Kun yliopistotontit ovat Senaatti-kiinteistöjen hallinnassa, kokevat yliopistot sen antavan etua Senaatti-kiinteistöille tilanteessa, jossa tontille suunnitellaan rakennusta kilpailevien toimitilatarjoajien toimesta. Seikka on nostanut keskustelua yliopistotonttien siirtämisestä yliopistojen, opetusministeriön tai yliopistosäätiön omaisuudeksi. Siirtämiseen ei kuiten-kaan nähdä tarvetta, koska asia voidaan hoitaa sopimusteitse.
3.3.7 Henkilöstö- ja opiskelijaravintoloiden toimintaedellytykset
Valtionhallinnossa henkilöstö- ja opiskelijaravintoloille tarjotaan ruokailu- ja keittiötilat sekä keittiölaitteet käyttöön. Senaatti-kiinteistöt perii vuokran päävuokralaisilta myös henkilöstö- ja opiskelijaravintolatiloista ja tulouttaa valtiolle 70 miljoonaa markkaa (noin 12 milj. euroa), joka kiertää valtion kautta henkilöstön ja opiskelijoiden ruokailutukeen.
Ravintoloihin liittyen on noussut esiin seuraavia näkökohtia:
− Senaatti voisi hallinnoida myös henkilöstö- ja opiskelijaravintoloita. Niiden toiminta ei ole rakennuksissa tapahtuvaa ydintoimintaa.
− Yliopistoissa ja korkeakouluissa ravintolat eivät ole nousseet ongelmaksi, vaan on-gelmana ovat usean eri viraston yhteiskäyttöravintolat. Osassa niistä Senaatti-kiinteistöt onkin jo valinnut ravintolanpitäjän. Ongelmana ovat myös henkilöstömää-riltään pienten työpaikkojen ruokalat, jotka jäävät kannattavuusrajan alle.
− Henkilöstöravintolakäytäntöä tulisi selkeyttää ja nykyistä erilaisten kuponkien jaka-mista ja laskejaka-mista oleellisesti vähentää. Ongelma aiheutuu siitä, että ulkopuolisen vi-raston henkilöstö ruokailee toisen vivi-raston subventoimassa ravintolassa.
− Työpaikkaruokailu nähdään tärkeänä tehokkaan työnteon ja opiskelun kannalta.
− Suomen ylioppilaskuntien liitto pitää ehdottaman tärkeänä opiskelijaruokailumahdol-lisuuden säilyttämistä.
− Sähköisten maksuvälineiden käyttö, esimerkiksi valtion henkilöstö- tai opiskelija-kortti on yksi ratkaisukeino. Kortin avulla kohdennettu laskutus sekä ravintoloiden vuokran siirtäminen ravintolanpitäjälle selkeyttäisivät ja toisivat joustavuutta järjes-telmään.
− Kilpailu voisi lisääntyä edellä esitetyillä ratkaisuilla, jos henkilöstö- ja opiskelijakor-tilla voisi ruokailla myös ulkopuolisissa ravintoloissa euromääräisen kompensaation pysyessä samana.
28
4 Toimenpide-ehdotukset
Valtion toimitilahallinnan järjestäminen
1. Selvitysmies ehdottaa toimitilastrategian laatimista koko valtionhallinnolle. Valtion käyttökiinteistöjen toimitilahallinnan järjestäminen tapahtuu jatkossa parhaiten kas-vattamalla vuokralaisten mahdollisuuksia hankkia tiloja markkinoilta ja kehittämällä edelleen liikelaitospohjaisesti toimivaa Senaatti-kiinteistöt -toimintamallia. Nykyi-sen Senaatti-kiinteistöjen perustaminen perustui valtion kiinteistöomistusstrategiaan.
Asiaa tulee kuitenkin tarkastella uudesta, käyttäjän näkökulmasta ja huomioon tulee ottaa omistamisen ohella entistä avoimempi ja entistä enemmän kilpailua hyväksi käyttävä tapa hankittaessa tiloja ja niihin liittyviä palveluja valtion hallinnon käyttä-jille. Strategiassa määrittyvät näin ollen puitteet myös Senaatti-kiinteistöille. Puittei-den jälkeen Senaatti-kiinteistöillä tulee olla toimintavapaudet tehtävänsä toteuttami-seksi. Tarveselvitysvaiheen ja hankesuunnittelun toimintamallit ja rahoitus tulee jär-jestää toimitilastrategiassa.
2. Lisääntyvä tieto- ja tiedonsiirtojärjestelmien sekä muun uuden teknologian käyttöön-otto tuo valtion hallintoon myös toimitilatarpeisiin oleellisesti vaikuttavia tuotta-vuushyötyjä. Tämä merkitsee suuria vaatimuksia toimitilojen toimivuus-, muunnelta-vuus- ja joustavuustarpeisiin ja niihin liittyviä haasteita tilaratkaisujen suunnitteli-joille, käyttäjille ja omistajille.
Senaatti-kiinteistöjen rooli ja toiminta
3. Senaatti-kiinteistöjen hyvin merkittävä rooli kiinteistöjen haltijana Suomessa merkit-see vastuuta rakennetusta ympäristöstä, arkkitehtuurista, kestävästä kehityksestä, kiinteistöjen elinkaaresta, tilojen toiminnallisuudesta sekä sijoitetun pääoman arvon säilymisestä ja pääoman tuotosta. Edellä mainitut asiat vaativat aktiivista ja moni-puolista panostamista tutkimus- ja kehitystoimintaan. Myös siinä suhteessa Senaatin tulee olla edelläkävijä. Keskeinen näkökulma on omistamiseen liittyvät toiminnot ja prosessit, mutta Senaatin tulee tukea myös käyttäjänäkökulmaan liittyvän osaamisen ja järjestelmäkehityksen paranemista. Kilpailun avaaminen ja lisääminen tulee olla Senaatin intresseissä keskeisellä tilalla. Keskeistä on myös uusien palvelukonseptien kehittäminen ja tarjoaminen asiakkaille.
4. Senaatin tulee laatia oma toimintapoliittinen strategiansa arvokiinteistöille. Senaatilla on hallinnassaan valtaosa maamme arvokiinteistöistä. Niiden pitäminen kunnossa ja käytössä siten, että vuokralaisen maksuhalukkuus ja kiinteistönpidosta syntyvät kus-tannukset ovat tasapainossa, vaativat omat linjauksensa.
5. Senaatin on tärkeätä raportoida paitsi koko konsernia, myös eri toimialoja koskevat tiedot omina raportteinaan, mikään toimiala ei voi olla oma suljettu osansa. Edus-kunta päättää Senaatin tavoitteista ja painotuksista vuosittain. Kunkin toimialan asiakkaiden tulee nähdä oman toimialansa vuokratuottojen käyttö, tuottoprosentit, ylläpitomenot ym. sekä absoluuttisena rahankäyttönä että tehokkuuden ja asiakas-tyytyväisyyden kehittymistä kuvaavina tunnuslukuina.
6. Senaatin ensisijaisena tehtävänä on tarjota tiloja ja niihin liittyviä palveluja valtio-asiakkaille, joten kiinteistöt ja käyttäjät ovat "samassa veneessä". Senaatti-kiinteistöjen tulee aktiivisesti kehittää kumppanuuteen perustuvia toimintatapoja hyödyt-molemmille-periaatteella (win-win).
7. Senaatti-kiinteistöjen pitkät päätöksentekoketjut ja nousivat esille myös OPM:n sel-vitysraportissa. Toiminnan joustavuutta ja nopeutta tulee lisätä. Uusien hankkeiden vuokrahinnan määrittämisen aikaistaminen on tärkeä lisääntyvän kilpailun kannalta.
Pääomavuokran määräytymisperusteet
8. Selvitysryhmän mielestä Senaatin vuokranmääräytymisperusteisiin tulee saada lisää joustavuutta. Senaatin eri toimialoilla tulee voida käyttää erilaisia pääomavuokrapro-sentteja sekä rakennusten että tonttien osalta. Pääomavuokraerot syntyvät siihen si-sältyvästä riskitekijästä. Keskeiset riskitekijät liittyvät sijaintiin, rakennushankkeen mahdolliseen erityisluonteeseen sekä vuokrasopimuksen pituuteen. Pienen riskiteki-jän piirissä ovat yliopistokiinteistöt. Erityisesti toimistokiinteistöissä tulee käyttää kiinteistömarkkinoiden mukaisia vuokranmääräytymisperusteita. Jatkossa tulee har-kita, missä määrin Senaatti-kiinteistöillä kannattaa olla vapaasti markkinoilta saata-vien toimistotilojen kanssa samankaltaisia tiloja tarjottavanaan. Pääomavuokraan si-sältyvää poistotekijää tulee voida vaihdella rakennuksen kunnon, varusteiden ja ylei-sen korjattavuuden (arvorakennukset) perusteella.
9. Senaatin vuokrat ehdotetaan sidottavaksi indeksiin 50-prosenttisesti. Julkishallinnolla on erityisiä ongelmia toimia tilavuokrien suhteen indeksilähtöisesti, koska nykyaikai-seen budjettimenettelyyn kuuluu suunnata toimintarahoitus yhtenä kokonaisuutena eikä korjata eri kustannustekijöitä indekseillä. Osasidonnaisuus on samalla osa vuokrajärjestelmää, jossa vuokrat tulee tarkistaa määräajoin markkinatasolle. Se merkitsee sekä nousuja että laskuja vuokriin.
Käyttäjien tilahallinnan kehittäminen
10. Ministeriöillä, virastoilla ja laitoksilla on oltava strateginen näkemys hallinnonalansa pitkän aikavälin toimitila-asioissa. Tilat tulee sopeuttaa toiminnan tarpeisiin. Uusiin tiloihin liittyviin päätöksiin tulee olla ministeriön hyväksyntä. Hallinnonalojen tila-hallintaosaamisen tulee painottua strategisiin näkökohtiin, käyttäjälähtöisyyteen, vaativan asiakkaan roolin omaksumiseen ja tarvittavien asiantuntijapalvelujen hank-kimiseen. Tilahallintaresurssien oikea mitoittaminen on tärkeä seikka ao. hallinnon-alan johdolle. Uusien tilatarpeiden ratkaisussa tulee ensisijaisesti lähteä olemassa olevien tilojen paremmasta hyödyntämisestä. Uusia tiloja suunniteltaessa tilojen joustavuus, yhteiskäyttö, muunneltavuus ja yleispätevyys ovat tärkeitä asioita, yksi-lölliset vaatimukset tulee pyrkiä karsimaan.
11. Valtion hallinnon tilankäytön tehostamisen tulee tapahtua loogisesti ministeriötasolta käyttäjälaitoksille ja -virastoille sekä edelleen loppukäyttäjille. Sisäisten vuokrien vieminen loppukäyttäjille asti on keskeistä. Valtionhallinnossa tulee ottaa käyttöön
30
uudet strategisen toimitilajohtamisen menetelmät (ns. CRE/CREM), joilla integroi-daan toimitilojen johtaminen virastojen ja laitosten toimintastrategiaan. Kustannus-tietoisuuden kasvattamisen ja läpinäkyvyyden lisäämisen sekä tilasubventioiden poistamisen on oltava kunkin käyttäjäyksikön johdon vastuulla.
Yliopistojen toimintarahoituksen turvaaminen
12. Toimenpiteet yliopistojen toimintarahoituksen turvaamiseksi on esitetty erillisessä, 3.5.2002 opetusministeriölle luovutetussa selvitysmiesraportissa, jossa on ehdotettu vuokraongelmien ratkaisua 9 eri toimenpiteen avulla.
Yliopistojen tonttien ja maa-alueiden hallinta
13. OPM:n selvitysmiesraportissa esitetään muun muassa, että yliopistotontit ja yliopis-tojen rakennusmaa tulee selvitysryhmän mielestä edelleen pitää Senaatti-kiinteistöjen hallinnassa. Valtiolle yliopistoja varten lahjoitettujen rakennusmaiden pääomavuokra ehdotetaan poistettavaksi. Uusien tilojen saamiseksi yliopistojen tulee voida hyö-dyntää tontteja yhtäläisin ehdoin myös muiden investoreiden kuin Senaatti-kiinteistöjen kanssa. Yliopistotonttien käyttö rajataan yliopistotarpeisiin, joihin tulee rinnastaa yliopistoihin läheisesti liittyvät tutkimus- ja kehitysyksiköt.
Henkilöstö- ja opiskelijaravintoloiden toimintaedellytysten turvaaminen
14. Henkilöstön ja opiskelijoiden ruokailumahdollisuuksien turvaaminen on keskeistä työn tekemisen ja opiskelun tehokkuuden kannalta. Ruokailuun ja ravintolatiloihin liittyvät menettelyt ovat tällä hetkellä monimutkaisia ja työllistäviä. Ratkaisua tulee hakea käyttämällä sähköisiä maksujärjestelmiä henkilö- ja opiskelijakorttipohjalta.
Myös kilpailua tulee lisätä ja mahdollistaa ruokailutuen käyttö ulkopuolisissa ravin-toloissa ruokaileville. Kannustavia vuokramenettelyjä ravintolanpitäjien kanssa on kehitettävä edelleen.
Vuokrasopimuskäytäntöjen tulkintaerimielisyyksien ratkaiseminen
15. Vuokrasopimuskäytäntöjen tulkintaerimielisyyksien ratkaisemiseen ehdotetaan laa-dittavaksi selkeitä, yleisiä menettelytapoja, esimerkiksi Senaatti-kiinteistöjen laatu-järjestelmään. Niiden tulee sisältää selkeät yleisohjeet tärkeimmistä tulkintoja herät-tävistä seikoista. Sopimusmenettelyjen selkeys ja sopimukseen kirjatut asiat vähentä-vät tulkintaerimielisyyksiä. Kumppanuusmenettelyn käyttöönotto on keino ennalta ehkäistä tulkintaerimielisyyksiä.
16. Senaatin vuokriin sisältyvien ja niiden ulkopuolelle jäävien korjaustoimenpiteiden hankintarajojen määrittelyyn tulee laatia nykyistä selkeämmät pelisäännöt. Hankinta-rajaliitemenettely tarvitsee uudistamista. Tavoitteena tulee olla entistä yksinkertai-semmat lisävuokramenettelyt (esimerkiksi kiinteä vuokravaikutusprosentti koko korjaustoimenpiteelle erottelematta perustasoa ja sen ylimenevää osaa). Vuokraan si-sältyvä korjausvelvoite "ajanmukaiselle tasolle" tulee tulkita vuoden 1995 tason mu-kaiseksi, sillä vuokramäärittely tehtiin kyseisenä vuonna. Mikäli kiinteistöjen
käyt-töön vuokrasopimuksen jälkeen liittyy suuria epävarmuuksia, esimerkiksi rakennuk-sen käyttö alkuperäiseen tarkoitukseen päättyy, tulee korjausvelvoite voida purkaa ja asia ottaa huomioon vuokratason määrittelyssä.
Toimenpide-ehdotusten vaikutukset
Keskeisenä tavoitteena tässä raportissa on ollut tarkastella ja analysoida valtion tilahal-lintaan ja vuokrien määräytymiseen sekä Senaatti-kiinteistöjen toimintaan liittyviä seik-koja ja niistä eri käyttäjä- ja asiantuntijatahoilla vallitsevia näkemyksiä. Raportissa on tuotu esiin useita järjestelmän kehittämistarpeita ottaen huomioon tarkastelujen tulokset ja toimintaympäristön kehitysnäkymät. Selvitysmies toivoo, että selvitys samalla tietoa lisäämällä poistaa vuokrajärjestelmään liittyviä ennakkoluuloja ja mahdollisia väärinkä-sityksiä, joita kuten valtiontilintarkastajatkin ovat viitanneet, on uuteen järjestelmään ymmärrettävästi liittynyt.
Edellä olevien toimenpide-ehdotusten perusteella on vaikea määritellä rahallisia vaiku-tuksia. Yliopistoja koskevassa selvitysraportissa arvioitiin toimenpiteiden toteuttamisen säästävän yliopistojen vuokramenoja vuonna 2003 noin 12 miljoonalla eurolla.
Vuokrajärjestelmään kuuluu vuokrien korjaaminen määräajoin siten, että ne pysyvät markkinavuokrien alakvartiilitasolla. Se merkitsee sekä vuokratason nostoja että laskuja.
Vuokria koskevien vertailujen systemaattinen analysointi kuuluu myös vuokralaistaholle.
Selvitysmies näkee, että toimenpiteet toteuttamalla saadaan valtionhallinnon kannalta tär-keä tilahallinta nykyistä tehokkaammaksi, käyttäjien tarpeita paremmin palvelevaksi ja kilpailua lisääväksi. Asialla on suuri merkitys koko Suomen hyvinvoinnille ja kilpailuky-vylle.
32
LIITE 1
VALTIOVARAINMINISTERIÖ 29.1.2002 VM 009:00/2002
Tutkimuspäällikkö Pekka Pajakkala Valtion teknillinen tutkimuskeskus
Viite: Senaatti-kiinteistöjä koskeva selvitys SELVITYSMIEHEN KUTSUMINEN
Senaatti-kiinteistöjen rooli markkinoilla on kehittynyt valtion kiinteistöstrategian mukaisesti:
liikelaitoksen hallinnassa on pääosa valtion virastojen ja laitosten toimintaan liittyvistä käyt-tökiinteistöistä. Laitos huolehtii vastuulleen annetuista kiinteistöistä ja tarjoaa kohtuullisin markkinaperusteisin ehdoin toimitiloja ensisijaisesti valtion virastoille ja laitoksille toimien kilpailutilanteessa muihin tilantarjoajiin nähden. Toiminnalla pyritään pääoman tehokkaaseen käyttöön ja tuottavuuteen sekä kiinteistöjen arvon säilymiseen ja vuokralaisuskollisuuteen.
Nämä tavoitteet onkin kyetty saavuttamaan.
Toiminnan lähtökohdista ja tavoitteiden saavuttamisesta huolimatta laitoksen vuokraustoi-mintaan kohdistuu myös arvostelua. Useille vuokralaisille näyttävät valtion tavoitteet, kiin-teistöomaisuuden siirron toteutus ja vuokrapolitiikka jääneen epäselviksi kuten 29.11.2001 julkaistusta valtiontilintarkastajien tarkastuskertomuksesta ilmenee. Kertomuksessa ehdote-taankin Senaatti-kiinteistöjen toiminnasta ja asemasta kiinteistömarkkinoilla puolueetonta ul-koista arviointia, jossa erityistä huomiota tulisi kiinnittää siihen, mitä yhtäläisyyksiä ja eroa-vuuksia laitoksella on valtion liikelaitoksena toimiessaan alalla toimiviin muihin yrityksiin verrattuna. Lisäksi huomiota tulisi kertomuksen mukaan kiinnittää
(1) vuokrauspolitiikan vaikutukseen vapaaehtoisjärjestöjen, säätiöiden ja kuntien lahjoi-tusmotivaatioon valtiolle,
(2) toimitilojen käyttötarkoituksen ja kustannusperusteisuuden osuuteen vuokran määräy-tymisperusteissa,
(3) vuokrasopimuskäytäntöjen tulkintaerimielisyyksien ratkaisemiseen,
(4) investointien ja hankepäätösten edellyttämän asiantuntemuksen palauttamiseen asian-omaisille hallinnonaloille,
(5) yliopistojen toimintarahoituksen turvaamiseen vuokrankorotusten jatkuessa,
(6) yliopistojen rakentamattomien maa-alueiden siirtoon yliopistojen omaisuudeksi sekä (7) henkilöstö- ja opiskelijaravintoloiden toimintaedellytysten turvaamiseen
Senaatti-kiinteistöjen hallinnoimissa tiloissa.
Valtiovarainministeriö kutsuu, neuvoteltuaan selvitystehtävän työnjaosta opetusministeriön kanssa, edellä todetun arvioinnin suorittajaksi Teidät, Valtion teknillisen tutkimuslaitoksen tutkimuspäällikkö Pekka P a j a k k a l a. Samalla valtiovarainministeriö ja opetusministeriö ovat sopineet, että em. kohta 5 käsitellään muusta toimeksiannosta poiketen opetusministeriön johdolla, osana opetusministeriön käynnistämää selvitystyötä, joka pohjautuu eduskunnan lausumaan korkeakoululaitoksen kehittämislaista.
Selvitysmiehen tukena toimii ohjausryhmä, jonka puheenjohtajaksi kutsutaan apulaisbudjetti-päällikkö Hannu Mäkinen valtiovarainministeriöstä ja jäseniksi johtaja Markku Mattila ope-tusministeriöstä, neuvotteleva virkamies Pekka Pelkonen valtiovarainministeriöstä, toimitus-johtaja Ukko Laurila Suomen Kiinteistöliitosta, toiminnantoimitus-johtaja Olli Olkkonen Turun kaup-pakorkeakoulun Kiinteistötalouden instituutista sekä johtaja Erkki Aho Senaatti-kiinteistöistä.
Selvitysmiehen tulee raportoida työn edetessä ohjausryhmälle ja saada työnsä päätökseen 30.4.2002 mennessä.
Selvitystyön ja ohjausryhmän kustannuksiin varataan 25 000 € vuoden 2001 talousarvion momentilla 28.80.20 myönnetystä määrärahasta. Selvitystyön yksityiskohdista laaditaan eril-linen toimeksiantosopimus, jolta osin Teitä pyydetään ottamaan yhteys ohjausryhmän pu-heenjohtajaan.
Valtiosihteeri Raimo Sailas
Osastopäällikkö,
budjettipäällikkö Timo Viherkenttä
JAKELU:
Selvitysmies ja ohjausryhmä TIEDOKSI:
Opetusministeriö
Valtiovarainministeriö / Ministeri Niinistö
" Alivaltiosihteeri Turunen
" Budjettiosasto
" Hallinnon kehittämisosasto
" Hallintoyksikkö Senaatti-kiinteistöt
34
LIITE 2 SELVITYSTEHTÄVÄÄN LIITTYVÄ KUVA-AINEISTO
Suurimmat kiinteistönomistajat Suomessa vuoden 2001 tasearvon perusteella
Lähde: Vuosikertomukset vuodelta 2001, The Finnish Property Market 2001 / KTI
Kiinteistösijoitusyhtiöiden absoluuttiset liikevaihdot vuosina 1997-2001 (1000 euroa)
0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 450 000
1997 1998 1999 2000 2001
Interavanti Julius Tallberg Kiinteistöt Polarkiinteistöt Sponda Citycon Senaatti Lähde: Senaatti-kiinteistöjen ja yritysten vuosikertomukset
Kiinteistösijoitusyhtiöiden liikevaihto/neliömetri vuonna 2001 (euroa/m2)
0 50 100 150 200 250 300 350
Citycon Polarkiinteistöt Sponda Julius Tallberg Senaatti Interavanti
Lähde: Senaatti-kiinteistöjen ja yritysten vuosikertomukset
Kiinteistösijoitusyhtiöiden omavaraisuusasteet vuonna 2001 (%)
0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 %
Senaatti Interavanti Julius Tallberg Sponda Citycon Polarkiinteistöt Lähde: Senaatti-kiinteistöjen ja yritysten vuosikertomukset
36
Kiinteistösijoitusyhtiöiden vuokrausasteet vuonna 2001 (%)
88 % 90 % 92 % 94 % 96 % 98 % 100 %
Senaatti Julius Tallberg Citycon Polarkiinteistöt Sponda Interavanti Lähde: Senaatti-kiinteistöjen ja yritysten vuosikertomukset
Kiinteistösijoitusyhtiöiden sijoitetun pääoman tuottoprosentit (ROI-%) 1996-2001
-10 % -8 % -6 % -4 % -2 % 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 %
1996 1997 1998 1999 2000 2001
Julius Tallberg Sponda Citycon Senaatti Polarkiinteitöt Interavanti Lähde: Senaatti-kiinteistöjen ja yritysten vuosikertomukset
Teknologiakeskusten liikevaihdot vuonna 2000 (1000 euroa)
0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 Technopolis
Jyväskylän teknologiakeskus
Innopoli Hermia Merinova Culminatum
Lähde: Teknologiakeskusten tilinpäätöstiedot
Senaatti-kiinteistöjen ja teknologiakeskusten vuokratuotot liikevaihdosta vuonna 2000 (%)
0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % 120 %
Senaatti Teknologiakeskukset
keskimäärin *
Lähde: Senaatti-kiinteistöjen ja teknologiakeskusten vuosikertomustiedot
38