Tavoite
Oikeusministeriön asettama työryhmä ehdottaa asunto-osakeyhtiölain muuttami-sesta siten, että päätökset purkavasta uusrakentamimuuttami-sesta voidaan tietyin ehdoin tehdä 4/5-osan määräenemmistöllä, 9/10-osan yhtiön osakkeista omistava saa lu-nastusoikeuden ja -velvollisuuden loppuihin osakkeisiin ja 4/5-osan määräenem-mistö voisi päättää yhtiön selvitystilasta. Tämän työn tavoitteena on ollut arvioida lainmuutosten määrällisiä ja laadullisia vaikutuksia.
Markkinavaikutukset
Päätöksenteon helpottuessa on ilmeistä, että asunto-osakeyhtiöiden purkava uusrakentaminen lisääntyy. Kohteet sijaitsevat todennäköisimmin merkittävästi vä-estöään kasvattavissa kaupungeissa hyvin liikenneyhteyksien päässä, ovat 2-4 ker-roksisia kerrostaloja ja valmistuneet joko 1960- tai 1970-luvulla. Ehdot täyttävien rakennusten kerrosala on pääkaupunkiseudulla noin 2 miljoonaa neliömetriä (osuus pääkaupunkiseudun kaikista asuinrakennuksista 3,7 %) ja muissa isoissa kasva-vissa kaupungeissa 0,4 miljoonaa neliömetriä (osuus muiden suurien kaupunkien kaikista asuinrakennuksista 0,9 %). Lainmuutokset vaikutukset kohdistuvat varsin rajalliseen osuuteen suurten kaupunkien asuntokannasta.
Purkavan uusrakentamisen potentiaalin toteutuminen olisi kuitenkin pääkaupun-kiseudulla merkittävä keino vastata tulevaisuuden asuntotuotantotarpeeseen. Pu-rettavien rakennusten tilalle rakennettava kaksinkertainen kerrosala tuottaisi 2040 mennessä 22–27 prosenttia ja nelinkertainen kerrosala 65–81 prosenttia tarvitta-vasta kerrostalojen asuinpinta-alan lisäyksestä. Muissa suurissa kaupungeissa merkitys olisi vähäisempi. Kansantalouden tasolla mitattavia suoria vaikutuksia pur-kavalla uusrakentamisella ei juurikaan ole.
Taloudelliset vaikutukset
Osakkeen omistajan kannalta tärkeä tieto päätöksenteossa on hankkeen talou-delliset vaikutukset. Lainmuutokseen on sisäänkirjoitettu vaatimus purkavan uusra-kentamishankkeen kannattavuudesta osakkeenomistajille sekä lunastusvaatimus yhtiölle hankkeesta irtaantuvien osakkeenomistajien osakkeiden lunastamiseksi.
Hankkeet ovat yksilöllisiä ja niiden kannattavuus riippuu mm. yhtiön rakennusten kunnosta, yhtiön taloudesta, kiinteistön sijainnista ja rakennusoikeuden arvosta si-jaintialueella, kaavoituksen tuomasta lisärakennusoikeudesta sekä pysäköintirat-kaisuista. Vain kaikkein kannattavimmissa hankkeissa purkava uusrakentaminen on kustannusvaikutukseltaan peruskorjauksen kanssa tasavertainen tai edullisempi vaihtoehto. Korkeammista kustannuksistakin huolimatta purkava uusrakentaminen voi olla asunto-osakeyhtiölle ja osakkaille kustannustehokkain tapa hoitaa kiinteis-töomaisuuttaan.
Purkavaa uusrakentamista on toteutunut jonkin verran. Tyypillisesti asunto-osak-keiden omistajat ovat irtautuneet hankkeista myymällä osakkeensa sijoittajalle. To-dennäköisesti lainmuutos lisää hankkeita, mutta ei muuta tätä toimintatapaa, koska sijoittajat ja rakennusliikkeet suhtautuvat varauksellisesti yhteishankkeisiin taloyh-tiön asukasosakkaiden kanssa.
Sosiaaliset vaikutukset
Purkava uusrakentaminen ja sen mahdollistama tehokkaampi alueiden käyttö olisi kaupunkien kannalta erityisen suotavaa hyvin saavutettavilla alueilla, erityisesti uusien raideliikenteen asemien läheisyydessä. Lainmuutos auttaa kaupunkiraken-teen kehittämisessä, mikäli kaupungit haluavat edistää purkavaa uusrakentamista myös omilla toimintatavoillaan ja rakennusoikeuden hinnoittelupolitiikallaan.
Purkavan uusrakentamisen hankkeissa on mahdollista toteuttaa hyvän suunnit-telun ja kaavoituksen keinoin toimivia elinympäristöjä ja parantaa asuinalueiden elinvoimaisuutta. Purkava uusrakentaminen väistämättä muuttaa alueen ominai-suuksia. Mikäli alkuperäiset asukkaat muuttavat uusiin asuntoihin, he saattavat kai-vata vanhan asunnon tunnelmaa tai näkymiä, vaikka uusien asuntojen tekniset omi-naisuudet olisivatkin paremmat. Asuntojen toiminnallisuus voi muuttua, jos uusien asuntojen huoneet ovat pienempiä kuin vanhojen asuntojen. Muutokset voidaan ko-kea hyvin eri tavoin lähtötilanteesta tai elämäntilanteessa riippuen.
Ympäristövaikutukset
Purkavan uusrakentamisen rakennustuotteiden valmistus tuottaa enemmän kas-vihuonekaasupäästöjä kuin vaihtoehto, jossa vanha rakennus peruskorjataan ja li-säkerrosala rakennetaan toisaalle. Peruskorjaus säilyttää rakennuksesta rungon ja perustukset, joiden valmistaminen tuottaa suhteessa rakentamisen tilavuuteen eni-ten kasvihuonekaasupäästöjä. Peruskorjauksella ei kuieni-tenkaan päästä yhtä hyvään energiatehokkuuteen ja energiankulutuksen kasvihuonekaasupäästöjen vähennyk-seen kuin uudisrakentamisessa. Tämä ero on kuitenkin niin pieni, että puretun ra-kennuksen rakennustuotteiden valmistuksen hiilidioksidipäästöjen kompensoimi-seen kuluu kymmeniä vuosia. Tässä selvityksessä käytetyillä oletuksilla kompen-soimiseen kuluu noin 45 vuotta.
Lähdeluettelo
Asunto-osakeyhtiön purkava lisärakentaminen -työryhmä ja seurantaryhmä (2017) Helsinki: Oikeusministeriö. Asettamispäätös, OM 14/41/2016.
Energiatodistusrekisteri. (2017) Lahti: Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus.
https://www.energiatodistusrekisteri.fi/.
Finanssivalvonta (2018). Rakennusaikaisen rahoituksen ja taloyhtiölainojen riskit kasvaneet – asuntolaina-asiakkaiden maksukykyarvioinnissa puutteita yh-tiölainojen huomioinnin osalta. Helsinki: Finanssivalvonta. http://www.fi- nanssivalvonta.fi/fi/Tiedotteet/Lehdistotiedotteet/Documents/Yhteenveto-raportti.pdf.
Huoneistokeskus. (2018). Miten putkiremontti vaikuttaa asuntojen hintoihin? Hel-sinki: Huoneistokeskus. https://www.huoneistokeskus.fi/ideoita-asumi-seen/miten-putkiremontti-vaikuttaa-asuntojen-hintoihin
Jauhiainen, J. (2017) Purkava lisärakentaminen; Kooste arviomuistiosta ja selvityk-sestä saaduista lausunnoista. Helsinki: Oikeusministeriö 29/2017.
http://urn.fi/URN:ISBN:978-952-259-601-7.
Loikkanen, H. (2013) Kaupunkialueiden maankäyttö ja taloudellinen kehitys – maa-politiikan vaikutuksista tuottavuuteen sekä työ- ja asuntomarkkinoiden toi-mivuuteen. Helsinki: Valtion taloudellinen tutkimuskeskus. Valmistelura-portit 17.
https://vatt.fi/documents/2956369/3012257/v17.pdf/e5a8779a-76e8-4b48-8c69-39860d5fd181/v17.pdf.pdf
Nikola, N. (2011), The effect of pipe repairs on housing prices (Master’s Thesis).
Helsinki, Aalto University, School of Economics.
http://epub.lib.aalto.fi/fi/ethesis/pdf/12524/hse_ethesis_12524.pdf’
Purkava lisärakentaminen -työryhmä (2018) Asunto-osakeyhtiöiden purkavan uus-rakentamisen helpottaminen turvallisesti, ennakoitavasti ja tehokkaasti.
Helsinki: Oikeusministeriö. Mietintöjä ja lausuntoja 16/2018.
http://urn.fi/URN:ISBN:978-952-259-692-5.
Ruuska, A., Häkkinen, T., Vares, S., Korhonen, M-L. & Myllymaa, T. (2013) Ra-kennusmateriaalien ympäristövaikutukset. Helsinki: Ympäristöministeriö.
Raportteja 8 | 2013. http://www.ym.fi/fi-FI/Ajankohtaista/Julkai-sut/YMra_82013_Rakennusmateriaalien_ymparist(9056)
Tilastokeskus (2015). Suomen virallinen tilasto (SVT): Väestöennuste 2015 [verk-kojulkaisu]. Helsinki: Tilastokeskus.
http://www.stat.fi/til/vaenn/2015/index.html
Uuden rakennuksen energiatehokkuus (2017) Helsinki: Ympäristöministeriön ase-tus 1010/2017. https://www.finlex.fi/fi/laki/alkup/2017/20171010
Vainio, T. (2016) Asuntotuotantotarve. 2015–2040. Espoo: VTT Technology 247.
https://www.vtt.fi/inf/pdf/technology/2016/T247.pdf
Vainio, T., Lahdenperä, P., Kiviniemi, M. (2016) Asunto-osakeyhtiöiden purkava li-särakentaminen. Helsinki: Valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan julkaisusarja 52/2016.
https://tietokayttoon.fi/documents/10616/3934867/Asunto-osake- yhti%C3%B6iden+purkava+lis%C3%A4rakentaminen+final/ea6f7e3f-bbb5-4c28-93f4-a72a7c759e10?version=1.0
Vainio, T. & Nippala, E. (2016) Asuinrakennusten korjaustarve 2006-2035. Espoo:
VTT Technology 274. https://www.vtt.fi/inf/pdf/technology/2016/T274.pdf Valtioneuvoston kanslia (2015) Ratkaisujen Suomi. Pääministeri Juha Sipilän halli-tuksen strateginen ohjelma 29.5.2015. Valtioneuvoston kanslia. Hallituk-sen julkaisusarja 10/2015.
https://valtioneuvosto.fi/docu-ments/10184/1427398/Ratkaisujen+Suomi_FI_YHDISTETTY_netti.pdf Venäläinen, I. (2013), Putkiremontin vaikutus asunnon myyntihintaan Kuopiossa
(pro gradu). Kuopio: Itä-Suomen yliopisto, Yhteiskuntatieteiden ja kauppa-tieteiden tiedekunta.
Verohallinto. (2018). Kiinteistöjen arvostaminen kiinteistöverotuksessa. Helsinki:
Verohallinnon ohje A12/200/2018. https://www.vero.fi/syventavat-vero-oh- jeet/ohje-hakusivu/48219/kiinteistojen-arvostaminen-kiinteistoverotuk-sessa/
Ympäristöministeriö. (2018a). Uudisrakentamisessa noudatettavien energiatehok-kuutta koskevien vähimmäisvaatimusten kustannusoptimaalisten tasojen laskenta. Suomi. https://ec.europa.eu/energy/en/content/eu-countries-2018-cost-optimal-reports
Ympäristöministeriö. (2018b). Korjausrakentamisessa noudatettavien energiate-hokkuutta koskevien vähimmäisvaatimusten kustannusoptimaalisten taso-jen laskenta. Suomi. https://ec.europa.eu/energy/en/content/eu-countries-2018-cost-optimal-report
Liite A: Asunto-osakeyhtiölain muutosehdotukset
Oikeusministeriö asetti syksyllä 2017 työryhmän valmistelemaan ehdotusta asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta niin sanotun purkavan lisärakentamisen helpotta-miseksi.19 Työryhmän työ valmistui keväällä 2018 ja sen pääasialliset ehdotukset ovat seuraavat:20
Työryhmä ehdottaa, että asunto-osakeyhtiön yhtiökokous voi päättää 4/5-osan määräenemmistöllä sellaisesta purkavan uusrakentamisen hankkeesta, jossa osakkaiden yhdenvertaisuusperiaate toteutuu eikä osakkeiden tuottamaa osake-huoneiston hallintaoikeutta ja muita osakkeiden yhtiössä tuottamia oikeuksia ja vel-vollisuuksia muuteta. Tällaisen purkavan uusrakentamisen hankkeen toteutukseen sovellettaisiin taloyhtiön tarkoituksesta johtuvaa yleistä rajoitusta liiketoimintariskin ottamiseen siten, että taloyhtiön toteuttaman lisärakentamisen osalta riskin ottami-nen olisi mahdollista vain kaikkien osakkaiden suostumuksella.
Osittain purkavan uusrakentamisen hankkeesta asunto-osakeyhtiön yhtiökokous voisi päättää 2/3:n määräenemmistöllä kaikista annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista, jos päätöstä kannattavat myös hankkeen kohteena olevan osan osak-kaiden äänistä laskettava 4/5:n enemmistö ja edellä mainitut yhdenvertaisuusperi-aatetta, huoneiston hallintaoikeutta ja muita oikeuksia ja velvollisuuksia koskevia vaatimuksia noudatetaan.
Työryhmä ehdottaa, että purkavasta uusrakentamisesta olisi laadittava suunni-telma, jonka tietojen perusteella osakkaat voisivat kattavasti arvioida purkavaa uu-disrakentamista koskevan päätöksen edellytysten toteutumista sekä hankkeen vai-kutuksia asumis- ja muiden tilantarpeidensa järjestämiseen. Lisäksi suunnitelmassa annettaisiin riittävät tiedot osakkaiden ja yhtiön velkojien aseman arvioimiseksi. Ta-loyhtiön olisi nimettävä yksi tai useampi riippumaton asiantuntija antamaan lausunto suunnitelmasta. Suunnitelma ja siitä annettu lausunto sekä kutsu purkavasta uus-rakentamisesta päättävään yhtiökokoukseen olisi työryhmän ehdotuksen mukaan toimitettava osakkeenomistajille viimeistään kaksi kuukautta ennen kokousta.
Purkavaan uusrakentamiseen ja muihin osakkaiden kannalta olennaisiin yhtiön so-pimuksiin ja oikeustoimiin mahdollisesti liittyvien eturistiriitatilanteiden hallitse-miseksi yhtiön päätöksenteossa työryhmä ehdottaa, että voimassa olevan lain es-teellisyyssäännökset korvataan uusilla säännöksillä lähipiiritoimia koskevasta yhtiö-kokouksen ja hallituksen päätöksenteosta. Ehdotukset vastaavat sisällöltään osa-keyhtiölakiin ehdotettavia lähipiiritoimia koskevia säännöksiä. Säännöksiä sovellet-taisiin kaikkeen yhtiön lähipiiritoimia koskevaan päätöksentekoon.
Purkavaa uusrakentamista vastustavan osakkeenomistajan ensisijaiseksi oikeus-suojakeinoksi työryhmä ehdottaa oikeutta vaatia osakkeiden lunastamista käypään
19 Asunto-osakeyhtiön purkava lisärakentaminen -työryhmä ja seurantaryhmä. Helsinki: Oi-keusministeriö. Asettamispäätös, OM 14/41/2016.
20 Purkava lisärakentaminen -työryhmä. 2018. Asunto-osakeyhtiöiden purkavan uusrakenta-misen helpottaminen turvallisesti, ennakoitavasti ja tehokkaasti. Helsinki: Oikeusministeriö.
hintaan määräajassa yhtiökokouksen päätöksestä. Osakkeiden käyvän hinnan ar-vioinnissa otettaisiin huomioon niiden tuottama osakehuoneiston hallintaoikeus sekä muut osakkeiden yhtiössä tuottamat oikeudet ja velvollisuudet. Tarvittaessa lunastusta koskevat riidat käsiteltäisiin kiireellisenä yhtiön kotipaikan yleisessä tuo-mioistuimessa. Lisäksi yhtiökokouksen päätöstä moitekanteella vastustavan osak-kaan oikeudenkäyntikuluriskiä ehdotetaan rajoitettavaksi siten, että yhtiö vastaa lähtökohtaisesti omista oikeuden-käyntikuluistaan.
Purkavan uusrakentamisen hankkeiden edistämisen toisena keinona työryhmä eh-dottaa lakiin uusia säännöksiä vähemmistöosakkeiden lunastamisesta käypään hintaan. Ehdotuksen mukaan lunastusoikeus olisi yli 90 % taloyhtiön osakkeista ja niiden tuottamista äänistä omistavalla osakkeenomistajalla silloin, kun yhtiön toi-minnan jatkamisesta ja kunnossapidosta aiheutuisi osakkeenomistajille huomatta-vaa haittaa. Myös tällaisiin lunastustilanteisiin liittyvät riidat ehdotetaan käsiteltä-väksi kiireellisenä yhtiön kotipaikan yleisessä tuomioistuimessa.
Kolmantena keinona ehdotetaan, että yhtiökokous voisi samalla 4/5:n määräenem-mistöllä päättää taloudellisesti ja huoneistojen käytettävyyden kannalta arvioiden korjauskelvottoman rakennuksen ja kiinteistön luovuttamisesta ja selvitystilasta yh-tiön netto-omaisuuden jakamiseksi mahdollisimman pian osakkaille.
o
r
Series namn och nummer
VTT Technology 337
Titel Rivning för nybygge - potential och konsekvenser Författare Terttu Vainio, Pertti Lahdenperä & Sirje Vares
Sammandrag En arbetsgrupp som tillsatts av justitieministeriet föreslår att lagen om bostadsaktiebolag ändras så att beslutsfattandet om rivning för nybygge underlättas. Samtidigt föreslår arbetsgruppen krav för beredningen av beslutsfattandet, inlösning av aktier och försättande av bostadsbolag i likvidation. Den här rapporten bedömer den potentiella marknaden för rivning för nybygge samt de kvantitativa och kvalitativa konsekvenserna av arbetsgruppens förslag.
I huvudstadsregionen finns cirka 2 miljoner kvadratmeter potentiella objekt för rivning för nybygge och i de övriga storstäderna med befolkningstillväxt 0,4 miljoner
kvadratkilometer. På nationalekonomisk nivå är konsekvenserna av lagförändringen för ekonomin och byggmarknaden marginella och även på lokal nivå riktar de sig till ett begränsat bostadsbyggnadsbestånd.
Om potentialen realiserades skulle rivning för nybygge vara ett viktigt verksamhetssätt i huvudstadsregionen för att svara mot framtidens behov av bostadsproduktion. Om byggnaderna som rivs ersattes med dubbel våningsyta, skulle detta fram till 2040 producera 27–22 procent av det ökade behovet bostadsvåningsyta. En fyrdubbel våningsyta skulle producera 81–65 procent av behovet. I de övriga storstäderna skulle betydelsen vara mindre.
Projekten är individuella och deras ekonomiska lönsamhet beror bl.a. på skicket på bolagets byggnader, bolagets ekonomi, fastighetens läge och byggrättens värde i området, den extra byggrätt som planläggningen medför samt på parkeringslösningarna.
I de potentiella objekten för rivning för nybygge bor människor i olika åldrar och olika livssituationer, vilket gäller för alla flervåningshus. Även inställningen till förändringar och förändringarnas konsekvenser varierar enligt invånarnas situation.
Rivning för nybygge medför två slags miljökonsekvenser. Om man mäter konsekvenserna i form av växthusutsläpp skulle utsläppen och avfallet som uppstår vid produktionen av byggprodukter öka men utsläppen av byggnadernas energiförbrukning skulle minska.
.
ISBN, ISSN, URN
ISBN 978-951-38-8665-3 (URL: http://www.vttresearch.com/impact/publications) ISSN-L 2242-1211
ISSN 2242-122X (Online)
http://urn.fi/URN:ISBN:978-951-38-8665-3
Datum September 2018
Språk Finska, sammandrag på engelska och svenska Sidor 30 p. + bil. 2 p.
Projektet s namn
Uppdragsgivare Miljöministeriet
Nyckelord ombyggnad, förtätning, konsekvenser Utgivare Teknologiska forskningscentralen VTT Ab