Asuntosijoituksen tuottoon vaikuttavat tekijät

Joni Turtia

Asuntosijoituksen tuottoon vaikuttavat tekijät

Metropolia Ammattikorkeakoulu Insinööri (AMK)

Rakennustekniikka Insinöörityö

10.5.2020

Tekijä

Otsikko Sivumäärä Aika

Joni Turtia

Asuntosijoituksen tuottoon vaikuttavat tekijät 38 sivua

10.5.2020

Tutkinto Insinööri (AMK)

Tutkinto-ohjelma Rakennustekniikka

Ammatillinen pääaine Rakentamisen projektinhallinta

Ohjaajat Lehtori Timo Riikonen

Asuntomarkkina-asiantuntija Karri Heinonen

Tämä insinöörityö käsittelee asuntosijoittamista ja sen tuottoon vaikuttavia tekijöitä. Työn tarkoituksena oli kerätä tietoa, jota yksityishenkilö asuntosijoittamista aloittaessaan tarvit- see. Työ perustuu kirjallisuuden ja artikkelien lisäksi tilastoihin, joista voidaan nähdä muun muassa kuinka asuntojen hinnat, vuokrat ja asuntokuntien koot ovat Suomessa kehitty- neet.

Alueelliset erot ovat Suomen asuntomarkkinoilla merkittäviä ja sijainnin merkitys onkin yksi työn pääteemoista. Sijainnin ohella tärkeitä tekijöitä sijoituksen tuoton osalta ovat asunnon koko, taloyhtiö ja huoneluku. Velkavipua hyödynnetään yleisesti asuntosijoittamisessa ja erityisesti näin ennätyksellisen alhaisten korkojen aikaan sillä saadaan sijoituksen tuottoa kasvatettua huimasti. Tuottoon vaikuttavien tekijöiden lisäksi on työssä esitelty yleisimpiä asuntosijoittamiseen liittyviä riskejä, joihin sijoittajan täytyy osata varautua.

Uudiskohteilla ja vanhemmilla asunnoilla on omat erityispiirteensä, jotka vaikuttavat myös sijoituksen kannattavuuteen. Näiden asioiden esittelyn lisäksi on työssä vertailtu muuta- maa uudiskohdetta ja vanhaa kohdetta keskenään. Kohteet, joita vertailussa on käytetty ovat yksiöitä, jotka sijaitsevat pääkaupunkiseudulla. Vertailu on tehty tuoton ja kassavirran osalta velkavipua hyödyntäen.

Avainsanat sijoittaminen, asuntosijoittaminen, vuokratuotto

Author

Title

Number of Pages Date

Joni Turtia

Factors affecting the return on real estate investment 38 pages

10 May 2020

Degree Bachelor of Engineering

Degree Programme Civil Engineering

Professional Major Project Management of Construction Instructors Timo Riikonen, Lecturer

Karri Heinonen, Specialist of Housing Market

This thesis investigates real estate investing and the factors that affect to the profit. The purpose of the thesis is to collect data that individual needs while starting real estate in- vesting. The thesis is based on literature review and statistical analysis that indicates the development of the real estate prices, rental rates, and household-dwelling units.

Regional differences are significant in Finnish housing markets. Based on this the impact of location on housing prices is one of the main themes in the thesis. The other main char- acters that affect to the profits of the real estate investing are size of the dwelling, housing association and number of rooms. Commonly used investment strategy, leverage can im- prove return on investment especially now during low interest rate environment. The thesis introduces also the most common risks in real estate investing which the new investor should know.

New dwellings and old dwellings have their own special features that affect to return on in- vestment. As an example of that the thesis includes a comparative study between two new studios and two old studios in Helsinki metropolitan area. The study compares dwellings profit and cash flow while using the leverage.

Keywords Investing, Housing investment

1 Johdanto 1

2 Työn taustaa 2

2.1 T2H yrityksenä 2

2.2 Työn tausta ja rajaus 3

2.2.1 Työn taustaa 3

2.2.2 Tutkimuksen rajaus ja toteutus 3

3 Sijoittaminen 5

4 Asuntosijoittaminen 7

4.1 9 syytä sijoittaa asuntoihin 7

4.2 Sijoitusasunnon hankinta 8

4.3 Asuntojen hinnat ja niiden kehitys 10

4.4 Asunnon koko 13

4.5 Vuokrahinnat 16

4.6 Lainat ja korot 18

5 Tuotto ja verotus 20

5.1 Velkavipu 21

5.2 Verotus 22

6 Asuntosijoitusmuodot 24

6.1 Uudiskohteet 24

6.2 Vanhat asunnot 24

6.3 Asuntorahasto 25

7 Asuntosijoittamisen riskit 27

7.1 Asuntoon liittyvät riskit 27

7.2 Korkoriski 28

7.3 Poliittiset riskit 28

7.4 Vuokralaiseen ja vuokrasopimuksen tekoon liittyvät riskit 28

8 Sijoitusasuntojen tuoton vertailu 29

9 Yhteenveto 36

Lähteet 37

1 Johdanto

Tämä insinöörityö toteutettiin yhteistyössä T2H Rakennus Oy:n kanssa. Työn tarkoituk- sena on tutkia ja selvittää asuntosijoittamisen tarjoamia mahdollisuuksia ja erityispiirteitä.

Suomessa asuntosijoittaminen on ollut jatkuvasti uutisoinnin aiheena, ja kiinnostus sitä kohtaan on kasvanut suomalaisten keskuudessa merkittävästi. Viime vuosikymmenellä myös vuokratuloja saavien suomalaisten määrä on lisääntynyt voimakkaasti.

Tässä opinnäytetyössä selvitetään mitkä tekijät houkuttelevat sijoittamaan asuntoihin ja millaiset tuotto-odotukset asuntosijoittamisessa ovat realistisia. Työssä käydään läpi eri- laisia mahdollisuuksia sijoittaa asuntoihin: vanhoihin asuntoihin, uudiskohteisiin tai asun- torahastoihin. Edellisistä keskitytään suoriin asuntosijoituksiin enemmän ja asuntora- hasto esitellään pintapuoleisesti.

Tutkimuksessa nostetaan esille muut asiat, jotka ovat tärkeitä asuntosijoittamisesta kiin- nostuneelle henkilölle, kuten millaisiin asuntoihin kannattaa sijoittaa, miten asunnon si- jainti vaikuttaa saatavaan tuottoon sekä miten velkavipua voi hyödyntää riskien hajaut- tamiseen ja tuoton kasvattamiseen. Erityisesti aikana, jolloin lainan korot ovat matalalla velkavivun käytöllä voidaan vaikuttaa voimakkaasti sijoituksesta saatavaan tuottoon. Uu- diskohteiden mahdollisuudet ja haasteet sekä remonttien vaikutus vanhoihin kohteisiin käydään myös teoriaosuudessa läpi.

2 Työn taustaa

2.1 T2H yrityksenä

T2H on vuonna 2010 perustettu rakennusyritys, joka rakentaa asuintaloja pääkaupunki- seudulla, kehyskunnissa, Tampereella ja Pirkanmaalla. Liiketoiminnan pääpaino on koh- tuuhintaisissa kerros- ja rivitaloasunnoissa. Yritys on perustajaurakoitsija eli talot suun- nitellaan, rakennetaan, markkinoidaan sekä myydään itse. Yrityksen liikevaihto ylitti 100 miljoonan euron rajan vuonna 2018.

Kuva 1. As. Oy Vantaan Afrodite [t2h.fi]

Kuvassa 1. on T2H:n rakenteilla oleva asunto-osakeyhtiö Vantaan Afrodite, johon tulee 58 asuntoa. Asuntojen koko vaihtelee 23m² yksiöistä reilun 64m² neljän huoneen asun- toon. Jokaisessa kohteen asunnossa on vesikiertoinen lattialämmitys, suuret ikkunat, lasitettu parveke sekä tavallista korkeampi huonekorkeus. Lisäksi ylimmässä kerrok- sessa on muutama parvellinen asunto.

2.2 Työn tausta ja rajaus

2.2.1 Työn taustaa

Ajatus työn tekemiseen asuntosijoittamisesta lähti kehittymään, kun yrityksen puolelta koettiin tarpeelliseksi tutkia aihetta myynnin ja markkinoinnin tukemiseksi. Suuri osa yri- tyksen rakentamista asunnoista myydään juuri sijoittajille. Aihe kiinnostaa myös itseäni, joten päätin ottaa sen opinnäytetyön aiheeksi. Kiinnostusta asuntosijoittamista kohtaan ovat nostattaneet useat kertomukset onnistuneista sijoituksista, joista kertyy tasaista vuokratuloa kuukaudesta toiseen. Toisaalta en ole välttynyt myöskään tarinoilta, jotka kertovat, sekä asuntojen hintakuplan puhkeamisesta, että korkojen huomatavasta nou- susta. Näiden lisäksi puheet asunnon tuhoavista vuokralaisista tai järkyttävän kalliista remonteista jarruttavat ryntäämistä asuntomarkkinoille.

En ole koskaan omistanut sijoitusasuntoa, mutta olisin mahdollisesti tulevaisuudessa sen hankintaa pohtinut, kun aihe olisi omalta kannaltani ajankohtaisempi. Tämä työ an- taakin hyvät pohjatiedot sijoitusasuntoliiketoimintaan lähtevälle sekä yritykselle tehdä onnistuneita kohteita asuntosijoittajille.

2.2.2 Tutkimuksen rajaus ja toteutus

Sijoittamista katsotaan tässä opinnäytetyössä yksityishenkilön näkökulmasta. Työssä selvitetään mitä erityispiirteitä asuntosijoittamisella on ja mitä asioita asuntosijoittami- seen lähtevän henkilön tulee ottaa huomioon sijoituspäätöstä tehdessään. Työ rajautuu pääkaupunkiseudun ja kehyskuntien asuntomarkkinoiden mahdollisuuksiin, erityisesti kohteisiin, jotka ovat valmiita vuokramarkkinoille ilman suurempaa remontointia. Alueen väestökehitys on pääosin positiivista, joten sijaintiin liittyvä riski on alueella pienempi.

Yhteistyöyrityksen kohteista valtaosa sijaitsee juuri kyseisellä alueella.

Asuntosijoittamista käsitellään pääasiallisesti pitkän tähtäimen sijoituksena, jolloin tuotto perustuu vuokratuottoon sekä asunnon mahdolliseen arvonnousuun. Tämän lisäksi esi- tellään asuntorahasto lyhyesti, sekä uudiskohteiden ja vanhojen kohteiden eroa sijoituk- sen onnistumisen kannalta.

Työ teoriaosuus toteutetaan tutkimalla aiheeseen liittyvää kirjallisuutta sekä tilastoja. Ti- lastoista pystytään analysoimaan esimerkiksi, miten asuntojen hinnat ja vuokrat ovat

kehittyneet alueittain sekä millaista vuokratuottoa sijoitusasunnolla voidaan saavuttaa.

Kirjallisuuden sekä tilastojen lisäksi tietoa saadaan yhteistyöyrityksen myyntihenkilös- töltä.

Teoria osuuden jälkeen tehdään vertailu parin uudiskohteen, sekä vanhan kohteen kes- ken. Vertailussa käytetään oikeita kohteita, jotka ovat työn aikana markkinoilla. Vertailu antaa esimerkin, kuinka asuntoja voidaan vertailla ennen sijoituspäätöksen tekoa ja se antaa valmiudet onnistuneiden sijoitusten tekoon.

3 Sijoittaminen

Sijoittamisella tarkoitetaan pääoman sitomista sijoituskohteeseen tavoitteena saada tälle tuottoa. Minimivaatimus sijoitukselle saatavalle tuotolle pitäisi olla inflaation voittaminen eli sijoitetun pääoman tuottoprosentin tulisi olla suurempi kuin aikavälillä tapahtunut hin- tojen nousu. Jos tuotto jää inflaatiota pienemmäksi sijoitetun pääoman reaaliarvo on pie- nentynyt, vaikka sen nimellisarvo olisikin noussut.

Sijoitusinstrumentteja on monia erilaisia, kuten osakkeet, rahastot, joukkovelkakirjat sekä talletukset. Lisäksi kauppaa voi käydä sijoitusmielessä ETF-rahastoilla, hyödyk- keillä tai erilaisilla johdannaisilla. Tämä työ rajautuu kiinteistösijoittamiseen ja keskeisim- min asuntosijoittamiseen pitkän aikavälin sijoituksena.

Suomalaiset kotitaloudet omistivat pörssinoteerattuja osakkeita vuoden 2019 lopussa 39,0 miljardin euron arvosta. Kasvua vuoden takaiseen oli yli 6 miljardia euroa, luvusta suurin osa selittyy osakkeiden positiivisella markkinakehityksellä, mutta uuttakin pää- omaa kotitaloudet sijoittivat 0,6 miljardin euron arvosta. Suorien osakeomistusten lisäksi suomalaiset omistivat erilaisten Suomeen rekisteröityjen osakerahastojen kautta osak- keita 8,8 miljardin euron edestä vuoden 2019 lopussa. Merkintöjä rahastoihin tehtiin vuo- den 2019 aikana 0,2 miljardia euroa enemmän kuin lunastuksia. Epäsuoria osakeomis- tuksia suomalaisilla kotitalouksilla on lisäksi yhdistelmärahastojen ja vakuutuslaitosten kanssa tehtyjen sijoitussidonnaisten vakuutussopimusten kautta. [1.]

Asuntosijoittajien määrä on ollut Suomessa myös kasvussa. Pellervon taloustutkimuk- sen mukaan voidaan puhua jopa asuntosijoitusbuumista. Merkittävä osa vapaarahoittei- sista vuokra-asunnoista on yksityishenkilöiden omistuksessa. Asuntosijoittamisen kas- vuun on vaikuttanut kolme merkittävää tekijää: matala korkotaso, korkosijoitusten mata- lat tuotot sekä vuokra-asuntojen kova kysyntä. Asuntosijoittamisesta on siis tullut hou- kuttelevampi sijoitusmuoto, jonka etu on muun muassa tasainen kassavirta kuukausit- taisten vuokratulojen muodossa. [2.]

Kuva 2. Vuokratuloa saavien henkilöiden määrä suomessa [Verohallinto]

Matalan korkotason vuoksi omalle sijoituspääomalle saa hyvää ja vakaata tuottoa, kui- tenkin arvioidaan, että myös asuntosijoittamisen suosio on pysyvämpää ja sen kasvuun on vaikuttanut varallisuuden kertyminen kotitalouksille sukupolvien yli. Kuvassa 2. on havainnollistettu vuokratuloa saavien henkilöiden määrä vuodesta 2006 vuoteen 2016.

Vuokratuloa saavien määrä on kasvanut tarkasteluvälillä jokaisena vuotena. Suurin kasvu määrässä tapahtui vuonna 2015, kun vuokratuloa saavien lukumäärä nousi lähes 13,5 tuhannella henkilöllä. Vuonna 2016 keskimääräinen vuokratulo henkilöä kohden oli noin 5300 euroa. [2.]

4 Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen on sijoitusmuoto, jonka tuotto perustuu asunnon mahdolliseen ar- vonnousuun sekä siitä saataviin vuokratuottoihin. Näistä kannattaa ensisijaisesti keskit- tyä vuokratuoton määrään, koska se on vakaampaa ja paremmin ennakoitavaa tuottoa kuin mahdollinen arvonnousu. Lähes kaikissa tilanteissa vuokratuotto on myös prosen- tuaalisesti paljon suurempaan kuin arvonnousun tuoma tuotto. Tietyillä alueilla asuntojen arvo on vuosien saatossa noussut huimasti, toisaalta erityisesti muuttotappiokunnissa asuntojen hintakehitys voi olla jopa negatiivista.

Asuntosijoittaminen mielletään usein turvalliseksi sijoitusmuodoksi, asunnon arvon ro- mahtamisen mahdollisuus ei ole todennäköinen uhka kasvavilla paikkakunnilla. Asunto- sijoittaminen pitää sisällään kuitenkin useita riskejä, jotka esitellään työn kappaleessa 7.

Jos asuntosijoituksen hinnanvaihteluja vertaa esimerkiksi osakesijoituksien volatiliteet- tiin ovat ne merkittävästi pienempiä. Volatiliteetilla tarkoitetaan kurssiheiluntaa ja sen laskentakaava on esitelty kaavassa 1. Volatiliteetti voidaan laskea tietylle osakkeelle tai vaikka koko sijoitussalkulle. Yleensä se lasketaan päivittäisten tuottojen keskihajonnasta ja ilmoitetaan prosentteina vuodessa.

𝜎 =^𝜎𝑆𝐷

√𝑃 (1)

Suomen Hypoteekkiyhdistyksen toimitusjohtaja Ari Pauna kirjoittaa blogi- kirjoitukses- saan ”Asuntosijoitusten riskittömyyden harha ja osakesijoittamisen volatiliteettitrauma”, kuinka suomalaiset pitävät asuntosijoittamista virheellisesti riskittömänä sijoitusmuotona käyttäen mahdollisesti jopa liian suurta velkavipua. Paunan mielestä tavoitetilanteessa oman ja lainarahan suhde on 1:1. Tilanne on kuitenkin se, että erityisesti tahot, joiden tietotaito ja riskinkantokyky ovat vajavaiset voivat joutua ongelmiin erityisesti velkavivun kanssa. Tuloksena on oman kotitalouden tilanteen heikkeneminen, vaikka tavoitteena on tulevaisuuden turvaaminen. Tämä aiheuttaa myös asuntomarkkinoilla heiluntaa. [3.]

4.1 9 syytä sijoittaa asuntoihin

Kirjassa ”Osta, vuokraa, vaurastu” on listattu syitä, miksi asuntosijoittaminen on hyvä muoto kartuttaa varallisuutta.

1. Tasainen, kasvava kassavirta.

2. Kohtuullisen vakaa hintakehitys.

3. Velkavivun hyödyntäminen.

4. Riskienhallinta, hajauttaminen.

5. Hyvät tuotot.

6. Hinnoitteluvirheet asuntomarkkinoilla.

7. Vaikutusmahdollisuudet.

8. Asuntosijoittamiseen liittyvä vaiva rajaa sijoittajien määrää.

9. Mielenkiintoinen harrastus. [4.]

Tasaisella kassavirralla tarkoitetaan kuukausittaista vuokraa, jonka suuruus on helposti ennustettavissa. Hintakehitys asunnoilla on ollut kohtuullisen vakaata, eikä samanlaisia heilahteluja kuin esimerkiksi osakkeissa tapahdu. Asuntojen vakuusarvo on hyvä ja vel- kavivun avulla asunnosta saadaan entistäkin tuottoisampi sijoituskohde. Suuren vakuus- arvon takia voidaan suhteellisen pienellä omalla pääomalla hajauttaa riskiä ostamalla useampia sijoitusasuntoja. Useissa kaupungeissa vuokratuotto sijoittuu 4-6 prosentin välille, tätä voidaan pitää jo kohtuullisen hyvänä tuottona, mutta lainarahaa käyttämällä tuottoa voidaan nostaa vielä merkittävästi, riippuen korkotilanteesta. Asunnoille ei ole mitään tiettyä hintaa, vaan ne ovat enemmänkin mielipiteitä, esimerkiksi kiire saada asunto myytyä voi alentaa hintaa, jolla myyjä asunnosta luopuu. Asuntosijoittaja voi mo- nella tapaa vaikuttaa sijoituksensa tuottoon kuten remontoinnilla, vuokralaisen valinnalla tai osallistumalla taloyhtiötä koskeviin päätöksiin. Asuntosijoittamisesta on aina vaivaa, joten kaikki eivät ole valmiita siihen ryhtymään, tällä on vaikutusta hyvien sijoituskohtei- den kysyntään. Asuntosijoittamisesta kiinnostuessaan siitä voi tulla mielenkiintoinen har- rastus, eikä siihen käytetty aika tunnu välttämättä työnteolta. [4.]

4.2 Sijoitusasunnon hankinta

Sijoitusasunnon kannalta tärkein päätös on asunnon ostaminen, tällöin ratkaistaan pit- kälti millaista tuottoa sijoituksesta tulee saamaan, vaikka tietysti muillakin asioilla pystyy

tähän vaikuttamaan. Kuten edellä mainittiin, asuntoja on joissakin tilanteissa mahdollista hankkia alle markkinahintaan, sopivan kohteen vastaan tullessa. Sijoittajalle neljä tär- keintä tekijää asuntoa ostettaessa ovat sijainti, hinta, huoneiston koko ja huoneluku sekä taloyhtiö. [4.]

Sijainti vaikuttaa paljon siihen millaista vuokratuottoa asunto tarjoaa, pienemmillä paik- kakunnilla, joiden väestökehitys on heikompaa, vuokratuotto on pääosin korkeampaa kuin kasvukeskuksissa. Riski vuokralaisen löytymisestä ja asunnon myynnistä tulevai- suudessa taas on suurempi, jos kysyntää asunnoille ei ole riittävästi alueella. Myös kau- punkien ja kuntien sisällä on eroja alueiden välillä, tästä syystä olisi hyvä perehtyä alu- eeseen tarkemmin ennen sijoituspäätöksen tekoa, eikä haittaa ole siitäkään, jos alue on ennestään tuttu ja sen vuokrataso sekä maine selvillä. [4.]

Hinta vaikuttaa merkittävästi vuokratuloon ja mikäli sijoittaja maksaa asunnosta liikaa suhteessa vuokratasoon jäävät tuotot mataliksi. Asuntoa ostamaan ei kannata suunnata suin päin ilman laskelmia siitä, kuinka kannattava sijoitus on. Tuottolaskelmien teko ei ole monimutkaista eikä paljon aikaa vievää, joten näihin asioihin kannattaa käyttää hie- man aikaa ja vaivaa ennen kuin ryntää ostamaan asuntoa. [4.]

Asunnon koko ja huoneluku määrittää suuresti sen millaiset mahdollisuudet on saada asunto vuokrattua. Jos asunto on sopiva mahdollisimman laajalle joukolle, on siihen hel- pompi löytää hyvä vuokralainen. Yhden hengen talouksia on vuokralla asuvista noin 60 prosenttia, joten pienille asunnoille löytyy hyvin kysyntää. Asunnon koko vaikuttaa myös tuottoon, koska isomman asunnon kulut nousevat nopeammin kuin vuokra ja tällöin tuotto heikkenee. Suurin osa asuntosijoittajoista omistaakin lähinnä pieniä asuntoja. [4.]

Taloyhtiöitä hoidetaan hyvin erilaisilla tavoilla, joten taloyhtiö on myös merkityksellinen asia asuntoa ostettaessa. Hyvissä taloyhtiöissä asioita ennakoidaan ja suoritetaan sen mukaan huoltotoimenpiteitä, eikä päästetä yhtiötä huonoon kuntoon, myöskään talou- dellisesti. Jos taloyhtiö on huonossa kunnossa voivat vastikkeet nousta tulevaisuudessa huomattavasti, kun isompia korjauksia täytyy jossakin vaiheessa suorittaa. Taloyhtiöstä saa parhaiten tietoa kysymällä siitä hallituksen puheenjohtajalta tai isännöitsijältä. [4.]

4.3 Asuntojen hinnat ja niiden kehitys

Asuntosijoittaja ei voi luottaa, että asuntojen hinnat nousevat jatkuvasti alueesta ja ajan- jaksosta riippumatta, vaan riski arvonlaskusta on myös olemassa. Muuttovoittokunnissa tilanne on kuitenkin hyvä tällä hetkellä, eikä hintojen laskun riski ainakaan pitkällä ajan- jaksolla ole todennäköistä. Muuttotappiokunnissa tilanne on erilainen, koska kysyntää on vähemmän ja riski arvonlaskusta merkittävämpi. Näille alueille sijoittaessa kannattaa ottaa huomioon myös kysynnän ja tarjonnan määrä vuokramarkkinoilla. Kuvassa 3. on nähtävissä kaupungeittain vanhojen osakeasuntojen neliöhinnat, hintojen muutos vuo- den 2019 kolmannella neljänneksellä sekä verrattuna vuoden 2015 alkuun.

Kuva 3. Vanhojen osakeasuntojen hinnat 3. neljännes 2019 ja hintojen muutos vuoteen 2015 verrattuna [Tilastokeskus]

Nopea kaupungistuminen on muuttanut Suomen yhteiskuntaa merkittävällä tavalla ja saman trendin nähdään jatkuvan myös tulevina vuosikymmeninä. Kuvassa 4. on

Alue Neliöhinta

eur/m²

Indeksi 2015=100

Indeksin

neljännesmuutos, %

Indeksin vuosimuutos, %

Koko maa 2 086 103,1 -0,6 0,4

Pääkaupunkiseutu (PKS) 3 719 109,0 -1,0 1,5

Muu Suomi (koko maa -

PKS) 1 605 97,6 -0,3 -0,8

Helsinki 4 320 113,3 -0,5 2,9

Espoo-Kauniainen 3 431 102,5 -2,1 -0,8

Vantaa 2 639 101,4 -0,8 -0,6

Kehyskunnat ²⁾ 2 107 97,5 -0,9 -0,9

Tampere 2 497 109,1 1,0 2,4

Turku 2 077 112,1 1,4 3,0

Lahti 1 654 96,7 1,1 -2,3

Kuopio 1 791 90,2 0,4 -4,7

Jyväskylä 1 824 96,1 -0,7 -2,2

Oulu 1 763 99,3 -3,3 -1,7

Pori 1 310 92,6 -3,9 0,5

havainnollistettu, kuinka Suomen asukasmäärien arvioidaan muuttuvan alueittain seu- raavan kahden vuosikymmenen aikana. Runsain väestönkasvu keskittyy pääkaupunki- seudulle ja muutamaan yliopistokaupunkiin. Joidenkin kaupunkien ympäristössä väestö kasvaa maltillisesti, mutta suuressa osassa maata väestön uskotaan vähenevän mer- kittävästi. Tämä vaikuttaa tietysti myös asuntomarkkinoiden kehitykseen, kun joillain alueilla uusien asuntojen tarve kasvaa ja toisaalla kysyntä tulee vähenemään entises- tään. [7.]

Kuva 4. Väestön arvioitu muutos aikavälillä 2019-2040 [Tilastokeskus]

Yhä harvemman kaupungin asuntomarkkinat ovat lähteneet nousuun talouskasvusta huolimatta ja asuntojen hintojen lasku on jatkunut pienemmissä kaupungeissa ja syrjä- seudulla. Kasvukeskuksissa kysyntä asuntomarkkinoilla vain kasvaa, mikä johtaa aluei- den tiivistymiseen ja nopeaan uudiskohteiden lisärakentamiseen, näillä alueilla myös asuntojen hinnat nousevat. Suunnanmuutoksia ei tässä ole luvassa vaan eriävän hinta- kehityksen kasvukeskuksissa ja muualla Suomessa ennustetaan vain jyrkkenevän. Ih- misten tarpeissa näkyy selvästi sijainnin ja palveluiden kasvava merkitys. Halutaan asua keskustassa hyvien palveluiden äärellä, vaikka työpaikka sijaitsisikin kaupungin ulkopuolella. [7.]

Uusien osakeasuntojen hintojen nousu oli Suomessa keskimäärin 1,9 % vuonna 2019, alueelliset erot tässä ovat kuitenkin merkittäviä, esimerkiksi pääkaupunkiseudulla sa- maan aikaan hinnat nousivat noin 3%. Vuoteen 2015 verrattuna hinnat ovat nousseet koko maassa keskimäärin 10%, eniten hinnat ovat nousseet Espoossa (17,6%), Tampe- reella (15,1%) ja Helsingissä (13,6%). Vantaalla samalla ajanjaksolla hinnat ovat nous- seet vain 2,1%. [5.]

Vanhojen osakeasuntojen hintojen nousu on ollut tarkasteluvälillä huomattavasti maltilli- sempaa kuin uusien. Koko Suomen tasolla vanhojen osakeasuntojen hinnat ovat nous- seet keskimäärin 3,1% vuoden 2015 alun tasosta vuoden 2019 kolmannen neljänneksen loppuun. Tätäkin hintojen nousua täytyy tarkastella tarkemmin aluekohtaisesti, koska paikkakohtaiset vaihtelut ovat hyvinkin suuria. Tulosta vääristää suurimpien kaupunkien ripeä hintojen nousu, esimerkiksi Helsingissä hinnat ovat nousseet mainitulla ajanjak- solla 13,3%, ja pääkaupunkiseudun ulkopuolisessa Suomessa hintojen muutos on ollut keskimäärin negatiivista. Kuvassa 5. näkyy vanhojen osakeasuntojen hintojen kehitystä vuosineljänniksittäin vuodesta 2015 vuoden 2019 puoleen väliin pääkaupunkiseudulla ja muualla Suomessa. Kuvasta huomataan, kuinka paljon pääkaupunkiseudun hintojen muutos eroaa alueen ulkopuolisen Suomen vastaavasta. [6.]

Kuva 5. Vanhojen osakeasuntojen hintojen kehitys vuosineljänneksittäin 2015-2019 [Tilasto- keskus]

4.4 Asunnon koko

Asunnon hinnan kehityksessä on havaittavissa eriävyyttä myös asunnon huoneluvun mukaan varsinkin kasvukeskuksissa, joissa yksiöiden hintakehitys on irtaantunut muiden kokoluokkien vastaavasta. Useimpien asuntosijoittajien näkökulmasta yksiöt ovat hou- kuttelevimpia sijoituskohteita, mikä osaltaan vaikuttaa yksiöiden vauhdikkaampaan hin- takehitykseen. Erityisesti, kun asuntosijoittaminen on ollut viime aikoina kovassa nos- teessa ja uusia sijoittajia on lähtenyt toimintaan mukaan runsain joukoin. Yksiöiden eriä- vän hintakehityksen odotetaan laantuvan vasta korkojen noustessa sekä vuokratuottojen kasvun hidastuessa. Asuntojen hintojen muutos Helsingissä ja muualla Suomessa on hyvin eriävää, kuten kuvasta 6. voidaan nähdä. Eroja hintojen kehityksessä on havaitta- vissa selvästi myös asunnon koon muukaan. Kaikissa kasvavissa kaupungeissa ovat yksiöiden hinnat nousseet nopeammin kuin muiden asuntokokojen, pääosin kasvaneen kysynnän takia. Helsingissä tarjonta ei ole vastannut kysynnän tarpeisiin riittävän hyvin ja hinnat ovat päässeet eriytymään voimakkaasti. [7.]

Kuva 6. Asuntojen hintakehitys koon mukaan 2015-2019 [Tilastokeskus]

Yksiöiden nopean hintojen nousun takia mahdollisuus omistusasunnon ostamiseen on karannut monien ulottumattomiin, tällöin vuokra-asuminen on ainoa vaihtoehto. Tilanne on vaikuttanut myös vuokra-asuntojen kysyntään. Muita syitä asuntojen korkean hinnan lisäksi vuokra-asumisen kasvavaan kysyntään on vuokra-asuntojen mahdollistama va- paus, helppous tai oma halu. Vuokra-asuntoa on myös helpompi vaihtaa asumistarpei- den muuttuessa, kun ei ole sitoutunut omistusasuntoon tai asuntolainaan. Mainittujen asioiden sekä asuntosijoittamisen kiinnostuksen lisääntymisen takia suuri osa myyntiin tulevista pienistä asunnoista päätyykin sijoittajien tai rahastojen omistukseen, seurauk- sena onkin todennäköisesti vanhojen asuntojen kaupankäynnin vähentyminen. Kaupan- käynnin vähentyminen johtuu siitä, että sijoittajien ostamien uusien asuntojen lisäänty- essä ei synny asuntokaupan ketjua. Samalla asuntojen hintojen heilunta markkinoilla saattaa lisääntyä. [7.]

Kuva 7. Yksiöille myönnettyjen rakennuslupien määrä 2010-2018 [Tilastokeskus]

Pienten asuntojen prosentuaalinen osuus on kasvanut suurimmissa kaupungeissa lu- kuun ottamatta Helsinkiä, jossa yksiöiden osuus asuntotuotannosta ei ole noussut mer- kittäviä määriä edellisen vuosikymmenen aikana. Turussa, Oulussa, Espoossa, Van- taalla ja Tampereella yksiöiden osuus uusista asunnoista on ollut nousussa viime vuo- sina. Voimakkainta nousu on ollut Tampereella, jossa asuntotuotannosta yksiöiden osuus on jo yli 40%. Kuvassa 7. näkyy yksiöille myönnettyjen rakennuslupien määrät Suomen suurimmissa kaupungeissa. Yksiöiden osuuden kasvun ovat huomioineet myös asuntopolitiikan asiantuntijat, jotka näkevät kehityksessä myös riskejä. Asuntokannan pitäisi pystyä vastaamaan asumistarpeita ja -preferenssejä, tähän vaikuttaa asuntotuo- tannon yksipuolistuminen, joka muuttaa asuntokantaa. Kehityksen pitäisi kuitenkin hel- pottaa yksinasuvien asumiskustannuksia, jotka ovat olleet reippaasti korkeampia muihin asuntokuntiin verrattuna. Kun tarjonta lisääntyy, pitäisi myös hintojen nousun olla maltil- lisempaa, vielä suurempaa muutosta ei ole tapahtunut vaan hintojen muutos on ollut vastakkaissuuntaista. Hintakehitykseen syynä on asuntokuntien kokojen muutos, yksin- asuvien määrä on lisääntynyt vuodesta toiseen, jolloin pienten asuntojen kysyntä on kas- vanut samalla, kun pienien asuntojen tarjonta on lisääntynyt. Asuntokuntien kokojen muutos on kuvattuna alla olevassa kuvassa 8., josta nähdään kehitys viimeisimpien rei- lun 30 vuoden ajalta. Yksinasuvien määrä on kasvanut erityisen nopeaan tahtiin, toinen

kasvava asuntokunnan koko on 2 henkilön taloudet, vastaavasti tätä suurempien asun- tokuntien määrä on vähentynyt. Tämä kehitys heijastuu myös uudisasuntojen tuotan- toon, jossa pienten asuntojen osuus tulee jatkamaan kasvuaan. [7.]

Kuva 8. Asuntokuntien koot vuosina 1985-2018 [Tilastokeskus]

4.5 Vuokrahinnat

Alueelliset erot näkyvät myös vuokramarkkinoilla, luonnollisesti asunnosta kasvukeskuk- sissa saa maksaa korkeampaa vuokraa kuin muualla Suomessa. Kuitenkaan suurim- maksi osaksi asuntojen vuokrahintojen kehitys ei seuraa suoraan myyntihintojen kehi- tystä. Tämä tarkoittaa, että prosentuaalinen vuokratuotto ei välttämättä ole yhtä suuri alueilla, joissa asuntojen arvo on noussut nopeasti, kuin alueilla, jossa hintakehitys on pysynyt maltillisempana. Vuokrien nousua hillitsee vuokra-asuntojen kasvanut tarjonta ja muuttoliikkeestä sekä väkiluvun alueellisesta kehityksestä aiheutuva kysynnän muu- tos näkyy enemmän asuntojen myyntihinnoissa kuin vuokrissa. [16]

Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat keskimäärin 1,4% vuonna 2019. Vuokrat nousivat jokaisessa suurimmassa kaupungissa viime vuoden aikana, vaihteluväli vuok- rien nousussa oli 0,6 ja 2,0 prosentin sisällä. Toisin kuin asuntojen myyntihintojen muu- tos, vuokrien muutos on ollut positiivista kaupungista riippumatta aikavälillä vuodesta 2015 vuoden 2019 loppuun. Tarkempia tietoja kaupunkien neliövuokrahinnoista ja hin- tojen muutoksesta on kuvassa 9. Pääkaupunkiseudulla vuokrat ovat nousseet vuodesta 2015 vuoden 2019 loppuun 6,8% ja muualla Suomessa 5,5%. Ero on yllättävänkin pieni, jos lukuja vertaa asuntojen hintojen nousuun samalla aikavälillä (pääkaupunkiseutu +9%, muu Suomi -2,4%). [16.]

Kuva 9. Asuntojen neliövuokrat ja vuokrien muutos alueittain 2015-2019 [Tilastokeskus]

Nämä muutokset vaikuttavat suoraan myös asunnosta saatavaan vuokratuottoon. Pää- kaupunkiseudulla vuokrien nousu ei ole pysynyt asuntojen hintojen nousun vauhdissa ja saatava vuokratuotto verrattuna asunnon hintaan on pienentynyt. Tietysti myös arvon- nousu on hyvä asia asunnon omistajan kannalta, mutta alkavatko asuntojen hinnat olla alueella jo niin kalliita, ettei sijoittajan kannata ostaa enää uusia asuntoja pääkaupunki- seudulta? Erityisesti Helsingissä, jossa vanhojen kerrostaloyksiöiden hinnat ovat nous- seet viimeisen viiden vuoden aikana yli 18%, eivätkä vuokrat ole kasvaneet läheskään samaa vauhtia.

4.6 Lainat ja korot

Asuntolainoja nostettiin enemmän vuonna 2019 kuin edellisenä vuonna, myös lainojen takaisinmaksuajat pidentyivät ollen keskimäärin noin 20 vuotta ja 9 kuukautta. Uusia asuntolainoja otettiin euromääräisesti 6,25 prosenttia enemmän vuonna 2019 kuin vuonna 2018, samalla asuntolainakanta kasvoi vuodessa 2,7 prosenttia. Loppuvuodesta 2019 Suomen asuntolainakanta ylitti 100 miljardin euron rajan. Syitä velkaantumisen kasvuun arvellaan olevan matalien korkojen lisäksi myönteiset talous- ja työllisyysnäky- mät, kuluttajien vahva luottamus ja asuntomarkkinoiden vilkkaus kasvukeskuksissa. Ve- lan määrää lisäävät asuntolainojen lisäksi kasvavat taloyhtiölainat, joilla rahoitetaan sekä taloyhtiöiden korjauksia että uudisrakentamista. [8.]

Taloyhtiölainalla tarkoitetaan lainaa, joka otetaan taloyhtiön nimiin, tällöin asunnonostaja ei ota itse asuntolainaa pankilta. Yhtiölainasta ovat vastuussa kaikki taloyhtiön osakkaat, vaikka osakas olisi oman yhtiölainansa maksanut kokonaisuudessaan pois. Yhtiölainaa hyödyntämällä saadaan uudiskohteissa asuntojen myyntihintoja pienemmiksi. Yhtiölaina hyödyttää sekä sijoittajia, että joitakin omaan käyttöön asuntoa ostavia. Asunto-osake- yhtiöiden lainakanta onkin kolminkertaistunut viimeisen vuosikymmenen aikana. Taloyh- tiölainaa uudiskohteissa on tavallisimmin 60-70% asunnon arvosta ja sen ensimmäiset kolme vuotta ovat lyhennysvapaita. Lyhennysvapaalta ajalta maksetaan vain lainan kor- koja ja vasta lyhennysvapaan päätyttyä aletaan lyhentää itse lainaa rahoitusvastikkeen muodossa. [9.]

Asuntosijoittajalle suuret yhtiölainaosuudet uudiskohteissa ovat lisänneet niiden hou- kuttelevuutta. Yhtiölainan avulla asuntosijoittaja pääsee pienemmällä omalla pääomalla hyviin tuottoprosentteihin. Hyvät tuotot mahdollistaa suuri velkavipu ja lyhennysvapaat, myös laina voi olla halvempaa, kun se on otettu taloyhtiölle, kuin yksittäiselle henkilölle.

Näiden lisäksi sijoittaja voi vähentää verotuksessa rahoitusvastikkeen määrän kokonai- suudessaan, mikäli yhtiölaina on tuloutettu, muissa tapauksissa ainoastaan lainojen ko- rot ovat vähennyskelpoisia. [10.]

Asuntolainojen korot ovat pysyneet jo pitkään historiallisen matalina, laskennallinen korkomarginaali oli vuonna 2019 0,75 prosenttia ja uusien asuntolainojen 0,45 prosent- tia. Korot olivat laskeneet edelleen vuodentakaisista lukemista. Laskuun vaikutti sekä korkotason, että pankkien marginaalien lasku. Korkotaso on laskenut vuoden 2013 elo- kuusta lähtien, jolloin marginaali oli 1,61 prosenttia. Marginaalien laskun odotetaan

jatkuvan edelleen vuonna 2020. Vuonna 2020 uusien asuntolainojen keskikoron en- nustetaan olevan 0,3 prosenttia ja korkomarginaalin 0,70 prosenttia. Tätä ennustetta tukee Euroopan keskuspankin (EKP) ilmoitus pankkien rahoitusohjelman jatkamisesta, eikä myöskään korkoja ole aikomus nostaa vuoden 2020 aikana. Markkinakorot ovat jo usean vuoden ajan pysyneet negatiivisena ja mahdollista on, että EKP laskee korkoja vielä enemmän negatiiviseksi. Maaliskuun 2020 lopussa Euribor korot olivat edelleen negatiivisia, kuitenkin hieman korkeampia kuin saman vuoden alussa. [7.]

Asuntovelallisen ja asunnonostajan kannalta korkotaso pysyy houkuttelevan matalalla ja korkotason nousun ei arvioiden mukaan pitäisi ainakaan lyhyellä aikavälillä vaikuttaa asuntomarkkinoihin negatiivisesti. Laskennallinen marginaali ei kuitenkaan kuvaa täy- sin sitä korkoa, jota pankki lainanhakijalle tarjoaa vaan siinä on vaihtelua hakevien asi- akkaiden ja asunnon sijainnin välillä. Korkojen vaihtelu johtuu riskeistä, jotka pankki ar- vioi paikkakuntaan tai asiakkaaseen liittyvän. [7.]

5 Tuotto ja verotus

Vaikka asuntosijoittajan kannattaakin ensisijaisesti keskittyä saamaan sijoitusasunnos- taan mahdollisimman suurta vuokratuottoa, ei asunnon mahdollista arvon muutosta ole syytä ohittaa. Tuottotutkimus 2019 on Ptt:n tekemä tutkimus alueellisista tuotoista vuo- sina 2019-2023. Tutkimuksesta selviää kahdenkymmenenneljän kaupungin ennustetut vuokratuotot, arvon nousu sekä kokonaistuotto. Pelkkä vuokratuotto ei siis ole asuntosi- joittamisessa kaikki kaikessa vaan paremminkin kokonaistuotto kertoo kuinka kannat- tava sijoitus tulee olemaan.

Otetaan esimerkiksi Helsinki, työssä aiemmin todettiin, että Helsingissä asuntojen hinnat ovat nousseet paljon nopeammin kuin vuokrat. Tästä seuraa, että vuokratuotto laskee ja sijoitus näyttää tältä kannalta heikommalta kuin monessa muussa kaupungissa. Sama tilanne on havaittavissa tuottotutkimuksesta kuva 10., jossa Helsingissä yksiön vuokra- tuotto on heikoin kaikista vertailussa olevista kaupungeista. Kokonaistuoton kannalta Helsinki on kuitenkin kärkisijoilla, heti Porvoon, Turun ja Tampereen jälkeen. Helsinki ei ole tässä ainoa poikkeus, sillä myös Turku, Tampere ja Porvoo ovat viimeisten joukossa pelkästään vuokratuottoa laskettaessa. Kaupunkien sisälläkin voi olla suuria eroja, miten asunnon arvo kehittyy. Jotta asunnon arvonnousua pystyy arvioimaan ja sitä kautta si- joituksen kokonaistuottoa, on alueeseen ja sen kehitykseen perehdyttävä huolella.

Kuva 10. Yksiöiden keskimääräinen vuokratuotto kaupungeittain ennen veroja 2019-2023 [Tuot- totutkimus 2019]

5.1 Velkavipu

Lainarahaa hyödyntämällä saadaan oman pääoman tuotto nostettua huomattavasti suu- remmaksi kuin kuvassa 10 näkyvät tuottoprosentit. Velkavipua riittävästi hyödyntämällä päästään jopa kaksinumeroisiin vuosituottoprosentteihin. Tämä toimii silloin, kun saa- tava tuotto ylittää lainan korot, muutoin vipu toimii väärään suuntaan ja tuotot laskevat.

Viime vuosina korot ovat olleet ennätyksellisen alhaisia ja tarjonneet mahdollisuuden saada asuntosijoituksen tuotot huikeisiin lukemiin, on kuitenkin hyvä muistaa, että en- nemmin tai myöhemmin korot tulevat nousemaan. Korkojen nousu täytyy ottaa huomi- oon sijoituspäätöstä tehdessä, ja varautua sen vaikutuksiin. [4.]

Korkojen nousu voi muuttaa aikaisemmin positiivisen kuukausittaisen kassavirran nega- tiiviseksi. Positiivisella kassavirralla tarkoitetaan tässä, että vuokrasta jää vielä jotain jäl- jelle vastikkeen ja lainanlyhennyksen jälkeen, vastaavasti negatiivisessa kassavirrassa vuokra ei riitä kattamaan näitä menoja. Yhden tai kahden sijoitusasunnon kanssa kas- savirran kääntyminen hiukan negatiiviseksi ei tee isoa lovea sijoittajan kukkaroon, mutta jos sijoitusasuntoja on useita voi tämä aiheuttaa ongelmia sijoittajan talouteen. Kriittisim- mät tekijät, joilla voi analysoida kassavirtaa ovat vuokratuotto, lainan määrä, omarahoi- tusosuus sekä laina-aika. [4.]

Yksinkertaistetusti voidaan kuukausittaisen kassavirran määrä laskea kaavalla: ((vuok- ratulo-vastike-korko) *0,7) - lyhennys. Tuloksesta nähdään, onko kassavirta kuukausit- tain positiivinen ja minkä suuruinen se on. Jos kassavirta ei ole halutunlainen, voidaan sitä parantaa laina-aikaa pidentämällä tai mahdollisilla lyhennysvapailla. Kaavassa on oletettu, että pääomatulon veroprosentti on 30 ja kyseinen laina on annuiteettilaina. Lai- nan lyhentyessä verotus kasvaa, jonka takia kassavirta hieman heikkenee. Tämä hei- kentyminen voidaan mahdollisesti paikata vuokran nousulla, jos vastike ei nouse sa- maan tahtiin tai voimakkaammin. Yhtiölainoitetussa kohteessa voidaan pääomavastike lyhentää kokonaisuudessaan ja siihen edellä esitetty kaava ei päde. Yhtiölainoitetussa kohteissa kassavirta on siis parempi, jos yhtiölaina on tuloutettu. [4.]

Velkavipu toimii niin, että pankki antaa asunnon vakuusarvoa vastaavan summan tai asunnon ostajan haluaman, sitä pienemmän osuuden lainaa, käyttäen ostettua asuntoa lainan vakuutena. Vakuusarvo voi olla esimerkiksi 70 prosenttia, jolloin omaa rahaa asunnon ostamiseen tarvitaan 30 prosenttia kauppahinnasta. Esimerkiksi 100 000 euron asuntoa varten otetaan lainaa pankista 70 000 euroa ja omaa rahaa tähän sijoitetaan 30

000 euroa. Näin saat 100 000 euron arvoisen sijoituksen käyttämällä omaa rahaa vain 30 000 euroa. Jotkut pankit tarjoavat myös ostettavaa lisävakuutta, jolla saadaan oman pääoman osuutta vielä pienemmäksi. On myös mahdollista käyttää lisävakuutena jotain toista asuntoa tai omaisuutta, jolloin pankki voi olla halukas tarjoamaan jopa koko kaup- pasummaa lainan muodossa. Oman pääoman suhde lainarahaan on sijoittajan mahdol- lista tapauskohtaisesti siis itse päättää. [4.]

Asuntosijoittamisella päästään parhaisiin tuottoihin käyttämällä velkavipua harkitusti ja tehokkaasti, erityisesti matalien korkojen aikana. Alla on esitetty kaava, jonka avulla saa- daan laskettua vuokratuottoprosentti. Jos asunnon vuokratuotto on esimerkiksi 5 pro- senttia, velkavipu 70 prosenttia ja korko maltillinen 2 prosenttia, nousee oman pääoman tuottoprosentti 12,0 prosenttiin hyödyntämällä 70 prosenttisesti pankkilainaa. Muutoin samoilla luvuilla laskettaessa, mutta käyttämällä maltillisempaa 30 prosentin velkavipua tuotto on huomattavasti pienempi, 6,3 prosenttia. Kuten aiemmin oli jo todettu, toimii vel- kavipu oikeaan suuntaan ja parantaa tuottoa niin pitkään kuin korko on pienempi kuin vuokratuotto, muutoin tuottoprosentti laskee korkean koron vaikutuksesta. [4.]

Velkavipu luonnollisesti pienenee ja sen vaikutus heikkenee maksettaessa lainaa pois, tämä vaikuttaa laskevasti myös tuottoprosenttiin. Tuottoprosenttia voidaan pitää korke- ammalla neuvottelemalla lisää lainaa, kun lainasta vapautuu vakuutta tai pyytämällä ly- hennysvapaita kuukausia omalta pankilta. [4.]

Vuokratuotto = (vuokra – hoitovastike) *12/ (velaton hinta + varainsiirtovero + remontti- vara)

5.2 Verotus

Sijoitusasuntoa, kuten muutakin asuntoa hankittaessa on maksettava varainsiirtovero.

Varainsiirtoveron suuruus on asunto-osakkeiden osalta 2 prosenttia näiden velattomasta myyntihinnasta. Sijoitusasunnon tuotoista on maksettava veroa pääomatuloveron muo- dossa. Pääomatulot määritellään verohallinnon sivuilla seuraavasti:

”Pääomatuloa on varallisuuden tuottama tulo, esimerkiksi vuokratulo, omaisuuden luovutuk- sesta saatu voitto, osinkotulo, tietyt korkotulot, henkivakuutuksen tuotto ja voitto-osuus. Pää- omatuloa ovat myös metsätalouden pääomatulo sekä jaettavan yritystulon ja yhtymän osakkaan

tulo-osuuden pääomatulo-osuus. Pääomatulona verotetaan siis tulo, jota varallisuus on kerryttä- nyt.” [11.]

Pääomatulojen veroprosentti on 30 prosenttia 30 000 euroon saakka ja tämän ylittävältä osuudelta 34 prosenttia. Verotukseen ja siitä tehtäviin vähennyksiin kannattaa jokaisen asuntosijoittajan perehtyä. Verovähennyskelpoisia kuluja ovat muun muassa lainan ko- rot, hoitovastikkeet, remonttikulut, tuloutettu yhtiölaina, vakuutukset ja asuntoon hankit- tava irtain omaisuus. Mikäli kuluja on enemmän kuin tuloja, voidaan näin syntyvä ali- jäämä vähentää tietyin ehdoin myös ansiotulojen verotuksessa. [12.]

6 Asuntosijoitusmuodot

6.1 Uudiskohteet

Uudiskohteet ovat huolettomia sijoituskohteita, esimerkiksi perustajaurakoitsijalta han- kittaessa urakoitsijalla on 10-vuotinen vastuu myymästään kohteesta. Toinen hyvä puoli sijoittajan kannalta on yhtiölaina, joita uudiskohteissa paljon käytetään. Kuten mainittu yhtiölainassa sekä korot, että lyhennys ovat vähennyskelpoisia vuokratulosta. Tämä pa- rantaa kassavirtaa huomattavasti verrattuna pankkilainaan, josta vähennyskelpoisia ovat vain korot. Uudiskohteessa ei ole myöskään pitkään aikaan tulossa suurempia remont- teja, jotka aiheuttavat kustannuksia, vaivaa ja mahdollisesti tyhjiä kuukausia. [4.]

Uudiskohteet ovat hinnaltaan kalliimpia ja kalliimpi hinta ei siirry suoraan vuokrahintaan, tämän takia kohteiden vuokratuotto on yleensä matalampi kuin vanhojen asuntojen.

Asunto myös vanhenee eikä välttämättä ole enää ensimmäisen vuokralaisen jäljiltä uu- denveroinen. Asunnon kunnon heikentyessä vuokran korotusmahdollisuudet ovat hei- kommat. Asuntojen vanhetessa saattavat myös vastikkeet nousta tulevaisuudessa. [4.]

Kirjassa ”Osta, vuokraa, vaurastu” kehotetaan uudiskohdetta sijoitusmielessä hank- kiessa kiinnittämään huomiota erityisesti sijaintiin, huoneiston toimivuuteen, vastikkeen realistisuuteen, mahdolliseen vuokratonttiin ja siihen, että pääoma sitoutuu kohteeseen jo ennen kuin vuokratuloa alkaa saada. [4.]

6.2 Vanhat asunnot

Vanhoihin kohteisiin sijoitettaessa on hyvä huomioida tuottolaskelmissa remonttivara, uudiskohteissa tämä voidaan jättää huomioimatta, koska todennäköisesti isommat re- montit sijoittuvat vuosikymmenien päähän. Remonttivara olisi hyvä laskea tai arvioida tapauskohtaisesti, mutta aina tarpeeksi tietoa ei ole saatavilla, esimerkiksi millainen put- kiremontti on tulevaisuudessa edessä. Putkien pinnoituksen tai sukituksen kustannukset ovat täysin eri luokkaa kuin täydellisen linjasaneerauksen, jossa uusitaan käyttövesiput- ket, viemärit ja märkätilat. [4.]

Rakennuslehden vuonna 2017 teettämän haastattelututkimuksen mukaan perinteisellä menetelmällä toteutettu putkiremontti maksaa pääkaupunkiseudulla keskimäärin 1170

euroa asuinneliötä kohden. Kahdella kolmasosalla kyselyyn vastanneista putkiremontin hinta jäi alle 1000 euroon/neliö. [13.]

Linjasaneeraus ja julkisivuremontti ovat suurimpia kulueriä, ja nämä olisi ainakin huomi- oitava sijoituspäätöstä tehdessä. Muutoin tuotto-odotukset ja -laskelmat ovat epärealis- tisia. Linjasaneerauksen hinta sijoittuu yleistäen 500-1000 euroa/neliö välille. Jos tar- kempaa tietoa remontista ei ole voidaan tätä karkeaa arviota käyttää, huomioiden kui- tenkin remontin ajankohta ja siitä johtuva rahan aika-arvo. Julkisivuremonttiin on budje- toitava 200 euroa/neliö, jos korjauksia tai huolto toimenpiteitä ei ole viimeiseen 20 vuo- teen tehty. [4.]

Esimerkki linjasaneeraukseen budjetoitavasta remonttivarasta rakennusvuoden mu- kaan, mikäli viemäreitä ja käyttövesiputkia ei ole uusittu.

- 1950- ja 1960-luku: 700 euroa/neliö - 1970-luku: 550 euroa/neliö

- 1980-luku: 400 euroa/neliö - 1990-luku: 250 euroa/neliö [4.]

Yllä olevia lukuja sekä mahdollisia julkisivuremontin kustannuksia käytettäessä saadaan parempaa osviittaa siitä, millaisia kustannuksia remonteista koituu ja miten paljon se vai- kuttaa asunnon vuokratuottoon.

6.3 Asuntorahasto

Suoraan asuntoon sijoittamisen lisäksi voidaan myös asuntorahastot laskea asuntosijoit- tamiseksi. Piensijoittajalle mahdollisten asuntorahastojen määrä on kasvanut viime vuo- sikymmenellä huomattavasti ja samalla on mahdollistunut ostaa osuuksia rahastoista kohtalaisen pienilläkin summilla. Asuntorahaston avulla pääsee pienemmälläkin pää- omalla, vaivattomasti ja hyvin pienellä riskillä kiinni asuntosijoituksiin. Asuntorahastot ei- vät kuitenkaan ole sijoittajalle ilmaisia, vaan kuluja tulee muun muassa merkintä- ja lu- nastuspalkkioista sekä juoksevista kuluista. Juuri kulujen takia kannattaa miettiä onko asuntorahasto itselle hyvä sijoituskohde, toinen merkityksellinen asia tuoton kannalta on,

kuinka pitkäksi aikaa aikoo rahastoon sitoutua. Kulut syövät tuotosta isomman osan, jos sijoitusaika on lyhyehkö. [4.]

Esimerkiksi S-Asuntorahastossa kertasijoituksen alaraja on 200 euroa ja merkintöjä ra- hastoon voi tehdä neljä kertaa vuodessa. Rahasto on aloittanut toimintansa 31.3.2014 ja keskimääräinen vuosituotto on ollut toiminta-aikana 7,26 prosenttia. Rahaston juokse- vat kulut olivat 2,46 prosenttia vuonna 2019 ja merkintäpalkkio 2,00 prosenttia. Lunas- tuspalkkio on 1-4 prosenttia riippuen sijoitusajasta. Pienimmälle lunastuspalkkiotasolle eli 1,00 prosenttia pääsee, kun sijoitusaika on yli neljä vuotta. Edellisen takia rahastoa ei suositella alle viiden vuoden sijoitusajalle. Lisää tietoa esimerkkirahastosta on rahaston avaintietoesitteessä. [14.]

7 Asuntosijoittamisen riskit

Kuten kaikki sijoitustoiminta, niin myös asuntosijoittaminen pitää sisällään riskejä. Asun- tosijoittajan on hyvä tiedostaa mahdolliset riskit, niiden vaikutukset sekä varautua niihin tarpeellisilla toimenpiteillä. Sijoittajan olisi hyvä arvioida omaa riskinsietokykyänsä ennen sijoituspäätöksen tekemistä. Korkeampi tuottotavoite nostaa riskiä, ja vastaavasti isom- paa riskiä sijoituksissaan ottavalla on mahdollisuus saada sijoituksilleen suurempaa tuot- toa. [15.]

Yleisimmät riskit asuntosijoitukselle voidaan jakaa neljään luokkaan: asuntoon liittyviin riskeihin, korkoriskiin, poliittisiin riskeihin ja vuokralaisen valintaan sekä vuokrasopimuk- sen tekoon liittyviin riskeihin. Riskien vaikutus omaan sijoittamiseen riippuu riskinotosta ja tavoitteesta, jonka sijoitukselleen asettaa. Tärkeää on ennakoida, mitkä riskit ovat oman sijoittamisen kannalta merkityksellisimpiä ja osata varautua niiden mahdollisiin vai- kutuksiin. [15.]

7.1 Asuntoon liittyvät riskit

Asuntoon liittyvät riskit voidaan jakaa edelleen kahteen tärkeään osaan, asunnon sijain- tiin liittyviin riskeihin ja asunnon kuntoon liittyviin riskeihin. Asunnon sijaintiin liittyvät riskit aiheutuvat alueen kehityksestä. Jos alue kehittyy negatiiviseen suuntaan vaikuttaa se asunnon vuokrattavuuteen ja arvoon. Alueen kehitykseen vaikuttaa kaupunkisuunnittelu, palveluiden kehittyminen ja työpaikkojen määrä. Myös oppilaitoksilla on vaikutusta vuokra-asuntojen kysyntään. Esimerkiksi kunnassa, jossa iso työnantaja on lopetta- massa toimintaansa tai korkeakoulu on lakkauttamisuhan alla, tällöin riski tyhjistä kuu- kausista on suuri. Asunnon kuntoon liittyvät riskit voivat alentaa vuokratuottoa selvästi.

Oletettavissa olevat remontit ja hoitokustannusten nousu vaikuttavat suoraan vuokra- tuottoon. Myös asunto kaipaa ajoittain pintaremonttia, josta aiheutuu kustannuksia sekä mahdollisia tyhjiä kuukausia remontin ajalta. Ennakoitavien remonttien lisäksi on myös riski ennalta arvaamattomista riskeistä, esimerkiksi putkirikosta ja tästä seuraavasta ve- sivahingosta. Ennalta arvaamattomiin riskeihin voi varautua hankkimalla vuokranantajan vakuutuksen. [15.]

7.2 Korkoriski

Lainarahalla voidaan kasvattaa huomattavasti sijoituksen tuottoa, riski korkotason nou- susta on kuitenkin olemassa. Suurempi velkavipu kasvattaa myös korkoriskin vaikutusta omaan sijoitukseen. Oleellista velkavipua runsaasti hyödynnettäessä on laskea oma ris- kinsietokyky korkojen nousun varalle. Matalan korkotason aikana kannattaa sijoittajan miettiä korkokaton hankkimista. Korkokatto takaa, ettei lainan korko nouse tietyn sovitun ylärajan yli. Toisaalta korkokatto on maksullinen palvelu, joka aiheuttaa pelkkiä kustan- nuksia, jos korkotaso ei merkittävästi nousekaan laina-aikana. [15.]

7.3 Poliittiset riskit

Poliittiset riskit ovat myös osana sijoitustoimintaa. Lainsäädäntöä muuttamalla epäedul- liseen suuntaan sijoituksen kannalta voi tämän sijoitusmuodon harjoittaminen vaikeutua.

Sijoitusmuotoon liittyvä verotus vaikuttaa myös sijoituksen kannattavuuteen, jos harjoit- taman sijoitusmuodon verotus kiristyy, on tällä suora vaikutus tuottoon. Tuoton laskiessa verotuksen ansiosta saattaa sijoituksen kannattavuus heikentyä oleellisesti ja tehdä pa- himmillaan sijoitustoiminnasta kannattamatonta. [15.]

7.4 Vuokralaiseen ja vuokrasopimuksen tekoon liittyvät riskit

Vuokralaisten osalta kannattaa varmistua aina heidän maksukyvystään ja tarkistaa luot- totiedot ennen vuokrasopimuksen tekoa. Hyvä vuokralainen on edellytys toiminnan kan- nattavuuden ja toimivan vuokrasuhteen osalta. Sijoittajan kannalta on myös tärkeää laa- tia vuokrasopimus huolellisesti ja sisällyttää siihen kaikki oleelliset vuokrasopimukseen vaadittavat seikat. Vuokrasopimuspohjia on saatavilla useilta internet sivuilta ja valmiin pohjan käyttäminen on suositeltavaa. Vuokrataso tulisi asettaa mahdollisimman lähelle oikeaa vuokratasoa, jotta vuokralainen ei vaihdu usein, eikä toisaalta vuokraa asuntoaan alle markkinahinnan. Jos asuntosijoittaja epäonnistuu vuokralaisen valinnassa tai vuok- rasopimuksen teossa voi vuokratuotto olla pahimmillaan negatiivista. Negatiiviseen vuokratuottoon voivat johtaa niin tyhjät kuukaudet, vuokranmaksun laiminlyönti, asunnon vahingoittuminen tai pahimmillaan kaikki edellä mainitut syyt. [15.]

8 Sijoitusasuntojen tuoton vertailu

Valitsin sijoitusasuntojen tuoton vertailuun 4 erilaista kohdetta. Kaikki kohteet ovat yksi- öitä pääkaupunkiseudulla. Kaksi kohteista on uudiskohteita ja kaksi vanhempia asuntoja.

Tuottovertailun kautta nähdään pintapuolisesti, onko sijoittaminen uudiskohteeseen pää- kaupunkiseudulla kannattavaa vai kannattaako suuremmalla riskillä sijoittaa vanhaan kohteeseen, jossa suurempia korjauksia on edessä. Todellisen kuvan saamiseen par- haista sijoituskohteista saa tekemällä vertailua useiden kymmenien tai satojen kohteiden välillä. Uudiskohteet ovat T2H:n rakentamia kohteita, joita koskee perustajaurakoitsijan 10-vuotis vastuu.

Uusien asuntojen hinnat on saatu T2H:n kohteiden myynnistä vastaavilta henkilöiltä.

Vanhojen asuntojen myyntihinnat on saatu sivustolta etuovi.com. Arviot vanhojen asun- tojen vuokrahinnoista on saatu asuntojen.hintatiedot.fi sivustoa apuna käyttäen. Vali- tuissa T2H:n esimerkkikohteissa myyntihinta on 30 prosenttia velattomasta hinnasta ja loput yhtiölainaa, joten oman pääoman tuoton vertailukelpoisuuden takia käytetään van- hoissa kohteissa myös 70 prosentin velkavipua. Lainat ovat annuiteettilainoja, laina-aika on 25 vuotta ja lainan korkona on todella alhainen 1,0 prosenttia.

Alla on esitetty kaavat vuokratuoton ja oman pääoman tuoton laskemiseksi. Uudiskoh- teissa ei ole oletettavissa remontteja, joten niiden tuottojen laskemiseksi ei ole varattu remonttivaraa. Oman pääoman tuotto on laskettu velkaosuuden ollessa 70 prosenttia, ja se tulee laskemaan velkaosuuden lyhentyessä. Kassavirran laskemiseen on pääomatu- loveroprosentin oletettu olevan 30%.

Vuokratuotto = (vuokra – hoitovastike) *12/ (velaton hinta + varainsiirtovero + remontti- vara)

Oman pääoman tuotto = (vuokra – hoitovastike – korot) *12/ (oma pääoma + varainsiir- tovero + remonttivara)

Ensimmäinen kohde on vuonna 2020 valmistuva uudiskohde Vantaan Kivistön asunto- messualueella. Asunto on 24,5m² kokoinen yksiö suurella lasitetulla parvekkeella. Yhtiö- lainan korko on 12kk Euribor + 0,90% marginaali. Rahoitusvastikkeen ensimmäiset kolme vuotta valmistumisen jälkeen ovat lyhennysvapaita.

Sijainti: Vantaa, Kivistö

Osoite: Rubiinikehä 4A, 01700 Asunnon tyyppi: 1H+KT Kerros: 3

Asunnon koko: 24,5m² Rakennusvuosi: 2020 Tontti: Oma

Myyntihinta: 42 663,82 € Velaton hinta: 142 212,72 € Hoitovastike: 85,75 € Rahoitusvastike: 83 €

Rahoitusvastike lyhennysvapaiden jälkeen: 420 € Arvio vuokrasta: 680 €

Vuokratuotto: 4,9 %

Oman pääoman tuotto: 13,5 % Kassavirta ensimmäiset 3v: 357,9 €

Kassavirta lyhennysvapaiden jälkeen: 122 €

Toinen kohde on myös T2H:n rakentama. Kohde valmistui vuoden 2019 lopussa ja si- jaitsee Nöykkiössä, Espoossa. Yksiön koko on 22,5m², myös tässä asunnossa on avara lasitettu parveke. Yhtiölainan korko on 12kk Euribor + 0,90% marginaali ja vastikkeen kolme ensimmäistä vuotta ovat lyhennysvapaita.

Sijainti: Nöykkiö, Espoo

Osoite: Eestinlaakso 11 B, 002280 Asunnon tyyppi: 1H+KT

Kerros: 3

Asunnon koko: 22,5m² Rakennusvuosi: 2019 Tontti: Oma

Myyntihinta: 44 954,51 € Velaton hinta: 149 848,38 € Hoitovastike: 81,0 €

Rahoitusvastike: 87 €

Rahoitusvastike lyhennysvapaiden jälkeen: 443 € Arvio vuokrasta: 670 €

Vuokratuotto: 4,6 %

Oman pääoman tuotto: 12,6 %

Kassavirta ensimmäiset 3v: 351,4 €/kk

Kassavirta lyhennysvapaiden jälkeen: 102,2 €/kk

Kolmas kohde vertailussa on vanha, vuonna 1959 rakennettu edullinen yksiö Espoon Friisilässä. Asunnon kunto on myynti-ilmoituksen mukaan tyydyttävä, kuvien mukaan asunnon pintaremontti ei kuitenkaan ole välttämätöntä. Asunnon koko on 28,1m² eikä siinä ole parveketta, eikä pihaa. Lukuisien muiden tulevien remonttien lisäksi on taloyh- tiöön suunnitteilla linjasaneeraus, ikkunoiden ja ulko-ovien saneeraus sekä vesikaton ja yläpohjan korjaus. Julkisivuun on tehty korjauksia aiemmin, mutta kuvissa sen kunto ei näytä kehuttavalta. Remonttivaraksi onkin hyvä budjetoida vähintään 1000 euroa neliötä kohden. Kohdesivu: etuovi.com/kohde/2227167?haku=M1488100172

Sijainti: Friisilä, Espoo

Osoite: Kalastajantie 3, 02240 Asunnon tyyppi: 1H+KK Kerros: 1

Asunnon koko: 28,1m² Rakennusvuosi: 1959 Tontti: Oma

Velaton hinta: 109 000 € Oma pääoma: 32 700 € Laina: 76 300 €

Remonttivara: 1000 €/m2 Hoitovastike: 196,7 € Lainan korko: 63 €/kk Arvio vuokrasta: 530 € Vuokratuotto: 3,6 %

Vuokratuotto remonttivaralla: 2,9 %

Oman pääoman tuotto: 9,3 %

Oman pääoman tuotto remonttivaralla: 5,2 % Kassavirta: -35,8 €/kk

Neljänneksi kohteeksi valikoitui arvokkaampi yksiö Helsingin Kalliosta. Asunnon velaton hinta ylitti selvästi muiden vertailtujen kohteiden hinnan. Asunto on täysimääräisesti re- montoitu vuonna 2020, joten se on kunnoltaan hyvä, eikä pintaremontille ole tarvetta pitkään aikaan hyvän vuokralaisen löydyttyä. Talo on valmistunut 1938 ja putkiremontti on jo kertaalleen tehty vuonna 1988. Kuitenkin remontista on jo yli 30 vuotta aikaa ja myös julkisivun korjaustyö on edessä, joten remonttivaraksi kohteeseen varataan 450 euroa neliötä kohden. Kohdesivu: etuovi.com/kohde/9617659?haku=M1488103134

Sijainti: Kallio, Helsinki Osoite: Pengerkatu 9, 00530 Asunnon tyyppi: 1H+KK Kerros: 3

Asunnon koko: 31 m² Rakennusvuosi: 1939 Tontti: Oma

Velaton hinta: 239 000 € Oma pääoma: 71 700 € Laina: 167 300 €

Remonttivara: 450 €/m2 Hoitovastike: 161,2 € Lainan korko: 137 € Arvio vuokrasta: 820 €

Vuokratuotto: 3,2 %

Vuokratuotto remonttivaralla: 3,1 % Oman pääoman tuotto: 8,2 %

Oman pääoman tuotto remonttivaralla: 6,9 % Kassavirta: -127,7 €/kk

Vertailussa käytettyjen arvojen mukaan ainoastaan uudiskohteissa kassavirta olisi posi- tiivinen. Friisilän kohteessa kassavirta olisi hieman negatiivinen (-35,8 €) ja Kallion koh- teessa jo huomattavan määrän (-127,7 €). Kassavirran suuruus on laskettu velkaosuu- den ollessa 70 prosenttia asunnon velattomasta hinnasta, vanhojen kohteiden kassavirta heikkenee velkaosuuden vähentyessä, kun korkojen osuus lainan takaisinmaksuerässä vähenee. Alla olevassa kuvassa (kuva 11.) on havainnollistettu, miten korkojen nousu vaikuttaisi kassavirtaan.

Viitekorko + marginaali Kivistö Nöykkiö Friisilä Kallio

1,0 % 122,0 102,2 -35,8 -127,7

1,5 % 105,9 85,4 -44,3 -147,2

2,0 % 89,1 67,9 -52,9 -166,6

2,5 % 72,3 50,4 -62,4 -187,1

3,0 % 54,8 31,5 -72,0 -209,5

3,5 % 36,6 12,6 -82,5 -233,0

4,0 % 18,4 -10,0 -94,1 -258,4

Kuva 11. Kassavirran suuruus eri korkoprosenteilla

Edellä vertailluista kohteista kannattavimpia on sijoitusmielessä uudiskohteet, myös ar- vokkaammalla Kalliossa sijaitsevalla kohteella on kohtuullisen mukava tuotto velkavipua tehokkaasti hyödyntämällä. Laskelmissa ei ole huomioitu kokonaistuottoa, joka voisi muuttaa Kallion kohdetta entistäkin houkuttelevammaksi. Halvimmassa Friisilässä sijait- sevassa kohteessa tuotto jäi heikoksi, vaikka riskit kohteessa ovat kaikkein suurimmat.

Tästä voidaan huomata, ettei edullinen kohde aina takaa parasta tuottoa, jos suuret kor- jaukset ovat vielä edessä. Friisilän kohteen hoitovastike oli myös suurin, joka alensi vuokratuottoa merkittävästi. Vanhojen kohteiden hinnassa voi olla mahdollista saada vielä hintaa alaspäin, jos myyjällä on kiire saada asunto kaupaksi tai asunnon kysyntä on muuten ollut vähäistä ja se on ollut markkinoilla pitkään. Hinnasta tinkimällä voidaan

vuokratuottoa nostaa laskelmia suuremmiksi. Uudiskohteiden hinnassa ei tinkimisvaraa todennäköisesti ole, mutta niiden tuotto oli hyvää nykyiselläänkin.

Sijoituksen kokonaistuoton kannalta erot kohteiden välillä eivät välttämättä ole yhtä suu- ret kuin vertailussa on esitetty. Kalliossa hintojen kehitys on erittäin todennäköisesti si- joittajan kannalta parempaa kuin kauempana Helsingin keskustasta sijaitsevien muiden vertailussa olevien alueiden. Myös Friisilän kohteen arvo kasvaa remonttien jälkeen ja samalla on mahdollista tarkistaa vuokran suuruus, kun asunnon kunto kohenee. Uudis- kohteissa asunnon vanheneminen vaikuttaa siihen, ettei sen arvonkehitys ole yhtä hyvää kuin vanhoissa kohteissa. Asunnon vanheneminen vaikuttaa myös, ettei uudiskohteiden vuokrankorotusmahdollisuudet ole yhtäläiset vanhojen asuntojen kanssa.

9 Yhteenveto

Tämä opinnäytetyö käsitteli asuntosijoittamista yksityishenkilön kannalta. Asuntosijoitta- mista tutkittiin kirjallisuuden ja tilastojen avulla. Kirjallisuuden sekä tilastojen tutkimisen lisäksi tehtiin vertailu esimerkkikohteiden kautta. Kohteissa verrattiin vuokratuottoa, oman pääoman tuottoa ja selvitettiin miten velkavipu sekä tulevat korjaukset vaikuttavat näihin.

Työn tuloksena saatiin tietopaketti, mitä asioita sijoituspäätöstä tehdessä tulisi ottaa huo- mioon, millaiseen asuntoon kannattaa sijoittaa ja millaista tuottoa voidaan asuntosijoit- tamiselta odottaa. Työssä käsiteltiin myös erilaisia asuntosijoittamisen riskejä, joihin tulisi varautua sekä mitä eroja uudiskohteisiin ja vanhoihin asuntoihin sijoittaessa on. Suorien asuntosijoitusten lisäksi esiteltiin myös asuntorahastoja sijoituskohteena.

Työ auttaa aloittelevaa asuntosijoittajaa saamaan tarvittavat tiedot hyvien sijoituspäätös- ten tekoon. Esimerkkilaskelman avulla sijoittaja osaa myös tehdä vertailua kohteiden vä- lillä, vaikkakin otos vertailuun tulisi olla paljon suurempi kuin esimerkissä. Muutenkin asuntosijoittajan kannattaa seurata markkinoita jo ennen sijoitusajankohtaa ja tehdä koh- teista kattava vertailu, ettei tule tehtyä hätiköityjä ja mahdollisesti kannattamattomia si- joituspäätöksiä.

Lähteet

1 Suomen Pankki, www.suomenpankki.fi/fi/Tilastot/saastaminen-ja-sijoittaminen/

(Luettu 21.3.2020)

2 Pellervon taloustutkimus, www.ptt.fi/ennusteet/kansantalous-ja-asuntomarkki- nat/kansantalous-kevat-2018-erikoisteema-asuntosijoitusbuumi-suomessa.html (Luettu 22.2.2020)

3 Suomen Hypoteekkiyhdistys, www.hypo.fi/suomalainen-valuvika-asuntosijoitus- ten-riskittomyyden-harha-ja-osakesijoittamisen-volatiliteettitrauma/ (Luettu 14.2.2020)

4 Orava, Turunen, 2016, Osta, vuokraa, vaurastu, 2016, Alma Talent 5 Tilastokeskus, www.stat.fi/til/ashi/2019/12/ashi_2019_12_2020-01-

31_tie_001_fi.html (Luettu 14.2.2020)

6 Tilastokeskus, www.stat.fi/til/ashi/2019/09/ashi_2019_09_2019-10- 31_tie_001_fi.html (Luettu 8.2.2020)

7 Pellervon taloustutkimus, www.ptt.fi/ennusteet/kansantalous-ja-asuntomarkki- nat/asuntomarkkinat-2020-ennuste.html (Luettu 22.2.2020)

8 Suomen Pankki, www.suomenpankki.fi/fi/Tilastot/rahalaitosten-tase-lainat-ja- talletukset-ja-korot/ (Luettu 21.3.2020)

9 Osuuspankki, www.op.media/asuminen/asuntosijoittaminen/asuntosijoittaja-vai- asukas-nain-taloyhtiolainojen-verotuksen-muutos-vaikuttaisi-sinuun-

4fe5f690b89f454783d7886261a657d9 (Luettu 4.4.2020)

10 Osuuspankki, www.op.media/asuminen/asuntosijoittaminen/suuret-yhtiolainat- yleistyvat-miten-riskeihin-voi-vaikuttaa-acf1611553f34390828fcbb233427d5a (Luettu 4.4.2020)

11 Verohallinto, www.vero.fi/henkiloasiakkaat/verokortti-ja-veroilmoitus/tulot/paa- omatulot (Luettu 25.4.2020)

12 Verohallinto, www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuokratulot/vahennykset (Luettu 25.4.2020)

13 Rakennuslehti, www.rakennuslehti.fi/2017/04/putkiremontti-maksaa-jopa-yli-ton- nin-per-nelio-nain-valtat-pahimmat-ongelmat (Luettu 21.3.2020)

14 S-pankki, www.s-pankki.fi/fi/saastaminen-ja-sijoittaminen/rahastot/s-asuntora- hasto (Luettu 29.3.2020)

15 Suomen Vuokranantajat, www.vuokranantajat.fi/asuntosijoittaminen/perustie- toa-asuntosijoittamisesta/asuntosijoittamisen-riskit/#c339ec7 (Luettu 12.4.2020) 16 Tilastokeskus, www.stat.fi/til/asvu/2019/04/asvu_2019_04_2020-02-

06_tie_001_fi.html (Luettu 29.3.2020)