Sisällys:
1. Ryhmät ja rakennuttaminen 1.1. Millaiset ryhmät rakennuttavat?
1.1.1 Omatoimiset ryhmät
1.1.2 Rakennuttajan tai muun tahon kokoamat ryhmät 1.1.3 Osakkaana vai asiakkaana?
1.2. Miten perustan tai löydän sopivan ryhmän?
1.3. Rakennuttajavetoinen ryhmärakennuttaminen 1.4. Ryhmien toiminta ja päämäärä
1.4.1. Ryhmä yhteisen rakennushankkeen toteuttajana 1.4.2. Ryhmä yhteisönä
1.4.3. Ryhmä aatteen tai elämänkatsomuksen toteuttajana 1.5. Millainen ryhmä, sellainen rakennus
1.6. Ryhmän organisointi
1.6.1 oma-aloitteisen ryhmän työnjako
1.6.2. Yhdistys, osakeyhtiö vai millainen ryhmämuoto?
1.7.Ryhmän sitouttaminen, luottamus ja ryhmähenki 1.8. Päätöksenteko ryhmässä
1.8.1. Päätöksenteon huolellinen valmistelu 1.8.2. Erilaisia päätettäviä asioita ja päätösmenettelyitä
1.8.3 Päätöksenteko yhteistiloista
2. Millainen rakennushanke?
2.1.Omistuspohjainen pientalo 2.2.Omistuspohjainen kerrostalo 2.3.Asumisoikeustalo
2.4. Vuokratalohanke 3. Tontti
3.1.Kuntien ja kaupunkien tontit, tontin vuokraaminen 3.2.Ostaisimmeko tontin?
4. Suunnittelu ja projektin johto
4.1.Ammattiapua suunnitteluun ja projektinjohtoon 4.2.Projektinjohtajan ja rakennuttajakonsultin tehtävät 4.3.Arkkitehdin valinta ja myötäsuunnittelu
4.4. Rakennuttamisen ekologiset tavoitteet 4.5.Juristin palvelut ja sopimusten tekeminen 4.6 Taloushallinto
4.7. Aikatauluttaminen sekä tehtävä- ja päätöslistat
4.8.Ryhmän itse hoitamat tehtävät rakennushankkeen aikana
4. Ryhmärakennuttamishankkeen taloudelliset ja juridiset järjestelyt 5.1 Rahoitus
5.1.1. RS-järjestelmän puitteissa vai ulkopuolella?
5.2. Ryhmärakennuttamishankkeen käynnistysvaiheen kulut ja rahoitusjärjestelyt 5.3. Kustannusarviot ja budjetointi
5.4. Asunto-osakeyhtiön perustaminen 5.5.Asumisoikeusyhdistyksen perustaminen
5.6. Osakassopimukset tai asumisoikeussopimukset 5.7. Vastuut ja vakuutukset
6. Rakennuttamisprosessi 6.1. Urakkamuodot 6.2. Työmaavalvonta
7. Asumisaikainen yhteistoiminta 7.1. Huoltotöiden organisointi 8. Ryhmätalot ja yhteisöt
8.1.Yhteisöllisyyden mahdollisuudet ja edellytykset 8.2.Ryhmärakennuttaminen ja lapsiperheet
8.3.Ryhmärakennuttaminen ja ikäihmiset 8.4.Konfliktit, niiden ehkäisy ja selvittäminen
8.5.Mikä voi mennä pieleen – otetaan oppia huonoista kokemuksista 9. Kirjallisuutta ja linkkejä
**
Tekstit:
Sisällys:
Mitä on ryhmärakennuttaminen?
Ryhmärakennuttaminen tarkoittaa rakennuttamista, joka toteutetaan asukkaaksi aikovien ihmisten ehdoilla. Toimintatapoja on monia ja ryhmärakennuttamismenettelyllä voidaan rakennuttaa sekä pientaloja että kerrostaloja. Talot voivat olla joko omistus-, asumisoikeus- tai vuokrataloja.
Asukkaiden vastuu ja vaikutusmahdollisuudet voivat vaihdella, mutta yhteistä hankkeille on, että ne tarjoavat asukaslähtöisen vaihtoehdon uusien asuntojen tuotantoon.
Ryhmärakennuttaminen synnyttää paljon etuja. Tällä menettelyllä tuotetut asunnot ovat hinnaltaan hyvinkin kilpailukykyisiä ja asukkailla on alusta asti hyvät mahdollisuudet vaikuttaa
suunnitteluratkaisuihin. Toisaalta se on esimerkiksi pienasuntotuotannossa oleellisesti
hartiapankkirakentamista kevyempi tapa rakennuttaa talo perheelleen. Naapurusto tulee tutuksi jo rakennusvaiheessa ja ryhmä voi halutessaan muodostaa toinen toisiaan arjessa auttavan yhteisön.
Suomessa on 1900-luvun kaupungistumisen vuosikymmeninä rakennettu suuret määrät myös kerrostaloja ryhmärakennuttamismenettelyllä. Itse asiassa koko asunto-osakeyhtiölainsäädäntö on aikoinaan ensimmäisen kerran luotu tukemaan tällaista rakennuttamista. 1960-luvulle tultaessa ryhmärakennuttaminen hiipui, mutta on viimeisten kymmenen vuoden aikana noussut
varteenotettavaksi tavaksi tuottaa laadukkaita asuntoja. Pohjoismaissa ja muuallakin on rakennettu viimeisten 20 vuoden aikana kymmenittäin yhteisötaloja, joissa on perhekohtaisten asuntojen lisäksi yhteisötiloja ja niissä asukkaiden vapaaehtoista toimintaa. Tällaiset talot ja yhteisöt ovat
osoittautuneet asukkaidensa hyvinvointia ja elämänlaatua tukeviksi ratkaisuiksi. Suomessakin on muutamia yhteisötaloja ja lisää rakennetaan.
Ryhmärakennuttamiseen sisältyy myös erityisiä haasteita, joiden kohtaamiseen tässä tietopankissa pyritään tarjoamaan eväitä.
Tietopankissa ryhmärakennuttamishanketta tarkastellaan uudisrakentamisen näkökulmasta, mutta suurelta osin samat vaiheet ja näkökulmat pätevät myös peruskorjauskohteissa ja vanhan
rakennuskannan muuttamisessa uusiin tarkoituksiin sopivaksi.
© Culminatum Innovation 2010
1. 1.Ryhmät ja rakennuttaminen 1.1. Millaiset ryhmät rakennuttavat?
1.1.1. Omatoimiset ryhmät
Rakennuttavat ryhmät voivat olla aktiivisten kansalaisten itsensä perustamia, tällaisia ovat muun muassa Aktiiviset seniorit ry, joka on rakennuttanut yhteisöllisen Loppukiri –
senioritalon Helsingin Arabianrantaan sekä Koti kaupungissa –yhdistys, jonka piiristä on kehittynyt Malta-yhteisötalohanke Helsingin Jätkäsaareen. Ryhmä voi tavoitteistaan riippuen järjestäytyä yhdistykseksi tai se voi toimia vapaana yhteenliittymänä.
Omatoiminen ryhmä tarvitsee aktiivisia vastuunkantajia kokoamaan kiinnostuneita, luomaan yhteistä tahtoa ja selvittämään rakennushankkeen edellytyksiä. Omatoiminen ryhmä on itse vastuussa hankkeen käynnistämisestä, taloudellisista järjestelyistä ja ammattilaisten
hankkimisesta.
1.1.2. Rakennuttajan tai muun tahon kokoamat ryhmät
Toisinaan ryhmärakennuttamishankkeita käynnistävät muut kuin tulevat asukkaat.
Aloitteentekijänä voi olla esimerkiksi rakennuttajaliike, joka tarjoaa asukkaille valmiin rakennuttamismallin ja omat asiantuntijapalvelunsa, mutta jättää asukkaille tavallista rakennuttamista suuremman mahdollisuuden vaikuttaa asuntoihinsa ja taloonsa, ja usein myös suuremman rakennusaikaisen riskin. Tällainen malli on asukkaille helpompi kuin itse rakennuttajaksi ryhtyminen, mutta heille itselleen jää kuitenkin tärkeä rooli ja vastuu.
Rakennuttajan ja ryhmän välinen vuorovaikutus ja työnjako on tehtävä selväksi. Ryhmän vastuulle jää ryhmäytyminen ja ryhmän sisäisen vuorovaikutuksen ja luottamuksen luominen.
Ryhmän koollekutsujana tai ryhmärakennuttamishankkeen käynnistäjänä voi toimia myös kunta, pankki, suunnittelutoimisto, yleishyödyllinen yhdistys tai yritys tai aatteellinen järjestö.
Tietoa Helsingin kaupungin ryhmärakennuttamiskohteista löytyy osoiteesta http://www.hel.fi/hki/Kv/fi/Tontit
1.1.3. Osakkaana vai asiakkaana?
Rakennuttamisprosessin talouden ja vastuukysymysten kannalta hankkeeseen mukaan menevän on tärkeää ymmärtää, onko hän hankkeessa asiakas vai osakas.
Osakkaista muodostuvat ryhmät ovat itse vastuussa viime kädessä kaikesta, he kantavat rakennusaikaiset riskit ja hinnannousuriskin. He valitsevat itse tarvitsemansa ammattilaiset ja palvelut. Jos hanke onnistuu suunnitellusti, he saattavat säästää tällä menettelyllä rahaa.
Osakkaiden käynnistämässä ja toteuttamassa hankkeessa tarvitaan erityisen selkeä ja toimiva päätöksenteko ja hyvät keskinäiset sopimukset sekä luja luottamus.
Mikäli tulevat asukkaat ovat hankkeessa asiakkaina, se tarkoittaa, että rakennushankkeeseen ryhtyvä taho, yleensä kaupallinen rakennuttaja, kantaa hankkeen taloudellisen vastuun ja riskit. Asukkaat ostavat asuntonsa normaalin asuntokauppalainsäädännön mukaan.
Se, ovatko tulevat asukkaat hankkeessa osakkaina vai asiakkaina, saattaa vaikuttaa myös tilojen suunnitteluun. Kun asukkaat ovat osakkaina, heillä on suurempi vapaus suunnitella sekä omat asuntonsa että mahdolliset yhteiset tilat omia tarpeitaan vastaaviksi. Jos taas rakennuttamis- ja markkinointivastuu on kaupallisella toimijalla, sen intressissä on
rakennuttaa sellaista tilaa, jonka se tietää pystyvänsä markkinoimaan vapailla markkinoilla.
Tällöin on todennäköisempää, että asunnot ovat lähempänä standardiratkaisuja ja yhteistilat jäävät vähäisemmiksi. Saattaa käydä niin, että yhteisöllisten elämäntapatavoitteiden
toteuttaminen käy vaikeammaksi, jos rakennuttaja viime kädessä myy asunnot ilman muita kriteerejä niille, jotka niistä eniten maksavat.
1.2. Miten perustan tai löydän sopivan ryhmän?
Hyvä paikka aloittaa on tämä Ryhmärakennuttamisportaali, joka tarjoaa ilmoitustilaa ryhmille ja alan palveluntarjoajille. Ryhmärakennuttamishankkeet ovat viime vuosina saaneet kohtalaisesti julkisuutta, joten kannattaa myös seurata oman alueen
tiedotusvälineitä.
Jos haluat perustaa oman ryhmän, mieti ensin toivomasi hankkeen suuntaviivat selviksi.
Millaisen talon haluat rakentaa, minne, keille, vuokralle vai omaksi tai ehkä
asumisoikeustalon? Oletko perustamassa hanketta, jossa ryhmän päämääränä on saada yhteisin ponnistuksin aikaan ainoastaan talo ja asunnot, vai onko toiveissasi muodostaa yhteisö, jolla on myös yhteisöllistä toimintaa? Hankkeen määrittäminen heti alussa on tärkeää siksi, että silloin siitä kiinnostuvat juuri ne ihmiset, joilla on samankaltaisia toiveita.
Epämääräinen toiveajattelu ei sitouta ihmisiä ja voi johtaa jo varhaisessa vaiheessa ryhmän erimielisyyksiin ja hajoamiseen.
Laita sitten sana liikkeelle esimerkiksi omassa tuttavapiirissäsi, internetissä,
paikallislehdessä tai vaikka kirjaston ilmoitustaululla. Kirjoita vaikka yhden liuskan mittainen tiivis mutta konkreettinen esite asiasta ja jaa sitä mahdollisille kiinnostuneille.
Järjestä yksi tai useampia keskustelutilaisuuksia aiheesta ja kutsu sinne kiinnostuneet.
Ryhmärakennuttaminen on Suomessa niin uusi asia, että sen periaatteet kannattaa selostaa selkeästi ja useampaan kertaan. Asiaa kannattaa myös esitellä mediassa. Mitä enemmän tieto tällaisesta kodin rakennuttamisen mallista leviää, sitä useampi siitä kiinnostuu – tai kääntäen: ihmiset eivät osaa haluta sellaista, minkä olemassaolosta he eivät tiedäkään.
Ryhmän muodostuessa on tärkeää, että ihmiset tuntevat toisensa, saavat äänensä kuuluviin ja että heidän välilleen syntyy luottamus. Varaa tilaisuuksissa runsaasti aikaa keskustelulle ja keskinäiselle tutustumiselle. Yhteisen tahdon ja hyvän tunnelman tietoiseen luomiseen kannattaa panostaa. Kahvi- tai muu tarjoilu edistää asiaa.
Kerää talteen kiinnostuneiden yhteystiedot ja jatka yhteydenpitoa internetissä ja
sähköpostissa. Pyydä kiinnostuneita viemään sanaa eteenpäin. Kun kiinnostunutta väkeä on kerääntynyt riittävästi, on aika lähteä viemään hanketta eteenpäin: tekemään varsinaisia hankesuunnitelmia, hankkimaan tonttia sekä järjestämään rahoitusta ja ammattilaisten apua.
Ryhmässä kannattaa myös jo varhaisessa vaiheessa sopia pelisäännöt siitä, millaisella menettelyllä ja missä järjestyksessä tulevat asunnot saa varata. Yksi malli tähän on, että ryhmä järjestäytyy yhdistykseksi ja yhdistyksen jäseneksitulojärjestys muodostaa varausjärjestyksen. Jäseneksitulojärjestys voidaan todentaa siitä, missä vaiheessa kukin jäsen on maksanut jäsenmaksun yhdistyksen tilille.
Hanketta varten järjestäytyvä ryhmä voi myös sopia siitä, asetetaanko mukaan tuleville kriteerejä. Jos tähän päädytään, siitä kannattaa sopia vaiheessa, jossa mukana on vasta kourallinen aktiiveja. Aidosti kiinnostuneita ja sitoutumishaluisia voidaan seuloa
esimerkiksi pyytämällä heitä esittäytymään ryhmälle tai panemaan paperilla omia toiveitaan asuntonsa ja ryhmän rakennushankkeen suhteen. On tärkeää varmistaa, että kaikilla mukaan tulevilla on yhteinen käsitys päämääristä ja sen toteutuksen ehdoista. Tällöin vältytään turhilta pettymyksiltä ja erimielisyyksiltä. Joissain kohteissa hankkeen puuhamiehet ja – naiset ovat haastatelleet kaikki mukaan haluavat henkilökohtaisesti heidän soveltuvuutensa selvittämiseksi ja toisaalta myös, jotta varmistetaan kaikkien ymmärtävän, millaisesta hankkeesta on kyse.
Kokemus on osoittanut, että rakennuttamista suunnittelevasta ryhmästä jää aina matkan varrella ihmisiä pois, joten väkeä kannattaa kerätä myös jonotuslistalle.
1.3. Rakennuttajavetoinen ryhmärakennuttaminen
Rakennuttajavetoisella ryhmärakennuttamisella tarkoitetaan useimmiten hankkeita, joissa rakennetaan pientaloja tietylle alueelle. Tällöin suunnittelun ja rakentamisen hankinnat niputetaan ja kilpailutetaan, jolloin asukkaille syntyy hintaetua verrattuna siihen, että he tekisivät tämän yksilöllisesti. Menettely on heille myös omaa rakennuttamisvastuuta
vaivattomampi. Yhteisesti hankittavat palvelut voivat vaihdella hankekohtaisesti erittäin paljon.
Joissain hankkeissa asukkaat voivat päästä valitsemaan esimerkiksi arkkitehdin.
Tämänmuotoinen ryhmärakennuttaminen on omatoimirakentamisen ja grynderirakennuttamisen välimuoto. Tällaisia hankkeita on toteutettu esimerkiksi Helsingissä, missä kaupunki on
kaavoittanut tontteja tarkoitukseen ja valinnut myös rakennuttajan.
Ryhmän keskinäisen yhteistyön ja oman vastuun laajuus riippuu esimerkiksi
tontinluovutuksessa määrätyistä ehdoista ja siitä, onko tavoitteena yhteinen asunto-osakeyhtiö vaiko ryhmä erillisesti hallinnoituja kiinteistöjä.
1.4. Ryhmien toiminta ja päämäärä
Rakennuttavat ryhmät voivat olla monenlaisia riippuen siitä, mitä ne yhteistoiminnallaan tavoittelevat. Joissain ryhmissä asukkaat yhdistävät voimansa rakennuttamisessa vain
saadakseen hyötyä yhteisistä hankinnoista, kilpailutuksesta ja esimerkiksi projektijohdosta. Kun tavoite eli talo tai talot on saavutettu, ryhmä lakkaa toimimasta ryhmänä. Jotkut ryhmät
tähtäävät yhteisen talohankkeen lisäksi elämään tavalla tai toisella yhteisönä. Kolmannet ryhmät palvelevat edellisen lisäksi aatteellisia tai elämänkatsomuksellisia tavoitteita.
Yleinen kokemus osoittaa, että mitä pitemmälle menevät sosiaaliset ja henkiset tavoitteet ryhmällä on, sitä huolellisemmin niiden toiminta on suunniteltava. Sisäisten vaikeuksien riski kasvaa tavoitteiden myötä.
1.4.1. Ryhmä yhteisen rakennushankkeen toteuttajana
Ryhmä, joka tavoittelee vain yhteistä etua rakennushankkeen toteuttajana, toimii
käytännöllisistä tavoitteistaan lähtien. Sen kokoamisen periaatteena on löytää ihmisiä, joilla on yhtenevät näkemykset ryhmätoiminnalla rakennutettavasta talosta tai taloista. Hankkeen organisointi, työnjako ja suunnittelutyö toteutetaan näistä lähtökohdista. Yhteiset tavoitteet voivat liittyä myös esimerkiksi ekologiseen rakentamiseen.
Ryhmässä tarvitaan luottamuspääomaa siinä määrin, että ryhmä pystyy toimimaan, kantamaan jaettua vastuuta ja tekemään päätöksiä, mutta henkilökohtaista sympatiaa tai läheisyyttä ei tavoitella – ne voivat toki syntyä kaupan päällisinä.
1.4.2. Ryhmä yhteisönä
Ryhmää, jonka tavoitteena on rakennushankkeen lisäksi elää yhteisöllistä elämää, voi kutsua yhteisöksi. Yhteisöllinen elämä voi tarkoittaa esimerkiksi yhteisiä saunailtoja, ruokailuja, harrastuksia, lastenhoitorinkejä tai muuta yhteisesti sovittua naapuriapua ja yhteistoimintaa.
Yhteisöllisen toiminnan määrä ja laajuus voi vaihdella muutaman kerran vuodessa järjestettävistä pihatalkoista tai juhlista päivittäisiin yhteisruokailuihin – jokainen yhteisö määrittää tavoitteensa itse.
Tiiviisti toimiva taloyhteisö on esimerkiksi Helsingin Arabianrannassa oleva Loppukiri- senioritalo. Ruotsissa, Tanskassa, Yhdysvalloissa ja monissa muissakin maissa on satoja tällä tavalla toimivia yhteisötaloja sekä kaikenikäisille että senioreille erityisesti.
Yhteisön luominen merkitsee varsinaisen rakennuksen lisäksi sosiaalisen rakenteen, suhteiden ja pelisääntöjen luomista, mikä on aloitettava samaan aikaan kuin itse
rakennuksen tai rakennusten suunnittelu. On tärkeää, että yhteisölliseen talohankkeeseen mukaan tulevat ovat hyvin tietoisia yhteisöllisistä tavoitteista, ymmärtävät millaisia
panoksia yhteisöllisyys heiltä itseltään edellyttää ja sitoutuvat niihin. Säännöistä ja yhteisten asioiden hallinnosta on sovittava selkeästi.
Yhteisön päämääränä on lisätä sosiaalista hyvinvointia ja vuorovaikutusta, mutta se ei esimerkiksi rajoita asukkaidensa yksityisyyttä, ajatuksen vapautta tai arkisia valintoja.
Parhaimmillaan yhteisöllinen elämäntapa kunnioittaa jäsentensä yksityisyyttä, mutta tarjoaa heille omassa kotipiirissään tukea, turvaa, seuraa ja helpotusta arjen askareisiin.
Yhteisön muovaaminen vaatii aikaa, keskinäistä kunnioitusta ja paljon työtä. Yhteisöön mukaan tulevilta yhteisöllisyys edellyttää kykyä ilmaista itseään ja kuunnella muita, tietoisuutta omista vahvuuksista, heikkouksista ja oman käytöksen motiiveista sekä halua kehittää omia sosiaalisia taitojaan.
Yhteisön toimivuutta voidaan parantaa hankkimalla sen jäsenille yhteisöllisyys- ja vuorovaikutuskoulutusta. Myös yhteisön luomisessa ja yhteisten päämäärien määrittämisessä voidaan käyttää ammattilaisen apua.
1.4.3. Ryhmä aatteen tai elämänkatsomuksen toteuttajana
Joidenkin ryhmien tavoitteena on yhteisen rakennushankkeen ja yhteisöelämän lisäksi palvella myös aatteellisia tai elämänkatsomuksellisia päämääriä. Tällaisia ovat esimerkiksi erilaiset ekokylät ja hengelliset yhteisöt. Esimerkkinä tällaisesta voidaan mainita Keuruun ekokylä sekä Ihmisyyden tunnustajien Väinölä-yhteisö. Aatteellinen yhteisö voi edellyttää jäseniltään sitoutumista yhteisesti sovittuun elämäntapaan ja sen mukaisiin rajoituksiin.
1.5. Millainen ryhmä, sellainen rakennus
Ryhmän tavoitteiden selkeä määrittely on tärkeää, koska rakennushanke suunnitellaan palvelemaan niitä. Jos tavoitteena on ainoastaan rakennuttaa yksityisiä asuntoja yhteisin
ponnistuksin ilman asumiseen liittyviä yhteisöllisiä tai yhteistoiminnallisia pyrkimyksiä, taloon tai taloihin ei tarvitse suunnitella yhteisiä tiloja tai ne voivat olla luonteeltaan teknisiä kuten yhteinen jätekatos, varasto ja polkupyöräsuoja.
Jos taas asukkaiden on tarkoitus toimia yhteisönä asumisaikanaan, sen on tarkoituksenmukaista suunnitella yhteisön tarpeita palvelevat tilat. Tällaisia voivat olla esimerkiksi erilaiset
yhdessäoloon tarkoitetut pihatilat, yhteinen saunaosasto, verstas, lasten leikkihuone,
yhteiskeittiö ja –ruokasali, vierashuone tai kirjasto. Yhteiset tilat saattavat vaikuttaa asukkaiden omien asuntojen suunnitteluun esimerkiksi siten, että he kokevat tarvitsevansa vähemmän asuntopinta-alaa.
Jos rakennukseen suunnitellaan yhteistiloja, on syytä myös varhaisessa vaiheessa sopia niiden asumisaikaisen käytön säännöistä, huollosta ja kustannuksista.
1.6. Ryhmän organisointi
Jos hankkeen vetovastuu on alusta lähtien rakennuttajakonsultilla tai vastaavalla ulkopuolisella toimijalla, hankkeen edistyminen ole kovin suuressa määrin riippuvainen siitä, kuinka
tehokkaasti ryhmä toimii. Riittää, että osallistuu kutsuttuna kokouksiin ja tekee esittelystä tarvittavat päätökset. Jos taas aloitteentekijä on ryhmä itse tai muutama aktiivinen ihminen, heidän vastuullaan on huolehtia siitä, että ryhmästä tulee toiminta- ja päätöksentekokykyinen yksikkö.
1.6.1. Oma-aloitteisen ryhmän työnjako
Ryhmän kannattaa jo varhaisessa vaiheessa sopia keskinäiset pelisäännöt, vastuut ja työnjako.
Ryhmärakennuttaminen on työtä ja aikaa vaativa hanke, jossa epäselvät roolit aiheuttavat turhautumista ja heikentävät keskinäistä luottamusta.
Kun ryhmärakennuttamisessa on kyse asukkaiden omasta tahdosta ja heidän ehdoillaan toteutettavasta hankkeesta, yhteinen työ on organisoitava niin, että jokainen saa äänensä kuuluville ja vastuu sekä työtaakka jaetaan mukana olevien kesken reilusti ja
oikeudenmukaisesti.
Kansanvälinen kokemus on osoittanut, että ryhmärakennuttamishankkeen organisaatio kannattaa pitää mahdollisimman matalana. Ryhmän vetäjää tai koollekutsujaa voisi kutsua moderaattoriksi mieluummin kuin puheenjohtajaksi, mikä korostaa hänen asemaansa yhteisen tahdon kokoajana pikemmin kuin vallankäyttäjänä. Tarpeellisia rooleja ja tehtäviä ovat
moderaattorin lisäksi talousvastaava, pöytäkirjanpitäjä ja tiedottaja sekä perehdyttäjä, joka ottaa vastuulleen myöhemmin mukaan tulevien perehdyttämisen hankkeeseen. Mikäli rakennuttava ryhmä on muutamaa taloutta suurempi, sen on käytännön päätöksenteon valmistelemiseksi hyvä muodostaa keskuudestaan työrukkanen, jota voidaan nimittää vaikka työvaliokunnaksi,
johtoryhmäksi tai koordinaatioryhmäksi.
Ryhmärakennuttamishankkeessa on tehtäviä, joita varten ryhmän kannattaa perustaa
keskuudestaan työryhmiä. Jos ryhmään kuuluu rakennusalan ammattilaisia, heidän osaamisensa kannattaa hyödyntää muodostamalla heistä rakennuttajatyöryhmä, joka valmistelee esimerkiksi ammattilaispalveluiden ostamista ja arvioi niiden suorituksia. Viestinnän suunnittelu ja toteutus voidaan antaa sitä varten perustetun työryhmän hoidettavaksi. On onnekasta, jos jollakulla tämän työryhmän jäsenellä on entuudestaan esimerkiksi IT-alan osaamista.
Toimivaksi on osoittautunut malli, jossa tiettyjä tehtäviä varten nimetään muutaman hengen tilapäinen työryhmä. Tällaisia tehtäviä voivat olla esimerkiksi tontin hankinta, rahoituksen järjestäminen, suunnittelijan esivalinta, asunto-osakeyhtiön perustamisen sekä muiden
sopimusten valmistelu ja yhteisöllisyysvalmennus. Työryhmien työlle asetetaan tavoiteaikataulu ja ne tuovat perustellut esitykset koko ryhmän päätettäviksi. Kun tehtävä on hoidettu, ryhmä lakkaa toimimasta tai ottaa hoitaakseen jonkun uuden tehtävän.
Mikäli rakennukseen on suunnitteilla yhteisiä tiloja, niiden alustava suunnittelu on hyvä antaa asiasta kiinnostuneiden työryhmien tehtäväksi. Tällaisia työryhmiä voivat olla esimerkiksi sauna- ja liikuntatilatyöryhmä, vihersisustustyöryhmä ja keittiö- ja ruokasalityöryhmä. Tällä tavoin jokainen hankkeessa mukana oleva voi järkevällä ja hallitulla tavalla päästä antamaan panoksensa paitsi oman asuntonsa myös yhteisten tilojen suunnitteluun.
Ison yhteisen hankkeen jakaminen selkeiksi tehtäväkokonaisuuksiksi vähentää vetäjien työtaakkaa ja tuo osallisuuden tunnetta kaikille. Ryhmärakennuttamishankkeessa kaikki ovat
osakkaita – kukaan ei voi olla liikkeellä samalla asenteella kuin kauppatilanteessa ollaan asiakkaana.
On tietysti avuksi, jos ryhmän sisältä löytyy esimerkiksi rakennusalan tai rahoituksen
asiantuntemusta, mutta monet ryhmän tehtävät ovat sellaisia, että niitä voi hoitaa kuka tahansa toimintakykyinen aikuinen. Tärkeää on, että jokainen voi osallistua omien kykyjensä ja
taipumustensa mukaan. Myös esimerkiksi kokouspaikkojen hankkiminen, tarjoilun
järjestäminen, lastenhoito, valokopioiden ottaminen, nettitiedotus ja arkiston hoitaminen ovat tärkeitä tehtäviä.
Vaikka jotkut erottuvatkin ryhmässä aktiivisimpina puuhamiehinä tai –naisina, hankkeen henkilöityminen ei ole hyvästä. Ryhmän jatkon kannalta on parempi, jos sekä onnistumisen ilo että epäonnistumisen tuska jaetaan.
1.6.2. Yhdistys, osakeyhtiö tai muunlainen ryhmämuoto
Ryhmä voi ainakin alkuvaiheessa toimia täysin vapaamuotoisesti, kiinnostuneiden ihmisten yhteenliittymänä. Monissa tapauksissa yhdistykseksi järjestäytyminen voi kuitenkin olla hyödyksi. Yhdistys voi löyhää yhteenliittymää uskottavammin esimerkiksi neuvotella kaupungin kanssa tontista, edustautua ulospäin ja määritellä esimerkiksi jäsenyyskriteerinsä.
Yhdistyksen toimintaan liittyy lakisääteisiä velvoitteita ja sen on toimittava laatimiensa sääntöjen mukaisesti. Yhdistyksen toiminnasta seuraa jonkin verran hallinnollista työtä.
Jos ryhmä ottaa itse rakennuttamisvastuun, sen kannattaa järjestäytyä asunto-osakeyhtiöksi tai asumisoikeusyhdistykseksi niin pian kuin mahdollista, katso lisää kohdasta 5.10.
Jos ryhmä on esimerkiksi rakennuttajakonsultin tai kunnan valitseman projektijohtajan vetämä, se toimii yleensä vapaamuotoisena yhteenliittymänä siihen saakka, kunnes asunto- osakeyhtiö tai asumisoikeusyhdistys perustetaan.
1.7. Ryhmän sitouttaminen, luottamus ja ryhmähenki
Usein ryhmärakennuttamishankkeet keräävät yhteen toisilleen entuudestaan tuntemattomia ihmisiä, vaikka ydinryhmä olisikin ollut alun perin tuttuja keskenään. Työ yhteisen tavoitteen hyväksi edellyttää luottamusta ja sitoutumista, minkä vuoksi ryhmän kannattaa tietoisesti panostaa siihen, että sen jäsenet tutustuvat toisiinsa, käyvät avointa vuoropuhelua - ja myös viihtyvät yhdessä!
Hankkeen käynnistäjien on hyvä muotoilla jo varhaisessa vaiheessa hankkeen visio niin selväksi, että siitä kiinnostuvat ja mukaan haluavat voivat helposti hahmottaa, sopiiko hanke heille ylipäätään vai ei. Perusidean kyllin selkeän viestittämisen tärkeyttä ei voi liioitella.
Monet kiinnostuneet saattavat jäädä ikään kuin sivusta seuraamaan, mahtaako hanke onnistua.
Hanke kuitenkin onnistuu vain, jos riittävän moni sitoutuu huolehtimaan, että se onnistuu.
Varhaisen vaiheen keskustelutilaisuuksissa on tärkeää antaa suunvuoro kaikille: pyytää jokaista esittäytymään ja kannustaa kaikkia tekemään kysymyksiä ja esittämään kommentteja. Jos tilaisuuksissa on paljon väkeä, se kannattaa jossain vaiheessa jakaa pienemmiksi
keskusteluryhmiksi.
Yksi parhaista tavoista sitouttaa ihminen sivustakatsojasta toimijaksi on antaa hänelle tehtäviä.
Siksi työtä yhteiseksi hyväksi kannattaa jakaa jo varhaisessa vaiheessa.
Ihmisten keskinäinen luottamus kasvaa sitä mukaa kuin he tutustuvat toisiinsa miellyttävissä merkeissä. Hankkeen kaikissa vaiheissa on tärkeää varata aikaa vapaamuotoiseen seurusteluun ja ajatustenvaihtoon.
Päätöksenteko ryhmärakennuttamishankkeessa edellyttää suurta määrää kokouksia, joihin kuluu paljon aikaa ja jotka voivat käydä raskaiksi. Sitäkin raskaammaksi ne käyvät, jos keskustelu rönsyää pois asiasta. Kokoukset kannattaa siis johtaa napakasti ja asiassa pysyen, mutta varata myös erikseen aikaa seurustelulle, ajatusten kypsyttämiselle ja tutustumiselle.
Ryhmärakennuttamishankkeeseen mukaan tulijoiden kannattaa tiedostaa, että ristiriitoja ja näkemyseroja tulee ennen pitkää varmasti. Läheinen yhteistyö tulevien naapureiden kanssa voi nostaa pintaan ihmisten keskeneräisyyttä ja kipuja. Hanke on myös henkisen kasvun haaste osallistujilleen. Ihmisten erilaisuus ja ihmissuhteiden hankauskohdat eivät muodostu
ylitsepääsemättömiksi esteiksi, jos niistä ollaan tietoisia ja niitä ollaan valmiita käsittelemään rakentavassa hengessä.
Kahvin, hyvän ruoan ja yhteisten juhlien voimaa ei pidä vähätellä. Pitkiäkin kokouksia ja tilaisuuksia jaksaa, kun ei tarvitse istua kuivin suin, ja jaettu ateria yhdistää ihmisiä tunnetulla tavalla. Yhteisöllistä ja yhteisvastuullista tunnelmaa voidaan luoda nyyttikestitarjoilulla.
1.8. Päätöksenteko ryhmässä
1.8.1. Päätöksenteon huolellinen valmistelu
Ylintä valtaa ryhmärakennuttamishankkeessa käyttää rakennuttamishankkeeseen ryhtyvä ryhmä, jonka jäsenet ovat sitoutuneet kantamaan siitä yhdessä vastuuta. Ryhmä tekee päätökset yhteisissä kokouksissa, joita voidaan kutsua vaikka asukaskokouksiksi. Kokoukset kannattaa kutsua koolle hyvissä ajoin ja niiden aikataulu suunnitella pitkälle etukäteen. Siinäkin
tapauksessa, että ryhmä toimii vapaamuotoisesti eikä esimerkiksi yhdistys- tai
osakeyhtiömuotoisesti, kannattaa kokouksia varten tehdä hyvät esityslistat ja niiden kulusta selkeät pöytäkirjat.
Johtoryhmän tai vastaavan on syytä valmistella päätökset huolellisesti ja tarjota ne muutamana yksinkertaisena, hyvin perusteltuna vaihtoehtona asukaskokouksen käsittelyyn.
1.8.2. Erilaisia päätettäviä asioita ja päätösmenettelyitä
Ryhmän on syytä jo järjestäytymisen varhaisessa vaiheessa luoda pelisäännöt päätöksenteolle.
Tämä on hyvä tehdä jo ennen kuin ensimmäiset, suuret päätökset tulevat tehtäviksi.
Osa päätöksistä koskee rakentamista ja taloutta ja useimmiten näissä asioissa tehdään valintoja kahden tai useamman vaihtoehdon välillä. On viisasta sopia, että tällaisista asioista kannattaa päättää yksinkertaisella enemmistöllä ääni/asunto.
Jos ja kun yhteisö on järjestäytynyt asunto-osakeyhtiöksi, sen toimialaan kuuluvista asioista – kuten rakentamisesta ja remontoinnista – päätetään osakeyhtiölain mukaisesti.
Kansainvälisen kokemuksen mukaan rakennuttajaryhmän kannattaa yhteisöllisyysasioita koskevissa päätöksissä ensisijaisesti hakea konsensuspäätöksiä. Tällä tarkoitetaan ratkaisuja, jotka ottavat siinä määrin huomioon kaikkien osapuolten toivomuksia ja pyrkimyksiä, että ne ovat kaikkien hyväksyttävissä – vaikka eivät kaikkien mielestä olisikaan erinomaisia.
Konsensuspäätösten kypsyttäminen vaatii aikaa, taitoa perustella ja katsoa asiaa myös muiden näkökulmasta.
Ryhmän kannattaa myös etukäteen varautua tilanteeseen, jossa konsensusta ei synny. Tällöin kannattaa etukäteen päättää, kuinka suurella enemmistöllä äänestyspäätös tehdään. Hyvä malli on esimerkiksi kahden kolmasosan enemmistö. Yksinkertaisella enemmistöllä synnytetty päätös saattaa olla liian ristiriitainen ja siten hauras pohja yhteisille ponnisteluille jatkossa. Kun
huomataan, että konsensusta ei tule, ja joudutaan äänestämään, kannattaa ryhmän jäsenille jättää kahden kokouksen väli kypsyttelyaikaa.
Hyvään keskustelukulttuuriin kannattaa kiinnittää huomiota. Rakentava puheenvuoro sisältää aina perustelun. Sen, joka esittää vastustavan kannan, tulee perustella ajatuksensa ja esittää mahdollisuuksien mukaan jo samassa puheenvuorossa parempi vaihtoehto perusteluineen. Tällä tavoin keskustelu ei juutu eipäs-juupas –väittelyksi!
1.8.3 Päätöksenteko yhteistiloista
Jos rakennukseen tai yhteiselle tontille on tarkoitus rakentaa välttämättömien yhteistilojen lisäksi yhteisöelämää palvelevia yhteisötiloja ja niiden käyttötarkoituksesta vallitsee monia näkemyksiä, parhaiten ryhmän yhteisiä näkemyksiä vastaavan tilaohjelman suunnittelemiseksi on yksinkertainen menettely.
A. Jokainen ryhmän jäsen kirjoittaa lapulle esimerkiksi kolme mielestään tärkeintä yhteistilaa (esimerkiksi yhteinen sauna, juhla-ruokasali, nikkariverstas tms.)
B. Kaikki ehdotetut tilat kirjoitetaan luetteloksi.
C. Jokainen saa äänestää korkeintaan kolmea tai muuta sovittua vaihtoehtojen määrää.
D. Yhteistilat toteutetaan tämän äänestyksen osoittamassa tärkeysjärjestyksessä siinä laajuudessa kuin budjetti ja muut reunaehdot antavat myöten.
2. Millainen rakennushanke?
2.1. Omistuspohjainen pientalo
Suomessa on viimeisten kymmenen vuoden aikana menestyksellä toteutettu useita pientalojen eli rivitalojen, kaupunkipientalojen sekä erillis- ja paritalojen ryhmärakennuttamishankkeita.
Ryhmä voi toimia oma-aloitteisesti ja hankkia tontin, rahoituksen sekä tarvitsemansa rakennuttamispalvelut. Eräissä tapauksissa kunnat ovat kaavoittaneet tontteja nimenomaan ryhmärakennuttamiskäyttöön ja myös valinneet ennakolta hankkeelle rakennuttajakonsultin vetämään toteutusta. Toisinaan pakettiin sisältyvät valmiiksi suunnitellut talotyypit, joiden yksityiskohtia asukkaat voivat sommitella mieleisikseen. Tällaisissa ratkaisuissa
ryhmärakennuttamisesta syntyy taloudellista hyötyä yhteisten urakkakilpailutusten ja
monistettavan suunnittelun myötä. Projektihallinnon hoitavat ammattilaiset, ryhmän organisoituminen voi olla kevyttä ja sisäinen kiinteys jäädä vähäiseksi.
Ryhmärakennuttamismenettelyllä toteutettavien pientalojen tai pientaloryhmien suunnittelu on siinä mielessä joustavaa, että vaikka taloilla voi olla tietty yhteinen ilme, yhteisiä tiloja tai piha- alueita, naapurin ratkaisut eivät välttämättä vaikuta kunkin asunnon sisätilaratkaisuihin.
Mahdolliset yhteiset tilat voidaan rakentaa pihalle tai erilliseen yhteisötaloon. Tällaisia 20-30 pientalosta sekä yhteisötalosta koostuvia asuinyhteisöjä on runsaasti muun muassa Tanskassa.
2.2. Omistuspohjainen kerrostalo
Omistuspohjaisen kerrostalon ryhmärakennuttaminen on Suomessa oikeastaan vanhaa
perinnettä – huomattavan moni esimerkiksi Helsingin keskustaan 1900-luvun alussa rakennettu kerrostalo on ammattiyhdistysten tai perhekuntien rakennuttama. Perinne hiipui 1960-luvulla, mutta on taas heräämässä henkiin. Maailman mittakaavassa ainutlaatuinen asunto-
osakeyhtiölainsäädäntö luotiin aikoinaan juuri kerrostalojen ryhmärakennuttamisen tarpeisiin.
Helsingin Arabianrantaan valmistui v. 2006 Loppukiri. Se on ensimmäinen ikäihmisten yhteisöllinen kerrostalo, jossa on myös yhteisöllisiä tiloja ja aktiivista, päivittäistä
yhteisötoimintaa. Uusia vastaavia on tulossa lisää mm. Helsinkiin ja Saarijärvelle, joko asunto- osakeyhtiöinä tai asumisoikeusyhdistyksinä.
Kerrostalon rakennuttaminen on suuri, vaativa ja kallis hanke, joka edellyttää ryhmältä hyvää yhteistoimintaa ja päätöksentekokykyä. Kerrostalohankkeeseen ryhtyvien tulee suhtautua omien asuntotoiveidensa toteutukseen kompromissihakuisesti, koska naapurin seinä tulee aina vastaan ja vesi- ja viemäriputkistot kulkevat sovituissa linjoissa. Ryhmärakennuttaminen mahdollistaa kuitenkin paljon standardirakentamista persoonallisemmat ratkaisut myös kerrostalossa.
Rakennuttamisvastuun voi ulkoistaa ammattimaiselle rakennuttajayritykselle. Näin tehtiin Loppukirin tapauksessa, jolloin rakennuttaja kantoi taloudellisen riskin ja vastuun hankkeesta ja asukkaat ostivat asunnot siltä.
Toinen vaihtoehto on, että ryhmä kantaa itse rakennuttamisvastuun. Tällöin se saattaa säästää rahaa, kun rakennuttajan voitto jää pois välistä, mutta joutuu kantamaan esimerkiksi
urakkahintojen noususta ja muista epävarmuustekijöistä syntyvän riskin itse. Kun ryhmä toimii vastuullisena rakennuttajana, hanke jää pankkien RS-vakuudenhallintamenettelyn ulkopuolelle.
Perustajaosakkaat kantavat vastuun mahdollisista piilevistä rakennusaikaisista virheistä siltä osin kuin vastuu ei kuulu urakoitsijoille.
Vastuu on kuitenkin kevyempi kuin varsinaisilla gryndereillä, jotka rakennuttavat asuntoja myyntiin. Asuntokauppalaissa todetaan, että niitä, jotka merkitsevät osuuden asunto-
osakeyhtiöstä ennen rakentamisvaiheen päättymistä tarkoituksenaan hankkia asuinhuoneisto itselleen tai perheenjäsenelleen, ei katsota gryndereiksi. Heidän vastuunsa on samankaltainen kuin kaikissa asuntokaupoissa.
Kerrostalon rakennuttajana toimiminen vaatii ryhmältä erityisen hyvää keskinäistä luottamusta sekä myös keskinäisiä sopimuksia. Vaikka ryhmä itse kantaa lopullisen vastuun hankkeesta, se tarvitsee varhaisesta vaiheesta lähtien ammattilaisten apua projektinjohdossa,
suunnittelutehtävissä, sopimusjuridiikassa ja rakennuttamisessa.
2.3. Asumisoikeustalo
Suomessa laki asumisoikeusasunnoista tuli voimaan vasta vuonna 1990, muita Pohjoismaita myöhemmin. Sen jälkeen rakennuttajayhtiöt ovat perustaneet osakeyhtiöitä, joiden omistukseen on rakennettu asumisoikeusasuntoja.
Sen lisäksi vuonna 1995 saatiin voimaan laki asumisoikeusasunnoista, joka vastaa paremmin pohjoismaista asumisoikeusasuntojen hallintamallia. Sen mukaan tulevilla asukkailla on mahdollisuus perustaa oma asumisoikeusyhdistys ja rakennuttaa sille talo. Tulevilla asukkailla on päätösvalta yhtiössä, joten on luonnollista, että he ovat mukana talohankkeessa jo alusta lähtien. Taloon voidaan asuntojen lisäksi rakentaa myös sellaisia yhteistoimintatiloja, jotka katsotaan tarpeellisiksi, jos asukkaat haluavat perustaa yhteisötalon.
Asumisoikeusyhdistysmuoto sopii hyvin ryhmärakennuttamiseen ja yhteisölliseen elämätapaan, jos sellaista tavoitellaan.
Asumisoikeusasuntojen rakentamiseen on mahdollisuus saada valtion lainaa tai korkotukea.
Silloin myös talon suunnittelua ja hintaa valvotaan ARA:n määräysten mukaan.
Asumisoikeusasunnot voivat olla myös ilman valtion tukea toteutettuja eli vapaarahoitteisia asumisoikeusasuntoja.
Valtion tuella rahoitettujen asumisoikeusasuntojen asukkaat eli asumisoikeuden haltijat maksavat asunnostaan enintään 15 %:n suuruisen asumisoikeusmaksun. Muu osuus hankintakustannuksista katetaan pitkäaikaisella lainalla. Vapaarahoitteisissa
asumisoikeustaloissa asumisoikeusmaksu voi olla enintään 30 % asunnon hinnasta.
Asumisoikeussopimus hyväksytään yleensä asumisoikeusmaksun maksamista varten otetun henkilökohtaisen lainan vakuudeksi.
Kun asumisoikeusyhdistykselle rakennetaan talo yli 55-vuotiaille ikääntyville, on mahdollisuus hakea Raha-automaattiyhdistykseltä investointiavustusta 30 % asuntojen
rakennuskustannuksista ja lisäksi erillistä avustusta 70 % ns. sosiaaliteknisten laitteiden hankintaan.
Asukkailta peritään käyttövastike, jolla hoidetaan asunnoista maksettavat hoito- ja
pääomamenot. Asumisoikeusyhdistyksissä jäsenet eli asumisoikeuden haltijat tekevät päätökset kaikista yhdistyksen asioista, joten heillä on suora mahdollisuus vaikuttaa esimerkiksi talon hoitotapaan ja niistä syntyviin kustannuksiin. Voittoa tavoittelematon asumisoikeusyhdistys pystyy pitämään käyttövastikkeen sellaisena, että se vastaa todellisia kustannuksia.
Asumisoikeusasunnon asukkaalla on mahdollisuus saada Kelan asumistukea samoin perustein kuin vuokra-asuntoon.
Kun asumisoikeusasunnosta halutaan luopua, asukas saa takaisin sijoittamansa
asumisoikeusmaksun rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna, viimeistään kolmen kuukauden kuluttua siitä, kun ilmoitus luopumisesta on talon hallitukselle jätetty. Asumisoikeutta ei voi suoraan myydä: uuden asukkaan valinnasta vastaa talon hallitus.
2.4. Vuokratalo
Koska vuokratalot ovat määritelmän mukaan muiden kuin asukkaidensa omistuksessa,
päävastuun niiden rakennuttamisesta kantaa kunkin hankkeen omistaja ja rahoittaja. Suomessa on muutama yhteisöllinen vuokratalo, joissa asukkaat ovat päässeet vaikuttamaan talon
suunnitteluun. Esimerkiksi vuonna 1985 valmistunut Asunto Oy Tuulenkylä Jyväskylässä on niin kutsuttu sekatalo, jossa puolet asunnoista on vuokra-asuntoja. Sen lähelle valmistui 1990- luvun alkupuolella Jyväskylän kaupungin vuokrataloyhtiön omistukseen vuokratalo Kaunisto, joka toteutettiin asuinyhteisötaloksi siten, että tulevat asukkaat olivat mukana jo suunnittelussa.
Ruotsissa, missä huomattavasti suurempi osa ihmisistä asuu yleishyödyllisten toimijoiden, yleensä kuntien, omistamissa vuokra-asuinnoissa, on jo kymmeniä yhteisöllisiä vuokrataloja.
Asukkaat ovat olleet aloitteellisia niiden perustamisessa ja osallistuneet aktiivisesti suunnitteluun.
Suomessa toimii useita vakavaraisia vuokra-asuntojen rakennuttajia, joiden velvollisuutena on yhteiskunnalta saamaansa tukea vastaan tehdä myös asumisen kehitystyötä. Mikäpä estäisi aktiivisia vuokra-asukkaita kokoamasta voimiaan ja lähestymästä näitä tahoja hankealoitteella, johon sisältyisi asukkaiden oma panos jo suunnitteluvaiheessa? Vuokra-asukkaiden henkinen omistajuus ja sitoutuneisuus lisäävät heidän omaa viihtyvyyttään, vastuullista asumistapaa ja usein myös sosiaalista hyvinvointia.
3. Tontti
3.1. Kuntien ja kaupunkien tontit, tontin vuokraaminen
Tonttipolitiikka ja kaavoitus ovat kuntien käsissä ja kunnat myös omistavat huomattavan osan asuntorakentamiseen tarkoitetusta tonttimaasta.
Kunnat joko myyvät tontteja tai antavat niitä vuokralle, menettelyt vaihtelevat suuresti kunnittain. Sekä myyntiin että vuokraukseen saattaa liittyä erityisiä ehtoja, joilla kunta pyrkii ohjaamaan rakennuttamista. Osa tonteista suunnataan sosiaaliseen asuntotuotantoon, jolloin vuokratkin ovat edullisempia. Ryhmärakennuttamishankkeissa voi olla sosiaalisen
asuntotuotannon piirteitä, jotka kannattaa tuoda esiin tontista neuvoteltaessa. Tonttien
vuokraukseen saattaa esimerkiksi Helsingissä liittyä ns. Hitas-ehto, jolla säännellään asuntojen kuluttajahintaa ja asetetaan laatustandardeja.
Kuntien kiinnostus ryhmärakennuttamishankkeisiin vaihtelee, mutta monet kunnat ovat lähteneet jopa erityisesti tarjoamaan ja kaavoittamaan tontteja ryhmärakennuttajille. Usein tällaisiin hankkeisiin on liittynyt ohjausta, jolla kunta on valinnut esimerkiksi
rakennuttajakonsultin vetämään hankkeen toteutusta. Tällä tavoin toteutuneita hankkeita ovat esimerkiksi Espoon Vantinpuistossa ja Helsingin Suutarilassa.
Helsingissä tontteja ovat saaneet myös ryhmät, jotka ovat itse olleet hankkeissaan aloitteentekijöinä.
Tontin vuokrasopimusta edeltää usein varausvaihe, jonka aikana tontti on varattu hankkeelle ja rakennuttava ryhmä valmistelee suunnitelmat rakennusluvan hakemista varten. Useimmiten tonttivaraus on maksuton tai edullinen. Tonttivaraukseen saattaa liittyä hankkeen
käynnistämisaikatauluun liittyviä ehtoja. Ryhmärakennuttamishankkeissa aikaa kannattaa varata
kohtalaisen paljon, koska hankkeen saaminen kokoon kestää pitempään kuin perinteisissä toteutusmalleissa.
3.2. Ostaisimmeko tontin?
Joissakin tapauksissa rakennuttavan ryhmän on mielekkäintä ostaa tontti. Tällöin mukaan tulevat joutuvat sitoutumaan taloudellisesti varhaisemmassa vaiheessa kuin jos tontti vuokrataan. Tontti voidaan ostaa hanketta varten perustetun asunto-osakeyhtiön nimiin tai pientalohankkeissa kukin asuntokunta ostaa itse suoraan oman tonttinsa, mutta rykelmässä olevien tonttien kauppa
hoidetaan yhteistyössä. Joissain tapauksissa rakennuttamishankkeessa aloitteellinen konsulttiyritys tai vastaava hankkii tontin.
Ennen tontin ostopäätöksen tekemistä on tietysti varmistettava, että voimassa olevat kaavamääräykset mahdollistavat hankkeessa tavoitellun ryhmärakennuttamisen.
4. Suunnittelu ja projektin johto
4.1. Ammattiapua suunnitteluun ja projektinjohtoon
Menestyksekkään ryhmärakennuttamishankkeen voivat käynnistää myös ihmiset, joilla ei ole rakennusalan ammattikokemusta. Rakennuttaminen on vaativa ja vastuullinen tehtävä, minkä vuoksi siinä kannattaa jo varhaisesta vaiheesta lähtien turvautua ammattilaisten apuun. Johtamisen ja suunnittelun kustannuksissa ei kannata säästellä – ne ovat kuitenkin koko hankkeen
mittakaavassa vain pieni osa ja voivat tuottaa säästöä hankkeen muissa vaiheissa.
Silloinkin, kun rakennuttava ryhmä on esimerkiksi rakennusalan ammattilaisista koostuva ystäväpiiri, on syytä sopia työnjaosta ja siitä, missä kulkee talkootyön ja ammattityön raja.
Rakennuttavan ryhmän rooliin kuuluu ensi sijassa asukkaiden rekrytointi, yhteisen tahtotilan muodostaminen, päätöksentekomenettelyn sopiminen ja mahdollisten yhteisöllisten suunnitelmien laatiminen. Hankkeen realististen ehtojen, kuten tontin saatavuuden varmistaminen, kuuluu niin ikään perustajien tehtäviin. Jo näihin vaiheisiin on saatavilla ammattitaitoista konsulttiapua, joka auttaa yhteisen haaveen saattamisessa käytännöllisen toteutuksen tielle.
Rakennuttajalähtöisessä hankkeessa saattaa myös olla tarpeen hankkia konsulttiapua niissä asioissa, jotka eivät kuulu perinteisten rakennuttajien tehtäviin, ryhmän kokoamisessa sekä sen toiminnan ja päätöksenteon jäsentämisessä - varsinkin, jos hankkeen on jossain vaiheessa tarkoitus siirtyä ryhmän omalle vastuulle.
4.2. Projektinjohtajan ja rakennuttajakonsultin tehtävät
Hankkeessa aloitteellisen ryhmän on viisasta jo varhaisessa vaiheessa palkata palvelukseensa ammattimainen projektinjohtaja (varhaisten suunnitteluvaiheiden rahoittamisesta lähemmin kohdassa 5.2). Suomessa on tarjolla joukko ammattilaisia, joilla on kokemusta
ryhmärakennuttamishankkeiden läpiviemisestä.
Projektinjohtaja on hankkeen työrukkanen, joka valvoo rakennuttavan ryhmän etua ja hankkii sen tarvitsemat palvelut. Projektinjohtajan tehtävänä on myös valmistella päätösesitykset niin, että ryhmän johto ja koko ryhmä pystyvät mielekkääseen, aikataulussa etenevään päätöksentekoon.
Hyvä projektinjohtaja ymmärtää ryhmän tavoitteet ja on sitoutunut niihin. Hänellä on riittävä alan ammattikokemus, suhteet sekä paikallisten rakennusmarkkinoiden tuntemus, joiden turvin hän kykenee hankkimaan ja arvioimaan palveluntarjoajien työtä. On ensiarvoisen tärkeää, että ryhmän johdon ja projektijohtajan yhteistyö sujuu ja että heidän välillään vallitsee täysi luottamus.
4.3. Arkkitehdin valinta ja myötäsuunnittelu
Varsinkin niissä tapauksissa, joissa rakennuttava ryhmä kantaa vastuun hankkeen toteuttamisesta, asukkaiden on tärkeää valita arkkitehti, joka ymmärtää hankkeen erityislaadun ja on valmis tekemään laajaa yhteistyötä heidän kanssaan.
Tavallinen tapa arkkitehdin valitsemiseksi on tarjouskilpailu. Ennen kirjallisten tarjousten pyytämistä voi olla hyvä pyrkiä tapaamaan suunnittelutehtävästä kiinnostuneita ehdokkaita ja neuvottelemaan heidän kanssaan hankkeen ehdoista ja asukkaiden toiveista. Tällä tavoin voidaan varmistaa yhteistyön edellytyksiä ja arkkitehdin kyky ja halu toimia pitkäjänteisessä
myötäsuunnitteluprosessissa.
Ryhmä voi tarjouskilpailua valmistellessaan olla yhteydessä arkkitehtitoimistojen liittoon tai Suomen arkkitehtiliitto SAFA:an ja saada niiden kautta tietoa ja ohjausta.
Kannattaa myös hankkia tietoa siitä, millaisia kohteita kukin arkkitehtiehdokas on aikaisemmin suunnitellut. Halvin tarjous ei välttämättä ole paras eikä tarkoituksenmukaisin.
Ennen sopimuksen solmimista kannattaa sopia tarkkaan, mitä perushinta sisältää ja millaisista tehtävistä arkkitehti voi laskuttaa erikseen tuntihinnalla. Jos asukkaille tarjotaan mahdollisuus myötäsuunnitteluun, sen ehdot ja hinnat on sovittava sopimusvaiheessa. Sopimuksen tekemisessä kannattaa turvautua joko asiantuntevan projektijohtajan tai sopimusjuristin apuun.
4.4. Rakennuttamisen ekologiset tavoitteet
Asuminen on yksi suurimmista hiilijalanjäljen kokoa määrittävistä tekijöistä, eikä niin ollen ole yhdentekevää, millaisia ratkaisuja rakennusten suunnittelussa tehdään. Rakennushankkeen ekologisten tavoitteiden määrittäminen on nykyisin rutiinia sellaisissakin hankkeissa, jotka eivät määritelmällisesti ole ekorakennushankkeita. Normit ovat kiristyneet ja kiristyvät lähivuosina entisestään. Uudistuotannossa ollaan Euroopan-laajuisesti menossa hyvää vauhtia kohti matalaenergiarakentamista.
Suunnitteluvaiheessa tämä tarkoittaa rakennuksen kestävyyden ja energiankulutuksen tavoitetason määräämistä ja sitä toteuttavien teknisten ratkaisujen löytämistä. Tällöin tarkasteltavaksi tulevat ainakin:
• Eristyksen ja tiiveyden ratkaisut
• Lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmät
• Ovien, ikkunoiden ja parvekkeiden laatu
• Mahdollinen oma energiantuotanto sekä lämmön takaisinotto ilmasta ja/tai jätevedestä
• Valaistus ja muu kiinteistösähkönkulutus
• Asuntosaunat vaiko yhteinen sauna?
• Sähkön ja veden kulutuksen sekä sisälämpötilojen seuranta
• Rakennusmateriaalien kestävyys, kierrätettävyys ja huollettavuus
• Kodinkoneiden energialuokat
Kokemus osoittaa, että itselleen asuntoja rakennuttavat ihmiset ovat keskimääräistä asunnonostajaa valmiimpia tekemään energiaa säästäviä investointeja – he kun aikanaan maksavat myös
lämmityksen, energian, lämpimän veden ja huollon kustannukset. Ryhmärakennuttamishankkeet ovat usein myös ekoratkaisujen edelläkävijöitä.
4.5.Juristin palvelut ja sopimusten tekeminen
Ryhmärakennuttamisen eri vaiheet edellyttävät muun muassa erilaisten sopimusten ja virallisten asiakirjojen laatimista, ja niiden suunnittelussa kannattaa käyttää ammattitaitoisen juristin apua.
Tällaisia juristin avulla laadittavia asiakirjoja voivat olla esimerkiksi aiesopimukset,
osakassopimukset, yhtiöjärjestykset, konsultti- ja urakkasopimukset, velkakirjat yms. Juristit kannattaa myös kilpailuttaa ja varmistaa, että valittavalla juristilla on rakennusalan asiantuntemusta sekä ymmärrys hankkeen erityislaadusta.
Rakennuttajakonsulttivetoisissa hankkeissa juridisten ja taloushallinnollisten palveluiden hankkiminen kuuluu hankkeen vetäjän vastuulle.
4.6.Taloushallinto
Kun rahaa alkaa virrata, tarvitaan sen käsittelemiseksi taloushallinto: kirjanpitäjä tai tilitoimisto sekä tilintarkastaja. Ammattilaisten apuun kannattaa turvautua varhaisesta vaiheesta lähtien. On eduksi, jos taloushallinnon ammattilaisilla on kokemusta rakennushankkeen taloushallinnosta.
Sitä mukaa kuin hankkeen eri vaiheille laaditaan aikataulu, syntyy myös käsitys siitä, kuinka paljon rahaa hankkeen eri vaiheissa tarvitaan. Sen perusteella jaksotetaan kerättävät suunnittelu- ja
rakennusrahastomaksut sekä lainan nostot ja vastaavat.
4.7.Aikatauluttaminen sekä tehtävä- ja päätöslistat
Siinä vaiheessa, kun hankkeen ainekset – tontti, riittävästi kiinnostuneita ihmisiä ja yhteinen käsitys siitä, mitä tavoitellaan - alkavat olla koossa, on syytä tehdä aikatauluhahmotelma. Sen laatimisessa auttaa rakennuttajakonsultti, projektinjohtaja tai muu rakennusalan ammattilainen. Aikataulu konkretisoi hankkeen toteutusta, ohjaa työtä eteenpäin ja on edellytys myös budjetin laatimiselle.
Projektinjohtajan tai vastaavan ammattilaisen johdolla kannattaa laatia lista hankkeeseen sisältyvistä tehtävistä sekä asioista, joista ryhmän on tehtävä päätöksiä. Tämä lista hahmottaa esimerkiksi sen, missä vaiheessa ja järjestyksessä on valittava arkkitehti, erikoissuunnittelijat ja rakennuttajakonsultti, järjestettävä rahoitus, perustettava yhdistys, asunto-osakeyhtiö tai
asumisoikeusyhdistys yms. Sen perusteella ryhmän vetäjät pystyvät suunnittelemaan sopivan kokousaikataulun ja valmistelemaan kokoukset.
4.8.Ryhmän itse hoitamat tehtävät rakennushankkeen aikana
Koska ryhmärakennuttamishankkeita ja rakennuttavia ryhmiä on kovin monenlaisia – itse rakennuttajavastuuta kantavista ryhmistä avaimet käteen -tyyppisiin rakennuttamismalleihin – ryhmien roolit ja vastuut hankkeen aikana vaihtelevat suuresti.
Jos ryhmä kantaa itse rakennuttajavastuuta, se pitää kaikkea päätösvaltaa ja –vastuuta omissa käsissään. Tällöin sen on huolehdittava siitä, että se pysyy perillä kaikesta, mitä hankkeessa tapahtuu, valvoo töitä tarkasti ja pystyy tekemään päätöksiä sitä mukaa kuin niitä tarvitsee tehdä.
Kansainvälinen kokemus on osoittanut, että kun taloudellinen vastuu on ryhmällä, sen ei kannata delegoida hankkeen toteutuksen johtamista ja päätöksentekoa liian kauas omista käsistään.
Rakennuttajan tai muun asiantuntijan vetämissä hankkeissa ryhmän vastuu ja valta rakennusaikana on rajallisempi. Joissain hankkeissa ryhmän jäsenten ei tarvitse eivätkä he voikaan alkuvaiheen suunnitteluratkaisujen jälkeen tehdä muuta kuin seurata rakennuksen nousemista.
Niiden ryhmien, jotka haluavat toteuttaa asumisaikana yhteisöllistä elämää, kannattaa käyttää rakentamisaika tutustuakseen toisiinsa, luodakseen ryhmähenkeä, suunnitellakseen yhteisön elämää ja pelisääntöjä.
5. Ryhmärakennuttamishankkeen taloudelliset ja juridiset järjestelyt 5.5.Rahoitus
Hankkeen rahoitusmuoto ja –järjestelyt riippuvat suuresti hankkeen luonteesta ja talon hallintamuodosta, eli onko kyseessä asunto-osakeyhtiö, asumisoikeusyhdistys vai vuokratalo.
5.1.1. Asunto-osakeyhtiön rahoitus
Jos kyseessä on rakennuttajavastuussa oleva, omistusasuntoja rakennuttava asunto-osakeyhtiö, hankkeen rahoitus voidaan toteuttaa pitkälti samalla tavalla kuin minkä tahansa uuden asunto- osakeyhtiön rahoitus. Tällöin pankilta haetaan yhtiölainaa, jota rakennusaikana on tavallisesti enimmillään 60-70 prosenttia koko hankkeen arvosta. Osakkaat maksavat rakennusaikana loput omalla rahoituksellaan, toisin sanoen joko omista pääomistaan tai henkilökohtaisilla lainoilla.
Yhtiö nostaa yhtiölainaa ja osakkaat maksavat omia osuuksiaan sitä mukaa kuin rakennuskustannukset edellyttävät ja nouseva rakennus toimii yhtiölainan vakuutena.
Monet suomalaiset pankkiryhmät ovat perehtyneet ryhmärakennuttamishankkeisiin ja
suhtautuvat niihin myönteisesti. Hyvin johdetut ja ammattitaitoisesti suunnitellut ja toteutetut ryhmärakennuttamishankkeet eivät sisällä pankin kannalta sen suurempia riskejä kuin tavalliset rakennuttajayhtiöiden vetämät hankkeet. Joillain pienillä, muutaman talouden
ryhmärakennuttamiskohteilla on ollut hankaluuksia yhtiölainan saamisessa. Tällöin koko rahoitus on toteutettu henkilökohtaisten lainojen kautta.
Myös henkilökohtaisten lainojen järjestäminen käy samaan tapaan kuin missä tahansa uudiskohteissa.
Sekä perustettavan yhtiön että sen osakkaiden rahoitusmahdollisuudet on syytä varmistaa ennen kuin hanketta viedään idean asteelta eteenpäin. Perustettavan asunto-osakeyhtiön osakkaiden taloudellinen kantokyky voidaan varmistaa esimerkiksi siten, että heiltä vaaditaan joko pankin lainalupaus tai pankkitakaus, jos heillä on riittävät pääomat ilman lainaa. Lainalupaukset tai pankkitakaukset on syytä hankkia jo ennen kuin asunto-osakeyhtiö perustetaan.
5.1.2. Asumisoikeusyhdistyksen perustaman talon rahoitus
Asumisoikeusyhdistyksen asunnot ja muut tilat voidaan rakentaa joko ARA:n korkotukilainoitettuina tai vapaarahoitteisena.
Asukkailta eli asumisoikeuden haltijoilta peritään yhteiskunnan tuella rakennettavissa hankkeissa omarahoitusosuutena enintään 15 %:n suuruinen
asumisoikeusmaksu kokonaishankinta-arvosta. Vapaarahoitteisissa kohteissa se voi nousta enintään 30 %:iin. Muu osa rahoituksesta otetaan asumisoikeusyhdistykselle
pitkäaikaisena lainana rahalaitoksilta samaan tapaan kuin asunto-osakeyhtiössäkin. ARA:n tukemat hankkeet saavat valtion varoista korkotukea, jos korkoprosentti
ylittää tietyn rajan.
Ikääntyville eli yli 55-vuotiaille rakennettavat asumisoikeusyhdistysten talot voivat saada Raha-automaattiyhdistykseltä (RAY) investointiavustusta
30 % asuntojen rakennuskustannuksista ja 70 % ns. sosiaaliteknisten laitteiden hankintahinnasta. Lainatarve vastaavasti pienenee. RAY:n tuella on suuri merkitys asukkailta perittäviin vastikkeisiin.
5.1.3. Vuokratalon rahoitus
Vuokratalon omistajaksi tulee löytää yhteisö, kunta tai esimerkiksi yhdistys, joka on valmis sijoittamaan tarvittavan omarahoitusosuuden. ARA:n tukemissa
kohteissa se on vähintään 5 % hankinta-arvosta, jos talo rakennetaan vuokratontille ja 10 % jos se rakennetaan omistustontille. Muu osa rahoituksesta voidaan hoitaa pitkäaikaisella lainalla, jolle ARA myöntää korkotukea ja lisätakauksen.
Myös vuokratalo voidaan toteuttaa ryhmärakennuttamishankkeena, jos kiinteistön omistajan kanssa niin sovitaan. Jyväskylän Kuokkalan kaupunginosaan
rakennettiin 1990-luvun alkupuolella vuokrataloyhteisö Kaunisto kaupungin omistaman vuokra-asuntoyhtiön omistukseen siten, että tulevat asukkaat olivat mukana hankesuunnittelussa ja myötäsuunnittelussa.
5.1.1. RS-järjestelmän puitteissa vai ulkopuolella?
Erityinen kysymys rahoituksen kannalta muodostuu siitä, kuuluuko hanke RS-järjestelmän piiriin vai ei.
RS- järjestelmä tarkoittaa asuntokauppalakiin sisältyvää turvajärjestelyä, joka turvaa niiden oikeudet, jotka tekevät sitovan kaupan asunnosta rakennusvaiheessa. RS-järjestelmän piiriin kuuluvassa hankkeessa perustajaosakas tallettaa pankkiin vakuudet konkurssin ja
rakennusvirheiden varalta, jotta ongelmien ilmaantuessa rakennus voidaan saattaa valmiiksi suunnitelmien mukaan.
Silloin, kun asukkaat ottavat ryhmärakennuttamishankkeessa rakennuttamisvastuun, kohde jää RS-järjestelmän ulkopuolelle ja ongelmien ilmaantuessa osakkaat ovat itse vastuussa niiden korjaamisesta. Jos taas rakennuttamisvastuu jää ammattimaiselle rakennuttajalle, joka myy asunnot asukkaille normaalin asuntokaupan ehdoilla, kohde kuuluu RS-järjestelmän piiriin.
Jos hanke jää RS-järjestelmän ulkopuolelle, riskeihin kannattaa varautua muunlaisten vakuutusjärjestelyjen (katso kohta Vastuut ja vakuutukset) ja erityisen huolellisen rakennusaikaisen valvonnan kautta.
Joissain ryhmärakennuttamishankkeissa yksi tai useampi asunto on rakennettu myytäväksi vasta valmistumisen jälkeen. Tällöin kannattaa harkita, miten menetellään, sillä yhdenkin asunnon rakennuttaminen myyntiin saattaa koko hankkeen RS-järjestelmän piiriin.
5.6.Ryhmärakennuttamishankkeen käynnistysvaiheen kulut ja rahoitusjärjestelyt
Oma-aloitteisesti rakennuttava ryhmä saa varautua kustantamaan hankkeen varhaiset kulut itse ja ilman pankin myöntämää yhtiölainaa. Yhtiölainaa voi saada yleensä vasta, kun asunto- osakeyhtiö on perustettu ja jos tulevat asukkaat ovat perustettavan yhtiön osakkaina, yhtiötä ei voida perustaa ennen kuin hankkeen valmistelu on kohtalaisen pitkällä. Esimerkiksi talon luonnosten tulee olla sellaisessa vaiheessa, että jokainen mukaan tuleva tietää, millaisen asunnon siitä tulee saamaan ja mitä se tulee maksamaan. Tämä on välttämätöntä, jotta asunto- osakeyhtiön osakesarjat kyetään laskemaan.
Hankkeen varhaisia kuluja voivat olla esimerkiksi tontin hankintaan liittyvät kulut, arkkitehdin luonnossuunnittelu ja erikoissuunnittelijoiden panos, kustannuslaskenta, projektinjohtajan palkkiot ja juristin kulut.
Näistä on hankkeen vetovastuussa olevien syytä laatia budjetti ja suunnitella, kuinka se katetaan esimerkiksi mukana olevilta perittävällä varausmaksulla. Varausmaksun perimisen yhteydessä on hyvä laatia sopimus, jossa todetaan muun muassa, mihin maksu oikeuttaa, ja miten yhteisiä varoja hallinnoidaan, kuinka ryhmän päätöksenteko toimii, jos sen tukena ei ole mitään juridista rakennetta (esimerkiksi asunto-osakeyhtiötä tai yhdistystä) sekä kuinka hankkeesta voi
varausmaksun maksamisen jälkeen vetäytyä ja millaisin ehdoin rahansa voi saada takaisin.
Kun varausmaksua ryhdytään perimään, hankkeen suunnitelmien ja päätöksentekomenettelyn tulee olla niin vakaalla pohjalla, että mukaan haluavat ihmiset luottavat niihin ja uskaltavat lähteä mukaan hankkeeseen. Tällaisen varausmaksun maksaminen myös sitouttaa ihmisiä hankkeeseen. He kiinnostuvat siitä toisella tavalla, kun sijoittavat siihen varojaan. Maksun periminen karsii joukosta ne, joiden kiinnostus ei ulotu käytännöllisen toiminnan ja
taloudellisen sitoutumisen asteelle.
Jos hankkeen aloitteentekijänä on konsulttiyhtiö, kaupunki tai vastaava, se myös maksaa hankkeen käynnistämiseen liittyvät kulut. Ne peritään asukkailta/osakkailta myöhemmissä vaiheissa.
5.7.Kustannusarviot ja budjetointi
Hankkeesta on syytä jo varhaisessa vaiheessa tehdä kustannusarvioita, jotta mukana olevilla ja siitä kiinnostuvilla on realistinen käsitys omista mahdollisuuksistaan osallistua siihen.
Kustannusarvion voi tilata siihen erikoistuneelta konsulttiyhtiöltä ja se maksaa hankkeen koosta ja laadusta riippuen joitakin tuhansia euroja.
Kustannusarvio voidaan laskea kohtalaisen varhaisessa vaiheessa, kun rakennettavasta kohteesta tiedetään muutamia perusasioita kuten tontin laatu ja kustannukset, rakennuksen tyyppi ja rakennusala, rakennustapa, perusenergiaratkaisut sekä käsitys asukkaiden toiveista sisustuksen suhteen. Näiden määrittelyssä tarvitaan ammattilaisen, esimerkiksi arkkitehdin apua. Siinä vaiheessa, kun käytettävissä on arkkitehdin luonnossuunnitelmat, kustannusarvio tarkentuu.
On syytä ymmärtää, että kustannusarvio on vasta arvio, ei lupaus hinnasta eikä hintakatto, vaikka siihen yleensä sisältyykin kustannusnousuvaraus. Rakennusmarkkinat ovat
suhdanneherkkä talouden ala, minkä vuoksi lopullisten kustannusten määrää voi olla vaikeaa arvioida kuukausia tai vuosia etukäteen.
Suunnitelmien tarkentuessa myös kustannusarvio on syytä päivittää. Arvio täsmentyy vasta kun hankkeesta on käytettävissä yksityiskohtaiset suunnitelmat.
5.8.Asunto-osakeyhtiön perustaminen
Kun hankkeen osallistujat ovat tiedossa, luonnokset niin pitkällä, että niiden perusteella voidaan määrittää osakesarjat, kustannusarvio tehty, rahoitus sovittu ja keskinäiset sopimukset
neuvoteltu valmiiksi, on aika perustaa asunto-osakeyhtiö. Se kannattaa perustaa niin varhain kuin mahdollista, jotta hanke saa juridisen selkänojan. Asunto-osakeyhtiömuotoisena toimivan hankkeen päätöksentekomenettely on määrätty laissa. Tämä voi tarkoittaa muutoksia
hankkeseen: jos aiemmin on esimerkiksi äänestetty mies ja ääni tai asunto ja ääni –periaatteella, osakeyhtiössä äänestetään osakkeiden määrän mukaisissa suhteissa.
Asunto-osakeyhtiön perustaminen on sinänsä suhteellisen yksinkertainen toimenpide. Sen perustamisesta laaditaan perustamiskirja, laaditaan yhtiöjärjestys, maksetaan peruspääoma ja uusi asunto-osakeyhtiö merkitään patentti- ja rekisterihallituksen rekisteriin. Kun yhtiö perustetaan paitsi hallitsemaan, myös rakennuttamaan taloa asukkaidensa aloitteesta, tähän vaiheeseen liittyy asioita, joista on syytä sopia erillisellä osakassopimuksella. Samoin on syytä huolehtia asunto-osakeyhtiön taloudellisista edellytyksistä tavalla, jotka on selostettu tarkemmin kohdassa 5.1. Näiden kuvioiden selventämiseksi ja lainmukaisuuden varmentamiseksi on hyvä kääntyä asiantuntevan juristin puoleen.
Hankkeen vetäjien harkittavaksi jää, millainen peruspääoma uudelle yhtiölle kerätään. Kun kaupalliset rakennuttajat perustavat asunto-osakeyhtiöitä rakenteilla olevia taloja varten ikään kuin pöytälaatikkoon, peruspääoma on melko pieni. Ryhmärakennuttamishankkeessa, jotka käynnistetään ilman isomman organisaation selkänojaa, voi olla paikallaan kerätä esimerkiksi niin suuri pääoma, että sillä katetaan kaikki suunnittelukustannukset rakennusluvan hakemiseen saakka. Tällainen yhtäältä sitouttaa mukanaolijoita ja toisaalta voi olla tarpeellinen signaali pankin suuntaan hyvän yhtiölainatarjouksen saamiseksi.
5.5. Asumisoikeusyhdistyksen perustaminen
Asumisoikeusyhdistyksistä on säädetty erityisellä lailla, 1994/1072 (linkki lakiin?). Lain mukaan asumisoikeusyhdistys perustetaan asumisoikeustalon voittoa tavoittelemattomaksi rakennuttajaksi. Sen perustajina voivat olla luonnolliset henkilöt, yhteisöt tai säätiöt. Jäsenet eivät joudu henkilökohtaiseen vastuuseen yhdistyksen velvoitteista eikä heiltä voida periä muuta maksua kuin jäsenmaksu, asumisoikeusmaksu ja käyttövastike. Ajatuksena on, että
asumisoikeusyhdistyksen kautta asukkaat omistavat itse talonsa.
Asumisoikeusyhdistys perustetaan perustamiskirjalla, jonka perustajat allekirjoittavat ja joka viedään patentti- ja rekisterihallituksen kaupparekisteriin. Säännöistä, hallinnosta ja
päätöksentekomenettelystä säädetään laissa. Kun yhdistys on perustettu, se voi ryhtyä
hankkimaan rahoitusta ja käynnistämään rakennuttamista asumisoikeusasunnoista säädetyn lain ehdoilla.
5.6.Osakassopimukset ja asumisoikeussopimukset
Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen puitteista säädetään lailla ja siihen saattaa kohdistua muitakin yhtiön ulkopuolisia vaatimuksia, kuten Helsingissä Hitas-tonttien
vuokrasopimusehtojen määräykset.
Saattaa tulla tarpeelliseksi sopia perustajaosakkaiden kesken asioista, jotka eivät sisälly yhtiöjärjestykseen. Tällöin laaditaan osakassopimus, joka on yksityisoikeudellinen sitoumus.
Sopimuksessa voidaan sopia esimerkiksi asuntojen luovutuksen ehdoista, asukasyhteisön toiminnan periaatteista, talon huolto- ja siivoustöistä tai asukkaiden alaikärajoista, jos kyseessä on senioritalo.
Asumisoikeusasunnon haltija tekee talon omistajan kanssa kirjallisen asumisoikeussopimuksen, jossa määritellään asunto, asumisoikeusmaksun suuruus, käyttövastike sekä muut mahdolliset ehdot. Ympäristöministeriö on antanut asumisoikeussopimuksen kaavasta asetuksen (794/2003).
Kaava toimii mallina asumisoikeustalojen ja asukkaiden omille sopimuksille.
Joissain tilanteissa voi olla mielekästä laatia erikseen osakassopimus, joka koskee kaikkia osakkaaksi tulevia sekä asukassopimus, joka koskee kaikkia talossa asuvia, myös vuokralaisia.
Tällöin osakassopimukseen sisällytetään taloudelliset ja juridiset velvoitteet ja asukassopimukseen asiat, jotka koskevat yhteisöä ja asumisen pelisääntöjä.
5.7.Vastuut ja vakuutukset
Kun rakennuttamisvastuun ottava asunto-osakeyhtiö rakennuttaa asuntoja perustajaosakkaidensa omaan käyttöön, osakkaiden vastuu asunnoista on asuntokauppalain mukaan samankaltainen kuin asuntoja myytäessä tai ostettaessa. Heitä ei siis koske samanlainen vastuu kuin kaupallisia rakennuttajia. Hanke jää myös niin kutsutun RS-järjestelmän ulkopuolelle. Osakassopimuksessa saattaa olla syytä sopia vastuista ja menettelyistä tilanteissa, joissa osakas haluaa luopua
osuudestaan rakentamisaikana. Joissain tapauksissa tällaisen, mahdollisia epäselvyyksiä aiheuttavan tilanteen syntyminen on pyritty estämään määräämällä mittava sopimussakko.
Asunto-osakeyhtiön hallituksen on syytä harkita vastuuvakuutuksen ottamista. Rakennuttavan asunto-osakeyhtiön kohdalla vakuutuksen ehdot saattavat poiketa niiden asunto-osakeyhtiöiden vakuutuksista, jotka vain hallinnoivat ja huoltavat olemassa olevaa taloa.
On myös hyvä varmistaa, että kaikilla palveluntarjoajilla suunnittelijoista aliurakoitsijoihin on ammatilliset vakuutukset kunnossa.
6. Rakennuttamisprosessi
Varsinainen rakennuttamispäätös tehdään, kun kokoon on saatu hankkeen ainekset: rakennuttava ryhmä, yhteinen käsitys tarpeista ja tavoitteesta, rahoitusjärjestelyt, tontti sekä mahdollisesti suunnittelija tai suunnittelijat. Ryhmärakennuttamishankkeen erityisiä edellytyksiä ja
järjestäytymistä on kuvattu näillä sivuilla. Koska ryhmärakennuttamishankkeet eroavat toisistaan merkittävästi, ammattilaiset tulevat mukaan ja raha alkaa liikkua tapauskohtaisesti eri vaiheissa.
Viimeistään rakennuttamispäätöksen jälkeen alkaa ammattimainen toiminta.
Rakennuttajan tehtävät on kuvattu Rakennustieto Oy:n julkaisemassa Rakennuttamisen tehtäväluettelo RAP 95 –asiakirjassa. Tällaisia rakennustiedon julkaisemia rakennuttamisen ja rakentamisen käytänteitä tiiviisti, lyhyesti ja täsmällisesti kuvaavia asiakirjoja kutsutaan RT- ohjekorteiksi, ja niitä on saatavilla lukuisia eri aihepiireistä. Rakennuttamaan ryhtyvän ryhmän johdon on hyvä perehtyä muun muassa konsulttitoiminnan yleisiin ehtoihin sekä rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin, jotka löytyvät RT-ohjekorttien sarjasta. Hyvä kuvaus hankkeen
tehtäväjaosta löytyy myös esimerkiksi arkkitehtitoimistojen liiton sivuilta www.atl.fi
Ryhmärakennuttamismenettelyllä rakennettavan talon tai talojen rakentamisprosessi ei juuri eroa mistä tahansa vastaavasta asuinrakentamisesta. Aikataulutus, suunnittelu, työn johto, talous ja muut asiat hoidetaan vakiintuneiden menettelytapojen mukaisesti. On tärkeää, että prosessia johtaa asiantunteva päällikkö, joka on yhtäältä sitoutunut ajamaan rakennuttavan ryhmän etua.
Viimeinen päätösvalta kaikissa linjakysymyksissä ja taloudellisissa asioissa on säilytettävä rakennushankkeen omistajan eli rakennuttavan ryhmän käsissä. Sen on huolehdittava oman päätöksentekojärjestelmänsä toimivuudesta ja työn toteutuksen seurannasta.
6.1. Urakkamuodoista
Rakennuttava ryhmä hankkii projektijohtajansa ja/tai valitsemansa rakennuttajakonsultin tuella urakoitsijat toteuttamaan rakennushanketta. Urakkatarjouspyyntöjen, niiden arvioimisen ja sopimusten tekemisen vaihe on vaativa ja edellyttää ammattiosaamista.
Ryhmä voi valita arkkitehdin ja halutessaan myös erikoissuunnittelijat jo varhaisessa vaiheessa kohdassa 4.3. Arkkitehdin valinta ja myötäsuunnittelu (linkki?) kuvatulla tavalla. Valinnassa voivat olla mukana myös heidän valitsemansa konsultti tai urakoitsija. Jos koko hanke on konsultin, kaupungin tai vastaavan tahon käynnistämä, kaikki tällaiset valinnat on yleensä tehty jo ennen kuin asukkaat tulevat mukaan hankkeeseen.
Rakennusurakka voidaan toteuttaa ns. kokonaisurakkana, jolloin tilaaja on sopimussuhteessa vain yhteen urakoitsijaan. Tämä puolestaan hankkii omalla riskillään tarvittavat aliurakoitsijat.
Kokonaisurakkamallin etuna on, että vastuu kokonaisuudesta ja urakoiden yhteensovittamisesta on pääurakoitsijalla. Tämä huolehtii myös hankkeen hallinnosta, työmaan johtamisesta ja valvonnasta.
Jaetussa urakassa työt pilkotaan erillisiksi kokonaisuuksiksi, jotka kilpailutetaan erikseen. Jokaiselle kokonaisuudelle tehdään erilliset sopimukset. Rakennuttajan vastuulle jää urakoiden
yhteensovittaminen, ohjaus, aikatauluttaminen ja taloushallinto. Tällaiseen malliin sisältyy rakenuttajalle riskejä muun muassa sen suhteen, kuka on vastuussa työmaan aputöistä sekä miten urakoiden rajapinnoissa toimitaan. Toisaalta erikseen kilpailutetut urakat saattavat tulla
edullisemmiksi kuin koko paketin hankkiminen yhdeltä palveluntarjoajalta.
Projektinjohtourakassa projektinjohtourakoitsija hoitaa rakennuttajan käytännölliset tehtävät tilaajan lukuun ja hankintasopimukset tehdään sen nimiin. Varsinaisia urakoitsijoita voi olla useita ja tällaisen mallin riskit ja mahdollisuudet ovat samankaltaisia kuin jaetussa urakassa.
6.2. Työmaavalvonta
Riippumatta siitä, millainen urakkamuoto ja vastuusuhteet urakassa toteutuvat, rakennuttavan ryhmän on syytä huolehtia siitä, että rakennusaikainen työmaavalvonta on tehokasta. Tällä turvataan tulevien asukkaiden oman asumisen laatu ja minimoidaan ongelmat, ja vähennetään vastuusta aiheutuvia riskejä tilanteessa, jossa joku osakas haluaa luopua osuudestaan joko jo rakennusaikana tai pian rakennuksen valmistumisen jälkeen.
Ryhmä voi halutessaan päättää, että se hankkii työmaavalvontapalvelut erikseen. Kun
työmaavalvontaorganisaatio on suorassa sopimussuhteessa tilaajaan, ei epäselvyyksien sattuessa tarvitse kysellä, minkä osapuolen etuja valvoja ajaa.
7. Asumisaikainen yhteistoiminta
Asukkaiden kannattaa jo rakennusvaiheessa suunnitella yhdessä, millaista yhteistoimintaa talossa aiotaan järjestää asumisaikana. Voitaisiinko vaikka jo muuttovaiheessa järjestää yhteisiä ruokailuja, pakkausjätteen poisvienti tai muuta muuttourakkaa helpottavaa? Onko tulevilla naapuruksilla kiinnostusta yhteisen perhepäivähoitajan järjestämiseen? Pidettäisiinkö kohta muuton jälkeen yhteiset juhlat?
Yhteisötaloissa, joissa asumisen peruskonseptiin kuuluu yhteisöllinen toiminta, asukkaiden kannattaa järjestäytyä ja jakaa työt jo hyvissä ajoin ennen muuttoa. Tähän sisältyy esimerkiksi sisäisen viestinnän järjestäminen kuntoon, työvuoroista sopiminen, saunan käytöstä sopiminen ja vastaavat tehtävät. Myös yhteisön päätöksenteko, yhteisökokousten järjestäminen ja vastaavat asiat kannattaa virittää valmiiksi.
Kaikkea ei kuitenkaan voi valmiiksi suunnitella eivätkä kaikki hyvät ideat synny etukäteen.
Asukkaiden on hyvä pitää mieli avoinna mahdollisuuksille ja sopia viestinnän tavoista yhteisön kehittämiseksi.
7.1 Huoltotöiden organisointi
Taloissa, joissa huolto- ja isännöintityöt teetetään ulkopuolisilla, asunto-osakeyhtiön hallituksen tulee huolehtia näiden asioiden järjestämisestä valmiiksi ennen rakennuksen käyttöönottoa.
Isännöitsijä – ja huoltoyhtiöehdokkaat kilpailutetaan.
Jos talon huoltotyöt tai osa niistä on tarkoitus hoitaa asukkaiden omin voimin, työnjako ja
menettelytavat on syytä sopia hyvissä ajoin valmiiksi ja huolehtia asianmukaisista välineistä sekä siitä, että asukkaat osaavat käyttää niitä.
8. Ryhmätalot ja yhteisöt
