Arvonnousu on toinen lähde tuottoihin asuntosijoitusmaailmassa. Arvonnousu on spekulatiivinen siihen saakka, kunnes asunto on myyty ja tästä syystä sen varaan on huomattavasti vaikeampaa laskea, sillä markkinat määrää aina lopulta asunnon to-dellisen arvon. Arvon vaihteluun vaikuttavat monet eri tekijät, kuten sijainti, alueen kehitys, liikenneyhteydet, palvelut, asunnon ja taloyhtiön kunto. (Hänninen n.d.c.) Asuntojen hinnat ovat nousseet pitkään ja erityisesti arvonnousuun vaikuttaa alueen positiivinen kiinnostavuus asumiseen. Menneisyyden arvonnousuista ei kuitenkaan saa tehdä liian isoja päätelmiä, arvonnousu on epävarmaa. Arvonnousua pohtiessa kannattaa ymmärtää kaupungistumisen merkitys ja ihmisten muuttoliike. Siellä missä kysyntä on kasvussa, asuntojen hinnat todennäköisesti nousevat, ellei tarjonta pysy perässä. Saman yhtälön kannalta täytyy myös miettiä arvonlaskun mahdollisuutta.
(Arvonnousu n.d.)
Arvonnousua hakevalle sijoittajalle asunnon ostoajankohdalla on äärimmäisen suuri merkitys. Mikäli ostat asunnon väärästä paikasta, väärällä hinnalla ja väärään aikaan, on hyvin todennäköistä, että teet sijoituksella tappiota. Hyvä indikaattori oikeaan os-tohetkeen on vuokrien ja asuntojen hintojen suhde. (Orava & Turunen 2016, 64-65.) Kuten muutkin omaisuuslajit, myös asuntomarkkinat ovat sykliset. Kokematonta si-joittajaa saattaakin hämärtää pitkään jatkuneet arvonnousut, vaikka myös asunto-markkinoilla tapahtuu laskuja ja paikallaan polkemista. Asuntosijoittajan ei kannata maalailla epärealistisia arvioita asuntojen arvojen jatkuvasta noususta, vaan keskittyä mieluummin ennustettaviin seikkoihin, kuten vuokratuotto ja kassavirta. Pelkän ar-vonnousun varassa oleva asuntosijoittaminen on riskeiltään todella suurta, varsinkin nyt kun taustalla on pitkä ja voimakas reaalihintojen nousukausi. (Kaarto 2015, 205.) Keskity sijoituskohteen tuottavuuteen. Jos keskityt vain kohteen arvonnousuun, sinä spekuloit. Siinä ei ole mitään sopimatonta, mutta olen hyvin skeptinen kaikista niistä, jotka väittävät menestyneensä spekuloimalla. Ensimmäisellä kolikon pyöräytyksellä puolet voittavat, mutta noilla voittajilla ei kuitenkaan ole mitään takeita menestyk-seen tulevaisuudessa, jos he jatkavat kolikon pyöritystä. Kohteessa aiemmin tapahtu-nut arvonnousu ei ole koskaan hyvä syy ostaa sitä. (Buffett 2014, 18.)
4.2.1 Keskustan pienet asunnot
Pienten yksiöiden ja kaksioiden hankkimisen kasvukeskusten ydinpaikoilta on sopiva strategia aloittelevalle sijoittajalle. Ydinkeskustan asunnot ovat helpoin realisoida ja nopein vuokrata. Ydinkeskustan asunnot ovat vuokramarkkinoiden halutuimpia, jol-loin tyhjien kuukausien riski on minimissään. Haasteeksi muodostuu kilpailu, sillä ydinkeskustan pienet huoneistot ovat ylivoimaisesti suosituin strategia asuntosijoit-tajien keskuudessa. (Kaarto 2015, 141-142.)
Asuntosijoittamisessa varmin strategia on ostaa mahdollisimman pieniä asuntoja.
Merkittävin syy tälle on vuokralaiskysynnän suuruus, sekä korkeimman neliövuokran.
Mitä suurempi on asunto, sitä suurempi on vuokra, mutta sitä pienempi on neliö-vuokrahinta. Myöskin pienissä asunnoissa on pienin vastike. Vastikkeet nousevat suoraan neliöiden suhteessa, mutta vuokra ei. Tämä on salaisuus pienten asuntojen sopivuudesta sijoitusasuntoina. Jos omistat yksiön hyvältä sijainnilta, tilanne ei voi
mennä mönkään. Tärkeintä on, että kaupunki on muuttovoittoinen, eikä kuihtuva kylä. (Väänänen n.d., 23-25.)
Tämä on aloittelevalle sijoittajalle varsin hyvä ja turvallinen sijoitusstrategia. Sijoitus-kohteen hankinta on kuitenkin tämän strategian hankaluus. Kuten jo aiemmin tote-simme, perinteisiä kanavia myöten ydinkeskustan sijoitusasunnot menevät todella nopeasti ja markkinahinnan alle niitä on harvoin saatavissa. Ydinkeskustan kohteet eivät välttämättä houkuttele enää kokeneempaa, enemmän riskiä sietävää, sijoitta-jaa vuokratuoton jäädessä alakanttiin verrattuna muiden alueiden kohteisiin. Toi-saalta tyhjien kuukausien riski 40100-alueella on varsin pieni. Luvussa 6.1 lasketaan Jyväskylän keskusta-alueen vuokratuottolaskelmat.
4.2.2 Flippaaminen
Flippaaminen, eli huonokuntoisen asunnon ostaminen, remontointi ja myynti lyhy-essä ajassa, on haasteellinen strategia. Myyntiaikojen kasvaminen ja pienikin hinto-jen lasku voivat käydä sijoittajalle kalliiksi. (Orava & Turunen 2016, 247.) Kokematto-malla sijoittajalla voi flippaamiseen kulua suunniteltua enemmän rahaa ja remontissa voi kulua suunniteltua enemmän aikaa.
Flippaamisessa ei tarvitse liata liikaa käsiään, vaan markkinatutkimus, luovuus ja mie-likuvitus ovat ne keinot, jolla asuntosijoittaja tekee suurimman voiton. Jotta arvoa voidaan luoda, täytyy löytää remontoitava huoneisto, josta muut eivät löydä luovia piirteitä. Huoneistoja, joiden kuntoa voidaan parantaa fyysisesti, voi myös elävöittää ja niistä pystytään tekemään toiminnallisesti parempia. Tärkeää on pyrkiä näkemään potentiaalisia kohteita, joita kilpailijat eivät pysty näkemään. Potentiaaliset kohteet ja ei kilpailijoita synnyttää tilanteen, jossa heikko kilpailu kasvattaa voiton mahdolli-suuksia sekä parantaa mahdollisuutta ostaa huoneisto mahdollisimman halvalla. (El-dred 2012, 166.)
Tällä strategialla on potentiaalista kasvattaa kassaa nopeasti. Sopivan kohteen löytä-minen halpaan hintaan voi olla haastavaa. Flippaamisen hankintavaiheessa on äärim-mäisen tärkeää pyrkiä saamaan asunto mahdollisimman alhaiseen hintaan, jotta myyntivaiheessa saadaan realisoitua mahdollisimman paljon voittoa. Tätä strategiaa
noudattavalle on myös tärkeä tiedostaa alueen ja taloyhtiön hintataso, ja paljonko täysin remontoidusta asunnosta voi saada. Sijoittajan on myös helppo sivuuttaa pro-jektiin kuuluvat monet eri kulut, jotka ovat tärkeää ottaa laskelmissa huomioon. Flip-paamisen kannattavuutta tutkitaan tarkemmin luvussa 6.1.
Tämä strategia vaatii sijoittajalta riskinottoa, mutta sillä on myös mahdollisuus tehdä lyhyessä ajassa todella hyvää tuottoa. Flippauksessa riskiä pystytään pienentämään siten, että jos remontoitu kohde ei mene kaupaksi sopivalla hinnalla, pystyt vuokraa-maan asunnon vuokralaiselle ja yrittämään myyntiä toisena ajankohtana. (Neuvonen n.d.)
Edulliset remontit voivat nostaa huomattavasti asunnon jälleenmyyntiarvoa. Vuokra-asunnon yliremontointi ei kuitenkaan ole kannattavaa, sillä kalleimman luokan par-ketti tai design-keittiö eivät tuota sen suurempaa arvonnousua tai vuokrannousua kuin edulliset vaihtoehdot. (Koistinen 2011.)
Vanhojen rakennuksien kohdalla myös vuonna 2016 voimaan tullut asbestilaki on tuonut lisäkuluja asuntojen remontointiin. Lainmuutoksen myötä kaikissa ennen 1994 valmistuneissa rakennuksissa rakennusurakoiden yhteydessä on teetettävä as-bestikartoitus. Sijoittaja teettää ja kustantaa asbestikartoituksen, ellei taloyhtiö ole kartoittanut koko kiinteistöä. Taloyhtiö ei voi antaa remontille aloituslupaa ennen kartoituksen tuloksia ja jos asbestia löytyy, purkutyön saa tehdä vain asbestipurku-työluparekisterissä oleva pätevä toimija. (Asbestilaki vaikuttaa myös osakkeiden remontteihin 2016.)
4.2.3 Nipussa ostaminen
Joskus suuret vuokra-asuntoihin keskittyvät tahot, kuten esimerkiksi SATO tai VVO myyvät kokonaisia kerrostaloja sijoittajille tai sijoitustahoille. Nämä sijoittajatahot tai suursijoittajat myyvät asunnot eteenpäin vielä pienempinä palasina. Isot kerrostalo-kokonaisuudet vaativat kuitenkin huomattavan suurta pääomaa, eivätkä tule lain-kaan myyntiin julkisille markkinoille. Syitä tähän on kolme. Ensinnäkin pienissä kau-pungeissa markkinakysyntä ei yksinkertaisesti riitä suuren asuntokannan kerralla
os-tamiseen. Toiseksi asuntoihin voi liittyä tietynlaisia rajoitteita, kuten vuokran koro-tukseen liittyviä seikkoja. Useat vuokratalot ovat valtion korkotukien piirissä ja myy-jän on myös samalla pohdittava maineriskiään. Tästä syystä alkuperäisen myymyy-jän ja sijoittajatahon on nautittava toistensa erityisestä luottamuksesta. On tärkeää, että asunnot päätyvät lopulta välikätenä toimivien sijoittajatahojen kautta luotettaville ostajille. Viimeisenä syynä voidaan pitää yksinkertaisesti sijoittajatahon vaivatto-muutta myydä asunnot esimerkiksi viidelle ostajalle, kun sadalle eri taholle. Tällai-sessa kaupanteossa myyntihinta on tietenkin yleistä markkinahintaa huomattavasti pienempi. Suuria määriä ostaessa myyntihinta laskee merkittävästi. Mitään salamyh-käistä nipussa ostamiseen ei kuitenkaan liity, vaan samat lait ja pykälät pätevät näi-hinkin ostoihin. (Orava & Turunen 2016, 290-291.)
Kaarto (2015, 150) mainitsee nipussa ostamisen sopivan erityisesti kokeneilla asunto-sijoittajille. Sijoittajaporukka voi ostaa esimerkiksi 16 huoneiston kerrostaloon perus-tettavan asunto-osakeyhtiön nimiinsä ja jakaa sen tasaisesti jokaisen sijoittajan kes-ken. Jokainen sijoittaja saa tällaisessa kaupassa neljä huoneistoa halpaan hintaan ja pääsevät samalla vaikuttamaan taloyhtiön asioiden hoitamisessa. Tärkeinä seikkoina hän pitää suuren pääoman keräämistä, hyviä suhteita kohteiden löytämiseen ja ko-konaisvaltaisen tietotaidon osaamista mm. taloyhtiön teknisen kunnon arviointiin, isännöintiin ja juridiikkaan. Kaarto (mts.) kertoo neliöhinnan laskevan yleensä jopa 10-30 % alle yleisen markkinahinnan, kun ostetaan suurempia asuntokokonaisuuksia.
Taloyhtiölaina
Taloyhtiölainalla tarkoitetaan lainaa, jonka taloyhtiö on joutanut ottamaan esimer-kiksi suurempia perusparannusremontteja varten. Asunto-osakkaalle tämä tarkoittaa käytännössä kuukausittaista rahoitusvastikkeen maksamista, jolla lyhennetään talo-yhtiön lainaosuutta. Rahoitusvastike on verovähennyskelpoista, jos laina on tulou-tettu (Kts. 3.5.). (Kaarto 2015, 100)
Taloyhtiölainasta on asuntosijoittajalle muitakin etuja, kuin pelkästään verotukselli-set tekijät. Taloyhtiölaina on voitu averotukselli-settaa esimerkiksi ensimmäiseksi seitsemäksi vuodeksi lyhennysvapaiksi, jolloin osakkaalle maksettavaksi jää tältä ajalta
ainoas-taan lainan korot. Itse lainaa aleainoas-taan lyhentää vasta tämän jälkeen esimerkiksi seu-raavan 20 vuoden ajan. Vastaavasti asuntosijoittajan on mahdollista myös ostaa asunto jopa 30-40 % alhaisemmalla hinnalla verrattuna velattomaan myyntihintaan, koska loppuosuus on rahoitettu taloyhtiölainalla. (Kaarto 2015, 219-220.)