Tutkimuksessa tehtiin 12 asiantuntijahaastattelua, joiden tarkoituksena oli selvittää, mitä mieltä kiinteistö- ja sijoitusalan asiantuntijat ovat kiinteistöpääomarahastojen raportoinnista Suomessa ja raportointikäytäntöj en
Haastatteluiden tavoitteena oli saada
asiantuntijanäkemyksiä kiinteistöpääomarahastojen
Haastateltaviksi valittiin sellaisia kiinteistö- ja sijoitusalan asiantuntijoita ja ammattilaisia, jotka olivat olleet tekemisissä pääomarahastojen raportoinnin ja kiinteistösijoittamisen kanssa. Haastateltavilta kysyttiin osa kysymyksistä nimenomaan suomalaisiin markkinoihin liittyen ja osassa kysymyksistä heiltä odotettiin mielipidettä yleisessä mielessä ottamatta huomioon mitään alueellisia olosuhteita. Haastattelujen jälkeen haastatelluille lähettiin lomakekysely samoista aihealueista, jolla haluttiin vahvistaa tutkimuksen tuloksia.
kehittämisestä yleisesti, vastauksia tutkimuskysymyksiin ja raportoinnista Suomessa.
Kysymykset muodostettiin luvussa neljä mainittujen teorialähteiden ja johdannossa määriteltyjen tutkimuskysymysten pohjalta. Erilaisia raportointiin liittyviä lähteitä olivat
kiinteistöpääomarahastoraportit, Suomen sijoitusanalyytikot ry:n suositukset (2005) pörssiyhtiön säännöllisestä taloudellisesta tiedottamisesta, Iivosen (1999) havainnot kiinteistösijoitusyhtiöiden
tilinpäätöstietojen lisäksi sekä INREVm ja NCREIFm vuonna 2008 antamat suositukset kiinteistöpääomarahastojen vuosiraportin sisällöstä.
ICECAPITAL Real Estate Asset Management Oym
sijoittajaviestinnän tärkeimmistä osa-alueista Kuva 5 Haastattelukysymysten muodostaminen.
Mainittujen lähteiden ja raportointiin liittyvien tutkimuskysymysten pohjalta mietin keskeisiä ongelmia raportoinnin kannalta ja hain niitä asioita, joihin
asiantuntijahaastatteluista haluttiin saada vastauksia. Seuraavaksi pohdin, mitä kysymyksillä haluttiin selvittää ja näiden pohjalta tein itse kysymykset. Tämä prosessi on kuvattu kuvassa 5.
Taulukko 4 Kaikki haastattelukysymykset.
1. Millainen kiinteistösijoitusorganisaationne on?
2. Mitä rahastoraportoinnin tietoja käytätte hyväksenne päätöksenteossa ja rahaston seuraamisessa? Mitkä eri tahot organisaatiossanne hyödyntävät tietoja?
3. Mitkä tekijät vaikuttavat tarvittavan tiedon määrään?
4. Ovatko kaikki hallinnointiyhtiöiden käyttämät käsitteet mielestänne tarpeeksi selkeitä? Ovatko raportit mielestänne vertailukelpoisia muiden vastaavien tuotteiden kanssa?
5. Tarvitaanko raportoinnin lisäksi muita kontrollivälineitä?
6. Millaista sijoittajaviestintää olette saaneet kiinteistösijoittamisessa rahastoraporttien lisäksi? Millaista toivoisitte saavanne? Millaisia hyviä raportointikäytäntöjä on tiedossanne?
7. Miten rahaston kustannukset pitäisi mielestänne esitellä raportissa?
8. Oletteko tietoisia rahaston kohteiden arviointiperiaatteista?
9. Miten raportoinnin pitäisi erota rahaston eri elinkaaren vaiheissa?
10. Pitäisikö Suomessa olla pääomarahastojen raportointia määrittelevä normisto?
Prosessista muodostuneet kysymykset on esitelty taulukossa 4. Haastattelukysymyksistä muodostettiin prosessissa (kuva 5) kysymystaulukoita, jotka esitellään jokaisen aihealueen kohdalla tässä luvussa. Taulukon kysymyssarakkeessa ovat
pääkysymykset. Ennen haastattelutilanteita oli epäilys, että haastateltavat eivät osai si vastata kaikkiin yleisluontoisiin kysymyksiin, minkä takia pääkysymysten lisäksi tehtiin tarkentavia kysymyksiä. Tarkentavat kysymykset on eroteltu luetelmaviivoin. Kuten Tuomi & Sarajärvi sanovat kirjassaan Laadullinen tutkimus ja sisällönanalyysi, on puolistrukturoitujen haastatteluiden etu juuri niiden joustavuus. Haastattelijalla mahdollisuus toistaa kysymyksiä, oikaista haastateltavien väärinkäsityksiä, selventää käsitteitä ja käydä keskustelua haastateltavan kanssa. (Tuomi & Sarajärvi 2009 s. 45.) Joustavaa on myös se, että kysymykset voidaan esittää halutussa järjestyksessä. Ei
ensin
on
haittaa, että haastateltavalle esitetyt kysymykset eivät tule haastattelutilanteessa esiin sanatarkassa muodossa tai tietyssä järjestyksessä, vaan esitystapa ja -ajankohta riippuvat täysin yksittäisestä haastattelutilanteesta. (Hirsjärvi & Hurme 2000, s. 48.) Tämän tutkimuksen haastattelutilanteissa kysymykset eivät aina tulleet samassa järjestyksessä, koska monet kysymyksistä olivat osittain päällekkäisiä. Haastattelut nauhoitettiin ja litteroitiin kokonaan, jotta vastaukset voitiin tarkistaa. Mahdollisuus tarkistaa haastattelut oli tärkeää, koska kyseessä on uusi tutkimusala. Alan uutuuden ja varsinkin sen terminologian epäselvyyden takia tehtiin tutkimuksessa myös lomakekysely samalle vastaajajoukolle. Lomakekyselyn kysymykset muodostettiin haastattelukysymysten ja niiden vastausten perusteella. Täydellinen lomakekysely on liitteessä 3. Lomakekysely toteutettiin sähköisesti Digiumin ohjelmistolla. Aikataulullisista syistä kyselyyn saatiin 11 vastausta 12:sta. Lomakekyselyn tulokset esitellään haastattelujen tulosten yhteydessä.
Taulukko 5 Haastateltavien taustaa koskevat haastattelukysymykset.
Ongelma: Sijoittajan organisaation ja osaamisen merkitys käsityksiin raportoinnista Mitä halutaan selvittää Kysymys/kysymykset
Sijoittajan kokemus, organisaation koko ja kokemus
Haastattelutilanteen aluksi kaikilta haastateltavilta kysyttiin heidän organisaationsa rakenteesta ja sijoituskohteista sekä heidän omasta kokemuksestaan kiinteistösijoittamisessa. Kysymykset ovat taulukossa 5.
organisaatioiden koko ja sijoitusvolyymi vaihtelivat erittäin paljon. Tämä näkyi myös haastateltavien kokemuksessa ja näkökulmassa kiinteistösijoittamiseen ja varsinkin kiinteistöpääomarahastoihin.
Haastateltavien
Haastateltavat asiantuntijat jaettiin heidän kokemuksensa ja taustayhteisönsä sijoitusvolyymin perusteella karkeasti kolmeen luokkaan: suuret, keskisuuret ja pienet.
Ryhmä suuret, johon kuului eniten haastateltavista, edusti suuria institutionaalisia sijoittajia, kuten työeläkevakuutusyhtiöitä, joilla
kiinteistöpääomarahastoista, kiinteistösijoittamisesta ja epäsuorasta sijoittamisesta Suomessa ja varsinkin kansainvälisesti. Tässä luokassa olevilla haastateltavilla oli selvästi erilainen näkemys pääomarahastoihin kuin muilla. Heidän sijoitusorganisäätiönsä hallinnoimat kokonaissijoitukset olivat selvästi suurempia kuin muiden haastateltavien, joten kiinteistöpääomarahastot olivat heille usein vain pieni muuta sijoituskokonaisuutta. Tämä näkyi siinä, että tämä ryhmä oli eniten kiinnostunut rahastosta yhtenä kokonaisuutena. Haastattelussa käytiin selvästi muita enemmän läpi rahastojen rahoitusrakenteeseen ja riskeihin liittyviä asioita.
laaja kokemus on
osa
Isojen työeläkevakuutusyhtiöiden lisäksi haastateltavissa oli joukko muita institutionaalisia sijoittajia, joilla oli kokemusta pääomarahastosijoittamisesta kotimaassa, muttei juuri ulkomailla. Tämä luokka on keskisuuret. Siihen kuului monia eläkerahastoja, joiden kokonaissijoitukset olivat luokkaa 1-10 miljardia euroa. Heidän näkemyksissään kokemus kotimaisesta sijoittamisesta näkyi sijoitusneuvoston päätäntävallan korostamisessa ja luottamuksessa kotimaisiin toimijoihin.
Kolmas ryhmä eli pienet sisälsi pienemmät säätiöt tai muut yhteisöt, joilla oli kokemusta
sijoitusomaisuutensa oli hyvin paljon pienempi kuin muiden ryhmien. Koska kiinteistöpääomarahastot
sijoitusinstrumentteja, ei heillä ollut kaikkiin kysymyksiin jäsenneltyjä mielipiteitä.
Osa haastateltavista ei mahdu mihinkään näistä kategorioista. Heihin viitataan haastattelutuloksissa tarpeen mukaan erikseen.
Taulukko 6 Haastateltavien jaottelu kolmeen luokkaan sijoituskokemuksen perusteella
lähinnä suorasta kiinteistösijoittamisesta Suomessa. Heidän olivat tälle ryhmälle uusia tai uudehkoja
Pienet Keskisuuret Suuret
sijoitusten yhteisarvo « 1 mrd euroa
pieniä sijoittajia
kokemus lähinnä suorasta kiinteistösijoittamisesta vähän rahoitusosaamista kiinnostuneita salkun sisällön yksityiskohdista yksittäiset kohteet tärkeitä
sijoitusten yhteisarvo > 1 mrd euroa, mutta <10 mrd euroa
sijoitusten yhteisarvo yli 10 mrd euroa