisten velvollisuuksien noudattamista voidaan arvioida osakkeenomistajien yhteisenä etuna, joka ei perustu nykyisten osakkaiden yksilöllisiin tarpeisiin. (Sillanpää & Vahtera 2010, 25.)
Huolellisuuden suhteen yhtiön johtoa arvioidaan objektiivisesti. Vahingonkorvausvas- tuuta ei katsota syntyneen, mikäli yhtiön johto toimii, kuten huolellinen henkilö olisi vas- taavassa tilanteessa toiminut. Arvioinnissa tulee ottaa objektiivisuuden lisäksi huomioon päätöksentekotilanteessa todennäköisesti vallitseva tilannekohtainen epävarmuus. Pää- töksenteon täydellinen tekemättä jättäminen katsotaan huolellisuusvelvoitteen laimin- lyömiseksi. (Arjasmaa & Kaivanto 2010, 25.)
Huolellisuusvelvoitteen voidaan katsoa täyttyneen, kun ratkaisun tekemiseen on hankittu riittävä, asianmukainen tieto, jonka pohjalta on voitu luoda johdonmukainen päätös (Sil- lanpää & Vahtera 2010, 26). Jos päätöksenteossa havaitaan johdon jäsenten välistä eturistiriitaa, tulee jäävin jäsenen ilmoittaa asiasta ja jättäytyä päätöksenteosta ulos. Etu- ristiriita ei saa vaikuttaa päätöksentekoon, eikä jäsen saa toimia edistäen vain tietyn osakkaan tai ryhmän periaatteita. (Arjasmaa & Kaivanto 2010, 25.)
Isännöitsijän tulee toiminnallaan edistää yhtiön etujen mukaista toimintaa, jolla ylläpide- tään osakkeenomistajien omaisuuden arvoa. Taloyhtiön kunnossapitoon ja ennakoivaan
huoltoon panostaminen on avainasemassa kiinteistön ja osakkaiden omaisuuden ylläpi- tämisessä. (Arjasmaa & Kaivanto 2010, 25.)
2.2 Yhtiöjärjestys
Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti kaikilla asunto-osakeyhtiöillä on oltava yhtiöjärjestys.
Yhtiöjärjestys on merkittävin yhtiön hallintoa säätelevä asiakirja. Asunto-osakeyhtiölain voimaantultua 1.7.2010 usean taloyhtiön yhtiöjärjestysmääräykset ovat nykyisen lain vastaisia. Tästä syystä asunto-osakeyhtiölaissa on maininta, joka määrää noudattamaan uuden lain vastaisen määräyksen sijasta uutta lakia. (Furuhjelm ym. 2011, 7-8.)
Yhtiöjärjestyksen voidaan todeta olevan yhtiökohtainen laki, joka mahdollistaa poikkea- misen asunto-osakeyhtiön säännöksistä niiltä osin, kuin se on mahdollista (Isännöinnin käsikirja 2011, 73).
Nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaisesti rekisteröitäväksi ilmoitettua yhtiöjärjestystä tai yhtiönjärjestyksen päivitystä ei voida hyväksyä, jos se sisältää lain vastaisia määräyk- siä. Yhtiön on siis huomioitava, että yhdenkin kohdan muuttaminen vanhassa yhtiöjär- jestyksessä saattaa vaatia koko yhtiöjärjestyksen päivittämistä. (Furuhjelm ym. 2011, 7- 8.) Yhtiöjärjestyksessä on asunto-osakeyhtiölain määräämänä mainittava vähintään seuraavat asiat:
1. Yhtiön toiminimi, josta käy ilmi yhtiön kotipaikka sekä yhtiömuoto. Yhtiön käyttä- essä toiminimeään useampikielisenä, tulee nimen jokainen ilmaisu mainita. Van- hemmissa taloyhtiöissä kotipaikan mainitsemista ei ole edellytetty. Mikäli taloyh- tiö kuitenkin muokkaa toiminimeään, on sen lisättävä siihen kotipaikka.
2. Yhtiön kotipaikka eli kunta, jossa kiinteistö sijaitsee. Yhtiökokoukset on pidettävä mainitulla kotipaikalla. Kuntaliitosten myötä asunto-osakeyhtiö voi sijaita kun- nassa, jota ei enää ole. Laki ei kuitenkaan edellytä yhtiöjärjestyksen muuttamista.
3. Yhtiön hallitsemien rakennusten ja kiinteistöjen sijainti sekä hallintaperuste, josta selviää, omistaako yhtiö kiinteistön vai onko se vuokrattu. Yhtiöjärjestyksessä mainitaan yleensä myös kylä, rekisterinumero sekä kaupunginosa, kortteli ja ton- tin numero. Jos rakennuksen omistus perustuu hallinnanjakosopimukseen, on asiasta kirjoitettava maininta.
4. Jokaisen osakehuoneiston sijainti kiinteistöllä tai rakennuksessa, sen numero tai kirjaintunnus, pinta-ala, käyttötarkoitus ja huoneiden lukumäärä. Yhtiöjärjestyk- sessä on huoneistoselitelmä osakashallinnassa olevista tiloista. Vanhojen yhtiöi- den osalta huoneiston käyttötarkoituksen maininta voi puuttua. Yhtiöjärjestystä muutettaessa on huoneistoselitelmään mainittava käyttötarkoitukset siitä puuttu- vien huoneistojen osalta. Koska vanhojen taloyhtiöiden pinta-alatiedot eivät aina vastaa huoneistoalan laskentastandardeja, ei yhtiöjärjestystä ole tältä osin pakko muuttaa sitä päivitettäessä.
5. Järjestysnumerolla yksilöitynä se, mitkä osakkeet tuottavat oikeuden hallita mitä- kin osakehuoneistoa. Yhtiöjärjestyksessä on myös luetteloitava mm. autotalli- osakkeet, varasto-osakkeet jne. Osakelukumäärä suhteutetaan usein huoneis- ton kokoon. Asunto-osakeyhtiölaissa ei kuitenkaan ole säännöstä jakamistavasta huoneistojen kesken, joten jakamistapoja voi olla monia. Osakelukumäärä vai- kuttaa mm. äänioikeuteen. Tästä syystä lukuja määriteltäessä tulee huomioida yhdenvertaisuusperiaate ja sen toteutuminen.
6. Yhtiön välittömässä hallinnassa olevat osakehuoneistot ja vastaavat tilat. Kysei- siä tiloja ovat mm. asuin- ja liikehuoneistot, varastotilat jne. Yhtiöjärjestykseen ei tarvitse mainita oletettavasti yhtiön välittömässä hallinnassa olevia tiloja, kuten esimerkiksi porraskäytäviä tai hissikuiluja. Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti muut kuin selvästi yhtiölle kuuluvat tilat tulee kuitenkin merkitä erikseen. Taloyh- tiö päättää, millä tarkkuudella se haluaa mainita yhtiön hallinnassa olevat, vuok- ratut tai vastikkeetta luovutetut ullakko- ja kellarikomerot.
7. Vastikeperuste ja vastikkeen määräämiseen oikeutettu taho. Vastikkeen määrit- täminen vaatii tavallisesti yhtiökokouksen määräenemmistöä, mutta yhtiön halli- tuksella on mahdollisuus yhtiöjärjestysmääräyksen perusteella määrittää esimer- kiksi vesimaksun suuruus. Vastikeperuste on kuitenkin yhtiöjärjestyksessä oltava yksiselitteinen ja perusteltu. Perustelematon määräys on lainvastainen ja mitä- tön. (Isännöinnin käsikirja 2011, 73-74.; Kuhanen ym. 2010, 97-102.)
3 ASUNTO-OSAKEYHTIÖN KUNNOSSAPITO
Yksi yleisimmistä ellei yleisin asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajien välinen riidan ja erimielisyyksien aiheuttaja on kunnossapitovastuu ja siitä muodostuvien kustannusten jakaantuminen. Asunto-osakeyhtiölain päivittämisen tarpeeseen vaikutti oleellisesti juuri kunnossapitovastuuta koskevien säännösten selkiyttäminen. (Kuhanen ym. 2010, 213.) Asunto-osakeyhtiössä hallituksella on oikeus antaa oikeus tai rajoittaa osakkaan muu- tostöiden tekemistä. Tämä oikeus tuo mukanaan hankaluuden etenkin kokemattomassa hallituksessa, jossa osakkeenomistajien muutostyötarpeen määrittäminen ja sitä kautta puoltaminen tai vastustaminen ei ole yksinkertaista. Hallituksen on kuitenkin lähtökoh- taisesti perusteltava muutostyön kielto, joka yleensä perustuu yhtiölle tai muille osak- keenomistajille koituvan haitan suhteuttamisesta muutostyötä tekevän osakkaan saa- maan hyötyyn. (Sillanpää & Vahtera 2010, 67.)
Vaikka kunnossapitovastuun jakautuminen sekä menettelyt kunnossapito- ja muutos- työn suorittamiseksi on laajasti säännelty asunto-osakeyhtiölaissa, ei kunnossapitovas- tuun ja muutostyön välistä rajaa ole kuitenkaan yksiselitteisesti rajattu. Tämä rajaamat- tomuus ei kuitenkaan olennaisesti aiheuta ongelmia, koska päätöksentekomenettely ja kustannusten jakautuminen yhtiön toimesta teetettävissä töissä ovat lähtökohtaisesti sa- manlaisia huolimatta siitä, onko kyseessä kunnossapito- vai muutostyö. (Sillanpää &
Vahtera 2010, 67.)
3.1 Kunnossapidon määrittely
Yhtiön rakennusten ylläpitoon kuuluvaa toimintaa ovat esimerkiksi päivittäiset korjauk- set, vuosikorjaukset sekä peruskorjaushankkeet, jotka ovat mittasuhteiltaan suurempia, kuitenkaan laatutasoa olennaisesti korottamattomia kunnossapitotöitä. Ajoittain koko ra- kennuksen uudelleenrakentaminen tulee kyseeseen, mikäli se on kustannuksiltaan pe- rusteltu ratkaisu tai rakennuksen osa on tuhoutunut kokonaan. Koska asunto-osakeyh- tiölaissa kunnossapito- tai muutostyötä ei ole tarkkaan määritelty, on edellä mainitut hankkeet katsottava yhtiön kunnossapidoksi. (Sillanpää & Vahtera 2010, 68.)
Kunnossapitoa on korjaustyön tekemisessä ymmärrettävä soveltaa tietyiltä osin niin hy- vää rakennustapaa kuin nykyisiä rakennusmääräyksiä noudattavana käsitteenä. Töitä,
joissa kunnossapidon tarpeessa oleva rakenne uusitaan esimerkiksi energiatehokkuu- deltaan tai asumisterveyteen liittyviltä seikoiltaan aikaisempaa rakennetta laadukkaam- maksi, on katsottava kunnossapitoon kuuluvaksi. Joskus nykyiset rakennusmääräykset voivat velvoittaa työn tekemistä nykyisten rakentamismääräysten mukaisesti aiemmasta tasosta huolimatta, jolloin laadunparannuksista huolimatta työ on todettava kunnossapi- doksi. Lisäksi muutos, joka on taloudellisesti tarkoituksenmukainen eli yhtiön käyttö- ja kunnossapitokuluja tulevaisuudessa vähentävä, on katsottava kunnossapidoksi. (Sillan- pää & Vahtera 2010, 68.)
Kunnossapitovastuun jakautuminen voi luoda erimielisyyttä osakkeenomistajan ja talo- yhtiön välille siitä, kumpi on oletettu korjaamaan tietyn havaitun vian. Erimielisyyksien selvittämiset luovat kustannuksia ja viivästyksiä joskus välttämättömienkin korjausten te- kemiseen. Tavallisesti kunnossapitovelvollisuuden selvittämiskustannukset kuuluvat sille taholle, joka on kyseisessä tapauksessa ollut väärässä. Koska osakkeenomistajalla on oikeus vaatia yhtiöltä havaitun vian selvittämistä, vaikka vastuullista ei olisikaan vielä selvitetty, voi yhtiö vaatia selvityskustannusten sovittelua, jos osakkeenomistaja ei ky- kene esittämään konkreettisia todisteita yhtiön vastuullisuudesta kyseiseen vikaan. (Sil- lanpää & Vahtera 2010, 69.)
Keskeisin osa sekä osakkeenomistajan että taloyhtiön suorittamissa kunnossapitotöissä on hyvän rakennustavan noudattaminen, joka vaikuttaa työn asianmukaiseen suunnitte- luun, tekemiseen sekä lopputulokseen. Lähtökohtaisesti hyvän rakentamistavan vaati- musten tulee täyttyä niin työtä suoritettaessa ilman ylimääräisiä vahinkoja tai tarpeetto- mia häiriöitä kuin myös suunniteltua ja valmista työtä vertailtaessa. Osakkeenomistaja sekä taloyhtiö ovat velvollisia valvomaan ulkopuolisen urakoitsijansa työtä sekä hyvän rakennustavan noudattamista tiettyyn tasoon asti vahingonkorvausvelvollisuuden uhalla.
(Sillanpää & Vahtera 2010, 70.)
Asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuuta koskevista pääsäännöistä voidaan poiketa sitovasti vain yhtiöjärjestyksellä. Poikkeaminen on yleistä etenkin pientaloista koostu- vissa asunto-osakeyhtiöissä, joissa yhtiöjärjestyksellä on määritetty esimerkiksi osakkai- den omien rakennusten ja piha-alueiden kunnossapidosta. Tämä tyyli on suositeltavaa etenkin yhtiöissä, joissa on hyvin paljon eri-ikäisiä ja -tasoisia rakennuksia. (Kuhanen ym. 2010, 216.) Osakkeenomistajaa eivät lähtökohtaisesti sido taloyhtiön yhtiökokouk- sen tekemät päätökset tai pitkään yhtiössä noudatetut käytännöt, ellei niitä ole merkitty yhtiöjärjestykseen. Kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkeenomistajan ja taloyh- tiön välillä voidaan yhtiöjärjestyksellä määritellä hyvinkin vapaasti. Yhtiöjärjestyksen
sisältöä laadittaessa on muistettava osakkeenomistajan ja taloyhtiön vastuualueiden laa- jentamisessa tai supistamisessa riittävä tarkoituksenmukaisuus, jonka lisäksi yhdenver- taisuusperiaattetta on noudatettava. Sellainen yhtiöjärjestyksen muutos, joka esimerkiksi siirtää kunnossapitovastuun taloyhtiöltä osakkeenomistajalle, voi olla yhdenvertaisuus- periaatetta loukkaava, mikäli joidenkin osakkeenomistajien hallitsemassa huoneistoissa kyseinen kunnossapitotarve olisi pian ajankohtainen. Kunnossapitovastuuta ei voida yh- denvertaisuusperiaatetta loukkaamatta siirtää myöskään silloin, jos vain joidenkin osak- keenomistajien kunnossapitotarve ja siitä koituvat kunnossapitokulut siirretään yhtiön kaikkien osakkaiden maksettavaksi. Kunnossapitotarvetta voidaan kuitenkin muuttaa, jos
• osakkeenomistaja tekee yhtiön kunnossapitotarvetta kasvattavan tai vaikeutta- van muutostyön, jolloin osakkeenomistajan kunnossapitovastuuta kasvatetaan
• tietyt tilat (esimerkiksi märkätilat) siirretään yhtiön teettämän peruskorjauksen jälkeen osakkeenomistajien kunnossapitovastuulle
• muutetaan kunnossapitovastuuta tavanomaisen yhtiökäytännön mukaiseksi, esimerkiksi huoneistojen käyttötapojen vaihtelun ja siitä yhtiölle aiheutuvien kun- nossapitokustannusten takia.
Koska kunnossapitovastuun muuttaminen ei saa edellä mainituissakaan tilanteissa lou- kata yhdenvertaisuusperiaatetta, joudutaan muutoksia usein arvioimaan tapauskohtai- sesti. (Sillanpää & Vahtera 2010, 70-72.)
3.2 Yhtiön kunnossapitovastuu ja ennallistamisvelvoite
Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluu muut kuin lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle määritellyt asiat. Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluu tällöin yleensä esimerkiksi porraskäytävien, varastotilojen sekä yhteisten sauna- ja pesutilojen lisäksi huoneistojen rakenteet, raken- nuksen perustukset ja ulkopinnat ikkunoineen sekä vesikatto. (Sillanpää & Vahtera 2010, 74-75.)
Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia perusjärjestelmiä ovat mm. lämmitys-, sähkö-, tie- donsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto sekä muut vastaavat järjestelmät, ellei yh- tiöjärjestyksessä ole mainintaa poikkeuksesta. Edellä mainittuihin perusjärjestelmiin si- sältyvät olennaiset ja kiinteät osat, kuten esimerkiksi lämminvesivaraajat tai sähköisen
lattialämmityksen vastukset. Kyseiset järjestelmät kuuluvat yleensä taloyhtiön kunnos- sapitovastuulle sillä ehdolla, etteivät ne ole osakkeenomistajan jälkikäteen järjestelmään liittämiä. (Sillanpää & Vahtera 2010, 74-75.)
Lähtökohtaisesti yhtiö on vastuussa jälkikäteen asennuttamistaan järjestelmistä. Yhtiö ei kuitenkaan ole kunnossapitovelvollinen sellaisista rakenteista, eristeistä tai perusjärjes- telmistä, joita on osakkeenomistajan aiheuttaman oman kunnossapitovelvollisuuden lai- minlyönnin takia jouduttu korjaamaan. Yhtiö ei myöskään automaattisesti ota kunnossa- pitovastuulleen hyväksymäänsä osakkeenomistajan muutostyötä, eikä täten muutostyön hyväksyminen tarkoita kunnossapitovelvollisuuden siirtymistä yhtiölle. (Sillanpää & Vah- tera 2010, 74-75.)
Osakkaan yhtiöltä vuokraamissa tiloissa, esimerkiksi autotallissa tai varastotilassa, kun- nossapitovastuu kuuluu vuokrasopimuksessa mahdollisesti mainittuja poikkeuksia lu- kuunottamatta asunto-osakeyhtiölle. (Kuhanen ym. 2010, 227.)
Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti taloyhtiö vastaa osakehuoneistojen rakenteiden kun- nossapidosta. Erilaiset lattioissa, katoissa tai seinissä havaitut murtumat, halkeamat tai painumat ovat rakenteellisia vikoja. Koska rakennuksen normaaliin kulumiseen kuuluvat mm. pienet hiushalkeamat, aiheuttaa edellä mainitut vauriot toisinaan rajavetokysymyk- siä siitä, voidaanko niiden laajuutta pitää korjausta vaativina vikoina. Selvästi laaja hal- keama voi aiheuttaa yhtiölle korjausvastuun. Pieniä hiushalkeamia voidaan lähtökohtai- sesti pitää osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvina vikoina. (Kuhanen ym. 2010, 231.) Kunnossapitovastuuta selvitettäessä muiden kuin kantavien rakenteiden kohdalla raken- teen ja pintamateriaalin raja ei ole määritettävissä yksinkertaisesti. Rakenteen mahdolli- set eri kerrokset ja vaurion sijainti vaikuttavat oleellisesti siihen, onko kyseessä raken- teellinen vai pinnallinen vika. Betoni- tai kivirakenteisissa seinissä ja lattioissa asenne- taan itse rakenteen päälle yleensä tasoitekerros ennen pintamateriaalia. Lähtökohtai- sesti on tulkinnavaraista, kuuluuko tasoitekerros pintamateriaaliin vai itse rakenteeseen.
Tulkintaa selkeyttää vaurion syyn selvittäminen. Jos esimerkiksi tasoite vaurioituu raken- teesta tulevan kosteuden takia, kuuluu korjaus yhtiön kunnossapitovastuulle. (Kuhanen ym. 2010, 235.)
Asunto-osakeyhtiölain esitöiden mukaan tasoite on lähtökohtaisesti tarpeen pintamate- riaalin asianmukaisen ja tasaisen asennuksen mahdollistamiseksi. Vaikka tällä perus- teella sitä voidaan pitää osakkaalle kuuluvana pintamateriaalina, asiassa on poikkeus mm. rakenteen sisään jäävien tasoitteiden kohdalla. Esimerkiksi rakenteessa olevien
virheiden korjaamiseen käytettävän tai vesieristeen alle asennettavan tasoitteen katso- taan kuuluvan rakenteeseen ja olevan täten taloyhtiön kunnossapitovastuulla. (Kuhanen ym. 2010, 235.)
Puurakenteisissa seinissä esimerkiksi kipsilevy kuuluu rakenteeseen, ja on tällöin yhtiön kunnossapitovastuulla. Kaikki tästä eteenpäin kipsilevyn pintaan kiinnitetty pinnoite kuu- luu osakkaalle. Lattian osalta parketin, muovimaton tai vastaavan pinnoitteen alla olevat lattiakannattimet, lattialankut tai muut vastaavat materiaalit, jotka luovat kantavan raken- teen, kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle. (Kuhanen ym. 2010, 234.)
Yhtiön kunnossapitovastuulle huoneiston sisätiloissa kuuluvista rakenteista eniten eri- mielisyyksiä aiheuttavat pesuhuoneiden vesieristeet. Rakentamismääräysten kehitty- essä vesieristyksenä käytetyt materiaalit ja varsinaiset rakenteet ovat muuttuneet. Tämä ei kuitenkaan poissulje esimerkiksi nykyisin vähemmän käytetyn muovitapetin tai -maton kuulumista yhtiön kunnossapitovastuulle sen eristeominaisuuksien vuoksi, vaikka sen voitaisiin ajatella kuuluvan osakkaan kunnossapitovastuulle sisustuksellisena pinnoit- teena. Yhtiö ei ole kuitenkaan rakentamismääräysten päivittymisestä huolimatta velvoi- tettu uusimaan vanhaa, toimivaa vesieristettä uuteen, vaikka osakas sitä vaatisikin. (Ku- hanen ym. 2010, 233.)
Taloyhtiön sisäisten vesi-, viemäri- ja sähköjohtojen kunnossapitovastuu mainittiin jo ai- kaisemmin kuuluvan taloyhtiölle. Näiden järjestelmien kuuluminen taloyhtiön kunnossa- pitovastuulle on loogisesti perusteltavissa terveydensuojelumääräyksillä, jotka edellyttä- vät yhtiötä huolehtimaan sen rakennuksen olevan lämpötilaltaan, äänieristykseltään sekä muilta perusominaisuuksiltaan asumiseen soveltuva. (Kuhanen ym. 2010, 237.) Sähköjärjestelmiä koskien muutosta tapahtui lain päivittyessä vuonna 2010. Aikaisem- min kunnossapitovastuun rajana oli esimerkiksi pistorasia, eli niin sanottu kiinteän ver- kon liitäntä. Päivitetyn lain mukaisesti yhtiölle kuuluu nykyään myös ne sähköverkkoon liitetyt laitteet, jotka ovat välttämättömät esimerkiksi huoneiston peruslämmön ylläpitä- miseksi. Kuitenkaan muut nykyasumisen mukaisesti lähes välttämättömät laitteet, kuten jääkaappi, liesi, tai uuni, eivät kuulu taloyhtiön kunnossapitovastuulle, sillä niitä ei voida pitää sähköjärjestelmän kiinteänä osana. (Kuhanen ym. 2010, 237.)
Vesijärjestelmien osalta taloyhtiö vastaa vesiputkista sekä hanoista. Vaikka hanojen kunnossapitovastuuta oltiin siirtämässä osakkaiden muutostöiden aiheuttamien laittei- den epäsäännöllisyyksien takia taloyhtiöltä osakkaalle, päätettiin eduskunnan ympäris- tövaliokunnan mietinnön perusteella säilyttää kunnossapitovastuu taloyhtiöllä. Tämä
perusteltiin mm. energiatehokkuuden ylläpitämisellä eli hanojen kunnon ja tyypin valvo- misella, jolloin sen on oikeutettua kuulua taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Hanojen osalta tulee kuitenkin huomioida, ettei yhtiö vastaa osakkaan jälkikäteen asennutta- masta, yhtiön perustasoa paremmasta tai huonommasta hanasta. (Kuhanen ym. 2010, 237.) Yleensä muutostöissä yhtiö edellyttää osakasta valitsemaan yleisesti huolletta- vissa olevan, merkiltään tunnetun hanan. Vesikalusteisiin mahdollisesti liitetyt käsisuih- kuletkut, pesukoneen letkut sekä vastaavat liittimet ovat osakkeenomistajan kunnossa- pitovastuulla.
Viemärijärjestelmässä viemäriputkien ja niihin kuuluvien mahdollisten laitteiden lisäksi yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat myös huoneistojen WC-istuimet. Erilaisista al- taista ja ammeista vastaa osakas, ellei yhtiöjärjestyksessä ole muutoin mainittu. (Kuha- nen ym. 2010, 238.)
Ilmanvaihtojärjestelmässä ilmanvaihtohormi laitteineen kuuluu taloyhtiön kunnossapito- vastuulle. Täten huoneistojen poistoilmaventtiilit sekä ilmanvaihdon nuohous määrävä- lein kuuluvat taloyhtiölle. Huoneistoissa kunnossapitovastuuseen tulee eroja liesikuvun tai -tuulettimen suhteen. Mikäli huoneistossa on alkuperäinen, moottoriton liesikupu, joka ohjaa katolla olevaa huippuimuria tai on ilman ohjausta, kuuluu kunnossapitovastuu ta- loyhtiölle myös huippuimurin osalta. Näiden laitteiden katsotaan kuuluvan ilmanvaihto- järjestelmään. Mikäli osakas kuitenkin vaihtaa huoneistoon esimerkiksi huoneilmaan pa- lauttavan liesituulettimen, on se osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluva huoneistokoh- tainen laite eikä täten kuulu ilmanvaihtojärjestelmään. (Kuhanen ym. 2010, 238.) Osak- kaan tulee huomioida tekemissään muutostöissä huoneistokohtainen ilmanvaihto ja se, miten se on toteutettu. Lähtökohtaisesti ilmanvaihtoa ei tule muuttaa. Huoneistoissa ny- kyrakentamisen mukaan lisääntyvät koneelliset tulo-poistoilmanvaihtojärjestelmät sekä lämmöntalteenotto edellyttävät muutostöiden tarkempaa suunnittelua.
Yhtiöllä on mahdollisuus vaikuttaa ja uudistaa omia perusjärjestelmiään esimerkiksi si- ten, että vanhan järjestelmän ylläpitovelvollisuus poistuu kokonaan. (Sillanpää & Vahtera 2010, 75.) Mikäli taloyhtiö uusii esimerkiksi lämmitysjärjestelmänä aikaisemmin olleen puulämmityksen kaukolämpöjärjestelmään, voi yhtiö lopettaa puulämmityksessä käytet- tyjen puuhellojen ja kakluunien kunnossapidon. Jos osakkaat haluavat jatkaa vanhan lämmitysjärjestelmän virkistyskäyttöä uuden rinnalla, on järjestelmän kunnossapitovas- tuu tällöin osakkaalla. Yhtiö voi kuitenkin säilyttää kunnossapitovastuun itsellään, mikäli osakasenemmistö sitä toivoo. (Kuhanen ym. 2010, 245-246.)
Taloyhtiön suorittaessa kunnossapitotöitä oman kunnossapitovastuunsa alueella on toi- sinaan mahdollista, että osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvat huoneiston sisäiset osat vaurioituvat tai ne joudutaan purkamaan. Tilanne voi syntyä, jos esimerkiksi raken- teessa tai muussa taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa rakenteessa on vika, joka joudutaan korjaamaan. Taloyhtiön on tällaisessa tilanteessa ns. ennallistamisvel- voiteen mukaisesti korjattava myös osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvat sisäpuoli- set rakenteet. Tyypillisesti edellä mainittu velvoite muodostuu esimerkiksi yhtiön sanee- ratessa märkätilojen vesieristettä, jolloin osakkaalle kuuluva pinnoite joudutaan purka- maan. (Sillanpää & Vahtera 2010, 78-79.)
Taloyhtiön ennallistamisvelvoite ja sen laajuus määräytyy kuitenkin rakennuksen tai ra- kenteen ns. perustason mukaisesti, eikä se täten ole rajoittamaton. Yhtiön perustaso määräytyy esimerkiksi sen alkuperäisen tason, käyttötarkoituksen mukaisen tason, yhti- össä yhteisesti valitun tason, aiemmassa korjauksessa valitun tason tai yhtiön suoritta- massa peruskorjauksessa omaksutun tason mukaisesti. Osakkeenomistajan on kyet- tävä esitettämään perustason nousseen edellisessä remontissa alkuperäistä tasoa kor- keammaksi vaatiessaan perustasoa korkeampaa ennallistamista. Yhtiön päätöksestä huolimatta rakentamismääräykset tai hyvän rakennustavan noudattamisen edellyttämi- nen saattavat muokata valittua perustasoa. (Sillanpää & Vahtera 2010, 78-79.)
Ennallistamisvelvollisuus perustasoa korkeammalle tasolle voi tulla kyseeseen esimer- kiksi tilanteessa, jossa korkeampi taso ei kustannuksellisesti juurikaan eroa perusta- sosta. Ennallistaminen perustasoa korkeammaksi on perusteltavissa tilanteessa, jossa voidaan todeta osakehuoneistojen tason olevan laajasti alkuperäistä tasoa korkeampia.
Muutamien osakkaiden nostama taso ei kuitenkaan automaattisesti aiheuta perustason nousua taloyhtiössä. (Sillanpää & Vahtera 2010, 78-79.)
Mikäli taloyhtiö haluaa korottaa vallitsevaa perustasoa, on tilanteessa tarkasteltava yh- denvertaisuusperiaatetta ja huolehdittava sen toteutumisesta. Perustason nosto edellyt- tää tarvittaessa perustason nostosta kärsivien osakkeenomistajien suostumusta tai vas- tikeperusteesta poikkeamista. Koska vastikeperusteesta poikkeaminen kuitenkin aiheut- taisi hallinnollisia kuluja, eikä yhdenvertaisuusperiaatetta useinkaan voida mahdollistaa täysin tasaisin jakaumin hyödyn ja kustannusten suhteen, on vähäiset perustason koro- tukset kokonaisvastikkeeseen nähden sallittuja. (Sillanpää & Vahtera 2010, 78-79.) Yhtiön on mahdollista nostaa perustasoa myös huoneisto kerrallaan. Esimerkiksi kylpy- huoneiden korjauksissa yhtiö voi päättää saneeraavansa ne kokonaisuudessaan
siveltävillä vesieristeillä nykyisiä rakentamismääräyksiä noudattaen. Kun yhtiö on päät- tänyt kyseisen tavan noudattamista korjauksessa, tulee sitä noudattaa yhdenvertaisuus- periaatteen mukaisesti myös seuraavissa saneerauksissa. Lähtökohtaisesti on yhtiön etujen mukaista ja perusteltua suorittaa korjaus nykyisten rakentamismääräysten mukai- sesti, jotta riski mahdollisen vaurion uusiutumisesta ja kustannusten uudelleenmuodos- tumisesta pienenee. Vanhassa rakennuksessa osakkeenomistajan on kuitenkin ymmär- rettävä velvollisuutensa tyytyä korjauksessa tehtävään laatutasoon, joka ei välttämättä noudattaisikaan sen hetkisen uudisrakentamisen ohjeita. (Kuhanen ym. 2010, 240-241.)
3.3 Osakkaan kunnossapitovastuu ja huolenpitovelvoite
Osakkeenomistajan on asunto-osakeyhtiölain mukaisesti pidettävä kunnossa hallinnas- saan olevan huoneiston sisäosat. Kunnossapitovastuulle kuuluvat esimerkiksi huoneis- ton katon, lattian ja seinien pintamateriaalit, komerot, kaapistot ja muut kalusteet huoli- matta siitä, onko ne kiinnitetty rakenteisiin vai ei. Osakkaan kunnossapitovastuulle kuu- luvat myös huoneiston kiinteät laitteet, kuten jää-, pakastin- ja keittiökaapit sekä pesual- taat, kiukaat ja uima-altaat, ellei yhtiöjärjestyksessä ole muuta mainittu. (Kuhanen ym.
2010, 249-251.)
Korjausvastuuta tulkitaan sillä perusteella, onko korjausta vaativa osa huoneiston sisä- vai ulkopuolella. Huoneistoa rajoittavat ikkunat ja niiden kunnossapitovastuu on jaettu ulkoruudultaan taloyhtiölle ja sisäruuduiltaan osakkeenomistajalle. Yhtiö ei kuitenkaan voi välttää korjausvastuutaan ulomman lasin osalta asentamalla esimerkiksi lisälasia ik- kunan ulkopuolelle, jolloin aikaisempi uloin lasi siirtyisi asunto-osakeyhtiölain mukaisesti osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle. Mikäli ulompi lasitus on korjaustarpeessa li- sälasitusta asennettaessa, on yhtiön suoritettaa korjaus ennen muita asennuksia. (Ku- hanen ym. 2010, 249-251.)
Osakkeenomistaja päättää huoneistonsa sisäosien kunnossapidon tason sillä periaat- teella, ettei yhtiölle tai muille osakkaille saa koitua haittaa kunnossapidon tasosta. Sisä- osiksi kuuluvat lähtökohtaisesti kaikki ne osat, jotka eivät kuulu taloyhtiön perusjärjestel- miin tai ole välttämättömiä niiden käyttämiselle. (Sillanpää & Vahtera 2010, 79.)
Osakkeenomistajan on omalla toiminnallaan pidettävä huolta siitä, etteivät esimerkiksi huoneiston sisäiset kunnossapitotyöt aiheuta vahinkoa taloyhtiön rakenteille. Huolenpi- tovelvoite edellyttää osakasta huolehtimaan myös mahdollisista parveke- ja
terassitiloista niin, etteivät lumet, vedet tai roskat aiheuta vahinkoa yhtiön rakennukselle tai muille huoneistoille. Osakkeenomistajalla on myös velvollisuus tutkia ja ilmoittaa huo- neistossaan mahdollisesti havaitsemista vioista viipymättä taloyhtiölle. (Sillanpää & Vah- tera 2010, 79.)
Huolenpitovelvoitteen laiminlyönnistä voi seurata osakkeenomistajan korjausvastuu.
Useasti korjausvastuuta on kuitenkin vaikea osoittaa. Mikäli esimerkiksi märkätilan muo- vitapetin tai -maton saumat ovat auenneet, kuuluu kyseisen vesieristeenä toimivan ra- kenteen korjaaminen taloyhtiölle. Osakkaalle kuuluu tässä tilanteessa vain ilmoitusvel- vollisuus havaitsemastaan vauriosta. Jos osakas laiminlyö ilmoitusvelvollisuutensa, on hän käytännössä vastuussa laiminlyönnistä aiheutuneista vaurioista. Näissä tilanteissa on kuitenkin hankalaa arvioida, paljonko vaurio on pahentunut tai edennyt ilmoituksen viipymisen takia. (Kuhanen ym. 2010, 252.)
Osakkaan tulee huolenpitovelvoitteen mukaan huolehtia, että huoneisto on lämmitetty normaalilla tavalla, ilmanvaihto on päällä eikä vettä käytetä turhanpäiten. Huoneistosta ei saa siis katkaista esimerkiksi ilmanvaihtolaitteen sähkönsyöttöä, jos se voi aiheuttaa kosteus- tai homevaurion. (Kuhanen ym. 2010, 252.)
Mikäli huoneisto jätetään tietoisesti pitkäksi aikaa tyhjilleen, on osakkeenomistajan edun mukaista ilmoittaa asiasta taloyhtiölle. Asunto-osakeyhtiölain esitöiden mukaisesti osa- kehuoneiston hallinnoinnin huolenpitovelvoitteeseen kuuluu, ettei huoneistoa jätetä pit- käksi aikaa ilman valvontaa. Tästä syystä osakkaan ilmoituksesta huolimatta yhtiöltä ei voitane edellyttää valvontaa tai vastuunottoa tyhjillään olevaa huoneistoa koskien. Osak- kaan on tällaisessa tilanteessa itse huolehdittava siitä, että huoneistossa tehdään tarvit- tavat työt, kuten esimerkiksi veden laskemiset määräajoin viemärihajujen ehkäise- miseksi. Mikäli huoneistossa todetaan säännöllisen valvonnan laiminlyönnistä aiheutu- nut vaurio tai korjaustarve, tulee osakkeenomistajan näyttää, ettei hän ole toiminut huo- neiston hoidossa edesvastuuttomasti tai aiheuttanut kyseistä vahinkoa omilla laiminlyön- neillään. (Kuhanen ym. 2010, 253.)
3.4 Kunnossapitotyön teettäminen
Kunnossapitotyön teettäminen on tietyissä tilanteissa mahdollista myös toisen kunnos- sapitovastuulle kuuluvalla alueella tämän kustannuksella. Tällaisessa tapauksessa on lähtökohtaisesti kyse siitä, että kunnossapitoon velvollinen taho laiminlyö omaa
kunnossapitovastuutaan. (Sillanpää & Vahtera 2010, 81) Taloyhtiö voi esimerkiksi teet- tää kunnossapitotyön osakkeenomistajalle kuuluvalla kunnossapitovastuualueella, jos todetaan osakkaan laiminlyönnin aiheuttavan vaaraa yhtiölle tai muille osakkeenomista- jille. Päinvastaisesti osakkeenomistajalla on ilmoitusvelvollisuuden toteutumisen jälkeen oikeus teettää yhtiön kustannuksella sellainen kiireellinen kunnossapitotyö, joka on vält- tämätön estämään lisävahinkojen syntyminen. Edellä mainituissa tilanteissa kunnossa- pitotyöstä koituvat kustannukset kohdistuvat lähtökohtaisesti sille, kenen kunnossapito- vastuualueella on tehty töitä. (Kuhanen ym. 2010, 253.)
3.4.1 Yhtiön oikeus kunnossapitotyöhön
Taloyhtiöllä on lähtökohtaisesti perusteltu oikeus teettää kunnossapitotyö osakkeen- omistajan kunnossapitovastuulle kuuluvalla alueella välttääkseen esimerkiksi havaitun vaurion leviämisen muihin huoneistoihin. Kustannukset tällaisen vaurion korjaamisesta peritään yleensä siltä, kenelle kunnossapitovastuu lain mukaan kuuluu. Aiheuttamispe- riaatteen mukaisesti yhtiön voi olla oikeutettu hakemaan korvausta myös huoneiston mahdolliselta vuokralaiselta. Yhtiöllä on kolmannelta osapuolelta korvausta vaatiessaan näyttövelvollisuus korjauskustannusten kohtuullisuudesta ja loogisuudesta. (Kuhanen ym. 2010, 254-256.)
Yhtiöltä ei voida esimerkiksi kosteusvahinkotilanteissa, joissa vaurion etenemisen riski on suuri, edellyttää korjausten aloittamisvaiheessa pitkiä tai kattavia selvityksiä kyseisen vaurion vastuunjaosta tai kustannusten jakautumisesta. Yhtiöllä on edellä mainitun mu- kaisesti oikeus aloittaa esimerkiksi märkätilan välttämättömät korjaustoimenpiteet kuten kostuneiden rakenteiden purku- ja kuivaustyöt estääkseen vaurion laajenemisen. Se, kenen kunnossapitovastuulle vaurioitunut alue kuuluu tai kenelle kustannukset kyseisten korjaustöiden suorittamisesta kuuluvat, tulee lähtökohtaisesti selvittää ennen korjaustöi- den valmistumista. (Kuhanen ym. 2010, 254-256.)
Taloyhtiön on osakkaan kunnossapitovastuulla olevalla alueella kunnossapitotöitä teet- täessään pyrittävä suorittamaan ne mahdollisimman tehokkaasti sekä kohtuullisin kus- tannuksin. Edellä mainitut seikat korostuvat etenkin kolmansilta osapuolilta kustannuksia perittäessä, jolloin yhtiöllä on näyttövelvollisuus kustannusten kohtuullisuudesta. Tässä asiassa on kuitenkin tulkittava havaitun vaurion korjaamisen kiireellisyyttä, jolloin
esimerkiksi urakoitsijoiden kilpailuttaminen ei automaattisesti ole mahdollista. (Kuhanen ym. 2010, 254-256.)
Osakkeenomistajalla on laaja oikeus muutostyöoikeutensa mukaisesti päättää oman huoneistonsa laatutasosta. Taloyhtiön ei siis kannata, eikä se edes voi suorittaa kunnos- sapitotyötä osakkaan kunnossapitovastuulla olevalla alueella, ellei sillä ole äärimmäistä merkitystä yhtiölle tai muille osakkeenomistajille. Äärimmäisissä tilanteissa, joissa esi- merkiksi huoneiston huonon ylläpidon takia muodostuu vaaraa tai vaurioita taloyhtiön rakenteille tai hajuhaittoja muille osakkaille, voi yhtiön olla perusteltua hakea huoneistoa hallintaansa. Taloyhtiön on kyseisessä tilanteessa kuitenkin huomioitava, kattaako hal- lintaanottomenettelyn aikana saadut vuokratuotot kyseisen huoneiston korjauskustan- nukset, tai saadaanko huoneistoa sen huonon kunnon takia ylipäätään vuokrattua. Yh- tiön voi olla tällaisessa tilanteessa perustellumpaa ajaa osakasta vastaan teettämis- kanne, jossa osakas velvoitetaan korjauttamaan huoneisto omalla kustannuksellaan.
Vaihtoehtoisesti osakkaan voidaan todeta olevan korvausvelvollinen yhtiön suorittaman korjauksen osalta, mikäli osakas ei ole korjaustöitä suorittanut tietyn määräajan sisällä.
(Kuhanen ym. 2010, 254-256.)
3.4.2 Osakkaan oikeus kunnossapitotyöhön
Asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistajalla on oikeus teettää taloyhtiön kustannuksella taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvalla alueella kunnossapitotöitä, mikäli taloyhtiö laiminlyö kunnossapitovastuutaan rajoittaen osakkeenomistajan hallinnassa olevan huo- neistonsa käyttöä. Tilanteessa, jossa taloyhtiö ei ryhdy riittäviin toimenpiteisiin esimer- kiksi viranomaisen huoneistoon asettaman käyttökiellon poistamiseksi, voidaan osak- kaalle koituva haitta nähdä niin merkittävänä, että hänellä on oikeus teettää kunnossa- pitotyö haitan poistamiseksi. Osakkeenomistajan on kuitenkin aina ilmoitettava kirjalli- sesti havaitsemastaan viasta taloyhtiölle ennen mihinkään toimenpiteisiin ryhtymistä.
(Sillanpää & Vahtera 2010, 83.) Aikarajaa, jolla taloyhtiön tulee kirjalliseen ilmoitukseen reagoida, ei asunto-osakeyhtiölain säännöksessä ole säädetty. Reagoimisaika riippuu lähtökohtaisesti tapauksen kiireellisyydestä sekä sen vakavuudesta osakkeenomista- jalle. Kiireellisissä tapauksissa taloyhtiön tulee nopeuttaa asian käsittelyä esimerkiksi pi- tämällä ylimääräinen hallituksen kokous. Toisaalta tapauksissa, joissa korjaustoimen- pide ei ole kiireellinen, ja sen suorittamista voidaan pitää taloudellisesti
kannattavampana tehtäessä se muiden töiden yhteydessä, tulee taloyhtiölle varata pi- dempi käsittelyaika. (Kuhanen ym. 2010, 257-258.)
Osakas ei voi lähteä kirjallisesta ilmoituksestaan huolimatta teettämään taloyhtiön kun- nossapitovastuulla olevaa vähäistä, esimerkiksi esteettisen haitan korjaamista sillä aja- tuksella, että kustannus ohjataan taloyhtiölle. Tettääkseen kunnossapitotyön, tulee osak- kaalle koituvan haitan olla lähtökohtaisesti selvästi tilan käytettävyyteen tai turvallisuut- teen liittyvä ongelma. Osakkeenomistajan teettämisoikeus rajoittuu joka tapauksessa osakashallinnassa oleviin tiloihin, eikä osakas voi teettää korjauksia esimerkiksi yhtiön yhteisiin pesutiloihin. Teettämisoikeus ei myöskään salli osakkaan korjauttaa mahdolli- sesti huoneistossaan havaitsemiaan teknisiä ratkaisuja, jotka korjausrakentamisen mu- kaisesti poikkeavat sallitusti nykynormeista. (Kuhanen ym. 2010, 257-259.)
Osakkaan ilmoitusvelvollisuudesta voidaan tinkiä kiireellisessä tilanteessa, esimerkiksi putkirikon sattuessa yöaikaan, jolloin osakas ei voi tilata korjaustyötä yhtiön kautta. Täl- löin osakas voi tilata päivystävältä urakoitsijalta putken korjauksen. Tällaisessa tilan- teessa osakkaan tulee kuitenkin ilmoittaa asiasta viipymättä taloyhtiölle, jotta taloyhtiön on mahdollista tehdä vahinkoilmoitus vakuutusyhtiölle sekä tilata ja teettää tarvittavat jatkotoimenpiteet korjaustöiden suhteen. (Kuhanen ym. 2010, 257.)
Yleensä on osakkeenomistajan etujen mukaista, että taloyhtiö suorittaa kunnossapito- työn. Työn teettäjällä on tilanteessa näyttövelvollisuus siitä, että työ on suoritettu oikein ja hyvää rakennustapaa noudattaen sekä kohtuullisilla kustannuksilla. Osakkaan teettä- mältä kunnossapitotyöltä siis edellytetään samaa menettelyä, kuin taloyhtiönkin osalta.
Tässä muodotuu osakkeenomistajalle riski siitä, että taloyhtiö esittää vastanäyttöä sa- man korjauksen suorittamisesta pienemmillä kustannuksilla. Tällaisessa tapauksessa yhtiötä ei välttämättä nähdä korvausvelvolliseksi kyseiseen työhön. (Kuhanen ym. 2010, 257-258.)
4 OSAKKAAN MUUTOSTYÖT
Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki määrittelee säännökset osakkeenomistajan muutos- työtä koskien muun muassa oikeuksiin, muutostyön edellytyksiin, ilmoitusvelvollisuu- teen, yhtiön suostumukseen, muutostyön aloittamiseen sekä muutostyön valvontaan liit- tyen. Yksi keskeisistä eroista muutostyön ja kunnossapitotyön välillä on se, että taloyh- tiöllä ja muilla osakkeenomistajilla on tietyissä tilanteissa mahdollisuus kieltää osakkaan suunnittelema muutostyö, toisin kuin kunnossapitotöissä. (Kuhanen ym. 2010, 278.) Muutostyöt ovat asunto-osakeyhtiössä yksilöimättömiä, esimerkiksi huoneiston asumis- mukavuutta, ulkonäköä tai käytännöllisyyttä muuttavia töitä (Sillanpää & Vahtera 2010, 89).
Joissakin (esim. luku 3.4.2) poikkeustilanteissa kunnossapitotyön suorittaminen osak- kaan toimesta taloyhtiön vastuulle kuuluvissa tiloissa on oikeutettua, kun taas muutos- työn kohdalla osakkaalla ei ole ilman yhtiön suostumusta mitään oikeutta tehdä töitä hä- nelle kuulumattomalla alueella. (Kuhanen ym. 2010, 278.)
4.1 Osakkaan muutostyöoikeus
Osakkeenomistaja oikeutta muutostyöhön on määritelty asunto-osakeyhtiölain (22.12.2019/1599, 5 luku § 1) mukaan seuraavasti:
Osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osake- huoneistossa. Tällaisen muutonksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrä- tyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen.
Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hy- vän rakennustavan mukaisesti.
Myös osakkeenomistajan lisärakentamistyöhön sovelletaan, mitä tässä ja 2-8 §:ssä säädetään muutostyöstä.
Tämän luvun säännöksiä osakkeenomistajan suorittamasta muutostyöstä ei sovelleta sellaiseen muutostyöhön, joka on tehty ennen asuntokauppa- laissa (843/1994) tarkoitetun rakentamisvaiheen päättymistä.
Muutostyötä koskevien tietojen antamisesta isännöitsijäntodistuksessa säädetään 7 luvun 27 §:ssä ja yhtiön velvollisuudesta säilyttää muutosta koskevat tiedot 7 luvun 28 §:ssä.
Vahingonkorvausvastuusta säädetään 24 luvussa.
Asunto-osakeyhtiön tulee olla tarkka myöntäessään muutostyölupaa tai -suostumusta.
Esimerkkinä toimii Rovaniemen HO:n päätös 19.12.2001 nro 786, tapaus, jossa liike- huoneisto oli jaettu kahdeksi huoneistoksi. Koska taloyhtiö oli myöntänyt suostumuksen huoneiston jakamiselle, oli se samalla lähtökohtaisesti myöntänyt luvan välttämättömien, huoneistojen käyttöä edellyttävien ilmanvaihto-, vesi-, viemäri- sekä sähkötöiden suorit- tamiselle, vaikka kyseiset työt osittain ulottuisivatkin osakkaan muutostyölupaa koske- vien alueiden ulkopuolelle. Kyseinen tapaus on ymmärrettävä poikkeuksena, jossa yhtiö oli jo antanut suostumuksensa huoneiston jakamiselle. Osakkeenomistajalla on siis oi- keus tehdä muutostöitä vain tilassa, joihin hänellä on osakkeidensa mukaan hallintaoi- keus. (Kuhanen ym. 2010, 279-282.)
Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti osakkaalla on mahdollisuus suorittaa hallinnoimas- saan huoneistossa muutostöitä edellyttäen, että ne ovat huoneiston yhtiöjärjestyksessä mainitun käyttötarkoituksen mukaisia. Osakas ei voi siis muutostyöllään muuttaa esi- merkiksi yhtiöjärjestyksen mukaisesti toimistoksi määriteltyä huoneistoaan kahvilaksi.
(Sillanpää & Vahtera 2010, 90.)
Toisinaan osakkaan suorittamat muutostyöt voivat aiheuttaa huoneiston kohdalla tilan- teen, jossa huoneistoselitelmä yhtiöjärjestyksessä ei enää pidä paikkansa. Esimerkiksi kevyiden väliseinien purkaminen huoneiden väliltä ei lähtökohtaisesti edellytä yhtiöjär- jestyksen muuttamista nykyistä tilannetta vastaavaksi. Asiasta on päätetty muun muassa KKO:n ratkaisussa 1985 II 14 sekä Helsingin hovioikeuden ratkaisussa 17.12.2009 nu- mero 3303, joissa saunan rakentaminen sekä huoneistojen sisäisten huonetilojen käyt- tötarkoitusmuutokset, yhdistämiset ja jakamiset katsottiin sallituiksi. Tilanteessa on sel- vää se, että esimerkiksi huoneiston jakaminen on huonemuutoksia laajempi muutos, joka vaatii aina yhtiöjärjestyksen muutoksen. (Kuhanen ym. 2010, 281-282.)
Huoneistojen jakamisen sijaan niitä toisinaan myös yhdistetään. Tällaisessa tilanteessa riskit esimerkiksi kunnossapidon tai -kustannusten osalta on pieni, jopa yhtiön etuja pa- rantava. Mikäli toisesta huoneistosta poistetaan esimerkiksi keittiö, pienenee vesivahin- kojen riski yhden vesi- ja viemäröintipisteen verran välittömästi. Yhdistäminen voidaan nähdä poikkeustilanteena hyväksyttävänä yhtökokouksen päätöksellä ilman
yhtiöjärjestyksen muutosta, koska yhdistyksen purkaminen on helposti toteutettavissa esimerkiksi osakeomistuksen vaihtuessa. Tällaisessa tapauksessa voidaan luoda osak- kaan ja yhtiön välille sopimus, joka velvoittaa osakasta palauttamaan yhdistämisesta ai- heutuneiden rakenteiden muutokset ennalleen. (Kuhanen ym. 2010, 281-282.)
4.1.1 Huoneiston muutostyöt
Osakkeenomistaja voi päättää muutostyöoikeuksiensa rajoissa hallitsemansa huoneis- ton laatutason. Yhtiö ei voi puuttua osakkaan muutostyössä tehtävään huoneiston va- rustelun tai laatutason muuttamiseen edellyttäen, ettei niistä aiheudu yhtiölle tai muille osakkeenomistajille haittaa. (Kuhanen ym. 2010, 289.)
Osakas voi suorittaa huoneistossaan lähtökohtaisesti esimerkiksi lattia-, seinä- ja katto- materiaalien muutoksia, laskea huonekorkeutta ja purkaa kevyitä eli rakenteellisia kuor- mia kantamattomia väliseiniä. Osakas voi myös rakentaa wc:n, pesuhuoneen tai saunan huoneistoonsa tai vaihtoehtosesti poistaa sellaisen. Osakas voi lisäksi muuttaa kiinteitä kaapistoja sekä uusia tai asennuttaa huoneistonsa käyttöön liittyviä laitteita. (Kuhanen ym. 2010, 289.)
Mikäli taloyhtiön hallinto toteaa muutostyön olevan rakennusluvan vaativa työ, on osakas velvoitettu selvittämään viranomaiselta rakennuslupaa koskevat, tarvittavat piirustukset sekä luvan ehdot. Yhtiöllä on oikeus tarkastaa osakkaan teettämät suunnitelmat osak- kaan kustannuksella jo ennen rakennusluvan varsinaista hakemista. (Isännöinnin käsi- kirja 2011, 594) Rakennusluvasta kevyempi menettely on niin sanottu toimenpidelupa tai -ilmoitus. Osakkaan muutostöiden kohdistuessa esimerkiksi LVISA-järjestelmiin, on rakennus- tai toimenpidelupa lähtökohtaisesti aiheellinen. Tällaisessa tilanteessa osak- kaan tulee tiedustella rakennusvalvonnalta tarvittava menettelytapa. (Isännöinnin käsi- kirja 2011, 596.)
Osakas ei voi muutostyössään poistaa rakennukselle välttämättömiä laitteita, kuten läm- pöpattereita. Tällainen muutos on omiaan aiheuttamaan haittaa yhtiölle ja muille osak- keenomistajille häiritessään lämmityksen normaalia toimintaa. (Kuhanen ym. 2010, 289- 290.)
Osakkaalla ei ole oikeutta vaatia omassa muutostyössään poistamansa laitteen takaisi- nasennusta yhtiöltä esimerkiksi osakkeiden myyntitilanteessa, jossa uusi osakas vaatisi kaupan ehtona laitteiden asennusta takaisin paikalleen. (Kuhanen ym. 2010, 289-290.) Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti muutostyössä osakkeenomistajan vastuulle kuuluu hyvän rakennustavan noudattaminen. Jos osakas laiminlyö velvollisuuttaan hyvän ra- kentamistavan noudattamisessa, hänelle voi muodostua vahingonkorvausvastuu. Läh- tökohtaisesti hyvä rakennustapa pitää sisällään työaikojen ja -tapojen noudattamisen yleisesti hyväksytyin menetelmin. Työ tulee suorittaa viimeisimpiä rakentamismääräyk- siä ja -ohjeita noudattaen sekä meneteltävä yleisesti rakentamisen laatutason suositus- ten mukaisesti. Muutostyötä tulee sen laajuuden edellyttämin perustein valvoa. (Kuha- nen ym. 2010, 289-290.)
4.1.2 Parvekkeen muutostyöt
Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti osakkaan muutostyöoikeuden piiriin kuuluu myös huo- neistokohtainen parveke sen ollessa osakashallinnassa oleva tila. Yhtiöllä katsotaan kui- tenkin olevan laajemmat valtuudet päättää parvekkeelle tehtävistä muutostöitä perus- tuen siihen, että yhtiöllä on oltava oikeus päättää yhtenäisestä julkisivusta, eli rakennuk- sen ulkonäöstä. Osakkaan muutostyöoikeus parvekkeella rajautuukin lähinnä julkisivuun vaikuttamattomiin pintoihin, kuten parvekekaiteen sisäosaan sekä lattiaan. Osakas ei kuitenkaan muutos- tai kunnossapitotyöllään saa aiheuttaa vaurioita taloyhtiön rakentei- siin muuttamalla esimerkiksi parvekkeen lattian vesieristystä, ellei asia ole taloyhtiön kanssa erikseen sovittu. (Kuhanen ym. 2010, 284.)
4.2 Muutostyöstä ilmoittaminen
Osakkeenomistaja on velvollinen tuomaan kirjallisesti ilmi taloyhtiölle aikeistaan suorit- taa muutostyötä. Lain esitöiden mukaan kirjallinen ilmoitus on perusteltavissa sen pa- remmalla ja tarkoituksenmukaisella säilytettävyydellä, jolloin muutostyötä koskevia tie- toja voidaan esittää tarvittaessa myös myöhemmin isännöitsijäntodistuksen yhteydessä.
(Kuhanen ym. 2010, 294.)
Osakkaan ilmoitusvelvollisuus muodostuu, kun muutostyö vaikuttaa mahdollisesti mui- den osakkeenomistajien tai taloyhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakenteisiin. Ilmoi- tus tulee tehdä myös, jos muutostyöllä voi olla vaikutusta muiden osakkaiden huoneis- tojen normaaliin käyttämiseen. (Kuhanen ym. 2010, 294.)
Muutostyöilmoituksen tulee olla selvityksineen ja liitteineen niin kattava ja yksityiskohtai- nen, että taloyhtiö pystyy sen perusteella päättelemään, mitä töitä osakas aikoo huoneis- tossaan suorittaa, voiko hyvä rakentamistapa toteutua ja voiko työ ilmoitetussa laajuu- dessa aiheuttaa vahinkoa tai haittaa muille osakkeenomistajille tai taloyhtiölle. (Isännöin- nin käsikirja 2011, 591.)
Taloyhtiön tulee muutostyöilmoituksen vastaanotettuaan pohtia, kokeeko se tarpeel- liseksi ilmoittaa kyseisen huoneiston ympärillä oleville huoneistolle alkavasta tai mahdol- lisesti tehtävästä muutostyöstä. Yhtiön etujen mukaista on, että muutostyöstä ilmoitetaan muille osakkeenomistajille mahdollisimman laajasti. Jos osakkeenomistajan aiheuttama muutostyö aiheuttaa haittaa toiselle osakkeenomistajalle, joka muutostyöstä kuultuaan vaatii selvitystä tehtävästä työstä, voi yhtiölle koitua vastuuta muutostyön mahdollisesta viivästymisestä. Muutostyötä suunnittelevan osakkaan ei kuitenkaan tarvitse toimittaa selvityksiä, mikäli toinen osakkeenomistaja niitä tarpeettomasti vaatii. Tällaisessa tilan- teessa yhtiön hallituksen on ratkaistava tarpeellisten selvitysten määrä. (Kuhanen ym.
2010, 295.)
4.2.1 Suostumus muutostyöhön
Nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaisesti taloyhtiö asettaa ehtoja suoritettavalle muu- tostyölle edellytykseksi siihen suostumiselle. Ehtoja asetetaan etenkin, jos tehtävä työ voi aiheuttaa vaurioita tai kustannuksia yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Asetet- tujen ehtojen tulee olla perusteltuja, liittyen esimerkiksi yleisten tilojen siivoukseen, työ- aikoihin tai kohonneiden kustannusten jakautumiseen. (Kuhanen ym. 2010, 296-300.) Taloyhtiö tai toinen osakkeenomistaja eivät kuitenkaan voi asettaa ehtoja tai kieltää muu- tostyötä vähäisin perustein. Työstä aiheutuva äänihaitta, mahdolliset vesikatkot tai sa- tunnainen pöly eivät ole kieltoon mahdollistavia haittoja. Muutostyön ollessa laaja, kysei- siä seikkoja voidaan kuitenkin asettaa muutostyönsuostumuksen ehdoiksi. (Kuhanen ym. 2010, 296-300.)
Yhtiölle sekä muille osakkeenomistajille koituvia haittoja ovat esimerkiksi erilaiset ääni-, haju- sekä esteettiset haitat. Muutostyölle voi muodostua ehtoja esimerkiksi lattiamate- riaalin vaihdossa, jossa edellytyksenä on käyttää soveltuvaa askeläänieristettä asennet- tavan lattiamateriaalin alla. Mikäli yhtiön sähkönkulutus on jaettu hoitovastikkeessa, eikä huoneistokohtaisia mittauksia ole, tulee esimerkiksi osakkaan muutostyössä kiinteistä asennettavan, sähköä kuluttavan laitteen asennuksen yhteydessä pohtia, tulisiko muu- tostyön ehdoksi asettaa kyseisen laitteen sähkönkulutuksen korvaaminen erillisellä mak- sulla. (Kuhanen ym. 2010, 296-300.)
Mahdollisten haittojen ohella muutostyön suostumiseen vaikuttaa yhdenvertaisuusperi- aate. Periaatteen toteutumista joudutaan pohtimaan esimerkiksi tilanteessa, jossa osak- kaan muutostyö kuormittaa jatkossa yhtiön perusjärjestelmiä normaalia enemmän. Mi- käli muutkin osakkeenomistajat haluaisivat suorittaa saman muutostyön, ei perusjärjes- telmien kapasiteetti tässä tilanteessa enää riittäisi. Yhtiön on täten ennen suostumustaan ensimmäisen osakkaan muutostyöhön selvitettävä, onko taloyhtiössä muita osakkeen- omistajia, jotka olisivat mahdollisesti halukkaita suorittamaan saman muutostyön. Jos halukkaita on enemmän, tulee yhtiön pohtia mahdollisesti perusjärjestelmien kapasitee- tin lisäystä tai uusimista. (Kuhanen ym. 2010, 296-300.)
4.2.2 Muutostyön kieltäminen
Asunto-osakeyhtiölaki pitää sisällään säännöksen muutostyön kieltämisesta yhtiön tai toisen osakkeenomistajan toimesta, jos sen suorittamisesta seuraisi ylenmääräistä hait- taa taloyhtiölle tai muille osakkeenomistajille suhteutettuna muutostyötä tekevän osak- keenomistajan saamaan hyötyyn. Koska muutostyön kieltämisen tulee olla erittäin pe- rusteltu, käytetään sitä yleensä vain niissä tapauksissa, joissa muutostyötä tekevä osa- kas ei pysty esittämään luotettavaa selvitystä muutostyön toteuttamisesta hyvää raken- nustapaa noudattaen. Taloyhtiötä ja/tai toista osakkeenomistajaa koskee perusteluvel- vollisuus, mikäli jonkun osakkeenomistajan muutostyö halutaan kieltää. (Kuhanen ym.
2010, 301-302.) Kuitenkin, jos osakkaan muutostyöt kohdistuvat hänen hallinnassaan olevien alueiden ulkopuolelle, on niiden hyväksyminen yhtiön vapaassa harkinnassa.
Tällaisten muutostöiden kieltämistä ei tarvitse perustella. (Kuhanen ym. 2010, 315.) Muutostyöhön voidaan kuitenkin puuttua myös sen aloittamisen jälkeen. Mikäli töiden edetessä paljastuu jotain, joka olisi oleellisesti vaikuttanut taloyhtiön tai muiden
osakkeenomistajien suostumukseen muutostyötä koskien, voidaan muutostyö kieltää tai asettaa sille lisäehtoja. Asunto-osakeyhtiölain esityöt perustelevat säännöstä korostaen muutostyön suorittajan vastuuta. Muille osakkeenomistajille ei saa koitua haittaa, kus- tannuksia tai vastuuta työn aikana huomattujen uusien seikkojen ja tietojen takia. Nyky- säännösten mukaisesti toinen osakkeenomistaja voi hakea muutostyön keskeyttämisen velvoitetta myös tuomioistuimen kautta. Mikäli jokin muutostyö keskeytetään perusteet- tomana, voi taloyhtiö tai toinen osakkeenomistaja joutua korvaamaan muutostyötä suo- rittavalle osakkaalle aiheutuneet tappiot. (Kuhanen ym. 2010, 301-302.)
Osakkeenomistaja voi hakea muutostyölleen lupaa yhtiön tai toisen osakkaan kiellosta huolimatta tuomioistuimelta. Tuomioistuimella on mahdollisuus muokata muutostyölle asetettuja ehtoja sekä oikeuttaa hakemaan esimerkiksi viranomaislupaa työlle, jos yhtiö on siitä perusteettomasti kieltäytynyt. Osakkaan oikeus muutostyön käsittelyyn tuomio- istuimessa rajoittuu hänen hallinnassaan oleviin tiloihin. Kanne ajetaan yleensä sitä vas- taan, kuka on muutostyötä vastustanut. (Kuhanen ym. 2010, 310.)
Tuomioistuin suorittaa lupaa pohtiessaan lähtökohtaisesti niin sanotun intressivertailun, jossa vertaillaan jo aiemmin mainittua muutostyön suorittavan osakkaan saamaa hyötyä yhtiölle tai muille osakkeenomistajille koituvaan haittaan. Tuomioistuimen tarkoitus ei ole mahdollistaa osakkaalle muutostyölupaa tämän haluamaan muutostyöhön vain tuomio- istuimen käsittelystä syntyvien kustannusten avulla. (Kuhanen ym. 2010, 310.)
4.3 Muutostyön valvonta
Asunto-osakeyhtiö on oikeutettu valvomaan ja varmistamaan, että osakkaan suorittama muutostyö noudattaa hyvää rakennustapaa, sekä laissa mainittuja muita ehtoja raken- nusta vaurioittamatta. Yhtiö on oikeutettu perimään valvonnasta koituvat tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset osakkaalta. Yhtiön valvontaoikeudelle kuuluu kaikki osakkai- den muutostyöt, joilla voi olla vaikutusta yhtiön tai naapureiden omaisuudelle. Yhtiöllä on oikeus valvoa myös osakkaan suorittamia osakashallinnassa olevien tilojen ulkopuolisia, yhtiön luvalla suoritettavia töitä. (Kuhanen ym. 2010, 312.)
Työmaakatselmuksissa on taloyhtiön etujen mukaista, että hallituksen jäsen tai isännöit- sijä on läsnä. Mikäli hallinnon oma ammattitaito ei ole riittävä, on heillä oikeus ja velvol- lisuus käyttää valvonnassa asiantuntija-apua. Tällaisessa tilanteessa ulkopuolinen am- mattilainen kannattaa sisällyttää muutostyöhön heti sen vastaanottamisesta saakka,
jotta muutostyön suunnitelmat ja tekijät voidaan varmistaa asianmukaisiksi. Osakkaan velvollisuus on ilmoittaa muutostyön edetessä sellaiset työvaiheet, joissa yhtiön valvonta on katsottu tarpeelliseksi. (Isännöinnin käsikirja 2011, 599.)
Taloyhtiön on huolehdittava, että muutostyön valvonta vastaa riittävästi tehtävän työn laajuutta. Pienissä muutostöissä voidaan tarkastukset suorittaa sisäisesti isännöitsijän tai teknisen isännöitsijän toimesta. Vedeneristystöissä sekä suuremmissa hankkeissa on tarpeellista tarkastuttaa työvaiheet käyttämällä ulkopuolista asiantuntijaa. (Kuhanen ym.
2010, 313-314.)
Muutostyön riittävän valvonnan mahdollistamiseksi osakkaan ja taloyhtiön tulisi sopia yhdessä tarpeellisten työvaiheiden tarkastuksista. On sekä muutostyön suorittajan että taloyhtiön etujen mukaista, että muutostyö suoritetaan avoimesti ja toisiaan aktiivisesti informoiden. Jos työvaiheiden tarkastuksista ei ole sovittu, on vaarana, että muutostyö on ehditty suorittaa jo niin pitkälle, ettei merkittäviä työvaiheita enää voida tarkastaa.
Mikäli osakas ei sovituista ilmoituksista huolimatta ole yhteydessä taloyhtiöön, on ilmoi- tusten laiminlyönti merkittävässä osassa arvioitaessa mahdollisesti epäonnistuneen työn tuottamuksellisuutta. (Kuhanen ym. 2010, 313-314.)
Onnistuneista tarkastuksista ja muutostyön valvonnasta huolimatta kunnossapitovastuu ei siirry taloyhtiölle. Yhtiölle varattu valvontamahdollisuus saattaa kuitenkin vahinkotilan- teessa lieventää osakkaalle koituvaa tuottamuksellisuutta ja täten vahingonkorvausvas- tuuta. (Kuhanen ym. 2010, 313-314.)
