Kiinteistöalan eri toimijoiden näkemyserot kiinteistöjen korjausvelasta ja sen yhteydestä arvonmääritykseen

(1)

ITÄ-SUOMEN YLIOPISTO

Yhteiskuntatieteiden ja kauppatieteiden tiedekunta Kauppatieteiden laitos

KIINTEISTÖALAN ERI TOIMIJOIDEN NÄKEMYSEROT KIINTEIS- TÖJEN KORJAUSVELASTA JA SEN YHTEYDESTÄ ARVONMÄÄRI- TYKSEEN

Janne Vastamäki Pro gradu -tutkielma Laskentatoimi ja rahoitus Ohjaaja Markus Mättö 30.6.2020

(2)

Tiivistelmä

ITÄ-SUOMEN YLIOPISTO

Tiedekunta

Yhteiskuntatieteiden ja kauppatieteiden laitos

Yksikkö

Kauppatieteiden laitos Tekijä

Janne Vastamäki

Ohjaaja Markus Mättö

Pääaine

Laskentatoimi ja rahoitus

Työn laji

Pro gradu- tutkielma

Aika 30.6.2020

Sivut 60

Tiivistelmä

Tämän tutkimuksen tarkoituksena on selvittää, onko kiinteistöalan eri toimijoilla näke- myseroja kiinteistöjen korjausvelasta ja sen mahdollisesta yhteydestä kiinteistön arvonmää- ritykseen. Tutkimus toteutettiin lähettämällä haastateltaville kyselylomake, jossa oli yhdek- sän väittämää liittyen korjausvelkaan ja arvonmääritykseen.

Tutkielmassa on kaksi tutkimuskysymystä: Voiko kiinteistöalan eri toimijoiden mielestä korjausvelka vaikuttaa kiinteistön arvonmääritykseen? Ja toinen; onko kiinteistöalan toimijoilla näkemyseroja korjausvelan vaikutuksesta kiinteistön arvoon?

Tutkielman teoreettinen viitekehys pohjautuu saatavilla olevaan tutkimustietoon sekä muuhun teoreettiseen aineistoon, esimerkiksi saatavilla oleviin kansallisiin raportteihin. Teo- reettisessa viitekehyksessä avataan oleellisia käsitteitä sekä tutkielman teoreettista taustaa korjausvelasta sekä arvonmäärityksestä. Tutkielmassa toteutettiin kvantitatiivinen tutkimus, jonka perusteella pyrittiin saamaan vastaus tutkimuskysymyksiin.

Tutkimuksen perusteella voidaan tehdä johtopäätös, ettei voida olla varmoja, että kiinteistö- alan eri toimijoiden mielestä korjausvelalla olisi yhteys arvonmäärityksessä ja että kiinteis- töalan toimijoilla ei tutkielman testin tulosten perusteella ole merkittävää mielipide-eroa siitä, että korjausvelalla olisi vaikutusta kiinteistön arvoon.

avainsanat: korjausvelka, arvonmääritys, kiinteistö, kiinteistömarkkinat

Työn nimi

Kiinteistöalan eri toimijoiden näkemyserot kiinteistöjen korjausvelasta ja sen yhteydestä arvonmääri- tykseen

(3)

Sisällysluettelo

1. Johdanto……… 1

1.1 Tutkimusaiheen taustaa………... 1

1.2 Tutkimuksen toteuttaminen ja rajaukset……….. 2

1.3 Kvantitatiivinen tutkimus ja kyselylomake………. 2

2. Teoreettinen viitekehys………. 4

2.1 Kiinteistön ja rakennuksen määritelmä………... 4

2.2 Kiinteistöyhtiöiden ja vastikkeiden määritelmiä………. 5

2.3 Eri yhtiöiden määritelmiä……… 5

2.4 Yhtiö- , rahoitus- , hoito- ja korjausvastike………..6

2.5 Kiinteistön arvonmääritys yleisellä tasolla………...7

2.6 Korjausvelka……….9

2.7 Miksi korjausvelkaa syntyy?...9

2.8 Korjausvelan laskeminen………11

2.9 Korjausvelka ja arvonmääritys……….. 12

2.10 Korjausvelka Suomessa………13

4. Tulokset………20

4.1 Kiinteistönvälityksen tulokset………20

4.2 Isännöinnin tulokset……….. 23

4.3 Omistajien tulokset……….27

4.4 Rahoittajien tulokset………...30

4.5 Vakuuttajien tulokset……….….33

5. Toimialojen välisten erojen testaus………..37

5.1 Kruskal Wallis -testin tulokset väittämittäin………..38

5.2 Toimialojen välisten erojen merkitsevyyden arvioiminen……….43

5.3 Tulosten luotettavuus……….45

6. Yhteenveto, tulosten pohdinta ja jatkotutkimusaiheita………47

6.1 Yhteenveto………..47

6.2 Teoriaosuuden ja tutkimustulosten pohdinta………..49

6.3 Mahdollisia jatkotutkimusaiheita………52

Lähdeluettelo………54

Liitteet………..56

(4)

1

1. Johdanto

1.1. Tutkimusaiheen taustaa

Kiinteistöjen korjausvelka on viime vuosina kasvanut eikä mitään helppoa ratkaisua korjausvelan tuomiin ongelmiin ole nähtävissä. Korjausvelka johtuu kiinteistöjen puutteellisesta ylläpi- dosta tai ylläpidon laiminlyömisestä jopa kokonaan. Kiinteistön ylläpitoon ja kiinteistöön muo- dostuvaan korjausvelkaan vaikuttaa suuresti kiinteistön omistajien, osakkaiden ja muiden yllä- pitoon vaikuttavien osapuolten päätöksenteko. Suomalaisten kansallisvarallisuudesta 45 %, eli noin 500 miljardia, on sidottu rakennuksiin, eli laadukkailla kiinteistöpäätöksillä on vaikutusta suomalaisten omaisuuseriin. (Rakennetun omaisuuden tila -raportti 2017).

Kiinteistöpäätöksiin vaikuttavat monet eri kiinteistöalalla toimivat osapuolet. Esimerkiksi asunto-osakeyhtiöiden hallitukset päättävät siitä, että mitä remontteja tulevaisuudessa tehdään (Sillanpää 2011).

Myös kaupungistuminen vaikuttaa korjausvelan esiintymiseen, sillä muuttotappiokunnissa asuntojen kysyntä laskee ja asuntojen vakuusarvo alenee. Tämä vaikuttaa rahoituksen saamiseen korjauksia varten. (Rakennetun omaisuuden tila -raportti 2019).

Korjausvelkaan ja korjauksiin ei vaikuta ainoastaan kiinteistöjen tekninen kunto, vaan siihen vaikuttaa kiinteistön korjaamisen taloudellinen järkevyys. On arvioitu, että Suomessa maanlaa- juisesti teknisestä korjaustarpeesta jopa 92 % on myös perusteltua taloudellisesti. Taloudellisen korjaustarpeen kannattavuus riippuu kiinteistön arvosta. (Hietala ym. 2015).

Isännöintiliitto teetti vuonna 2017 kyselyn, johon vastasivat asunto-osakeyhtiöiden asukkaat.

Asukkaat olivat sitä mieltä, että asunto-osakeyhtiöt tekevät tarpeeksi riittäviä päätöksiä korjaustarpeiden täyttämiseksi. Isännöintiliiton mukaan tämä on ristiriidassa sen tosiasian kanssa, että korjausvelka kuitenkin kasvaa koko ajan.

Mielenkiinto tutkielman aiheeseen heräsi, kun mietin, mitä mieltä kiinteistöalan ammattilaiset ovat korjausvelasta ja erityisesti korjausvelan suhteesta kiinteistön arvoon. Päätin tutkia, että voisivatko myös kiinteistöalan ammattilaisten näkemykset olla ristiriidassa keskenään, kuten aiemmin mainittujen asunto-osakeyhtiöiden asukkaiden sekä isännöitsijöiden näkemykset. Ai- hetta tulee tutkia, jotta korjausvelkaan liittyvät kiinteistöpäätökset olisivat mahdollisimman

(5)

2

järkeviä. On hyvä ymmärtää, mitä kiinteistömarkkinoiden eri toimijat ajattelevat asiasta, jotta kiinteistöjohtamista ja päätöksentekoa voitaisiin ohjata tehokkaammin.

1.2 Tutkimuksen toteuttaminen ja rajaukset

Tutkimuksen teoreettisena viitekehyksenä käytin kirjallisuutta ja tutkimuksia, jotka liittyvät kiinteistön korjausvelkaan ja sen vaikutuksesta kiinteistön arvoon. Tutkimuksessa avaan kes- keisiä käsitteitä kiinteistöistä, korjausvelasta sekä kiinteistön arvonmäärityksestä.

Tarkastelen korjausvelkaa ja otan huomioon kyselylomakkeen väittämissä kiinteistön arvon- määrittämisen. Tutkielmassa tarkoituksenani on selvittää kiinteistöalan eri toimijoiden näke- myksiä korjausvelasta ja sen mahdollisista yhteyksistä kiinteistön arvoon sekä siihen, onko kiinteistöalan toimijoilla eriäviä näkemyksiä tutkittavista asioista.

Tutkimuskysymykseni ovat:

1. Voiko kiinteistöalan toimijoiden mielestä korjausvelka vaikuttaa kiinteistön arvonmää- ritykseen?

2. Onko kiinteistöalan toimijoilla näkemyseroja korjausvelan vaikutuksesta kiinteistön arvoon?

Asetettu hypoteesi on, että kiinteistöalan eri toimijoilla on näkemyseroja korjausvelan yhtey- destä kiinteistön arvoon.

1.3 Kvantitatiivinen tutkimus ja kyselylomake

Käytin tutkielmassani kvantitatiivisia tutkimusmenetelmiä. Tavoitteenani oli saada vähintään sata vastausta viideltä eri toimialalta. Pyrin saamaan vastauksen jokaiselta toimialalta noin kah- deltakymmeneltä henkilöltä. Henkilöt edustavat sekä esimiestasoa, johtotasoa että asiantuntija- tasoa. Tutkimushenkilöiden joukossa oli niin pienistä kuin isoista yrityksistä edustajia. Myös kunnallinen ja yksityinen sektori otettiin mukaan. Molemmilta sektoreilta pyrin saamaan saman

(6)

3

verran tutkimushenkilöitä, tosin esimerkiksi vakuutus- ja rahoitusalalta ei julkista sektoria ole edustettuna.

Vastausten saamiseen käytin kyselylomaketta. Valitsin menetelmäksi kyselylomakkeen, sillä se on tavallisin ja helpoin tapa kerätä määrällistä aineistoa. Kyselylomake oli lisäksi helppo standardoida eli vakioida. Vakioiminen tarkoittaa sitä, että kaikilta vastaajilta kysytään samat asiat, joten se soveltuu erinomaisesti isolle joukolle (Vilkka 2015). Kyselylomake oli mielestäni tämän kaltaiselle tutkimukselle validi aineistonkeruumenetelmä.

Tutkittavat henkilöt (havaintoyksiköt) ovat henkilöitä, jotka törmäävät korjausvelkaan päivit- täisessä työssään. Havaintoyksiköt edustavat eri toimialoja, ja toimialoiksi valitsin kiinteistön- välityksen, isännöinnin, kiinteistön vakuuttamisen, kiinteistön rahoittamisen ja kiinteistön omistamisen. Nämä toimialat on valittu sillä perusteella, että ne edustavat kiinteistöalaa aina omasta näkökulmastaan ja päätöksenteossa lähdetään eri lähtökohdista. Joillain toimialoilla ol- laan vähemmän tekemisissä korjausvelan kanssa kuin toisilla.

Tutkimus rajattiin koskemaan vain Suomen kiinteistömarkkinoita. Teoriaosuudessa käytettiin kuitenkin ulkomaista kirjallisuutta, mutta kyselytutkimus suoritettiin vain suomalaisille asian- tuntijoille. Tutkimushenkilöt ovat esimies-, johto- tai asiantuntijatason henkilöitä.

(7)

4

2. Teoreettinen viitekehys

2.1 Kiinteistön ja rakennuksen määritelmä

Tutkielman liittyessä kiinteistön korjausvelkaan on tarpeellista avata kiinteistöä käsitteenä.

Määritelmässä käytin apuna arvonlisäverolakia sekä 1.1.2017 voimaan tullutta Euroopan Unio- nin yhdenmukaistettua määritelmää kiinteistöstä.

Arvonlisäverolaissa määrätään, että kiinteistöllä tarkoitetaan Euroopan Unionin N:o 282/2011 13 b artiklassa määriteltyä kiinteää omaisuutta (Arvonlisäverolaki 1993/1501 § 28).

Verohallinnon syventävien vero-ohjeiden mukaan (Verohallinto 2016) sovellettaessa artiklaa ja arvonlisäverodirektiiviä kiinteistönä pidetään:

a) “tiettyä maa-alaa maan pinnalla tai sen alla, johon voi syntyä omistus- ja hallintaoi- keus”;

b) “rakennusta tai rakennelmaa, joka on perustettu kiinteästi maaperään merenpinnan ylä- tai alapuolella ja jota ei voida helposti purkaa tai siirtää”;

c) “rakennukseen tai rakennelmaan asennettua ja siihen kiinteästi kuuluvaa osaa, jota ilman rakennus tai rakennelma on puutteellinen, kuten ovet, ikkunat, katot, portaikot ja hissit”;

d) “osaa, laitetta tai konetta, joka on asennettu pysyvästi rakennukseen tai rakennelmaan ja jota ei voida siirtää tuhoamatta tai muuttamatta rakennusta tai rakennelmaa.”

Maa-ala kattaa myös maapohjan ja kaiken maapohjan päällä olevan. Maapohjaan sisältyy myös veden peittämät alueet, ja maa-alaan kuuluu myös maapohjaan juurtunut ja kiinnittynyt omaisuus. Maapohja kattaa myös kaiken pinnan alla olevan, kuten pohjaveden, mineraalit ja muut maanalaiset resurssit. Myös julkisyhteisöjen omaisuus, joiden omistusoikeutta ei voida siirtää, kuuluvat määritelmän soveltamisalaan. (Verohallinto 2016).

(8)

5

Rakennukset ja rakennelmat ovat osa kiinteistöä, kun ne on perustettu kiinteästi maaperään ei- vätkä ne ole helposti siirrettäviä tai purettavia. Rakennus on rakenne, jossa on katto ja seinät.

Rakennelman käsite on laajempi, ja se käsittää esimerkiksi maa- ja vesirakenteita, siltoja, teitä tai vaikkapa viemärijärjestelmää. Molemmat, rakennukset ja rakennelmat, ovat kuitenkin kiin- teistöä kaikkine osineen. Olennaista on, että kaikki osat muodostavat kokonaisuuden niin, että ilman osia rakennus olisi puutteellinen. Tosin kiinteistönä voidaan pitää myös sellaisia raken- nuksia ja rakennelmia, joista puuttuu osia ja jotka näin tekevät rakennuksesta tai rakennelmasta käyttökelvottoman. (Verohallinto 2016).

Kohdassa c tarkoitetut rakennukseen ja rakennelmaan asennetut kiinteät osat ovat sellaisia osia, jotka palvelevat rakennuksen tai rakennelman käyttöä, mutta eivät niinkään kiinteistössä har- joitettavaa erityistä toimintaa. Rakennuksen tai rakennelman käyttötarkoitus ratkaisee sen, että mitkä ovat siihen kiinteästi kuuluvia osia. Esimerkiksi tehtaaseen ja asuinrakennukseen kiinte- ästi kuuluvat osat poikkeavat toisistaan. Rakennelmiin kuuluvat esimerkiksi viemäriverkot.

Kiinteistöä palvelevia koneita tai laitteita ei voida pitää kiinteinä osina, mikäli ne ovat helposti poistettavissa. Tällaisia ovat esimerkiksi tietotekniikkalaitteet. (Verohallinto 2016).

2.2 Kiinteistöyhtiöiden ja vastikkeiden määritelmiä

Kiinteistöjen korjausvelka liittyy kiinteistö- tai asunto-osakeyhtiön korjauksiin. Usein kiinteis- töä korjattaessa kiinteistöyhtiö ottaa lainaa ja kerää kiinteistöyhtiön osakkailta tai omistajalta vastiketta, jolla maksetaan lainaa takaisin. Vaihtoehtoisesti kiinteistöyhtiö voi kerätä korjaus- vastiketta (Rantala 2009).

2.3 Eri yhtiöiden määritelmiä

Kiinteistöyhtiö on yhtiö, joka omistaa kiinteistön ja myös hallitsee kiinteistöä. Se toimii kuten normaali osakeyhtiö eli on itse verovelvollinen vuokratuloistaan toisin kuin esimerkiksi keski- näinen kiinteistöyhtiö. Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on sellainen yhtiö, jonka yhtiöjärjestys määrää, että se omistaa ja hallitsee vähintään yhtä tai useampaa rakennusta tai sen osaa. Näiden rakennusten tai niiden osien osakkeet tuottavat yhdessä oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä

(9)

6

määrättyä yhtiön rakennuksessa olevaa huoneistoa taikka muuta rakennuksen osaa. Keskinäi- nen kiinteistöosakeyhtiö voi yhtiöjärjestyksessä määrätä, että siihen sovelletaan asunto-osake- yhtiölakia tai vain joitain asunto-osakeyhtiölain säännöksiä. Tämä edellyttää sitä, että osa yh- tiön osakkeista tuottaa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä yhtiön rakennuksessa olevaa huoneistoa tai sen osaa tai yhtiön hallinnassa olevaa kiinteistöä. Siltä osin kuin ei sovelleta asunto-osakeyhtiölakia, sovelletaan osakeyhtiölakia (Sillanpää & Vahtera 2011).

Asunto-osakeyhtiölaki sanoo: “Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjes- tyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Asunto-osake- yhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjes- tyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiin- teistöstä.” (Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 luku 1 § 2).

Asunto-osakeyhtiö voi hallita kerrostaloa, rivitaloa, paritaloa tai erillistaloa. Myös omakotita- lolle voi perustaa asunto-osakeyhtiön. Keskinäisellä kiinteistöosakeyhtiöllä ja asunto-osakeyh- tiöllä on se ero, että asunto-osakeyhtiön hallinnassa olevan rakennuksen pinta-alan käyttötar- koitusta on rajoitettu toisin kuin keskinäisellä kiinteistöosakeyhtiöllä (Sillanpää & Vahtera 2011).

Osakehuoneistolla tarkoitetaan sellaista huoneistoa tai muuta kiinteistön osaa, jonka hallintaan osakkeet tuottavat oikeuden. Osakehuoneistoon kuuluu myös parveke, jonne pääsee vain osa- kehuoneiston kautta. Jos parvekkeelle on kulkuyhteys useammasta huoneistosta, näiden osakkeiden omistajien on yhdessä sovittava parveketta koskevasta kunnossapidosta ja muutostyöstä.

(Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 luku 1 § 3).

2.4 Yhtiö- , rahoitus- , hoito- ja korjausvastike

Yhtiövastikkeella katetaan yhtiön toiminnan ja ylläpidon kuluja. Osakkeenomistajat ovat lain nojalla velvollisia maksamaan yhtiövastiketta yhtiölle (Sillanpää & Vahtera 2011). Asunto-osa- keyhtiölaki 1599/2009 määrää yhtiövastikkeesta, että yhtiövastikkeella voidaan kattaa menoja, jotka aiheutuvat:

(10)

7 1. kiinteistön hankinnasta ja rakentamisesta;

2. kiinteistön ja rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta;

3. kiinteistön ja rakennuksen perusparannuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankki- misesta

4. yhtiön toimintaan taikka kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yh- teishankinnasta; sekä

5. muista yhtiölle kuuluvista velvoitteista. (Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 luku 3 § 2).

Yhtiövastikkeen maksuperusteesta määrätään yhtiöjärjestyksessä. Perusteena voidaan käyttää esimerkiksi huoneiston pinta-alaa, osakkeiden määrää, sähkön tai veden kulutusta tai jonkin muun asian luotettavasti arvioitavissa oleva kulu (Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 luku 3 § 4). Yleisin peruste on kuitenkin huoneiston pinta-ala. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että joitain menoja varten on eri maksuperuste tai että maksuvelvollisuus koskee vain tiettyjä osak- keita (Sillanpää & Vahtera 2011).

Rahoitus- ja pääomavastikkeella tarkoitetaan vastiketta, joka määrätään yhtiöjärjestyksessä ke- rättäväksi kiinteistön hankkimista tai rakentamista varten sekä perusparannusta varten. Rahoi- tus- tai pääomavastikkeella on tarkoitus siis kattaa pitkäaikaisia menoja. Rahoitus- tai pääoma- vastikkeella katetaan menoja, jotka pidentävät rakennuksen taloudellista pitoaikaa, joten rahoitus- tai pääomavastikkeen aiheuttamat menot aktivoidaan kirjanpitoon. Rahoitus- ja pääoma- vastikkeella on aktivointiedellytys (Sillanpää & Vahtera 2011).

Hoitovastike sisällytetään usein yhtiövastikkeeseen. Hoitovastikkeella katetaan kiinteistön juoksevia kuluja. Korjausvastikkeella katetaan esimerkiksi korjausvelkaa, eli tulevia kustannuksia. (Heinonen 2016).

2.5 Kiinteistön arvonmääritys yleisellä tasolla

Kiinteistön arvonmäärityksessä on tarkoitus saada selville todennäköinen kauppahinta. Tutkiel- massa käsitellään yleisimpiä arvonmääritysmenetelmiä.

Matti Kasso (2014) on teoksessaan Kiinteistönvälitys ja -arviointi luetellut niin sanottuja arvo- tekijöitä. Nämä arvotekijät vaikuttavat kiinteistöomaisuuden arvoon, ja niitä tulisi tarkastella kiinteistön arvoa määritettäessä. Nämä arvotekijät ovat yleiset arvotekijät, sijaintitekijät ja

(11)

8

kohdekohtaiset arvotekijät. Voisi ajatella, että korjausvelan kannalta kohdekohtaiset arvotekijät lienevät keskeisimpiä.

Yleiset arvotekijät liittyvät toimintaympäristöön: esimerkiksi markkinatilanteeseen, taloudelli- seen tilanteeseen ja yhteiskunnalliseen tilanteeseen. Näitä ovat työllisyys, korkotaso, talouden kehitysnäkymät sekä lainsäädäntö. Muun muassa yleinen taloustilanne vaikuttaa kuluttajien luottamukseen ja tätä kautta asuntojen hintakehitykseen. Kiinteistön arvonmäärityksen kannalta voimakkain yksittäinen tekijä on korkoympäristö. Korkojen tasolla on merkittävä vaikutus kiinteistömarkkinoihin. (Kasso 2014).

Sijaintitekijät liittyvät kiinteistön sijaintiin, jolla on aina ollut keskeinen rooli kiinteistöomai- suuden arvon muodostumisessa. Kiinteistön arvon muodostumiseen voi vaikuttaa vaikkapa lä- hialueen palvelut. Ympäristöarvojen merkitys on kasvanut viime vuosina. (Kasso 2014).

Kohdekohtaiset arvotekijät liittyvät kiinteistöosakeyhtiön yleiseen tilaan, kuten maapohjan omistussuhteeseen, rakennuksen ikään, rakennusmateriaaleihin, rakennuksen tekniseen kun- toon, tehtyihin ja tuleviin korjauksiin sekä yhtiön yhteisiin tiloihin. Kohdekohtaiset arvotekijät voidaan jakaa rakennusta ja itse huoneistoa koskeviin tekijöihin. (Kasso 2014).

Arvotekijät vaikuttavat kiinteistöomaisuuden arvoon ja arviointimenetelmillä taas arvioidaan kiinteistöomaisuuden arvo. Yleisimmin käytetyt arviointimenetelmät ovat kauppa-arvomene- telmä, tuottoarvomenetelmä ja kustannusarvomenetelmä. Nämä menetelmät poikkeavat toisistaan ja voivat antaa hyvinkin erilaisia lopputuloksia. Usein käytetään siis kahta tai useampaa menetelmää samanaikaisesti. (Kasso 2014).

Kauppa-arvomenetelmä on yleinen asuinhuoneistojen ja asuinkiinteistöjen arvioinnissa.

Kauppa-arvomenetelmässä verrataan arvioitavaa kohdetta vastaavien kohteiden toteutuneisiin kauppoihin. Tämä tietysti edellyttää, että on riittävästi vertailuaineistoa. Etu tässä menetelmässä on siinä, että se perustuu toteutuneisiin kauppoihin. Kauppa-arvomentelmän ongelmia ovat ver- tailuaineiston vähäisyys sekä se, että menetelmä ei huomioi laatimisajankohtaa. Esimerkiksi markkinatilanteiden muutokset voivat jäädä havaitsematta. Kiinteistöjen kauppahinnat voivat myös vaihdella, ja erityisesti toimitilapuolella on usein vähemmän vertailtavaa kuin asuntopuo- lella. (Kasso 2014).

(12)

9

Tuottoarvomenetelmää käytetään enemmän toimisto- ja tuotantotilojen arvioinneissa kuin esimerkiksi yksittäisten asuntojen arvioinneissa. Menetelmä on suosittu ammattimaisten toimijoiden ja sijoittajien keskuudessa. Tuottoarvomenetelmässä kiinteistön arvo määritellään netto- vuokratuoton perusteella, mutta jos vuokrausaste on alhainen, joudutaan arvioimaan laskennal- lisia tuottoja. Vuokrasopimusten markkinaehtoisuus, tilojen vuokrausaste ja vuokrasopimuksen sisältö ovat menetelmässä oleellisia. Vuokratuotto voi näennäisesti olla hyvä, mutta ratkaise- vampaa on sopimusten sisältö: esimerkiksi vuokrasopimuksen pituus tai onko sopimus voi- massa määräaikaisesti vai toistaiseksi. Vuokralaisten maineellakin on merkitystä tuottoarvome- netelmää hyödyntäessä. Näistä syistä tuottoarvomenetelmä vaatii huolellista markkinatilanteen arviointia ja sen lisäksi vielä laskentakaavoja, jotka huomioivat muutokset tuotoissa tai pitkän ajan kehityksessä. Jos esimerkiksi nettotuotto kohteesta on 9 600 euroa vuodessa tuottoprosen- tin ollessa 8, saadaan tuottoarvoksi 120 000 euroa. Tuottoarvo saadaan laskusta 9 600/0,08.

Arvo määritellään siis saatavan tuoton ja tuotto-odotuksen mukaan. (Kasso 2014).

2.6 Korjausvelka

Korjausvelalla tarkoitetaan sitä rahamäärää, joka rakennuksiin tulisi investoida niiden kunnossa pitämiseksi. Korjausvelkaa syntyy, kun tingitään rakennuksen ennaltaehkäisevistä korjauksista (Vehmaskoski et al. 2011).

2.7 Miksi korjausvelkaa syntyy?

Korjausvelkaa muodostuu, jos rakennuksen ennakoivasta kunnossapidosta tingitään ja raken- nukselle tehdään vain kiireellisiä ja välttämättömiä korjauksia. Rakennuskanta siis kuluu nope- ammin, kuin sitä korjataan. Käytännössä rakennus alkaa rapistua heti, kun se saadaan valmiiksi, joten rakennus vaatii ylläpitoa. Ylläpidolla ehkäistään korjausvelan syntymistä. (Arditi &

Nawakorawit 1999).

Hamidin, Alexanderin ja Baldryn artikkelissa (2007) tutkittiin Yhdistyneiden kuningaskuntien yliopistojen korjausvelkaa. Artikkelin mukaan on havaittavissa selkeitä syitä, miksi korjausvelkaa syntyy. Korjausvelkaa syntyy esimerkiksi seuraavien asioiden johdosta: päätöksenteossa kiinteistön ylläpitoa ei pidetä niin tärkeänä, käytettävissä olevat varat ohjataan näkyvimpiin

(13)

10

asioihin, rahoituksen puute, yllättävät ja odottamattomat kustannukset kiinteistöasioissa, rakennuksen ikä ja yksinkertaisesti se, että kiinteistön ylläpidon merkitystä ei ymmärretä. Tutkimuk- sessa mukana olleista yliopistoissa kiinteistön ylläpitoon panostamista ei nähty yhtä tärkeäksi kuin esimerkiksi helposti havaittavissa olevien parannuksien tekemistä opiskelijoiden viihty- vyyteen. Yliopistojen päätöksenteossa ajateltiin, että kiinteistön välttämättömiä korjauksia voitaisiin lykätä. Seurauksena on tosin se, että korjaukset kasaantuvat ja korjausvelka kasvaa.

Oli kyseessä sitten koulu, yritys, sairaala, yliopisto tai valtiollinen toimija niin tämä toimija pyrkii allokoimaan käytettävissään olevan rahamäärän mahdollisimman hyvin. Kiinteistön yl- läpitoon liittyvät asiat saattavat olla vähemmän näkyviä, joten päätöksentekijät voivat nähdä ylläpidon merkityksettömämpänä kuin esimerkiksi investoimisen tuotekehitykseen tai muuhun näkyvämpään toimintaan. Ylläpidossa säästäminen kasvattaa pidemmän ajan kustannuksia, millä tulee olemaan vaikutuksia kiinteistön käyttäjien toimintoihin. Sen sijaan, että päätöksen- tekijät tekisivät ennaltaehkäiseviä korjauksia, teetetään vain hätäkorjauksia. Hätäkorjaukset tehdään vasta siinä tilanteessa, kun korjaamatta jätetty tekijä tuottaa välitöntä uhkaa kiinteistön käyttäjien toimintaan. Tämä lyhytnäköinen ajattelutapa kiinteistön ylläpidosta on kalliimpaa kuin kiinteistön ylläpidon suunnittelu pitkällä tähtäimellä. Suunnitelmallisen kiinteistön ylläpi- don hyötyjä tulisikin korostaa päätöksentekijöille. (Ottoman, Nixon & Lofgren 1999).

Isännöintiliiton (2017) teettämän kyselyn mukaan asunto-osakeyhtiöiden asukkaat ovat sitä mieltä, että taloyhtiöiden hallitukset ovat tehneet riittävän kyvykkäästi päätöksiä liittyen talo- yhtiöiden korjauksiin. Tässä on Isännöintiliiton mukaan ristiriita todellisuuden kanssa, sillä korjausvelka kasvaa, vaikka asukkaat kokevat tekevänsä riittävästi korjauksia. Asukkaat voivat ajatella, että arjen toimivuus, kuten hiekoituksen ja jätehuollon toimivuus, ovat merkkejä siitä, että taloyhtiön suunnitelmallinen päätöksenteko toimii. Kokemusta ei siis välttämättä tule ai- dosta pitkän tähtäimen korjaussuunnittelusta. Tarpeellisia korjauksia siirretään vastikkeen kas- vun välttämiseksi. Vain yksi kolmasosaa kyselyyn vastanneista oli sitä mieltä, että taloyhtiö kaipaa lisää pitkän tähtäimen korjaussuunnittelua.

Julkishallinnollisilla puolilla kiinteistön ylläpidon laadun motiivina voi olla myös poliittiset tuet. Paikallishallinnot voivat tahallaan kasvattaa korjausvelkaa saadakseen lisää tukia keskus- hallinnolta (Hopland 2015).

(14)

11

Edellä mainituista asioista lienee pääteltävissä, että korjausvelan syntymiseen ei ole yhtä ainoaa tekijää. Korjausvelka johtuu kuitenkin aina päätöksenteosta ja päätöksentekoon vaikuttavat myös muut kuin rationaaliset tekijät. Usein korjausvelan muodostumiseen vaikuttaa myös pää- töksentekijöiden tietämättömyys.

Kuviossa 1.1 havainnollistetaan korjausvelan syntyä (Deferred Maintenance Reporting for Federal Facilities 2001, 8).

2.8 Korjausvelan laskeminen

Korjausvelkaa voidaan laskea, kun tiedetään kiinteistön kuntotaso ja tavoitekuntotaso. Tavoi- tekuntotaso voi noudattaa valittua kiinteistöstrategiaa, eli strategia voi määrittää tavoitekuntotason. Toisin sanoen tavoitekuntotaso on se taso, joka strategiassa katsotaan alimmaksi hyväk- sytyksi kuntotasoksi. Kun on asetettu tavoitekuntotaso, eli niin sanottu optimitaso, tavoitekuntotason alittava osuus katsotaan korjausvelaksi. Optimitaso voidaan ilmoittaa prosenttilukuna.

Jos esimerkiksi optimitasoksi on määritelty 80 %, se tarkoittaa sitä, että kuntotaso saa laskea uudenveroisesta kiinteistöstä 20 % ennen kuin korjausvelkaa alkaa kertyä.

(15)

12

Optimikuntoluokitus, joka ilmaistaan prosenttilukuna, ilmaisee sen, miten paljon kiinteistön jäännösarvo saa olla. (Rantanen 2014).

Rantasen (2014) mukaan korjausvelkaa voidaan määrittää joko mittaustuloksiin perustuen, teoreettisen mallin avulla tai niin kutsutulla hybridimallilla. Joka tapauksessa korjausvelka on kuitenkin tavoitekuntotason ja nykykuntotason erotus, joka ilmaistaan aina prosenttilukuna. Kor- jausvelan kustannus lasketaan kertomalla kiinteistön uudishinta tavoitekuntotason ja nykykuntotason erotuksella. Eli korjausvelan laskemiseen tarvitaan tiedossa oleva optimikuntotaso, kiinteistön uudishinta ja kiinteistön nykyinen kuntotaso.

Mittaustuloksiin perustuvan korjausvelan määrittämisen tarkoituksena on selvittää kohteen nykyinen kuntotaso. Kuntotason määrittämiseen käytetään erilaisia mittauksia, ja kuntotasoa arvioidaan sen jälkeen viisiportaisen asteikon avulla. Asteikon kuntoluokat ovat 1. erittäin hyvä, 2. hyvä, 3. tyydyttävä, 4. huono ja 5. erittäin huono. Jos kiinteistö saa kuntoluokan 3 tai huo- nomman, kiinteistössä on mallin mukaan kunnostustarvetta eli korjausvelkaa. (Rantanen 2014).

Rantasen (2014) kuvailemaa teoreettista mallia korjausvelan määrittämiselle on hyvä käyttää suurille kiinteistömassoille. Tarkkuus ei kuitenkaan ole aina riittävä. Teoreettisen mallin toteutus on melkein samanlainen kuin mittaustuloksiin perustuvan mallin toteutus. Teoreettisessa mallissa hyödynnetään enemmän kiinteistön ikää. Teoreettisen mallin haasteena on se, että tu- los voi todellisuudessa poiketa paljon kiinteistön todellisesta tilasta.

Hybridimallissa yhdistetään molempia aiemmin mainittuja malleja. Hybridimallissa kiinteistöt lajitellaan mahdollisimman samankaltaisiin ryhmiin niin, ettei ryhmiä kuitenkaan ole liikaa.

Ryhmästä valitaan muutamia kiinteistöjä, joiden kuntotaso arvioidaan. Loppujenkin kiinteistö- jen arvioidaan olevan suurin piirtein samassa kunnossa. (Rantanen 2014).

2.9 Korjausvelka ja arvonmääritys

On useampi tapa laskea kiinteistön arvo. Jotkut laskentatavat ottavat mukaan kuluja, toiset taas eivät, ja korjausvelka voidaan ajatella tulevaisuudessa realisoituvaksi kuluksi. Korjausvelan tuomien ongelmien selättämiseksi on välttämätöntä, että osapuolilla on hyvät ja tarpeelliset tiedot kiinteistöjensä kunnosta, kuluista, muutoksien seurauksista ja tuotoista. Relevantti

(16)

13

kirjanpitoaineisto helpottaa arvonmääritystä huomattavasti (Mellet, Marriot & Macniven 2009). Miten siis korjausvelka huomioidaan kiinteistön arvossa?

Anglyn (2005) mukaan kiinteistön arvonmäärityksessä korjausvelka tulisi näkyä kuluina. Kun korjausvelkaa pienennetään korjaamalla kiinteistöä, se heijastuu pääomarakenteeseen ja tulevaisuudessa realisoituviin kuluihin. Näillä taas on vaikutusta arvonmääritykseen. Toisaalta korjausvelkaa tai sitä pienentäviä korjauksia on vaikea heijastaa kiinteistön arvoon, sillä markkinat hinnoittelevat omaisuuserät. Korjauksen hinta ja pienenevä korjausvelka ei välttämättä siis suoraan näy kiinteistön arvossa, eikä korjaukseen käytettävää rahamäärää saada myyntitilanteessa takaisin.

Korjausvelka ei välttämättä näy mitenkään kiinteistön arvossa. Korjaus voidaan yksinkertaisesti jättää tekemättä, kun budjettia käytetään muihin asioihin (Mellet, Marriot & Macniven 2009).

Christiansenin (2004) mukaan korjausvelkaiset omaisuudet näkyvät taseessa, mutta jatkuvasti kiinteinä erinä. Niihin tehdään uudelleenarviointeja vain, jos omaisuuteen kohdistetaan perus- tai laajennuskorjauksia. Kaikki pienet parannukset, kuten investoinnit ylläpitoon tai korjaukseen, käsitellään tilikauden kuluina. Korjausvelan vähentämiseksi budjetoidut menot näkyvät siis todennäköisesti yksittäisinä kuluina.

Edellä mainittujen seikkojen perusteella korjausvelkaa on hankala arvioida, sillä tuleva korjaus ei näy, ellei siihen käytettäviä resursseja kirjata jollain tavoin kirjanpitoon. Korjausvelkaa voi tietysti asiantuntija arvioida, mutta koska loppujen lopuksi markkinat päättävät kiinteistön arvon, ei voida päätellä mitään oikeaa summaa kiinteistön korjausvelalle.

2.10 Korjausvelka Suomessa

Suomen Rakennusinsinöörien Liitto RIL ry:n teettämän Rakennetun omaisuuden tila -raportin (2019) mukaan Suomessa tulisi korjata pelkästään asuinrakennuksia noin 9,4 miljardilla eurolla vuodessa, jotta saavutettaisiin rakennusteknisesti kestävä tilanne. Tulevana vuosikymmenenä euromääräinen korjaustarve kasvaa entisestään, jopa 11 miljardiin euroon. Kuntien palvelura- kennusten perusparannustarve on noin 16,5 miljardia euroa. Rakennetun ympäristön

(17)

14

kunnossapidon laiminlyönnin arvellaan aiheuttavan noin 3,4 - 5,7 miljardin kustannukset vuosittain. Jokainen rakennettuun ympäristöön investoitu euro tuottaa itsensä kaksinkertaisena takaisin. Kalleinta on siis olla tekemättä mitään.

Rakennetun omaisuuden tila -raportti vuodelta 2017 keskittyy korjausvelkaan, joten siitä saa tarkempaa arvioitua tietoa kuin vuoden 2019 raportista. Vuonna 2017 Suomen korjausvelan arvioitiin olevan noin 30 - 50 miljardia euroa. Raportissa VTT:n mukaan, että korjausvelan vaikutus on vuosittain – 2 % bruttokansantuotteeseen, - 2 % työllisyysasteeseen, kotitalouksien ostovoimaan – 1 300 euroa sekä kymmenessä vuodessa vaikutus yritysten liikevaihtoon olisi peräti 57 miljardia euroa.

Valtioneuvoston kanslia teetätti vuonna 2018 julkaisun Kuntien rakennuskannan kehitys- ja säästöpotentiaali. Kuntien rakennuskannassa pyritään pitämään korjausvelka kohtuullisella tasolla eikä ole tarkoituksenmukaista poistaa korjausvelkaa kokonaan. Kuvion 1.2 mukaan kuntien rakennuskannan kuntoluokka-arvio on kuitenkin alle 75% joka näin alittaa yleisen kuntien rakennuskannan kunnon tavoitetason. Kuntien asuinrakennukset ovat jopa tasolla 65%.

Pellervon Taloustutkimuksen teettämän Asuinrakennusten korjaustarve-raportin (2015) mukaan etujärjestöjen, julkisen ja yksityisen sektorin välisellä yhteistyöohjelmilla on pystytty hi- dastamaan korjausvelan kertymistä. Korjausrakentamiseen on myönnetty myös elvytystoimia, mutta silti korjausvelan on ennustettu ainakin lyhyellä aikavälillä kasvavan. Raportissa myös tutkittiin asiantuntijoiden näkemyksiä eri vuosikymmenien asuinkerrostalojen korjausvelasta.

(18)

15

Kuvio 1.2 hahmottaa kuntakonsernien rakennusomaisuuden tilaa (Kuntien rakennuskannan kehitys- ja säästöpo- tentiaali 2018, 11).

Kuviossa 1.3 on alan asiantuntijoiden näkemyksiä (Asuinrakennusten korjaustarve, 2015).

(19)

16

3. Tutkimusmenetelmä ja tutkimusaineisto

Tutkielmassa toteutettiin määrällinen tutkimus, jonka tulosten pohjalta pyrittiin selvittämään kiinteistöalan eri toimijoiden näkemyksiä korjausvelasta sekä korjausvelan vaikutuksista ar- vonmääritykseen. Tarkoitus oli selvittää, onko kiinteistöalan toimijoilla näkemyseroja. Mää- rällisen tutkimuksen eli kvantitatiivisen tutkimuksen tarkoitus oli kerätä numeerinen tutki- musdata ja analysoida tutkimusdataa sanalliseen muotoon. Kvantitatiivisen tutkimuksen tarkoitus on siis muuttaa numeerinen data sanalliseen muotoon (Vilkka 2007.)

Tutkimuksessa on hyödynnetty aiempien tutkimusten tuloksia ja teorioita. Tutkimuskysymyk- set ovat myös muotoutuneet henkilökohtaisen työkokemuksen ja kiinnostuksen sekä julkisuu- dessa olevan keskustelun pohjalta.

Tutkielmassa toteutettu tutkimus on suoritettu kyselytutkimuksena. Kyselylomake on aineis- tonkeruumenetelmä, jossa on kaikille samat väittämät. Väittämät luetaan ja niihin vastataan ja tällä tavoin yritetään selvittää vastaajien mielipiteitä. Kyselylomake on hyvä aineistonkeruu- menetelmä, kun pyritään saamaan määrällisesti paljon vastauksia. Vastaukset voidaan kerätä joko sähköisesti tai postitse (Vilkka 2015).

Tyypillisesti kyselylomakkeen riskinä on, että vastausprosentti jää alhaiseksi (Hirsjärvi, Re- mes & Sajavaara 2005). Sama riski oli myös tämän tutkimuksen toteuttamisessa, mutta tarpeeksi suurella otannalla saatiin tarvittava määrä vastauksia. Riskinä oli myös vaikeus löytää tutkittavaksi kelpaavia henkilöitä. Kyselylomake lähetettiin esimiestaso, johtotaso ja asiantuntijatason henkilöille, joten tutkimuksen ulkopuolelle rajattiin pois muu henkilöstö. Kyselylo- make rakennettiin selkeäksi ja nopeasti vastattavaksi.

3.1 Kyselylomake

Toteutin tutkimuksen lähettämällä kohderyhmään sopiville vastaajille kyselylomakkeen säh- köpostitse. Kyselylomake tehtiin Itä-Suomen yliopiston tarjoamalla E-lomake-alustalla. Kyse- lylomakkeen väittämät olivat kaikille samat. Myös vastausvaihtoehdot olivat kaikille samat.

(20)

17

Ensin valittiin toimiala, minkä jälkeen vastattiin yhdeksään väittämään. Väittämät perustuvat teoreettiseen viitekehykseen sekä omaan henkilökohtaiseeni mielenkiintoon. Väittämät laadit- tiin tarkkaan vastaamaan tutkimusongelmaan ja väittämät pyrittiin muodostamaan mahdollisimman laaja-alaisesti hyödyntäen erilaisia kiinteistöalan lähestymistapoja. Tavoitteenani oli, ettei kyselylomake olisi liian pitkä ja kyselyyn vastaaminen olisi mahdollisimman nopeaa.

Kyselomakkeen taustatiedoksi kelpasi vain vastaajan edustama toimiala. Toimialoja pystyi valitsemaan yhden viidestä eri vaihtoehdosta. Toimialan valinnan jälkeen vastattiin yhdeksään eri kysymykseen asteikolla 1 - 5, jossa 1 = täysin eri mieltä ja 5 = täysin samaa mieltä.

3.2 Tutkimusaineiston valmisteleminen ja tutkimushenkilöt

Alussa minulla oli noin kolmekymmentä eri väittämävaihtoehtoa kyselylomakkeeseen. Karsin vaihtoehtoja ja pyrin saamaan väittämistä mahdollisimman erilaisia ja koko kyselylomakkeen mahdollisesti tuottamasta otannasta mahdollisimman laaja-alaisen. Tutkimusaineiston hankin- taa ennen varmistin muutamalta kiinteistöalan asiantuntijalta, voisivatko kyselylomakkeen väittämät olla relevantteja ja voisiko niistä saada tarpeellista tietoa aiheesta. Tämän jälkeen muotoilin kyselylomakkeen ja varmistin lomakkeen toimivuuden.

Asetin tutkittaville henkilöille tarkat kriteerit, jotta saisin mahdollisimman luotettavan otannan.

Tutkittavan henkilön tuli olla tarpeeksi kokenut työssään. Tutkittavan henkilön toimenkuvan tuli liittyä taloyhtiöihin ja rakennuksiin. Lisäksi tutkittavalla henkilöllä tuli olla kosketuspintaa korjausvelkaan liittyvissä asioissa. Käytännössä vaadittu kokemus varmistettiin ottamalla sel- vää henkilöiden työkokemuksesta, koulutuksesta ja toimenkuvasta. Tutkittavien henkilöiden tuli olla kiinteistöalan asiantuntijoita, ja usein he edustivat esimies- tai johtotasoa. Esimerkiksi kiinteistönvälitysalalta valitsin myynti-, alue- ja toimitusjohtajia ja isännöintialalta kokeneem- pia isännöitsijöitä, johtajia ja asiantuntijoita. Omistamisen puolelta valitsin yrittäjiä sekä isojen kiinteistönomistajien johtohenkilöitä ja rahoituspuolelta yritys-, taloyhtiö- ja asuntolainoittami- sen asiantuntijoita. Vakuutuspuolen tutkittavat henkilöt pyrin valitsemaan kiinteistövakuutta- misen kanssa työskenteleviä henkilöitä. Kaiken kaikkiaan tutkittavat henkilöt edustivat asiantuntija-, esimies- ja johtotasoa. Rajasin ulkopuolelle työntekijät, joilla oli vain vähäistä työko- kemusta.

(21)

18

Ennen kyselylomakkeen lähettämistä keräsin tutkittavien henkilöiden sähköpostit muistioon ja laskin, kuinka monelle henkilölle sähköposti on lähetetty ja varmistin, että sähköposti on muotoiltu oikein kunkin toimialan edustajille. Kaikille lähetettiin melkein samanmuotoinen sähköposti, ainoastaan toimialan maininta muutettiin sähköpostiin toimialan mukaan. Tutki- muksen alussa soitin muutamille tutkittaville ja kysyin, haluavatko he osallistua tutkimukseen. Vastaamisprosenttiin puhelun soittaminen ei kuitenkaan vaikuttanut, joten jätin puhelut pois ja käytin ainoastaan sähköpostia.

3.3 Tutkimusaineisto ja kyselyn käytännön toteutus

Kyselylomake lähetettiin yhteensä 384 henkilölle. Toimialoittain kyselylomake lähetettiin 96:lle kiinteistönvälittäjälle, 87 isännöitsijälle, 74:lle kiinteistön omistajalle, 54:lle rahoituksen edustajalle ja 73:lle vakuuttamisen asiantuntijalle. Tutkimuskyselyyn osallistujien yhteys- tiedot sain yritysten verkkosivuilta sekä henkilökohtaisen työkokemukseni kautta. Lisäksi sain joiltain yrityksiltä tietoa mahdollisista kontakteista.

Jotkut kyselylomakkeen vastaanottaneet henkilöt ilmoittivat suoraan, etteivät ole oikeita hen- kilöitä vastaamaan kyselyyn. Usein he kuitenkin välittivät kyselylomakkeen organisaatiossaan henkilölle, joka voisi vastata kyselyyn. Muutaman vastaanottajan sähköposti ei ollut käy- tössä.

Vastausaika kyselyyn oli maalis - toukokuu. Kesäkuun ensimmäisenä päivänä tuli viimeinen vastaus joka vielä hyväksyttiin. Lähetettyjen kyselylomakkeiden määrään nähden vastausprosentti oli 26,82 %. Toimialaluokittain vastausprosentit olivat kiinteistönvälityksessä 20,83 %, isännöinnissä 26,44 %, omistamisessa 33,78 %, rahoituksessa 33,33 % ja vakuuttamisessa 23,29 %. Kiinteistönvälityksessä vastauksia kertyi 20, isännöinnissä 23, omistamisessa 25, rahoituksessa 18 ja vakuuttamisessa 17 (kuvio 1.4).

(22)

19 Kuvio 1.4. Vastausten määrä.

(23)

20

4. Tulokset

Tämä luku käsittelee tutkimuksen tuloksia. Aluksi tarkastellaan vastauksia toimialoittain, minkä jälkeen tehdään vertailu eri toimialojen tuloksista. Vastaukset toimialoittain tiivistin taulukoihin, jotka tein Microsoftin Excel -ohjelmalla. Taulukoista näkee, että kuinka moni on vastannut tutkimukseen, mitä tutkittavat ovat vastanneet sekä vastausten prosenttiosuudet koko toimialan kaikista vastauksista. Prosenttiosuudet on ilmoitettu kahden desimaalin tark- kuudella.

4.1 Kiinteistönvälityksen tulokset

Kiinteistönvälittäjiltä sain 20 vastausta. Ensimmäisessä väittämässä 20 % vastaajista oli täysin samaa mieltä, 35 % vastaajista jokseenkin samaa mieltä, 25 % ei osannut sanoa ja 20 % jokseenkin eri mieltä.

KPL %

1.Taloyhtiöiden hallitukset, kiinteistön omistajat tai muut päättäjät tekevät liian lyhytnäköisiä suunnitelmia korjaustarpeiden täyttä-

miseksi

5= Täysin samaa mieltä 4 20,00 %

4= Jokseenkin samaa mieltä 7 35,00 %

3= En osaa sanoa 5 25,00 %

2= Jokseenkin eri mieltä 4 20,00 %

1= Täysin eri mieltä 0 0,00 %

Yhteensä 20

Väittämä 1, kiinteistönvälittäjät.

Toisen väittämän tulokset kertovat, että 50 % oli jokseenkin samaa mieltä, 30 % ei osannut sanoa, 15 % jokseenkin eri mieltä ja 5 % täysin eri mieltä.

(24)

21

KPL %

2.Kiinteistön maantieteellinen sijainti vaikuttaa korjausvelan esiinty-

miseen ja kasvuun

Yhteensä 20

Kolmannessa väittämässä vastaajat vastasivat, että 5 % oli täysin samaa mieltä, 45 % jokseenkin samaa mieltä, 20 % ei osannut sanoa, 30 % oli jokseenkin eri mieltä.

KPL %

3. Kiinteistön nykykunnon ja tavoitekunnon välinen erotus on

helppo havaita arvonmäärityksessä

Yhteensä 20

Neljännen väittämän vastaukset menivät seuraavasti: 2 5% oli täysin samaa mieltä, 20 % jokseenkin samaa mieltä, 5 % ei osannut sanoa, 30 % oli jokseenkin eri mieltä ja 20 % täysin eri mieltä.

KPL %

4. Asunnon ostajien ja sijoittajien suojaksi lainsäädännön tulisi mää-

ritellä tarkemmin korjausvelkaa arvonmäärityksen perusteena

Yhteensä 20

(25)

22

Viidenteen väittämään vastattiin, että 35 % oli täysin samaa mieltä, 25 % jokseenkin samaa mieltä, 20 % ei osannut sanoa, 10 % oli jokseenkin eri mieltä ja 10 % täysin eri mieltä.

KPL %

5. Asuinkiinteistöjen peruskorjauksen kustannuksiin sisältyvän ar- vonlisäveron osalta tulee olla mahdollisuus hakea arvonlisäveron

palautusta

Yhteensä 20

Kuudennen väittämän vastaukset olivat 30 % täysin samaa mieltä, 35 % jokseenkin samaa mieltä, 5 % ei osannut sanoa, 10 % jokseenkin eri mieltä ja 20 % täysin eri mieltä.

KPL %

6. Hyvällä sijainnillakin korjausvelka voi ylittää kiinteistön taloudelli-

sen arvon

Yhteensä 20

Seitsemänteen väittämään vastattiin seuraavasti: 10 % täysin samaa mieltä, 50 % jokseenkin samaa mieltä, 2 5% ei osannut sanoa ja 15 % oli jokseenkin eri mieltä.

KPL %

7. Kiinteistön taloudellisella arvolla on suurempi merkitys rahoituk-

sen ja vakuuttamisen ehtoihin kuin teknisellä arvolla

Yhteensä

(26)

23

Kahdeksanteen väittämään vastattiin, että 10 % oli täysin samaa mieltä, 25 % jokseenkin samaa mieltä, 15 % ei osannut sanoa, 30 % oli jokseenkin eri mieltä ja 20 % täysin eri mieltä.

KPL %

8. On hankala hahmottaa tulevan korjaustarpeen vaikutusta kassa-

virtoihin sekä taseeseen

Yhteensä 20

Yhdeksänteen väittämään vastattiin seuraavasti: 10 % oli täysin samaa mieltä, 15 % jokseenkin samaa mieltä, 15 % ei osannut sanoa, 40 % jokseenkin eri mieltä ja 20 % täysin eri mieltä.

KPL %

9. Matalien korkojen talousympäristössä korjausvelan merkitys kiin-

teistön arvonmäärityksessä saattaa laskea.

Yhteensä 20

4.2 Isännöinnin tulokset

Isännöitsijöiltä sain 23 vastausta. Isännöitsijät vastasivat ensimmäiseen väittämään niin, että 4,35 % oli täysin samaa mieltä, 43,48 % jokseenkin samaa mieltä, 34,78 % ei osannut sanoa ja 17,39 % oli jokseenkin eri mieltä.

(27)

24

KPL %

1.Taloyhtiöiden hallitukset, kiinteistön omistajat tai muut päättäjät tekevät

liian lyhytnäköisiä suunnitelmia korjaustarpeiden täyttämiseksi

1= Täysin eri mieltä 0 0 %

Yhteensä 23

Väittämä 1, isännöitsijät.

Toiseen väittämään isännöitsijät vastasivat seuraavasti: 21,74 % oli täysin samaa mieltä, 47,83 % jokseenkin samaa mieltä, 21,74 % ei osannut sanoa ja 8,7 % oli täysin eri mieltä.

KPL %

2.Kiinteistön maantieteellinen sijainti vaikuttaa korjausvelan esiintymiseen ja

kasvuun

Yhteensä 23

Kolmanteen väittämään vastattiin siten, että 4,35 % oli täysin samaa mieltä, 30,43 % jokseenkin samaa mieltä, 39,13 % ei osannut sanoa, 21,74 % jokseenkin eri mieltä ja 4,35 % täysin eri mieltä.

KPL %

3. Kiinteistön nykykunnon ja tavoitekunnon välinen erotus on helppo havaita

arvonmäärityksessä

Yhteensä 23

(28)

25

Neljänteen väittämään isännöitsijät vastasivat, että 17,39 % oli täysin samaa mieltä, 34,78 % jokseenkin samaa mieltä, 30,43 % ei osannut sanoa, 13,04 % oli jokseenkin eri mieltä ja 4,35

% täysin eri mieltä.

KPL %

4. Asunnon ostajien ja sijoittajien suojaksi lainsäädännön tulisi määritellä tar-

kemmin korjausvelkaa arvonmäärityksen perusteena

Yhteensä 23

Viides väittämä sai vastaukset seuraavasti: 39,13 % oli täysin samaa mieltä, 21,74 % jokseenkin samaa mieltä, 4,35 % ei osannut sanoa, 26,09 % oli jokseenkin eri mieltä ja 8,7 % täysin eri mieltä.

KPL %

5. Asuinkiinteistöjen peruskorjauksen kustannuksiin sisältyvän arvonlisäveron osalta tulee olla mahdollisuus hakea arvonlisäveron palautusta

Yhteensä 23

Kuudenteen väittämään vastattiin siten, että 13,04 % oli täysin samaa mieltä, 56,52 % jokseenkin samaa mieltä, 4,35 % ei osannut sanoa, 17,39 % jokseenkin eri mieltä ja 8,7 % täysin eri mieltä.

KPL %

6. Hyvällä sijainnillakin korjausvelka voi ylittää kiinteistön taloudellisen arvon

Yhteensä

(29)

26

Seitsemännes väittämä sai seuraavat vastaukset: 21,74 % oli täysin samaa mieltä, 21,74 % jokseenkin samaa mieltä, 30,43 % ei osannut sanoa ja 26,09 % oli jokseenkin eri mieltä.

KPL %

7. Kiinteistön taloudellisella arvolla on suurempi merkitys rahoituksen ja va-

kuuttamisen ehtoihin kuin teknisellä arvolla

Yhteensä 23

Kahdeksanteen väittämään vastattiin, että 4,35 % oli täysin samaa mieltä, 21,74 % jokseenkin samaa mieltä, 26,09 % ei osannut sanoa, 39,13 % jokseenkin eri mieltä ja 8,7 % oli täysin eri mieltä.

KPL %

8. On hankala hahmottaa tulevan korjaustarpeen vaikutusta kassavirtoihin

sekä taseeseen

Yhteensä 23

Yhdeksäs väittämä sai seuraavat vastaukset: 4,35 % oli täysin samaa mieltä, 21,74 % jokseenkin samaa mieltä, 34,78 % ei osannut sanoa, 34,78 % oli jokseenkin eri mieltä ja 4,35 % täy- sin eri mieltä.

KPL %

9. Matalien korkojen talousympäristössä korjausvelan merkitys kiinteistön ar-

vonmäärityksessä saattaa laskea.

Yhteensä 23

(30)

27 Väittämä 9, isännöitsijät.

4.3 Omistaminen

Kiinteistön omistajien edustajilta sain 25 vastausta. Ensimmäiseen väittämään kiinteistön omistajien edustajat vastasivat seuraavasti: 8 % oli täysin samaa mieltä, 32 % jokseenkin samaa mieltä, 32 % ei osannut sanoa, 16 % oli jokseenkin eri mieltä ja 12 % täysin eri mieltä.

KPL %

1.Taloyhtiöiden hallitukset, kiinteistön omistajat tai muut päättäjät tekevät liian ly-

hytnäköisiä suunnitelmia korjaustarpeiden täyttämiseksi

Yhteensä 25

Väittämä 1, omistajat.

Toiseen väittämään vastattiin siten, että 16 % oli täysin samaa mieltä, 48 % jokseenkin samaa mieltä, 20 % ei osannut sanoa, 12 % oli jokseenkin eri mieltä ja 4 % täysin eri mieltä.

2.Kiinteistön maantieteellinen sijainti vaikuttaa korjausvelan esiintymiseen ja kas-

vuun

Yhteensä 25

Kolmanteen väittämään omistajat vastasivat siten, että 40 % oli jokseenkin samaa mieltä, 20

% ei osannut sanoa ja 40 % oli jokseenkin eri mieltä.

(31)

28

KPL %

3. Kiinteistön nykykunnon ja tavoitekunnon välinen erotus on helppo havaita arvon-

määrityksessä

Yhteensä 25

Neljäs väittämä sai seuraavat vastaukset: 12 % oli täysin samaa mieltä, 24 % jokseenkin samaa mieltä, 16 % ei osannut sanoa, 28 % oli jokseenkin eri mieltä ja 20 % täysin eri mieltä.

KPL %

4. Asunnon ostajien ja sijoittajien suojaksi lainsäädännön tulisi määritellä tarkemmin

korjausvelkaa arvonmäärityksen perusteena

Yhteensä 25

Viidenteen väittämään vastattiin siten, että 24 % oli täysin samaa mieltä, 24 % jokseenkin samaa mieltä, 20 % ei osannut sanoa, 8 % oli jokseenkin eri mieltä ja 24 % täysin eri mieltä.

KPL %

5. Asuinkiinteistöjen peruskorjauksen kustannuksiin sisältyvän arvonlisäveron osalta

tulee olla mahdollisuus hakea arvonlisäveron palautusta

Yhteensä 25

(32)

29

Kuudes väittämä sai vastaukseksi, että 44 % oli täysin samaa mieltä, 32 % jokseenkin samaa mieltä, 8 % ei osannut sanoa, 12 % oli jokseenkin eri mieltä ja 4 % täysin eri mieltä.

KPL %

6. Hyvällä sijainnillakin korjausvelka voi ylittää kiinteistön taloudellisen arvon

Yhteensä 25

Seitsemänteen väittämään kiinteistön omistajan edustajat vastasivat siten, että 32 % oli täysin samaa mieltä, 48 % oli jokseenkin samaa mieltä, 8 % ei osannut sanoa ja 12 % oli jokseenkin eri mieltä.

KPL %

7. Kiinteistön taloudellisella arvolla on suurempi merkitys rahoituksen ja vakuuttami-

sen ehtoihin kuin teknisellä arvolla

Yhteensä 25

Kahdeksanteen väittämään vastattiin siten, että 20 % oli jokseenkin samaa mieltä, 4 % ei osannut sanoa, 60 % oli jokseenkin eri mieltä ja 16 % täysin eri mieltä.

KPL %

8. On hankala hahmottaa tulevan korjaustarpeen vaikutusta kassavirtoihin sekä ta-

seeseen

(33)

30

Yhteensä 25

Yhdeksäs väittämä sai seuraavat vastaukset: 4 % oli täysin samaa mieltä, 40 % jokseenkin samaa mieltä, 24 % ei osannut sanoa, 24 % oli jokseenkin eri mieltä ja 8 % täysin eri mieltä.

KPL %

9. Matalien korkojen talousympäristössä korjausvelan merkitys kiinteistön arvon-

määrityksessä saattaa laskea.

Yhteensä 25

4.4 Rahoitus

Kiinteistön rahoittamisen ammattilaisilta sain 18 vastausta. Ensimmäiseen väittämään rahoituksen ammattilaiset vastasivat, että 5,56 % oli täysin samaa mieltä, 44,44 % jokseenkin samaa mieltä, 27,78 % ei osannut sanoa ja 22,22 % oli jokseenkin eri mieltä.

KPL %

1.Taloyhtiöiden hallitukset, kiinteistön omistajat tai muut päättäjät tekevät

liian lyhytnäköisiä suunnitelmia korjaustarpeiden täyttämiseksi

Yhteensä 18

Väittämä 1, rahoittajat.

Toiseen väittämään vastattiin seuraavasti: täysin samaa mieltä oli 27,78 %, jokseenkin samaa mieltä 27,78 %, ei osannut sanoa 11,11 % ja jokseenkin eri mieltä oli 33,33 %.

(34)

31

KPL %

2.Kiinteistön maantieteellinen sijainti vaikuttaa korjausvelan esiintymiseen ja

kasvuun

Yhteensä 18

Kolmanteen väittämään jokseenkin samaa mieltä oli 50 %, ei osannut sanoa 27,78 % ja jokseenkin eri mieltä oli 22,22 %.

KPL %

3. Kiinteistön nykykunnon ja tavoitekunnon välinen erotus on helppo havaita

arvonmäärityksessä

Yhteensä 18

Neljäs väittämä sai vastaukset siten, että 11,11 % oli täysin samaa mieltä, 27,78 % jokseenkin samaa mieltä, 27,78 % ei osannut sanoa, 16,67 % oli jokseenkin eri mieltä ja 16,67 % täysin eri mieltä.

KPL %

4. Asunnon ostajien ja sijoittajien suojaksi lainsäädännön tulisi määritellä tar-

kemmin korjausvelkaa arvonmäärityksen perusteena

Yhteensä 18

Viidenteen väittämään vastattiin siten, että 11,11 % oli täysin samaa mieltä, 27,78 % jokseenkin samaa mieltä, 38,89 % ei osannut sanoa, 5,56 % oli jokseenkin eri mieltä ja 16,67% täysin eri mieltä.