2019
Kim Salonen
ASUKASMUUTOSPROSESSI VAPAARAHOITTEISESSA
ASUINTUOTANNOSSA
Case: TKU-Rakennus Oy
Rakennus- ja yhdyskuntatekniikka, insinööri 2019| 36 sivua, 6 liitesivua
Kim Salonen
ASUKASMUUTOSPROSESSI
VAPAARAHOITTEISESSA ASUINTUOTANNOSSA
Case: TKU-Rakennus Oy
Opinnäytetyön aiheena on TKU-Rakennus Oy:n asukasmuutosprosessi nykyisessä yritystoiminnassaan. Nuoren rakennusalan yrityksen asukasmuutosprosessin toimivuus on olennainen osa koko yritystoiminnan kokonaisuutta. Tämän opinnäytetyön tavoitteena on tarkastella asukasmuutosprosessin toimivuutta, sekä tuottaa kehitysehdotuksia tämän toimintamallin edistämiseksi.
Tutkimusmenetelmät opinnäytetyössä koostuvat kirjallisista ja sähköisistä tietolähteistä, ammattihenkilöiden ja asiakkaiden haastattelemisesta, sekä toimeksi antavan yrityksen tietokanoihin perehtymällä. Opinnäytetyössä kartoitetaan yrityksen asukasmuutosprosessi vaiheittain kyseisen tuotantoketjun kokonaisuuden havainnollistamiseksi. Työssä käsitellään muutostöiden ongelmakohtia ja tuodaan näihin ehdotuksia kehitystoimenpiteille.
Asiakkaiden tilaamat lisä- ja muutostyöt ovat vakiintuneet työvaiheina nykypäivän asuintuotantoon. Muutokset alkuperäisiin suunnitelmiin vaativat koko organisaation huomiota, muutoksen vastaanottamisesta projektin päättymiseen saakka. Muutosten toiminnallinen hallinnoiminen ja selkeät menettelytavat vähentävät virheiden riskimahdollisuuksia ja kehittävät yrityksen toimintamallia.
ASIASANAT:
asiakaspalvelu, asukasmuutos, lisä- ja muutostyöt
Civil Engineering, Production Management 2019 | 36 pages, 6 appendices
Kim Salonen
TENANT-BASED ALTERATION PROCESS IN PRIVATELY FINANCED RESIDENTIAL
PRODUCTION
Case: TKU-Rakennus Oy
The topic of this Bachelor’s thesis is a tenant-based alteration process in privately financed residential production of TKU-Rakennus Oy, in their current business activities. The functionality of tenant-based alterations in a young construction company is an essential part of the whole business. The aim of this thesis is to review the functionality of this process, and produce development proposals to promote this model of action.
Customer-ordered additions and modifications are established work phases in the modern residential production. Modifications to the original blueprints and plans requires the attention of the whole organization, from the acceptance of the modification until the end of the project.
Operational management of the modifications and clear conducts reduces the risk of error and develop the company’s business model.
The thesis goes through the company’s tenant-based alteration process step-by-step to give an overall picture of the whole production chain. The thesis also observes problem areas within the process and presents development proposals to them. The materials for this thesis consist of electronic and paper sources, interviews of both professional persons and customers, and the construction company’s operating systems.
KEYWORDS:
additional work and alterations, customer modification, customer service.
KÄYTETTY SANASTO 6
1 JOHDANTO 7
2 MUUTOSTYÖT ASUINRAKENTAMISESSA 9
2.1 Vapaarahoitteinen asuintuotanto 9
2.2 Asiakas 10
2.3 Lisä- ja muutostyöt 11
2.3.1 Muutostyövelvollisuus 12
2.3.2 Muutostyön vaikutus urakkahintaan ja urakka-aikaan 12
2.3.3 Lisätyöt 13
2.4 Muutostöiden hinnoittelu 13
2.5 Rakennusaika ja muutostöiden aikataulut 14
3 NYKYINEN ASUKASMUUTOSTYÖPROSESSI 15
3.1 TKU-Rakennus Oy:n nykyinen muutostyöprosessi 15
3.1.1 Ennakkomarkkinointi 16
3.1.2 Muutostyöt 18
3.1.3 Materiaalivalinnat 18
3.1.4 Tiedottaminen 19
3.1.5 Työmaatoiminta 20
3.1.6 Luovutus 23
3.2 Haasteet asukasmuutostöissä 25
4 REFERENSSIKOHTEET 27
4.1 As Oy Kaarinan Strand 27
4.2 As Oy Raision Kerttu 28
5 ASUKASMUUTOSPROSESSIN KEHITYSKOHDAT 30
5.1 Nykyisen muutostyöprosessin ongelmakohdat 30
5.2 Toimintatapojen kehitysehdotukset 32
6 LOPUKSI 35
LÄHTEET 36
Liite 1. Paperinen markkinointiaineisto.
Liite 2. Lisä- ja muutostyöaikataulu.
Liite 3. Lisätyötarjouslomake.
Liite 4. Materiaalivalintalomake.
Liite 5. Pääurakoitsijan itselleluovutus -asiakirja.
Liite 6. Muuttotarkastusasiakirja.
KUVAT
Kuva 1. Sähköinen markkinointiaineisto. 16
Kuva 2. Pintamateriaalien huonekortti. 21
Kuva 3. Tarkastuspöytäkirja. 22
Kuva 4. Urakoitsijan itselle luovutus -pöytäkirja. 24
Kuva 5. Havainnekuva As Oy Kaarinan Strand. 28
Kuva 6. Havainnekuva Raision Kerttu. 29
itselleluovutus itselleluovutus tarkoittaa yksinkertaistettuna sitä, että kukin osapuoli käy läpi, hyväksyisikö tehdyn työn tai tuotteen itsel- leen käyttöön (Finto 2012)
1 JOHDANTO
Rakentamisen asuintuotannossa asukkaiden tilaamien lisä- ja muutostöiden määrä on merkittävä osa rakennustyöurakan kokonaisuudesta, hyvästä hankesuunnittelusta riip- pumatta. Asunnon ostajilla on tänä päivänä yhä useammin halu räätälöidä asunnostaan itsensä näköisiä. Lisä- ja muutostöiden määrästä riippumatta, ne aiheuttavat joka ta- pauksessa haasteita urakoitsijalle tyydyttää asiakkaan tarpeita, ja näin ollen tuottaa tälle positiivinen kokemus rakennusliikkeen kanssa toimimisesta. Rakentamisen asuintuotan- nossa kilpailutilanteen kiristyessä asiakastyytyväisyydellä on erittäin suuri merkitys yri- tyksen markkina-arvossa. Tämän opinnäytetyön aiheena on TKU-Rakennus Oy:n asu- kasmuutostöiden prosessi asukkaiden tilaamien lisä- ja muutostöiden hyväksymisestä työsuoritteen toteuttamiseen työkohteessa. Yrityksen sisällä on havaittu tämän tuotanto- ketjun tärkeydestä, niin taloudelliseen tulokseen kuin tilaajien tyytyväisyyteen yrityksen toimintamalliin.
Työn tavoitteena on tarkastella TKU-Rakennus Oy:n nykyistä asukasmuutosprosessia vapaarahoitteisessa asuintuotannossa ja kehittää yrityksen toimintatapoja kyseisessä työvaiheessa. Esimerkkikohteina käytetään yrityksen käynnissä olevia rakennustyö- maita Kaarinassa ja Raisiossa. Tavoitteena on tarkastella yrityksessä työskentelevien henkilöiden kokemuksia ja mielipiteitä nykyisestä asukasmuutosprosessista. Opinnäyte- työtä varten on haastateltu niin hankinnoista vastaavia henkilöitä, johtotehtävissä olevia henkilöiltä kuin työmaahenkilöstöä. Valmis työ tulee olemaan nuoren yrityksen toiminta- mallia kehittävä tuotos.
Toimintamallin kehityskohteiden lisäksi työssä selkeytetään ja havainnollistetaan tuotan- toketjussa työskentelevien henkilöiden toimenkuvia ja tuotetaan asiakirjoja näiden osal- listen työn tukemiseksi. Tuotantoketjun henkilöiden toimenkuvan havainnollistaminen helpottaa työnjakoa, ja yrityksen toimintamallin ohjauksesta tulee organisoituneempaa.
Tämän lisäksi se vähentää puutteellisen tiedonkulun tuomia virheitä ja viivästyksiä, jotka vaikuttavat rakennusliikkeen taloudelliseen lopputulokseen ja asiakkaiden tyytyväisyy- teen.
TKU-Rakennus Oy on Turun talousalueella toimiva rakennusliike. Sen kotipaikka on Turku. Yrityksen on perustanut syyskuussa 1993 silloinen toimitusjohtaja, diplomi-insi- nööri Kalervo Otava. Yrityksen operatiivisesta toiminnasta vastaavat tänä päivänä seu- raavan sukupolven edustajat Olli-Pekka Otava ja Joni Sassi. TKU-Rakennus Oy tuottaa
uudisrakennuksia niin asuin- kuin sijoituskohteiksi sekä suorittaa liikerakennuksien kor- jaustöitä. Asuinrakentamisen lisäksi TKU-Rakennuksen kohteita ovat julkiset kohteet ja teollisuusrakennukset. Yritys hoitaa rakentamisen lisäksi projektikehityksen sekä KVR- urakoinnin palvelut hankkeen alusta aina takuuajan päättymiseen saakka (TKU-Raken- nus Oy 2018.)
2 MUUTOSTYÖT ASUINRAKENTAMISESSA
Muutostyöllä tarkoitetaan työtä, mikä vähäisissä määrin muuttaa rakennusurakan koko- naisuutta, lisäävästi tai vähentävästi. Muutostyön ominaisuuteen kuuluu suunnitelma- muutoksesta johtuva työpanoksen muutos, joka on toteutettava alkuperäisen urakka- ajan puitteissa. Muutostyöhön voi sisältyä olemassa olevien rakenteiden purkamista tai uuden suunnitelman mukaan uuteen sijaintiin tuottamista. (Lindholm 2016, 70.)
Uudessa asuintuotantokohteessa asunnon ostaja voi valita ennalta laadituista materiaa- livalintalomakkeista oman asuntonsa pintamateriaalit, jotka rakennusliike on alkuperäi- seen kauppakirjaan sisällyttänyt. Mikäli asiakas ei löydä rakennusliikkeen laatiman ma- teriaalivalinta lomakkeen joukosta itselleen sopivia vaihtoehtoja, voi tämä tilata raken- nusliikkeeltä lisä- tai muutostyönä erillisen vaihtoehdon kirjallisesti sovittua lisähintaa vasten. Lisä- ja muutostöistä on syytä käydä keskustelua osapuolten välillä ennen viral- lisen kauppakirjan laatimista, jotta molemmat osapuolet ovat tietoisia kohteessa mahdol- lisena olevien muutosten tilaamisesta. Tässä vaiheessa tilattavien lisä- ja muutostyöt voidaan sisällyttää kauppakirjaan, jälkikäteen tilattavista on tehtävä erillinen kirjallinen sopimus ja ne laskutetaan, kun työ on tehty.
2.1 Vapaarahoitteinen asuintuotanto
Vapaarahoitteisella asuintuotannolla tarkoitetaan asuinrakennusta, joka on toteutettu il- man valtion tukemaa rahoitusta tai lainaa. Vapaarahoitteisen asunnon vastakohtana on valtion rahoittama ARA-vuokra-asunto. ARA-vuokra-asuntojen on oltava julkisesti ja ylei- sesti haettavissa. Asukkaiksi on säännösten mukaan ensisijaisesti valittava kiireellisim- mässä asunnontarpeessa olevat, vähävaraisimmat ja pienituloisimmat hakijat. (Asumi- sen rahoitus- ja kehittämiskeskus 2018.)
Vapaarahoitteiset asunnot ovat hinnoiltaan niin sanottuja vapaiden markkinoiden ohjaa- mia. Näin ollen asunnontuottaja tai asunnon omistaja voi itsenäisesti hinnoitella asun- tonsa markkinoilla. Asunnon hintaan vaikuttaa myös kysynnän ja tarjonnan laki. Mitä useampi samankaltainen asunto on markkinoilla tarjolla, sitä alhaisemmaksi kyseisten asuntotyyppien hinnat laskevat. Kysynnän ja tarjonnan laki on taloustieteessä yleisesti
hyväksytty termi, ja osa taloustieteen perustaa. Mikäli jostain tuotteesta on pulaa mark- kinoilla, myyjät pystyvät korottamaan hintojaan niin kauan, kunnes ostajat vähentävät ostohaluaan hinnankorotuksen takia. Mikäli tuottajan tarjoamasta tuotteesta on ylitarjon- taa eivätkä tuottajat saa niitä myydyksi, alkaa hinnanalennuskilpailu mahdollisten osta- jien houkuttelemiseksi. (Liberalismiwiki 2013.)
2.2 Asiakas
Asiakas on yrityksen tuottaman tuotteen laadun lopullinen arvioitsija ja toiminnan lopulli- nen rahoittaja. Yritykselle on olemassa sisäisiä ja ulkoisia asiakkaita. Ulkoiset asiakkaat ovat tuotteen lopullisia omistajia tai käyttäjiä, kun taas sisäiset asiakkaat voidaan myös luokitella prosessiketjun toimittajina tai alihankkijoina. Sisäisten asiakkuuksien toimivuus ja tyytyväisyys ovat ratkaisevassa osassa lopullisen tuotteen laadussa. Jos sisäisen asiakasketjun toimivuus on puutteellinen, on se yleensä nähtävissä lopullisella ulkoisella asiakkaalla tuotteen tai palvelun virheen muodossa. Monikaan tuotantoketjun sisäisistä asiakkaista ei missään vaiheessa ole yhteydessä ulkoiseen asiakkaaseen. Tuottavan yrityksen laadunhallintajärjestelmän tehtävänä on varmistaa prosessiketjun osallisten tietämyksestä, omasta tärkeydestään lopullisen tuotteen laadullisesta lopputuloksesta.
(Lecklin 1999, 89.)
Asiakkailla on kehittynyt tietynlaiset odotukset yrityksen tuottamista palveluista tai tuot- teista. Nämä odotukset muodostuvat asiakkaiden aikaisemmista kokemuksista, yrityk- sen imagosta, asiakkaiden tarpeista ja kilpailevista toimittajista. (Lecklin 1999, 100). Asi- akkaan odotuksien muodostumiseen vaikuttaa myös suuresti tarjottavan tuotteen hinta.
Asiakastyytyväisyyteen pyrkiessään yrityksen tulisi pystyä täyttämään tai ylittämään asi- akkaiden asettamat odotukset yrityksen tuotteesta. Odotusarvoihin voidaan vaikuttaa erinäisten mielikuvien avulla. (Lecklin 1999, 101). Asiakastyytyväisyys on yrityksen oman laadunkehittämisen ehdoton painopistealue tuotettavuuden jatkumiselle. Asiakas on yrityksen laadun lopullinen arviomies. Yrityksen toiminta voi jatkua vain, jos asiakkaat ovat valmiita maksamaan riittävän hinnan yrityksen tuottamista palveluista ja tuotteista (Lecklin 1999, 114).
Asiakaspalvelun kokonaisuuden määrätietoinen kehittäminen vaatii palvelukonseptin.
Palvelukonseptin tarkoituksena on selventää, ketä palvellaan ja missä määrin tätä pal- velua tarjotaan, millä tavalla asiakkaita palvellaan ja ennen kaikkea miksi heitä
palvellaan. Asiakaspalvelua suunniteltaessa on huomioitava asiakkaiden lisäksi oman organisaationsa resurssit. Mikäli asiakaspalvelua on tarkoitus käyttää kilpailuvalttina, on tiedettävä muiden markkinoilla toimivien organisaatioiden toimintatavat ja erottua niistä positiivisella tavalla (Bergström & Leppänen 2015.)
Rakennusalan yrityksillä on nykypäivänä kasvavassa määrin halu tuottaa asiakaslähtöi- sempiä toimintatapoja yrityksensä organisaatioon. Näillä toimintatapamuutoksilla pyri- tään ohjaamaan oman yrityksen imagoa eteenpäin verrattuna markkinoilla toimiviin kil- pailijoihin. Tämä tarkoittaa, että asiakaslähtöisellä ajattelutavalla tuotetaan asiakkaalle oikeasti hänen kokemaansa lisäarvoa. Rakentaminen itsessään on projektituotantoa, mikä tarkoittaa selkeää alkua ja loppua tuotettavalle kohteelle. Projektimaisuuden tuo- tannon takia asiakassuhteet ovat useasti lyhytaikaisia. Hetkellisten asiakassuhteiden haasteena on uusissa projekteissa sovittaa yhteen toisilleen tuntemattomat organisaatiot ja asiakasverkostot. Näiden osapuolten yhdessä toimimisen edellytyksenä on tehokas viestintä ja yhteistyö kaikkien osallisten kesken (Rakennustieto 2018.)
2.3 Lisä- ja muutostyöt
Lisä- ja muutostöitä muodostuu lähes jokaisessa asuinrakennuskohteessa. Lisä- ja muu- tostöiden määrään vaikuttaa ratkaisevassa määrin hankesuunnitelmien laatu. Raken- nushankkeiden kustannuksista määräytyvät ne lähes täysin tarveselvitys- ja hankesuun- nitteluvaiheessa. Hankesuunnittelussa asetetaan tuotettavalle rakennukselle laatua, laa- juutta, kustannuksia ja toimivuutta koskevat tavoitteet. (RT 18-11220, 2016, 1.)
Asuntojen muutostöiden määrän vaikuttava myös asuntojen omistusluonteet. Mikäli asunto tuotetaan asuntosijoittajille vuokrattaviksi tai eteenpäin myytäviksi, on muutostöi- den määrä huomattavasti pienempi kuin omistusasunnoksi tuotettavilla. Uudessa asun- nossa kaikki on uutta. Modernit pohjaratkaisut tuovat toiminnallisuutta ilman hukkaneli- öitä. Nykyiset rakennusmääräykset varmistavat hyvän asumisen monenlaisiin tarpeisiin, kun suunnittelussa on huomioitu muun muassa muunneltavuus, esteettömyys, laatu, va- rustelu ja hyvä äänieristys (Bonava 2018.)
Uudet asunnot houkuttelevat ihmisiä niin asunnonomistajiksi kuin vuokralaisiksi. Uuteen asuntoon sijoittaminen pidetään näin taloudellisesti turvallisena sijoituskohteena. Vuok- rattavaksi suunnattuja sijoitusasuntoja pyritään sijoittajan kannalta tuottamaan
mahdollisimman neutraaleiksi, houkutellakseen mahdollisimman laajaa asiakaskuntaa.
Sijoitusasunnon muutostöiden määrää pyritään siksi myös minimoimaan, sijoittajan kan- nalta kustannustehokkaista syistä ja asiakaskunnan laajuuden takaamiseksi. Uudet asunnot suunnitellaan ja tuotetaan vastaamaan mahdollisimman laajan asiakaskunnan tarpeita, toiveita ja mieltymyksiä. Käytetyt rakennusmateriaalit, värit, laatu- ja varuste- taso ovat kuitenkin makuasioita. Uuden asunnon kauppahintaan sisältyy usein, ei aina, tiettyjä väri- ja materiaalivaihtoehtoja, joiden väliltä ostaja voi valita mieluisensa.(Raken- nusteollisuus ry 2018.)
2.3.1 Muutostyövelvollisuus
Urakoitsijalla on rakennusalan yleisten sopimusehtojen mukaan velvollisuus suorittaa tilaajan vaatimat muutostyöt, mikäli ne eivät olennaisesti muuta urakkasuoritusta toisen luonteiseksi. Muutostyö on selkeästi osoitettava urakoitsijalle tehtäväksi, jotta tämä mahdollisimman nopeasti havaitsee muutostyön. Muutostyön havaitsemisesta urakoit- sijan on viipymättä tehtävä ja tilaajan käsiteltävä muutostyötä koskeva tarjous. Muutos- työn toteuttamista ei voida aloittaa, ennen kuin sen sisällöstä ja vaikutuksesta urakkaan on kirjallisesti sovittu. (YSE 1998.)
2.3.2 Muutostyön vaikutus urakkahintaan ja urakka-aikaan
Mikäli muutostyö vaikuttaa rakennussuunnitelmien muuttumiseen ja urakoitsijan velvol- lisuuksien lisääntymiseen tai näiden vähentyminen aiheuttaa kustannusten nousun, tu- lee urakoitsijan saada muutosten aiheuttaman kustannuslisän urakkahintaan. Mikäli muutostyöt aiheuttavat kustannuksissa vastakohtaisen vaikutuksen, tulee urakoitsijan hyvittää urakkahinnan hyvityksen suuruisen summan tilaajalle. Hyvityksen suuruuttaa voidaan alentaa osapuolten sopimalla määrällä, mikäli hyvityksen aiheuttaa urakoitsijan kehittämä innovaatio (YSE 1998.)
Urakka-ajan pidennykseen urakoitsijalla on oikeus, mikäli muutostyön aiheuttamat ra- kennussuunnitelmat aiheuttavat myöskin ajallisen lisääntymisen. Urakka-ajan pidentä- misen on oltava kohtuullinen työn suoritukseen ja siitä on oltava kirjallinen esitys muu- tostyötarjouksessa, jotta se on tulkittavissa huomioonotettavaksi (YSE 1998.)
2.3.3 Lisätyöt
Lisätyöllä tarkoitetaan urakoitsijan suoritusta, joka urakkasopimuksen mukaan ei alun perin ole kuulunut heidän suoritusvelvollisuuteensa. Lisätyöksi voidaan esimerkiksi luo- kitella rakennelman tuottamista, jota ei ole esitetty alkuperäisissä suunnitelmissa taikka urakoitsija ei ole voinut olettaa kuuluvan hyvän rakentamistavan sisällyttämään kokonai- suuteen. Urakoitsijalla ei ole velvollisuutta suorittaa tilaajan tilaamia lisätöitä. Tilaaja on kuitenkin velvollinen ensisijaisesti pyytämään lisätyöt alkuperäiseltä urakoitsijalta ennen toisen urakoitsijan puoleen kääntymistä. Asiakkaalla ei ole ilman erillistä sopimusta oi- keutta tilata omaa urakoitsijaa taikka materiaaleja asuntoon asennettavaksi. Omistusoi- keuden siirryttyä ostajalle voi tämä tehdä huoneistoonsa muutoksia asunto-osakeyhtiö- lain muutostyöoikeutta koskevien säännösten mukaisesti. (Rakennusteollisuus ry 2018.) Ennen lisätöihin ryhtymistä, on sovittava kirjallisesti hinnasta, suoritusajasta ja vaikutuk- sesta urakka-aikaan (YSE1998).
2.4 Muutostöiden hinnoittelu
Muutostöissä noudatetaan sopimusasiakirjoissa määriteltyjä tai näiden puuttuessa vas- taavin perustein sovittuja hintoja. Jos sopimusasiakirjoista ei saada vastaavaa hintaa tai hinnan määräämisperusteita eikä hinnasta voida muuten sopia, on työ tehtävä omakus- tannushintaan, ellei tilaaja ota sitä toteuttaakseen. Kuluttajasuojalain kahdeksannen lu- vun 25§ mukaan elinkeinonharjoittajalla ei ole velvollisuutta eritellä kiinteähintaisen pal- velun hintarakennetta kuluttajalle. Lisä- ja muutostyön hinta ilmoitetaan asiakkaalle ar- vonlisäverollisena, mutta tälle ei ole esitettävä, mistä kyseinen hinta muodostuu. (YSE 1998.)
Omakustannushintaan sisältyy
- välittömän työnjohdon ja työntekijöiden palkat lakiin tai työehtosopimuksiin pe- rustuvine sosiaalikuluineen: matkakustannukset ja päivärahat sekä työkalukor- vaukset.
- rakennustuotteiden ja käyttötarvikkeiden hinnat kuljetuskustannuksineen.
- aliurakoitsijalle tilaajan hyväksymän sopimuksen perusteella suoritettavat kus- tannukset.
- rakennusvälineiden kustannukset.
- muut välittömästi työhön kohdistuvat yksilöidyt kustannukset
- 12 % yleiskustannuslisä muille kustannuksille paitsi niille, joissa yleiskustannus- lisä sisältyy jo käytettyyn veloitushintaan. Sivu- ja aliurakoissa yleiskustannusli- säprosenteista on sovittava erikseen.
- arvonlisävero verottomista hinnoista laskettuna.
(YSE 1998.)
Tilaajan vaatiessa on urakoitsijan annettava tälle tiedot omakustannushintaan vaikutta- vista palkoista, laskuista ja muihin työhön liittyvistä seikoista. Urakoitsijan on pystyttävä todentamaan tilaajalle kyseisten hintojen olevan todenmukaiset, esimerkiksi materiaali- menekistä ja tuntipalkkojen kokonaisuudesta. (YSE 1998.)
2.5 Rakennusaika ja muutostöiden aikataulut
Rakennusajalla tarkoitetaan sitä kokonaisaikaa, joka kestää rakennustöiden aloittami- sesta aina viimeisen työvaiheen loppuun saattamiseen (Finsta Oy 2018). Rakennusajan suunnitelmalliseen läpivientiin rakennusliike laatii yleisaikataulun ohjaamaan hanketta.
Rakennushankkeen yleisaikataulu muodostuu neljästä eri vaiheesta: maanrakennus-, runko-, sisävalmistus- ja luovutusvaiheesta. Lisä- ja muutostyöt voivat eriävissä määrin sijoittua jokaiselle eri hankevaiheelle. Suurin osa kyseisistä töistä kuitenkin rajoittuvat sisävalmistus- ja luovutusvaiheeseen. Tämä johtuu siitä, että rakennusliike pyrkii ohjaa- maan lisä- ja muutostöiden laatua rajoittumaan helposti työstettäviin rakennusosiin, ku- ten pintamateriaaleihin. Rakennuspäällikkö J. Sassin (henkilökohtainen tiedonanto 11.1.2019) mukaan kerrostalokohteissa asukasmuutokset ovat tyypillisesti pelkästään materiaalimuutoksia. Itsessään kerrostalotuotanto on niin vakioitua, ettei asukkaalla ole mahdollisuutta kovin mittaviin muutoksiin. Tämä johtuu pitkälti hormeista, kantavista sei- nälinjoista ja elementtirakenteesta.
Muutostöistä aiheutuvasta pidennyksestä on ennakolta sovittava ja vaatimus urakka- ajan pidentämisestä on esitettävä kirjallisesti muutostyötarjouksen yhteydessä, jotta se voidaan tulkita huomioonotettavaksi. Vaatimus urakka-ajan pidennyksestä voidaan tar- vittaessa esittää myös myöhemmässä vaiheessa, mutta viimeistään ennen rakennus- suunnitelman muutoksen työstämistä. (YSE 1998.)
3 NYKYINEN ASUKASMUUTOSTYÖPROSESSI
TKU-Rakennus Oy:n nykyiseen lisä- ja muutostyöprosessiin osallistuvat rakennusliik- keen toimesta rakennuspäällikkö, hankintapäällikkö, työmaainsinööri sekä työmaan toi- mihenkilöt. Työmaainsinööri vastaa muutostöiden teknisen toteutuksen valvonnasta.
Hän vastaa myös asiakkaalle tiedotettavista vaihtoehdoista, mitkä muutostyöt ovat mah- dollisia toteuttaa kyseisessä rakennuskohteessa. Hankinta henkilökunta yhdessä myyn- tipäällikön kanssa vastaavat muutostöiden aiheuttamista hankinnoista. Näillä hankin- noilla tarkoitetaan lähinnä lisävarusteita ja kalusteita, mitä asuntoihin voidaan toimittaa.
Työmaahenkilökunta puolestaan vastaa muutostöiden lopullisesta toteutuksesta päivi- tettyjen suunnitelmien pohjalta. Työmaahenkilökunnan hankintaan kuuluvat myös lisä- ja muutostöinä tulleiden rakennustarvikkeiden ja materiaalien tilaaminen.
Lisäksi itse asuntotuotannon muutostyöketjuun kuuluvat asunnon välittäjät, suunnitteli- jat, asunnon ostajat, tavaran toimittajat ja alihankkijat. Näiden osallisten kesken mahdol- liset muutokset tulee sujuvasti siirtää toteutukseen, tavoitteenaan saavuttaa asiakasta tyydyttävä lopputulos.
Asukasmuutoksilla ja yksilöllisellä palvelulla on suuri vaikutus asiakaskokemukseen.
Lisä- ja muutostöiden hinnoittelulla on lähtökohtanaan ensisijaisesti asiakaspalvelu eikä katteen tavoittelua, kuten yleisesti ottaen asiakkaat kuvittelevat. (J. Sassi, henkilökohtai- nen tiedonanto 19.11.2019). TKU-Rakennus Oy on nuoren ikänsä aikana tuottanut noin 100 asuntoa. Kokemusten karttuessa organisaation eri osapuolille tulee prosessin toimi- vuus kehittymään entisestään, mikä on jo tässä vaiheessa havaittavissa yrityksen si- sällä.
3.1 TKU-Rakennus Oy:n nykyinen muutostyöprosessi
TKU-Rakennus Oy:n nykyisen muutostyöprosessi alkaa asiakastapaamisella. Asunnon ostaja kutsutaan yrityksen toimistolle keskustelemaan siitä, mitkä muutokset ovat mah- dollisia toteuttaa kyseisessä rakennuskohteessa. Neuvotteluissa ovat paikalla yrityksen puolelta rakennuspäällikkö, myyntipäällikkö ja mahdollisesti työmaan muutostyöstä vas- taava työnjohtaja sekä itse asiakas. Neuvottelujen tuloksena rakennuspäällikkö tekee
toivottujen muutosten osalta lisä- ja muutostyötarjouksen ostajalle. Tarjouksen saatuaan asiakas joko hyväksyy tai hylkää kyseiset tarjoukset yksilöllisesti, jonka jälkeen hyväk- sytyt työt jalkautetaan tarvittavilta osin suunnitelmiin ja sitä kautta työmaan toteutetta- viksi.
3.1.1 Ennakkomarkkinointi
Ennakkomarkkinointi käynnistetään arviolta noin 2 kuukautta ennen rakennustöiden ta- voiteltua aloitusajankohtaa. Asuintuotannon ennakkomarkkinointi toteutetaan yhteis- työssä kohteeseen valitun välitysliikkeen kanssa. Ennakkomarkkinoinnissa käytetään yhdessä mainostoimiston kanssa laadittuja myyntiesitteitä (kuva 1 ja liite 1) sekä sähköi- siä että paperisia julkaisukanavia. Sähköisinä julkaisukanavina käytetään yleisesti tun- nettuja kanavia, kuten Etuovi.fi, Oikotie.fi ja rakennusliikkeen omia internetsivuja. Pape- rinen ennakkomarkkinointi tapahtuu Turun sanomat -sanomalehteä sekä paikallisia il- maisjakelussa olevia lehtiä käyttäen.
Kuva 1. Sähköinen markkinointiaineisto (TKU-Rakennus Oy 2018).
Ennakkomarkkinoinnin pohjalta tavoitteena on saavuttaa vähintään 50 %:n ennakkova- rausaste, jonka pohjalta kohteen aloituspäätös on helpompi tehdä. Ennakkomarkkinoin- nissa tulleet varaukset kirjataan varaussopimuksiin ja lopulliset kaupat tehdään mahdol- lisimman pian varausten tekemisen jälkeen. Myyntipäällikkö V.M. Otavan (henkilökoh- tainen tiedonanto, 5.12.2018) mukaan ennakkomarkkinoinnissa ei oteta suuremmissa määrin kantaa kohteen lisä- ja muutostöihin. Lähinnä ostajien kanssa käydyissä keskus- teluissa avataan, mitkä muutokset ovat mahdollisia toteuttaa kohteessa ja mitkä eivät.
Tässä vaiheessa ei vielä arvioida muutostyökustannuksia, vaan se tapahtuu vasta kau- panteon jälkeisissä tapaamisissa.
Asuintuotannon uudiskohteissa ennakkomarkkinoinnissa jo myytyjen asuntojen tuotan- tovaiheessa on tulevaa asukasta tiedotettava mahdollisten asukasmuutostöiden aika- tauluista (liite 2). Asukkaalle on kirjallisesti esitettävä päivämäärälliset ajankohdat, minkä puitteissa tilaukset on tehtävä. TKU-Rakennus Oy:n aikataulut on jaettu tuleville asiak- kaille kauppakirjan liitteenä 13 kuukautta ennen kohteen luovutusajankohtaa. Lisä- ja muutostyöaikataulussa on jaettu muutokset viiteen eri ryhmäkokonaisuuteen, joilla on kolme eri viimeisintä ajankohtaa tilauksille. Ensimmäinen muutostyöryhmä kattaa huo- neistopohjien muutokset ja erityistoiveet (toiminnalliset muutokset pohjakuviin, sähkö- muutokset ja erityistoiveet). Näiden muutostöiden tilaukset tulevat olla urakoitsijalla 12 kuukautta ennen luovutusajankohtaa.
Toinen asiakkaan räätälöitäväksi tuoma muutostyöryhmä on kevyiden väliseinien ja laa- toituksen muutokset, sekä kalusteiden ja kodinkoneiden mahdolliset muutokset. Näiden ryhmien viimeisen tilauspäivämäärä on yhdeksän kuukautta ennen asunnonostajien muuttotarkastusta. Kevyiden väliseinien lisä- ja muutostöillä tarkoitetaan levyrakenteis- ten väliseinien sijainti- ja aukkomuutoksia sekä mahdollisia lisäeristyksiä. Laatoitusmuu- tokset puolestaan tarkoittavat alkuperäisen vakiomalliston laattojen vaihtaminen asuk- kaiden itsensä valitsemiin tuotteisiin. Kalusteiden ja kodinkoneiden osalta asiakas voi valita mieleisensä huoneistokalusteet kalustetoimittajan mallistosta sekä kodinkoneet haluamaltaan tuotemerkiltä.
Kolmas muutostyöryhmä on asuinhuoneiden pintarakenteiden ja varusteiden muutokset.
Näiden muutosten on oltava tilattuina viimeistään seitsemän kuukautta ennen kohteen luovutusajankohtaa. Pintarakenteiden muutoksilla tarkoitetaan asuntojen kuivien tilojen pintarakenteita, lattioita sekä seinien maalaus- ja tapetointitöitä. Varusteilla tarkoitetaan ovien heloituksia ja kylpy- ja wc-tilojen varusteita, kuten vessapaperitelinettä.
3.1.2 Muutostyöt
Muutostyötoivomukset asukkailta pyritään saamaan jo ensimmäisen asiakastapaamisen aikana. Myyntihenkilöstö ottaa lähtökohtaisesti asiakkaat ja heidän toivomuksensa vas- taan. Rakennuspäällikön laskee kyseisille muutostöille hinta-arvionsa, joka tarjotaan asi- akkaalle. Muutostyöt neuvotellaan jokaisen ostajan kanssa erikseen, ja toteutettavat muutokset kirjataan erilliselle muutos- ja lisätyölaskulle (liite 3).
Asiakkaille jaetut lisä- ja muutostyöaikataulut käydään yrityksen sisäisten asukasmuu- tosprosessiin kuuluvien henkilöiden kanssa läpi. Kyseiset henkilöt yrityksen hankinta- ja työmaapuolelta ovat ratkaisevassa osassa koko muutostyön onnistumista. Tällä aika- taulu tiedottamisella pyritään varmistamaan, että kaikki muutokset ehditään kirjaamaan riittävän aikaisin ja muutokset eivät siten vaikuttaisi negatiivisesti työmaan yleisaikatau- luun.
Muutostöiden hinnoittelu tehdään suoriteperusteisella laskennalla, eli jokainen muutos- työ lasketaan omana suoritus kokonaisuutenaan ja siihen vaadittavine panoksineen. Ky- seinen hinnoittelu joudutaan useimmiten yrityksessä tekemään ilman piirrettyjä suunni- telmia. Muutos- ja lisätyöt koetaan pääsääntöisesti kalliiksi. Monella asiakkaalla on se käsitys, että rakennusliikkeen kate muodostuu pitkälti muutos- ja lisätyökuluista. Mikäli yksittäisen muutostyön todellisia kustannuksia lasketaan yhteen sisältäen hallinnollisen ja työmaajohdollisen resurssikulun, ei siitä jää yritykselle katetta. Rakennuspäällikkö J.
Sassin (henkilökohtainen tiedonanto, 19.2.2019) mukaan asukasmuutoshinnoittelu on yrityksen asiakaspalvelua, josta muodostuu osa asiakkaan kokemasta laatuvaikutel- masta.
3.1.3 Materiaalivalinnat
Asuinrakennusten osalta TKU-Rakennus Oy valitsee yhdessä sisustusarkkitehdin kanssa kolme valmiiksi suunniteltua tyylivaihtoehtoa. Sisustusarkkitehti laatii perusta- jaurakoitsijan antamien suuntaviivojen pohjalta tyylisuunnat, ja yksilöi käytettävät laatat, parketit, keittiökalusteet jne. vaihtoehdot. Suunnittelijalle annetaan myös yrityksen puo- lelta tavoitehinta arvio jokaisen tuoteryhmän osalta.
Kyseisistä tyylivaihtoehdoista tehdään TKU-Rakennus Oy:n toimistolle fyysiset mallihuo- neet. Tyylivaihtoehdot käydään ostajan kanssa läpi mallihuoneita tarkastellessa ja
pyritään siihen, että vaihtoehdoista löytyisi miellyttävä tuote jokaisen ostajan osalta. Mi- käli vaihtoehdoista ei löydy miellyttävää ratkaisua, on ostajalla mahdollisuus vaikuttaa valintoihin yhteistyökumppanien (Laattapiste, Tarkett ja niin edelleen materiaalitoimitta- jien) muihin vaihtoehtoihin. Lopullisten asiakasta miellyttävien materiaalien löydyttyä kir- jataan valinnat valintalomakkeeseen (liite 4), jonka pohjalta hankintaosasto suorittaa var- sinaiset tilaukset.
3.1.4 Tiedottaminen
Asiakkaan hyväksyttyä ja allekirjoitettua lisä- ja muutostyötarjoukset kirjataan ne doku- menttiin ja lisätään ne yrityksen käyttämään intranettiin. Intranetissä on käytössä työ- maakohtaiset työnumerolla eritellyt kansiot, joissa alakansiona löytyvät asukasmuutok- set. Kyseinen dokumentti jaetaan myös fyysisesti sekä hankinnalle että työmaalle tie- doksi. Muutostyöstä vastaava käsittelee valinnat työmaan kanssa, jotta muutokset var- masti jalkautuvat oikein toteutukseen.
Yrityksen toiminnan optimoimiseksi yrityksessä työskentelevien henkilöiden tulisi tietää oman tehtävänsä lisäksi oman työpanoksensa vaikutus tuotettavaan lopputulokseen.
Tämän lisäksi edustettavan yrityksensä tavoitteet ja laatupolitiikka. (Lecklin 1999, 229).
Kommunikoinnin vähyydestä nämä kohdat jäävät useasti hämärän peittoon.
Toimiva sisäinen viestintä vahvistaa organisaation mielikuvaa ja tukee kas- vua. Kun työntekijä kokee olevansa asioista perillä, hän voi keskittyä ydin- tehtäväänsä. Kun henkilöstö on motivoitunut, paranee myös asiakaskoke- mus. Toimiva sisäinen viestintä näkyy siis paitsi sitoutuneempina työnteki- jöinä, työmotivaation kasvuna myös parempana asiakaskokemuksena – mikä mahdollistaa liiketoiminnallisten ja mielikuvallisten tavoitteiden saa- vuttamista. (Kekäläinen 2016.)
TKU-Rakennus Oy:n sisäinen tiedottaminen kulkee pääsääntöisesti elektronisesti säh- köpostiviestein ja suullisesti puhelimitse tai kasvotusten. Sisäistä tiedottamista tukee myös yrityksen sisäinen levyasemaresurssi, johon kootaan työmaakohtaiset alakansiot työmaanumeroin erotettuna. Alakansiot noudattavat yhteistä kansiorakennetta, joka hel- pottaa tiedonhakemista ja lisäämistä työmaakohtaisesti. Lisä- ja muutostyöt lisätään työ- maakohtaiseen alakansioon asunnoittain. Hyväksytyt lisä- ja muutostyöt kirjataan ja esi- tetään yhtenäisen ulkoasuun kirjattuun Excel-työkirjaan. Työkirjassa esitetään kyseinen
muutos, kyseisen muutoksen kappalemäärä, laskelma työnkustannuksista ja työstä ve- loitettava rahamäärä.
Rakennusvaiheen aikana ilmenevien uusien lisä- ja muutostöiden osalta tiedottaminen kulkee pääsääntöisesti puhelimitse tai sähköpostin välityksellä. Tämä tiedotustapa on nopea ja yksinkertainen, joka varmasti saavuttaa asianomaiset. Tämän tiedottamistavan heikkoutena on tiedon hukkuminen massavirtaan ja kulkuketjun katkeaminen jossain vai- heessa asianomaisten välillä. Varsinkin työmaaoloissa, niin kuin myös toimistotehtä- vissä, kyseisten viestintävälineiden tiedonkulun määrä on päivätasolla niin suuri, että yk- sittäisten viestien rekisteröinti hukkuu helposti suuren massan joukkoon.
3.1.5 Työmaatoiminta
Rakennustyömaalla materiaalivalintoja, lisä- ja muutostöistä tiedotetaan aliurakoitsijoille lähinnä asuntokohtaisten huoneistokorttien avulla. Huoneistokorteissa (kuva 2) ilmenee asuntojen lisä- ja muutostyöt, lattioiden ja seinien pintamateriaalit, sekä asukkaan valit- tavaksi annettujen varusteiden valinnat. Huoneistokortti laaditaan työmaan toimihenki- löiden puolesta, hyväksyttyjen materiaalivalintalomakkeiden ja lisä- ja muutostyö lomak- keiden perusteella. Toimihenkilön laadittua dokumentin valmiiksi, lähettää tämä sen toi- mistohenkilöstön muutostöistä vastaavan hyväksyttäväksi. Kun aineisto on hyväksytty, sijoitetaan tämä kyseiseen huoneistoon näkyvälle sijainnille, rakennustöiden suorittajien nähtäväksi.
Huoneistokortin tarkoituksena on esittää asukkaiden valitsemat pintamateriaalit ja varus- teet asennustöitä tekeville, ja varmistaa niiden laadun ja sijoittelun niille tarkoitettuihin tiloihinsa. Huoneistokortit helpottavat työnjohdollisia tehtäviä siltä osin, että jokaisella työntekijällä olisi mahdollisuus tarkistaa asennettavien materiaaliensa yhteensopivuus kyseiseen tilaan ilman työnjohdon läsnäoloa. Samanlaisten huoneistopohjien omaavien asuntojen osalta huoneistokortti myös selkeyttää työntekijöitä ja työnjohtajia havaitse- maan, missä asunnossa milloinkin sijaitsee.
Kuva 2. Pintamateriaalien huonekortti (TKU-Rakennus Oy 2018).
Kohteessa As Oy Kaarinan Strand asukasmuutoksien selkeyttämiseen ja havainnollis- tamista helpottamaan on kaikkien asuntojen lisä- ja muutostyöt koottu työmaalla sijait- sevan kokoustilan seinälle. Seinä on jaettu kuuteen lohkoon asunnoittain, jokaiseen loh- koon kirjataan näkyville, mitä asuntoa kyseinen lohko edustaa. Lohkoon tulevat esille dokumentit hyväksytyistä lisä- ja muutostöistä sekä niiden valmistumis- ja tarkistuspäi- vämäärät. Lisäksi lohkoon lisätään jokaisen asunnon arkkitehtipohjakuva. Näiden doku- menttien lisäksi eri urakoitsijoita varten esitettäviä aineistoja kootaan kalustevalintojen, erityishankintojen, tehostevärien, valaisinluetteloiden osalta. Lisäksi erinäisten työvaihei- den tarkastuspöytäkirjoja on esitetty kyseisellä seinällä, tarkastusten suorittamisen seu- raamista varten (kuva 3).
Kuva 3. Tarkastuspöytäkirja (TKU-Rakennus Oy 2019).
Työmaatoiminnassa merkittävimpänä työvaiheena on asennustöiden valvonta. Työnjoh- dollisista tehtävistä suurin osa ajasta kuluu asennustöiden tekniseen laadunvalvontaan ja asukasvalintojen koordinoimiseen oikeisiin kohteisiinsa. Myyntipäällikkö V.M. Otavan (henkilökohtainen tiedonanto 5.12.2018) mukaan ostajan tyytyväisyyden ja rakennusliik- keen katetavoitteen kannalta olisi ensiarvoisen tärkeää, että muutostyöt menisivät yh- dellä kerralla oikein. Jälkikäteen jo valmiiseen pintaan tehtävät muutokset aiheuttavat
reilusti kustannuksia ja pahimmassa tapauksessa vaikuttavat myös kohteen aikataului- hin.
Asiakaskokemuksen edistämiseksi yrityksen tuotanto- ja kaupankäynti käytäntöön on li- sätty asukkaiden ja mahdollisten asiakkaiden työmaakäynnit rakennusvaiheessa. Asu- kaskäyntien tarkoituksena on esittää asiakkaille fyysisesti ja konkreettisesti ostamansa tuote jo tuotantovaiheessa. Asiakkaiden kaupanteko vaiheessa yleisesti käytössä on ai- noastaan arkkitehtipiirustukset, nykypäivänä yhä useammin 3D-havainnekuvat tai vide- oita. Näistä dokumenteista asiakas ei kuitenkaan välttämättä saa tarpeeksi selvää koko- naiskuvaa ostamastaan tuotteesta. Asiakkaan käsityksen tukemiseksi pyritään järjestä- mään sopivaan ajankohtaan työmaavierailu konkreettisemman havainnekuvan aikaan- saamiseksi.
Kyseisten vierailujen ajankohdat on pyritty ajoittamaan kohteiden sisävalmistustöiden ai- kana. Tällöin voidaan myös rakennusurakoitsijan puolesta varmistaa asiakkaalta hänen valitsemiensa materiaalivalintojen täsmällisyyden työmaan käytössä oleviin dokument- teihin. Työmaakäynnillä materiaalivalintojen lisäksi on mahdollista tarkastella muitakin tilattuja lisä- ja muutostöitä. Tällaisia töitä ovat esimerkiksi mahdolliset sähkömuutokset, väliseinä- ja aukkomuutokset, alakattolisäykset ja muut vastaavat toimenpiteet.
3.1.6 Luovutus
Luovutuksella tarkoitetaan rakennuskohteen luovuttamista urakoitsijalta työn tilaajalle tai asiakkaalle. Rakennusliikkeiden toimintatapoihin kuuluvat yrityksestä riippuen erilaiset laadunvarmistukseen liittyvät luovutusjärjestelmät. Luovutusjärjestelmät ovat usein mo- nivaiheisia ja eri organisaatiotahojen välisiä kokonaisuuksia, joilla pyritään mahdollisim- man laadukkaaseen lopputulokseen ja asiakastyytyväisyyteen. Rakentamista ohjaavien viranomaistarkastukset ovat myös osana tätä kokonaisuutta. Rakennustöistä suoritet- tava viranomaisvalvonta alkaa luvanvaraisen rakennustyön aloittamisesta ja päättyy lop- pukatselmukseen. Valvonta kohdistuu viranomaisen määräämiin olennaisiin työvaihei- siin tarvittavalta laajuudelta, täyttääkseen hyvän rakentamistavan lopputuloksen (Raken- taja.fi 2016).
Luovutusvaiheessa kyseiset viranomaistarkastukset ovat palotarkastus, jonka suorittaa paloviranomaiset, LVIS-tarkastukset, jotka suorittavat kunkin tekniikkalajin kunnan
edustama tarkastaja, sekä käyttöönottotarkastus ja loppukatselmus, jonka suorittaa kun- nan rakennusvalvonnan edustaja. Kaikki kyseiset tarkastukset suoritetaan kunnan edus- tajan ja työmaan vastaavan työnjohtajan kesken.
Rakennustöiden sisävalmistustyövaiheessa on eri urakoitsijoita käytettäessä toimintata- poihin vakiintunut itselleluovutus-vaihe. Aliurakoitsijoilta vaaditaan laatujärjestelmiensä mukaiset omat itselleluovutus-pöytäkirjat (kuva 4). Mikäli urakoitsijan laatujärjestelmään ei kyseistä asiakirjaa kuulu velvoitetaan tätä käyttämään pääurakoitsijan tarkastuspöy- täkirjaa (liite 5).
Kuva 4. Urakoitsijan itselleluovutus-pöytäkirja (Cerica Oy 2016).
Tällä työvaiheella tarkoitetaan, että urakoitsija ilmoittaa oman työkokonaisuutensa val- mistuttua pääurakoitsijalle työnsä olevan tarkastettavissa. Pääurakoitsijan käytyä tarkas- tamassa urakoitsijan suorittaman työkokonaisuuden, kirjaa hän omaan tarkastuspöytä- kirjaansa mahdolliset puutteet ja huomautukset sekä valokuvaa kyseiset huomiot. Valo- kuvien ja pöytäkirja merkintöjen avulla löytää urakoitsija sitten asennusvirheensä ja kor- jaa ne pääurakoitsijan edellyttämällä tavalla. Urakoitsijan korjattua pääurakoitsijan osoit- taman virheen kirjaa hän tämän itselleluovutus-pöytäkirjaan tehdyksi. Lisäksi hän mer- kitsee tähän korjauspäivämäärän sekä nimikirjaimensa. Tätä toimintaketjua jatketaan, kunnes pääurakoitsijan edustaja, joka puutteen on havainnut, hyväksyy korjaustyön lop- putuloksen sellaisenaan.
Urakoitsijoiden välisten itselleluovutus-tarkastelun ja asukastarkastusten välissä suorit- taa yrityksen sisäinen henkilö, joka ei ole ollut tekemisissä kyseisen tuotantokohteen kanssa oman tarkastuksensa kohteessa. Tuotantoprojektiin suurimmaksi osin yhtey- dessä olleen henkilöstön näkemys ratkaisuihinsa ja mahdollisiin puutteisiin, saattavat töiden edetessä niin sanotusti ”sokaistua” koskien teknisiä toteutusratkaisujaan, lisä- ja muutostöitä sekä materiaalivalintoja. Työkohteen ulkopuolisen henkilön suorittaman tar- kastuskierroksen tarkoituksena siis on edistää laadunvarmistusta ja tuoda ulkoinen nä- kökulma mahdollisille puutteille ja laatupoikkeamiin.
Noin kuukautta ennen rakennuskohteen luovuttamista asukkaille järjestetään työkohtee- seen asukkaiden muuttotarkastukset. Asukkailla on tietty päivämäärä ja kellonaika, jonka aikana tarkastus pyritään toteuttamaan, turvallisen ja töiltä häiriintymättömän tar- kastuksen suorittamiseksi. Asukastarkastuksissa tuleville asukkaille annetaan mahdolli- suus käydä tarkastamassa oman asuntonsa kokonaisuus, pintamateriaaleineen, lisä- ja muutostöineen, kalusteineen sekä asennuksineen. Asukastarkastuksen tarkoituksena on, että asukas pääsee tarkastamaan oman asuntonsa muuttoa varten, joten se edellyt- tää rakennustöiden olevan valmiit kyseisissä tiloissa. Asukkaille jaetaan tarkastusta var- ten lomake (liite 6), johon voivat merkitä mahdolliset huomautuksensa rakennusurakoit- sijalle. Asuntonsa tarkastettuaan asukas allekirjoittaa lomakkeensa, ja näin ollen hyväk- syy asuntonsa sellaisenaan kirjattuja huomioita lukuun ottamatta.
Ennen asuntojen virallista luovutuspäivää järjestetään vielä muuttotarkastuksen jälkeen asukkaille jälkitarkastus omien asuntojensa suhteen. Muuttotarkastuksen jälkeen raken- nusurakoitsija vastaanottaa asukkaiden muuttotarkastuslomakkeet huomioineen, ja suo- rittaa tarvittavat toimenpiteet niille ennen jälkitarkastusta. Jälkitarkastuksen tarkoituk- sena on näin tarkistuttaa muuttotarkastuksessa ilmenneiden huomioiden korjaustulos ja hyväksyttää asunto luovutuskelpoiseksi. Jälkitarkastuksen yhteydessä kirjataan myös muuttotarkastuslomakkeen huomiot korjatuiksi ja allekirjoitetaan työt hyväksytyiksi.
3.2 Haasteet asukasmuutostöissä
Asukasmuutosten jalkauttaminen tuotantoon on ikuinen toteutuksen kompastuskivi. Yk- sinkertaiset materiaalivalinnat niin sanottuna vakiomallistosta on helppo ja
yksinkertainen osa muutosprosessia. Asunnon ostajien yksilölliset muutokset ovat haaste, erityisesti silloin kun ne vaikuttavat useampiin suunnittelualoihin. Myös toteutuk- sessa sen sisäistäminen ja jalkauttaminen on vaikeaa, koska kaikkia asuntoja ei tällöin päästä tekemään niin sanottuna sarjatuotantona.
Muutostyöprosessissa on selkeä ero riippuen asuntotyypistä. Kerrostalo kohteissa asu- kasmuutokset pyritään rajamaan lähinnä materiaalimuutoksiin. Rivi- ja pientalo tuotan- nossa asukasmuutoksille annetaan paljon enemmän mahdollisuuksia. Näissä kohteissa asiakkaat vaativat yksilöllistä palvelua ja asukasmuutokset ovat yksi asiakaskokemuk- sen merkittävimmistä tekijöistä, joissa alueellinen pieni tai keskisuuri rakennusliike voi erottua valtakunnallisista suurista rakentajista (J. Sassi, henkilökohtainen tiedonanto 19.11.2018).
Rivitalo- ja omakotitalohankkeissa on tarpeellista miettiä, kuinka paljon vapauksia ja muutostyömahdollisuuksia asiakkaalle annetaan. Isojen huoneistojen pohjapiirustus- muutosten, porealtaiden ja muiden suurten muutosten kohdalla urakoitsijan on harkit- tava, kannattaako taloudellisesti ja ennen kaikkea asiakastyytyväisyyden kannalta to- teuttaa kohteissaan.
4 REFERENSSIKOHTEET
Opinnäytetyön referenssikohteiden tarkoituksena on tarkastella yrityksen asukasmuu- tosprosessin toimivuutta. Toimintatapojen toimivuuden lisäksi referenssikohteiden yh- teydessä on mahdollisuus seurata yrityksen kehityssuuntaa opinnäytetyön valmistumi- sen aikana. Opinnäytetyön aihe on käynnistynyt toisen referenssikohteen havaittujen puutteiden takia. Toinen referenssikohteista puolestaan toimii seurantakohteena opin- näytetyön valmistumisen jälkeen yrityksen toimintatapojen kehittymisen osalta ja vaiku- tusten seurantana.
Opinnäytetyön referenssikohteiksi on valikoitunut kaksi TKU-Rakennus Oy:n käynnissä olevaa uudisasuintuotantokohdetta. Kohteet ovat valikoituneet työhön niiden ajallisen si- joittumisen vuoksi opinnäytetyölle sopiviksi. Toinen rakennuskohteista on opinnäytetyötä tehdessä ylittänyt rakentamiskokonaisuudestaan puolivälin ja toinen on alkutaipaleel- laan. Näiden kohteiden eriävät valmiustilanteet mahdollistavat toimintatapojen ja mah- dollisten kehityskohteiden tarkastelun työn toteuduttua.
Kohteiden eriävät piirteet hankaloittavat työn täydellistä verrattavuutta, mutta niiden pää- piirteinen tarkastelu on kuitenkin mahdollista. Kohteet ovat uudisasuintuotantoa, mutta omistussuhteet tuotettaville asunnoille ovat eriävät. Omistussuhteiden eriävyys antaa kuitenkin mahdollisuuden tarkastella lisä- ja muutostöiden määrään vaikuttavia tekijöitä, kun tuotetaan asuntoja sijoitustakoituksessa ja vastaavasti omistusasunnoiksi.
4.1 As Oy Kaarinan Strand
TKU-Rakennus Oy tuottaa 18 kappaletta asuinhuoneistoa Kaarinan Voivalanrantaan (kuva 5). Rakennustyöt alkoivat kesällä 2017 ja valmistuvat maaliskuussa 2019. Hank- keen urakkamuoto on uudisrakentamisen ”gryndikohde” eli vapaarahoitteinen asuintuo- tanto. Tuotettavia asuinrakennuksia tontilla on yhteensä kuusi kappaletta jaettuna kol- meen eri taloyhtiöön. Jokaisessa rakennuksessa on kolme kappaletta asuntoja, ja jokai- selle asunnolle autokatos, jossa on myös lämminvarasto. Asuinrakennusten lisäksi tuo- tetaan jokaiseen yhtiöön talousrakennus, joissa sijaitsevat sähköpääkeskukset raken- nuksille ja jäteastiat yhtiöittäin.
Kuva 5. Havainnekuva As Oy Kaarinan Strand (TKU-Rakennus Oy 2018).
As Oy Kaarinan Strand toimi tämän opinnäytetyön referenssikohteena ajallisen toteutet- tavuuden osalta tarkastelukohteena yrityksen nykyisen asukasmuutosprosessin toimi- vuudesta. Opinnäytetyön toimeksianto saatiin tämä kohteen rakennustöiden aikana, ja kohde valmistui samanaikaisesti opinnäytetyön kanssa. Opinnäytetyön tutkimustyö on tehty referenssikohteen vaikuttaneen organisaation pohjalta.
4.2 As Oy Raision Kerttu
Keväällä 2019 TKU-Rakennus Oy tuottaa Raision Kerttulaan ensimmäisen kerrosta- lonsa (kuva 6), neljän kerrostalon kokonaisuudesta. Kerrostalo kokonaisuuden ensim- mäisessä kohteessa on yhteensä 33 asuntoa, joiden koot vaihtelevat 38,5 m2:n ja 78,5 m2:n välillä. Kerttu koostuu 33 yksilöllisestä asunnosta, jotka ovat kaksioita ja kolmioita.
Asuntojen pohjaratkaisut on suunniteltu mahdollisimman avariksi ja toimiviksi, ja asun- noissa on myös lasitettu parveke. Kerrostalon yhteyteen rakentuu myös asukkaille kuu- luva pysäköintialue sekä sisäpihalle tuleva autokatos lämmityspistokkeineen. Tontille
kokonaisuudessaan tuotettavalle rakennusoikeudelle on tarkoitus rakentaa neljä kerros- taloa.
Raision Kertun kokonaistyöaika ulottuu osittain samanaikaisesti tämän opinnäytetyön ajaksi. Tuotantokohteen ajallisen jatkumisen opinnäytetyön valmistumisen jälkeen, mah- dollistaa opinnäytetyön tulosten seuraamisen kyseisen työmaan aikana. Opinnäytetyön osallisten jatkaminen toisesta referenssikohteesta tämän kohteen pariin samaisella or- ganisaatiokokoonpanolla mahdollistaa pätevän tarkastelun lopputulosten vaikutuksesta yritystoimintaan, vaikkakin tuotantokohteet ovat luonteeltaan erilaiset toisiinsa verrat- tuna.
Kuva 6. Havainnekuva Raision Kertusta (TKU-Rakennus Oy 2018).
5 ASUKASMUUTOSPROSESSIN KEHITYSKOHDAT
Yrityksen sisäisissä keskusteluissa on ilmennyt asukasmuutostyöprosessin tärkeys yri- tyksen tavoittelemassa laadussa. Näiden keskusteluiden perusteella ilmeni jatkuvan ke- hityksen tarve kyseiselle työvaiheelle. Tässä vaiheessa suurimmat kehityskohdat on ha- vaittu asukasmuutosten jalkauttamisessa tuotantoon sekä niiden hinnoittelussa. Lisäksi yrityksen toimintatapoja tutkiessa on havaittu muita kehitettäviä toimintakohteita, jotka ovat listattuna seuraavassa kappaleessa.
5.1 Nykyisen muutostyöprosessin ongelmakohdat
Nuoren rakennusliikkeen ikä. Yrityksen perustaminen, kun on tapahtunut vuonna 2015, ei ole organisaatiolle vielä vakiintunut tiettyä asukasmuutostyö käytäntöä. Yritys on toiminut nykyisen hallituskokoonpanon ja operatiivisen johdon alaisena alle viisi vuotta, joten toimintatapojen harjaantuminen ja ohjaaminen optimaaliseksi on vielä kes- ken. Asuintuotantoa ei ole tuotettu vielä niin suurissa kappalemäärin, että tälle olisi ko- kemusten mukaisesti harjaantunut tietynlaista käytäntöperiaatetta.
Työnjaon selkeys. Käytäntöperiaatteen puuttuminen heijastuu tässä vaiheessa myös työnjohdon, hankintahenkilökunnan ja yrityksen ylemmän johdon roolit lisä- ja muutos- töissä ovat epäselvät. Työnjaon selkeyttä vaadittaisiin hankintojen, lisä- ja muutostöiden kustannusten hallitsemiseen ja aikataulujen viivästysten estämiseksi.
Tiedon päiväys. Ajantasaisen tiedon puuttuminen hyväksyttyjen lisä- ja muutostöistä sekä asiakkaiden valitsemien pintamateriaalien suhteen. Tietopäivityksiä ja muutoksia ei aina tule korjattua tietokantoihin vanhan tiedon tilalle. Lisäksi samalla nimikkeellä samai- sesta asunnosta löytyy useampi tiedosto poikkeavilla asiakirjateksteillä. Yksittäisen koo- tun tietokannan puuttuminen johtaa väärin käsityksiin sekä virheellisiin toteutuksiin ja tuotteisiin. Tiedon päiväyksen puuttuminen johtaa myös organisaation epävarmuuteen koko tuotantoketjun toimivuudesta.
Eriävät tavoitteet. Tutkimuksissa selvisi, että työmaan työnjohdon ja yrityksen muun henkilöstön näkemykset asukasmuutoksista olivat eriävät. Yrityksen myynti- ja hankin- tahenkilöstön tavoitteina ja perustana asukasmuutoksille ilmeni asukastyytyväisyys ja kokemukset yrityksen kanssa toimimisesta ratkaisevina. Lisäksi myös korvaus tehdystä
työstä ja kuluista ovat välttämättömiä toiminnan jatkuvuuden kannalta. Työmaahenkilös- tön näkemys asukasmuutoksin oli, että ne koettiin lähinnä lisätöinä. Lisätyön kustannus- vaikutuksia pidettiin haasteina niin taloudellisesti kuin ajallisesti. Näiden haasteiden takia työmaahenkilöstön hinnoitteluperiaate lähes kaikille lisä- ja muutostöille olivat suurempia kuin muun henkilöstön teettämät lisä- ja muutostyötarjoukset.
Tiedottaminen aliurakoitsijoille asti. Tiedon jalkauttaminen lisä- ja muutostöistä niiden vastaanottamisesta tuotantoon on osoittautunut haastavaksi. Yrityksen toimintamallin ta- kia hyväksytyn lisätyön kulkeutuminen työn suorittajalle kulkee monen tahon kautta. Ta- hojen välisen yhteisen tietojärjestelmän puuttuminen tuo lisähaastetta tiedonkulun var- mistamiseksi.
Lisä- ja muutostyötietojen alusta. Hyväksytyt lisä- ja muutostyöt laskelmineen löytyvät hyväksymisen jälkeen yrityksen sisäisestä yhteisestä verkkoasemasta. Lisä- ja muutos- työpäivitykset hyväksymisen jälkeen tehdään vain satunnaisesti. Lisäksi vanhentuneet hyväksytyt asiakirjat eivät joka kerta poistu tietokannasta asianomaisten toimesta. Lisä- ja muutostöiden alustana käytetään Excel-ohjelmistoa, alustan yhteensopivuus muiden projektinjohto ohjelmien kanssa on vielä puutteellinen.
Kustannustenhallinta. Lisä- ja muutostöistä aiheutuvien todellisten kustannusten en- nalta laskettavuus on haasteellista. Hyväksytty lisätyötarjous kuitenkin on sitova koko- naisuus, joka sittemmin ohjaa kustannushallintaa kyseiselle työlle. Työlle tulisi kuitenkin varata ajallista ja rahallista turvakerrointa, jotta mahdolliset väärinkäsitykset ja aikataulu sekä materiaalitilausviiveet saadaan katettua, vaikka työ jouduttaisiin toteuttamaan tois- tamiseen.
Huoneistokorttien selkeys ja yhtenäisyys. Työmaalla käytössä olevien asuntokoh- taisten huonekorttien selkeydessä ja yrityksen sisäisestä yhtenäisessä layoutissa on ha- vaittu puutteita. Yhtenäistä pohjaa huonekorteille, joita voitaisiin käyttää ja muokata työ- maakohtaisesti, ei ole tuotettu. Lisäksi huonekorttien selkeydestä on tullut urakoitsijaket- justa osakseen kritiikkiä, eikä näiden asiakirjojen tietojen päiväys ole aina ajantasainen.
Asukkaiden vaatimustaso. Tämän opinnäytetyön toisessa referenssikohteessa ha- vaittiin ongelmakohdaksi asukkaiden erittäin korkean vaatimustason. Vaatimustason seurauksena useasti valmiiksi tehtyjä lisä- ja muutostöitä jouduttiin korjaamaan asukas- tarkastuksien jälkeen, vaikkakin laatu vastasi SisäRYL 2013 -teoksen antamia laatuvaa- timuksia. Korkeaan vaatimustasoon vaikuttaa myös merkittävästi kohteen markkinointi- aineistojen antamat mielikuvat. Liian optimististen mielikuvien antaminen tuotettavasta
kohteesta vaikeuttaa asiakastyytyväisyyden saavuttamista, mikäli mielikuvat ovat tekni- sen toteutusmahdollisuuksien saavuttamattomissa.
5.2 Toimintatapojen kehitysehdotukset
Nuoren rakennusliikkeen ikä. Yrityksen toimintatavat harjaantuvat ja kehittyvät vuo- sien karttuessa. Kriittinen ajattelutapa oman organisaatiotoiminnan suhteen on kuitenkin tärkeää lisä- ja muutostöidenkin toimivuuden suhteen. Yrityksen tavoitteet kyseisen työ- vaiheen osalta ovat ratkaisevassa osassa sen toiminnan ohjaamisessa. Tavoitteen sel- keys koko organisaation sisällä havainnollistaa mihin lisä- ja muutostöillä pyritään.
Työnjaon selkeys. Roolitukset toimistohenkilökunnan, ylemmän yritysjohdon ja työ- maan toimihenkilöiden välillä on saatava selkeästi nähtäväksi. Organisaatiokaavio ja kunkin organisaatio osaisten tehtävälista työkohdekohtaisesti olisi selkeyttävä työkalu toimivuuden parantamiseksi. Tehtävälistan avulla kaikki työvaiheet asiakkaan työn tilaa- misesta aina tuotetun tuotteen vastaanottamiseen olisi seurattavissa jokaisen organisaa- tion osapuolen välillä. Organisaatiokaavion avulla osalliset hahmottaisivat paremmin myös muiden prosessiketjun toimijoiden läsnäolon tuotettavassa tuloksessa. Organisaa- tiokaavion avulla myös hierarkia viestin välittämiselle seuraavalle tarpeelliselle osalliselle olisi myös selkeämpi.
Tiedon päiväys. Lisä- ja muutostöiden tiedon päiväyksen edistämiseksi, lisä- ja muu- tostöistä vastaavan toimihenkilön työkaluksi voisi kehitellä kuukausitiedotteen. Kuukau- sitiedote voisi olla sähköinen ja työkohdekohtainen, joka välitettäisiin kyseisen työmaan muutostyövastuiselle henkilölle kerran kuukaudessa. Tiedotteen avulla päivitetyt tiedot, jotka mahdollisesti ilmoitetaan puhelimitse tai sähköpostiviestein, eivät hukkuisi viestivir- taan, ja varmistaisi tiedon päätymisen jokaiselle työmaalle ainakin yhden henkilön tietoi- suuteen. Tiedotteen avulla työmaahenkilöstökin voisi varmistua siitä, mitkä ovat ajanta- saiset ja voimassa olevat lisä- ja muutostyöt omalle työkohteelleen.
Eriävät tavoitteet. Ylemmän yritysjohdon, hankintahenkilöstön ja työmaahenkilöstön välille on saatava selkeys siitä, mitkä ovat minkäkin työkohteen tai yrityksen itsensä, ideologia lisä- ja muutostöiden suhteen. Epätietoisuuden poistamiseksi kyseisten eri osastojen tulisi keskustella yrityksen operatiivisen johdon kanssa selkeämmästä
linjauksesta koko työvaiheen osalta. Toimintamallia kehittäisi työvaiheen ohjaaminen oi- keaan suuntaan ja seuranta suuntauksen selkeydestä ja toimivuudesta pidemmällä ai- kavälillä.
Tiedottaminen aliurakoitsijalle asti. Tiedonkulun edistämiseksi aliurakoitsijalle asti tu- lisi työmaalla pidettäviin urakoitsijakokouksiin yhdeksi asialistakohdaksi lisätä voimassa olevat sekä päivitetyt lisä- ja muutostyöt. Tässä asialistakohdassa perustajaurakoitsija kävisi jokaisen kokousosallisen kanssa keskustelun tätä koskevista, asukkailla hyväk- syttyjen lisätöiden osalta. Tämän asialistakohdan avulla mahdolliset ristiriitaisuudet tai päällekkäisyydet työvaiheiden aikataulutuksesta lisätöissä voitaisiin estää avoimen kes- kustelun avulla ja tiedon jakamisella varhaisessa vaiheessa.
Lisä- ja muutostyötietojen alusta. Lisä- ja muutostöiden alustan yhteensopivuus mah- dollisten työmaakohtaisten projektipankkien kanssa tulisi edistää. Projektipankkien avulla mahdollisuudet lisätöiden päivittymisestä ja näiden päivitysten tiedon kulkeutumi- nen asianosallisille edistyisi huomattavasti. Projektipankkien avulla pätevän lisä- ja muu- tostyötiedon hakeminen helpottuisi useamman osallisen ulottuville tuomisen ansiosta.
Kustannustenhallinta. Lisä- ja muutostöiden kustannustenhallinnan edistämiseksi, jo lisätyötarjousvaiheessa tarjouksen laskijan ja työn toteutumisen valvojan tulisi pyrkiä keskustelemaan työn resurssien määrästä. Kummankin osapuolen olisi hyvä olla tietoi- nen vallitsevasta tilanteesta olemassa olevien resurssien osalta lisätyön toteuttamista ajatellen. Keskusteluyhteyden puuttuminen voi johtaa yllättäviin tappioihin niin ajallisesti, rahallisesti kuin asiakastyytyväisyyden osalta.
Huoneistokorttien selkeys ja yhtenäisyys. Huonekorttien yhtenäisyydeksi voisi yrityk- sen sisäisesti suunnitella yhteinen layout, jonka perusteella jokainen työmaa toteuttaisi omat asiakirjansa soveltuvilta osin. Yhtenäiset huonekortit edistäväisit yrityksen toimin- tatavan olemusta. Lisäksi kun yrityksen sisäisesti on useasti samaiset aliurakoitsijat käy- tössä eivät heidän ajallista resurssiaan kuluisi uuden huonekortin lukemisen opetteluun.
Asukkaiden vaatimustaso. Asukkaiden vaatimustaso kulkee osittain yhdessä asunto- jen hintaluokan kanssa. Asuntojen rakennustöiden vaatimustasoon ei kuitenkaan tulisi liialti olla asukkaiden omien vaatimustasojen ohjaamia, vaan rakennusalan omien viral- listen ohjeistusten ja laatuvaatimusten mukaiset. Asiakastyytyväisyyden lisäämiseksi näitä ohjaavia laatuvaatimuksia pyritään ylittämään. Laatuvaatimukset ovat kuitenkin ra- kennusalan toimijoita ohjaavia, joten yrityksen laatujärjestelmä on rakennettu näiden oh- jeistusten mukaisiksi. Markkinointiaineistojen antamien mielikuvien ja toteutettavien
mahdollisuuksien välille on luotava yhtenäinen tavoite. Markkina-aineistoja luovien taho- jen ja teknisen toteutuksen hoitavan osapuolen tulisi yhdessä käydä havainnekuvat tuo- tettavasta kohteesta läpi, jottei asiakkaat saisi väärää kuvitelmaa teknisesti mahdotto- man tuotteen toteuttamisesta heidän toiveestaan.
6 LOPUKSI
Asuntotuotannon lisä- ja muutostyöt ovat asiakkaan asiakastyytyväisyyteen olennaisesti vaikuttava tekijä. Asukkaiden lisääntynyt halu muokata asunnostaan omanlaisensa jo uudisasunnon tuotantovaiheessa lisää rakennusliikkeiden haasteita täyttää asiakastyy- tyväisyyttä, mutta antavat myös mahdollisuuksia ainutlaatuiseen asiakaskokemuksen tuottamiseen. Tämän opinnäytetyön tavoitteena oli tarkastella asukasmuutosprosessin toimivuutta TKU-Rakennus Oy:n asuintuotantokohteissa, tutkia ongelmakohtia ja esittää näihin kehitysehdotuksia.
Opinnäytetyön tutkimustyö tehtiin kirjallisuuslähteitä, internet-sivustoja ja ammattihenki- lökuntaa haastatellen. Suurin osa yrityksen toimintatavan kehityskohteista ja parannus- ehdotuksista on tullut työmaan ja yrityksen henkilökunnan sisäisistä keskusteluista. Ta- voitteita peilaten opinnäytetyöstä saadut tulokset ovat nähtävissä vasta tulevaisuudessa, kun yrityksen sisäisesti tarkastellaan uudelleen asukasmuutosprosessin toimivuutta.
Opinnäytetyön edistävimpänä lopputuloksena voinee pitää asukasmuutosprosessin toi- mivuuden seuraamisen käynnistämistä ja eri henkilöstöosastoiden välisen keskustelun aikaan saamista.
Yrityksen tavoitteiden asettaminen ja niiden julkistaminen selkeästi jokaisen toimihenki- lön tietoisuuteen tulisi olla avainasemassa asukasmuutosprosessin kehittymisen kan- nalta. Tämän avulla myös mahdollisesti osallisten eriävät asenteet koko asukasmuutos- toimintaan voitaisiin muuttaa samankaltaisiksi. Tavoitteiden ja avainhenkilöiden työnjako sekä tehtävälistojen muodostaminen selkeyttäisi yrityksen sisäistä toimintaa, ja vähen- täisi tiedonkulun puutteita. Tiedonkulun vajaavaisuudesta aiheutuvat valitettavan usein kustannushallinnan ongelmia niin ajallisesti kuin rahallisesti, jotka antavat tuotantokoh- teen tulokselle negatiivisen vaikutuksen.
Tässä opinnäytetyössä ei ole tutkittu tai kysytty palautetta ja mielipiteitä yrityksen asiak- kailta asukasmuutosprosessin toimivuudesta. Asiakkaat ovat yrityksen jatkuvuuden kan- nalta välttämättömyys, joten palautekeskustelu heidän suuntaansa voisi olla yritystoimin- taa kehittävää. Asiakkaiden näkökulman tuominen jatkotutkimuksena tämän opinnäyte- työn ohelle voisi syventää yrityksen itseopiskelua, ja asiakaslähtöinen näkökulma yritys- toiminnasta voi tuoda ammattikunnan ulkopuolisen ajattelutavan toimintamallin kehittä- miseksi.
LÄHTEET
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus 2018. Viitattu 23.11.2018 http://www.ara.fi/fi-FI/ARAa- suntokanta/ARAvuokraasunnot (Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus 2018).
Bergström, S. & Leppänen, A. 2015. Viitattu 15.1.2019. Yrityksen asiakasmarkkinointi. Helsinki Edita
Bonava Oy 2018. Viitattu 23.11.2019 https://www.bonava.fi/uudiskohteet/kotimatkalla-kans- sasi/asuntosijoittaminen
Finsta Oy 2018. Viitattu 15.1.2019 https://www.urakkasopimukset.fi/tietoa/urakka-aika/ (Finsta Oy 2018)
Kekäläinen, E. 2016. Sisäinen viestintä sitouttaa, motivoi ja tuo tuloksia. Viitattu 15.1.2019 https://www.reco.fi/sisainen-viestinta-sitouttaa-motivoi-ja-tuo-tuloksia/
Lecklin, O. 1999. Laatu yrityksen menestystekijänä. 3. painos. Helsinki Kauppakaari Oyj Liberalismiwiki 2018. Kysynnän ja tarjonnan laki. Viitattu 14.1.2019 http://liberalismi.net/wiki/Ky- synn%C3%A4n_ja_tarjonnan_laki
Lindholm, J. 2016. Rakennusurakat taloyhtiössä. Helsinki Kiinteistöalan Kustannus Oy.
Rakennusteollisuus ry 2018. Asuntokauppalaki. Viitattu 3.12.2018 https://www.rakennusteolli- suus.fi/Toimialat/Talonrakennusteollisuus/Lakiasiat-oikeustapaukset/Asuntokauppalaki/Lisa--ja- muutostyot/
Rakennusteollisuus ry 2018. Vaikuta asuntoosi. Viitattu 23.11.2018 https://www.rakennusteolli- suus.fi/Tietoa-alasta/Asuminen/Uuden-asunnon-ostajalle/Vaikuta-asuntoosi/
Rakentaja 2006. Tarkastukset ja katselmukset. Viitattu 21.1.2019 https://www.rakentaja.fi/artik- kelit/635/tarkastukset_katselmukset.htm
RT 18-11220. 2016. Asunto-osakeyhtiön korjaushankkeen hankesuunnittelu. Hankesuunnittelu.
Viitattu 15.1.2019 https://kortistot-rakennustieto-fi.ezproxy.turkuamk.fi/resource/juha/con- tent/8495#page=1
Suomalainen asiasanasto- ja onotologiapalvelu. Viitattu 5.3.2019 https://finto.fi/yse/fi/page/Y385763 (Finto 2012)
TKU-Rakennus Oy 2018. Viitattu 14.11.2018 http://www.tku-rakennus.fi/yhteystiedot-yritys Ventovuori T. 2019. Asiakkuus rakentamisessa. Rakennustieto. Sisällöstä vastaa Rakennustieto Oy. Viitattu 21.1.2019 https://www.rakennustieto.fi/Downloads/RK/RK030704.pdf
YSE 1998. Rakennusalan yleiset sopimusehdot. RT 16-10660. Helsinki. Rakennustieto Oy
