3. Elinkaarimallien vertailu kunnan näkökulmasta
3.3 Yksityisrahoitteisen elinkaarimallin esimerkkitoteutus
3.3.2 Espoon kaupungin ja projektiyhtiön välinen palvelusopimus
Seuraavassa tarkastellaan erikseen kahta merkittävää sopimusta, jossa Espoon kaupunki on sopijapuolena: Espoon kaupungin ja projektiyhtiön välistä palvelusopimusta sekä sopimusta rakennusten osto-oikeudesta. Näiden sopimusten läpikäymisen avulla voidaan tarkastella miten yksityisrahoitteinen elinkaarisopimus käytännössä toteutetaan.
Espoon kaupungin ja projektiyhtiön välinen palvelusopimus jakaantuu suunnittelu- ja rakennusjaksoon ja palvelujaksoon. Ensiksi mainitun aikana projektiyhtiö vastasi siitä, että suunnittelu- ja rakennustyöt suoritettiin siten, että koulutoiminta pääsi alkamaan sovitusti eli
Projektiyhtiö
Rahoittaja Espoon
kaupunki
Kiinteistöpalvelut Käyttäjäpalvelut
Maanvuokra-sopimus
Palvelusopimus Vuokrasopimus
Sopimus rakennusten osto-oikeudesta
vuoden 2003 syksyllä. Projektiyhtiö vastuulle kuuluivat tarvittavien viranomaislupien hankinta, urakoitsijoiden valinta sekä tarvittavien suunnitelmien laatiminen ja niiden hyväksyttäminen Espoon kaupungin edustajalla. Projektiyhtiö vastasi myös siitä, että rakennustyöt toteutettiin hyväksyttyjen suunnitelmien mukaisesti. Projektiyhtiö vastasi siten kaikista suunnittelu- ja rakentamistöiden suorittamisesta ja niistä aiheutuvista kustannuksista.85
Palvelujakso, jonka kesto on 25 vuotta, käynnistyi suunnittelu- ja rakennusjakson jälkeen.
Projektiyhtiö voi tuottaa kiinteistö- ja käyttäjäpalvelut joko omana työnään tai alihankkijoitaan käyttäen. Espoon kaupungilla on oikeus suorittaa kiinteistön ja palvelujen tarkastuksia, jotta se tietää noudattaako projektiyhtiö palvelusopimuksen mukaisia velvoitteitaan. Mikäli tarkastuksessa ilmenee, että projektiyhtiö ei ole täyttänyt sopimuksen mukaisia velvoitteita, tulee sen luonnollisesti korjata tilanne. Projektiyhtiön tulee suorittaa mahdolliset korjaus- ja ylläpitotehtävät sovittuun aikaan mennessä ja sen on maksettava aiheuttamansa kustannukset. Jos projektiyhtiö ei suorita korjauksia sovitussa ajassa, on Espoolla oikeus korjata vika itse tai korjauttaa se projektiyhtiön kustannuksella.86
Espoon kaupungin ja projektiyhtiön välisen toiminnan lisäksi projektiyhtiöllä on oikeus vuokrata Kaivomestarin tiloja kolmansille osapuolille. Espoolla on kuitenkin ensisijainen oikeus sopia tilojen normaalin käyttöaikojen ulkopuolisesta käytöstä projektiyhtiön kanssa. Tilojen vuokrauksesta kolmansille käyttäjille saamistaan tuotoista projektiyhtiö joutuu tilittämään osan Espoolle.87
Palvelumaksun suorittaminen
Vastikkeena saamistaan palveluista Espoon kaupunki maksaa projektiyhtiölle palvelumaksua joka kuukausi. Velvollisuus maksaa palvelumaksua alkoi siitä hetkestä, kun Kaivomestari valmistui.88 Palvelumaksua varten kehitettiin maksumekanismi, jonka periaatteena on, että maksuja suoritetaan vasta sen jälkeen, kun palveluja tarjotaan sopimusehtojen mukaisesti. Maksumekanismissa palvelumaksu jakaantuu kiinteään ja muuttuvaan osaan. Kiinteällä osalla Espoon kaupunki maksaa rakentamisesta aiheutuneita kustannuksia ja muuttuvalla osalla kiinteistö- ja käyttäjäpalveluja.
Kiinteä maksu on sidottu ensimmäiseksi kymmeneksi vuodeksi kiinteään korkoon, jonka jälkeen Espoon kaupunki, projektiyhtiö ja rahoittaja sopivat uudesta jälleenrahoituskorosta. Kiinteä maksu
85 Palvelusopimus 2001 s. 12–20.
86 Palvelusopimus 2001 s. 28–30.
87 Palvelusopimus 2001 s. 43–44.
88 Palvelusopimus 2001 s. 36.
on siten sidottu kymmeneksi vuodeksi eteenpäin samalle tasolle, ellei kiinteistöön tehdä muutoksia, jotka lisäävät laskennallisen pääoman osuutta ja sitä kautta kiinteän palvelumaksun suuruutta.
Muuttuvaa osaa korjataan vuosittain elinkustannusindeksin mukaisesti lukuun ottamatta kunnallisteknisiä palveluja (sähkö-, vesi- ja jätevesi- sekä kaukolämpöpalvelut) ja osaa ruokahuollosta. Maksut perustuvat tilojen käytettävissä oloon ja palvelutasoon. Mikäli tilat ja palvelut ovat alle hyväksyttävän tason, tehdään maksuihin vähennys maksumekanismissa olevien laskentakaavojen mukaisesti. Vähennykset voivat kohdistua vain palvelumaksun muuttuvaan osaan.
Projektiyhtiön on laadittava kuukausittain raportti, josta ilmenee, miten kuukauden maksu on muodostunut.89
Maksumekanismi on tehty hyvin yksityiskohtaisesti sekä tilojen käytettävissä olon että palvelutason mittaamiseksi. Maksumekanismissa on sovittu mitkä ovat käytettävissä olon estävät tapahtumat ja palvelutasoon sovellettavat mittarit. Siten maksumekanismissa on sovittu ennalta miten lasketaan hyvitys, mikäli esimerkiksi oppitunnin alkaessa havaitaan, ettei luokkatilaa voidakaan käyttää opetuskäyttöön.90 Maksumekanismi toimii erityisesti silloin, mikäli kohteessa tapahtuu jotain sellaista, että rakennuksen tai sen tietyn osan käyttö estyy pitkäksi aikaa. Esimerkiksi Kaivomestarissa maksumekanismi toimi kunnan edun mukaisesti, kun vesikatossa olleiden vikojen takia osa kiinteistöstä oli pois käytöstä kahden kuukauden ajan. Espoon kaupungin ei tarvinnut maksaa palvelumaksun muuttuvaa osaa siltä osin kuin kiinteistöä ei voitu käyttää. Verrattuna perinteisellä mallilla toteutettuun hankkeeseen vastaavassa tilanteessa kuntalaiset ovat jo maksaneet rakentamisen tai peruskorjaamisen ja joutuvat maksamaan lisäksi vielä korjauskustannuksia.
Vastuun ollessa palveluntuottajalla veronmaksajien ei tarvitse maksaa ylimääräistä vaikka rakentamiseen liittyvät riskit toteutuisivat myöhemmin sopimuskauden aikana.91
Palvelusopimuksen päättymisen eri vaihtoehdot
Lähtökohtana Espoon kaupungin ja projektiyhtiön välisessä palvelusopimuksessa on luonnollisesti se, että molemmat osapuolet täyttävät velvoitteensa ja sopimus kestää ennalta sovitun ajan. Johtuen pitkästä sopimuskaudesta, on palvelusopimukseen sisällytetty ehdot, joiden puitteissa osapuolet voivat irtaantua sopimuksesta.
89 Palvelusopimus 2001 Liite 2 Maksumekanismi s. 1–4.
90 Palvelusopimus 2001 Liite 2 Maksumekanismi s. 5–9.
91 Heikki Laukalan haastattelu 19.11.2008.
Projektiyhtiöllä on oikeus irtisanoa palvelusopimus, mikäli Espoo tekee sopimusrikkomuksen.
Espoon sopimusrikkomus tarkoittaa kiinteistön pakkolunastusta, palvelumaksujen maksamatta jättämistä tai muuten palvelusopimuksen mukaisten velvoitteiden rikkomista, jos rikkomus olennaisesti heikentää projektiyhtiön mahdollisuutta täyttää sopimusvelvoitteitaan vähintään kolmen kuukauden ajan92. Projektiyhtiön on annettava 30 päivän sisällä irtisanomisilmoitus, jossa on yksilöitävä sopimusrikkomus, johon projektiyhtiön irtisanomisilmoitus perustuu. Espoon saatua irtisanomisilmoituksen, käynnistyy kolmen kuukauden irtisanomisaika, jonka jälkeen sopimuksen voimassaoloaika päättyy, ellei Espoo ole korjannut sopimusrikkomusta siinä ajassa.93
Vastaavasti Espoolla on myös oikeus irtisanoa palvelusopimus projektiyhtiön sopimusrikkomuksen takia, millä tarkoitetaan olennaisia rikkomuksia, kuten toistuvasti tehtäviä palvelumaksujen vähennyksiä. Yhteismäärän palvelumaksun vähennyksissä tulee olla kuutena peräkkäisenä maksukautena eli kuukautena enemmän kuin 10 prosenttia maksukausien yhteenlasketusta palvelumaksusta, jotta sopimus voidaan irtisanoa maksujen vähennysten takia.94 Irtisanomisaika on myös Espoon irtisanoessa sopimuksen kolme kuukautta ja irtisanomisilmoitus tulee tehdä 30 päivän sisällä. Projektiyhtiöllä on irtisanomisajan kuluessa mahdollisuus korjata sopimusrikkomus, jolloin sopimus jatkuu entisellään. Irtisanomisaikaa ei sovelleta, mikäli Espoo joutuu purkamaan sopimuksen projektiyhtiön maksukyvyttömyyden takia.95
Palvelusopimuksen oltua voimassa viisi vuotta Espoolla on oikeus irtisanoa sopimus ilman erityistä perustetta. Mikäli Espoo käyttäisi tätä oikeuttaan, palvelusopimus päättyisi kuuden kuukauden irtisanomisajan jälkeen. Espoon irtisanoessa palvelusopimuksen ilman erityistä perustetta sen täytyy maksaa projektiyhtiön tuottamista palveluista kertyneet palvelumaksut sekä projektiyhtiön suorittamien investointien (esimerkiksi laitehankinnat) jäännösarvo. Edellä mainittujen maksujen lisäksi Espoon ei tarvitse maksaa projektiyhtiölle muuta korvausta sopimuksen päättymisestä.96 Espoolla on mahdollisuus sopimuskauden lopussa päättää palvelusopimuksen jatkamisesta. Espoon on ilmoitettava 12 kuukautta ennen varsinaisen sopimuskauden päättymisajankohtaa haluaako se jatkaa palvelusopimusta vai olla käyttämättä optiota. Projektiyhtiöllä ei ole kuitenkaan velvollisuutta jatkaa sopimusta vaikka Espoo olisi halukas sopimuksen jatkamiseen.
92 Palvelusopimus 2001 s. 7.
93 Palvelusopimus 2001 s. 50.
94 Palvelusopimus 2001 s. 9.
95 Palvelusopimus 2001 s. 52–53.
96 Palvelusopimus 2001 s. 56.
Sopimuskauden päättyessä, alkaen 12 kuukautta ennen sopimuksen päättymispäivää, suoritetaan myös kiinteistön lopputarkastus, jonka tarkoituksena on arvioida, onko projektiyhtiö ylläpitänyt kiinteistöä sopimuksen mukaisesti. Mikäli kiinteistössä havaitaan puutteita, projektiyhtiön on vastattava niiden korjaamisesta, jotta kiinteistö on sopimuksen mukaisessa kunnossa sopimuskauden päättyessä.97