Opinnäytetyön loppuun tulee tutkimus kahdesta eri vaihtoehdosta ostaa sijoitusasunto ja laskelma niiden tuotoista eri aikavälillä. Vaihtoehdot on aitoja ilmoituksia myytävistä asunnoista ja poimittu Etuovi.com: sta. En-simmäisessä vaihtoehdossa käsitellään sijoitusta käyttäen pelkästään nor-maalia asuntolainaa ja toisessa vaihtoehdossa yhtiölainaa sekä myös hen-kilökohtaista lainaa. Molemmissa esimerkeissä käytetään 15 000€ käsira-haa omarahoitusosuutena henkilökohtaisen lainan saamiseen pankista.
Ensimmäinen vaihtoehto tulee olemaan velaton, vanhempi kohde iäk-käämmästä taloyhtiöstä ja toinen uudiskohde tai vastaava, jossa on paljon
yhtiölainaa jäljellä, jolloin asunnosta maksetaan pelkkä myyntihinta. Huo-mioitavaa on se, että yhtiölainaisen uudiskohteen voi myös ostaa pelkäs-tään henkilökohtaisella lainalla, mutta sitä emme tässä casessa ota huomi-oon. Asunnot ovat samalta alueelta, samankokoisia ja saman hintaisia ve-lattomina.
Vanhaa asuntoa voidaan pitää saman arvoisena kuin uutta asuntoa, koska vanha asunto on täysin remontoitu vastaamaan uutta (linjasaneeraus, jul-kisivu yms.) Asunnot ovat siis pinta- sekä sisuskaluja myöten vastaavassa kunnossa.
Esimerkeissä sijoitamme yksityishenkilönä. Yrityksen kautta vuokrat vero-tetaan eri tavalla. Esimerkeissä olevat yhtiölainaehdot voivat poiketa mui-den myynnissä olevien yhtiöimui-den lainaehdoista. Joissain yhtiöissä lyhen-nysvapaata on ensimmäiset 5vuotta, tässä on 2. Hinnat, korot sekä vastik-keet ovat molemmissa esimerkeissä oikeita. Esimerkeissä ei huomioida sauna eikä autopaikkamaksua.
Esimerkeissä ostettavat asunnot käyvät lainan vakuutena. Sijoitusasunto kelpaa vakuudeksi yleensä 75prosenttisesti, joten rahaa tai muuta va-kuutta täytyy olla loput 25 prosenttia. Huomionarvoista on se, että puut-tuvan vakuuden pystyy korvaamaan kokonaan muulla omaisuudella, esi-merkiksi omalla asunnolla tai vanhempien talolla. Tämä tarkoittaa käytän-nössä sitä, että lainan ottaja panttaa muuta omaisuutta lainaa varten. Esi-merkissä käytetään 15 000€ käteisvaroja ja loput vakuudet saadaan tarvit-taessa omasta/läheisen asunnosta.
5.1 Asunto henkilökohtaisella asuntolainalla
Velaton hinta 159 000€ + varainsiirtovero 3180€ (2%)
32m2 yksiö Vantaalta, velaton hinta 159 000€. Käsiraha 15 000€, laina-tarve 147 180€
Yhtiövastike: 97€. Ei rahoitusvastiketta, asunto on yhtiövelaton.
Ostettava asunto on vakuutena 75%, jäljelle jäävä vakuustarve 39750€
josta 15 000€ käteistä. Loput 24 750€ vakuuttaa sijoittajan muu varalli-suus, jota varten pantataan omaa omaisuutta. Lainan korko on vastaavasta oikeasta tapauksesta lainattu 0,6marginaali.
147 180€ lainalla ja sijoitusasunnon 20 vuoden laina-ajalla kuukausi eräksi tulee yhteensä 650,93 euroa. Lainalyhennys alussa on 577,34€ + korko 73,59€.
Asunnon sijaintiin ja kokoon perustuen markkinavuokra kyseiseltä alueelta on noin 700€. Lähteenä Vuokraovi.
Kuva 5. Vuokratuottolaskuri henkilökohtaisella asuntolainalla
Kassavirralla tarkoitetaan rahaliikennettä, joka koostuu sijoitusasunnon tuloista sekä menoista eli tulot miinus menot. Tästä rahaliikenteestä mak-setaan myös verot, jotka ovat vuokra miinus yhtiövastike miinus rahoitus-vastike (jos tuloutettu yhtiön kirjanpidossa). Rahoitusrahoitus-vastiketta on usein uudiskohteissa, jossa on paljon rakennusvaiheessa syntynyttä lainaa. Vero yksityishenkilönä on tässä tapauksessa pääomatulon 30%, kun vuotuiset tulot ovat alle 30 000€
Kassavirtalaskelma avattuna:
Lainan kuukausierän voi katsoa netistä pankkien sivuilta Koron osuus: Lainan määrä * korko% / 12 kuukaudella Lainan lyhennyksen osuus: Kuukausierä – korko Kassavirta ennen lainanmaksua: Vuokra – vastikkeet Pääomavero: vuokra – vastike – koron osuus
Brutto kassavirta: vuokra – vastike – lainan kuukausierä Netto kassavirta: brutto kassavirta - pääomavero
5.2 Asunto yhtiölainalla (uudiskohde)
Velaton hinta 158 600€ + varainsiirtovero 3172€(2%)
31m2 yksiö Vantaalta, myyntihinta 60 000€ ja yhtiölainaa 98 600€
Yhtiövastike: 125,05€ + rahoitusvastike 70,15€ Yht. 195,20€/kk Yhtiölainan korko: Euribor 12 kk + 0,85 marginaali.
Koska yhtiölainaisesta asunto-osakkeesta maksetaan vain myyntihinta, joka on tyypillisesti 30-50% asunnon arvosta (tässä tapauksessa 38%) saa asunnon käyttöönsä maksamalla pelkän myyntihinnan eli 60 000€.
Tämän asunnon lainaehdoiksi on sovittu, että ensimmäiset kaksi vuotta yh-tiölainasta maksetaan pelkkää korkoa, jonka jälkeen vasta varsinainen lai-nan lyhentäminen alkaa.
63 172 euron lainantarve vaatii 25% omarahoitusosuutta. Se tarkoittaa 15 793€ omaa rahaa. Käteistä käytetään 15 000€ ja loput 793€ vakuuttaa si-joittajan muu varallisuus.
48 172€ lainalla ja sijoitusasunnon 20 vuoden laina-ajalla kuukausieräksi muodostuu yhteensä 213,05 euroa. Lainalyhennys alussa on 188,96€ + korko 24,09€
Taloyhtiön yhtiölaina on 25 vuoden laina-ajalla, josta kaksi ensimmäistä vuotta ovat lyhennysvapaita. Kahdelta ensimmäiseltä vuodelta maksetaan lainasta vain korkoa. Loput 23 vuotta kk-erä on 393,43€
Tässäkin esimerkissä sijainnin ja neliömäärän perusteella markkinavuokra asettuu keskiarvoltaan noin 700 euroon. Lähteenä Vuokraovi.
Kuva 6. Vuokratuottolaskuri yhtiölainalla
5.3 Vertailu tuottojen välillä
Laskentatapa käytetty pääomatuloverotusta yksityishenkilönä blablaa Yllä olevista taulukoista näemme selvästi toteutuneen kassavirran eri sijoi-tuskohteiden välillä. Molemmissa tapauksissa kassavirta jää huomattavasti miinukselle, koska kiinni laitettava oma pääoma on varsin pieni. Ensimmäi-sen ja kahden vuoden kassavirrat eroavat huimasti toisistaan eri kohteiden
välillä, mutta tasaantuu loppua kohden. Huomionarvoista on, että ensim-mäisessä vaihtoehdossa lainaa lyhennetään kuukausittain 577,34€, joka on kahtena ensimmäisenä vuonna yhteensä 6928,08€. Kassavirtaa tulkit-semalla voikin hyvin päätellä, että jos suunnittelet ostavasi sijoitusasuntoa ja pitäväsi sitä vain pari vuotta, on järkevämpää ostaa esimerkin kaltainen kaltainen yhtiövelallinen uudiskohde, jossa yhtiölainan maksaminen ei ole vielä alkanut. Esimerkeissä ei oteta huomioon arvonnousua.
Jos taas sijoitusasuntoa ostettaessa sijoittaja on ajatellut pitävänsä asun-toa jopa kymmeniä vuosia, ei ostettavan kohteen rahoitustavalla ole enää juurikaan rahallista merkitystä, vaan voi huoletta ostaa myös täysin yhtiö-velattoman asunnon.
Jokaiset kohteet ovat kuitenkin omia yksilöitä ja niin ovat asiakkaatkin, jotka voivat saada eri marginaalin. Asiaa pitää joka tapauksessa tarkastella erikseen jokaisen kohteen osalta. Tässäkin tapauksessa yhtiölainallisen kohteen yhtiölainassa on suurempi marginaalikorko kuin henkilökohtai-sessa lainassa, joka syö alussa saadun kassavirtahyödyn pitkäkestoihenkilökohtai-sessa sijoituksessa.
Varakkaampi sijoittaja pystyisi maksimoimaan tuottonsa ostamalla monta uudiskohdetta lyhennysvapaan ajan ajaksi ja myymällä ne samaan aikaan kun yhtiölainan lyhennykset alkavat. Tämä olisi ideaali tilanne saada to-della kovaa vuokratuottoa sen 2-5 ajan, mitä taloyhtiön pitävät lyhennys-vapaata laina-ajan alussa.
Aloittelevalle sijoittajalle, jolla ei ole liiaksi käteisvaroja, voi myös suositella uudiskohdetta ensimmäiseksi sijoitusasunnoksi. Lyhennysvapaan jakson aikana sijoittaja ehtii kerätä hyvän puskurirahan turvaamaan taloutta myö-hemmäksi. Toki lyhennysvapaita kuukausia voi pitää myös henkilökohtai-sessa lainassa, joten yksityiselle sijoittajalle ensimmäinen sijoitusasunto voi hyvin olla myös yhtiövelaton kohde. Pääasia on, että kohde sopii omaan sijoitusportfolioon eikä laina ei rasita itseä liikaa.