Esimerkkitapaus 2

Asunto-osakeyhtiö Testitapaus 2:lle saatiin tietoon isännöitsijätodistuksessa ole-vat perustiedot toteutuneista korjauksista ja arviot tulevista korjauksista.

Alku-peräiset tiedot on esitey liieessä B. Asuinpinta-ala on 2304m²ja rakentamis-vuosi on 1964.

Testitapaus 2:ssa on käytössä kaukolämpö. Ilmanvaihto on koneellinen poisto, joka oletetaan yhteiskanavaiseksi. Rakennusmateriaali on tiili, joka on 50-luvun rakennusmateriaali ja jätey pois 60-luvulta. Elemenisaumat mainitaan tule-vana korjaustarpeena, joten oletetaan runkotyypin olevan osaelemeni. Koska julkisivusaneerausten kustannukset ovat samaa luokkaa korjausvelkamallissa ja runkoon ei kohdisteta korjauksia, ei tämä aiheuta suurta virheä. Kaoratkaisu-na on loiva harja, vaikka korjausvelkamallin mukaan aikakaudella olisi käytössä tasakao.

Muista rakenteista ja talotekniikasta ei ole tarkempaa tietoa saatavilla, joten si-joitetaan niihin korjausvelkamallin aikakauden yleisimmät vaihtoehdot. Testita-pauksesta 2 tiedetään jotain tehtyjä uusintoja, jotka on esitey taulukossa 3.11.

Taulukko 3.11: Esimerkkitaloyhtiössä tehdyt uusinnat. Korjaukset on jätey pois.

Vuosi Toimenpide 2010 Sähköjohtonousut

2010 Käyövesiputkiston linjasaneeraus 2007 Viemäreiden pinnoitus

2002 Ikkunoiden uusinta 1999 Paeriveniilien uusinta 1992 Kaukolämpölaieiden uusinta

Oletetaan kaukolämpölaieiden uusinnan yhteydessä vaihdeavaksi linjasäätö-veniilit ja pumppu. Koska julkisivu on korjau ja maalau vuonna 1990, mua korjausten suuruusluokkaa ei ole ilmoiteu, jätetään se huomioimaa tehdyissä uusinnoissa. Sen sijaan valitaan julkisivun purkamisen ja uusinnan sijaan ver-houskorjaus tulevaksi toimenpiteeksi. PTS:ssa mainitaan tulevissa korjauksissa julkisivujen maalaus ja elemenisaumojen uusinta. PTS:ssa on mainiu läm-mönjakolaieiden uusinta ja lämmitysjärjestelmän perussäätö. Pyritään noudat-tamaan taloyhtiön suunitelmia, kun täydennetään korjausvelkamalliin tehtävät korjaustoimenpiteet.

Testitapaus 2:ssa oli eritelty viemäreille ja käyövesijohdoille tehdyt korjauk-set, joten niiden tulevat korjaukset on eritelty. Lämmönvaihdin ja pumppu uusi-taan. Paeriveniilit vaihdetaan lämmönsäädön kanssa. Lämmitysputket vali-taan uusiavaksi moderniksi, mikä voi olla turha uusinta riippuen kohteen put-kien kunnosta. Toisaalta teräsputket ovat teoreeisesti elinkaarensa lopussa. Pat-terit uusitaan moderniksi, mua uusinta on tulevaisuudessa ja sen nykyarvo on täten pieni. Sähköjärjestelmä uusitaan. Ilmanvaihtokone uusitaan ja

ilmanvaih-tokanavat nuohotaan, jonka yhteydessä ne voidaan tasapainoaa. Vesikao kor-jataan ja ikkunat tiivistetään, koska niihin on tehty uusinta vuonna 2002.

Korjausvelkamalli antaa Testitapaus 2:n korjausvelan summaksi 522e/asm², jo-ka on vuosikorolla 0.01 nykyarvoltaan 431e/asm². Taulukkoon 3.12 on jaoteltu PTS:ssa olleet tulevat korjaukset ja korjausehdotukset korjausvelkamallista.

Taulukko 3.12: Testitapaus 2:n PTS:n mukaisten tulevien korjausten vertailu kor-jausvelkamallin arvioihin.

PTS Korjausvelkamalli

Lämmönjakolaieiden uusinta

Vuosi ? 2064

Kustannus [e/asm²] ? 6.6

Julkisivu Elemenisaumat ja Verhouskorjaus

maalaus

Vuosi ? 2014

Kustannus ? 154

Ilmanvaihto Perussäätö IV-kone,

kanavat ja säätö

Vuosi ? 2014

Kustannus ? 7.1

Lämmitysjärjestelmä Perussäätö Paeriveniilit ja perussäätö

Vuosi 2022 2022

Kustannus ? 9

Korjausvelan summa nykyarvossa ? 431

PTS ei osannut antaa kaikille tuleville korjauksille aikoja eikä yhdellekkään kus-tannusarvioita. Tähän korjausvelkamalli antaa ohjaavaa tietoa joka hyödyää sekä taloyhtiön hallitusta eä kiinteistöstä asuntoja ostavia. Heitä kiinnostaa kuinka miavia korjauksia on tulossa.

Julkisivut maalaiin edellisen kerran vuonna 1990, elemenisaumojen ja huol-tomaalauksen aikaväli on 15 vuoa. Tämä tieto näkyy korjausvelkamallin huo-mioitavat seikat sarakkeessa. PTS:n mukaan suositus on jätey noudaamaa.

Joten korjausvelkamallissa ehdotetaan tämän vuoksi laajempaa korjausta kuin mitä PTS:ssa on suunnieilla.

Korjausvelkamalli osoii korjauksia joita ei oltu ajateltu PTS:ssa. Kuten säännöl-linen ilmanvaihtokoneen uusinta. PTS mainitsee tulevissa korjauksissa lämmön-jakolaieiden uusinnan, jonka voidaan katsoa tarkoiavan kiinteistön

paerei-ta, jonka korjausperusteena on teknisen käyöiän umpeutuminen. Korjausvel-kamallin mukaan 60-luvulle tyypillisten liitepaereiden käyöikä on jopa 100 vuoa. On mahdollista, eä kiinteistössä on jokin muu ratkaisu käytössä. Tai PTS:ssa puhutaan lämmönjakolaieista, mua tarkoitetaan kaukolämpöön liit-tyviä lämmönvaihtimia, joita voidaan kutsua lämmönjakolaieiksi. Toteutuneis-sa korjauksisToteutuneis-sa on käytey termiä kaukolämpölaieet. Muut vaihtoehdot ovat koko lämmitysjärjestelmä tai lämmitysputket. Asia ei käy selväksi PTS:sta. Kos-ka Testitapaus 2:sta ei ole tiedossa sen energiatehokkuusluokKos-kaa, ei suoriteta sille arvioita erisuuruisten energiakorjausten aiheuamasta korjausvelasta.

Toiselle esimerkkitapaukselle diplomityön korjausvelkamalli antoi ohjaavaa tie-toa kiinteistön korjausvelasta ja mistä se koostuu. Korjausvelkamalli antoi uusia korjausehdotuksia, jotka puuuivat PTS:sta. Molemmat esimerkkitapaukset toi-vat ilmi uusia puueita korjausvelkamallista ja antoitoi-vat uusia parannusajatuk-sia. Testaus osoii, eä taloyhtiöiden vertailtavuua helpoaisi yhtenäinen tapa ilmoiaa menneet ja tulevat korjaukset. Tällä hetkellä vertailija joutuu itse jäsen-telemään taloyhtöistä saatavat tiedot toisiaan vastaaviksi.

Tulosten arviointi ja jatkokehitys

Tässä luvussa arvioidaan ensin erikseen kunkin työn osa-alueen sisällä saavu-teuja tuloksia ja pohditaan niiden merkitystä. Viimeisenä esitetään jatkokehi-tysehdotuksia korjausvelkamallille.

4.1 Kirjallisuustutkimus

Haluiin löytää tietoa erityisesti rakentamisvuosien välisistä eroista asuinker-rostalojen välillä ja kuinka se vaikuaa korjausvelkaan. Lähteet vaihtelivat opin-näytetöiden, diplomitöiden, väitöskirjojen, kirjojen, julkaisujen ja seminaariesi-tysten välillä. Lähteitä löytyi runsaasti, mikä auoi siihen ongelmaan, eä yh-dessä lähteessä saaoi olla vain murto-osa korjausvelkamalliin tarviavasta tie-dosta. Vaikeutena oli löytää juuri tietylle yksityiskohtaiselle talotekniselle jär-jestelmälle tai rakenteelliselle ratkaisulle kohdisteuja kustannustietoja ja käyt-töikiä. Kirjallisuustutkimuksen tiivistävien taulukoiden tyhjät kohdat osoiavat, eä kaikille osille ei löydey haluua tietoa. Aikataulullisesti ei voitu käyää enempää aikaa kirjallisuustutkimukseen. Mitä enemmän lähteitä, sitä tarkempi malli. Mua mitä vähemmän käyää aikaa malliin, sitä karkeampi siitä tulee.

Korjausvelkamallin ajoiainen epätarkkuus viiaa siihen, eä lähteitä olisi tar-viu enemmän.

Toinen haaste kirjallisuuslähteitä tutkiessa oli jäsennellä niistä löytynyä erilail-la esiteyä tietoa ja koostaa niitä yhteen. Korjausvelkamallin testausta varten löydeiin riiävä määrä tietoa ja voidaan todeta eä osakysymykseen saatiin vastaus. Kirjallisuustutkimuksen yhteydessä tiivistävät taulukot osoiavat mit-kä olivat asuinkerrostalon osien ongelmakohdat, mit-käyöiät, korjausmenetelmien kustannukset ja käyöikien lisäykset korjauksilla. Rakentamisvuoteen kohdis-teua kustannustietoa löytyi vain muutamiin asuinkerrostalon osista.

Useimmis-108

sa tapauksissa jouduiin tyytymään yleistäviin kustannusarvioihin, jotka ovat samat kaikille aikakausille ja vastaavat nykyaikana tehtyjen korjauksien kus-tannuksia.

Kustannuksien keskiarvojen määriely voisi olla tarkempaa. Keskiarvoja lasket-taessa ei oteu huomioon, kuinka moneen kohteeseen lähteiden kustannusar-viot perustuvat. Useamman kohteen sisältävän lähteen arkustannusar-viot olivat keskiarvos-sa mukana keskiarvos-samalla painoarvolla kuin yhden kohteen sisältävän lähteen arvio.

Kustannusarvioissa laskeiin yhteen sekaisin eri yksiköillä olevia arviota, jos-kin yksiköt todeiin riiävän samankaltaisiksi, eä se oli perusteltua. Lähteissä oli myös eroa siinä, oliko käytey arvonlisäveroomia kustannusarvioita vai ei.

Näistä kaikista laskeiin silti sekaisin keskiarvoksi, koska kaikki lähteet eivät ilmoianeet suuntaan tai toiseen, jolloin ei voitu itse laskea toisiaan vastaavia arvioita kaikista lähteistä. Diplomityön sivutavoite koota yhteen tietoa aiemmin tehdyistä tutkimuksista täyyi, kun tiedon koostaminen lähteistä oli valmis. Vas-taavaa tiedon erielyä aikakausiain ja asuinkerrostalojen osien tarkkuudella ei löytynyt muista lähteistä tutkimuksen aikana. Työn aikana syntynyt tietokanta-taulukko on arvokasta tietoa korjausvelan mallintamiselle. Taulukointi mahdol-listaa jatkossa tiedon lisäkehiämisen ja tarkentamisen.