Tässä opinnäytetyössä keskitytään myös asioihin, joita osakas ja hallitus tarvitsevat osallistuessaan asunto-osakeyhtiön päätöksentekoon yhtiökokouksessa.
Osakkeenomistajalle ja hallituksen jäsenelle tiedoksi alla olevia lakiasiantuntijan vastauksia, kuinka päätöksiä voi toteuttaa asunto-osakeyhtiössä:
Kysymys HS.fi julkaistu 30.11.2008 lehdessä osastolla Asuminen:
Taloyhtiössämme on alkanut mittava putkisaneeraus, jonka kokonaiskustannukset ovat 1,9 miljoonaa euroa. Isännöitsijä ja hallitus ovat esittäneet ja yhtiökokous on hyväksynyt, että yhtiön 64 asunnon korjauskustannukset jaetaan tasan, 21 547 euroa huoneistoa kohden.
Loppuosa kustannuksista jaetaan yhtiöjärjestyksen mukaisesti, noin 215 euroa/osake. Meneekö jako oikein? Laskuharjoitusteni mukaan näin menetellen suurimmat asunnot säästävät lähes 27 000 euroa verrattuna siihen, että jako olisi tehty yhtiöjärjestyksen mukaisesti.
Lakimies vastaa: Kylpyhuoneremontin kustannuksia ei voi jakaa tasan, vaan yhtiöjärjestyksen vastikeperusteiden mukaan m² tai osakkeiden mukaan tai jos kaikki asunnot tai kylpyhuoneet ovat samankokoisia, niin voi jakaa kustannukset tasan.
Tässä lakimiehen vastauksessa pitää huomioida, että alla olevan lakipykälän mukaan vaaditaan määräenemmistön päätös tasajaosta.
Asunto-osakeyhtiölain (L 22.12.2009/1599) 6 luvun 32 pykälän mukaan yhtiökokous voi päättää määräenemmistöllä kunnossapidosta ja uudistuksesta aiheutuvien kulujen jakamisesta tasan osakkeenomistajien kesken, jos toimenpide kohdistuu osakehuoneistoihin ja kunnossapidosta tai uudistuksesta kunkin huoneiston etu ja kustannus on yhtä suuri.
Tasajaon edellytyksenä on se, että kunnossapitotyö tehdään kaikissa huoneistoissa. Kokonaan huoneiston ulkopuolella tehtävien kunnossapitotöiden tai uudistusten kustannuksia ei voida jakaa tasan huoneistojen kesken.
Esimerkiksi autopaikkojen lämmitystolppia asennettaessa tai autokatoksia rakennettaessa tasajakosäännöstä ei voida soveltaa, vaikka jokaista huoneistoa kohden tulisikin yksi lämpötolppa tai yksi autokatos (Kuhanen ym. 2010, 420-421).
Tein kysymyksen lakiasiantuntijalle:
Miten isännöitsijä, hallituksen jäsenet ja osakkeenomistajat ratkaisevat alla olevan tapauksen?
Tapaus oikeasta elämästä: Ongelmana on tällä hetkellä pieni 6 asunnon rivitaloyhtiö, johon on saatu rakennuslupa kuuden (6) auton autokatokselle.
Aikaisemmin ei ole ollut autokatosta eikä ole määritelty myöskään autopaikkoja pihalla. Yhtiöjärjestyksen mukaan piha on yhtiön eikä sitä ole jaettu osakkaiden hallintaan, ei edes puutarhanpuolella ole väliaitoja. Asunto-osakeyhtiö ei ole kerännyt rahaa etukäteen autokatoksen rakentamista varten. Yhtiöjärjestys on vanha eikä siinä ole merkintää autokatoksista. Yhtiöjärjestyksen mukaan kulut jaetaan osakkeiden mukaan: 1. asunto 90 os., 2. asunto 90 os., 3-6 asunnot ovat saman suuruisia 80 osaketta/huoneisto. Yhtiölle on laina puhuttu valmiiksi pankista.
Miten jaetaan kustannukset autokatoksen rakentamiseksi? Enemmistö on pienempiä huoneistoja. 1. ja 2. asunnossa on vuokralaiset, joilla ei ole autoa eikä
ajokorttia. 1. ja 2. asuntojen osakkeenomistajat joutuisivat maksamaan eniten autokatospaikoistaan, vaikka heidän vuokralaisilla ei ole edes autoa eikä ajokorttia. Miten yhdenvertaisuus pykälä: asunto-osakeyhtiölaki 1 luku 10 § ja 6 luku 32 § toteutetaan tässä tapauksessa? Miten menettelisit ko. tapauksessa kustannusten jaon suhteen? Perustaisitko autokatoksista omat osakkeet vai miten tekisit?
Asunto-osakeyhtiölain kommentaarin yksi kirjoittajista, lakiasiantuntija, OTM, Marina Furuhjelmin vastaus13.5.2013:
Autokatosten rakentamiseen löytyy hyvin monenlaisia vaihtoehtoja riippuen siitä, mitä taloyhtiö ja sen osakkaat haluavat.
Yksinkertaisin tapa on vastikeperusteella ja enemmistöpäätöksellä päättää rakennuttaa autokatokset yhtiön hallintaan. Tällöin toki kaikki maksavat hankkeesta ja osakkeiden lukumäärän mukaisessa suhteessa ja yhtiö vuokraa tämän jälkeen autopaikat autopaikkojen käyttäjille, jolloin käyttökustannukset saadaan vuokratuotolla katettua.
Toinen tapa on toki muodostaa autokatospaikoista osakkeet. Tällöin yhtiökokous päättää osakeannista ja uusien osakkeiden antamisesta, mutta rakentaminen voidaan jättää osakkeiden merkitsijöille. Toki myös yhtiö voi rakentaa autokatokset, jolloin merkintähinta luonnollisesti on korkeampi. Tässä vaihtoehdossa osakkeiden merkitsijä saa itse päättää, kuka autopaikat tulevaisuudessa käyttää eli yhtiön mahdollisuus vaikuttaa siihen, että autopaikat pysyisivät asukkaiden käytössä pienenee olennaisesti.
Kolmas tapa on antaa osakkeenomistajalle ns. oikeuden rakentaa yhtiön hallinnassa olevalle alueella autokatospaikkoja, jos tätä voidaan toteuttaa yhdenvertaisuusperiaatetta loukkaamatta, eli käytännössä kaikille voitaisiin antaa samanlainen mahdollisuus autokatospaikkojen rakentamiseen.
Tällöin yhtiökokous voi 2/3 määräenemmistöpäätöksellä päättää tästä ja kustannukset peritään vastikeperusteen mukaan (eli osakkeiden lukumäärän mukaan), mutta vain niiltä osakkailta jotka tässä vaiheessa lähtevät hankkeeseen mukaan ja siten antavat siihen suostumuksensa. Eli tämä ei edellyttäisi 100 %:n osallistumista, mutta kaikki, jotka joutuvat maksamaan pitää antaa suostumuksensa.
Päätöksenteon edellytys on kuitenkin aina se, että myös loppuosa osakkaista voi liittyä hankkeeseen mukaan myös myöhemmin, eli käytännössä rakennuttaa autokatoksen. Lisäksi yhtiökokous voi päättää, että ehtona on se, että osakkaat saavat vain tietyn ajan yksinomaisen käyttöoikeuden autokatospaikkoihin, siitä huolimatta, että he maksavat rakentamiskustannukset.
Toisaalta on toki myös mahdollista, että autokatospaikat sidotaan huoneiston hallintaoikeuteen ja heille annetaan ns. ikuinen hallintaoikeus, mutta sitä kannattaa toki harkita, johtuen siitä, että autokatoksista syntyy myös tulevaisuudessa kunnossapitokustannuksia, mistä yhtiö vastaa, jos ei yhtiöjärjestyksessä määrätä asiasta toisin. (Furuhjelm 2013).
Yhtiökokouksessa päätökset tehdään yleensä hallituksen päätösehdotuksen pohjalta. Yhtiökokouksessa on oikeus päätösehdotuksen tekemiseen kaikilla osakkeenomistajilla, näiden valtuutetuilla sekä osakkeenomistajan avustajalla sen mukaan, kuin osakkeenomistaja sallii hänen tehdä ehdotuksia yhtiökokouksessa.
Kaikista yhtiökokouksessa tehtävistä poikkeavista päätösehdotuksista on tehtävä merkintä yhtiökokouksen pöytäkirjaan. Osakkeenomistaja voi tehdä poikkeavan päätösehdotuksen, silloin on asiasta yleensä äänestettävä. Jos muiden kanta on selvä, ei äänestystä tarvita. Tällöinkään poikkeavan ehdotuksen tehneen osakkeenomistajan ei ole katsottava suostuneen päätökseen. Hän voi moittia päätöstä. Yleensä päätöksenteon yhteydessä on syytä kirjata pöytäkirjaan yksityiskohtaisesti tehdyt päätösehdotukset sekä niille äänestyksessä annettu kannatus. Kannatus voi olla tarkoituksenmukaista merkitä osakkeenomistajittain, jolloin jälkikäteen tiedetään esimerkiksi se, kellä on oikeus nostaa kanne yhtiökokouksen päätöksen kumoamiseksi. Asunto-osakeyhtiöissä tehdään
päätökset yleensä enemmistöpäätöksillä, tällöin ehdotusta on kannattanut enemmän kuin puolet annetuista äänistä. (Sillanpää & Vahtera 2010, 136-137).
Asunto-osakeyhtiölain (L 22.12.2009/1599, 6 luvun 27 §:ssä) säädetään tietyistä päätöksistä, jotka on tehtävä määräenemmistöllä eli vähintään 2/3 äänistä.
Tällaisia päätöksiä ovat yhtiöjärjestyksen muuttaminen tai esimerkiksi suunnattu osakeanti ja omien osakkeiden suunnattu hankkiminen. (Sillanpää 2010, 139).
5 YHTEENVETO
Uusi 1.7.2010 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölaki ei olennaisesti muuttanut hallitustyöskentelyä, mutta hallituksen ja osakkeenomistajien täytyy tuntea laki, kun he tekevät päätöksiä yhtiökokouksessa. Hallituksen jäsenten pitää tietää, mitkä asiat kuuluvat hallituksen kokouksiin ja mistä asioista päätökset tehdään yhtiökokouksessa, esimerkiksi vastikkeiden suuruus, asukkaiden järjestyssäännöt, yhtiöjärjestyksen muutokset tai osakehuoneistoihin kohdistuvat ja laajakantoiset asiat päätetään yhtiökokouksessa.
Asunto-osakeyhtiön hallitus ja isännöitsijä ovat avainasemassa uudistus- ja korjaushankkeissa. Osakkaiden, hallituksen ja isännöitsijän on hyvä perehtyä uuteen asunto-osakeyhtiölakiin perusteellisesti, että asiat tulevat ratkaistuiksi, niin kuin laki ja yhtiöjärjestys määräävät. Yhtiökokous on osakkeenomistajalle ainoa mahdollisuus käyttää päätösvaltaansa yhtiön asioissa. Asunto-osakeyhtiöiden uudistus- ja korjaushankkeissa keskitytään lähinnä investoinnista aiheutuviin kustannuksiin. Mitä hanke maksaa? Miten se vaikuttaa vastikkeeseen? Korottaako perusparannus kaikkien osakkeiden arvoa saman rahamäärän verran? Toteutuuko yhdenvertaisuus, jota uusi asunto-osakeyhtiölaki painottaa.
Uusi asunto-osakeyhtiölaki ottaa huomioon taloyhtiön osakkaiden muuttuneet tarpeet. Täsmennykset lakiin koskevat erityisesti kunnossapitovastuun jakautumista osakkaan ja yhtiön kesken, kunnossapitotöiden ilmoittamista ja valvontaa, osakkeenomistajan ja yhtiön suorittamia muutostöitä, osakkaiden yhdenvertaisuuden toteutumista päätöksenteossa ja yhtiön päätöksentekoa kunnossapidosta sekä uudistus- ja muutostyöstä. Asunto-osakeyhtiölain tavoitteena on osakkeenomistajille ja yhtiön johdolle helpommin ymmärrettävä laki.
Osakkaiden tiedonsaantia ja vaikutusmahdollisuuksia on parannettu.
Yhtiökokoukseen osallistumista on helpotettu, kun voi osallistua kokoukseen myös kokouksen ulkopuolelta mm. sähköpostin välityksellä. Lisäksi kokousasiakirjojen saatavuutta on parannettu. Myös vastikkeina kerättyjen varojen käyttöä koskevia tilinpäätösvaatimuksia selvennetään osakkaiden oikeusturvan parantamiseksi.
Erilaiset vastikkeet on eriteltävä tilinpäätöksessä. Käyttökorvauksista on siirrettävä vesimaksut vesivastikkeisiin. Vastikeperusteesta voidaan poiketa.
Yhtiökokouksessa voidaan määräenemmistöpäätöksin päättää osakkeenomistajille annettavista hyvityksistä huoneistossa aiemmin suoritettujen korjaustöiden osalta, vastikkeiden tasajaosta sekä hissin jälkiasennuskustannusten jakamista kerrosten saaman erilaisen arvonnousun perusteella. Eduskunta on edellyttänyt, että nettiin luodaan palvelu, jonka avulla yhtiöt ja osakkaat voivat helposti selvittää hissin jälkiasennuksen kustannusten jaon kyseisessä yhtiössä sekä säädetään edellytyksistä, joita on tietoliikennepalveluiden yhteishankinnan ja huoneistokohtaisen vedenkulutuksen mukainen kustannusten jako.
Uutta on, että yhtiökokouksessa pitää vuosittain käsitellä seuraavien viiden vuoden aikana odotettavissa olevaa kunnossapitotarvetta sekä suoritettuja kunnossapito- ja muutostöitä.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan kunnossapito- ja muutostyötä suunnittelevan osakkaan on kirjallisesti ilmoitettava yhtiölle sellaisesta työstä, joka voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka osakehuoneiston käyttämiseen.
Ilmoituksesta menee maksua, jos pitää kutsua ylimääräinen hallituksen kokous koolle ja siitä aiheutuu hallituksen kokouspalkkioiden maksua yhtiölle, sekä ilmoituksen arviointia varten tehtävistä selvityksistä. Kulujen kohtuullisuus ja tarpeellisuus on ratkaistava tapauskohtaisesti ja erikseen kunkin työn laatu, laajuus odotettavissa olevat haitat, tarvittavat selvitykset ym. seikat huomioon ottaen (HE 24/2009, 94-95).
Suomen Kiinteistöliitto ja Suomen Isännöintiliitto suosittelevat, että osakkaalta perittävien ilmoitusmaksujen perusteet käsitellään taloyhtiön hallituksessa ja että taloyhtiö pitää osakkaiden saatavana ilmoituksen tekemistä koskevat ohjeet.
Lisäksi hallituksen on hyvä selvittää uusille hallituksen jäsenille vähintään kerran vuodessa hallituksen tehtävät, hallituksen ja isännöitsijän välinen työnjako,
hallituksen pelisäännöt, yhtiön talouden hoito, kunnossapitovastuut, kirjallinen selvitys taloyhtiössä tehdyistä huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä sekä niiden tekoajat ja isännöinti-, kiinteistö- ja siivoussopimukset (Arjasmaa & Kaivanto 2012, 189).
Opinnäytetyön tutkimusosaa tehdessä huomattiin, kuinka tiedonantovelvollisuus osakkaille on kokenut tekniikan kehityksen verkkosivuilla. Neuvoja lainsäädännön tulkintaan saa, kun Oikeusministeriö on avannut uuden nettisivun www.kysyasunto-osakeyhtiolaista.fi, tai kiinteistöliiton ja isännöintiliiton verkkosivut ja laki24 – sivut, jonne saa tehdä taloyhtiöitä koskevia kysymyksiä, joihin lakiasiantuntija antaa vastauksen. Muitakin hyödyllisiä verkkosivuja oli esimerkiksi Realia Isännöinti Oy:n www.majakka.fi – sivusto kunkin taloyhtiön osakkeenomistajille, jonka kautta voi keskustella taloyhtiöön liittyvistä asioista tai tilata mm. isännöitsijäntodistuksen. Tässä opinnäytetyössä pidettiin ydinkysymyksenä sitä, miten autokatosten kustannukset voidaan jakaa useammalla eri tavalla. Tähän kysymykseen vastaus tuli lakiasiantuntija Marina Furuhjelmiltä. Tässä kyseisessä tapauksessa autokatokset tullaan rakentamaan yhtiöjärjestyksen mukaisesti vastikeperusteella. Uusi asunto-osakeyhtiölaki painottaa yhdenvertaisuusperiaatetta, mutta 2/3 määräenemmistöpäätöksen saaminen yhtiökokouksessa tuntui todella vaikealta, koska silloin pienempien huoneistojen pitää maksaa enemmän kuin mitä yhtiöjärjestyksen vastikeperusteella tarvitsisi. Asunto-osakeyhtiön rahoittamisen periaatteet esiteltiin osakkeenomistajille, koska heidän on hyvä tietää, mistä taloyhtiön varat koostuu, koska rahat juokseviin kuluihin ja kunnostus-, muutos- ja uudistustöihin kerätään pääsääntöisesti osakkailta. Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen pitää vuosittain yhtiökokoukseen tuoda hallituksen laatima ilmoitus taloyhtiön viiden vuoden kunnossapitosuunnitelmaksi. Täten pystytään etukäteen suunnittelemaan, miten rahoitus kunnossapitoihin toteutetaan pitkällä aikajaksolla. Vaikka se on suunnitelma, jota ei ole pakko toteuttaa, mutta kunnossapitotarpeen ennakointi helpottaa tulevaisuuteen varautumista ja asuntokauppatilanteessa on jo tietoa, mitä taloyhtiö on suunnitellut kunnossapitotoimiksi. Sen lisäksi osakkaiden kirjalliset ilmoitukset kunnossapito-, muutos- ja uudistustöistä tuovat tietoa
taloyhtiölle, minkälaisia ja mikä kunto taloyhtiön huoneistoissa on. Lisäksi, kun ilmoitukset arkistoidaan nyt huoneistokohtaisesti, niin myös myöhemmin on tietoa huoneistoista, kun osakkaat ja isännöitsijä ovat voineet vaihtua ajan kuluessa ja vieneet hiljaisen tiedon mennessään.
1.7.2010 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölaki ja lakiasiantuntijoiden vastaukset olivat luotettavia opinnäytetyön lähteitä. Asunto-osakeyhtiössä yhtiön johdon on kyettävä toimimaan osakkeenomistajien parhaaksi. Sen takia oli erittäin hyvä käydä läpi tässä opinnäytetyössä asioita mahdollisimman monen asian kannalta.
Hallituksen kannattaa palkata paljon tietoa omaava isännöitsijä niin, että taloyhtiön hoito on parhaissa mahdollisissa käsissä. Vaikeaa oli löytää sellaisia oikeustapauksia, joissa oli poikettu yhtiövastikeperusteesta ja joita olisi voinut käyttää materiaalina tässä tutkimuksessa. Vastikeperusteesta poikkeaminen olisi hyvä seuraavan tutkimuksen aihe.
Tämän opinnäytetyön tavoitteena on toimia oppaana osakkeenomistajille ja hallituksen jäsenille. Tarkoituksena on sen pohjalta täydentää tietoa eri lähteistä jatkossakin. Tämä opas käy myös yhdeksi perehdytysmateriaaliksi uudelle hallituksen jäsenelle tai osakkaalle.
Lopuksi asunto-osakeyhtiö on palveluyritys, jonka tarkoituksena ei ole tuottaa voittoa, vaan tarjota vastiketta vastaan asumispalveluja osakkeenomistajille ja asukkaille. Asukas on asiakas, joka haluaa hyviä asumispalveluita oikeaa vastiketta vastaan. Osakas on sijoittaja, joka haluaa asuntovarallisuutensa hoitamista.
Asukasnäkökulmasta osakasta kiinnostavat taloyhtiön vastikkeen suuruus, oikea maksu-, vastike- ja rahoituspolitiikka, asumispalveluiden taso, ympäristöasioiden huomioiminen ja kustannusten ennakoitavuus.
Sijoittajaa ja myyntiaikeissa olevaa osakasta kiinnostaa, miten asunnosta saadaan paras hinta ja mikä on huoneiston arvonnousun mahdollisuus.
Asunto-osakeyhtiössä asunnon arvoon vaikuttaa aina koko taloyhtiön kunto.
Asumisviihtyvyyteen ja asioiden sujuvuuteen heijastuu, kuinka hyvin yhteispeli sujuu osakkaiden ja asukkaiden kanssa.
LÄHTEET
Arjasmaa, P. & Kaivanto, K. 2012. Toimiva hallitus: Taloyhtiön hallituksen käsikirja. 8. p. Helsinki: Kiinteistöalan Kustannus Oy.
Grass, B., Heino, J., Kaivanto, K. & Kulomäki, M. 2009. Hyvä hallintotapa taloyhtiössä. 3. p. Helsinki: Kiinteistöalan Kustannus Oy.
Hakala, J. T. 2004. Opinnäyteopas ammattikorkeakouluille. Helsinki: Gaudeamus Kirja. Oy Yliopistokustannus University Pres Finland Ltd. HYY Yhtymä.
Halonen, K. & Steiner, M-L. 2010.Tilintarkastusprosessi käytännössä. Helsinki:
WSOYpro Oy.
HE 24/2009. Hallituksen esitys Eduskunnalle uudeksi
asunto-osakeyhtiölainsäädännöksi.[Verkkosivu] [Viitattu 15.11.2012]. Saatavana:
http://www.finlex.fi/fi/esitykset/he/2009/20090024
HE 58/2011. Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi veronumerosta ja
rakennusalan veronumerorekisteristä sekä eräiksi siihen liittyviksi laeiksi.
[Viitattu 15.11.2012]. Saatavana:
http://www.finlex.fi/fi/esitykset/he/2011/20110058
HE 92 / 2012. Hallituksen esitys eduskunnalle laeiksi verotusmenettelystä annetun lain ja työturvallisuuslain muuttamisesta. Rakennusalan kuukausi-ilmoitus.
[Viitattu 7.1.2013] Saatavana: http://www.finlex.fi/fi/esitykset/he/2012/20120092 Heinonen, M. 2012. Taloyhtiön talous: osakkaan opas. Helsinki: Kiinteistöalan
kustannus Oy.
Hirsjärvi, S., Remes, P. & Sajavaara, P. 2010. Tutki ja kirjoita.15.-16. p. Helsinki:
Tammi.
Hallituksen jäsenelle ja osakkaalle neuvontaa ja tietoa.[Verkkosivu]. Kiinteistöliitto.
[Viitattu 16.5.2013.Saatavana:
http://www.taloyhtio.net/lakitieto/osakasneuvonta/
Ilmoitus kunnossapidosta.[Verkkosivu]. Kiinteistöalan Kustannus Oy. [Viitattu 16.5.2013]. Saatavana: https://www.kiinkust.fi/tuote/78 ja sähköisenä saatavana: https://www.kiinkust.fi/tuotteet/13:
Jauhiainen, J. Yhdenvertaisuus ja taloyhtiön autokatosten kunnossapitokulujen jako. 2013. Oikeusministeriö. [Viitattu 3.5.2013].Saatavana:
http://www.kysyasunto-osakeyhtiolaista.fi/viewtopic.php?f=7&t=30
Kaivanto, K., Haarma, K., Jaatinen A., & Kangasluoma, M. 2011. Isännöinnin Käsikirja. 15. uud. p. Helsinki: Kiinteistöalan Kustannus Oy.
Kananen, J. 2010. Opinnäytetyön kirjoittamisen käytännön opas. Jyväskylä:
Jyväskylän ammattikorkeakoulu.
Kiinteistö lainsäädäntö 2012. 2012. Helsinki: Kiinteistöalan Kustannus Oy.
Korkein oikeus.[Verkkosivu].KKO. [Viitattu 20.3.2013] [Saatavana:
http://www.kko.fi/27089.htm
Kuhanen, P., Kanerva, A., Furuhjelm, M. & Kinnunen, H. 2010. Asunto-osakeyhtiölaki: Kommentaari. Helsinki: Kiinteistöalan Kustannus Oy.
L 7.10.2005/795. Asuntokauppalaki.
L 22.12.2009/1599. Asunto-osakeyhtiölaki;
11.6.2010/547 Muutossäädösten voimaantulo ja soveltaminen.
L 30.12.1997/1336. Kirjanpitolaki.
L 3.5.2011/379. Pelastuslaki.
L 13.4.2007/459. Tilintarkastuslaki.
LKV- ja LVV-tutkinto kokeen kysymykset ja vastaukset. 2010. [Verkkosivu].
Keskuskauppakamari. [Viitattu 15.5.2013].[ Saatavana:
http://kauppakamari.fi/koulutus-tutkinnot-kokeet/lkv-ja-lvv-koe/valittajakokeiden-kysymykset-ja-arvosteluperusteet/
Miten taloyhtiö toimii. 2013. [Verkkosivu].Suomen Isännöintiliitto. [Viitattu 6.5.2013]. Saatavana:
http://www.isannointiliitto.fi/hallitukselle/mitentaloyhtiotoimii/
Opas kunnossapito- ja muutostöitä koskevasta osakkaan ilmoitusvelvollisuudesta ja ilmoituksen käsittelystä perittävistä maksuista. 2010. Suomen Isännöintiliitto, Suomen Kiinteistöliitto, Suomen Kuluttajaliitto ja Oikeusministeriö. [Viitattu 22.5.2013].Saatavana: http://www.taloyhtio.net/attachements/2010-12-13T10-30-0213206.pdf
Rakennusluvan hakeminen.[Verkkosivu].[Viitattu 7.5.2013].Saatavana:
http://www.suomi.fi/suomifi/suomi/asioi_verkossa/lomakkeet/kun_ke6666/index.
html
Sillanpää, M.J. & Vahtera, V. 2010. Asunto-osakeyhtiölaki käytännössä. Helsinki:
WSOYpro Oy.
Taloyhtiön All in one tietopankki. [Viitattu 7.5.2013]. Saatavana:
http://www.kiinteistoklubi.com/
Teirilä, M. & Jyväsjärvi, E. 2001. Tutkielmantekijän työkirja. Helsinki: Oy Finn Lectura Ab.
Tiedote. 2012. Realia Isännöinti Oy.
Vilkka, H. 2005. Tutki ja kehitä. Helsinki: Tammi.
LIITTEET
LIITE 1 Kutsu varsinaiseen yhtiökokoukseen
Asunto Oy Seinäjoen Esimerkkiyhtiö I Kokouskutsu Supertie 10
60100 Seinäjoki
Varsinainen yhtiökokous
Aika: Keskiviikko 17.4.2013 klo 17.00
Paikka: Hotelli Super, Valtatie 4, 60510 Hyllykallio
Asiat: Käsitellään yhtiöjärjestyksen 14 §:n mukaan varsinaiselle yhtiökokoukselle kuuluvat ja muut esityslistalla olevat asiat.
Asiakirjat, jotka pitää olla AOYL 6 luvun 22 §:n mukaan nähtävillä, ovat kokouskutsun liitteenä. Hallituksen päätösesitykset ovat mainittuina esityslistalla.
TERVETULOA!
Asunto Oy Seinäjoen Esimerkkiyhtiö I Hallitus
1 § Kokouksen avaus
2 § Kokouksen puheenjohtajan ja sihteerin valinta
3 § Pöytäkirjan tarkastajien ja kokouksessa mahdollisesti tarvittavien ääntenlaskijoiden valinta
4 § Kokouksen työjärjestyksen hyväksyminen
5 § Esitellään toimintakertomus ja tilinpäätös vuodelta 2012 Kokouskutsun liitteenä on toimintakertomus ja tilinpäätös (tuloslaskelma ja tase).
6 § Esitetään toimintakertomus ja tilinpäätös vuodelta 2012 7 § Esitetään toiminnantarkastuskertomus 2012
8 § Päätetään toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen vahvistamisesta 9 § Päätetään vastuuvapauden myöntämisestä hallituksen jäsenille ja
isännöitsijälle
10 § Päätetään toimenpiteistä, joihin vahvistetun tilinpäätöksen mukainen tulos antaa aihetta
Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että tilikauden tappio 456,77 euroa kirjataan taseeseen voitto/tappio –tilille eikä osinkoa jaeta.
11 § Esitetään hallituksen kunnossapitotarveselvitys ja selvitys suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä
12 § Päätetään yhtiövastikkeen suuruudesta ja vahvistetaan talousarvio vuodelle 2013
13 § Päätetään hallituksen jäsenten ja toiminnantarkastajien palkkioista Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että entisen käytännön mukaisesti hallituksen jäsenille ei makseta palkkiota. Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että toiminnantarkastajan palkkio maksetaan laskun mukaan.
14 § Hallituksen jäsenten lukumäärän päättäminen (3 – 5)
Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että hallitukseen valitaan edelleen kolme jäsentä.
15 § Valitaan hallituksen jäsenet
16 § Valitaan toiminnantarkastaja ja varatoiminnantarkastaja
17 § Kokouksen päättäminen Liitteet Hallituksen toimintakertomus
Tuloslaskelma Tase
Toiminnantarkastuskertomus
Hallituksen kunnossapitotarveselvitys ja selvitys suoritetuista huomattavista kunnossapitotöistä
Budjetti
LIITE 2 Tapaus asunto-osakkeen osto
Seuraavanlainen tapaus voi tulla osakkeenomistajien päätettäväksi asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa. Kysymyksen vastauksesta voi ottaa opiksi.
LKV- kokeessa 20.11.2010 on ollut kysymys:
Kysymys 6 b)
Ystäväsi Hanski osti …asunto-osakkeen…Huoneiston edessä on iso piha-alue kukkaistutuksineen. Kaupanteon jälkeen on käynyt ilmi, että kylpyhuoneessa on kosteusvaurio. Kylpyhuoneen vedeneristys on ilmeisesti pettänyt ja kosteutta on tullut seinän läpi olohuoneeseen sekä naapuriasunnon makuuhuoneeseen. Lisäksi isännöitsijä on ilmoittanut, että myyjällä on maksamatta yhteensä 5 kuukauden vastikkeet. Hanski on aikonut laittaa pihalle istutuksia ja rakentaa pihapation.
Isännöitsijä on kuitenkin ilmoittanut, että hallituksen päätöksen mukaan pihalle ei saa istuttaa mitään ja pation rakentaminen on kiellettyä.
Pitääkö Hanskin itse korjata kosteusvaurio vai voiko hän vaatia jotain muuta tahoa suorittamaan korjaustyöt. Pitääkö Hanskin ilmoittaa kosteusvaurioista johonkin?
Mikä merkitys myyjän maksamattomilla yhtiövastikkeilla on Hanskin kannalta?
Voiko yhtiön hallitus kieltää istutukset ja pation rakentamisen? Hanski haluaisi vaihtaa olohuoneen muovimaton tilalle laminaatin ja vaihtaa keittiön kaapiston toiselle seinälle. Pitääkö hänen tehdä asiasta jotain ilmoituksia johonkin?
Vastaus:
Kaupan kohteena on ollut asunto-osake rivitaloyhtiössä. Kunnossapitovastuun osalta tilanteeseen sovelletaan asunto-osakeyhtiölain määräyksiä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan kylpyhuoneen vedeneritys kuuluu asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin (L 22.12.2009/1599, 4 luku, 2 §), ellei asiasta ole yhtiöjärjestyksessä toisenlaisia määräyksiä (L 22.12.2009/1599, 4 luku, 1 §) Jos siis vedeneritys on pettänyt, niin yhtiön tulee kustannuksellaan korjauttaa vedeneristys ja muut rakenteet ja pettämisestä sisäpinnoille aiheutuneet vauriot, siis ennallistaa kylpyhuone yhtiön perustasoon asti (L 22.12.2009/1599, 4 luku, 2
§). Osakkaalla on velvollisuus ilmoittaa yhtiölle sellaisista havaitsemistaan vioista, joiden korjaaminen kuuluu yhtiön vastuulle (L 22.12.2009/1599, 4 luku, 8 §).
Ilmoitus on tehtävä viivytyksettä Hanskin pitää siis ilmoittaa vaurioista välittömästi yhtiölle, käytännössä siis isännöitsijälle tai hallitukselle. Koska kyse on asunto-osakkeen kaupasta, niin myyjän ja ostajan väliseen suhteeseen sovelletaan asuntokauppalain säännöksiä. Jos kyse on käytetystä asunnosta, niin tilanteeseen sovelletaan asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä. Kyseinen kosteusvaurio voi muodostaa virheen sen vuoksi, että myyjä on tiennyt viasta ja jättänyt siitä kertomatta (L 7.10.2005/795, 6 luku, 11 §). Salaisenakin vika voi olla kaupan virhe, jos asunto poikkeaa merkittävästi siitä mihin ostajan on pitänyt varautua.
Salaisena virheenä nyt puhuttu kosteusvaurio ei välttämättä täytä virheelle asetettuja vaatimuksia, koska asunto-osakeyhtiön on korjattava vauriot. Jos virhekynnys ylittyy, niin ostajan tulee ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai olisi pitänyt havaita (L 7.10.2005/795, 6 luku, 14 §). Hanskin pitää siis tehdä virheilmoitus myyjälle mahdollisimman pian. Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 7 §:n mukaan ostaja vastaa myyjän maksamattomista yhtiövastikkeista (siis myyjän ohella) enintään omistusoikeuden siirtymiskuukautta ja sitä edeltävää viittä kuukautta vastaavalta määrältä. Vastuu edellyttää kuitenkin sitä, että maksamattomat ja erääntyneet vastikkeet on mainittu ennen kauppaa hankitussa isännöitsijäntodistuksessa. Hanski voi siis joutua vastaamaan myyjän maksamattomista vastikkeista. Tämän vuoksi vastikkeiden maksamisesta on varmistuttava kauppaa tehtäessä.
Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia osakehuoneistossaan. Kysymystekstin mukaan piha-aluetta ei ollut yhtiöjärjestyksessä määritetty osakashallintaan, joten kyse ei ole osakkeenomistajan osakehuoneistosta. Muutostyöoikeus ei siis koske piha-aluetta ja yhtiöllä on mahdollisuus kieltää muutostyöt (22.12.2009/1599, 5 luku, 8 luku).
Laminaatin ja keittiökaapiston osalta kyseessä on osakkeenomistajan kunnossapitotyö. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:n mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai
isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Muovimaton vaihtaminen laminaattiin saattaa vaikuttaa lattian askeläänieristävyyteen (rivitalon osalta on
isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Muovimaton vaihtaminen laminaattiin saattaa vaikuttaa lattian askeläänieristävyyteen (rivitalon osalta on