Kiinteistöllä tarkoitetaan kiinteistönmuodostamislain (554/1995) 2.1 §:n mukaan ” sellaista it-senäistä maanomistuksen yksikköä, joka kiinteistörekisterilain (392/85) nojalla on merkittävä
Yksityishenkilöt yksin tai yhdessä puolison kanssa;
44%
Verotusyhtymät;
10%
Kuolinpesät; 6%
Valtio; 25%
Kunnat; 2%
Seurakunnat; 1%
Osakeyhtiöt; 9%
Yhteismetsät; 2% Muut ; 1%
kiinteistönä kiinteistörekisteriin, ja muulla rekisteriyksiköllä muuta sanotun lain nojalla kiin-teistörekisteriin merkittävää erillistä yksikköä. Kiinteistö käsittää siihen kuuluvan alueen, osuu-det yhteisiin alueisiin ja yhteisiin erityisiin etuuksiin sekä kiinteistölle kuuluvat rasiteoikeuosuu-det ja yksityiset erityiset etuudet”. Kiinteistöllä siis tarkoitetaan maa-alaa ja siihen liittyviä etuja ja oikeuksia. Arkikielessä saatetaan puhua kiinteistöistä, kun tarkoitetaan rakennuksia, mutta tässä kiinteistö käsitetään siten kuin se kiinteistönmuodostamislaissa käsitetään. Metsätila on siis myös kiinteistö.
Virtasen (1992a) mukaan kiinteistö omistuksen ja kaupan kohteena on erilainen kuin jokin kul-jetuskelpoinen ja teollisesti valmistettu tuote. Näin ollen myöskään kiinteistöjen markkinat ei-vät ole samanlaiset verrattuna muiden hyödykkeiden markkinoihin. Markkinoilla myyjiä ja os-tajia ei välttämättä ole montaa, kiinteistöt eivät koskaan ole samanlaisia eikä markkinatietoa ole aina riittävästi.
Kaiken kaikkiaan metsätilat vaihtavat Suomessa omistajaa noin 17 500 kertaa vuosittain (Lil-jeroos 2017). Sukulaisten välillä metsäomaisuus vaihtaa omistajaa pääasiassa joko kaupalla, perintönä tai lahjoituksena (Paananen 2009, Liljeroos 2017). Edustavien metsätilakauppojen määrä on Suomessa vaihdellut havaintojakson aikana 1415 ja 3813 kappaleen välillä (kuva 4) (Maanmittauslaitos 2019). Edustavien metsätilakauppojen osuus on siis vain murto-osa kaikista metsäomaisuuden siirroista. Vaikka edustavien metsätilakauppojen määrät ovat edelleen melko pienet (Paananen 2009, Liljeroos 2017), on hyvä huomata, että viimeisten vuosikymmenien aikana tehtyjen edustavien metsätilakauppojen määrä on kasvanut merkittävästi, sillä vielä 1980-luvun alussa metsätila vaihtoi kaupalla omistajaa vain noin 1000 kertaa vuodessa (Tilli ym. 2008). Metsätiloista käytävää kauppaa oli kuitenkin rajoitettu vuoteen 1998 saakka, mikä tulee huomioida kauppojen lukumäärässä (laki oikeudesta hankkia maa- ja metsätalousmaata, 391/1978, kumottu; laki oikeudesta hankkia maa- ja metsätalousmaata annetun lain kumoami-sesta, 1394/1997).
Kuva 4. Suomessa myytyjen edustavien metsätilojen määrä vuosittain 1990–2018 (Maanmit-tauslaitos 2019).
Tässä tarkoitetut myydyt metsätilat ovat edustavia kauppoja, sijaitsevat haja-asutusalueella, ovat pinta-alaltaan vähintään kaksi hehtaaria, rakentamattomia ja metsätalousmaan osuus koko pinta-lasta on vähintään 95% (Maanmittauslaitos 2019). Kiinteistökauppa voidaan katsoa edus-tavaksi kaupaksi, jos ostaja ja myyjä eivät ole sukulaisia, myyjälle ei ole jäänyt eläkeoikeutta tai muuta sellaista oikeutta eikä kauppaan kuulu irtaimistoa (Paananen 2009). Esimerkiksi kau-pan osapuolten sukulaisuus keskenään tekee kaupasta epäedustavan, koska yleensä sukulaisten välillä kauppahinta ei vastaa markkinahintaa vaan on tätä alhaisempi (Virtanen 1992a). Tarkoi-tuksena on, että kauppahintaan ei olisi vaikuttanut mikään erityinen asia vaan että se olisi täysin markkinoiden määräämä (Virtanen 1992a).
Häyrysen (2018) mukaan metsätilat siirtyvät yhä enenevässä määrin yksityisiltä metsänomista-jilta metsärahastoille sekä muille sijoitusyhtiöille. Hannu Liljeroosin keräämien tilastojen mu-kaan vuonna 2018 metsätiloista käytiin kauppaa yhteensä 247 miljoonan euron edestä. Sijoi-tusyhtiöiden osuus tästä summasta on 123 miljoonaa euroa, mikä tekee noin puolet kaikista metsätilakaupoista. Parissa vuodessa näiden sijoitusyhtiöiden osuus yksityismetsien ostoista on lisääntynyt 30 prosenttiyksiköllä (Häyrynen 2018). Suurimpia ostajia ovat olleet Forest Holding Finland, OP-Metsänomistaja, UB Metsä, FIM Metsä, Tornator, ForestVital sekä A. Ahlström Kiinteistöt (Häyrynen 2018).
Häyrynen (2019) kirjoittaa Hannu Liljeroosin tilastojen pohjalta, että metsämaan keskihinta on kasvanut ja vuonna 2018 se kasvoi kuusi prosenttia. Kuvasta 5 nähdään, että parin viime vuoden aikana metsätiloista maksetut keskihinnat ovat olleet nousussa riippumatta metsätilan koosta
0 1000 2000 3000 4000 5000
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Metsäkiinteistökauppojen lukumäärä
Vuosi 2-5 ha 5-10 ha yli 10 ha
(Maanmittauslaitos 2019). Muutamaa notkahdusta lukuun ottamatta metsätilojen keskihinta on ollut pitkällä aikavälillä koko ajan nousussa.
Kuva 5. Metsätalousmaan keskihinnan kehitys Suomessa (Maanmittauslaitos 2019).
Sijoituskohteena metsää on alettu pitämään toden teolla vasta viimeisen kahdenkymmenen vuo-den aikana (Tilli 2009) ja viimeisen reilun kymmenen vuovuo-den aikana myös epäsuora sijoitta-minen kiinteistöihin on lisääntynyt (Viitala 2008). Tosin Virtanen (1992a) kirjoittaa jo vuonna 1992, että kiinnostus kiinteistösijoittamiseen yleisesti on kasvanut eikä kiinteistöjä enää hankita välttämättä pelkästään omaan käyttöön. Metsätiloja hankitaan yhä edelleen niistä saatavien puunmyyntitulojen vuoksi, vaikka metsänomistajilla voi olla myös muita kuin taloudellisia ta-voitteita metsilleen (Paananen 2009).
Metsän hyvinä puolina sijoituskohteena voidaan pitää sen matalariskisyyttä, koska todennäköi-syys menettää koko metsäänsä sijoittamansa summa on pieni (Tilli 2009, Liljeroos 2017). Met-sään sijoittaessaan tulee kuitenkin huomioida, että metsän kasvaminen taimikosta päätehakkuu-vaiheeseen vie vuosikymmeniä, jolloin suurimmat tuototkin saattavat olla tulossa vasta vuosien päästä (Tilli 2009, Äijälä ym. 2014). Metsä sijoituskohteena vaatii myös perehtyneisyyttä ja on
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
€/ha
Vuosi
2-5 ha 5-10 ha yli 10 ha
pitkäaikainen sijoituskohde, koska metsätiloja on samalla alueella kohtalaisen harvoin myyn-nissä, jolloin niiden osto ja myynti suhdanteiden mukaan on vaikeaa (Tilli 2009).
Metsäsijoittamisen houkuttelevuutta on kuitenkin viime aikoina lisännyt alhainen korkotaso ja muiden sijoituskohteiden tuottojen epävarmuus. Matalasta korkotasosta johtuen muut vähäris-kiset sijoituskohteet, esimerkiksi korkorahastot, ovat tuottaneet vähän tuloja omistajilleen.
Metsä sijoituskohteena puolestaan houkuttelee sen vähäriskisyyden ja kohtalaisen tuoton vuoksi (Tilli 2009) Puuston reaalinen sijoitustuotto on vaihdellut kuitenkin melko voimakkaasti vuosien aikana (kuva 6), mutta viimeisen viidentoista vuoden keskiarvo on ollut 3,45 % (Luon-nonvarakeskus 2019c). Vuonna 2017 puuntuotannon reaalinen sijoitustuotto on ollut 6,44 % (Luonnonvarakeskus 2019c), mikä on merkittävästi enemmän kuin viidentoista vuoden kes-kiarvo. Myös yksityismetsätalouden liiketulos on ollut kasvusuunnassa ja vuonna 2017 se oli 126 euroa metsämaahehtaarilta (Luonnonvarakeskus 2019d). Parantuneita tuloksia selittää eri-tyisesti kantohintojen nousu (Luonnonvarakeskus 2019d).
Kuva 6. Puuntuotannon reaalinen sijoitustuotto vuosina 2000–2017 (Luonnonvarakeskus 2019c).
Metsätiloista maksettua kauppahintaa ja niiden sisäistä korkokantaa koskevissa tutkimuksissa on huomattu, että tuottovaatimus on ollut neljästä prosentista 12 prosenttiin (Airaksinen ym.
2011, Järvinen 2017). Vaadittu tuottovaatimus on siis toisinaan toteutunut riippuen laskenta-kauden puuntuotannon reaalisesta sijoitustuotosta.
-20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30
%
Vuosi