4.3.1 Asuntovarallisuuden hyödyntämiskeinot
Luvussa kolme esiteltyjä asuntovarallisuuden purkamiskeinoja käytetään Suomessa vielä varsin vähän. Asuntovarallisuuden voidaan kuitenkin katsoa olevan varsin merkittävä osa vanhuusajan toimeentuloturvaa. Silvolan mukaan jokainen eläkkeellä oleva omistusasunnossa asuva henkilö käyttää huomaamattaan asuntovarallisuuttaan hyväksi. Oman asunnon hankinnalla on
mahdollistettu vuokra-asumista halvempi asuminen. Omalla asunnolla on myös selkeä tunnearvo.
Se että ihmiset ymmärtävät, että asunnolla on jokin tietty arvo ja sitä arvoa vastaan voisi hankkia itselleen palveluita esimerkiksi käänteisen asuntolainan tai kertamaksullisen eläkevakuutuksen avulla, vaatii kuitenkin ajattelumallin kehittymistä. Haastateltavien näkemykset asuntovarallisuuden purkamisesta ovat pääosin positiiviset. Määttäsen mukaan asuntovarallisuus ja sen purkaminen on ehdottomasti kaikkein lupaavin lähestymistapa vanhuusajan lisätulojen hankkimiseksi.
Asuntovarallisuuden ehdoton etu on Määttäsen mukaan se, että kotitalouksien ei tarvitse lisätä säästämistä, vaan lisävaroja saadaan yksinkertaisesti purkamalla tehokkaasti jo olemassa olevaa asuntovarallisuutta.
Hypoteekkiyhdistyksen toimitusjohtaja Matti Inha haluaa korostaa, että tällä hetkellä käytössä olevat käänteiset asuntolainat ja -kaupat eivät ole ns. volyymituotteita. Volyymia rajoittava tekijä on se, että sopimuskohteiksi valitaan pääosin arvokkaita kerrostaloasuntoja pääkaupunkiseudulta. Näin
101
ollen esimerkiksi laitakaupungilla omakotitaloissa asuvat, sekä pääkaupunkiseudun ulkopuolella asuvat eivät voi hyödyntää asuntovarallisuuttaan yhtä helposti. Tämä on toisaalta ongelmallista, sillä tarve lisävarallisuuteen voi olla suurin juuri syrjäseutujen halvemmissa asunnoissa asuvilla vanhuksilla. Toinen oleellinen syy siihen, että tuotteesta ei voida rakentaa volyymituotetta, on Inhan mukaan se, että pankeilla on kiinteät rajoitukset kiinteistöomaisuuden määrästä.
Kiinteistöomaisuuden määrä ei saa taseessa ylittää 13 %. Tästä syystä asuntoja ei edes voi ostaa rajattomasti. Inhan mukaan on täysin selvää, että mikäli käänteisistä asuntolainoista ja -kaupoista haluttaisiin tehdä volyymituotteita, tuotteet pitäisi rakentaa vakuutuksen muotoon, jolloin vain vakuutusyhtiöt pystyisivät tarjoamaan tuotetta. Tämä tapahtuisi kertamaksullisen elinikäisen eläkevakuutuksen avulla. Inha kuitenkin uskoo myös Hypon tarjoamien tuotteiden markkinoihin, sillä räätälöidylle yksilölliselle rahoitusratkaisulle näyttää löytyvän kysyntää. Käänteisten tuotteiden markkinat ovat Inhan mukaan tasaisessa kasvussa ja markkinointi tavallisesti vilkastuttaa kysyntää.
Inha kuitenkin kertoo, että Hypo-pankki mainostaa tuotteitaan varsin maltillisesti. Tuotteen mainostaminen tapahtuu lähinnä suosittelun kautta. Tyytyväiset aktiiviset seniorit suosittelevat rahoitusratkaisua tuttavilleen ja sana leviää esimerkiksi eläkeläisjärjestöjen kautta.
Silvolan mukaan Suomessa tyypillinen käänteinen asuntolaina on sellainen, jossa nostetaan kertasummainen laina esimerkiksi putkiremonttia varten. Laina otetaan, sillä eläketulot ja säästöt eivät välttämättä riitä remontin maksamiseen ja yhtiövelkana vastikkeen muodossa remontti tulee liian kalliiksi. Hän kuitenkin huomauttaa, että kehittyneimmissä tuotteissa, joita esimerkiksi Hypo tarjoaa, kyse on ennemminkin perheen sisäisestä ratkaisusta. Perheen sisäisellä ratkaisulla hän tarkoittaa sitä, että ikääntyneet henkilöt pohtivat yhdessä varttuneiden lastensa kanssa, miten turvataan toimeentulon lisä niin, ettei oikeus asunnossa asumiseen vaarannu. Tutkimusten
perusteella asuntovarallisuuden purkaminen on optimaalisin vaihtoehto ns. cash poor home rich -kotitalouksille eli talouksille, joissa finanssivarallisuutta on vähän ja suurin osa varallisuudesta on kiinni asunnossa. Myös Matti Inha myöntää, että heidän tarjoamansa käänteiset tuotteet ovat ensisijaisesti tarkoitettu pienituloisille eläkeläisille, jotka ovat asuntovarakkaita. Usein lainasumma käytetään pitkäkestoisesti elintason nostamiseen esimerkiksi matkustelun tai lisäpalveluiden avulla.
Toisaalta lainasumma voidaan tarvita esimerkiksi hammasremonttiin tai muuhun sairaudesta johtuvaan hoitoon, joka halutaan hoitaa yksityisellä puolella. Määttäsen mielestä käänteinen asuntolaina ja -kauppa, kuten myös asuntovarallisuuden purkaminen ylipäätään, on selkeästi ns.
keskiluokkaan kuuluvien ihmisten varautumiskeino. Tämä on perusteltu näkemys, sillä kaikkein pienituloisimmilla ei välttämättä ole asuntovarallisuutta, mitä käyttää lisärahoituksena. Toisaalta
102
taas pieni joukko kaikkein varakkaimpia ihmisiä omistaa usein reilusti muunlaista finanssivarallisuutta, joka mahdollistaa lisäturvan hankkimisen ilman oman asunnon hyödyntämistä.
Inhan mukaan viime aikoina myös Suomessa on kuitenkin seurattu Yhdysvaltojen mallia ja laajennettu käsitystä potentiaalisista käänteisen asuntolainan ja -kaupan asiakkaista. Hypossa uskotaan, että laina-asiakkaan ei välttämättä tarvitse olla ns. home rich - cash poor -asiakas hyötyäkseen lainasopimuksesta. Markkinapotentiaalia on myös ns. home rich cash rich
-asiakkaissa. Käsitteellä tarkoitetaan asuntovarakkaita, joilla on myös runsaasti finanssivarallisuutta.
Tällaiset henkilöt voivat hyötyä käänteisestä asuntolainasta hankkimalla toisen asunnon esimerkiksi ulkomailta. Yhdysvalloissa on jo varsin tavallista, että eläkeläispariskunta rahoittaa vapaa-ajan asuntonsa käänteisen asuntolainan avulla. Inha uskoo, että myös Suomessa on
eläkeläiskotitalouksia, jotka voisivat rahoittaa esimerkiksi talviasunnon Espanjassa ottamalla omaa asuntoaan vastaan käänteisen asuntolainan. (Inha 2011)
ETK:n Uusitalo suhtautuu asuntovarallisuuden hyödyntämiseen hieman skeptisesti. Tosin hän myöntää, että käänteinen asuntolaina voi olla järkevä ratkaisu toimintakykyiselle henkilölle, joka haluaa lisävaroja oman hyvinvointinsa kohentamiseksi ja käyttää varat esimerkiksi kesämökin kunnostamiseen. Julkisten palveluiden rahoittamiseen käänteinen laina ei puolestaan Uusitalon mielestä sovellu. Silvolan mukaan merkittävä syy käänteisten tuotteiden vähäiseen suosioon ja asuntovarallisuuden hyödyntämisen maltilliseen hyväksikäyttöön on tähän asti ollut se, että kunnat ovat melko hyvin pystyneet tarjoamaan ne palvelut, joita ne ovat velvollisia antamaan. Lisäksi suomalaiset eivät ole tottuneet vaatimaan kunnilta kovinkaan paljon, sillä lainsäädäntö on väljää ja epämääräistä. Käänteisten tuotteiden lisäksi asuntovarallisuuden avulla voi lisätä toimeentuloa myös niin, että asunto myydään ja rahoilla ostetaan halvempi asunto tai että myymisen jälkeen muutetaan vuokra-asuntoon asumaan. Silvolan mukaan asunnon myyminen on käänteisiä tuotteita järkevämpi ratkaisu esimerkiksi silloin, kun asunto ei sovellu pitkäaikaiseksi vanhuusajan
asunnoksi esimerkiksi sijainnin tai asunnon epäkäytännöllisyyden vuoksi.
103
4.3.2 Hyödyntämiskeinojen hyvät ja huonot puolet
Käänteisen asuntolainan hyvä puoli on sopimuksen yksilöllisyys ja joustavuus. Matti Inhan mukaan esimerkiksi Hypolla on erilaisia sopimustyyppejä lähes yhtä monta kuin sopimuksiakin.
Sopimusprosessi kestää yleensä noin kuusi kuukautta. Sopimuksen tekemiseen halutaan varata tarpeeksi aikaa, sillä kyseessä on asiakkaan kannalta merkittävä sopimus, jonka solmiminen vaatii harkitsemista. Sopimus ei ole asiakkaan kannalta sitova, vaan asiakas voi sen halutessaan purkaa.
Yksilöllisiin tarpeisiin räätälöity sopimus on Inhan mukaan asiakkaille erittäin mieleinen.
Joustavasta maksusuunnitelmasta huolimatta Hypo pyrkii kontrolloimaan jonkin verran rahan käyttöä. Inhan mukaan on asiakkaan kannalta tarkoituksenmukaista, että asiakas ei käytä kaikkia varoja ensimmäisten vuosien aikana. Toisaalta maksusuunnitelmaa voidaan aina muuttaa ja näin ollen asiakas saa tarpeittensa mukaan lisärahoitusta esimerkiksi putkiremonttiin tai sairaskuluihin.
Hyvin tavallista on Inhan mukaan se, että vanhuksen omat lapset tekevät aloitteen
sopimusneuvotteluissa ja ovat tiiviisti mukana prosessissa koko ajan. Tämän lisäksi Hypossa toivotaan, että asiakas ottaisi sopimuksen tekoon avukseen asiamiehen. Tämä on erityisen
tarpeellista, mikäli asiakas on hyvin ikääntynyt henkilö. Käänteistä asuntokauppaa sopiessaan Hypo käyttää aina ulkopuolista asunnon välittäjää, joka tekee arvion ja tarvittavat kirjalliset dokumentit.
Yhdysvalloissa käänteistä asuntolainaa on arvosteltu kalliiksi. Inhan mielestä lainan kalleus on suhteellista. Käänteisten lainojen marginaalit ovat normaaleja asuntolainoja korkeampia, mutta normaalissa lainasopimuksessa lainaa lyhennetään jatkuvasti. Laina, jota ei lyhennetä, on tavallisestikin kalliimpi kuin lyhennettävä laina. Asiakkaalle halvempi vaihtoehto on asunnon myyminen ja saatujen varojen sijoittaminen eteenpäin. Tällöin asiakas kuitenkin menettää
asumisoikeuden asuntoon. Lisäksi Inha uskoo, että myynnistä saadut rahat tuhlataan helpommin ja nopeammin kuin käänteisestä lainasopimuksesta saadut varat. Silvola muistuttaa, että lainan hinta on lainan korko. Lainasopimuksen kalleus tai edullisuus riippuu korkotasosta. Suomessa korkotaso on tällä hetkellä verrattain matala, joten käänteisen asuntolainan hintakin on tällä hetkellä
suhteellisen edullinen.
Käänteisen asuntolainan tai -kaupan ehdoton heikkous yhteiskunnallisesti ajatellen on se, että sopimuskohteeksi sopii vain tietty osa suomalaisten valtavasta asuntovarallisuudesta. Näin ollen osa
104
suomalaisista vanhuksista ei sovellu käänteisten tuotteiden asiakkaiksi asuinpaikan tai
asumismuodon vuoksi. Hypon toimitusjohtaja Matti Inha korostaa, että käänteiset tuotteet ovat ehdottomasti kaupunkiasumiseen liittyvä ilmiö. Maalla tai syrjäseuduilla asuville ihmisille
käänteiset tuotteet eivät tarjoa taloudellista apua. Sopimuskohteen eli asunnon tärkein ominaisuus on sen arvo ja arvon pysyvyys. Esimerkiksi maaseudulla sijaitsevan omakotitalon arvo on
käänteisen asuntolainan kannalta varsin vähäinen. Omakotitaloja ei suosita edes
pääkaupunkiseudulla, sillä niiden arvon säilyminen on usein riippuvainen asukkaan halukkuudesta ja mahdollisuuksista kunnossapitoon. Vanhoilla ihmisillä ei kuitenkaan välttämättä ole
mahdollisuuksia huolehtia talonsa kunnossapidosta niin paljon kuin sopimuksen toinen osapuoli toivoisi. Toisaalta sopimuskohteen tarkka valikointi myös vähentää riskien toteutumista. Toisin sanoen lainan hinta ei voi ylittää asunnon arvoa, kun asunto säilyttää hyvin arvonsa. Inha tiivistää, että paras sopimuskohde käänteisessä lainasopimuksessa on pääkaupunkiseudulla arvostetulla alueella sijaitseva kerrostaloasunto. Inhan mukaan omakotitalossa asuvan vanhuksen kannattaisi ensisijaisesti myydä talo ja ostaa tilalle kerrostaloasunto, jossa huoltoyhtiö vastaa esimerkiksi lumitöistä, hiekoituksesta ja muista asunnon kunnossapitoon liittyvistä tehtävistä.
Asuntovarallisuuden etu on ehdottomasti se, että asunnosta voi saada verrattain suuren summan rahaa verrattuna tavallisen ihmisen finanssivarallisuuteen. Kuten aiemmin jo mainittiin, esimerkiksi eläkevakuutukseen sijoitettavan summan pitäisi olla kuusinumeroinen luku, jotta eläkkeenä saatava tulo olisi merkittävä lisä vanhuusajan toimeentuloon. Asuntovarallisuuden purkamisella voi korvata esimerkiksi vuosikymmeniä jatkuneen säästämisen pankkitilille tai eläkevakuutukseen. Matti Inhan mukaan asuntovarallisuudella voi parantaa huomattavastikin elintasoa usean vuoden ajan. Hänen mukaansa käänteisten tuotteiden suurin ongelma on kuitenkin se, että emme voi ennustaa
elinaikaamme. On hyvin mahdollista, että esimerkiksi 62-vuotiaana 10 vuoden käänteisen
asuntolainan ja 72-vuotiaana käänteisen asuntokaupan solminut henkilö elää sopimusten rauettua vielä 15−20 vuotta. Käänteisillä tuotteilla pystytään turvaamaan varsin hyvin eläkeajan ensimmäiset vuodet. Tuotteiden avulla ei kuitenkaan voida turvata toimeentuloa koko elinajaksi, mikäli
sopimuksenteon jälkeinen elinaika on pitkä. Ongelmallista erilaisten vanhuspalveluiden rahoittamisen näkökulmasta on tietenkin se, että hyvin usein suurin tarve esimerkiksi hoivapalveluille ajoittuu elämän viimeisille vuosille.
105
Suomessa käänteisten asuntolainojen ja -kauppojen valvonta ei ole yhtä järjestelmällisesti organisoitua kuin esimerkiksi Yhdysvalloissa tai Englannissa. Tuotteita tarjoavien pankkien toimintaa valvoo Suomessa Finanssivalvonta (Fiva). Haastateltavien mukaan suuremmalle valvonnalle ei ole Suomessa varsinaisesti tarvetta, sillä finanssialan rakenne on ongelmaton verrattuna esimerkiksi Yhdysvaltoihin. Tärkeämmäksi haastateltavat kokevatkin sen, että toisen sopimusosapuolen ollessa ikääntynyt henkilö, on erittäin tärkeää varmistaa, että sopimuksen sisältö on täysin ymmärretty. Silvola uskoo, että Suomeen on kaiken kaikkiaan syntymässä yksityisten yritysten järjestämää neuvontapalvelua, jossa asiantuntijat neuvovat ikääntyneitä raha-asioissa, sijoittamisessa sekä julkisten palveluiden käytössä. Matti Inha korostaa, että Hypon toiminta on varsin itsesäädeltyä. Hypo haluaa säilyttää luotettavan, vakavaraisen ja vahvan brändinsä jatkossakin. Hänen mukaansa tämä onnistuu läpinäkyvällä ja kiireettömällä toiminnalla, jossa asiakkaan yksilöllisyys otetaan huomioon. Imagoa heikentäviin virheisiin ei ole varaa. Julkinen valta suhtautuu Inhan mukaan käänteisiin tuotteisiin pääosin positiivisesti. Hän uskoo tämän johtuvan siitä, että lähimpinä vuosikymmeninä julkisella puolella kohdataan vanhusten palveluissa ja eläkkeissä niin suuria rahoituksellisia haasteita, että ihmisten oman varallisuuden käyttäminen koetaan positiivisena vaihtoehtona. Määttäsen mukaan valtiovallan suhtautumista
asuntovarallisuuden hyödyntämiseen voi kuitenkin kuvailla myös nihkeäksi, sillä varallisuuden hyödyntämistä kertamaksullisen eläkevakuutuksen avulla ei ole edelleenkään mahdollistettu.