Tuloslaskelmaerien tarkastaminen

Asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiöiden vastikkeiden käytöstä tulee olla selvitys toimintakertomuksessa. Vastikeperusteet määrätään yhtiöjärjestyksessä (AOYL 3 luku). Hoitovastikkeet ovat yhtiön osakkailtaan kiinteistön hoitomenoja varten pe-rimät maksut, joita määritetään huoneistopinta-alojen tai huoneistokohtaisten osakkeiden lukumäärän perusteella. Tilinpäätöksen hoitovastiketuottojen tulee myös täsmätä tulosar-vioon. Tilintarkastajan tulee ottaa huomioon, jos yhtiökokous on saanut valtuus yhtiön hal-lituksen tarvittaessa jättää perimättä tai periä ylimääräisiä yhtiövastikkeita esimerkiksi tili-kauden viimeisen kuutili-kauden hoitovastikkeen. (KILA 7.12. 2010, 10; Tomperi 2016, 117)

Osakkeenomistajilla on myös velvollisuus suorittaa yhtiölle kulutusperusteinen vastike, jonka peritään esimerkiksi sähköstä, käytetystä vedestä, lämpimästä vedestä asukas lu-kumäärän tai mitatun kulutuksen mukaan. Tarkistuslaskutoimituksen avulla on mahdollista selvittää kulutusperusteisten vastikkeiden oikea määrä. (KILA 7.12. 2010, 10; Tomperi 2016, 117) Erityisvastikkeella tarkoitetaan asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistö-osakeyhtiön tavanomaisesta vastikeperusteesta poikkeavaa, mutta yhtiöjärjestykseen pe-rustavaa vastikkeiden perintää. (Tomperi 2016, 118) Esimerkiksi kun kiinteistön yleisissä tiloissa tai huoneistossa tehdään kunnossapito- tai muutostyöt, joista tulevat edut ja kus-tannukset ovat jokaista huoneistoa kohden yhtä suuret, yhtiökokous voi päättää määrä-enemmistöllä kulujen jakamisesta tasan (AOYL 6:32 §:n 2 mom.).

Pääomavastikkeiden eli rahoitusvastikkeiden perimästä päättää myös yhtiökokous (Tom-peri 2016, 118). Pääomavastikkeilla tarkoitetaan kirjanpidollisesti vieraaseen pääomaan

liittyvien velvoitteiden hoitamiseen kerättyjä vastikkeita. Tilintarkastajan tulee selvittää pe-rittävän vastikkeen suuruus ja lainasta vastaavien osakkeiden lukumäärä. Pääomavastik-keen kertymää tulee kuitenkin aina ottaa huomioon, kun osakkaat ovat saattaneet jo mak-saa huoneistokohtaisen osuutensa yhtiön lainoista, joten osakkaiden osaltaan rahoitus-vastiketta ei kerry. Yhtiöllä voi olla myös useita lainoja, joten pääomarahoitus-vastiketta voidaan periä samanaikaisesti usealla eri lainakohtaisella perusteella. Lainat voivat kohdistua eri tavoin osakkeisiin tai huoneistoihin, joten jokaisen lainan osalta tuloslaskelma on tehtävä sitten erikseen. Tilintarkastajan tulee olla erittäin tarkka tarkastaessa huoneistokohtaisen lainaosuuden laadittuja laskelmia. Lainaosuuden poismaksulla osakas heti vapautuu mak-samasta lainan hoitoon perittävää pääomavastiketta. Tilintarkastajan tulee kiinnittää huo-miota lainaosuuslaskelman oikeellisuuteen sekä selvittää, onko osakkaan maksama laina-osuus on käytetty viipymättä yhtiön pitkäaikaisten lainojen lyhentämiseen. Pääomavastik-keiden tai lainaosuussuoritusten rahastoimisesta päättää myös yhtiökokous ja se perustuu yhtiöjärjestyksen määräykseen, mutta informaation parantamiseksi on kuitenkin suositel-tavaa esittää sekä vastikkeiden että maksetut lainaosuudet tuloslaskelmassa bruttomää-räisinä. (KILA 7.12.2010, 14; Tomperi 2016, 118-119)

Vuokratuloja tulee myös tarkastaa sekä selvittää kuinka suuri sopimuksen mukainen vuokra on ja mistä tiloista sen voi kertyä. Tilintarkastajan tulee ottaa huomioon, jos osan ajasta jotkut tilat olivat ilman vuokralaisia. Tilintarkastaja tarkastaa myös mitkä tulot ovat kertyneet käyttökorvuksina esimerkiksi pesutupien tai saunojen käytöstä. Kiinteistön hoito-kulujen perustuu tositeaineistoon, pääkirjaan, tilinkohtaiseen tuloslaskelmaan ja talousar-vioon. Asunto-osakeyhtiössä henkilöstökulujen määrä on yleensä aika pieni. Siinä tulee huomioida talonmiehen palkan, henkilösivukulut ja hallituksen jäsenten kokouspalkkiot sekä tilintarkastajan ja isännöitsijän palkka, mutta tilintarkastustoimiston ja isännöitsijätoi-miston palkkio kuuluu tuloslaskelmassa hallintokuluihin. Käyttö ja huolto erä muodostuu kiinteistönhuoltoyhtiön veloituksista sekä siihen sisältyy hissin huoltokulut. Tilintarkastajan tulee tarkista, että kaikki maksut ovat sopimuksen mukaisia, koska ne perustuvat tehtyyn sopimukseen. (Tomperi 2016, 119)

Lämmityksestä tulee suurin osa taloyhtiön kustannuksia. Tilintarkastajan tulee kiinnittää huomiota myös sähkön ja veden kulutukseen. Isännöitsijän tehtävänä on seurata tilikau-den aikana kulutuslukemia. Tilintarkastuksessa selvitetään myös yhtiön vakuutus kuluja, kun asunto-osakeyhtiöt varautuvat tavallisesti vahinkoriskeihin kiinteistön täysarvovakuu-tuksella. Tilintarkastaja tarkistaa näiden erien jaksotuksen oikeellisuus. Yhtiö maksaa vuokraa tontin omistajalle, jos rakennus sijaitsee vuokratontilla. Tilintarkastuksessa tarkis-tetaan vuokrakulu vertaamalla sitä vuokrasopimukseen. Samalla tarkistarkis-tetaan verolipusta kiinteistöveron määrä. (Tomperi 2016, 120)

Korjaukset ovat keskeisiä tarkastuskohteita ja kaikista tärkeistä korjauksista tulee olla hal-lituksen tai yhtiökokouksen päätös. Tilintarkastajan tulee ensin tarkistaa tositeaineiston ja sitten selvittää kaikki huoneistoihin tehdyt korjaukset sekä ottaa kantaa siihen, onko vah-vistettua kustannustenjakoperiaatetta osakkeiden ja yhtiön välillä noudatettu. Jotkut kor-jaukset saattavat oikeuttaa avustuksen saaminen, sitten tulee tarkistaa, onko saadut avustukset esitetty omana eränään tuloslaskelmassa. Kiinteistön perusparannusten han-kintamenot aktivoidaan aina taseeseen sekä myös suurehkot korjausmenot voidaan akti-voida. Suurehkoista hankkeista tulee laatia hankelaskelma, jossa esitetään tarkistus kir-janpitoon. Tilintarkastaja selvittää, onko hankkeista johtuva rasitus yhtä suuri kutakin osa-ketta tai huoneistoneliötä kohti riippumatta siitä, onko osakas jo maksanut kerralla osuu-tensa vai onko yhtiö rahoittanut sen lainalla. (Tomperi 2016, 120-121)

Asunto-osakeyhtiö joutuu maksamaan oman käytön arvonlisäveroa, jos sen kiinteistönhal-lintapalveluista aiheutuneet palkat henkilösivukuluineen ovat kalenterivuoden aikana yli 50 000 euroa (ALV 4 luku 32 §). Arvolisäveroa on sitten maksettava koko euromäärästä, ei pelkästään mainitun summan ylittävältä osalta. Tilintarkastuksessa tulee tarkistaa, että säännöksiä on noudatettu. (Tomperi 2016, 121)

KPL 5 luvun 12 § mukaan asunto-osakeyhtiöiden ei tarvitse tehdä suunnitelman mukaisia poistoja, mutta kirjanpitolaki edellyttää jatkuvuutta ja johdonmukaisuutta ja myös sitä, että poistot tulee tehdä hyödykkeen vaikutusaikana. Poistoja tehdään silloin, kun yhtiölle jäisi verotettavaa tuloa. Se saattaa johtua myös siitä, että yhtiö on tulouttanut merkittävästi pääomavastikkeita lainojen lyhennyksiä ja korkoja varten tai on sitten perinyt osakkailta kertasuorituksia, joita ei ole rahastoitu. Korkokuluja syntyy aina silloin, kun yhtiö ottaa lai-noja. Korot on selvitettävä lainakohtaisesti, jos yhtiöllä on useita lailai-noja. Tilintarkastuk-sessa tarkistetaan korkojen jaksottaminen. TuloverotukTilintarkastuk-sessa vähennyskelpoisen asuinta-lovarauksen avulla asunto-osakeyhteisö voi varautua peruskorjaushankeisiin. Tilintarkas-tajan tulee tarkistaa, onko asuintalovaraus tehty verotuksessa hyväksyttävän suuruisena.

(Riistama 2000, 156-157, Tomperi 2016, 121)

4.1.2 Taseen erien tarkastaminen

Kirjanpitoasetuksessa annettu tasekaava on sama kaikille kirjanpitovelvollisille. Taseen tarkastamisessa tilintarkastajan tulee kiinnittää huomiota erityisesti siirtosaamisiin ja –vel-koihin merkittäviin perimättä oleviin ja ennakolta maksettuihin vastikkeisiin, käyttökorvauk-siin ja vuokriin. (Riistama 2000, 158; Tomperi 2016, 123) Taseen tarkastamisen

tavoit-teena on varmistua siitä, että taseen luvut perustuvat kirjanpitoon ja kaikki rahat, saami-set, aktiivat, velat, varaukset ja oman pääoman erät on merkitty taseeseen sekä kaikki erät on merkitty taseen eri nimikkeisiin hyvän kirjanpitotavan mukaisesti. (Riistama 1999, 176-177)

Asunto-osakeyhtiön oma pääoma on jaettu sidottuun ja vapaaseen pääomaan. Sidottu pääoma ovat osakepääoma, rakennusrahasto ja arvonkorotusrahasto. Tilikaudenvoitto ja voitto edellisiltä tilikausilta ilmoitetaan erikseen vapaan pääoman lisäyksenä sekä tilikau-den tappio ja tappio edellisiltä tilikausilta sen vähennyksenä. (Manner & Suulamo 2008, 130) Rakennusrahastoon siirretään osakemerkinnässä osakkeista saatu nimellisarvon ylit-tävä osa sekä määrä, joka yhtiöjärjestyksen tai yhtiökokouksen päätöksen mukaan on siir-rettävä rakennusrahastoon (AOYL 6 luku 75 §). Asunto-osakeyhtiössä voi olla rakennus-rahaston lisäksi myös muita rahastoja esimerkiksi lainlyhennys- tai perusparannusrahas-toja. Kaikki nämä rahastot perustuvat joko yhtiöjärjestysmääräykseen tai yhtiökokouksen päätökseen. Asunto-osakeyhtiöiden vapaaseen pääomaan luettavissa rahastoissa on sel-laisia varoja, jotka liittyvät tuleviin tai vielä keskeneräisiin hankkeisiin. (Manner & Suulamo 2008, 131-132) Tilintarkastuksessa selvitetään oman pääoman muutokset ja rahastojen kartuttamista koskevat yhtiöjärjestyksen määräykset tai yhtiökokouksen päätökset. Tilin-tarkastajan tulee tarkistaa myös tase-erittelyt. (Tomperi 2016, 124)