Asuntokauppalain mukaisesti yhtiön hallituksen on rakennusvalvontaviranomaisen käyttöönottohy-väksynnän jälkeen viipymättä kutsuttava koolle yhtiökokous, jossa valitaan uusi hallitus rakenta-misvaiheen aikana toimineen hallituksen tilalle. Rakentarakenta-misvaiheen aikainen hallitus koostuu yleensä rakennusliikkeen toimihenkilöistä tai edustajista, jotka eivät jatka yhtiön hallituksessa ra-kentamisvaiheen päättyessä. Yhtiökokouksesta käytetään yleisesti nimitystä hallinnonluovutusko-kous sen asiasisällön mukaisesti. Hallinnonluovutuskohallinnonluovutusko-kousta säätelee sekä asuntokauppa- että asunto-osakeyhtiölaki. (Rakennusteollisuus RT ry 2006, 16.)
Kokouksen ääniluettelo on lain mukaan liitettävä pöytäkirjaan ja se voidaan toimittaa osakkeen-omistajille pöytäkirjan liitteenä, toisin kuin osakkeenostajien kokouksen läsnäololista. Hallinnon-luovutuskokouksen järjestämiselle ei ole tarkkaa määrättyä aikaa lain viipymättä käytännön lisäksi.
Käytännössä kokous järjestetään yleisen tavan mukaisesti viimeistään noin 3-4 kuukauden kulu-essa käyttöönottohyväksynnästä. Ajankohta voi kuitenkin olla myöhempi, jos kaikki yhtiön raken-nukset eivät ole vielä valmiita, tai jos yhtiössä on sovittu toisin. (Sama.)
Hallinnonluovutuskokouksessa yhtiölle luovutetaan yhtiön hallinto- ja välitilinpäätöksen aineisto eli isännöitsijän ja hallituksen käyttöön luovutetaan kaikki tarvittavat alkuperäiset asiakirjat. Välitilin-päätöksestä käytetään nimitystä luovutustase, kun se tehdään yhtiön perustamishetkestä muutto-päivään. Luovutustaseen tarkoituksena on siirtää yhtiön taloudellisen tilan ylläpito asumisen aikai-selle yhtiölle. Perustajaurakoitsija on kuitenkin voinut tehdä välitilinpäätöksiä rakennusajalta yhtiön jokaiselta tilikaudelta, jolloin luovutustase on viimeisen tilikauden aika muuttopäivään saakka. Täl-löin yhtiölle luovutetaan luovutustaseen lisäksi myös kaikki aiemmat välitilinpäätökset. (Sama.)
Asunto-osakeyhtiölle ei ole pakollista tehdä välitilinpäätöksiä rakentamisen aikaisilta tilikausilta, mi-käli tilikaudella ei ole mitään oleellisia kirjanpidollisia tapahtuvia osakkeenostajien kauppahintasuo-ritusten ja perustajaurakoitsijan urakkasuokauppahintasuo-ritusten lisäksi, joista olisi aiheutunut yhtiölle verotetta-vaa tuloa. Rakennusaikainen kirjanpito päättyy muuttopäivään, jolle luovutustase päivätään. Luo-vutustase sisältää yhtiön toimintakertomuksen, rakennusaikaisen taseen, liitetiedot, selvityksen ta-loussuunnitelman toteutumisesta ja tase-erittelyt. Luovutustaseen tarkastaa yhtiön tilintarkastaja, joka antaa tarkastuksestaan tilintarkastuskertomuksen. (Tilintarkastuslaki 1141/2015 3:1, 5 §.)
5 OPPAAN LAATIMINEN
Opinnäytetyön kehittämistehtävänä laadittiin opas toimeksiantajayrityksen käyttöön rakennuttaja-asiamiehen perehdyttämisen ja työn tueksi. Oppaassa käsitellään rakennuttaja-rakennuttaja-asiamiehen olen-naisimpia työvaiheita asunto-osakeyhtiöitä hallinnoidessa ja perustaessa. Opas käsittelee aiheita pintapuolisesti sen aiherajauksen ja koon pysyessä suunnitelluissa rajoissa. Opas haluttiin pitää tiiviinä tietopakettina, jonka lukeminen ei olisi liian raskasta. Pääpaino on kertoa uudelle työnteki-jälle toimeksiantajan toimintatavat sekä työvaiheiden sisältö.
Oppaan laatimisessa teoriaosuuden lisäksi hyödynnettiin tekijän omia kokemuksia työelämästä sekä toimeksiantajayrityksen sisäisiä tietokantoja ja sidosryhmiä. Oppaan johdannossa esitellään toimeksiantajayritystä tarkemmin sekä kerrotaan rakennuttaja-asiamiehen työtehtävät, käytössä olevat järjestelmät sekä yrityksen sisäiset tietokannat. Oppaan rakenne on laadittu toimimaan sel-keässä vuorovaikutuksessa perustajaurakoitsijan toiminnan kanssa tontin hankinnasta yhtiön val-mistumiseen saakka.
Opas on jaettu kolmeen pääaiheeseen: asunto-osakeyhtiön perustaminen, myyntivalmiuteen työs-täminen sekä hallinnointi rakentamisvaiheen aikana. Oppaan sisällön työvaiheita ovat muun mu-assa perustamisilmoituksen liitteiden valmistelu, sähköisen perusamisilmoituksen tekeminen, kiin-teistön sopimuksien hallinta, talousarvion laatiminen, turva-asiakirjojen kokoaminen, osakkeenos-tajien kokouksen järjestäminen sekä yhtiön hallinnon luovutus.
Työvaiheiden tueksi on laadittu tarvittavat liitetiedostot oppaaseen. Liitetiedoissa kerrotaan yrityk-sen sisäisiä ja ulkopuolisten sidosryhmien tärkeimpiä yhteystietoja, sekä lisätietoja tarvittavista ul-kopuolisista järjestelmistä ja niiden sijainnista. Liitteeksi on myös laadittu tietyille työvaiheille täs-mentäviä ohjeistuksia järjestelmien käyttöön ja työvaiheiden suorittamiseen liittyen.
Tärkeimpänä kehittämistehtävänä oppaassa on ollut uuden sähköisen asunto-osakeyhtiön perus-tamispalvelun käytön käsitteleminen. Opas on pyritty laatimaan sellaiseen muotoon, että teoria-osuutta hyödyntäen se olisi helppolukuista myös aiheeseen perehtymättömälle henkilölle. Perus-tamisilmoitusta laatiessa myös tekijä itse oppi käyttämään uutta sähköistä järjestelmää. Opas on tekijän mielestä onnistunut tuotos, sillä se palvelee käytännön työelämää toivotulla tavalla.
6 JOHTOPÄÄTÖKSET JA POHDINTA
Opinnäytetyön aihe syntyi toimeksiantajayrityksen tarpeesta. Aihetta rajatessa toimeksiantajan edustaja kävi aihealuetta läpi yhdessä tekijän kanssa. Rakennuttaja-asiamiehen toimenkuva todet-tiin laajaksi ja tämän perehdyttämistä helpottamaan haluttodet-tiin luoda tiivis tietopaketti oppaan muo-dossa, jonka käyttöä teoriaosuus palvelee. Opinnäytetyötä laatiessa huomattiin, että toimenkuva todellakin on erittäin laaja ja moniosainen prosessi, jossa lähes jokaisessa työvaiheessa on erilaisia muuttujia. Toimenkuvaan kuuluu useita erilaisia työtehtäviä asunto-osakeyhtiön hallinnoinnissa ra-kentamisvaiheen aikana, kuten asunto-osakeyhtiön perustaminen, turva-asiakirjojen laatiminen sekä yhtiön hallinnon luovuttaminen.
Kun aihetta lähdettiin käsittelemään, aukesi aina kolme uutta ovea yhden aihealueen takaa. Pian alussa selkeästi rajattu aihealue olikin kasvanut todella laajaksi tapahtumasarjaksi. Toimenkuvan laajuuden takia opinnäytetyön edetessä aihealuetta täytyi rajata vielä lisää ja jo olemassa olevien käsitteiden avaamista rajata pienemmäksi. Opinnäytetyöstä olisi voinut muodostua paljon laajempi tuotos, jos kaikki käsitteet olisi avattu laajemmin. Työ saavutti tavoitteensa ja opinnäytetyöstä muo-dostui sopivan kattava tietopaketti asunto-osakeyhtiön hallinnointiin rakentamisvaiheen aikana ra-kennuttaja-asiamiehen näkökulmasta. Teoriaosuudesta alalle tuntematonkin henkilö oppii uusia lainsäädännöllisiä käsitteitä. Opasta apuna käyttäen on helpompi perehdyttää uusi työntekijä, jolle yrityksen toimintatavat eivät ole tuttuja.
Työssä oli käytettävänä todella paljon monipuolisia lähteitä ja verkossa tieto jakautuu todella laa-jalle alueelle. Opas auttaa kokoamaan paljon tarvittavaa tietoa ytimekkäästi yhteen. Opinnäytetyön lähteet ovat luotettavia aiheeseen nähden, sillä aivan kaikesta lainsäädännön käytännöistä ei vielä löydy lakisääteisiä lähteitä, esimerkiksi huoneistotietojärjestelmään liittyen. Kirjallisuuden lähteet lainsäädännöstä ovat myös luotettavia. Yksi kirjallisen lähteen tekijöistä on ollut mukana lakia laa-tivassa työryhmässä. Opinnäytetyössä on käytetty paljon luentomateriaaleja, jotka ovat julkisten tahojen tekemiä materiaaleja, jolloin niitä on luotettavasti voitu käyttää lähdeviitteinä.
Aihealue oli tekijälle tuttu jo entuudestaan ja työn tekeminen oli mielekästä sekä merkityksellistä tekijälle itselleen. Aikataulullisesti opinnäytetyön tekeminen tuotti ongelmia työelämän ohessa. Jat-kokehittämisideana opinnäytetyölle olisikin jatkaa teoriaosuuden ja oppaan sisältöä syventymällä
vielä tarkemmin jokaiseen aihealueen käsitteeseen sekä kaikkiin työvaiheiden eri jatkotoimenpitei-siin ja mahdollisuukjatkotoimenpitei-siin. Aihealueiden laajentuessa lainsäädännön päivittyessä ja julkisen sektorin toimintatapojen sähköistyessä tarve opinnäytetyön päivittämiselle tulee luultavasti jo pian. Toimek-siantajan kehitysideana on laajentaa opinnäytetyön opasta aikanaan, ja lisätä esimerkiksi kiinteis-tötietojen ja erilaisten tonttivaihtoehtojen käsittelyä.
Opinnäytetyötä tehdessä ilmeni muutamia avoimeksi jääneitä kysymyksiä koskien huoneistotieto-järjestelmää: Kuka merkitsee autopaikkojen omistukset ja panttaukset osakehuoneistorekisteriin uudiskohteissa ja miten se tehdään? Miten pöytälaatikkoyhtiöt ja myymättömien huoneistojen osa-kekirjat rekisteröidään? Miten perustajaurakoitsijan toiminta tulee muuttumaan vuoden 2022 jäl-keen? Aiheuttaako sähköautopaikkojen lataus asunto-osakeyhtiölle arvonlisäverovelvollisuutta?
Opinnäytetyötä ja opasta voisi jatkossa kehittää myös selvittämällä näihin kysymyksiin vastaukset, kun lainsäädäntö on saatu toimimaan käytännössä.
LÄHTEET
Asuntokauppalaki 23.9.1994/843.
Asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009/1599.
Auvinen K. 2019. Asukkaan sähköauton latauspalvelu ei aiheuta taloyhtiölle ALV-velvollisuutta, vaikka as.oy toimii lataussähkön välittäjänä. Viitattu 10.11.2019, https://finsolar.net/asukkaan- sahkoauton-latauspalvelu-ei-aiheuta-taloyhtiolle-alv-velvollisuutta-vaikka-as-oy-toimii-lataus-sahkon-valittajana/.
Itäluoma-Ahdenoja V. 2019. Tiimiesimies, patentti- ja rekisterihallitus. Luento 16.5.2019. Perusta-miset ja muutokset YTJ sähköisessä asiointipalvelussa – Kokemuksia ja kehitysnäkymiä. Tekijän hallussa.
Jauhiainen J., Järvinen T. & Nevala T. 2013. Asunto-osakeyhtiölaki. 3. uudistettu painos. Helsinki:
Talentum.
Kallela L. 2019. Johtava asiantuntija, maanmittauslaitos. Luento 16.5.2019. Huoneistotietojärjes-telmä – käyttöönoton tilanne. Tekijän hallussa.
Karjalainen J. 2019. Uskallanko ostaa uuden kodin itselleni? Lapti Groupin asiakaslehti 2/2019, 3.
Kiinteistöalan Koulutuskeskus Oy 2019. Rakennuttaja- ja kiinteistöasiamiehen tutkintokoulutus (RAKI)TM. Viitattu 7.11.2019. https://www.kiinko.fi/koulutus/koulutukset/rakennuttaminen/rakennut- tamisen-ja-suunnittelun-tutkintokoulutus/rakennuttaja-ja-kiinteistoasiamiehen-tutkintokoulutus-raki-tm.
Kiinteistörekisteriasetus 970/1996.
Kiinteistövaihdannan palvelu 2019. Sanasto. Viitattu 12.10.2019, https://www.kiinteisto-asiat.fi/help_groups/vocabulary?locale=fi.
Kivioja K. 2016. Vastaava lakimies, Rakennusteollisuus RT ry. Luento 9.11.2016. Urakkasopimus-koulutus. Tekijän hallussa.
Korhonen S. 2019. Kirjaamislakimies, maanmittauslaitos. Luento 16.5.2019. Huoneistotietojärjes-telmä – RS-menettely – Omistuksen, panttauksen ja rajoituksen rekisteröinti. Tekijän hallussa.
Kotkan kaupunki 2019. Rakennusrasite ja kiinteistöjen yhteisjärjestely. Viitattu 12.10.2019, https://www.kotka.fi/asukkaalle/rakentaminen_ja_kaavoitus/rakentaminen/rakennusvalvonta/ra-kennusrasite_ja_kiinteistojen_yhteisjarjestely.
Laki huoneistotietojärjestelmästä 1328/2018.
Leiwo K. 2014. Asunto-osakeyhtiölaki – suomalainen erikoisuus. Viitattu 12.10.2019, http://koti.ts.fi/kerrostalokyttaajan-muistiinpanot/asunto-osakeyhtiolaki-suomalainen-erikoisuus/.
Maa- ja metsätalousministeriö 2018. Osakehuoneistojen tiedot uuteen rekisteriin vuodesta 2019 alkaen – Laki huoneistotietojärjestelmästä hyväksyttiin eduskunnassa. Viitattu 12.10.2019, https://mmm.fi/artikkeli/-/asset_publisher/laki-huoneistotietojarjestelmasta-hyvaksyttiin-eduskun-nassa.
Maanmittauslaitos 2019a. Kiinteistörekisteri. Viitattu 12.10.2019, https://www.maanmittauslai-tos.fi/kiinteistot/asiantuntevalle-kayttajalle/kiinteistotiedot-ja-niiden-hankinta/kiinteistorekisteri.
Maanmittauslaitos 2019b. Käytä kiinteistöä lainan vakuutena. Viitattu 12.10.2019, https://www.maanmittauslaitos.fi/huoneistot-ja-kiinteistot/palvelut/kayta-kiinteistoa-lainan-vakuu-tena.
Maanmittauslaitos 2019c. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri. Viitattu 12.10.2019, https://www.maan-mittauslaitos.fi/kiinteistot/asiantuntevalle-kayttajalle/kiinteistotiedot-ja-niiden-hankinta/lainhuuto-ja.
Maanmittauslaitos 2019d. Osakeluettelon siirtopalvelun avaaminen siirtyy. Viitattu 10.11.2019, https://www.maanmittauslaitos.fi/ajankohtaista/osakeluettelon-siirtopalvelun-avaaminen-siirtyy.
Maanmittauslaitos 2019e. Rasitesopimus. Viitattu 12.10.2019, https://www.maanmittauslai- tos.fi/tietoa-maanmittauslaitoksesta/yhteystiedot/hakemuslomakkeet-ja-postitusosoitteet/rasiteso-pimus.
Maanmittauslaitos 2019f. Rekisteröi kiinteistön omistusoikeus (lainhuuto). Viitattu 12.10.2019, https://www.maanmittauslaitos.fi/huoneistot-ja-kiinteistot/huoneistojen-ja-kiinteistojen-palvelut/re-kisteroi-kiinteiston.
Maanmittauslaitos 2019g. Rekisteröi vuokraoikeus tai muu erityinen oikeus. Viitattu 12.10.2019, https://www.maanmittauslaitos.fi/huoneistot-ja-kiinteistot/palvelut/rekisteroi-vuokraoikeus.
Maanmittauslaitos 2019h. Vuokraoikeuden tai sen siirron kirjaamista koskevan hakemuksen täyt-töohje. Viitattu 12.10.2019, https://www.maanmittauslaitos.fi/sites/maanmittauslaitos.fi/files/at-tachments/2017/12/vuokraoikeuden%20tai%20sen%20siirron%20kirjaaminen_fi.pdf.
Nevala T. 2016. Asuntokauppalaki. 3. uudistettu painos. Helsinki: Talentum Pro.
Palviainen K. & Vanhala M. 2008. Asuntokauppalain velvoitteet. 9. uudistettu painos. Helsinki: Ra-kennusteollisuuden Kustannus RTK Oy.
Patentti- ja rekisterihallitus 2019a. Asunto-osakeyhtiön perustamisilmoitus. Viitattu 12.10.2019, https://www.prh.fi/fi/kaupparekisteri/asunto-osakeyhtio/perustaminen.html.
Patentti- ja rekisterihallitus 2019b. Muutokset ilmoittamiseen 2.1.2019 alkaen. Viitattu 12.10.2019, https://www.prh.fi/fi/kaupparekisteri/asunto-osakeyhtio/muutokset_ilmoittamiseen_2019.html.
Patentti- ja rekisterihallitus 2019c. Osakeyhtiö, asunto-osakeyhtiö ja keskinäinen kiinteistöosake-yhtiö: Vaatimus osakepääomasta poistuu 1.7.2019. Viitattu 12.10.2019, https://www.prh.fi/fi/kaup- parekisteri/osakeyhtio/osakeyhtion_asunto-osakeyhtion_ja_keskinaisen_kiinteistoosakeyh-tion_osakepaaomavaatimus_poistuu_1.7.2019.html.
Rakennusteollisuus RT ry 2006. Uuden asunnon kauppa – Ostajan opas. 15. päivitetty painos.
Helsinki: Rakennustieto Oy.
Rakennusteollisuus RT ry 2019. Rakennustyön tarkkailija. Viitattu 12.10.2019, https://www.raken- nusteollisuus.fi/Toimialat/Talonrakennusteollisuus/Lakiasiat-oikeustapaukset/Asuntokauppa-laki/Rakennustyon-tarkkailija/.
Räty A. 2017. Apulaiskaupungingeodeetti, Espoon kaupunki. Luento 24.10.2017. Tila vai tontti?
Pikakertaus asemakaava-alueen kiinteistöistä, niiden suunnittelusta ja muodostamisesta. Tekijän hallussa.
Sallmén J. 2018. Lakiasiantuntija, varatuomari, Isännöintiliitto. Luento 17.5.2018. Osakehuoneis-torekisteri tulee, missä mennään? Tekijän hallussa.
Savia H. 2016. Asianajaja, varatuomari, Kiinteistöalan Koulutuskeskus Oy. Luento 20.9.2016. Hal-linnanjakosopimukset. Tekijän hallussa.
Tilintarkastuslaki 1141/2015.
Terkki K. 2019. Vanhempi lakimies, varatuomari, Suomen Kiinteistöliitto ry. Luento 15.1.2019. Ajan-kohtaista kiinteistöjuridiikasta isännöitsijöille. Tekijän hallussa.
Valtioneuvoston asetus turva-asiakirjoista asuntokaupoissa 20.10.2005/835.
Verohallinto 2019a. Kiinteistön ostaja – muista varainsiirtovero ja lainhuuto tai kirjaaminen. Viitattu 12.10.2019, https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/asuminen/varainsiirtovero/kiinteiston_ost/.
Verohallinto 2019b. Varainsiirtovero. Viitattu 12.10.2019, https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/asu-minen/varainsiirtovero/.