Tutkimuksen päätarkoituksena oli selvittää, miten makrotaloudellisilla muuttujilla voidaan ennakoida Suomen asuntomarkkinoiden hintakehitystä ja vallitseeko näiden tekijöiden välillä kaksisuuntainen vuorovaikutussuhde. Em-piiriset tulokset tarjosivat paljon mielenkiintoisia todisteita asuntomarkkinoiden ja makrotaloudellisten tekijöiden yhteydestä. Työn tuloksista voidaan tehdä seu-raavat yhteenvedot. 1) Aluetasolla tarkasteltuna 12kkeuribor, lainanantoaste, ku-luttajahintaindeksi ja osakemarkkinat ennustavat parhaiten Suomen asunto-markkinoiden hintakehitystä. 2) Makromuuttujien ennustekyky riippuu hyvin paljon vallitsevasta talouden suhdanteesta. 3) Suomen kasvukeskusten ja makro-taloudellisten muuttujien välillä vallitsee kaksisuuntainen vuorovaikutussuhde.
4) Suomen asuntomarkkinat ovat hyvin heterogeeniset ja polarisaatio on vahvis-tunut viimeisen vuosikymmenen aikana.
Työssä käytettiin neljännesvuosittaista aineistoa ja tutkimuskehikko oli ja-ettu staattisiin ja dynaamisiin ekonometrisiin menetelmiin. Korrelaatioanalyysi antoi hyvän lähtökohdan tarkasteluun, miten asuntomarkkinoiden hintakehityk-set ovat lineaarisesti riippuvaisia toisistaan ja makrotaloudellisista muuttujista.
Tulosten mukaan Suomen asuntomarkkinat korreloivat vahvasti Helsingin asun-tojen hintakehityksen kanssa lukuun ottamatta aineiston pienempiä paikkakuntia, joissa hintakehitys on kääntynyt laskuun viimeisellä vuosikymme-nellä. Tuloksissa ei esiintynyt kuitenkaan niin sanottua klubi-korrelaatiota, jossa myös pienet paikkakunnat olisivat vahvasti korreloituneita keskenään. Osake-markkinoiden ja Helsingin asuntoOsake-markkinoiden välille saatiin tuloksena vahva korrelaatio (0.48). Oikarinen (2009) osoitti vastaavasti (0.39) korrelaation näiden kahden markkinan välille aikaväliltä 1989:Q1-2005:Q2.
Usean muuttujan regressioanalyysilla tutkittiin makromuuttujien välittö-miä vaikutuksia asuntomarkkinoiden hintakehitykseen. Tulosten mukaan 12kkeuriborilla oli tilastollisesti merkitsevä negatiivinen vaikutus Helsingin, Vantaan ja Tampereen asuntomarkkinoihin. Koron negatiivinen vaikutus tukee Iacoviellon ja Minettin (2003) tutkimuksen tuloksia, joissa todettiin Suomen ja Ruotsin asuntomarkkinoiden reagoivan herkemmin korkojen muutokseen rahoi-tusmarkkinoiden vapauttamisen jälkeen. Usean muuttujan regressioanalyysin tulosten mukaan yhden prosenttiyksikön nousu lainanantoasteessa nosti Helsin-gin kaksioiden hintoja 0.4% ja tulos oli tilastollisesti merkitsevä 10%
merkitsevyystasolla ja yhdenmukainen Mandellin ym (2011) tutkimuksen kanssa. Osakemarkkinoiden yhden prosenttiyksikön nousu nosti asuntojen hin-toja Helsingissä 0.05% (Oikarisen (2009) vastaava tulos 0.237%) ja Turussa 0.1%.
Kuluttajahintaindeksin vaikutus oli negatiivinen Jyväskylän, Kajaanin ja Van-taan asuntomarkkinoihin. Differenssimallien tulosten perusteella Suomen asun-tomarkkinat ovat hyvin heterogeenisiä, sillä makrotaloudellisten muuttujien vai-kutus vaihtelee paljon alueittain.
Differenssimallien tuloksia syvennettiin dynaamisilla malleilla, jotka huo-mioivat viiveiden vaikutukset aikasarjoissa. Dynaamiset menetelmät mahdollis-tavat syy-seuraussuhteiden tarkastelun siitä miten makrotaloudelliset muuttujat ennustavat eri asuntomarkkinoiden hintakehitystä ja miten alueet ovat vuorovai-kutuksessa toisiinsa. Grangerin kausaliteettitestien tulosten mukaan Helsingin asuntomarkkinat muodostivat kaksisuuntaisen vuorovaikutussuhteen osake-markkinoiden välille. Tulokset poikkesivat Oikarisen (2009) tuloksista siltä osin, että Helsingin asuntojen hinnat ennakoivat muutoksia lainanantoasteessa, mutta lainanantoasteella ei ollut samanlaista vaikutusta. Osakemarkkinoiden kaksi-suuntainen vuorovaikutussuhde oli yhdenmukainen Oikarisen (2009) tulosten kanssa. Grangerin kausaliteettitestin tulokset tukevat hypoteesia, että Suomen asuntomarkkinoilta löytyy voimakkaita dynaamisia kaksisuuntaisia vuorovaikutussuhteita eri kaupunkien välillä: tästä hyvänä esimerkkinä ovat Helsingin ja Tampereen asuntomarkkinat, jotka vaikuttavat vahvasti toistensa kehitykseen.
Grangerin kausaliteettitestien tuloksia täydennettiin VAR-mallin impulssi-responssi funktiolla, jolla voitiin tarkastella erilaisten shokkien etenemistä mark-kinoilla. VAR-mallien tuloksilla saatiin vielä lisätietoa makrotalouden ja asunto-markkinoiden suhteesta. Tulosten mukaan asuntojen hintakehitys ennakoi voi-makkaammin osakemarkkinoiden kehitystä kuin osakemarkkinat asuntojen hin-takehitystä. Myös tämä tulos vahvistaa Oikarisen (2009) tuloksia. VAR-mallin impulssiresponssitulosten mukaan Helsingin asuntomarkkinat vaikuttavat voi-makkaasti muiden kasvukeskusten hintakehitykseen. Tulokset vahvistivat enti-sestään näkemystä Suomen asuntomarkkinoiden heterogeenisyydestä eri aluei-den reagoidessa hyvin eri tavoilla makrotaloudellisten muuttujien hintashokkei-hin.
Tutkimuksessa myös tarkasteltiin vaihtelevatko parhaat ennustavat muut-tujat talouden eri suhdanteiden mukaan. Tämän tutkimuskysymyksen
tarkasteluun valittiin menetelmäksi DMA-malli, joka painottaa mallin muuttujia sen mukaan, kuinka todennäköisesti ne ennustavat kaupungin hintakehitystä kyseisellä ajanhetkellä. Tuloksista voi selvästi nähdä (kuvio 24) 12kkeuriborin, lainanantoasteen sekä osakemarkkinoiden olevan parhaat ennustavat tekijät kas-vukeskuksissa. Tuloksien perusteella parhaat ennustavat makrotaloudelliset te-kijät ovat hyvin riippuvaisia vallitsevasta suhdanteesta tarkasteltavasta asunto-markkinasta. Kuvio 24 näyttää kuinka DMA-malli painottaa finanssikriisin edel-tävällä ja jälkeisellä ajalla hyvin eritavoilla malliin valittuja ennustemuuttujia.
DMA-malli osoittautui hyväksi menetelmäksi onnistuessaan ennustamaan Hel-singin asuntomarkkinoiden nousu ja laskukaudet (kuvio 25).
Tutkimuksen tulokset vahvistavat aikaisempaa näkemystä, että asunto-markkinoita on tutkittava alueittain. Alueellisella tarkastelulla saadaan oikean-lainen käsitys makrotaloudellisten tekijöiden vaikutuksesta asuntomarkkinoihin.
Suomen asuntomarkkinoiden jako Helsingin ja muun Suomen välille olisi ollut liian karkea eikä olisi tuonut lisätietoa asuntomarkkinoiden heterogeenisuudesta.
Tutkimuksen aineisto oli täten jaettu kasvukeskuksiin sekä muutamaan pienem-pään paikkakuntaan, jossa asuntojen hinnat ovat kääntyneet laskuun viimeisen vuosikymmenen aikana. Tutkimuksen tulokset Suomen asuntomarkkinoiden eroavaisuuksista makrotalouden tekijöille tarjoavat tärkeitä havaintoja niin ta-louspolitiikan päättäjille kuin asuntosijoittajille. Asuntomarkkinat ovat jo varal-lisuusvaikutuksensa takia todella tärkeä osa kansantalouden kehitystä ja tämä on syytä ottaa huomioon talouspoliittisissa päätöksissä. Tulosten mukaan 12kkeuriborilla, lainanantoasteella ja osakemarkkinoilla on merkittävä asuntojen hintakehitystä ennakoiva vaikutus. Tämän vaikutuksen huomioiminen rahapo-litiikassa ennaltaehkäisee asuntojen hintojen hallitsematonta nousua ja talouden haavoittuvuutta. Asuntomarkkinat toimivat näin yhtenä tärkeimpänä kanavana, miten tehokkaalla rahapolitiikalla voidaan vaikuttaa talouden toimintaan halu-tulla tavalla.
Asuntomarkkinoiden hintakehityksen ennustettavuus auttaa muun mu-assa institutionaalisia sijoittajia hajauttamaan riskiä sijoitusportfoliossa. Asunto-sijoittajien etsiessä tuottoja asuntomarkkinoilta, jotka eivät ole niin vahvasti yh-teydessä osakemarkkinoiden kehitykseen kannattaa suunnata katse muihin kas-vukeskuksiin. Suurin osa Suomen kotitalouksien sijoitusvarallisuudesta on kes-kittynyt juuri pääkaupunkiseudulle. Tämä voi olla osasyynä Helsingin
kaksioiden hintakehityksen ja osakemarkkinoiden väliseen kaksisuuntaiseen dy-naamiseen vuorovaikutussuhteeseen.
Suomen asuntomarkkinoiden hintakehityksestä löytyy vuodesta 1988 tilas-tokeskuksen julkaisemaa aineistoa. Tutkielmaan valittu Suomen osakemarkki-noita kuvaava makrotalouden muuttuja OMX Helsinki 25 pörssinoteerattu ra-hasto on lanseerattu 8.2.2002. Pörssinoteerattu rara-hasto ei tarjoa yhtä pitkältä ajan-jaksolta aineistoa kuin OMX Helsinki 25-indeksi, joka historiassa tunnettiin myös nimillä FOX ja HEX25-indeksi. Käyttämällä indeksiä tutkimuksen tarkkuutta olisi voitu vielä parantaa pidemmällä tarkasteluperiodilla. Asuntomarkkinoiden hintakehitykseen vaikuttavat tutkielmaan valittujen talouden perustekijöiden li-säksi lukuisat eri tekijät. Jatkotutkimuksia ajatellen olisi mielenkiintoista sisällyt-tää aineistoon myös tarjontapuolen tekijöitä, kuten rakennustuotannon vaiku-tukset sekä kotitalouksien demografiset tekijät. Joulukuussa 2019 Kiinan Wuha-nista puhjennut epidemia levisi maailmanlaajuiseksi pandemiaksi nimeltään COVID-19. Pandemian vaikutuksia talouteen tutkitaan varmasti vielä pitkälle tu-levaisuuteen. Olisikin mielenkiintoista nähdä, miten asuntomarkkinoiden hinnat ovat reagoineet eri maissa pandemian aiheuttamiin shokkeihin.