Maankorko ja kiinteistökorko

Saksalaisessa kiinteistöarviointiperinteessä vaikuttaa maankoron käsite, joka on määritelty kaupunkitaloustie­

teen historiassa monella tavalla. Johan Heinrich von Thtinen määritteli vuonna v. 1826 maankoron "ylijäämäk­

si, joka jää jäljelle maatilasta saatavasta tulosta, kun siitä vähennetään rakennusten, metsävarojen, aita­

usten ja ylipäänsä kaikkien maasta erotettavien arvo­

esineiden tuottama korko ja joka kuuluu maalle sinänsä"

(Haila 1981, s. 63). Tässä von Thünenin määritelmässä on lausuttu Saksassa sovellettavien tuottoarvo- ja sum­

mamenetelmien perusajatus: maapohjan ja rakennusten arvot erotetaan toisistaan.

Tuottoarvomenetelmän soveltamisen yhteydessä tulee esille käsite "Liegenschaftszinssatz", jonka suomenkie­

lisenä vastineena tässä tutkimuksessa käytetään kiin- teistökorko-sanaa.

Arviointiasetuksen 11 § : n kiinteistökoron määritelmä kuuluu seuraavasti :

Liegenschaftszinsatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durch­

schnitt marktüblich verzinst wird.

Kiinteistökorko on siis koko kiinteistön (=maapohja ja rakennukset) markkina-arvon keskimääräinen pääomitus- korko.

Kiinteistökorko lasketaan samalla tavalla rakennettujen ja samassa käyttötarkoituksessa olevien vertailukohtei­

den tuottojen ja kauppahintojen perusteella. Laskennas­

sa on otettava huomioon kohteiden jäljellä oleva käyt­

töaika. Kiinteistökorkoa ei pidä sekoittaa pääomamark­

kinoiden pitkäaikaisiin korkoihin (Zinssätzen für lang­

fristige Kapitalmarktmittel). Kiinteistökorko on tun­

nusluku, joka lasketaan kiinteistötyypeittäin tietyn alueen kohteille. (Kuttner 1994, s. 24.)

Kuvan 9 esimerkissä on esitetty Saksan arviointiasetuk­

sen mukaisen tuottoarvon jakautuminen. Kun rakennusten jäljellä oleva käyttöaika lähenee nollaa, kasvaa maa­

pohjan suhteellinen arvo-osuus.

700.000

EW = RE x V + 600.000

--500.000 - Beispiel:

Bodenwerl 300.000 DM Reinertrag 35.264 DM/Jahr Liegenschaftszinssatz 5 %

L-fc Ertragswert EW 400.000 -■

Bodenwertanteil BW 300.000 -■

200.000 ^-- Gebäudewertanteil G

100.000

--Restnutzungsdauer n

10 0

50 40 30 20

80 70 60

Esimerkki tuottoarvon EW jakaantumisesta maa­

pohjan arvoksi BW ja rakennusten arvoksi G, kun kiinteistökorko on 5 % (Dieterich ym.

1991, s. 72).

Kuva 9.

4.3 Kiinteistökerön laskeminen

Kiinteistökorko lasketaan ratkaisemalla seuraava yhtälö (Hildebrandt 1990, s. 201-202):

EW = KP = (RE - p x BW)

EW = tuottoarvo KP = kauppahinta RE = nettotuotto BW = maapohjan arvo

p = kiinteistökorko q = 1 + P

n = jäljellä oleva käyttöaika

1

--- + BW

q - 1

--- + P qn - 1

(Ertragswert) (Kaufpreis)

(Reinertrag des Grundstücks) (Bodenwert)

(Liegenschaftszins) (Restnutzungsdauer)

Kaava saadaan edelleen muotoon

RE q - 1 KP - BW P ---

x---KP qn - 1 KP

Jos rakennusten arvo (Gebäudewertanteil) esitetään muo­

dossa G = KP - BW, saadaan kaava muotoon

RE q - 1 G

p --- x---KP qn - 1 KP

Yhtälössä esiintyy tuntematon p molemmilla puolilla (q = 1 + p), joten ratkaisu tapahtuu iteroimalla. En­

simmäinen likiarvo on p'= RE / KP, jolloin q = 1 + p'.

Iteraation tavoitteena on pienentää kerrointa (q - 1)

Qi =--- , (qn - 1)

rakennusten arvo (G) jolloin kertoimien Q: ja Q2 =

---kauppahinta (KP) tulo pienenee.

Asiaa selventää seuraava esimerkki (Hildebrandt 1990, s.

RE

203) :

nettotuotto 12.000,- DM/vuosi KP = kauppahinta 220.000,- DM

BW = maan arvo 100.000,- DM n = käyttöaika 40 vuotta

p'=

RE 12.000

- = 0,054545 ; KP 220.000

q = 1 + p' = 1,054545

(q - 1)

Ql =--- = O, 0074 (qn " 1)

12.000 120.000

p =--- -- O, 0074

x---220.000 220.000

p = 0,054545 - 0,004036 = 0,0505

Edelleen kiinteistökoron ja rakennusten jäljellä olevankäyttöajan perusteella saadaan rakennusten

tuotolle pääomituskerroin. Pääomituskertoimet saadaan suoraan taulukosta (esim. Vogels 1982, s. 134-135) tai laskemalla seuravalla kaavalla (Petersen 1993, s. 189)

F =

1 (1 + i)'n i

F = pääomituskerroin (Vervielfältiger) i = kiinteistökorko (Liegenschaftszins)

n = jäljellä oleva käyttöaika (Restnutzungsdauer) Esimerkki, n = 50 vuotta, i = 5 % :

1 - (1, 05) ~50 F

0, 05

18,26

4.4 Esimerkki kiinteistökorosta

Seuraavassa tarkastellaan esimerkinomaisesti Kölnin kaupungin alueella kiinteistökoron kehitystä (Kuttner 1994). Taulukon 2 kiinteistötyypit ovat seuraavat:

1. Kolmenperheen asuintalot

(Dreifamilienhausgrundstücke).

2. Pienet vuokrakerrostalot

(Mietwohnhausgrundstücke, kleine Einheit).

3. Vuokrakerrostalot

(Mietwohnhausgrundstücke).

4. Sekakäytössä olevat kiinteistöt, joissa vuok­

rattujen toimitilojen osuus vähemmän kuin 50 %, pienet yksiköt

(Gemischt genutzte Grundstücke mit weniger als 50 % gewerblich Mietanteil, kleine Einheit).

5. Sekakäytössä olevat kiinteistöt, joissa vuok­

rattujen toimitilojen osuus vähemmän kuin 50 (Gemischt genutzte Grundstücke mit weniger al 50 % gewerblich Mietanteil).

6. Sekakäytössä olevat kiinteistöt, joissa raken­

nusten vuokrattujen toimitilojen osuus enemmän kuin 50 %, pienet yksiköt

(Gemischt genutzte Grundstücke mit mehr als 50 % gewerblich Mietanteil, kleine Einheit).

7. Sekakäytössä olevat kiinteistöt, joissa raken­

nusten vuokrattujen toimitilojen osuus enemmän kuin 50 %

(Gemischt genutzte Grundstücke mit mehr als 50 % gewerblich Mietanteil).

8. Liike- ja toimistokiinteistöt (Geschäfts- und Bürogrundstücke).

9. Muut toimitilakiinteistöt (Sonstige Gewerbegrundstücke).

Yllä luokiteltujen kiinteistöjen kiinteistökorot ovat vuosina 1972-1992 kehittyneet Kölnin kaupungissa taulu­

kon 2 sekä kuvien 10 a ja 10 b mukaisesti.

o\°M

Taulukko 2. Kiinteistökorkojen kehitys Kölnissä.

1972 1973 1974 1975 1976 1977 ,1978 1979 1980 1981 1982 1983 1*861 1985 9861 1987 1988 1989 1990 1991

1

Dreifamilienhausgrundstücke 3,25 3,60 3,7 4,00 3,50 3,00 3,25 3,25 3,25 3,00 3,25 3,25 3,25 3,25 3,25 3,50 3,25 3,50 3,50 3,50 Mie! wohnhausgrundstücke

(kleine Einheit) 3,25 3,75 3,75 3,50 3,25 3,50 4,25 4,25 4,00 4,00 4,25 4,00 4,00 4,25 4,50

Mietwohnhausgrundstücke 4,80 4,60 4,95 5,50 5,505,50 5,25 5,50 5,25 5,25 5,00 5,25 5,25 5,25 5,50 5,50 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 Gem. gen. Grundst. gewerbl

Mietanteil < 50% (kl. Einh. 5,00 5,25 5,25 4,50 4,25 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 4,75 5,00 4,75 4,75 4,75 Gemischt gen. Grundstücke

gewerbl. Mietanteil < 50 6,25 6,50 6,50 6,50 6,25 6,00 5,50 5,50 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 Gern. gen. Grundstücke gew

Mietanteil > 50% (kl. Einh 6,50 6,25 5,25 5,25 5,00 5,50 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 Gern, genutzte Grundstücke

gewerbl. Mietanteil > 50 5,75 6,00 7,00 7,50 7,00 7,25 7,00 7,00 7,00 6,50 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,00 6,00 5,75 5,75 5,75 Geschäfts- und

Bürogrundstücke ** 6,00 6,10 7,50 8,00 7,50 8,00 7,50 7,50 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 6,50 6,00 6,00 6,00

Sonstige Gewerbegrundstücke , 7,50 7,00 7,00 7,00

I-- grvverbi. M itiint. >

gewerbl. M iti am. <

50% (VI. Einh.) 50% (kl. Bnh. )

Kuva 10 a. Sekakäytössä olevien kiinteistöjen kiinteistökorot.

Gescháte-und Bürognjndstijcke «— Sonstige Gevserbegrundsticke

Kuva 10 b. Toimitilakiinteistöjen kiinteistökorot.

4.5 Johtopäätöksiä

Edellä esitetty kiinteistökorko on saksalaisessa kiin­

teistöarviointi kulttuurissa esiintyvä keskeinen käsite, jonka asema perustuu lainsäädäntöön. Kiinteistökorko on osamarkkinakohtainen tunnusluku, joka lasketaan toteu­

tuneiden kauppahintojen ja todellisten nettotuottojen perusteella. Kiinteistökorkojen pitkän aikavälin kehi­

tystä seurataan Saksassa systemaattisesti.

Saksalaisessa arviointialan kirjallisuudessa ja aika­

kauslehdissä käydään jatkuvaa keskustelua kiinteistöko- ron määrittämiseen ja soveltamismahdollisuuksiin liit­

tyvistä kysymyksistä. Kiinteistökorkon laskenta perus­

tuu menneisyyden tapahtumiin ja sen komponentteihin sisältyy epävarmuustekijöitä (esim. Strotkamp 1994, s.

351-368).

Korkoihin liittyviä kysymyksiä voidaan pitää kiinteis­

töarvioinnin ehkä vaikeimpana tehtäväalueena. Saksassa kiinteistökorkojen määritykseen ja soveltamiseen liit­

tyvä työ tuottaa arvokasta tietoa kiinteistömarkkinoi- den korkojen käyttäytymisestä. Suomessakin olisi syytä seurata entistä tiiviimmin Saksassa kiinteistöarvioin­

nin korkokysymysten parissa tehtävää työtä.

5 TIETOTEKNIIKAN KÄYTTÖ KIINTEISTÖARVIOINNISSA

Luvussa 5 tarkastellaan tietotekniikan käyttöä saksa­

laisessa kiinteistöarvioinnissa tutkimalla kiinteistö- arviointilausuntojen laatimiseen tarkoitettuja mikro- tietokoneohjelmia (EDV-Programmen) sekä kiinteistöarvi­

oinnin asiantuntijajärjestelmiä (Expertensysteme).

Saksassa on markkinoilla useita kiinteistöarviointilau­

sunto j en laatimista varten tehtyjä mikrotietokoneohjel- mia on. Tässä tutkimuksessa aihetta tarkastellaan Hans- Georg Tillmannin (1993) artikkelin "Auswahl und Anwen­

dung von EDV-Programmen zur Verkehrswertermittlung"

pohjalta.

Kiinteistöarvioinnin asiantuntijajärjestelmien perus­

teita tarkastellaan Holger Ladewigin (1994) artikkelin

"Expertensysteme für die Wertermittlung von Immobilien"

pohjalta.

5.1 Arviointiohjelmat

Tillmann jakaa arviointilausuntojen laatimiseen käytet­

tävät ohjelmistot kolmeen ryhmään.

1. Tekstinkäsittely (Textverarbeitung).

Tekstinkäsittelyohjelman yleisten ominaisuuk­

sien käyttö. Korvaa perinteisen kirjoitusko­

neen.

2. Ohjelmistopaketit (Integrierte Programmpakete).

Tekstinkäsittelyn lisäksi sovelletaan mm. tau­

lukkolaskenta- ja grafiikkaohjelmistoja.

3. Kaupalliset arviointiohjelmat (Kommerzielle Werter­

mittlungssoftware) .

Tillmannin artikkelissa on vertailtu mark­

kinoilla olevien ohjelmien ominaisuuksia, ks. liite 3.

Arviointiohjelmissa on laskentatoimintoja (Berechnun­

gen) ja tekstitoimintoja (Textverarbeitung), joilla täydennetään runkolausuntoa (Rohgutachten).

Arviointiohjelmia käytettäessä on lausunto yleensä laa­

dittava tietyn rakenteen mukaisessa järjestyksessä.

Ohjelmista osa on tarkoitettu vain tietyn tyyppisiä arviointitehtäviä varten ja toiset ovat yleisohjelmia.

Ohjelmien käyttökelpoisuus vaihtelee erilaisissa arvi­

ointitehtävissä.

Arviointiohjelmat tehostavat lausuntojen laatimistyötä verrattuna perinteisiin menetelmiin. Ongelmaksi voi muodostua lausunnon jäykkä tarkastelutapa, jonka raken­

teen määrää ohjelman laatija. Ohjelmia on vaikea lait­

taa yksiselitteisesti paremmuusjärjestykseen, koska ohjelmien käyttökelpoisuus vaihtelee arviointitilanteen mukaan.

Arviointiohjelmilla laadittavan lausunnon laatuun vai­

kuttavat luonnollisesti arvioijan kokemus ja ammatti­

taito. Tämä seikka korostuu erityisesti monimutkaisten arviointitehtävien kohdalla. Tillmannin mukaan on suh­

tauduttava kriittisesti arviointiohjelmien markkinoin­

nissa käytettyihin mainoksiin, joissa luvataan arvioin­

tiohjelmien soveltuvan kaikkiin arviointitehtäviin.

Seuraavassa esitetään eräitä yleisiä tavoitteita ja vaatimuksia, joita arviointiohjelmille tulisi asettaa.

5.1.1 Käyttäj äkontrolii

Arviointiohjelman valinnassa keskeinen kysymys on käyt­

täjän mahdollisuudet vaikuttaa arviointitehtävän ete­

nemiseen. Ohjelmat voidaan jakaa kahteen päätyyppiin:

käsittelyjärjestys on tiukasti ennalta määrätty tai joustava käsittelytapa. Ensimmäistä vaihtoehtoa Till- mann pitää varsinkin aloittelijoiden kannalta riskittö- mämpänä vaihtoehtona. Joustava käsittelytapa taas mu­

kautuu paremmin vaihteleviin arviointitilanteisiin.

Tillmann ei aseta vaihtoehtoja ehdottomaan paremmuus­

järjestykseen. Vaihtoehtojen paremmuuteen vaikuttavat myös käyttäjän henkilökohtaiset mieltymykset.

Laskentatiedot tallennetaan joka kaavakemaisesti (for­

mulargesteuerte Dateneingabe) tai vain tarvittavien tietojen osalta (datengesteuerte Daten). Kaavakemaises­

ti tallennettaessa täytetään näytölle tulevien va­

kiomuotoisten laskentakaavakkeiden puuttuvia kohtia.

Tarpeettomat kaavakkeet sivuutetaan. Valmis lausunto muodostuu täytetyistä kaavakkeista, joissa on mukana valmiita tekstiosia. Kun tiedot tallennetaan vain tar­

vittavien tietojen osalta, voidaan valita tapauskohtai­

sesti olennaiset laskentatiedot. Laskennan jälkeen kir­

joitetaan erikseen laskelmiin liittyvät tarpeelliset tekstitiedot.

Arviointiparametrien (Bewertungsparameter) muuttaminen yhdessä paikassa tulisi vaikuttaa kaikkiin laskelmiin.

Tämä sinänsä selvä asia ei toteudu kaikissa vertailun ohjelmissa. Tillmannin mukaan muutosten vaikutukset laskentatuloksissa tulee näkyä kuvaruudulla heti lähtö- parametrien muutosten tapahduttua.

Varsinaiseen arviointitehtävään liittyvien laskelmien lisäksi käyttäjällä tulisi olla mahdollisuus tehdä rin­

nakkais laske Imi a (Nebenrechnungen) erilaisten apupara- metrien ratkaisemiseksi.

Saksalaisessa kiinteistöarvioinnissa käytetään laskel­

missa erilaisia kertoimia. Osa näistä kertoimista on vakiota, jotka saadaan suoraan taulukoista, osa vaih­

telee paikkakunta- ja kohdekohtaisesti.

On tärkeää, että käyttäjä voi muuttaa kertoimia. Arvi­

ointiohjelmassa tulisi olla myös kontrollijärjestelmä, joka tarkistaa laskelmien mielekkyyden (Plausibilitäts­

kontrollen) ja eliminoi karkeat virheet. Tällaisia jär­

jestelmiä ei vertailun arviointiohjelmissa juurikaan ollut.

5.1.2 Laskentatoiminnot

Tillmann jakaa arviointilausunnot niiden tarkasteluta­

van mukaan kahteen luokkaan : yksinkertainen lausunto (Kurzgutachten) ja perusteellinen lausunto (Vollgutach­

ten). Yksinkertainen lausunto on dokumentti, joka esit­

tää kohteen pääpiirteet. Yksinkertainen lausunto on

"sisäiseen käyttöön" tarkoitettu työkalu, jolla kerä­

tään arviointi- tai kiinteistönvälitystoimeksiannon kohteen tiedot ja tehdään karkeita laskelmia kohteen arvosta. Varsinaisena arviointilausuntona pidetään pe­

rusteellista lausuntoa, joka koostuu yksityiskohtaisis­

ta laskelmista ja tekstiosista. Arviointiohjelmien tu­

lee tarjota mahdollisuus laatia perusteellinen lausunto aikaisemmin kerättyjen yksinkertaisen lausunnon tieto­

jen pohjalta. Yksinkertaisen lausunnon tiedonkeruu on suunniteltava siten, että täydennys perusteelliseksi lausunnoksi tapahtuu ilman turhia työvaiheita.

Arviointiohjelmassa tulee olla kolmeen pääarviointme­

netelmään ja niiden yhdistelmiin liittyvät laskentatoi­

minnot. Kokonaisen kiinteistön arvioinnin lisäksi Till­

mann pitää tärkeänä, että ohjelma soveltuu myös eri­

laisten kiinteistön osiin kohdistuvien oikeuksien (esim. maanvuokra) ja asunto-osakkeiden arviointiin.

Laskentatoimintojen tulee olla joustavia eri tilanteis­

sa. Tapauskohtaisten vertailulaskelmien laatiminen tu­

lee olla mahdollisia (esim. erilaiset ikäalennukset).

Arvion kohde tulee olla eriteltävissä joustavasti luku­

määrältään rajoittamattomiin osiin, jotka arvioidaan erilaisilla parametreillä.

Tillmannin mukaan vertailukauppamenetelmään liittyvät tilastolliset laskelmat on selvintä suorittaa tarkoi­

tukseen soveltuvilla erikoisohjelmilla.

Laskentatoimintoj en tarkastelun päätteeksi Tillmann toteaa, että laskelmien virheettömyys on oltava jatku­

van seurannan kohteena ohjelmia kehitettäessä. On tär­

keää, että käyttäjä voi kaikissa vaiheissa tarkistaa parametrien muutosten vaikutukset lopputulokseen. Sa­

moin käyttäjän tulee saada välittömästi ilmoitus teke­

mistään karkeista virheistä.

5.1.3 Tekstitoiminnot

Arviointiohjelmalla laaditussa lausunnossa on laskelmi­

en lisäksi tekstejä, jotka jaetaan seuraavasti :

ohjelman valmiit tekstit (programmgestützter Text)

käyttäjän tallentamat valmiit tekstit (benutzereigenen Text)

arviointikohteen tekstit (individuellem Text).

Ohjelman valmiit tekstit ovat lausunnoissa samanlaisina toistuvia tekstiosia, esim. arviointimenetelmien määri­

telmät tai menetelmen valintaan liittyvät perustelut.

Nämä tekstiosat on tehnyt ohjelman laatija. Tillmann pitää tärkeänä, että käyttäjä voi muokata myös lausun­

toon mukaan otettavia ohjelman valmiita tekstejä.

Useisssa vertailtavana olleissa ohjelmissa valmiit tekstit olivat vaikeasti muutettavissa.

Käyttäjän tallentamat valmiit tekstit toistuvat saman­

laisina esim. alueen kuvauksissa (Ortsteilbeschreibun- gen). Vertailtavana olleissa ohjelmissa nämä tekstit ja niihin liittyvät hakutoiminnot toimivat pääsääntöisesti hyvin, tosin käyttäjäystävällisyydessä oli joidenkin ohjelmien kohdalla toivomisen varaa.

Arviointikohteen tekstit ovat tapauskohtaisesti muuttu­

via tekstiosia. Vertailtavana olleissa ohjelmissa on­

gelmia ilmeni tapauksissa, joissa lausunnon tekstit tuotetaan yksinkertaisella tekstieditorilla. Tillmann pitää tärkeänä, että arviointiohjelmissa on integroitu mukaan kehittynyt tekstinkäsittelyohjelma.

5.1.4 Tietojenhan intä

Arviointiohjelmiin tulee Tillmannin mukaan kuulua tie­

to j enhal1intatoiminnot (Dateiverwaltung). Arviointioh­

jelman keskeinen elementti on tietokanta, joka sisältää valmiiden lausuntojen tiedot. Tästä tietokannasta tulee voida hakea tietoja erilaisten hakukriteerien mukaan.

Vanhojen lausuntojen tietoja käyttämällä voidaan no­

peuttaa ja tehostaa lausunnon laatimistyötä.

Tietokantaa suunniteltaessa on lausuntojen tiedot jaet­

tava osiin, joita tietokone tulkitsee eri tavoin. Tie­

tokoneen laskentatoimintojen kannalta helpoimmin käsi­

teltäviä tietoja ovat erilaiset numeroarvot.

Tietojen tallennus- ja arkistointitoiminnot (Auslage­

rung s- und Archivierungsfunktionen) on toteutettava siten, että tiedot ovat tallennettavissa ohjelman ulko­

puolisille levykkeille ja siten käytettävissä myös muilla työasemilla. Eräissä vertailtavana olleissa oh­

jelmissa lausuntojen laskenta- ja/tai tekstitietojen tallennus- ja arkistointi ei ollut mahdollista levyk­

keelle.

5.1.5 Arviointiohjelmien käyttäminen

Artikkelissa vertailtavana olleet arviointiohjelmat olivat DOS-ohjelmia. Tillmann pitää tärkeänä WINDOWS- järjestelmiin perustuvien arviointiohjelmien kehittä­

mistä. (Tämä toive on esitetty vuonna 1993. Tämän jäl­

keen WINDOWS-pohjaiset sovellukset ovat yleistyneet myös arviointiohjelmien puolella. Mikrotietokoneiden ohjelmisto- ja laitteistokehitys yleensä on ollut viime vuosina nopeaa, joten Tillmannin artikkelin teknisiä näkökulmia käsittelevä osuus ei ole enää ajan­

kohtainen. )

Arviointiohjelmissa tulee olla käyttäjää ohjaavia apu- toimintoja (Hilfefunktionen), jotka saadaan nopeasti käyttöön kaikissa työvaiheissa. Samoin ohjelmissa tuli­

si olla talletettuna yleisimmät kiinteistöarvioinnissa käytettävät taulukkoarvot.

Ajan säästäminen ei saa Tillmannin mukaan olla arvioin­

tiohjelmien käytön ainoa tavoite. Mainonnassa koroste­

taan yleisesti arviointiohjelmilla saavutettavaa ajan­

säästöä (10-50 %). On kuitenkin muistettava, että arvi­

ointiohjelman käyttöönotto ja soveltaminen käytäntöön vie oman aikansa. Ajan säästämistä tärkeämpi valinta­

kriteeri tulisi Tillmannin mukaan olla lausuntojen laa­

dun parantuminen. Ennen arviointiohjelman valintaa tu­

lisi testata ohjelman toimivuus käyttäjän omalla ai­

neistolla, eikä pelkästään ohjelman laatijan demoai- neistolla.

5.1.6 Arviointiohjelmien kehitys tulevaisuudessa

Ensimmäisenä Tillmann mainitsee jo aikaisemmin esille tulleen ohjelmien käyttövarmuuden kehittämistarpeen.

Laskelmien ehdoton virheettömyys on luotettavan arvi­

ointiohjelman perusominaisuus. Virhemahdollisuudet on tunnistettava ja eliminoitava jatkuvalla kehitystyöllä.

Lausuntojen sisältöön vaikuttavina kehityskohteina Tillmann mainitsee vertailukauppamenetelmän soveltami­

seen liittyvät toiminnot; kiinteistöön liittyvien oi­

keuksien, asunto-osakkeiden ja kiinteistön osien arvi­

ointi sekä kiinteistöarvioinnin erikoistapaukset.

Ohjelman tehokas käyttö toimistoympäristössä edellyttää tallennus- ja arkistointitoimintojen kehittämistä. Oh­

jelmien tulee toimia myös tietoverkossa (Netzwerkfunk­

tionen). Myös digitaalisten kuvien, piirustusten ja valokuvien käyttömahdollisuuksien lisäämistä voidaan pitää tulevaisuudessa tavoitteena.

Artikkelinsa lopuksi Tillmann muistuttaa, että ohjelmi­

en teknisen kehittymisen lisäksi on pidettävä mielessä perustavoite : laadukas arviointilausunto. Tillmann to­

teaa, että ohjelman käyttö edellyttää asiantuntemusta.

Tietokoneavusteisen kiinteistöarvioinnin kannalta on tuhoisaa, jos arvointiohjelmien käytön lisääntyminen laskee lausuntojen sisällön tasoa.

5.2 Kiinteistöarvioinnin asiantuntijajärjestelmät Seuraava tarkastelu perustuu Holger Ladewigin (1994) artikkeliin "Expertensysteme für die Wertermittlung von Immobilien". Ladewig on tehnyt vuonna 1993 Berliinin teknillisessä korkeakoulussa (TFH-Berlin) aiheesta dip­

lomityön, jonka nimi on "Prototyp eines Expertensystems für die Bewertung von Immobilien" - kiinteistöarvioin­

nin asiantuntijajärjestelmän prototyyppi. Artikkelissa ei tarkastella diplomityötä, vaan yleensä kiinteistöar­

vioinnin asiantuntijajärjestelmiin liittyviä näkökul­

mia.

Expertensystem

Benutzer

Erklärungs­

komponente

Wissens­

erwerbs­

komponente

Inferenz­

komponente Dialogkomponente

Kuva 11. Asiantuntijajärjestelmän komponentit (Ladewig 1994, s. 212).

Asiantuntijajärjestelmä on tietojärjestelmä, johon on tallennettu tietyn erikoisalan tietoa sekä sääntöjä eri tietojen välisistä suhteista. Järjestelmä kykenee rat­

kaisemaan ongelmia ja tekemääm johtopäätöksiä yhdiste­

lemällä järjestelmään tallennettuja tietoja sääntöjen mukaisesti. Asiantuntijajärjestelmä toimii parhaiten aloilla, joiden ongelmat ratkaistaan kiinteiden toimin­

tamallien ja teorioiden mukaan.

Kiinteistöarvioinnin asiantuntijajärjestelmien edellä­

kävijöitä ovat Saksassa olleet vakuutus- ja luotonanto- toiminta. Näillä aloilla on kehitetty riskinhallintaan tarkoitettuja tietämysjärjestelmiä, joihin tallennetaan tiedot esim. vakuutuspuo1en aikaisemmista korvaustilan­

teista. Järjestelmien myötä hakemuksiin liittyvää kä­

sitteistöä on yhdenmukaistettu. Hakemusten käsittely on nopeutunut, koska käsittelijän apuna toimiva asiantun­

tijajärjestelmä ratkaisee ongelmia nopeasti aikaisempi­

en tapahtumien perusteella. Hakemuksia voi käsitellä nopeasti myös kokematon henkilö.

Kiinteistöarvioinnin asiantuntijalautakunnat ja yksi­

tyiset auktorisoidut asiantuntijat eivät ole käyttäneet Saksassa asiantuntijajärjestelmiä käytännön kiinteistö­

arvioinnissa.

Asiantuntijajärjestelmä tukee asiantuntijan toimintaa, mutta ei korvaa asiantuntijaa. Asiantuntijalla on omi­

naisuuksia, joita tietokone ei voi saavuttaa. Esimer­

kiksi kiinteistöarvioinnin asiantuntija tuntee alueen kiinteistömarkkinat ja osaa kokemukseensa perusten no­

peasti hahmottaa ongelmat ja niiden ratkaisemiseen vai- kuttvat olennaiset tiedot.

Asiantuntijajärjestelmä on käyttökelpoinen ainoastaan siinä tapauksessa, että se nostaa asiantuntijan tuotta­

man tietopalvelun laatua ja saunalla vähentää kustannuk­

sia.

5.2.1 Asiantuntijajärjestelmien soveltuminen kiinteis­

töarviointiin

Ladewig viittaa saksalaiseen lähteeseen (Benning. Ex­

pertensysteme - Sachstand und Bewertung. VuR 1991, 105) ja totetaa, että kiinteistöarviointi on ala, jolla voi­

daan käytää asiantuntijajärjestelmiä. Perinteiset mark­

kinoilla olevat arviointiohjelmat eivät tarjoa alan ammattilaisille riittävän monipuolisia sovellusmahdol­

lisuuksia. Arviointiohjelmilla on myös taipumus tehdä lausunnoista liian standardimaisia.

Asiantuntijajärjestelmät laajentavat kiinteistöarvioin­

tiin liittyviä analysointimahdollisuuksia. Kun arvioin­

tiohjelma on apuväline lausunnon kirjoittamiseen, tukee asiantuntijajärjestelmä arvioijan työtä arviointi-

prosessin kaikissa vaiheissa.

Tietämyspohjainen arviointijärjestelmä paitsi helpottaa asiantuntijan työtä myös antaa asiantuntemuksen laajem­

paan käyttöön. Yrityksen kannalta on hyvä, että asian­

tuntijan pitkään kokemukseen perustuva osaaminen saa­

daan "talteen".

Jokainen arviointitehtävä on aina yksilöllinen tapah­

tuma, eikä asiantuntijajärjestelmä ei voi korvata asi­

antuntijaa. Lopullinen analyysi on aina tehtävä ihmisen toimesta. Anylyysin pohjana olevan tiedon määrää ja käsittelynopeutta voidaan kuitenkin lisätä asiantunti­

jajärjestelmän avulla.

Asiantuntijajärjestelmällä arviointiongelmia voidaan selvittää seuraavilla tavoilla:

1. Tietämyspohjainen muistilista

(Konzeption als intelligente Checkliste).

Järjestelmä varmistaa tapauskohtaisesti, että kaikki kohteen arvioinnin kannalta olennaiset kysymykset käydään läpi, erityisesti erikois­

ten arviointikohteiden osalta, esim. hotellit ja ostoskeskukset. Kannettavassa tietokonessa oleva järjestelmä mahdollistaa tiedonkeruun ja

-käsittelyn välittömästi kohteen katselmuksen yhteydessä.

2. Vaihtoehtoisten tapahtumien seurausten tarkas­

telu (Konzeption als Vorhersagesystem).

Järjestelmä laatii ennusteita kohteeseen ja ympäristöön liittyvistä tapahtumista käyttäjän antamien lähtöoletusten perusteella.

3. Tietämyspohjaiset lausunnon laatimisen tuki­

toiminnot (Konzeption als intelligentes Infor­

mationsbanksystem zur Unterstützung der Gu­

tachtenerstellung) .

Järjestelmä hakee kyselyjen perusteella tieto­

kannasta vertailulausuntoja tai niiden osia.

4. Käyttäjän ohjaus (Konzeption als Tutoring-Sys­

tem). Järjestelmä neuvoo käyttäjää arviointiin liittyvissä kysymyksisssä käyttäjän tekemien kyselyjen perusteella.

Artikkelinsa lopuksi Ladewig toteaa vielä, että tieto­

koneiden ja ohjelmistojen kehityksen myötä asiantunti­

jajärjestelmien käyttö kiinteistöarvioinnissa tulee lisääntymään. Asiantuntijajärjestelmiä on kehitettävä siten, että ne voivat omaksua eri alojen ammattilaisten erikoistietämystä ja yhdistellä tietoja entistä moni­

puolisemmin .

Meillä Suomessakin on jo vuosia sitten testattu, että asiantuntijajärjestelmä soveltuu kiinteistöarviointiin, mutta järjestelmän laatimisen on toistaiseksi estänyt sen kallis hinta (Myhrberg 1995).

6 UUDET OSAVALTIOT

Saksojen yhdistyttyä 3.10.1990 on uusissa osavaltioissa tullut esille monia kiinteistöomaisuuteen liittyviä kysymyksiä (Tychsen 1994, s. 2). Ennen kuin tarkastel­

laan varsinaisia kiinteistöarvioinnin ongelmia, tehdään katsaus uusien osavaltioiden yleiseen taloustilantee­

seen sekä kiinteistöomaisuuden omistusoikeuksien jär- j estelyihin.

6.1 Yleistä

Itäisessä Saksassa on viisi uutta osavaltiota (Branden­

burg, Saksi-Anhalt, Mecklenburg-Etupommeri, Thüringen, ja Saksi) sekä Itä-Berliini.

Itäinen Saksa kuuluu Euroopan tämän hetken voimakkaim­

piin kasvualueisiin. Investoinnit uusiin osavaltioihin läntisten tukitoimien pönkittäminä luovat suuria kas­

vuodotuksia. Vuoteen 2005 mennessä kokonaisinvestointi- tarpeen arvioidaan olevan 7,2 biljoonaa Suomen markkaa

(Maurer 1994, s. 19).

Vuonna 1994 kokonaisinvestointien määrä oli yhteensä 160 miljardia DM. Vuodesta 1990 lähtien uusiin osaval­

tioihin on syntynyt 360 000 uutta yritystä. Saksan uu­

silla osavaltioilla on tarjottavanaan myös ulkomaisille investoijille useita etuja. Infrastruktuuria, liikenne- ja telekommunikaatioverkkoja ollaan saattamassa Euroo­

pan nykyaikaisimmalle tasolle. Eri markkina-alueilla on kasvamassa suuri kysyntäpotentiaali. Lisäksi sekä sak­

salaiset että ulkomaiset sijoittajat saavat valtiolta laajaa rahallista tukea. (Veltrup 1994, s. 19.)

Saksojen yhdistyessä 1990 uskottiin yleisesti, että uudet osavaltiot saavuttavat nopeasti vanhojen osaval­

tioiden taloudellisen kasvun tason. Kuitenkin vielä 3 vuotta yhdistymisen jälkeen uusien osavaltioiden brut­

tokansantuote oli vain 37 % läntisten osavaltion vas­

taavasta luvusta. Myöhemmin onkin arvioitu, että vie vähintään 10 vuotta ennen kuin koko Saksan alueen ta­

lous kehittyy samalla tavalla. (Dieterich ym. 1993, s.

47. )

Rakentaminen on itäisen Saksan vauhtipyörä. Saksan suu­

rimpana rakennustyömaana pidetään erityisesti Itä-Ber- liiniä ja Leipzigia. Vuosien 1993/94 1. vuosipuoliskon kasvuluvut olivat seuraavat:

+ 65 % + 15 %

+ 22 %.

asuntorakentaminen toimitilarakentaminen tierakentaminen

Rakennusyritysten määrä on vuodesta 1991 vuoteen 1993 lähes kaksinkertaistunut. Suurin rakentamistarve on asuntotuotannossa. Ulkomaisten yritysten kannattaa kes­

kittyä markkinoimaan rakennusalalla erikoistuotteita, joita muut eivät tarjoa. Kysyntää on omakoti- ja puu­

taloista, joiden rakentamiseen puuvaltaiset Pohjoismaat voivat osallistua. (Veltrup 1994, s. 20.)

Vaikka uusista osavaltioista muuttaa jatkuvasti ihmisiä läntisiin osavaltioihin, kohdistuu asuntoihin suuri kysyntä. Entinen DDR ei pystynyt tarjoamaan asukkail­

leen riittävästi asuntoja. Kysyntä kohdistuu sekä vuok­

ra- että omistusasuntoihin. Asuntojen lisäksi suurempi tai ainakin näkyvämpi kysyntä kohdistuu toimistoihin.

Entisessä Itä-Saksassa ei ollut useita yksityisiä amma­

tinharjoittajia, rahoituslaitoksia, vakuutusyhtiöitä, hotelleja tai muita markkinataloudelle tyypillisiä yri­

tysmuotoja. Tämän takia vanhoja toimistoja on hyvin vähän, samoin rakennusmaata uusille toimistotaloille.

Toimistotilojen vuokrat ovatkin nousseet läntisen osa­

valtioiden kaupunkien toimistovuokrien tasolle, vaikka toimistojen laatu- ja varustetasossa on suuria eroja.

(Dieterich ym. 1993, s. 50.)

Uusissa osavaltioissa toimimisesta kiinnostuneet ulko­

maiset sijoittajat voivat saksalaisten yrittäjien ta­

paan käyttää monia tukimahdollisuuksia. Seuraavassa on luettelo tärkeimmistä tukitoimista, jotka ovat uusissa osavaltioissa myös ulkolaisten yritysten saatavilla (Veltrup 1994, s. 20):

1. Verotus

- Investointilisä 5 %

10 % yrityksille, joilla enintään 250 työntekijää ja joiden investointien summa enintään 5 milj. DM.

Investoinnit päätökseen vuoden 1996 loppuun.

- Erityispoistot enintään 50 %

- Huojennukset elinkeino- ja omaisuusverossa.

2. Alueellinen tuki

- Perustaminen enintään 23 % - Laajennus enintään 20 % - Rationalisointi enintään 15 % Tuki hyvin erilaista eri osavaltioissa.

3. Erityiset luototukset ja takaukset - "Starttiraha"

- ERP-luotot (European Recovery Program) - Porrastetut takausjärjestelyt

Tarkoitettu keskisuurille yrityksille. Eri tukien kumuloitumismahdollisuus jopa 35 %:iin.

Luottoja myönnetään mm. asuntojen peruskor-j aukseen.

4. Yhteistyön tukeminen

- DtA-pankin (Deutsche Ausgleichsbank) kump­

panuus j ärj estelyt.

Kiinnostuneen yrityksen tulee toimittaa yri- tysprofiili talousministeriölle, joka avustaa

yhteistyökumppanin löytämisessä. Pankilla on tiedossa 800 yritystarjokasta. Pankki tarjoaa myös rahallista apua.

Uusien osavaltioiden ongelmista pahimpia ovat edelleen korkealla pysyttelevä työttömyys, teollisuuden kilpai- lukyvyttömyys ja alhainen tuottavuus. Kun Itä-Saksassa työllisiä vielä 1989 oli 9,7 miljoonaa, luku on vuoden 1995 lopulla noin 6,3 miljoonaa. Kilpailukyvyttömyyden seuraukset näkyvät huonoina vientilukuina. Kaikista Saksan vientituotteista valmistuu Itä-Saksassa vasta

Uusien osavaltioiden ongelmista pahimpia ovat edelleen korkealla pysyttelevä työttömyys, teollisuuden kilpai- lukyvyttömyys ja alhainen tuottavuus. Kun Itä-Saksassa työllisiä vielä 1989 oli 9,7 miljoonaa, luku on vuoden 1995 lopulla noin 6,3 miljoonaa. Kilpailukyvyttömyyden seuraukset näkyvät huonoina vientilukuina. Kaikista Saksan vientituotteista valmistuu Itä-Saksassa vasta

In document Saksalaisesta kiinteistöarvioinnista (sivua 41-0)