5 MAHDOLLISIMMAN KORKEAN JA YHTÄJAKSOISEN
5.1 Remontointi
Suomen Asuntosijoittajien asuntomarkkinakatsaus kevät 2012 -julkaisuun kuuluvassa videossa yrittäjä ja sijoittaja Jaakko Savolainen kertoo Marko Kaarrolle muutamia help-poja, nopeita ja yksinkertaisia tahelp-poja, joilla asunnon arvoa voi nostaa:
- Seinien maalaaminen. Etenkin valkoiset seinät saavat asunnon vaikuttamaan puhtaalta ja valoisalta.
- Laminaatin vaihtaminen lattialle muovimaton tilalle. Laminaatti ei maksa paljoa.
- Valonkatkaisijat kannattaa uusia esimerkiksi sellaisiin malleihin joissa on myös him-mennystoiminto.
- Isojen peilien laittaminen seinälle. Peilit avartavat.
- Uudet tapetit kuluneiden, haalistuneiden tai reikäisten tilalle.
- Kirkkaammat polttimot lamppuihin. Tällöin asunto vaikuttaa valoisammalta.
- Keittiön kaappien ovet voi uusia, mutta vielä helpompaa on uusia kaappien vetimet modernimman oloiseksi.
- Turvalukko ja ovisilmä kannattaa asentaa turvallisuuden tunteen lisäämiseksi.
Pintaremontin tavoite on nostaa merkittävästi asunnon arvoa käyttämättä siihen paljoa rahaa. Näillä muutoksilla ei pyritä siihen, että asunnosta saadaan markkinahintaista vuokraa, vaan että saadaan asunnosta keskimääräistä korkeampaa vuokraa. Näin palvel-laan sellaisia vuokralaisia, jotka haluavat asua keskimääräistä tasokkaammassa asun-nossa. (Suomen Asuntosijoittajat ry 2012)
Asuntosijoittaja Arttu Nymanin mukaan asunnon pitää miellyttää silmää. Huomio kiin-nittyy ensimmäisenä kylpyhuoneeseen ja keittiöön, joten erityisesti näiden huoneiden tulee olla puhtaita ja siistejä. Nyman kehottaa kunnostamaan keittiön kaapit joko maa-laamalle ne, vaihtamalla ovet uusiin tai uusimalla pelkät nupit. Tämä on hänen mukaan-sa edullinen keino, joka kuitenkin nostaa huomattavasti keittiön tasoa vuokralaisen sil-missä. Nymanin mukaan kannattaa myös kysyä vuokranvälittäjältä, mikä on kannatta-vaa, eli pyytää välittäjää arvioimaan asunnosta saatava vuokratuotto remontoituna ja ostokunnossa. Nyman kehottaa myös laskemaan tuottoprosenttiin asunnon hinnan mah-dollisen remontin jälkeen ja ostokunnossa ja näitä lukuja vertailemalla tekemään pää-töksen remontista. (Nyman 2012)
Jos päättää alkaa remontoida sijoitusasuntoa, kiinteistön- ja vuokravälittäjä Teija-Maija Lehdon kokemuksen mukaan vuokralaiset arvostavat eniten lattian, tapettien ja keittiön kaappien ovien ja nuppien hyvää laatua ja siisteyttä. (Lehto 2012) Jos esimerkiksi vain noin tuhannella eurolla saa remontoitua asunnon selvästi viihtyisämmän oloiseksi, pin-taremontti kannattaa tehdä.
Kiinteistön- ja vuokravälittäjä Teija-Maija Lehdon mukaan asunnot tulevat vuokratuik-si, vaikka niitä ei olisi remontoitukaan (Lehto 2012). Remontoimatta jättäminen ei siis vaikuta negatiivisesti asunnon vuokratuksi saamiseen, mutta toisaalta remontoiminen voi vaikuttaa positiivisesti korkeamman vuokratulon saamiseen. Yksi tapa remontoida on Lehdon mukaan ostaa itse tarvittavat materiaalit, mutta antaa vuokralaisen vaikuttaa materiaalivalintoihin ja antaa vuokralaisen tehdä työt. Näin vuokralaisen viihtyvyys kasvaa ja hän pysyy kauemmin asunnossa. Itse remontoiminen on edullista, mutta jos joutuu palkkaamaan ammattilaiset tekemään työn, kustannukset voivat nousta korkeiksi.
(Lehto 2012) Lehdon mukaan asunnon pohjaratkaisu ja sijainti vaikuttavat vuokralais-ten mielessä enemmän asunnon haluttavuuteen kuin asunnon kunto, sillä vuokra-asunnolta ei yleensä vaadita kovin korkeaa tasoa. Asuntoa myydessä kannattaa tehdä
pintaremontti, mutta liikaa ei kannata kunnostaa, sillä ostajaehdokkaat saattavat alkaa epäillä, että asunnon heikkoa kuntoa yritetään peitellä. (Lehto 2012)
Vuokra-asuntoja välittävän Vuokraturvan mukaan vuokra-asunnon hakijoilla on erilai-sia tarpeita ja käyttötarkoitukerilai-sia. Minimivaatimuksena on, että huoneisto on lämmin, laitteet toimivat, ja asunnossa on jääkaappi sekä liesi. Suurin osa Vuokraturvan asunnon hakijoista toivoo, että asunto on siistikuntoinen etenkin pesutilojen osalta. Vuokraturvan mukaan pienten keskihintaisten asuntojen kohdalla ei välttämättä ole vuokratuoton kan-nalta taloudellisesti kannattavaa toteuttaa kovin kalliita remontteja, mutta pelkkä maala-usremontti tai vähäinen pintaremontti voi nostaa selkeästi asunnon haluttavuutta. Asun-non vaatimustasot ovat jossain määrin kasvaneet, joten esimerkiksi laminaattien asen-taminen ja muiden pintamateriaalien uusinta ovat hyviä ratkaisuja esimerkiksi alueilla, joissa vuokrataso on keskimääräistä korkeampi. (Vuokraturva 2012)
Rakennusalan yrittäjä Arto Aalto kertoo eri kunnostustöiden hintoja ammattilaisen te-kemänä, työmääriä ja materiaalivalikoimaa:
Laminaatti:
- Asentaminen yksiön kaikille lattiapinnoille kestää keskimäärin 2 työpäivää. Työaika lyhenee huomattavasti, jos huoneet ovat neliskulmaisia ilman erikoisia muotoja eikä seinissä ole paljon oviaukkoja.
- Keskimääräinen työtunti maksaa 33 euroa.
- Laminaattia saa todella edullisesti, alkaen 7 euron neliöhintaan. Keskimäärin hyvälaa-tuinen laminaatti maksaa alkaen 25 euroa neliöltä, eli esimerkiksi 30 neliön yksiön la-minoiminen maksaisi yhteensä 750 euroa.
Keittiön kaapisto:
- Jos vain ovet ja laatikkojen etupaneelit vaihdetaan ja kaikki on kunnossa, itse vaihto-työ käy jopa alle tunnissa. Tuntihinta 33 euroa.
- Hyvälaatuiset ovet tai laatikkojen etupaneelit maksavat noin 50 euroa kappaleelta eli yksiössä esimerkiksi yhteensä 750 euroa.
Kylpyhuoneremontti, seinien ja lattioiden laatoittaminen:
- Vanhoissa asunnoissa tämä remontti tulee kalliimmaksi kuin uusissa, koska laattojen takana olevat vanhat lastulevyt pitää vaihtaa moderniin kyprokkiin, ja sen päälle teh-dään vesieristeet.
- Työ kestää muutaman päivän.
- 100 euron neliöhintaan (joka lasketaan sekä lattiasta että seinistä) saa yleensä työn, laastin ja silikonit eli kiinnitysaineet, eli kaiken muun paitsi laatat. Yksiössäkin pelkkä työ saattaa siis maksaa huomattavasti, esimerkiksi 2m*2m*2,5m huoneessa 1 000 eu-roa.
- Laatat maksavat alkaen 10 euron neliöhinnasta jopa yli 200 euron neliöhintaan. Esi-merkiksi 30 euron neliöhinnalla edellä mainitun kokoisen kylpyhuoneen laatat maksavat 1 350 euroa.
Seinien maalaus tai tapetointi:
- Sijoitusasunnossa kannattaa maalata seinät, koska kun korjattavaa tulee, ne on helppo paikata ja maalata uudestaan. Valkoinen väri kelpaa kaikille joten se on hyvä värivaih-toehto.
- Yhdessä tai enintään kolmessa päivässä saa maalattua asunnon riippuen pohjatöiden määrästä ja seinien paikkaustarpeesta. Jos seinissä on valmiiksi tapetit, ne pitää poistaa, ja se tuo yhden työpäivän lisää.
- Tuntihinta on noin 33 euroa.
- Yhden huoneen maalit maksavat enintään noin 100 euroa. Kohtalaisen hyvälaatuista tapettia saa noin 5 euron neliöhintaan, eli tapetointi on 2-4 kertaa maalausta kalliimpaa.
(Aalto 2012)
Alla on listattu K-Raudan nettisivujen mukaisia kunnostusmateriaalien hintoja. Pienin ja suurin hinta on ilmoitettu.
Laminaatti/parketti: 11,90€/m2 - 45,90€/m2
Kylpyhuoneen lattialaatat: 15,90€/m2 - 36,50€/m2 Kylpyhuoneen seinälaatat: 9,90€/m2 - 29,90€/m2 Suihkukaappi: 499€ - 995€
Suihkusetti käsisuihkuosalla: 39€ - 299€
Suihkuhana: 41€ - 179€
WC:n pesuallas: 59€ - 99€
WC:n pesuallashana 39€ - 149€
WC-pönttö: 169€ - 309€ (K-Rauta 2012)
Alla on listattu Keittiö.net:in verkkokaupan mukaisia kunnostusmateriaalien hintoja.
Pienin ja suurin hinta on ilmoitettu.
Keittiön laatikoiden etulevyt: 14€ - 40€ /kpl Keittiön kaappien ovet: 18€ - 85€ /kpl
Keittiön laatikoiden ja kaappien vetimet: 3€ - 35€ / kpl Keittiön vesihana: 171€ - 487€ / kpl (Keittiö.net 2012)
Jos remontoidaan edullisilla materiaaleilla 35 m2 kokoinen yksiö, jossa on 2m*2 m ko-koinen kylpyhuone ja huonekorkeus on 2,5m, kustannukset voisivat olla seuraavanlaiset K-Raudan ja Keittö.net:in hintojen ja Aallon arvion mukaan:
- Laminaattimateriaalit koko asuntoon pois lukien pesuhuone:
31*20€=620€
- Laminaatin asentaminen, kaksi 8 tunnin työpäivää 33 euron tuntipalkalla:
2*8*33€= 528€
- 10 keittiön kaapin ovea ja 5 laatikon etulevyä sekä näihin 15 vedintä:
(10*25€)+(5*20€)+(15*5€)= 425€.
- Keittiön kaappien ja laatikoiden sekä vetimien asentaminen, kaksi työtuntia 33 euron tuntipalkalla:
2*33€= 66€
- Kahden huoneen maalit 200€
- Huoneiden maalaamisen työkustannukset, kaksi 8 tunnin työpäivää 33 euron tuntipal-kalla:
8*2*33€= 528€
- Kylpyhuoneen lattian laatat:
2*2*20€= 80€
- Kylpyhuoneen neljän seinän laatoittaminen jos oviaukkoa ei oteta huomioon:
2*2,5*4*15€= 300€
- Kylpyhuoneen laatoittamisen työn kustannukset: 1 000€
Materiaalien kustannukset ovat yhteensä 1 625 euroa.
Työn kustannukset ovat yhteensä 2 122 euroa.
Jos kylpyhuonetta haluaa remontoida enemmän, 500-1 000 eurolla saa laattojen lisäksi lähes koko muunkin pesuhuoneen uusittua.
Jos asunnossa halutaan uusia myös keittiön elektroniikkaa, kappaleessa 4.3 Rahan ku-luminen ilmoitettujen kodinkoneiden hinnat Gigantin verkkokaupassa ovat halvimmil-laan seuraavanlaiset:
Jääkaappi-pakastin 179 euroa, astianpesukone 199 euroa, liesi uunin kanssa 222 euroa ja liesituuletin 79 euroa eli yhteensä 679 euroa. Kodinkoneiden hinnoissa on paljon vaihtelua, sillä jos ostaisi kalleimmat vastaavat kodinkoneet gigantin verkkokaupasta, hinta nousisi 12 187 euroon eli lähes 18-kertaiseksi.
On muistettava, että remontoidessa syntyy yleensä myös hukkapaloja, eli kaikkia mate-riaaleja ei pystytä täysin hyödyntämään ja materiaalia joutuu hankkimaan hieman todel-lista pinta-alaa enemmän. Esimerkiksi laminaattilautojen pituudet ovat harvoin täsmäl-leen sopivia remontoitavaan asuntoon.
Jos tekee remontin itse, 35 m2 kokoiseen asuntoon saa siis uuden kylpyhuoneen, uudet lattiamateriaalit, uudet keittiön kaapit ja laatikot, uudet keittiön kodinkoneet ja uudet maalit seiniin noin 3 000 eurolla. Jos teettää työn ammattilaisella, hinta nousee reiluun 5 000 euroon.